Ato de Concentração Sumário nº 08700.002971/2015-01

:: SEI / CADE - 0047798 - Parecer :: PARECER Nº 143/2015/CGAA5/SGA1/SG PROCESSO Nº 08700.002971/2015-01 REQUERENTES: Brookfield Brasil Shopping Centers Ltda. e HBR 27 – Investimentos Imobiliários Ltda. EMENTA: Ato de Concentração. Lei nº 12.529/2011. Brookfield Brasil Shopping Centers Ltda. e HBR 27 - Investimentos Imobiliários Ltda. Administração, construção e desenvolvimento de shopping centers. Administração de estacionamentos de veículos. Procedimento Sumário. Art. 8º, incisos II e III, Resolução CADE nº 2, de 29 de maio de 2012. Aprovação sem restrições. VERSÃO DE ACESSO PÚBLICO I. Da descrição da operação Trata-se da aquisição, pela HBR 27 - Investimentos Imobiliários Ltda. ("HBR 27" ou "Adquirente"), da totalidade da propriedade da Brookfield Brasil Shopping Centers Ltda. ("BRASC"), de 63% de três imóveis localizados em Mogi das Cruzes/SP correspondentes ao empreendimento Mogi Shopping Center e dois terrenos anexos que funcionam como estacionamento do shopping. Também, com a operação, a HBR 27 pretende adquirir a totalidade da participação da BRASC em sociedade em conta de participação a ser constituída para a administração do referido estacionamento. II. Aspectos Formais da Operação Ato de Concentração de notificação obrigatória? Sim - Os grupos envolvidos na operação possuem faturamentos superiores ao patamar estabelecido no art. 88 da Lei 12.529/11, alterado pela Portaria Interministerial MJ/MF nº 994, de 30 de maio de 2012. Taxa processual foi recolhida?

Sim, conforme a GRU (0045392) e a Certidão CGOFL/DCONT (0045585) apresentadas. Data da notificação ou emenda? 07/04/2015 Data da publicação do edital? 10/04/2015 III. Enquadramento legal (art. 8º, Resolução CADE nº 2, de 29 de maio de 2012): II – Substituição de agente econômico; e III – Baixa participação de mercado com sobreposição horizontal. IV. Principais Informações sobre a Operação REQUERENTES BRASC Atua no setor de desenvolvimento e gestão de shoppings no Brasil e é integrante do Grupo Brookfield, grupo canadense controlado por Brookfield Asset Management Inc. A BRASC atua na exploração comercial e no planejamento de shopping centers, na prestação de serviços de administração de shopping centers e de empreendimentos imobiliários em geral, na participação no capital social de outras sociedades e em outras atividades afins. O Grupo Brookfield atua, no Brasil, com investimentos nos seguintes segmentos: imobiliário, energia renovável, agricultura agronegócio, florestal, infraestrutura (operando principalmente em transporte e energia, utilitários e madeira), private equity e serviços financeiros e de consultoria (planejamento financeiro, serviços de gerenciamento e distribuição, empreendimentos imobiliários e fundos estruturados de energia, óleo e gás). HBR 27 É sociedade de propósito específico que faz parte do Grupo Hélio Borenstein, controlado por Hélio Borenstein S.A. – Administração, Participações e Comércio.

A HBR 27 é uma sociedade de propósito específico constituída com a finalidade de deter o ativo objeto da operação, qual seja, o Mogi Shopping Center. O Grupo Hélio Borenstein atua, por meio da Helbor Empreendimentos S.A. (“Helbor”), no mercado imobiliário brasileiro como incorporadora de ativos de terceiros, e, por meio da HBR Realty S.A. (“HBR Realty”), no segmento de locações comerciais com inúmeros empreendimentos no país. EFEITOS DA OPERAÇÃO Sobreposição horizontal Sim. Integração Vertical Não. Setor em que há sobreposição horizontal ou integração vertical Sobreposição horizontal no setor de administração de shopping centers. Participação de Mercado Reduzida. V. Considerações sobre a Operação A operação consiste em: (i) alienação, pela BRASC, de sua fração ideal de 63% em três imóveis localizados em Mogi das Cruzes/SP, quais sejam, o imóvel do empreendimento Mogi Shopping Center e os dois terrenos a ele anexos que funcionam como estacionamento[1]; e em (ii) alienação, pela BRASC, de sociedade em conta de participação que será constituída para administrar tal estacionamento. A operação se justifica, para a BRASC, como uma oportunidade de capitalização dentro de um movimento de desinvestimento do fundo de investimento em participações Brookfield Brasil Retail Fundo de Investimento em Participações (o qual tem a BRASC como investida, indiretamente);

para o Grupo Hélio Borenstein, por sua vez, a operação se justifica como uma expansão de sua atuação no mercado de shopping centers. Os mercados afetados pela presente a operação são, na dimensão produto, o de locação de loja em shopping centers, o de administração de shopping centers e o de administração de estacionamentos, de acordo com a natureza dos ativos transacionados[2]. Quanto ao primeiro mercado relevante citado, a BRASC informou atuar com o seguinte portfólio: Madureira Shopping, na Estrada do Portela, 222 – Madureira, Rio de Janeiro/RJ; Shopping Pátio Higienópolis, na Av. Higienópolis, 618 - Higienópolis, São Paulo/SP; Shopping Pátio Paulista, na Rua Treze de Maio, 1947 - Bela Vista, São Paulo/SP; Raposo Shopping, na Rodovia Raposo Tavares, km 14,5 - São Paulo/SP; RIOSUL Shopping, na Rua Lauro Müller, 116 - Botafogo, Rio de Janeiro/RJ; West Plaza Shopping, na Avenida Antártica, 380 – Barra Funda, São Paulo/SP; e Mogi Shopping, na Av. Vereador Narciso Yague Guimarães, 1001 - Jardim Armênia, Mogi das Cruzes/SP, o shopping-objeto da presente operação. A HBR 27, por outro lado, é sociedade de propósito específico constituída especialmente para esta operação, não possuindo nenhuma atividade comercial.

De outra forma, a HBR Realty, empresa do Grupo Hélio Borenstein, atua no segmento de locações comerciais com inúmeros empreendimentos no país, tais como lajes corporativas, malls, shopping centers, centros comerciais, estacionamentos, hotéis, self-storage, built to suit (ou construção por encomenda), sale lease back (contratos comerciais nos quais um imóvel é adquirido e imediatamente alugado pelo antigo proprietário). As requerentes informaram ainda que o Grupo Hélio Borenstein possui, especificamente quanto à locação de espaços de comércio de varejo, um shopping em construção (o Patteo Olinda, localizado na Avenida Carlos de Lima Cavalcante cruzamento com Avenida José Augusto Moreira, sem número, Olinda/PE) e oito malls, sendo três concluídos e o restante em construção (localizados nas cidades de Guarulhos, Sorocaba, São Paulo, São José dos Campos, todas no estado de São Paulo). Dentre esses malls, a maior área locável não excede 3.191,62 m². Em Mogi das Cruzes, o Grupo Hélio Borenstein possui três projetos em desenvolvimento, sendo eles: Centro Comercial com 15 lojas - Elgin, na Avenida Vereador Dante Jordão Stoppa, Mogi das Cruzes/SP; Uma loja em laje corporativa para locação no Condomínio Comercial Helbor Dual Patteo Mogilar, na Rua Prefeito Carlos Ferreira Lopes, 703, Mogi das Cruzes/SP; e Centro Comercial com 57 lojas no Condomínio Helbor Patteo Mogilar Sky & Mall, na Rua Manoel Oliveira, 269, Mogi das Cruzes/SP.

A dimensão geográfica do mercado relevante em questão é municipal, conforme precedentes deste Conselho[3]. Poder-se-ia levantar a hipótese de sobreposição horizontal potencial entre as atividades que o Grupo Hélio Borenstein desenvolverá no centro comercial do Condomínio Helbor Patteo Mogilar Sky & Mall ("Patteo Mogilar"), localizado em Mogi das Cruzes, e o Mogi Shopping Center: entretanto, shopping centers vêm sendo definidos pelo Cade como um mercado específico, diferente do de um simples centro comercial, visto que ele atrai consumidores dispostos a gozar de toda uma diversidade de serviços (tenant mix, o que inclui o estabelecimento de lojas âncoras e a busca por uma grande circulação de pessoas) presentes no mesmo local (estacionamento, lazer, segurança, etc., em um ambiente de especial arquitetura, climatização e organização administrativa), e não de uma mera aglomeração de lojas. Como foi exaurido pela Secretaria de Acompanhamento Econômico do Ministério da Fazenda no Ato de Concentração 08012.001177/2007-81 (Pátio Boa Vista Shopping Ltda.; aprovado sem restrições em 18/02/2008), "(...) observa-se que o serviço de locação de espaços comerciais em shopping centers guarda peculiaridades que o distingue das demais formas de locação de espaços comerciais, uma vez que os lojistas contratantes contam com uma estrutura projetada para atrair o maior número possível de consumidores, capaz de maximizar seu potencial de vendas".

A diferença entre o Patteo Mogilar (centro comercial que o Grupo Hélio Borenstein detém em Mogi das Cruzes/SP) e o Mogi Shopping Center ganha ainda mais força ao se analisar a diferença do aluguel cobrado em cada um desses locais, conforme as requerentes notificaram via e-mail e petição posteriores à apresentação do AC (documentos 0046174 e 0047018): o aluguel cobrado pelo metro quadrado de lojas satélites (não âncoras) no Mogi Shopping Center (shopping center tradicional) é o (ACESSO RESTRITO) do aluguel cobrado no Patteo Mogilar (centro comercial). Além disso, o Mogi Shopping Center conta com um número de lojas mais de três vezes maior, horário de funcionamento muito mais amplo, lojas-âncora, "mega lojas", duas praças de alimentação, entre outras características diferenciadas. Vê-se, portanto, que não há que se confundir esses dois tipos de centros comerciais, sendo improvável que ambos sejam concorrentes diretos ou, em outras palavras, que o preço do aluguel cobrado por um influencie, diretamente, na demanda de lojas do outro, ou seja, ambos não se encontram no mesmo mercado relevante, como aponta a jurisprudência deste Conselho. Por tais motivos e pela inexistência de shopping center do Grupo Hélio Borenstein em Mogi das Cruzes/SP, no mercado de locação de espaços comerciais de shopping centers verifica-se mera substituição de agente econômico, sem maiores preocupações concorrenciais, nos termos do art. 8°, II, da Resolução 2/2012 do Cade.

Passa-se à análise do mercado de administração de shopping centers. As requerentes defendem que a análise desse mercado não seria realmente necessária porque a administração do Mogi Shopping Center continuará sendo realizada pelo Grupo Brookfield. No entanto, esta SG adotará um cenário conservador, considerando a hipótese de este shopping vir a ser administrado pelo Grupo Hélio Borenstein, o qual administraria, além dele, apenas um outro shopping localizado em Olinda/PE. A abrangência geográfica do mercado relevante de administração de shopping centers é nacional, como já firmado jurisprudencialmente por este Conselho. A participação de mercado do Grupo Hélio Borenstein, como informado, é de 0,28% do total de área locável, sendo o acréscimo ocorrido pela administração do Mogi Shopping Center de 0,25%, em um market share resultante de 0,53%, não lhe conferindo posição dominante[4] deste mercado, conforme o art. 8°, III, da Resolução 2/2012 do Cade. Outro possível mercado afetado é o de administração de estacionamentos, com abrangência geográfica já definida pelo Cade como de um raio de 354 metros a partir do estacionamento, distância correspondente à distância que o consumidor estaria disposto a percorrer a pé após ter estacionado o seu veículo.

Tendo em vista que o Grupo Hélio Borenstein não administra nenhum estacionamento em toda Mogi das Cruzes/SP, também seria a presente operação a entrada do grupo econômico no mercado em referência, sem que fossem ensejadas preocupações concorrenciais decorrentes da operação em tela. Conclui-se, assim, pela ausência de efeitos anticompetitivos decorrentes da presente operação. VI. Cláusula Restritiva à Concorrência Não há. VII. Recomendação Aprovação sem restrições. Estas as conclusões. Encaminhe-se ao Sr. Superintendente-Geral. [1] Todos os três imóveis estão localizados na Avenida Vereador Narciso Yague Guimarães, 1001, Mogi das Cruzes/SP, CEP 08780-000. Eles estão matriculados no 1º Ofício de Registro de Imóveis de Mogi das Cruzes/SP sob os números 60.800, 30.768 e 30.769. [2] Este Conselho já tratou diversas vezes dos mercados de locação de espaço em shopping centers e de administração de shopping centers, vide os Atos de Concentração 08012.008898/2011-06, 08012.005646/2010-36, 08012.012633/2010-13, 08012.002862/2012-91, 08012.006682/2012-89, 08700.007676/2013-71, 08700.001203/2013-61, 08700.001477/2014-30, 08700.001863/2014-22, 08700.002437/2014-06, 08700.006242/2014-35, 08700.008513/2014-97, dentre diversos outros. Quanto ao mercado de administração de estacionamento, são precedentes os Atos de Concentração 08012.000109/2011-81, 08012.000170/2011-28, 08012.011323/2010-81, 08700.008435/2012-69, 08700.005357/2014-02.

[3] Apenas em operações que envolvem centros urbanos grandes, em que há elevado custo de deslocamento (o que não é o caso), o Cade adotou espações geográficos mais reduzidos. No Ato de Concentração n° 08012.012633/2010-13, envolvendo as empresas Cima Empreendimentos do Brasil SA e Ecisa Engenharia Comércio e Indústria Ltda., de relatoria do conselheiro Olavo Chinaglia, por exemplo, após instrução complementar que analisou diversos shoppings centers no município do Rio de Janeiro, verificou-se que os mesmos não seguiam um padrão específico que pudesse estabelecer com precisão o raio de concorrência entre eles. Considerou-se, então, quatro cenários, com raios de 7 km, 13 km, 15 km e com abrangência municipal, embora tenha ficado em aberto a definição geográfica do mercado relevante (voto pela aprovação em 11/4/2012, seguido de consideração unânime pelo plenário). [4] De acordo com dados da Associação Brasileira de Shopping Centers (ABRASCE) disponíveis em <http://www.portaldoshopping.com.br/site/monitoramento/numeros-do-setor>, a área bruta locável ("ABL") do shopping que o Grupo Hélio Borenstein administra em Olinda/PE, informada como de 39.214,01 m², representa apenas 0,28% do mercado nacional de 13,889 milhões de m² de ABL. A área bruta locável do Mogi Shopping Center, por outro lado, será de 34.095 m² de ABL, o que corresponde a 0,25% do mercado.

Mesmo que o plano de expansão do shopping de Olinda/PE se concretize, o que, como as requerentes informam, resultaria em 51.481,19 m² de ABL (0,37% do mercado), o market share potencial resultante seria de apenas 0,62%.