Ato de Concentração Sumário nº 08700.007421/2025-42

SEI/CADE - 1609465 - Parecer PARECER Nº: 503/2025/CGAA5/SGA1/SG PROCESSO Nº: 08700.007421/2025-42 PARTES: Lavvi Empreendimentos Imobiliários S.A. e CBR 206 Empreendimentos Imobiliários Ltda. EMENTA: Tipo de processo: Ato de Concentração Natureza da operação: Aquisição de controle (art. 90, inciso II, Lei nº 12.529/2011) Mercado(s) afetado(s): Incorporação de empreendimentos imobiliários Decisão: Não conhecimento VERSÃO DE ACESSO PÚBLICO I. ASPECTOS FORMAIS DO ATO DE CONCENTRAÇÃO Notificação: Data: 23/07/2025 (11596523) Conhecimento: Não, conforme análise constante da etapa V deste parecer Pagamento da taxa processual 1596611 Formulário de Notificação Público 1596530 Restrito 1596529 Edital Número 548 (1601019) Data de publicação no DOU 07/08/2025 (1603623) II. OPERAÇÃO Descrição: A operação consiste na aquisição, pela Lavvi Empreendimentos Imobiliários S.A. (“Lavvi” ou “Compradora”), do controle unitário da CBR 206 Empreendimentos Imobiliários Ltda. (“CBR 206” ou “Empresa-Alvo”), para o desenvolvimento de futuro empreendimento de incorporação imobiliária residencial (“Futuro Empreendimento”) no município de São Paulo, estado de São Paulo (“SP”) (“Operação”). Informa-se que o Futuro Empreendimento estará localizado [ACESSO RESTRITO]. Segundo as partes, caso não haja eventuais atrasos (o que reputam ser usual, por diversas razões, no setor imobiliário), a previsão de lançamento do Futuro Empreendimento é [ACESSO RESTRITO]. Lei 12.529/11: art. 90, inciso II:

aquisição por 1 (uma) ou mais empresas, direta ou indiretamente, por compra ou permuta de ações, quotas, títulos ou valores mobiliários conversíveis em ações, ou ativos, tangíveis ou intangíveis, por via contratual ou por qualquer outro meio ou forma, do controle ou de partes de uma ou outras empresas. Res. 33/22[1]: art. 9º, inciso I: aquisição de controle unitário ou compartilhado. Justificativa econômica e/ou estratégica: De acordo com os autos: "Para a Compradora, a Operação representa uma oportunidade de negócio alinhada com a sua atuação no setor imobiliário. Para a Cyrela, a Operação representa uma boa oportunidade de capitalização.." Valor: O preço a ser pago pela Lavvi à Cyrela pela Empresa-Alvo corresponderá ao valor [ACESSO RESTRITO], a ser pago e ajustado nos termos da [ACESSO RESTRITO] do Memorando de Entendimentos (“Contrato”) entre as Requerentes. Demais jurisdições em que a presente operação foi ou será apresentada: De acordo com os autos, não aplicável à operação. Sujeição à aprovação de outros órgãos reguladores no Brasil ou no exterior De acordo com os autos, não aplicável à operação. III. ESTRUTURA DA OPERAÇÃO Antes [ACESSO RESTRITO] Depois [ACESSO RESTRITO] IV. PARTES Polo: Comprador Parte(s) diretamente envolvida(s): Lavvi Empreendimentos Imobiliários S.A. (“Lavvi” ou “Compradora”) Breve descrição:

A Lavvi é uma sociedade anônima aberta com atuação em construção e incorporação imobiliária no município de São Paulo/SP, na qual a Cyrela detém participação societária ([ACESSO RESTRITO]), já integrando o seu respectivo grupo econômico (“Grupo Cyrela”) para fins da Resolução nº 33, de 14 de abril de 2022, do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (“CADE”) (“Resolução CADE nº 33/2022”). Polo: Alvo Parte(s) diretamente envolvida(s): CBR 206 Empreendimentos Imobiliários Ltda. (“CBR 206” ou “Empresa-Alvo”) Breve descrição: A Empresa-Alvo é uma sociedade de propósito específico (“SPE”) não-operacional e detida integralmente pela Cyrela Brazil Realty S.A. Empreendimentos e Participações (“Cyrela”) esta última uma sociedade anônima aberta. Como adiantado acima, a Empresa-Alvo desenvolverá empreendimento de incorporação imobiliária residencial no Município de São Paulo/SP, mais especificamente, no Bairro [ACESSO RESTRITO ÀS REQUERENTES], localizado na Zona Sul do referido município. O Grupo Cyrela atua, principalmente, na construção e incorporação de imóveis comerciais e residenciais, de forma isolada ou em conjunto com outros agentes, via sociedades controladas, com controle compartilhado ou coligadas. V. ANÁLISE DE NÃO CONHECIMENTO Conforme visto no Ato de Concentração 08700.004642/2024-88 (Cury Construtora e Incorporadora S.A., Lavvi Empreendimentos Imobiliários S.A. e CCISA173 Incorporadora Ltda.): "I.2. Lavvi Empreendimentos Imobiliários S.A. ("Lavvi" ou "Compradora") 14.

De acordo com as Requerentes, a Lavvi é uma companhia de capital aberto que atua no setor de incorporação imobiliária no município de São Paulo/SP. 15. As Requerentes informaram que o controle da Lavvi é compartilhado entre os seguintes acionistas, em observância a regras e diretrizes estabelecidas no acordo de acionistas vigente entre eles: a) Cyrela (diretamente e por meio de sua subsidiária integral Seller Consultoria Imobiliária e Representações Ltda.); e b) as pessoas físicas Ralph Horn e Ovadia Horn (ambos diretamente e indiretamente por meio da empresa RH Empreendimentos Imobiliários Ltda.), Moshe Horn e Daniel Horn (diretamente apenas) (todas, por sua vez, familiares do controlador da Cyrela, Elie Horn), em conjunto, "Família Horn". 16. De acordo com as Requerentes, a atual estrutura acionária da Lavvi é a seguinte: Quadro 2 - Composição acionária da Lavvi Errata: na tabela acima, onde se lê "Grupo Controlador 32,4%", leia-se "Grupo Controlador 60,9%", conforme composição acionária da Lavvi disponível na página de relacionamento com investidores[5]. Nota 1: As Requerentes informaram que a RH Empreendimento Imobiliários Ltda. e os indivíduos controladores listados acima não possuem participação societária ou controle de quaisquer outras empresas com atuação no setor de incorporação de empreendimentos imobiliários ou em mercados relacionados, além da Lavvi/Cyrela e suas subsidiárias. Nota 2:

Segundo as Requerentes, a Tarpon Capital não integra o Grupo Controlador da Lavvi, não é parte do acordo de acionistas e não possui qualquer tipo de ingerência na condução de suas atividades ou na tomada de decisões da empresa. 17. Sendo assim, nos termos da Resolução Cade n° 33/2022 (em linha com o visto acima em relação à Cury), entende-se que a Lavvi integra dois grupos econômicos distintos: (i) Grupo Cyrela, que tem a Cyrela como parent company; e (ii) os grupos econômicos da Família Horn. 18. Tendo em vista que, segundo as Requerentes, a Família Horn não atua em mercados relacionados à incorporação de empreendimentos imobiliários que não pelas empresas que compõem o Grupo Cyrela, será considerado, para fins de análise concorrencial da presente operação (tanto do ponto de vista de checagem de faturamento a que alude o art. 4º da Res. 33/22 como de análise de mérito concorrencial a que se refere o item II.5. dos anexos desta resolução), que a Lavvi integra o Grupo Cyrela no polo comprador. 19. De acordo com as Requerentes, o Grupo Cyrela atua, principalmente, na construção e incorporação de imóveis residenciais e comerciais, de forma isolada ou em conjunto com outros agentes, via sociedades controladas, com controle compartilhado ou coligadas. 20. O Grupo Cyrela auferiu, no ano anterior à operação, no Brasil, faturamento acima de R$ 750 milhões (superior aos patamares fixados no art.

88 da Lei 12.529/11, posteriormente alterado pela Portaria Interministerial MF/MJ nº 994/12)." Parecer nº 368/2024/CGAA5/SGA1/SG (1421042) Como visto acima, esta SG já entendeu (parágrafo 18 do Parecer nº 368/2024) que a Lavvi pertence, em última instância, ao Grupo Cyrela. Desta forma, entende-se que a aquisição de empresa/ativo da Cyrela por uma empresa do próprio Grupo Cyrela (no presente caso, a Lavvi) constitui, ao menos sob a ótica concorrencial, uma operação intragrupo, com apenas, portanto, um grupo envolvido na operação. Esta conclusão, inclusive, é a mesma à qual chegaram as partes, conforme afirmaram no formulário de notificação: "Ou seja, apesar de a Operação não ser intragrupo sob a ótica societária, os seus potenciais efeitos concorrenciais e estruturais são, para fins de CADE, inerentes ao próprio Grupo Cyrela, os quais são, conservadora e detalhadamente, abordados na Etapa V adiante". Ademais, nota-se que a estrutura societária da Lavvi permanece praticamente a mesma, conforme a tabela abaixo com sua estrutura atual: Como o art. 88 da Lei 12.529/11 estabelece a necessidade de haver pelo menos dois grupos econômicos distintos alcançando seus critérios de faturamento, tem-se que a presente operação não preenche este critério do art. 88, sendo, por conseguinte, uma operação de não conhecimento. VI. DECISÃO Decisão da SG:

Não conhecimento da Operação, com o consequente arquivamento do processo sem análise de mérito e a manutenção da taxa processual recolhida em virtude da movimentação da máquina estatal. ____________________________ [1] "Art. 9º As aquisições de participação societária de que trata o artigo 90, II, da Lei nº 12.529/2011 são de notificação obrigatória, nos termos do art. 88 da mesma lei, quando: I - Acarretem aquisição de controle, unitário ou compartilhado; II - Não se enquadrem no inciso I, mas preencham as regras de minimis do artigo 10. Parágrafo único. Não são de notificação obrigatória as aquisições de participação societária realizadas pelo controlador unitário. Art. 10. Nos termos do artigo 9º, II, são de notificação obrigatória ao Cade as aquisições de parte de empresa ou empresas que se enquadrem em uma das seguintes hipóteses: I - Nos casos em que a empresa investida não seja concorrente nem atue em mercado verticalmente relacionado: a) Aquisição que confira ao adquirente titularidade direta ou indireta de 20% (vinte por cento) ou mais do capital social ou votante da empresa investida; b) Aquisição feita por titular de 20% (vinte por cento) ou mais do capital social ou votante, desde que a participação direta ou indiretamente adquirida, de pelo menos um vendedor considerado individualmente, chegue a ser igual ou superior a 20% (vinte por cento) do capital social ou votante.

II - Nos casos em que a empresa investida seja concorrente ou atue em mercado verticalmente relacionado: a) Aquisição que conferir participação direta ou indireta de 5% (cinco por cento) ou mais do capital votante ou social; b) Última aquisição que, individualmente ou somada com outras, resulte em um aumento de participação maior ou igual a 5%, nos casos em que a investidora já detenha 5% ou mais do capital votante ou social da adquirida. Parágrafo único. Para fins de enquadramento de uma operação nas hipóteses dos incisos I ou II deste artigo, devem ser consideradas: as atividades da empresa adquirente e as atividades das demais empresas integrantes do seu grupo econômico conforme definição do artigo 4º dessa Resolução. Art. 11. A subscrição de títulos ou valores mobiliários conversíveis em ações é de notificação obrigatória quando, cumulativamente: I - a futura conversão em ações se enquadrar em alguma das hipóteses dos artigos 9º ou 10 desta Resolução; e II - o título ou o valor outorgar ao adquirente o direito de indicar membros dos órgãos de gestão ou de fiscalização ou direitos de voto ou veto sobre questões concorrencialmente sensíveis, excetuados os direitos já conferidos por lei. § 1º Para fins do inciso I deste artigo, calcular-se-á a quantidade de ações adquiridas caso a conversão fosse hipoteticamente exercida na data da subscrição.

§ 2º Em se tratando de oferta pública de títulos ou valores mobiliários conversíveis em ações, a sua subscrição independe da aprovação prévia do Cade para consumação, mas fica proibido o exercício de quaisquer direitos políticos atrelados aos títulos ou valores adquiridos até a aprovação da operação pelo Cade. § 3º A notificação da operação de subscrição de títulos ou valores mobiliários com base nos critérios do artigo 11 afasta a necessidade de notificação da sua conversão em ações."