Ato de Concentração Sumário nº 08700.006121/2025-46

SEI/CADE - 1578126 - Parecer PARECER Nº: 358/2025/CGAA5/SGA1/SG PROCESSO Nº: 08700.006121/2025-46 PARTES: Yuny Incorporadora Holding S.A. e Melnick Desenvolvimento Imobiliário S.A. EMENTA: Tipo de processo: Ato de Concentração Natureza da operação: Joint venture (art. 90, inciso IV, Lei nº 12.529/2011) Rito: Sumário (art. 8º, inciso VI, Resolução CADE nº 33/22) Mercado(s) afetado(s): Incorporação de empreendimentos imobiliários Decisão: Aprovação sem restrições VERSÃO DE ACESSO PÚBLICO I. ASPECTOS FORMAIS DO ATO DE CONCENTRAÇÃO Notificação: Data: 11/06/2025 Conhecimento: Sim A operação é um ato de concentração (art. 90, Lei nº 12.529/11) e possui pelo menos dois grupos nela envolvidos que registraram faturamento bruto anual ou volume de negócios total no país, no ano anterior à operação, equivalente ou superior a R$ 750.000.000,00 (setecentos e cinquenta milhões de reais) e R$ 75.000.000,00 (setenta e cinco milhões de reais) (vide art. 88 da Lei 12.529/11[1] c/c Portaria Interministerial MF/MJ nº 994/12[2]) Pagamento da taxa processual 1576438 Formulário de Notificação Público 1576442 Restrito 1576455 Edital Número 415 (1577350) II. ENQUADRAMENTO RITO SUMÁRIO (ART. 8º, RES. 33/22) Hipótese Descrição VI – Outros casos: casos que, apesar de não abrangidos pelas categorias anteriores, forem considerados simples o suficiente, a critério da Superintendência-Geral, a ponto de não merecerem uma análise mais aprofundada. III. OPERAÇÃO Descrição:

A operação consiste em uma parceria entre Yuny Incorporadora Holding S.A. ("Yuny") e Melnick Desenvolvimento Imobiliário S.A. ("Melnick") para o desenvolvimento de futuros empreendimentos imobiliários em São Paulo/SP ("Futuros Empreendimentos"). De acordo com os autos: (i) A Operação envolve o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários greenfield, que terão natureza predominantemente residencial[3]. (ii) Os Futuros Empreendimentos serão desenvolvidos mediante a constituição de [ACESSO RESTRITO ÀS REQUERENTES]. (iii) Os Futuros Empreendimentos terão valor geral de vendas estimado de [ACESSO RESTRITO À REQUERENTES], pelo prazo [ACESSO RESTRITO ÀS REQUERENTES], conforme determinadas condições contratuais. As Requerentes ressaltaram que as demais atividades dos Grupos Yuny e Melnick, alheias à Operação e/ou aos Futuros Empreendimentos, continuarão independentes entre si. Registra-se que os Grupos Yuny e Melnick notificaram, concomitantemente a esta Operação, o Ato de Concentração n° 08700.006127/2025-13 (Projeto Imobiliário Jardins I Ltda. e Melnick Desenvolvimento Imobiliário S.A.), que trata de uma parceria específica entre o Projeto Imobiliário Jardins I Ltda. (subsidiária da Yuny) e a Melnick para o desenvolvimento de empreendimento imobiliário residencial greenfield em São Paulo/SP. Lei 12.529/11: art. 90, inciso IV: celebração por 2 (duas) ou mais empresas de contrato associativo, consórcio ou joint venture. Res. 33/22[4]: Não aplicável (trata-se de joint venture).

Justificativa econômica e/ou estratégica: De acordo com os autos: "Para as Requerentes, a Operação representa uma oportunidade de negócio alinhada com as suas atuações no setor imobiliário, aliando as respectivas expertises e know-how de cada uma para atuação na avaliação de oportunidades de investimento no setor imobiliário no Município de São Paulo/SP." Valor: Não aplicável (trata-se de joint venture para viabilizar futuros empreendimentos imobiliários greenfield). Demais jurisdições em que a presente operação foi ou será apresentada: De acordo com os autos, não aplicável à operação. Sujeição à aprovação de outros órgãos reguladores no Brasil ou no exterior De acordo com os autos, não aplicável à operação. IV. ESTRUTURA DA OPERAÇÃO Antes Não aplicável (trata-se de joint venture para viabilizar futuros empreendimentos imobiliários greenfield). Depois [ACESSO RESTRITO] V. PARTES Polo A Parte(s) diretamente envolvida(s): Yuny Incorporadora Holding S.A. ("Yuny") Breve descrição: De acordo com os autos, a Yuny é a sociedade mãe do Grupo Yuny, que atua no setor de incorporação imobiliária, com foco no desenvolvimento de projetos residenciais e comerciais no município de São Paulo/SP. Polo B Parte(s) diretamente envolvida(s): Melnick Desenvolvimento Imobiliário S.A. ("Melnick") Breve descrição:

De acordo com os autos, a Melnick é uma sociedade anônima aberta e principal holding do Grupo Melnick, que tem atuação no mercado de incorporação imobiliária, predominantemente no Rio Grande do Sul. VI. EFEITOS CONCORRENCIAIS Efeito Mercado(s) Outros casos Incorporação de empreendimentos imobiliários VII. DEFINIÇÃO DOS MERCADOS AFETADOS A definição de mercado pode ser deixada em aberto na análise desta operação, pelos motivos expostos abaixo. VIII. ANÁLISE DE MÉRITO Conforme informado anteriormente, a Operação consiste em uma parceria/joint-venture entre Yuny e Melnick para o desenvolvimento de futuros empreendimentos imobiliários residenciais greenfield em São Paulo/SP. Recentemente, no âmbito do Ato de Concentração n° 08700.005017/2025-34 (CCISA186 Incorporadora Ltda. e Bassi Incorporação e Empreendimentos Imobiliários Ltda.), esta SG firmou o entendimento de que projetos greenfield no mercado de incorporação de empreendimentos imobiliários residenciais e comerciais não suscitam, via de regra, preocupações concorrenciais, conforme transcrito abaixo: "7. A experiência desta autoridade antitruste demonstra que, via de regra, empreendimentos imobiliários greenfield não suscitam preocupações concorrenciais, especialmente no que tange a exercício de poder de mercado, independentemente dos níveis de concentração envolvidos, devido a dois fatores principais:

(i) o fato de que acarretam o aumento da oferta de imóveis novos no mercado (como realçado nos ACs RMF-E e NM Júnior e Plano & Plano/FII Piemontese); e (ii) o fato de que, no ano de lançamento do novo empreendimento imobiliário, a estrutura de oferta poder se alterar consideravelmente, sendo difícil projetar com precisão a estimativa de participação de mercado do comprador." (Parecer nº 325/2025/CGAA5/SGA1/SG - 1574446) Os aspectos acima também foram ressaltados no Ato de Concentração nº 08700.005088/2023-75 (Cyrela e Lavvi): "24. Nesse sentido, as Requerentes destacaram que tanto o VGV quanto a participação da Sociedade-Alvo apresentados são valores projetados, derivados de um empreendimento ainda a ser desenvolvido e que, com sua devida implementação, aumentará a oferta de imóveis residenciais nas regiões consideradas. Logo, independente das participações das Requerentes, um novo empreendimento imobiliário tende a ser pró-competitivo, não ensejando, com raras exceções, necessidade de interferência de Órgãos concorrenciais.

O aumento da oferta tende a favorecer o consumidor, aumentando a disponibilidade de escolha e acirrando a concorrência por clientes." (grifos nossos) (Parecer nº 295/2023/CGAA5/SGA1/SG - 1266196) Como a presente operação envolve o desenvolvimento de futuros empreendimentos imobiliários residenciais greenfield, depreende-se que ela não possui o condão de acarretar maiores preocupações concorrenciais, independentemente dos níveis de market share envolvidos no pós-operação, não demandando, deste modo, uma análise mais aprofundada dos mercados envolvidos. Além disso, as Requerentes destacaram que "os negócios de cada uma das Requerentes alheios à Operação continuarão sendo conduzidos independentemente por cada uma delas". Ressalta-se que a análise e a aprovação desta operação compreendem exclusivamente a formação da joint venture (de amplo aspecto) entre Yuny e Melnick, de forma que futuros atos de concentração a envolvendo (como, por exemplo, aquisições de ativos e/ou constituições de sociedades de propósito específico no escopo da parceria para o desenvolvimento dos futuros empreendimentos imobiliários greenfield) deverão ser notificados ao Cade no momento em que ocorrerem, se atingidos os critérios de notificação obrigatória, como diligentemente, inclusive, já feito pelas Partes ao notificarem, concomitantemente a esta operação, o Ato de Concentração n° 08700.006127/2025-13, indicado na descrição da operação. IX.

CONCLUSÕES Por todo o exposto, conclui-se que a Operação não possui o condão de acarretar prejuízos ao ambiente concorrencial, recaindo na hipótese de procedimento sumário do art. 8º, inciso VI, da Resolução nº 33/22. X. CLÁUSULAS RESTRITIVAS À CONCORRÊNCIA Previsão contratual: Não. As Requerentes informaram que [ACESSO RESTRITO ÀS REQUERENTES]. XI. DECISÃO Decisão da SG: Aprovação sem restrições ____________________________ [1] "Art. 88. Serão submetidos ao Cade pelas partes envolvidas na operação os atos de concentração econômica em que, cumulativamente: I - pelo menos um dos grupos envolvidos na operação tenha registrado, no último balanço, faturamento bruto anual ou volume de negócios total no país, no ano anterior à operação, equivalente ou superior a R$ 400.000.000,00 (quatrocentos milhões de reais); e II - pelo menos um outro grupo envolvido na operação tenha registrado, no último balanço, faturamento bruto anual ou volume de negócios total no país, no ano anterior à operação, equivalente ou superior a R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais). § 1º Os valores mencionados nos incisos I e II do caput deste artigo poderão ser adequados, simultânea ou independentemente, por indicação do Plenário do Cade, por portaria interministerial dos Ministros de Estado da Fazenda e da Justiça.

§ 2º O controle dos atos de concentração de que trata o caput deste artigo será prévio e realizado em, no máximo, 240 (duzentos e quarenta) dias, a contar do protocolo de petição ou de sua emenda. § 3º Os atos que se subsumirem ao disposto no caput deste artigo não podem ser consumados antes de apreciados, nos termos deste artigo e do procedimento previsto no Capítulo II do Título VI desta Lei, sob pena de nulidade, sendo ainda imposta multa pecuniária, de valor não inferior a R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) nem superior a R$ 60.000.000,00 (sessenta milhões de reais), a ser aplicada nos termos da regulamentação, sem prejuízo da abertura de processo administrativo, nos termos do art. 69 desta Lei. (...)" [2] "Art. 1º Para os efeitos da submissão obrigatória de atos de concentração à análise do Conselho Administrativo de Defesa Econômica - CADE, conforme previsto no art. 88 da Lei nº 12.529 de 30 de novembro de 2011, os valores mínimos de faturamento bruto anual ou volume de negócios no país passam a ser de: I - R$ 750.000.000,00 (setecentos e cinquenta milhões de reais) para a hipótese prevista no inciso I do art. 88, da Lei 12.529, de 2011; e II - R$ 75.000.000,00 (setenta e cinco milhões de reais) para a hipótese prevista no inciso II do art.

88, da Lei 12.529 de 2011." [3] As Requerentes informaram que, em razão, principalmente, da exigência legislativa/regulatória relacionada ao Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo/SP (Lei Municipal nº 16.050, de 31 de julho de 2014), os Futuros Empreendimentos poderão contar, secundariamente, com unidades não-residenciais. [4] "Art. 9º As aquisições de participação societária de que trata o artigo 90, II, da Lei nº 12.529/2011 são de notificação obrigatória, nos termos do art. 88 da mesma lei, quando: I - Acarretem aquisição de controle, unitário ou compartilhado; II - Não se enquadrem no inciso I, mas preencham as regras de minimis do artigo 10. Parágrafo único. Não são de notificação obrigatória as aquisições de participação societária realizadas pelo controlador unitário. Art. 10. Nos termos do artigo 9º, II, são de notificação obrigatória ao Cade as aquisições de parte de empresa ou empresas que se enquadrem em uma das seguintes hipóteses: I - Nos casos em que a empresa investida não seja concorrente nem atue em mercado verticalmente relacionado: a) Aquisição que confira ao adquirente titularidade direta ou indireta de 20% (vinte por cento) ou mais do capital social ou votante da empresa investida;

b) Aquisição feita por titular de 20% (vinte por cento) ou mais do capital social ou votante, desde que a participação direta ou indiretamente adquirida, de pelo menos um vendedor considerado individualmente, chegue a ser igual ou superior a 20% (vinte por cento) do capital social ou votante. II - Nos casos em que a empresa investida seja concorrente ou atue em mercado verticalmente relacionado: a) Aquisição que conferir participação direta ou indireta de 5% (cinco por cento) ou mais do capital votante ou social; b) Última aquisição que, individualmente ou somada com outras, resulte em um aumento de participação maior ou igual a 5%, nos casos em que a investidora já detenha 5% ou mais do capital votante ou social da adquirida. Parágrafo único. Para fins de enquadramento de uma operação nas hipóteses dos incisos I ou II deste artigo, devem ser consideradas: as atividades da empresa adquirente e as atividades das demais empresas integrantes do seu grupo econômico conforme definição do artigo 4º dessa Resolução. Art. 11. A subscrição de títulos ou valores mobiliários conversíveis em ações é de notificação obrigatória quando, cumulativamente: I - a futura conversão em ações se enquadrar em alguma das hipóteses dos artigos 9º ou 10 desta Resolução;

e II - o título ou o valor outorgar ao adquirente o direito de indicar membros dos órgãos de gestão ou de fiscalização ou direitos de voto ou veto sobre questões concorrencialmente sensíveis, excetuados os direitos já conferidos por lei. § 1º Para fins do inciso I deste artigo, calcular-se-á a quantidade de ações adquiridas caso a conversão fosse hipoteticamente exercida na data da subscrição. § 2º Em se tratando de oferta pública de títulos ou valores mobiliários conversíveis em ações, a sua subscrição independe da aprovação prévia do Cade para consumação, mas fica proibido o exercício de quaisquer direitos políticos atrelados aos títulos ou valores adquiridos até a aprovação da operação pelo Cade. § 3º A notificação da operação de subscrição de títulos ou valores mobiliários com base nos critérios do artigo 11 afasta a necessidade de notificação da sua conversão em ações."