Ato de Concentração Sumário nº 08700.003496/2026-35

SEI/CADE - 1749150 - Parecer PARECER Nº: 288/2026/CGAA5/SGA1/SG PROCESSO Nº: 08700.003515/2026-23 PARTES: Lucio Empreendimentos e Participações Ltda., RL80 Desenvolvimento Imobiliário Ltda., Lucio Verona Empreendimentos Imobiliários Ltda. e STP Francisco Leitão Empreendimentos e Participações Ltda. EMENTA: Tipo de processo: Ato de Concentração Natureza da operação: Aquisição de controle (art. 90, inciso II, Lei nº 12.529/2011) Rito: Sumário (art. 8º, inciso VI, Resolução CADE nº 33/22) Mercado(s) afetado(s): Incorporação de empreendimentos imobiliários Decisão: Aprovação sem restrições VERSÃO DE ACESSO PÚBLICO I. ASPECTOS FORMAIS DO ATO DE CONCENTRAÇÃO Notificação: Data: 15/04/2026 (1736502) Pagamento da taxa processual 1736665 Formulário de Notificação Público 1736483 Restrito 1736498 Edital Número 267 (1736938) Data de publicação no DOU 22/04/2026 (1738696) Ofício(s) nº 2687/2026 1745861 (resposta: 1747830) II. ENQUADRAMENTO RITO SUMÁRIO (ART. 8º, RES. 33/22) Hipótese Descrição VI. Outros casos: casos que, apesar de não abrangidos pelas categorias anteriores, forem considerados simples o suficiente, a critério da Superintendência-Geral, a ponto de não merecerem uma análise mais aprofundada. III. OPERAÇÃO Descrição: De acordo com os autos: "A Operação proposta (“Operação”) consiste em uma parceria entre Lucio Empreendimentos e Participações Ltda. (“Lucio”), Grupo STP e RL80 Desenvolvimento Imobiliário Ltda.

(“RL80”) para o desenvolvimento conjunto de um empreendimento imobiliário (“Empreendimento”) no bairro de Pinheiros, Zona Oeste do município de São Paulo" (grifos nossos) Será constituída uma Sociedade-Alvo ("Sociedade-Alvo") que após a operação será detida, direta ou indiretamente, pelo Grupo STP ("Grupo STP"), Grupo Lúcio ("Grupo Lúcio") e Grupo Direcional ("Grupo Direcional", e em conjunto com Grupo Lúcio, "Grupo RL80"). A Sociedade-Alvo será detentora de Imóveis ("Imóveis STP") que antes da operação são de propriedade do Grupo STP. A Sociedade-Alvo e a RL80, que é uma parceria entre a Lucio e a Riva Incorporadora S.A. (“Riva”), são empresas constituídas com o propósito de viabilizar a incorporação do Empreendimento e pertencem ao Grupo RL80. A Riva, por sua vez, pertence ao Grupo Direcional. Após a operação a participação direta na Sociedade-Alvo será: RL80 30%, Lucio 20% e STP 50%. Consta nos autos que a Operação será viabilizada da seguinte forma: "[ACESSO RESTRITO]. Em contraprestação, [ACESSO RESTRITO] , a RL80 transferirá: (i) [ACESSO RESTRITO] das ações da Sociedade-Alvo à [ACESSO RESTRITO], do Grupo STP; e (ii) [ACESSO RESTRITO] à Lucio, restando com [ACESSO RESTRITO] das ações." As partes informam que "os grupos Direcional, Lucio e STP, fora do escopo da Sociedade-Alvo, continuarão atuando de forma independente no mercado" (resposta [SEI 1747830] ao Ofício 2687/2026 [SEI 1745861]). Lei 12.529/11: Art. 90: art. 90, inciso II:

aquisição por 1 (uma) ou mais empresas, direta ou indiretamente, por compra ou permuta de ações, quotas, títulos ou valores mobiliários conversíveis em ações, ou ativos, tangíveis ou intangíveis, por via contratual ou por qualquer outro meio ou forma, do controle ou de partes de uma ou outras empresas. Art. 88: A operação possui pelo menos dois grupos nela envolvidos que registraram faturamento bruto anual ou volume de negócios total no país, no ano anterior à operação, equivalente ou superior a R$ 750.000.000,00 (setecentos e cinquenta milhões de reais) e R$ 75.000.000,00 (setenta e cinco milhões de reais) (vide art. 88 da Lei nº 12.529/11 c/c Portaria Interministerial MF/MJ nº 994/12): (i) Faturamento Grupo RL80: R$ [ACESSO RESTRITO] (superior a R$ 750 milhões). (ii) Faturamento Grupo STP: R$ [ACESSO RESTRITO] (superior a R$ 75 milhões). Res. 33/22: De acordo com os autos: "A Operação consiste em aquisição de participação societária que acarreta controle compartilhado, nos termos do art. 9º, I da Resolução CADE nº 33." (grifos nossos) Justificativa econômica e/ou estratégica: De acordo com os autos: "Os Grupos RL80 e STP vislumbraram a oportunidade de desenvolver conjuntamente um novo empreendimento na região." Valor: Conforme descrito no item [ACESSO RESTRITO]. Demais jurisdições em que a presente operação foi ou será apresentada: De acordo com os autos, não aplicável à operação.

Sujeição à aprovação de outros órgãos reguladores no Brasil ou no exterior De acordo com os autos, não aplicável à operação. IV. ESTRUTURA DA OPERAÇÃO Antes [ACESSO RESTRITO] Depois [ACESSO RESTRITO] V. PARTES Parte(s) envolvida(s): Lucio Empreendimentos e Participações Ltda. (“Lucio”), STP ("STP") e Riva Incorporadora S.A. (“Riva”) Breve descrição: A Lucio atua com empreendimentos imobiliários residenciais do segmento econômico ao alto luxo, destinados à venda para terceiros, e com empreendimentos imobiliários não residenciais, tais como corporativos e shopping centers. Ela atua em empreendimentos imobiliários residenciais do segmento econômico através de subsidiaria Viva Apto Empreendimentos e Participações Ltda, a qual possui uma joint venture (a RL80) com a Riva Incorporadora S.A. (“Riva”). A Riva, por sua vez, pertence ao Grupo Direcional. A STP atua na compra e venda de imóveis próprios, incorporação de empreendimentos imobiliários e aluguel de imóveis próprios O Grupo STP, por sua vez, atua na gestão, desenvolvimento e incorporação de empreendimentos residenciais e comerciais, tais como multifamily, student housing, senior living, logística e hotéis. [ACESSO RESTRITO]. Parte(s) envolvida(s): Sociedade-Alvo ("Sociedade-Alvo") e RL80 ("RL80") Breve descrição:

A Sociedade-Alvo e a RL80 são empresas constituídas com o propósito de viabilizar a incorporação do Empreendimento e pertencem ao grupo econômico que, para os fins da presente Operação, será denominado “Grupo RL80” A RL80, por sua vez, é detida e controlada pelas sócias [ACESSO RESTRITO]. VI. EFEITOS CONCORRENCIAIS Art. 8º, Res. 33/22 Mercado(s) Outros casos Incorporação de empreendimentos imobiliários VII. ANÁLISE DE MÉRITO Conforme visto no Ato de Concentração nº 08700.002982/2026-36 (BTG Pactual/Cyrela, aprovado sem restrições em 4 de maio de 2026): "3. Em relação ao cenário geográfico bairro Mooca, contudo, a participação conjunta futura do Grupo Cyrela e do Imóvel não se encaixa nas regras percentuais estipuladas nos incisos III e V do art. 8º da Res. 33/22 (regras estas voltadas para a situação de sobreposição horizontal, vale recordar). 4. Cabe então a avaliação de se a operação seria "simples o suficiente", na visão desta SG, a ponto de permitir a aplicação do inciso VI do art. 8º da Res. 33/22, o qual abrange "casos que, apesar de não abrangidos pelas categorias anteriores, forem considerados simples o suficiente, a critério da Superintendência-Geral, a ponto de não merecerem uma análise mais aprofundada". 5.

Nesse sentido, esta SG entende que a operação está apta à aplicação do inciso VI tendo em vista que ao longo da vigência da Lei nº 12.529, de 30 de novembro de 2011, centenas de atos de concentração envolvendo o segmento de incorporação de empreendimentos imobiliários já foram submetidos a esta Autarquia (desses, apenas 4 não foram enquadrados no rito sumário), todos analisados na Coordenação-Geral de Análise Antitruste 5 (CGAA5) e aprovados sem restrições. (...) 10. A experiência desta autoridade antitruste demonstra que, via de regra, empreendimentos imobiliários greenfield não suscitam preocupações concorrenciais, especialmente no que tange a exercício de poder de mercado, independentemente dos níveis de concentração envolvidos, devido a dois fatores principais: (i) o fato de que acarretam o aumento da oferta de imóveis novos no mercado (como realçado nos ACs RMF-E e NM Júnior e Plano & Plano/FII Piemontese); e (ii) o fato de que, no ano de lançamento do novo empreendimento imobiliário, a estrutura de oferta poder se alterar consideravelmente, sendo difícil projetar com precisão a estimativa de participação de mercado do comprador. 11. Além disso, esta SG entende que não haveria racional econômico consistente na concentração excessiva, por meio do controle de concentrações, de terrenos greenfield para fins de incorporação imobiliária quando se considera o custo de oportunidade do capital e as incertezas inerentes ao processo de desenvolvimento de um empreendimento.

Portanto, a manutenção de grandes estoques de terrenos implicaria a imobilização de elevados recursos financeiros por longos períodos, sem geração imediata de fluxo de caixa, o que tenderia a reduzir a probabilidade desse tipo de estratégia. Do ponto de vista econômico, os recursos empregados na aquisição e retenção de terrenos greenfield poderiam ser alternativamente direcionados a investimentos que ofereçam retorno mais previsível e menor risco, como, por exemplo, empreendimentos já dotados de infraestrutura e/ou ativos operacionais. 12. Ademais, estratégias de retenção de terrenos greenfield apresentam elevado grau de incerteza, pois o ciclo de implementação até a efetiva incorporação imobiliária pode ser longo, sujeito a mudanças no zoneamento, na legislação urbanística, em marcos ambientais, no custo de insumos, condições macroeconômicas, ou seja, exposto, de forma não desprezível, a diversos fatores exógenos. Esse risco reforça a hipótese de que a retenção concentrada desses ativos tenderia a ser economicamente ineficiente, e, portanto, estaria ausente de racionalidade econômica. 13. De outro lado, não se descarta que a retenção especulativa poderia de alguma forma infringir a função social da propriedade, pois, determinado terreno poderia ter características de essential facility devido a escassez, destinação específica e/ou regras de zoneamento.

De toda forma, em que pese não ser possível se descartarem por completo teorias de danos concorrenciais relativas a este tipo de operação, esta SG entende que tais possibilidades de efeitos deletérios ao ambiente concorrencial advindos de um ato de concentração seriam marginais e poderiam ser também combatidas em sede de controle de condutas. 14. Ainda, poderia ser aventada uma hipótese de risco concorrencial derivado de haver, no limite, a concentração da oferta de empreendimentos imobiliários em apenas uma incorporadora, porém, esta SG entende que esse risco seria afastado pelo fato de: (i) ser pouco provável que haja racional econômico para esse tipo de estratégia; (ii) o lançamento de empreendimentos imobiliários significarem a ampliação da oferta de imóveis novos naquela localidade; (iii) a delimitação restrita do cenário bairro desconsidera a contestabilidade e dinâmica da oferta de imóveis novos nos bairros adjacentes ao do futuro empreendimento, que poderiam afastar a probabilidade de exercício de poder de mercado. 15. Entende-se ainda que a reprovação de qualquer AC desse tipo por conta de níveis de participação de mercado seria uma decisão ineficiente da autoridade na medida em que poderia vir a impedir o lançamento do empreendimento. 16.

Deste modo, esta SG reforça o entendimento de que projetos greenfield no mercado de incorporação de empreendimentos imobiliários residenciais e comerciais que resultem da transferência total para o adquirente dos direitos e obrigações sobre o ativo transacionado (sem envolver qualquer espécie de contrapartida, como, por exemplo, aquisição de participação social em entidades, joint-ventures ou sociedades de propósito específico não relacionados ao ativo, bem como parcerias/associações entre diferentes grupos econômicos para a construção e comercialização conjunta de empreendimentos), não possuem o condão de acarretar maiores preocupações concorrenciais, independentemente dos níveis de market share envolvidos no pós-operação, sendo, portanto, simples o suficiente a ponto de não demandarem, via de regra, uma análise concorrencial mais aprofundada. 17. Ressalta-se que, a critério da Superintendência-Geral, qualquer operação dessa natureza poderá ter sua análise mais aprofundada, inclusive pelo rito ordinário, caso se julgue oportuno e/ou conveniente de acordo com características do caso concreto. 18.

Neste contexto, entende-se que a Operação não possui o condão de acarretar alterações significativas ao ambiente concorrencial no Brasil, não demandando, deste modo, uma análise mais aprofundada dos mercados envolvidos." Como o presente caso também trata de projeto no mercado de incorporação de empreendimentos imobiliários que viabilizará o desenvolvimento de um empreendimento greenfield, conclui-se que as conclusões emanadas no Ato de Concentração nº 08700.002982/2026-36 também se aplicam à presente operação. Além disso, como visto acima, as partes informaram que "os grupos Direcional, Lucio e STP, fora do escopo da Sociedade-Alvo, continuarão atuando de forma independente no mercado" (resposta [SEI 1747830] ao Ofício 2687/2026 [SEI 1745861]). Diante do exposto, entende-se que a Operação não possui o condão de acarretar prejuízos ao ambiente concorrencial, independentemente dos níveis de market share envolvidos no pós-operação, sendo, portanto, simples o suficiente a ponto de não demandar, via de regra, uma análise concorrencial mais aprofundada, recaindo na hipótese de procedimento sumário do art. 8º, inciso VI, da Resolução nº 33/22. VIII. CONCLUSÕES Por todo o exposto, conclui-se que a Operação não possui o condão de acarretar prejuízos ao ambiente concorrencial, recaindo na hipótese de procedimento sumário do art. 8º, inciso VI, da Resolução nº 33/22. IX. CLÁUSULAS RESTRITIVAS À CONCORRÊNCIA Previsão contratual: Não se aplica. X. DECISÃO Decisão da SG:

Aprovação sem restrições.