Ato de Concentração Ordinário nº 08700.005074/2025-13

SEI/CADE - 1618609 - Parecer PARECER Nº 16/2025/CGAA4/SGA1/SG PROCESSO Nº 08700.005074/2025-13 (ACESSO PÚBLICO) 08700.005075/2025-68 (ACESSO RESTRITO ÀS REQUERENTES) 08700.006714/2025-11 (ACESSO RESTRITO AO CADE) Requerentes: Allpark Empreendimentos, Participações e Serviços S.A. e Mais Shopping Fundo de Investimento Imobiliário. ADVOGADOS: José Carlos Berardo e outros EMENTA: Ato de Concentração. Lei nº 12.529/2011. Procedimento ordinário. Requerentes: Allpark Empreendimentos, Participações e Serviços S.A. e Mais Shopping Fundo de Investimento Imobiliário. Consórcio. Sobreposição horizontal. Mercado de operação, administração, exploração comercial de estacionamento para veículos. Efetiva rivalidade. Ausência de barreiras à entrada. Aprovação sem restrições. versão DE ACESSO PÚBLICO SEI 1618609 (VERSÃO de acesso restrito ÀS REQUERENTES SEI 1618610) I. REQUERENTES I.1. Allpark Empreendimentos, Participações e Serviços S.A. (“Allpark”) 1. A Allpark Empreendimentos, Participações e Serviços S.A. (“Allpark”) é sociedade anônima de capital aberto, cuja atividade econômica principal consiste na operação, administração e gestão especializada de estacionamentos para veículos, explorando tais serviços sob a marca Estapar. 2.

A composição acionária da Allpark é formada por fundos de investimento em participação e ações, sendo as cotas do Fundo de Investimento em Participações Maranello – Multiestratégia, do Tempranillo FIA IE e do De Duero Fundo de Investimento de Ações Investimento no Exterior detidas integralmente pelo BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM[1]. 3. Em 2024, o Grupo Allpark registrou faturamento bruto de aproximadamente R$ 1,44 bilhão. I.2. Mais Shopping Fundo de Investimento Imobiliário (“Mais Shopping FII”) 4. O Mais Shopping FII é um Fundo de Investimento Imobiliário detido integralmente pelo Gazit Malls Fundo de Investimento Imobiliário (“Gazit Malls FII”), que tem como objetivo investir em shopping centers, tanto direta quanto indiretamente. 5. O Gazit Malls FII foi criado em março de 2018 e não teve histórico de negociação em bolsa até sua oferta pública em 2024. 6. O fundo é administrado pelo BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM e possui gestão ativa com foco no segmento de shopping centers. Concentrado na grande São Paulo, o portfólio do Gazit Malls FII inclui o Internacional Shopping de Guarulhos (GRU/SP), o Mais Shopping (SP/SP), o Morumbi Town Shopping (SP/SP) e o Shopping Light (SP/SP). Atualmente, Gazit Malls FII possui mais de 140 mil m² de área bruta locável própria e R$ 2,7 bilhões sob gestão[2]. II. ASPECTOS FORMAIS DA OPERAÇÃO Quadro 1 - Aspectos formais da operação Operação foi conhecida?

Sim - faturamentos dos grupos econômicos envolvidos atinge os critérios de faturamento no Brasil (maiores que R$ 750 milhões e R$ 75 milhões). Taxa processual foi recolhida? Sim. GRU (1561178). Despacho Ordinatório SECONT (1561180). Data de notificação ou emenda 15.05.2025 Data de publicação do edital O Edital nº 369 (1567878), que deu publicidade à operação em análise, foi publicado no dia 30.05.2025 (1568728). Declaração de complexidade Não há. Terceiro interessado Não há. Fonte: 08700.005074/2025-13. Elaboração CGAA4/SG/CADE. III. DESCRIÇÃO DA OPERAÇÃO 7. Conforme descrição das Requerentes, a Operação consiste na constituição de um consórcio entre Allpark e Mais Shopping FII para exploração conjunta da área de estacionamento do Mais Shopping, empreendimento comercial localizado na Rua Amador Bueno, 229, Santo Amaro, no município de São Paulo/SP (“Operação”). 8. As Requerentes informaram que a Allpark, sob a bandeira Estapar, passou a operar o referido estacionamento em 01.09.2024 mediante contrato de locação comercial. Assim, segundo as Requerentes, a formação do consórcio consistiria em “mera alteração do formato jurídico”, por meio do qual se dá a exploração comercial do estacionamento e a repartição das respectivas receitas. 9. A justificativa apresentada para a formação do consórcio foi a obtenção de maior eficiência tributária para a relação econômica entre o prestador do serviço de gestão de estacionamento e o proprietário/administrador do imóvel. 10.

De acordo com a estrutura de funcionamento proposta para o consórcio, segundo informado pelas Requerentes, as receitas decorrentes da prestação do serviço ao usuário (motorista) são divididas entre a Allpark e o Mais Shopping conforme ajuste prévio da formação do consórcio, sem a necessidade de movimentação/transferência de valores entre os contratantes. 11. Contudo, segundo as Requerentes, a Operação não representa introdução de qualquer nova cooperação, associação ou alteração que, mesmo em tese, possa impactar de forma duradoura a estrutura competitiva de quaisquer mercados. Assim, na dicção das Requerentes, sob uma “análise material e substantiva (primazia da realidade)”, não deveria se fazer necessária autorização prévia desta autoridade antitruste para o consórcio em tela. Esta conclusão advém do fato de que a alteração proposta diz respeito unicamente ao “formato jurídico da relação existente entre as Partes (...) Trata-se de hipótese (...) de crescimento orgânico da Allpark que obteve um novo contrato, e não uma concentração de mercado no sentido do disposto no art. 88 da Lei nº 12.529/[2011]” (SEI 1561132, p.5). 12. Cumpre salientar, desde logo, que o dispositivo legal que define o que se entende por Ato de Concentração não é o art. 88, mas sim o art. 90 da Lei nº 12.529/2011[3]. Este último, em seu inciso IV, estabelece expressamente que a celebração de “consórcio” entre duas ou mais empresas configura ato de concentração. O art.

88, por sua vez, disciplina as hipóteses que um ato de concentração deve ser obrigatoriamente notificado ao CADE, tomando por parâmetro o faturamento dos grupos econômicos envolvidos no ato de concentração. 13. Não há, no ordenamento jurídico brasileiro, previsão de isenção do dever de notificação de atos de concentração que cumpram os requisitos estabelecidos. Isto é, a Lei nº 12.529/2011 estabelece, no art. 88, a obrigatoriedade de submissão ao CADE de operações que preencham os critérios legais de faturamento, independentemente de sua natureza ou justificativa econômica. A única exceção expressamente prevista na Lei encontra-se no art. 90, inciso IV, parágrafo único, que exclui da caracterização como ato de concentração, para fins do art. 88, os contratos associativos, consórcios ou joint ventures quando destinados às licitações promovidas pela administração pública direta e indireta e aos contratos delas decorrentes.[4] 14. Assim, a Operação em análise envolve a celebração de um consórcio enquadrando-se, portanto, na hipótese de ato de concentração prevista no art. 90, inciso IV. Os patamares faturamento informados são superiores aos patamares de notificação obrigatória previstos no art. 88 da Lei nº 12.529/2011. Portanto, inequívoco que a Operação é um Ato de Concentração e de notificação obrigatória ao CADE. 15.

Cabe também apontar desde logo que quanto à estrutura societária das Requerentes, tanto a Allpark quando o Mais Shopping FII são geridos por sociedades vinculadas, em alguma medida, ao Grupo BTG Pactual (vide Figura 1). Figura 1 – Estrutura societária das Requerentes Fonte: SEI 1561132 Elaboração: Requerentes 16. Porém, as Requerentes antecipam que não haveria qualquer possiblidade de alinhamento de estratégia entre os fundos envolvidos na Operação e os grupos econômicos do Mais Shopping FII, do Gazit Malls FII, do FIM Norstar, da Allpark, ou do Grupo BTG, uma vez que as gestoras de tais fundos teriam a obrigação regulatória de atuar de forma independente, inclusive em relação às demais atividades do Grupo BTG, nos termos dos artigos 27 e 28 da Resolução CVM nº 21, de 25.2.20214.[5] (SEI 1561132, p.10). Aqui não se confronta este entendimento, procedendo a análise da Operação nos termos notificados. 17. Por fim, no tocante ao racional da Operação, as Requerentes afirmam que o consórcio lhes possibilitará aprimorar a gestão, a eficiência e a rentabilidade das áreas destinadas à guarda e estacionamento de veículos do Mais Shopping, especialmente por eficiências tributárias que não seriam aproveitadas se mantido o atual contrato de locação comercial (SEI 1561132, p.30). IV. RELATÓRIO PROCESSUAL 18. Em 02/09/2024, a presente Operação foi inicialmente notificada ao CADE, sob o rito sumário, dando origem ao processo nº 08700.006479/2024-98 (SEI 1437371/1437373). 19.

Após exame das informações apresentadas pelas Requerentes, e tendo concluído que algumas questões pertinentes para a análise do caso não tinham sido devidamente endereçadas, esta Superintendência-Geral do Cade (“SG”) determinou, por meio do Despacho SG nº 1029/2024 (SEI 1439773), que o referido Ato de Concentração fosse emendado e reapresentado, contemplando os seguintes esclarecimentos e requisitos: 1. Considerando a jurisprudência do CADE, esclarecimento do uso dos termos "offstreet" e "onstreet", citados na tabela referente a empreendimentos operados pela Allpark em relação ao Mais Shopping, justificando seu uso e diferenciando sua aplicação ao caso em tela. 2. Especificar a que empreendimentos se refere o valor para número de vagas identificado como "Total Allpark (onstreet)". 3. Apresentação do Formulário Procedimento Não-Sumário, conforme o Anexo I, da Resolução Cade nº 33, de 14 de abril de 2022. 4. Outras considerações julgadas relevantes para a presente análise não cobertas pelas questões anteriores. 20. Em 22/10/2024, atendendo à solicitação das Requerentes, foi realizada, reunião entre representantes das Requerentes e a equipe da SG (SEI 1462416). 21. Em 31/01/2025, as Requerentes protocolaram novo Formulário de Notificação (SEI 1509438), em resposta à emenda determinada no Despacho SG nº 1029/2024, observando, conforme requerido, o procedimento ordinário para análise de atos de concentração. 22.

Em 21/02/2025, após a análise das informações e documentos reapresentados pelas Requerentes, a SG expediu o Despacho SG nº 260/2025 (SEI 1520148), no qual concluiu que a resposta à emenda não atendeu aos critérios estabelecidos na Lei nº 12.529/2011 e na Resolução CADE nº 33/2022, o que inviabilizou avaliação de mérito do caso. 23. Especificamente, a SG destacou insuficiências relacionadas à estrutura de oferta do mercado relevante proposto, especialmente no que se referia à metodologia utilizada, que demonstrara “grande fragilidade [...], dificultando a verificação e checagem das informações apresentadas”. Além disso, ressaltou haver inadequação das informações fornecidas quanto ao grau de rivalidade e à presença de barreiras à entrada. 24. Outrossim, cabe destacar que na resposta à emenda foi apresentada uma proposição de uma definição de mercado relevante, na dimensão produto, distinta daquela adotada na jurisprudência do CADE em atos de concentração correlatos. Nesse contexto, a SG destacou que o problema não residia na sugestão em si de uma nova abordagem de definição do mercado relevante, mas na insuficiência de elementos que fundamentassem tal proposição, conforme se observa no trecho extraído do Parecer da SG, reproduzido a seguir:

[...] a sugestão de uma nova perspectiva de delimitação de mercado relevante pelas Partes não configura, em absoluto, um entrave à análise do caso pela autoridade concorrencial, desde que (i) embasada por elementos atinentes aos padrões analíticos utilizados pelo Cade, e (ii) seja apresentada de acordo com o procedimento ordinário para análise de atos de concentração, dado o ineditismo da abordagem pretendida pelas Partes (SEI 1520148). 25. Assim, considerando que as respostas apresentadas não continham o nível de detalhamento necessários — usualmente exigido na análise de casos submetidos ao rito ordinário — a SG determinou, por meio do Despacho SG nº 260/2025 (SEI 1520148), o arquivamento do Ato de Concentração nº 08700.006479/2024-98 sem análise de mérito. 26. Em 15/05/2025, a Operação foi novamente protocolada junto ao CADE, acompanhada das informações exigidas pelo Anexo I da Resolução CADE nº 33/2022 (Procedimento Não-Sumário), por meio do Formulário de Notificação SEI 1561132. 27. Em 28/05/2025 foi assinado o edital (SEI 1567878). Em 30/05/2025 foi publicado no Diário Oficial da União (SEI 1568728). 28. Em 05/06/2025, foram expedidos ofícios a empresas atuantes no setor de estacionamentos de veículos, com o objetivo de obter informações junto a empresas concorrentes da Allpark para subsidiar a análise da SG, conforme Certidão SEI 1573199. Quadro 2 – Teste de mercado:

empresas concorrentes da Allpark Empresa   Oficio (SEI)  Resposta publica (SEI)  Resposta Restrita (SEI)  Autopark  1573196  1585956  1586101  BrasilPark  1573196  1585957  1586102  1588591  1588691  Indigo Parking  1573196  1585958  1592660  1586103  1592661  MultiPark  1573196  1587671  1587672  NetPark  1573196  1585808  1586096  1588568  Ico Estacionamento; 1573196  1585953  1586098  1588589  1588680  Estacionamento AutoVagas  1573196  1585955  1586100  1588587  1588685  CarPark  1573196  1585809  1586097  1588575  1588595  Fonte: 08700.005074/2025-13. Elaboração CGAA4/SG/CADE. 29. Em 17/06/2025, a SG oficiou e enviou questionários a um segundo grupo de empresas, que contratam serviços de estacionamentos, solicitando esclarecimentos, conforme Certidão SEI 1573199 e quadro 3, abaixo: Quadro 3 –Teste de mercado: empresas que contratam serviços de estacionamentos Empresa   Oficio (SEI)  Resposta Pública (SEI)  Resposta Restrita (SEI)  Aeroportos Brasil Viracopos S.A. 1590065  1588695  1588705  Aeroportos do Nordeste do Brasil S.A. (“ANB”) 1590065  1588696   1588706   Bloco de Onze Aeroportos do Brasil S.A. (“BOAB”) 1590065 1588697 1588707 Shopping Center Norte S.A. 1590065  1588698  1588708  Fonte: 08700.005074/2025-13. Elaboração CGAA4/SG/CADE. 30. Em 10/06/2025, foi realizada reunião por videoconferência entre os representantes das Requerentes e a SG para tratar de questões relacionadas ao presente ato de concentração (Certidão SEI 1590213). 31. É o relatório. V.

MERCADO RELEVANTE 32. O Guia para Análise de Atos de Concentração Horizontal do Cade (“Guia H”)[6] define que a delimitação do mercado relevante (“MR”) é instrumento de análise que busca identificar o conjunto de agentes econômicos (consumidores e produtores) que efetivamente reagem e limitam as decisões referentes a estratégias de preços, quantidades, qualidade (entre outras) da empresa resultante da operação [em análise]”. Para tanto, são consideradas as dimensões produto e geográfica. A dimensão produto do MR compreende bens e serviços considerados, pelo consumidor, substituíveis entre si devido a suas características, preços e utilização. A dimensão geográfica refere-se à área em que as empresas ofertam seus produtos ou que os consumidores buscam mercadorias (bens ou serviços) dentro da qual um monopolista conseguirá, lucrativamente, impor elevações de preços significativa. 33. Na Operação em análise, avalia-se a associação entre dois agentes que estabelecem acordo com o propósito de operar e gerir o estacionamento de veículos do Mais Shopping, na cidade de São Paulo/SP. A Allpark, empresa que opera sob a bandeira Estapar, é especializada na atividade de prestação de serviços de estacionamento de veículos. O Mais Shopping FII, por sua vez, é um fundo de investimento imobiliário responsável pela administração do Mais Shopping. 34. Assim, insta ter clareza que a Operação não envolve agentes que concorrem em suas atividades principais em um mesmo mercado.

A atividade principal da Allpark é o serviço de estacionamento. A atividade principal do Mais Shopping é a locação de espaços comerciais em shopping centers e administração de shopping centers.[7] Assim, o serviço de estacionamento pode ser entendida como atividade acessória à atividade principal do Mais Shopping. 35. Do ponto de vista da definição de mercado relevante, o estacionamento de shopping center não integra a mesma cadeia econômica do shopping. Os serviços são distintos e não apresentam substituibilidade: o shopping center atua como plataforma de varejo e lazer, reunindo lojistas e consumidores, ao passo que o estacionamento oferece exclusivamente a guarda remunerada de veículos. A demanda por estacionamento pode ser suprida por alternativas externas ao shopping — como estacionamentos independentes, transporte público ou individual não motorizado — sem afetar a função principal do shopping. Trata-se, portanto, de uma relação de complementaridade acessória, e não de substituição, o que impõe a análise de cada serviço em mercados relevantes próprios. 36. No caso concreto, o foco da avaliação concorrencial enseja observar os impactos da Operação relacionadas ao mercado de serviço de estacionamento dado que a associação entre Allpark e Mais Shopping concentra o número de vagas de estacionamento em um agente. Isto é, a Allpark passa a gerenciar mais vagas dentro do raio de análise. 37.

Por outro lado, a associação entre Allpark e Mais Shopping não produz efeitos horizontais no mercado de shopping centers, tampouco enseja relação vertical a ser examinada. Para efeitos desta Operação, considera-se que a prestação de serviços de estacionamento em shopping tem natureza acessória e complementar, não configurando elo de integração vertical entre os mercados. 38. Nesse sentido, a delimitação do mercado relevante deve restringir-se ao segmento de estacionamentos, onde se identificam os potenciais efeitos concorrenciais da operação, conforme passa-se a detalhar. V.1 Dimensão Produto 39. Em análises precedentes, o CADE adotou como mercado relevante, em sua dimenão produto, o mercado de serviços de estacionamento composto pelas atividades de operação, administração e exploração comercial de estacionamentos para veículos.[8] 40. Em uma análise mais detida, identifica-se análise do CADE em que (i) as vagas em estacionamentos privados constituiriam um segmento distinto das vagas em vias públicas[9]; e análises em que (ii) as vagas em estacionamentos privados e as vagas públicas comporiam um único mercado relevante[10]. 41. Considerando a especificidade da Operação agora em análise, reputa-se oportuno adotar o cenário (ii), em que vagas públicas e privadas comporiam um mercado único. Este recorte analítico se dá a partir da concepção de que o consumidor, ao decidir onde estacionar, leva em consideração: (i) o preço dos estacionamentos privados;

(ii) a disponibilidade de vagas; (iii) a distância do estacionamento em relação ao local de destino; (iv) o tempo de permanência; e (v) a conveniência.[11] 42. Nesse contexto, as vagas públicas poderiam ser consideradas “substitutas” das vagas privadas ou, ao menos sob uma perspectiva conservadora, exerceriam certa pressão competitiva sobre as vagas privadas, considerando que: (i) representam uma alternativa para os consumidores estacionarem seus veículos; (ii) condicionam o aumento de preços e/ou redução de oferta de vagas pelos privados na área geográfica relevante. 43. Cabe ter em mente que a oferta de vagas públicas pode ser gerenciada por meio de sistemas rotativos pagos[12]. Isto é, a depender de decisão do poder público local, as vagas públicas passam a ser gerenciadas com tempo limitado de permanência e cobrança por utilização, para aumentar a rotatividade, fomentar mobilidade urbana sustentável ou outra política de gestão urbana. Nestes casos, ainda que geridas sob regime jurídicos distintos, sob a perspectiva dos demandantes pode haver alguma dinâmica concorrencial entre vagas públicas e privadas. 44. Trata-se de cenário bastante aderente ao caso específico em análise, dado que aqui se avalia a concentração de vagas decorrente da relação estabelecida entre Allpark e Mais Shopping. Isto porque, como será oportunamente detalhado, além das vagas do Mais Shopping, a Allpark é o concessionário das vagas públicas (Zona Azul) nas imediações externas ao shopping. 45.

Cabe registrar que as Requerentes apontam que esta definição de mercado tradicionalmente adotada pelo CADE poderia, por vezes, “induzir a uma confusão indevida”. Assim, as Requerentes insurgem contra a caracterização das atividades de operação, administração e exploração comercial de estacionamentos de veículos como atividades integrantes de um único mercado. Segundo as Requerentes, há dois mercados distintos, conforme transcrição a seguir: [...] há o serviço de estacionamento propriamente dito, de um lado, e o serviço de administração de estacionamentos, de outro. A diferença entre os serviços de administração de estacionamentos e os serviços de estacionamento propriamente dito está relacionada ao escopo das atividades desempenhadas, ao público-alvo e à natureza das operações envolvidas. De um lado, serviços de administração de estacionamentos referem-se à gestão completa dos espaços de estacionamento, incluindo aspectos operacionais, financeiros e logísticos. De outro lado, os serviços de estacionamento propriamente ditos são os serviços oferecidos diretamente ao usuário final, ou seja, às pessoas que estacionam seus veículos em determinado local (grifos no original, SEI 1509438, pp. 36, 37). 46. Assim, na visão das Requerentes, a definição tradicionalmente utilizada pelo CADE trataria, de forma única, serviços distintos prestados a tipos de clientes diferentes. Ou seja, de um lado, estariam os serviços de:

(i) administração e gestão especializada de estacionamentos, que envolvem a gestão completa dos espaços, incluindo aspectos operacionais, financeiros e logísticos; e, de outro, o (ii) serviço de estacionamento e guarda de veículos, oferecido diretamente ao usuário final (motorista). 47. De acordo com as Requerentes, no caso da administração e gestão especializada de estacionamentos, os serviços seriam contratados por titulares ou proprietários de imóveis — como shopping centers, aeroportos, hospitais e prédios comerciais — que dispõem de áreas de estacionamento, mas não desejam gerenciá-las diretamente. Nesses casos, o serviço poderia incluir atividades como controle do fluxo de veículos, manutenção do espaço físico, gestão de sistemas de pagamento e treinamento de pessoal. O público-alvo, nessa segmentação, seriam os proprietários ou operadores de imóveis que necessitam de uma empresa terceirizada para administrar seus espaços de estacionamento. 48. Já no que se refere ao serviço de estacionamento e guarda de veículos, trata-se, segundo as Requerentes, do serviço oferecido diretamente ao usuário final (motoristas), ou seja, às pessoas que utilizam determinado local para estacionar seus veículos. Esse serviço consistiria na disponibilização de vagas por um período determinado, mediante pagamento, podendo incluir facilidades adicionais, como controle de entrada e saída e conveniência na localização.

Para as Requerentes, [o] foco aqui seria o consumidor individual, que busca um lugar seguro e acessível para deixar seu carro enquanto realiza outras atividades. Os serviços são mais simples, pois envolvem principalmente o acesso, estacionamento, guarda (contrato de depósito), e pagamento, e o sucesso depende da localização, preço, conveniência, e qualidade do serviço oferecido para os motoristas (Formulário de Notificação SEI 1561132). 49. Segundo entendimento das Requerentes, a forma de remuneração também evidenciaria a diferença entre os dois tipos de serviço. Enquanto na administração/gestão especializada de estacionamentos a empresa gestora é remunerada com uma parcela reduzida do lucro — permanecendo a maior parte com os donos ou operadores do estabelecimento comercial, em um modelo business to business (“B2B”) —, no serviço de estacionamento e guarda de veículos, a remuneração ocorre por meio do pagamento efetuado diretamente pelo consumidor final, seja por hora, dia ou mês, caracterizando um modelo business to consumer ("B2C”). Para sintetizar o argumento, as Requerentes apresentam o quadro-resumo a seguir: Quadro 4 – Quadro-Resumo Distinção Serviços Fonte: Formulário de Notificação SEI 1561132. Elaboração: Requerentes. 50. Nestes termos, segundo as Requerentes, o mercado relevante de “serviço de estacionamento” corresponderia exatamente às “atividades de operação, administração e exploração comercial de estabelecimentos para veículos” (SEI 1561132, p.

39 § 22), usualmente adotada pelo CADE. Acrescentam as Requerentes que a Operação agora em análise, contudo, “se refere, de forma direta, ao mercado de administração/gestão de estacionamentos, e não ao mercado de serviços de estacionamento de veículos” (SEI 1561132, p. 41 § 31). O esquemático que segue busca comunicar o entendimento apresentado. Figura 2 – Esquemático da proposta das Requerentes para dimensão Produto do Mercado Relevante Fonte: Formulário de Notificação SEI 1561132. Elaboração CGAA4/SG/CADE 51. Em face do argumento apresentado, ainda que em nível insatisfatório de evidências que o validasse, esta SG estruturou o teste de mercado de forma a trazer elementos que testassem a tese apresentada. Foram enviados questionamentos a empresas indicadas pelas Requerentes como prestadoras de serviços de estacionamento, bem como a agentes que usualmente contratam esse tipo de serviço (hospitais, shoppings, aeroportos), conforme Quadro 1 e 2 do Relatório. 52. Nenhum dos agentes consultados informou que preste ou contrate os mencionados serviços isoladamente. Isto é, para todos os agentes consultados na prática o serviço de estacionamento (guarda dos veículos) está integrado ao serviço de administração/gestão especializada do espaço do estacionamento. 53.

Cabe pontuar que de fato, em linha com a argumentação apresentada pelas Requerentes, a instrução junto a agentes concorrentes no serviço de estacionamento e “clientes-contratantes” (hospitais, shoppings, aeroportos) revela a percepção que há uma dinâmica concorrencial de seleção de empresas operadoras de estacionamentos em grandes estabelecimentos privados que ocorre por meio de leilões, editais, cartas-convite e solicitação de propostas. Este parece ser o cerne do argumento das Requerentes ao propor uma nova definição de mercado, destacando a atuação das Requerentes na concorrência por “contratos” junto a grandes estabelecimentos com vagas privadas. 54. No entanto, o fato de haver esse tipo de seleção, que de fato – como argumentado pelas Requerentes – se enquadra no conceito de “competição pelo mercado”, não é suficiente para alterar a definição do mercado relevante na dimensão do produto. É dizer: a maneira pela qual os concorrentes disputam clientes “contratantes” ou participações de mercado não se confunde com a definição do mercado em si, nem com os critérios que delimitam sua extensão geográfica ou de produto. 55. Assim, em termos de análise concorrencial, é preciso separar a dinâmica competitiva em um mercado da própria definição do mercado. Conceitualmente, a definição de mercado relevante corresponde ao recorte analítico que estabelece as fronteiras de produto e geográficas a serem consideradas na análise.

Já a dinâmica competitiva refere-se ao funcionamento da rivalidade econômica dentro desse recorte — e, em alguns casos, também em suas adjacências —, abrangendo aspectos como intensidade da concorrência, potenciais entradas, diferenciação e estratégias de mercado adotadas pelos agentes. 56. Com este entendimento, para fins desta análise, adota-se a definição de mercado relevante de serviços de estacionamentos, na dimensão produto, que concebe os serviços de operação, administração e exploração comercial de estacionamentos de veículos como um único mercado. V.2 Dimensão Geográfica 57. Com relação a dimensão geográfica, casos precedentes do CADE relacionados ao mercado de serviços de operação, administração e exploração comercial de estacionamentos de veículos adotam que a dinâmica concorrencial se dá em um raio de 354 metros a partir do estabelecimento que seria o polo de atração. A medida busca aproximar a distância real percorrida em uma caminhada média de 500 metros considerando as barreiras do ambiente urbano[13]. 58. No caso concreto em análise, considerando a definição da dimensão produto apresentada na seção precedente, têm-se que os efeitos da operação são observados em um raio de deslocamento de até 500 metros a partir do Mais Shopping. 59.

Tal parâmetro busca capturar o comportamento esperado dos consumidores (motoristas clientes do Mais Shopping), que, diante de um aumento pequeno, porém significativo, no preço do estacionamento do Mais Shopping, tenderiam a buscar alternativas viáveis em seu entorno imediato. 60. O mapa da região do Mais Shopping abaixo, apresentado pelas Requerentes, identifica as opções de estacionamentos privados no entorno do Mais Shopping que podem ser consideradas alternativas para observar a dinâmica competitiva local. Figura 3 – Mapa da região do Mais Shopping (raio de 354 metros) [RESTRITO ÀS REQUERENTES] Fonte: Google Maps. Elaboração: Requerentes. 61. Soma-se aos estacionamentos privados destacados, as vagas públicas dentro do raio de análise. Trata-se das vagas do Zona Azul que atualmente são gerenciadas pela Allpark. Como visto, não obstante estarem sob um regime diferenciado de gestão (sob concessão), podem ser vagas consideradas como alternativas ao consumidor e, assim sendo, parte integrante do mercado relevante. V.3. Conclusão quanto ao mercado relevante 62.

Uma vez que as diligências realizadas não resultaram em evidências suficientes para promover uma mudança de entendimento desta SG quanto à potencial divisão do mercado de estacionamento de veículos, na dimensão produto, em dois mercados relevantes distintos, o mercado relevante adotado nesta análise será o de serviços de estacionamentos que compreendem às atividades de operação, administração e exploração comercial de estacionamentos para veículos, circunscrito ao raio de 354 metros do Mais Shopping. 63. A definição adotada está ancorada no uso da melhor informação disponível em face dos termos na Notificação e das informações advindas da instrução. Ressalva-se, que em novas Operações afetas a este mercado, a tese de uma segmentação do mercado de serviços de estacionamentos, nos termos propostos pelas Requerentes, pode ser novamente testada, de forma a obter elementos que permitam uma delimitação coerente das dimensões produto e geográfica. VI. POSSIBILIDADE DE EXERCÍCIO DE PODER DE MERCADO 64. Nesta seção, serão analisadas as sobreposições horizontais decorrentes da associação estabelecida entre Allpark e Mais Shopping, a partir da avaliação da estrutura de oferta de vagas de estacionamento no mercado relevante adotado para esta análise. 65. Reitera-se que no município de São Paulo, a Allpark atua como concessionária responsável pela gestão do sistema de estacionamento rotativo pago em vias públicas, denominado Zona Azul.

Assim, ao assumir a operação do estacionamento do Mais Shopping, a Allpark passou concentrar a operação, administração e exploração das vagas do Zona Azul (na área de influência do shopping) e as vagas no estacionamento do Mais Shopping. 66. A Operação, portanto, não gera concentração em função de fusão de dois agentes que concorrem no mesmo mercado. Há, contudo, uma concentração a ser avaliada em função da Operação envolver um agente que opera vagas em uma região (Zona Azul) e que, após a Operação, passará a operar as vagas privadas do Mais Shopping em um regime de sociedade com o proprietário destas vagas. Ou seja, após a Operação não haverá a redução no quantitativo de agentes que atuam no mesmo mercado, porém, resultará em uma concentração de vagas de estacionamentos operadas, administradas e exploradas comercialmente pelo mesmo agente econômico. 67. Passa-se a quantificação dos números de vagas para dimensionar a referida concentração pela AllPark. 68. Segundo as Requerentes, não há informações públicas disponíveis para estimar a quantidade de garagens operadas e número de vagas dos concorrentes ao longo dos anos.

Apesar de terem informado no Formulário de Notificação que “[a] Requerente realiza estudos de mercado periódicos para garantir que seus preços [praticados no estacionamento do Mais Shopping] estejam alinhados com a realidade da oferta e demanda, além de avaliar as sazonalidades e eventos específicos que podem impactar a utilização do estacionamento” p.65)”, as Requerentes alegaram dificuldade em estimar a dimensão total do mercado relevante para os últimos cinco anos. Os referidos estudos de mercados periódicos não foram apresentados ao CADE. 69. As empresas consultadas por meio do teste de mercado tampouco demonstraram possuir informações consistentes sobre o tamanho do mercado e seu market share. 70. Não obstante, a Allpark apresenta estimativa de dados obtidos através de pesquisa de levantamento de campo relacionados a quantidades de vagas, no raio determinado pelo mercado relevante, para o ano de 2024. A Tabela 1 que segue apresenta o mapeamento. Tabela 1 – Estrutura de oferta de vagas no raio de 354 metros do Mais Shopping (2024) [ACESSO RESTRITO ÀS REQUERENTES] Empreendimento Endereço Distância em metros do Mais Shopping Qtde.

de Vagas Market Share (%) Mais Shopping Rua Amador Bueno, 229 0 [ACESSO RESTRITO ÀS REQUERENTES [40-50%] Vagas Públicas – Zona Azul (operada pela Allpark - Estapar) N/A N/A [0-10%] Total Requerentes N/A N/A [50-60%] Sem Bandeira Rua Amador Bueno, 340 290 [0 -10%] Sem Bandeira Rua Amador Bueno, 412 350 [0 -10%] Embet Park Rua Barão do Rio Branco, 524 250 [0 -10%] BB Park Rua Mario Lopes Leão, 390 250 [0 -10%] Sem Bandeira Rua Barão do Rio Branco, 213 79 [0 -10%] Sem Bandeira Rua Amador Bueno, 495 170 [0 -10%] CW Park Rua Amador Bueno, 308 300 [0 -10%] GD Estacionamentos Rua Raizama - [0 -10%] AR Park Rua Mario Lopes Leão, 421 280 [0 -10%] Sem Bandeira Rua Barão do Rio Branco, 260 98 [0 -10%] Rodar Park Rua Barão do Rio Branco, 421 250 [0 -10%] Parepark Rua Mario Lopes Leão, 416 290 [0 -10%] Sem Bandeira Rua Amador Bueno, 203 38 [0 -10%] Parkimetro Rua Amador Bueno, 63 92 [0 -10%] JP Park Rua Paulo Eiró, 197 170 [0 -10%] Parada Rápida Rua Amador Bueno, 555 200 [0 -10%] Embet Park Rua Mario Lopes Leão, 434 300 [0 -10%] Sem Bandeira Rua Amador Bueno, 175 57 [0 -10%] Mypark Rua Paulo Eiró, 219 150 [0 -10%] LM Estacionamento Rua Amador Bueno, 122 98 [0 -10%] Total 100,0% Fonte: Estimativa Requerentes. Elaboração: Requerentes – com adaptação CGAA4/SG/CADE[14] 71.

Como retrata a estrutura de oferta apresentada, ao assumir a operação das vagas do Mais Shopping, a Allpark, que também opera o serviço de Zona Azul do município de São Paulo como concessionária, passaria a deter uma participação superior a 50% na oferta das vagas de estacionamento privadas e públicas na área do Mais Shopping, ampliando sua presença e influência no mercado local de estacionamentos. 72. Observa-se o grau de concentração no mercado relevante, por meio do índice de Herfindahl-Hirschman[15] (“HHI”), nos cenários pré e pós-operação. Tabela 2 – Índice HHI de concentração no mercado de estacionamentos em 2024 HHI Antes da Operação 2.334[16] HHI Pós-Operação 2.873[17] ΔHHI 538[18] Fonte: Tabela 1. Elaboração: CGAA4/SG/CADE 73. Com base na composição de mercado, observa-se que o cálculo do índice HHI antes da Operação é de 2.334 pontos, indicando um mercado moderadamente concentrado. Enquanto, o índice HHI medido após a Operação apresenta 2.873 pontos, apontando para um mercado altamente concentrado (acima de 2.500 pontos). 74. Por sua vez, considerando o cenário de análise criado, que atribui o aumento de vagas à Operação, o ΔHHI resultaria em 538 pontos. 75. Nos termos do Guia H, operações que resultem em mercados com HHI acima de 2.500 pontos, e envolvam variação do índice acima de 200 pontos (ΔHHI > 200) presumivelmente geram aumento de poder de mercado, sendo recomendado aprofundar o entendimento da dinâmica concorrencial.[19] VII.

PROBABILIDADE DE EXERCÍCIO DE PODER DE MERCADO 76. O fato de uma empresa apresentar percentual significativo de participação de mercado não significa, necessariamente, que a empresa exercerá, de maneira unilateral, poder de mercado. Isto é, a alta participação de mercado não se confunde com poder de mercado. A primeira consiste em uma medida quantitativa, expressa pela “fatia” que determinada empresa detém no mercado, servindo apenas como indício inicial para a análise concorrencial (possibilidade de exercício – seção precedente). 77. Já o poder de mercado é conceito mais amplo e qualitativo, relacionado à capacidade efetiva de a empresa influenciar preços, condições comerciais ou a dinâmica concorrencial de forma independente de rivais e consumidores. Assim, embora uma participação elevada possa sugerir posição relevante, sua caracterização como poder de mercado depende da avaliação de fatores adicionais, como barreiras à entrada, grau de rivalidade, poder de barganha de clientes, disponibilidade de produtos substitutos e eventuais integrações verticais. Este é o escopo da presente seção: em face da alta participação, há possibilidade de exercício de poder de mercado. Ato contínuo, cabe investigar a probabilidade de efetivo exercício. 78.

Para avaliar a probabilidade de exercício de poder de mercado pela Allpark são analisadas as condições de entrada de novas empresas no mercado de serviços de estacionamentos, a efetividade da rivalidade entre as empresas existentes no mercado, bem como as condições particulares do caso concreto, que podem vir a afastar preocupações concorrenciais. Para tanto, vale-se das informações obtidas por meio dos questionamentos a concorrentes e clientes da Allpark, confrontadas com os argumentos apresentados pelas Requerentes. VII.1. Entrada 79. Um dos elementos capazes de diminuir a probabilidade de exercício de poder de mercado em determinado setor é reduzido nível de barreiras à entrada. Quanto mais elevadas as barreiras em um dado mercado, menor é a probabilidade de entrada de novas empresas no mercado relevante definido. Isso porque serão maiores os custos financeiros e o prazo para que um potencial entrante seja adequadamente remunerado pelo capital investido e possa exercer uma rivalidade efetiva com outros agentes. 80. Nesse contexto, as Requerentes ressaltam que os serviços de operação, administração e exploração comercial de estacionamentos de veículos não exige grandes investimentos em tecnologia ou inovação para a operação básica, o que facilitaria a entrada de novos operadores. As Requerentes aduzem que há ampla disponibilidade de soluções no mercado, sem restrições significativas, no que se refere a acesso a insumos, infraestrutura ou mão-de-obra especializada. 81.

De fato, segundo o documento “Empresa de estacionamento rotativo”, da série Ideias de Negócios, do Serviço Brasileiro de Apoio às Micro e Pequenas Empresas (“Sebrae”)[20], “o mercado de empresas de estacionamento rotativo apresenta nível de crescimento acelerado”. De acordo com as informações do documento, há um mercado consumidor crescente, impulsionado pelo aumento constante do número de veículos que circulam nos grandes centros urbanos. Para montar uma pequena empresa de estacionamentos, o documento apresenta um passo-a-passo para o atendimento aos requisitos legais, como o registro do negócio na junta comercial e a obtenção de alvará de funcionamento junto à prefeitura local. Em comparação com outros mercados, considera-se que estes procedimentos são relativamente simples e disponíveis a qualquer interessado em abrir o negócio. 82. No mesmo sentido, a maioria das empresas concorrentes informou ao CADE que não há barreiras de ordem legal, regulatória ou de infraestrutura que dificultem a entrada de novas empresas no mercado de serviços de estacionamentos na cidade de São Paulo. Neste sentido destaca-se que a MultiPark, por exemplo, afirmou que “não existem barreiras para que se institua uma operação de estacionamento, seja em determinadas regiões ou bairros”.

Esse posicionamento foi reforçado pela Brasil Park, que afirmou que não há barreiras à entrada (SEI 1585957) e a Autopark reforçou que não há barreiras e que “o mercado ainda tem escalabilidade para novos prestadores” (SEI 1585956). 83. Segundo as Requerentes, as principais exigências para ingresso seriam de caráter financeiro, uma vez que o capital necessário para aquisição ou locação de imóveis em áreas urbanas pode ser elevado. No entanto, segundo as Requerentes, isso refletiria uma barreira natural de qualquer negócio que dependa de ativos imobiliários, e não uma restrição específica ao setor de estacionamento. 84. Ao serem questionadas sobre a disponibilidade de novas oportunidades de negócios na cidade de São Paulo para a expansão de seus negócios de exploração de áreas de estacionamento, as empresas concorrentes responderam que sim, existem disponibilidades de novas oportunidades, especialmente devido aos constantes lançamentos de novos empreendimentos, como parece sintetizar a resposta apresentadas pela Car Park que respondeu que “a todo momento constroem novos prédios comerciais, flats, hotéis, etc, com garagens a serem administradas (...) O crescimento do mercado imobiliário faz crescer, também, o de estacionamento”. A empresa informou também que a entrada “requer tecnologia e investimentos simples” (SEI 15858009). 85.

Sobre uma possível restrição de oferta de áreas de estacionamento a serem exploradas na cidade de São Paulo, a Indigo, por exemplo, respondeu que, em seu entendimento, não há restrições de oferta, haja vista a expansão do mercado imobiliário, que oferece novas oportunidades de exploração do serviço de estacionamento. 86. De fato, a manifestação da empresa, ao atrelar inexistência de restrição de oferta de áreas de estacionamento em razão da expansão imobiliária, respalda o entendimento adotado nesta Operação quanto à definição e análise do mercado relevante. Todavia, ressalva-se que esse diagnóstico não pode ser generalizado, pois em outros mercados relevantes, inclusive no próprio município de São Paulo, pode haver outra configuração de barreiras à entrada decorrentes de limitações regulatórias, urbanísticas ou de disponibilidade específica das áreas analisadas. 87. Assim, a instrução aponta para o entendimento que as baixas barreiras à entrada seriam elementos mitigadores da probabilidade do exercício de poder de mercado, ainda que, no mercado relevante afetado pela Operação, não se tenha confirmado a possibilidade de uma entrada tempestiva, provável e suficiente. VII.2. Rivalidade 88. A noção de rivalidade na análise antitruste diz respeito à intensidade da concorrência existente em determinado mercado. No caso específico em escrutínio, a instrução traz aos autos o entendimento dos agentes concorrentes de que há efetiva disputa concorrencial no mercado. 89.

No entanto, considerando a especificidade dos agentes envolvidos na presente Operação, cabe detalhar um aspecto deste mercado: a disputa por clientes privados de grande atratividade. Conforme destacado pela Ico Estacionamentos informou que há uma concorrência consolidada e relacionamentos estabelecidos: Operadores já atuantes possuem relacionamento consolidado com grandes estabelecimentos (Edifícios Comerciais de grande porte, shopping centers, hospitais, aeroportos), além de experiência operacional e relacionamento local, o que dificulta a entrada e a competitividade de novos players. Essas barreiras tornam o processo de entrada mais complexo e exigem que novas empresas, por vezes, não estejam preparadas para atender a requisitos técnicos, legais e financeiros robustos, bem como para competir em um mercado já bastante segmentado (SEI 1585953). 90. Por sua vez, na visão da Car Park haveria concorrência no mercado, mas haveria “[...] segmentos mais difíceis (shoppings centers, aeroportos, grandes hospitais), por conta das propostas que as duas empresas dominantes do segmento [ESTAPAR e INDIGO] apresentam, o que dificulta o acesso de empresas não ligadas a bancos.” (SEI 1585809). 91. Aqui se entende que a rivalidade no mercado não pode ser avaliada apenas em um segmento, mas sim considerando a dinâmica do mercado como um todo.

De fato, existem agentes que parecem estar melhor posicionados para a disputa pela operação junto aos agentes privados detentores de um grande quantitativo de vagas. Contudo, como aqui demonstrado, considera-se que tais vagas rivalizam com agentes que competem em um raio de influência. 92. Não obstante, as Requerentes reconhecem que a localização de uma garagem específica pode representar um diferencial competitivo — oferecendo maior conveniência e atraindo mais clientes em determinadas áreas. 93. Assim, a instrução empreendida buscou avaliar se a fidelização das operadoras com os grandes estabelecimentos – que possuem bolsões de estacionamentos – seria fator determinante do arrefecimento da rivalidade no mercado de serviços de operação, administração e exploração comercial de estacionamentos de veículos. Para tanto, foi questionado aos agentes que contratam serviços de operação, administração e exploração de estacionamentos (shoppings, hospitais, aeroportos) se ao final da vigência de um contrato é mais vantajoso manter um prestador de serviços que está entregando bons resultados ou se vale mais a pena procurar novas ofertas de prestação de serviços de estacionamentos. Os agentes contratantes dos serviços de estacionamentos (B2B) consultados no teste de mercado (Aeroportos Brasil Viracopos; ANB; BOAB; e, Shopping Center Norte – Quadro 3) responderam que realizam um novo processo de concorrência buscando condições mais vantajosas. 94.

A Aeroportos Brasil Viracopos, por exemplo, justificou que realiza novo processo de concorrência “não somente pela vantajosidade financeira e sim pela composição das melhores condições de entregas operacionais e financeiras atualizado com mercado” (SEI 1588695). 95. De forma similar, o Shopping Center Norte informou que “a busca por melhores resultado é uma constante na empresa e validar o processo de escolha com uma concorrência que embase é decisão é a melhor prática da empresa” (SEI 1588698). 96. Ao serem questionadas sobre as empresas prestadoras de serviços de estacionamento com maior capacidade de atendimento as suas necessidades comerciais, os proprietários de aeroportos e shopping center oficiados elencaram a Estapar e a Indigo como as melhores avaliadas, seguidas pela Garage Inn, PB Estacionamentos, Multipark, Simo Park, Netpark, Max Park e Autopark. 97. Questionadas quanto à existência de uma oferta suficiente de empresas que prestam serviços de exploração comercial de estacionamentos, a percepção de proprietários de grandes estabelecimentos é de que o mercado de operação de estacionamentos é altamente competitivo e não há maiores dificuldades em contratar o serviço. 98. Assim, os relatados dos agentes demandantes do serviço de estacionamentos indicam que a contratação de operadores de estacionamento ocorre por meio de processos competitivos e com a presença de alguns agentes capazes de rivalizar na oferta destes serviços.

A instrução aponta que os agentes demandantes reconhecem vários agentes capazes de oferecer o serviço e, portanto, rivalizar, mesmo quando se analisa a competição a partir de um segmento mais restritivo. VII.3. Outros fatores que reduzem a probabilidade de exercício de poder unilateral de mercado 99. Não obstante a suficiência dos aspectos já analisados para fins de aprovação da Operação, cabe acrescentar considerações relacionadas a especificidade dos regimes jurídicos que conferem o acesso às vagas à Allpark e que afastam a probabilidade de exercício de poder unilateral do mercado. Isto porque não obstante a concentração de mercado resultante da Operação, há elementos específicos da relação estabelecida que condicionam a atuação da Allpark no cenário pós operação. 100. Na relação estabelecida entre Allpark e Mais Shopping, como já pontuado, o estacionamento não está no mesmo mercado relevante que o shopping (varejo/gestão de centro comercial). Assim, o serviço prestado pela Allpark teria natureza acessória à atividade do shopping (que organiza espaços para lojistas e serviços). Portanto, é razoável assumir que há uma vinculação a gestão do shopping — responsável pela geração de fluxo de consumidores — ao prestador do serviço de estacionamento. Nesses casos, a relação pode superar a simples prestação de serviço e estabelece r uma interdependência que condiciona a atuação dos agentes. É dizer:

pode-se conceber que a tomada de decisão da Allpark com relação a preços, oferta, exigência de qualidade dos serviços sejam definidos considerando também os interesses do Mais Shopping. 101. Trata-se de uma dinâmica diferente – por exemplo – de um prestador de serviços de estacionamento que aluga um imóvel nas imediações externas do Mais Shopping. É concebível que neste último caso haja apenas uma relação locador-locatário que não envolva a qualidade do serviço prestado pelo locado r . O dono do imóvel se limita a estabelecer a remuneração pelo “aluguel do espaço” não se imiscuindo com a atividade que será desempenhada no imóvel alugado. 102. Já na relação Allpark-Mais Shopping é possível conceber que a o shopping busque preservar um nível de serviço mínimo para os clientes do shopping. De igual forma, a atratividade do negócio da Allpark é totalmente dependente do shopping – que é afinal o polo gerador da demanda (motoristas/clientes do shopping). Em síntese, a relação entre as Requerentes vincula a gestão do shopping — responsável pela geração de fluxo de consumidores — ao prestador do serviço de estacionamento, em nível funcionalmente complementar. 103. Esta vinculação afeta a probabilidade de a Allpark elevar unilateralmente os preços dos serviços de estacionamento. É dizer:

a ideia de que a Allpark, em um hipotético exercício abusivo de poder de mercado, venha a aumentar sobremaneira o preço de seu estacionamento – valendo-se do seu alto quantitativo de vagas – parece encontrar um limite no próprio Mais Shopping, a quem, em última instância, não tem interesse que eventuais abusos relacionados a operação estacionamento seja um elemento de arrefecimento da atratividade dos clientes do shopping. Insta lembrar que, em que pese haja uma relação de cooperação estabelecida entre shopping e operador do estacionamento, a propriedade do estacionamento é exclusiva do shopping. 104. Ademais, o Instrumento Particular de constituição de consórcio (SEI 1561137, p. 3) prevê na Cláusula 6 que: Os preços a serem praticados no Estacionamento serão [ACESSO RESTRITO ÀS REQUERENTES] 105. Por sua vez, no que se refere às vagas públicas de Zona Azul operadas pela Allpark no entorno do Mais Shopping, a preocupação de elevação unilateral de preços se mostra improvável. Isto porque, de acordo com informação das Requerentes, os preços cobrados nas vagas da Zona Azul devem respeitar os termos definidos no contrato de concessão firmado entre a Allpark e a Prefeitura de São Paulo em maio de 2020, com duração de 15 anos[21]. 106. Assim, dada a estrutura legal que rege esse tipo de concessão pública, a probabilidade de a Allpark aumentar os preços unilateralmente nas vagas do Zona Azul, sem ser penalizada, é praticamente nula.

Qualquer tentativa nesse sentido violaria as normas estabelecidas e prejudicaria a própria empresa, que poderia perder seu contrato de concessão. 107. Do exposto, conclui-se que há elementos que reduzem a probabilidade de exercício de poder de mercado pela Allpark que derivam do regime jurídico e societário que condiciona a sua atuação. Em primeiro lugar, a sociedade com o Mais Shopping sugere incentivos econômicos distintos daqueles que sustentariam a eventual elevação abusiva de preços nas vagas internas do centro comercial, uma vez que tais aumentos poderiam desincentivar o fluxo de consumidores ao próprio shopping. Em segundo lugar, a atuação da empresa no âmbito da Zona Azul está sujeita a contrato de concessão, o qual estabelece de forma vinculante as tarifas a serem cobradas, restringindo, portanto, a autonomia da Allpark para fixação de preços nesse segmento. Ao cabo, a despeito da alta concentração do número de vagas sob gestão de um agente, não se identifica probabilidade de exercício de poder de mercado. VII.4. Conclusão quanto à probabilidade de exercício de poder de mercado 108. Por todo o exposto nesta seção, concluiu-se que há fatores que tornam reduzida a probabilidade de exercício de poder de mercado. 109. A análise concluiu serem baixas as barreiras de ordem legal, regulatória ou de infraestrutura que dificultem a entrada de novas empresas no mercado de serviços de estacionamentos no raio de 354 metros a partir do Mais Shopping.

O serviço não exige grandes investimentos em tecnologia ou inovação para a operação básica, o que facilitaria a entrada de novos operadores. Foi identificado que a expansão do mercado imobiliário alavanca o mercado em análise. 110. Com relação a rivalidade, conclui-se que há efetiva disputa concorrencial no mercado. Considerando as especificidades dos agentes envolvidos na Operação, foram feitas considerações especificas sobre agentes com capacidades de disputar a oferta de serviços aos grandes contratantes – considerando que este é fato de diferencial competitivo que afeta a rivalidade. Contudo, a instrução identificou reconhecimento pelos agentes contratantes de vários agentes capazes de disputar a prestação do serviço. Foi detectada a prática de baixa fidelização entre as empresas demandantes e as incumbentes, confirmando a hipótese de efetiva rivalidade. 111. Ademais, os arranjos contratuais estabelecidos pela Allpark limitam a probabilidade de exercício de poder de mercado. Em relação ao arranjo societário Allpark-Mais Shopping, foi ponderado que a necessidade de convergência entre os interesses da atratividade do shopping com a exploração do estacionamento limita a probabilidade de exercício de poder de mercado nas vagas internas ao shopping.

Quanto às vagas situadas nas imediações externas ao shopping, a concessão do Zona Azul - prévia à Operação que aqui se analisa - restringe a probabilidade de exercício de poder de mercado ao estabelecer, via contrato, o preço a ser cobrado dos usuários. 112. Ao cabo, a despeito da alta concentração de vagas pelo grupo Allpark, conclui-se que é improvável o exercício de poder de mercado. Assim sendo, não se faz necessário pormenorizar as análises de eficiências, sendo possível a recomendação de aprovação da Operação. VIII. CLÁUSULA DE NÃO CONCORRÊNCIA 113. Não se identifica contempla cláusulas restritivas à concorrência ou de exclusividade. IX. CONSIDERAÇÕES FINAIS 114. A presente análise tem por objeto a avaliação dos efeitos concorrenciais relacionados à constituição de consórcio entre Allpark e Mais Shopping FII para exploração do estacionamento de veículos do Mais Shopping, em São Paulo/SP. 115. As conclusões a que chegou a análise do presente ato de concentração podem ser sintetizadas nos destaques a seguir, que concluem a favor da aprovação da Operação sem restrições: · Mercado relevante: definido como o de serviços de estacionamentos que compreende às atividades de operação, administração e exploração comercial de estacionamentos, circunscrito ao raio de 354 metros do Mais Shopping, conforme jurisprudência consolidada do CADE.

Em face das informações obtidas na instrução, a proposta apresentada pelas Requerentes de divisão do mercado relevante na dimensão do produto em dois mercados distintos não prosperou. · Sobreposições horizontais: a associação da Allpark com a MaisShopping representa na prática uma concentração das atividades de operação do estacionamento pela Allpark. A empresa opera as vagas públicas da Zona Azul (na forma de concessão pela Prefeitura Municipal de São Paulo) e passa a operar na forma de consórcio as vagas do estacionamento do MaisShopping. · Baixas barreiras à entrada: não foram identificadas barreiras significativas à entrada no mercado de serviços de estacionamentos. · Rivalidade: a análise conclui que há efetiva rivalidade no mercado de serviços de estacionamentos, com a presença de múltiplos operadores e marcas atuando no segmento, com possibilidades de contratações distintas. Foi feito um recorte específico observando a dinâmica de contratação de grandes pólos atrativos (hospitais, aeroportos, shoppings), concluindo haver baixa fidelização nos contratos. 116. Por fim, foi apontado que, a despeito da alta concentração no número de vagas, a relação de incentivos estabelecida entre o Mais Shopping e a regulação da Prefeitura de São Paulo que rege as vagas externas nas imediações do Mais Shopping, tornam improvável o exercício de poder de mercado pela Allpark e mitigam possíveis preocupações concorrenciais. IX. CONCLUSÃO 117. Por todo o exposto, nos termos dos arts.

13, inc. XII, e 57, inc. II, da Lei Federal nº 12.529/2011, c/c o art. 161, inc. II, do Regimento Interno do Cade, conclui-se pela aprovação sem restrições do presente ato de concentração. [1] São acionistas da Allpark os Fundos de Investimento (i) FIP Maranello, o (ii) Riverside FIP Multiestratégia, o (iii) Tempranillo FIA IE, o (iv) De Duero FIA e outros. Fonte: https://ri.estapar.com.br/quem-somos/composicao-acionaria/. Acesso em: 29 mai. 2025. A Allpark esclarece que nem o Grupo BTG nem qualquer outro acionista da Allpark indicado no Formulário de Notificação investe em outras empresas que desempenhem qualquer negócio que possa ser considerado concorrente das atividades desenvolvidas pela Allpark, além da Allpark e suas coligadas, no mercado relevante afetado pela Operação. [2] Fonte: https://www.gazitasset.com.br/. Acesso em: 29 mai. 2025. [3] Art. 90. Para os efeitos do art. 88 desta Lei, realiza-se um ato de concentração quando: I - 2 (duas) ou mais empresas anteriormente independentes se fundem; II - 1 (uma) ou mais empresas adquirem, direta ou indiretamente, por compra ou permuta de ações, quotas, títulos ou valores mobiliários conversíveis em ações, ou ativos, tangíveis ou intangíveis, por via contratual ou por qualquer outro meio ou forma, o controle ou partes de uma ou outras empresas; III - 1 (uma) ou mais empresas incorporam outra ou outras empresas; ou IV - 2 (duas) ou mais empresas celebram contrato associativo, consórcio ou joint venture. Art. 88.

Serão submetidos ao Cade pelas partes envolvidas na operação os atos de concentração econômica em que, cumulativamente: I - pelo menos um dos grupos envolvidos na operação tenha registrado, no último balanço, faturamento bruto anual ou volume de negócios total no País, no ano anterior à operação, equivalente ou superior a R$ 400.000.000,00 (quatrocentos milhões de reais); e  II - pelo menos um outro grupo envolvido na operação tenha registrado, no último balanço, faturamento bruto anual ou volume de negócios total no País, no ano anterior à operação, equivalente ou superior a R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais).” Valores atualizados pela Portaria Interministerial nº 994/2012. [4] “Art. 90. Para os efeitos do art. 88 desta Lei, realiza-se um ato de concentração quando: (...) Parágrafo único. Não serão considerados atos de concentração, para os efeitos do disposto no art. 88 desta Lei, os descritos no inciso IV do caput, quando destinados às licitações promovidas pela administração pública direta e indireta e aos contratos delas decorrentes.” [5] “Art. 27. O exercício da administração de carteiras de valores mobiliários deve ser segregado das demais atividades exercidas pela pessoa jurídica, por meio da adoção de procedimentos operacionais, com o objetivo de: I – garantir a segregação física de instalações entre a área responsável pela administração de carteiras de valores mobiliários e as áreas responsáveis pela intermediação e distribuição de valores mobiliários;

II – assegurar o bom uso de instalações, equipamentos e informações comuns a mais de um setor da empresa; III – preservar informações confidenciais e permitir a identificação das pessoas que tenham acesso a elas; e IV – restringir o acesso a arquivos e permitir a identificação das pessoas que tenham acesso a informações confidenciais. Parágrafo único. A segregação física de instalações de que trata o inciso I não é necessária entre a área responsável pela administração de carteiras de valores mobiliários e a área responsável pela distribuição de cotas de fundos de investimento de que a pessoa jurídica seja administradora ou gestora. Art. 28. Para o cumprimento do disposto no art. 27, o administrador de carteiras de valores mobiliários deve manter manuais escritos, que detalhem as regras e os procedimentos adotados relativos à: I – segregação das atividades, com o objetivo de demonstrar a total separação das áreas ou apresentar as regras de segregação adotadas, com discriminação, no mínimo, daquelas relativas às instalações, equipamentos e informações referidas no inciso II do art. 27; e II – confidencialidade, definindo as regras de sigilo e conduta adotadas, com detalhamento das exigências cabíveis, no mínimo, para os seus sócios, administradores, colaboradores e empregados (grifado). [6] Guia H: disponível em: https://cdn.cade.gov.br/Portal/centrais-de-conteudo/publicacoes/guias-do-cade/guia-para-analise-de-atos-de-concentracao-horizontal.pdf.

Acesso 19.08.2025 [7] 08700.005088/2022-94. [8] Vide Atos de Concentração nº 08700.005150/2024-18 (Allpark Empreendimentos, Participações e Serviços S.A., Gazit Malls Fundo de Investimento Imobiliário), nº 08700.006686/2023-61 (Allpark Empreendimentos, Participações e Serviços S.A., Gazit Malls Fundo de Investimento Imobiliário e Shopping Internacional Guarulhos Fundo de Investimento Imobiliário FII), nº 08700.005271/2022-90 (PB Participações S.A. e Administradora Geral de Estacionamentos S.A.), nº 08700.003407/2015-06 (Allpark Empreendimentos, Participações e Serviços S.A. e OW Estacionamentos e Participações Ltda.); 08012.011323/2010-81 (Allpark Empreendimentos, Participações e Serviços S.A., Bagattini Participações Ltda., CGB Participações Ltda.). [9] Vide Ato de Concentração nº 08700.006686/2023-61 e nº 08012.000170/2011-28. [10] Vide Ato de Concentração nº 08700.006686/2023-61 e nº 08012.000170/2011-28. [11] Vide Ato de Concentração nº 08700.005271/2022-90, entre as empresas de estacionamento Indigo e PareBem. [12] Código de Trânsito Brasileiro (Lei nº 9.503/1997, art. 24, X) e legislações municipais correspondentes. [13] Conforme Ato de Concentração nº 08012.011323/2010-81. [14] Esta SG realizou uma reformulação dos percentuais de participação de mercado apresentado pelas Requerentes devido à desconsideração do estacionamento do SESC Santo Amaro, situado à rua Amador Bueno, 505, no cálculo de vagas.

Trata-se — assim como os estacionamentos do Senai Ari Torres e Uninove Campus Santo Amaro (operados por terceiros) e Santander Radar (operado pela Allpark) — de estacionamento de uso cativo, exclusivo dos frequentadores do SESC, conforme informado no website do próprio SESC, disponível em: https://www.sescsp.org.br/editorial/servicos-sesc-santo-amaro/. Acesso em: 08 ago. 2025. Vide Pág. 58 do Formulário de Notificação (SEI 1561132). [15] O HHI é uma métrica utilizada para avaliar o grau de concentração de um mercado. Calcula-se o HHI pela soma dos quadrados das participações de mercado de cada agente (em pontos percentuais), podendo variar de valores próximos a zero — que indicam mercado altamente pulverizado — até 10.000, correspondente ao monopólio. [16] HHI antes da Operação: 46,42 + 6,12 + 5,12 + 4,32 + 4,32 + 4,32 + 3,62 + 2,92 + 2,22 + 2,22 + 1,82 + 1,82 + 1,72 + 1,42 + 1,42 + 1,42 + 1,42 + 1,22 + 1,12 + 1,12 + 0,92 = 2.334 pontos. [17] HHI Pós-Operação: 52,52 + 5,12 + 4,32 + 4,32 + 4,32 + 3,62 + 2,92 + 2,22 + 2,22 + 1,82 + 1,82 + 1,72 + 1,42 + 1,42 + 1,42 + 1,42 + 1,22 + 1,12 + 1,12 + 0,92 = 2.873 pontos. [18] ΔHHI = 2.873 - 2.334 = 538 pontos. [19] Guia H, p. 25. [20] Documento apresentado pelas Requerentes, disponível em: https://sebrae.com.br/sites/PortalSebrae/ideias/como-montar-uma-empresa-de-estacionamento-rotativo,fa587a51b9105410VgnVCM1000003b74010aRCRD#apresentacao-de-negocio. Acesso em: 12 ago. 2025. Também disponível em SEI 1561145.

[21] Documento de Acesso Restrito VI.1.B. Informações Allpark e Zona Azul (SEI 1561219, apartado de acesso restrito às Requerentes).