Ato de Concentração Sumário nº 08700.007841/2025-29

SEI/CADE - 1608789 - Parecer PARECER Nº: 502/2025/CGAA5/SGA1/SG PROCESSO Nº: 08700.007841/2025-29 PARTES: Alagoas Incorporadora Ltda., Itabira Incorporadora Ltda., EZ Properties Ltda. e IBM Brasil – Indústria, Máquinas e Serviços Ltda. EMENTA: Tipo de processo: Ato de Concentração Natureza da operação: Aquisição de ativos (art. 90, inciso II, Lei nº 12.529/2011) Rito: Sumário (art. 8º, inciso III, Resolução Cade nº 33/22) Mercado(s) afetado(s): Locação de empreendimentos imobiliários comerciais em geral Decisão: Aprovação sem restrições VERSÃO DE ACESSO PÚBLICO I. ASPECTOS FORMAIS DO ATO DE CONCENTRAÇÃO Notificação: Data: 5 de agosto de 2025 (1602787) Conhecimento: Sim A operação é um ato de concentração (art. 90, Lei nº 12.529/11) e possui pelo menos dois grupos nela envolvidos que registraram faturamento bruto anual ou volume de negócios total no país, no ano anterior à operação, equivalente ou superior a R$ 750.000.000,00 (setecentos e cinquenta milhões de reais) e R$ 75.000.000,00 (setenta e cinco milhões de reais) (vide art. 88 da Lei nº 12.529/11[1] c/c Portaria Interministerial MF/MJ nº 994/12[2]) Pagamento da taxa processual 1603923 Formulário de Notificação Público 1602788 Restrito 1602798 Edital Número 566 (1605557) Data de publicação no DOU 13 de agosto de 2025 (1606425) II. ENQUADRAMENTO RITO SUMÁRIO (ART. 8º, RES. 33/22) Hipótese Descrição III – Baixa participação de mercado com sobreposição horizontal[3]:

as situações em que a operação gerar o controle de parcela do mercado relevante comprovadamente abaixo de 20%, a critério da Superintendência-Geral, de forma a não deixar dúvidas quanto à irrelevância da operação do ponto de vista concorrencial. III. OPERAÇÃO Descrição: Aquisição, pela Alagoas Incorporadora Ltda. ("Alagoas Incorporadora"), Itabira Incorporadora Ltda. ("Itabira Incorporadora") e EZ Properties Ltda. ("EZ Properties" e, em conjunto com a Alagoas Incorporadora e Itabira Incorporadora, "Compradoras"), de imóvel situado no município de São Paulo/SP ("Empreendimento Alvo"), atualmente detido por IBM Brasil – Indústria, Máquinas e Serviços Ltda. ("Vendedora"). Inicialmente, as Compradoras adquirirão o Empreendimento Alvo, um imóvel com finalidade comercial atualmente detido pela Vendedora e que compreende a totalidade das unidades autônomas, incluindo todas as áreas comuns, suas respectivas áreas privativas e vagas de garagem ("Unidades Autônomas"). Imediatamente após a venda, determinadas Unidades Autônomas serão locadas, por longo prazo, para a Vendedora ("Unidades Específicas"). A operação consiste, portanto, em sale and leaseback do Empreendimento-Alvo, situado na Rua Tutóia nº 1.157, Paraíso, no município de São Paulo, estado de São Paulo. A Operação inclui também [ACESSO RESTRITO]. Após a Operação, a propriedade do Empreendimento Alvo será transferida às Compradoras, enquanto a posse e utilização de determinadas unidades permanecerão vinculadas a:

(i) um contrato de longa duração [ACESSO RESTRITO] com a Vendedora ("Contrato de Locação"); e (ii) [ACESSO RESTRITO]. Todas as demais Unidades Autônomas poderão ser utilizadas para o desenvolvimento das atividades econômicas da Compradora[4]. Destaca-se que operação similar com o Empreendimento Alvo foi notificada e analisada pelo Cade no âmbito do AC nº 08700.004205/2025-45 (BRZ Tutóia Investimentos Imobiliários Ltda. e IBM Brasil – Indústria, Máquinas e Serviços Ltda.), a qual, de acordo com as Requerentes, não foi implementada, uma vez que as atuais Compradoras optaram, posteriormente, por exercer direito de preferência em relação à operação, culminando na presente notificação. Lei 12.529/11: Art. 90, inciso II: aquisição por 1 (uma) ou mais empresas, direta ou indiretamente, por compra ou permuta de ações, quotas, títulos ou valores mobiliários conversíveis em ações, ou ativos, tangíveis ou intangíveis, por via contratual ou por qualquer outro meio ou forma, do controle ou de partes de uma ou outras empresas. Res. 33/22[5]: Não aplicável (aquisição de ativos). Justificativa econômica e/ou estratégica: De acordo com os autos: Para as Compradoras, a Operação representa uma oportunidade de ampliar seu leque de atuação no setor imobiliário, além de poder utilizar parte do Empreendimento Alvo para suas próprias instalações. Para a Vendedora, a Operação representa uma boa oportunidade de negócios. Valor: R$ [ACESSO RESTRITO].

Demais jurisdições em que a presente operação foi ou será apresentada: De acordo com os autos, não aplicável à operação. Sujeição à aprovação de outros órgãos reguladores no Brasil ou no exterior De acordo com os autos, não aplicável à operação. IV. ESTRUTURA DA OPERAÇÃO Antes Não aplicável. Depois Não aplicável. V. PARTES Polo: Comprador Parte(s) diretamente envolvida(s): Alagoas Incorporadora Ltda. ("Alagoas Incorporadora"), Itabira Incorporadora Ltda. ("Itabira Incorporadora") e EZ Properties Ltda. ("EZ Properties") Breve descrição: As Requerentes Alagoas Incorporadora e Itabira Incorporadora são sociedades integrantes de grupo econômico que tem como área de atuação o investimento, participação, venda e construção de empreendimentos imobiliários nos municípios de São Paulo, Osasco, Guarulhos, região do ABC, Santos e Interior paulista, via de regra, por meio de sociedades de propósito específico criadas para a exploração de cada empreendimento imobiliário. A EZ Properties, por sua vez, é uma sociedade recém-constituída e, de acordo com as Requerentes, não integra formalmente nenhum grupo econômico[6]. Os grupos econômicos das Compradoras possuem imóveis destinados à locação comercial situados no município de São Paulo/SP. Polo: Alvo Parte(s) diretamente envolvida(s): Imóvel situado no município de São Paulo/SP ("Empreendimento Alvo"), atualmente detido por IBM Brasil – Indústria, Máquinas e Serviços Ltda. ("Vendedora") Breve descrição:

O Empreendimento Alvo compreende Unidades Autônomas, que compõem [ACESSO RESTRITO], e está situado no município de São Paulo/SP. Trata-se de imóvel com finalidade comercial, sendo utilizado, majoritariamente, para atividades administrativas da Vendedora. VI. EFEITOS CONCORRENCIAIS Efeito Mercado(s) Sobreposição horizontal Locação de empreendimentos imobiliários comerciais em geral VII. DEFINIÇÃO DOS MERCADOS AFETADOS Empreendimentos de incorporação imobiliária Dimensão Produto: Os empreendimentos de incorporação imobiliária em geral são segmentados entre (i) comercial e (ii) residencial e, em seguida, entre (i) locação e (ii) venda. Dentre os empreendimentos comerciais, considera-se ainda como segmentos específicos: (i) galpões e (ii) shopping centers. Geográfica: Cenários: (i) municipal; (ii) zona, a depender da dimensão do município; e (iii) bairro, a depender da dimensão do município. Proxies market share: Variável: Área bruta locável (ABL) (m²) ou número de imóveis (un.) Fonte: Requerentes, Secovi-SP e relatórios de consultorias especializadas (no caso, Plataforma Buildings). Cenário(s) afetado(s): Locação de empreendimentos imobiliários comerciais em geral - São Paulo/SP Locação de empreendimentos imobiliários comerciais em geral - São Paulo/SP na região Paulista/Jardins VIII.

PARTICIPAÇÃO DE MERCADO[7] Locação de empreendimentos imobiliários comerciais em geral (2024) Cenários Variável Mercado total Compradoras Share % Empreendimento Alvo Share % Share conjunto % Faixa % São Paulo/SP ABL (m2) 17.374.274 [ACESSO RESTRITO] [ACESSO RESTRITO] [ACESSO RESTRITO] [ACESSO RESTRITO] [ACESSO RESTRITO] 0% - 10% São Paulo/SP na região Paulista/Jardins ABL (m2) 944.247 [ACESSO RESTRITO] [ACESSO RESTRITO] [ACESSO RESTRITO] [ACESSO RESTRITO] [ACESSO RESTRITO] 0% - 10% IX. CONCLUSÕES Nota-se, dos dados acima, que a participação conjunta das Partes no mercado com sobreposição horizontal encontra-se abaixo de 20% (filtro a partir do qual se presume posição dominante e, por conseguinte, possibilidade de exercício de poder de mercado). Por todo o exposto, conclui-se que a Operação não possui o condão de acarretar prejuízos ao ambiente concorrencial, recaindo na hipótese de procedimento sumário do art. 8º, inciso III, da Resolução nº 33/22. X. CLÁUSULAS RESTRITIVAS À CONCORRÊNCIA Previsão contratual: Não. XI. DECISÃO Decisão da SG: Aprovação sem restrições. ____________________________ [1] "Art. 88. Serão submetidos ao Cade pelas partes envolvidas na operação os atos de concentração econômica em que, cumulativamente: I - pelo menos um dos grupos envolvidos na operação tenha registrado, no último balanço, faturamento bruto anual ou volume de negócios total no país, no ano anterior à operação, equivalente ou superior a R$ 400.000.000,00 (quatrocentos milhões de reais);

e II - pelo menos um outro grupo envolvido na operação tenha registrado, no último balanço, faturamento bruto anual ou volume de negócios total no país, no ano anterior à operação, equivalente ou superior a R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais). § 1º Os valores mencionados nos incisos I e II do caput deste artigo poderão ser adequados, simultânea ou independentemente, por indicação do Plenário do Cade, por portaria interministerial dos Ministros de Estado da Fazenda e da Justiça. § 2º O controle dos atos de concentração de que trata o caput deste artigo será prévio e realizado em, no máximo, 240 (duzentos e quarenta) dias, a contar do protocolo de petição ou de sua emenda. § 3º Os atos que se subsumirem ao disposto no caput deste artigo não podem ser consumados antes de apreciados, nos termos deste artigo e do procedimento previsto no Capítulo II do Título VI desta Lei, sob pena de nulidade, sendo ainda imposta multa pecuniária, de valor não inferior a R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) nem superior a R$ 60.000.000,00 (sessenta milhões de reais), a ser aplicada nos termos da regulamentação, sem prejuízo da abertura de processo administrativo, nos termos do art. 69 desta Lei. (...)" [2] "Art. 1º Para os efeitos da submissão obrigatória de atos de concentração à análise do Conselho Administrativo de Defesa Econômica - CADE, conforme previsto no art.

88 da Lei nº 12.529 de 30 de novembro de 2011, os valores mínimos de faturamento bruto anual ou volume de negócios no país passam a ser de: I - R$ 750.000.000,00 (setecentos e cinquenta milhões de reais) para a hipótese prevista no inciso I do art. 88, da Lei 12.529, de 2011; e II - R$ 75.000.000,00 (setenta e cinco milhões de reais) para a hipótese prevista no inciso II do art. 88, da Lei 12.529 de 2011." [3] Sobreposição horizontal entre agentes econômicos ocorre quando estes possuem atuação no mesmo mercado, tanto do ponto de vista do produto ofertado (ou demandado) como do ponto de vista geográfico. [4] As Requerentes esclarecem que [ACESSO RESTRITO]. [5] "Art. 9º As aquisições de participação societária de que trata o artigo 90, II, da Lei nº 12.529/2011 são de notificação obrigatória, nos termos do art. 88 da mesma lei, quando: I - Acarretem aquisição de controle, unitário ou compartilhado; II - Não se enquadrem no inciso I, mas preencham as regras de minimis do artigo 10. Parágrafo único. Não são de notificação obrigatória as aquisições de participação societária realizadas pelo controlador unitário. Art. 10. Nos termos do artigo 9º, II, são de notificação obrigatória ao Cade as aquisições de parte de empresa ou empresas que se enquadrem em uma das seguintes hipóteses: I - Nos casos em que a empresa investida não seja concorrente nem atue em mercado verticalmente relacionado:

a) Aquisição que confira ao adquirente titularidade direta ou indireta de 20% (vinte por cento) ou mais do capital social ou votante da empresa investida; b) Aquisição feita por titular de 20% (vinte por cento) ou mais do capital social ou votante, desde que a participação direta ou indiretamente adquirida, de pelo menos um vendedor considerado individualmente, chegue a ser igual ou superior a 20% (vinte por cento) do capital social ou votante. II - Nos casos em que a empresa investida seja concorrente ou atue em mercado verticalmente relacionado: a) Aquisição que conferir participação direta ou indireta de 5% (cinco por cento) ou mais do capital votante ou social; b) Última aquisição que, individualmente ou somada com outras, resulte em um aumento de participação maior ou igual a 5%, nos casos em que a investidora já detenha 5% ou mais do capital votante ou social da adquirida. Parágrafo único. Para fins de enquadramento de uma operação nas hipóteses dos incisos I ou II deste artigo, devem ser consideradas: as atividades da empresa adquirente e as atividades das demais empresas integrantes do seu grupo econômico conforme definição do artigo 4º dessa Resolução. Art. 11. A subscrição de títulos ou valores mobiliários conversíveis em ações é de notificação obrigatória quando, cumulativamente: I - a futura conversão em ações se enquadrar em alguma das hipóteses dos artigos 9º ou 10 desta Resolução;

e II - o título ou o valor outorgar ao adquirente o direito de indicar membros dos órgãos de gestão ou de fiscalização ou direitos de voto ou veto sobre questões concorrencialmente sensíveis, excetuados os direitos já conferidos por lei. § 1º Para fins do inciso I deste artigo, calcular-se-á a quantidade de ações adquiridas caso a conversão fosse hipoteticamente exercida na data da subscrição. § 2º Em se tratando de oferta pública de títulos ou valores mobiliários conversíveis em ações, a sua subscrição independe da aprovação prévia do Cade para consumação, mas fica proibido o exercício de quaisquer direitos políticos atrelados aos títulos ou valores adquiridos até a aprovação da operação pelo Cade. § 3º A notificação da operação de subscrição de títulos ou valores mobiliários com base nos critérios do artigo 11 afasta a necessidade de notificação da sua conversão em ações." [6] De acordo com as Requerentes, a EZ Properties não registrou faturamento no Brasil em 2024. [7] Conforme metodologia de cálculo/fonte constantes dos Formulários de Notificação.