Ato de Concentração Sumário nº 08700.003460/2026-51

SEI/CADE - 1748556 - Parecer PARECER Nº: 279/2026/CGAA5/SGA1/SG PROCESSO Nº: 08700.003460/2026-51 PARTES: BTG PACTUAL HOLDING PARTICIPAÇÕES S/A., LUCIO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. E MAK RENT PARTICIPAÇÕES LTDA. EMENTA: Tipo de processo: Ato de Concentração Natureza da operação: Aquisição de controle (art. 90, inciso II, Lei nº 12.529/2011) Rito: Sumário (art. 8º, inciso VI, Resolução CADE nº 33/22) Mercado(s) afetado(s): Incorporação de empreendimentos imobiliários Decisão: Aprovação sem restrições VERSÃO DE ACESSO PÚBLICO I. ASPECTOS FORMAIS DO ATO DE CONCENTRAÇÃO Notificação: Data: 14/04/2026 (1735327) Pagamento da taxa processual 1736709 Formulário de Notificação Público 1735314 Restrito 1735323 Edital Número 259 (1736044) Data de publicação no DOU 16/04/2026 (1736640) II. ENQUADRAMENTO RITO SUMÁRIO (ART. 8º, RES. 33/22) Hipótese Descrição VI. Outros casos: casos que, apesar de não abrangidos pelas categorias anteriores, forem considerados simples o suficiente, a critério da Superintendência-Geral, a ponto de não merecerem uma análise mais aprofundada. III. OPERAÇÃO Descrição: De acordo com os autos: "A operação proposta consiste na entrada da BTG Pactual Holding Participações S.A. (“BTGP Holding”), empresa integralmente detida por BTG Pactual S.A., por si ou por meio de uma afiliada, no capital social da empresa Pedroso BP Empreendimentos - Sociedade de Propósito Específico Ltda. (“SPE Pedroso”), atualmente detida pela Lucio Empreendimentos e Participações Ltda.

(“Lucio”) e pela Mak Rent Participações Ltda. (“Maksoud”) e, em conjunto com a BTGP Holding, SPE Pedroso e Lucio, as “Requerentes”, para desenvolvimento de empreendimento de incorporação imobiliária (“Empreendimento”) no município de São Paulo/SP (“Operação”)." De acordo com os autos, em decorrência da operação, a SPE Pedroso será detida na proporção de [ACESSO RESTRITO]. De acordo com as partes, a presente Operação, que trata de uma parceria pontual entre as Requerentes, representa a entrada da BTGP Holding no capital social da SPE Pedroso para o desenvolvimento de um único empreendimento imobiliário. Lei 12.529/11: Art. 90: art. 90, inciso II: aquisição por 1 (uma) ou mais empresas, direta ou indiretamente, por compra ou permuta de ações, quotas, títulos ou valores mobiliários conversíveis em ações, ou ativos, tangíveis ou intangíveis, por via contratual ou por qualquer outro meio ou forma, do controle ou de partes de uma ou outras empresas. Art. 88: A operação possui pelo menos dois grupos nela envolvidos que registraram faturamento bruto anual ou volume de negócios total no país, no ano anterior à operação, equivalente ou superior a R$ 750.000.000,00 (setecentos e cinquenta milhões de reais) e R$ 75.000.000,00 (setenta e cinco milhões de reais) (vide art. 88 da Lei nº 12.529/11 c/c Portaria Interministerial MF/MJ nº 994/12): (i) As Requerentes declararam que o faturamento bruto do Grupo BTG Pactual, no ano fiscal de 2025, superou R$ 750.000.000,00.

(ii) Faturamento Grupo Omar Maksoud: R$ [ACESSO RESTRITO] (superior a R$ 75 milhões). (iii) Faturamento Grupo Lucio: R$ [ACESSO RESTRITO] (superior a R$ 75 milhões). Res. 33/22: art. 9º, inciso I: aquisição de controle unitário ou compartilhado. Justificativa econômica e/ou estratégica: De acordo com os autos: "Para a Lucio e a Maksoud, a Operação representa uma boa oportunidade de investimento, sob a perspectiva do desenvolvimento de futuro empreendimento imobiliário. Para a BTGP Holding Pactual, na qualidade de investidor financeiro, a Operação é uma oportunidade de ampliação e diversificação de seus investimentos." Valor: De acordo com os autos, [ACESSO RESTRITO]. Demais jurisdições em que a presente operação foi ou será apresentada: De acordo com os autos, não aplicável à operação. Sujeição à aprovação de outros órgãos reguladores no Brasil ou no exterior De acordo com os autos, não aplicável à operação. IV. ESTRUTURA DA OPERAÇÃO Antes [ACESSO RESTRITO] Depois [ACESSO RESTRITO] V. PARTES Parte(s) envolvida(s): BTG Pactual Holding Participações S.A. (“BTGP Holding” ou “Comprador”) Breve descrição:

A BTGP Holding é uma sociedade do Grupo BTG Pactual ("Grupo BTG Pactual"), que, por sua vez, tem como principal atuação as atividades de banco múltiplo e empresa de investimentos, ofertando diversos serviços financeiros e não-financeiros, tais como administração de ativos, assessoramento em fusões e aquisições, corretagem, câmbio, securitização, gestão de patrimônio, corporate finance, vendas e negociação de ativos, corretagem de títulos e valores mobiliários e de derivativos, dentre outros. Parte(s) envolvida(s): Pedroso BP Empreendimentos - Sociedade de Propósito Específico Ltda. (“SPE Pedroso” ou “Sociedade-alvo”) Breve descrição: A SPE Pedroso, a qual é detida integralmente pela Lucio e a Maksoud, é uma sociedade de propósito específico detentora de licença para o desenvolvimento de empreendimento imobiliário a ser desenvolvido a partir de imóveis localizados no Bairro do Itaim Bibi, Zona Oeste do município de São Paulo/SP. Parte(s) envolvida(s): Lucio Empreendimentos e Participações Ltda. (“Lucio”) e Mak Rent Participações Ltda. (“Maksoud”, e em conjunto com Lucio, "Vendedoras") Breve descrição:

A Lucio é uma sociedade empresária de responsabilidade limitada integrante do Grupo Lucio ("Grupo Lucio"), um conglomerado brasileiro do setor imobiliário e de construção civil, com atuação há mais de 45 (quarenta e cinco) anos no desenvolvimento de negócios imobiliários, incluindo empreendimentos residenciais, corporativos e comerciais de alto padrão, com foco no município de São Paulo/SP. A Maksoud, por sua vez, é uma sociedade empresária de responsabilidade limitada pertencente ao Grupo Omar Maksoud ("Grupo Omar Maksoud"), que atua em serviços de engenharia e desenvolvimento de negócios imobiliários, incluindo edifícios corporativos, obras de infraestrutura, espaços culturais, centros poliesportivos, e empreendimentos com certificação de sustentabilidade. VI. EFEITOS CONCORRENCIAIS Art. 8º, Res. 33/22 Mercado(s) Outros casos Incorporação de empreendimentos imobiliários VII. ANÁLISE DE MÉRITO Conforme visto no Ato de Concentração nº 08700.002982/2026-36 (BTG Pactual/Cyrela, aprovado sem restrições em 4 de maio de 2026): "3. Em relação ao cenário geográfico bairro Mooca, contudo, a participação conjunta futura do Grupo Cyrela e do Imóvel não se encaixa nas regras percentuais estipuladas nos incisos III e V do art. 8º da Res. 33/22 (regras estas voltadas para a situação de sobreposição horizontal, vale recordar). 4. Cabe então a avaliação de se a operação seria "simples o suficiente", na visão desta SG, a ponto de permitir a aplicação do inciso VI do art. 8º da Res.

33/22, o qual abrange "casos que, apesar de não abrangidos pelas categorias anteriores, forem considerados simples o suficiente, a critério da Superintendência-Geral, a ponto de não merecerem uma análise mais aprofundada". 5. Nesse sentido, esta SG entende que a operação está apta à aplicação do inciso VI tendo em vista que ao longo da vigência da Lei nº 12.529, de 30 de novembro de 2011, centenas de atos de concentração envolvendo o segmento de incorporação de empreendimentos imobiliários já foram submetidos a esta Autarquia (desses, apenas 4 não foram enquadrados no rito sumário), todos analisados na Coordenação-Geral de Análise Antitruste 5 (CGAA5) e aprovados sem restrições. (...) 10. A experiência desta autoridade antitruste demonstra que, via de regra, empreendimentos imobiliários greenfield não suscitam preocupações concorrenciais, especialmente no que tange a exercício de poder de mercado, independentemente dos níveis de concentração envolvidos, devido a dois fatores principais: (i) o fato de que acarretam o aumento da oferta de imóveis novos no mercado (como realçado nos ACs RMF-E e NM Júnior e Plano & Plano/FII Piemontese); e (ii) o fato de que, no ano de lançamento do novo empreendimento imobiliário, a estrutura de oferta poder se alterar consideravelmente, sendo difícil projetar com precisão a estimativa de participação de mercado do comprador. 11.

Além disso, esta SG entende que não haveria racional econômico consistente na concentração excessiva, por meio do controle de concentrações, de terrenos greenfield para fins de incorporação imobiliária quando se considera o custo de oportunidade do capital e as incertezas inerentes ao processo de desenvolvimento de um empreendimento. Portanto, a manutenção de grandes estoques de terrenos implicaria a imobilização de elevados recursos financeiros por longos períodos, sem geração imediata de fluxo de caixa, o que tenderia a reduzir a probabilidade desse tipo de estratégia. Do ponto de vista econômico, os recursos empregados na aquisição e retenção de terrenos greenfield poderiam ser alternativamente direcionados a investimentos que ofereçam retorno mais previsível e menor risco, como, por exemplo, empreendimentos já dotados de infraestrutura e/ou ativos operacionais. 12. Ademais, estratégias de retenção de terrenos greenfield apresentam elevado grau de incerteza, pois o ciclo de implementação até a efetiva incorporação imobiliária pode ser longo, sujeito a mudanças no zoneamento, na legislação urbanística, em marcos ambientais, no custo de insumos, condições macroeconômicas, ou seja, exposto, de forma não desprezível, a diversos fatores exógenos. Esse risco reforça a hipótese de que a retenção concentrada desses ativos tenderia a ser economicamente ineficiente, e, portanto, estaria ausente de racionalidade econômica. 13.

De outro lado, não se descarta que a retenção especulativa poderia de alguma forma infringir a função social da propriedade, pois, determinado terreno poderia ter características de essential facility devido a escassez, destinação específica e/ou regras de zoneamento. De toda forma, em que pese não ser possível se descartarem por completo teorias de danos concorrenciais relativas a este tipo de operação, esta SG entende que tais possibilidades de efeitos deletérios ao ambiente concorrencial advindos de um ato de concentração seriam marginais e poderiam ser também combatidas em sede de controle de condutas. 14. Ainda, poderia ser aventada uma hipótese de risco concorrencial derivado de haver, no limite, a concentração da oferta de empreendimentos imobiliários em apenas uma incorporadora, porém, esta SG entende que esse risco seria afastado pelo fato de: (i) ser pouco provável que haja racional econômico para esse tipo de estratégia; (ii) o lançamento de empreendimentos imobiliários significarem a ampliação da oferta de imóveis novos naquela localidade; (iii) a delimitação restrita do cenário bairro desconsidera a contestabilidade e dinâmica da oferta de imóveis novos nos bairros adjacentes ao do futuro empreendimento, que poderiam afastar a probabilidade de exercício de poder de mercado. 15.

Entende-se ainda que a reprovação de qualquer AC desse tipo por conta de níveis de participação de mercado seria uma decisão ineficiente da autoridade na medida em que poderia vir a impedir o lançamento do empreendimento. 16. Deste modo, esta SG reforça o entendimento de que projetos greenfield no mercado de incorporação de empreendimentos imobiliários residenciais e comerciais que resultem da transferência total para o adquirente dos direitos e obrigações sobre o ativo transacionado (sem envolver qualquer espécie de contrapartida, como, por exemplo, aquisição de participação social em entidades, joint-ventures ou sociedades de propósito específico não relacionados ao ativo, bem como parcerias/associações entre diferentes grupos econômicos para a construção e comercialização conjunta de empreendimentos), não possuem o condão de acarretar maiores preocupações concorrenciais, independentemente dos níveis de market share envolvidos no pós-operação, sendo, portanto, simples o suficiente a ponto de não demandarem, via de regra, uma análise concorrencial mais aprofundada. 17. Ressalta-se que, a critério da Superintendência-Geral, qualquer operação dessa natureza poderá ter sua análise mais aprofundada, inclusive pelo rito ordinário, caso se julgue oportuno e/ou conveniente de acordo com características do caso concreto. 18.

Neste contexto, entende-se que a Operação não possui o condão de acarretar alterações significativas ao ambiente concorrencial no Brasil, não demandando, deste modo, uma análise mais aprofundada dos mercados envolvidos." Como o presente caso também trata de projeto no mercado de incorporação de empreendimentos imobiliários que viabilizará o desenvolvimento de um empreendimento greenfield, conclui-se que as conclusões emanadas no Ato de Concentração nº 08700.002982/2026-36 também se aplicam à presente operação. Além disso, as Requerentes declararam que "os grupos econômicos envolvidos na Operação continuarão completamente independentes entre si, visto que a Operação não afeta outros ativos ou projetos desenvolvidos" e que a operação se refere a "uma parceria pontual entre as Requerentes, representa a entrada da BTGP Holding no capital social da SPE Pedroso para o desenvolvimento de um único empreendimento imobiliário". Diante do exposto, entende-se que a Operação não possui o condão de acarretar prejuízos ao ambiente concorrencial, independentemente dos níveis de market share envolvidos no pós-operação, sendo, portanto, simples o suficiente a ponto de não demandar, via de regra, uma análise concorrencial mais aprofundada, recaindo na hipótese de procedimento sumário do art. 8º, inciso VI, da Resolução nº 33/22.

Por fim, como assinalado no no Ato de Concentração nº 08700.002982/2026-36, ressalta-se que, a critério da Superintendência-Geral, qualquer operação dessa natureza poderá ter sua análise mais aprofundada, inclusive pelo rito ordinário, caso se julgue oportuno e/ou conveniente de acordo com características do caso concreto. VIII. CLÁUSULAS RESTRITIVAS À CONCORRÊNCIA Previsão contratual: Não. IX. DECISÃO Decisão da SG: Aprovação sem restrições.