Atividades de Intermediários em Transações de Títulos, Valores Mobiliários e Mercadorias

SEI/CADE - 1114743 - Nota Técnica Nota Técnica nº 117/2022/CGAA6/SGA2/SG/CADE Inquérito Administrativo nº 08700.000284/2022-72 Representante: Cade “ex officio” Representados: Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 5a. Região (CRECI/GO) EMENTA: Inquérito Administrativo Sigiloso, nos termos dos arts. 13, III, e 66, §1º, da Lei nº 12.529/2011 c/c artigo 135 e seguintes do Regimento Interno do Cade. Recomendação de prorrogação do inquérito administrativo. I. RELATÓRIO Trata-se de Inquérito Administrativo para apuração de Infrações à Ordem Econômica, instaurado em 17 de janeiro de 2022, por meio do Despacho SG Instauração de Inquérito Administrativo nº 4/2022 (SEI nº 1009792), com fundamento nos termos dos artigos 13, III, e 66, §1º, da Lei nº 12.529/2011 c/c artigo 135 e seguintes do Regimento Interno do Cade, em desfavor do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 5a. Região (Creci/GO), com vistas a apurar possíveis infrações à ordem econômica, consistentes na suposta influência de conduta comercial uniforme no mercado de serviços de corretores de imóveis no Estado de Goiás. Se comprovada, tal conduta possui enquadramento no artigo 36, I e IV, § 3º, I e II da Lei nº 12.529/11. A partir de pesquisa realizada ex officio por esta Superintendência-Geral, aos 14 de janeiro de 2022, foram localizadas no sítio eletrônico do Creci/GO os seguintes documentos: (a-) uma tabela de honorários contendo percentuais a serem cobrados por serviços de corretagem;

(b-) versão desatualizada do código de ética dos corretores de imóveis; (c-) modelos de contratos com valores de porcentagem preestabelecidos; (d-) informações sobre a aplicação da tabela de honorários. Tais documentos foram juntados aos autos sob o SEI nº 1009692. Com vistas a instruir o feito, foram juntadas aos autos a cópia integral dos Processos Administrativos n° 08700.004974/2015-71 e nº 08700.004093/2020-18, consoante se verifica da certidão SEI nº 1033719. Ademais, aos 22 de março de 2022, foi enviado ao Creci/GO o Ofício nº 2005/2022/CGAA6/SGA2/SG/CADE (SEI nº 1038878), solicitando informações acerca da tabela de honorários, bem como outras informações acerca dos conteúdos disponíveis na página da entidade na internet. A resposta às informações solicitadas pelo Cade foi apresentada aos 13 de abril de 2022, por meio do SEI nº 1049120. Em breve síntese, o Representado informou que a Tabela de Honorários teria sido elaborada pelo Sindimóveis/GO e, posteriormente, teria sido homologada e publicada em 2008, sendo que em meados de abril de 2018, o título do documento teria sido alterado de “Tabela de Honorários” para “Tabela Sugestiva de Honorários”. Afirmou que, desde abril de 2018, seguindo a orientação do sistema Cofeci/Creci, haveria se comprometido a não homologar novas tabelas. O Representado alegou que os valores e percentuais constantes na tabela, seriam apenas referencias para o mercado imobiliário, para a sociedade e até para o Poder Judiciário.

Quanto à sua função fiscalizadora, afirmou o Creci/GO que, desde 2008, não teria instaurado procedimentos disciplinares em desfavor de seus inscritos, cujo objeto fosse a inobservância dos valores registrados na tabela. Para corroborar o alegado, consignou que, em razão da decisão judicial liminar prolatada nos autos n. 583897520124013 400, pelo Juízo da 33a. Vara Federal da Seção Judiciária do Distrito Federal, teria sido proibido de fiscalizar e instaurar processos disciplinares em desfavor de seus inscritos. Informou que a versão desatualizada do item V do art. 6º do Código de Ética Profissional continuou publicada no site do Creci-GO após a entrada em vigor da Resolução nº 1404/2018 devido a um equívoco operacional. Esclareceu que publicação que já teria sido substituída pela versão atualizada e que desde 18/04/2018 esta seria a versão utilizada pela entidade. Juntamente com a resposta ao Ofício nº 2005/2022/CGAA6/SGA2/SG/CADE (SEI nº 1038878), foram apresentados pelo Representado os seguintes documentos: Quadro 1 – Documentos (SEI nº 1049120) Documento Data SEI nº 1049120, fls. 1. Nomes dos Diretores do Creci/GO, entre os anos 2008 a 2022 2008 a 2022 05 2. Tabela de Honorários homologada e publicada em 2008 27/06/2008 6 a 9 3. Ata Plenária que aprovou a tabela em 2008 27/06/2008 10 a 22 4. Tabela Sugestiva Referencial (2018) 18/04/2018 23 a 26 Fonte: Elaboração própria. I.1.

Processo Administrativo n° 08700.004974/2015-71 (SEI º 1033715) Conforme visto, foi juntada aos presentes autos a cópia ao PA nº 08700.004974/2015-71 sob o SEI nº 1033715. O referido Processo Administrativo foi instaurado pela Superintendência-Geral do Cade (“SG/Cade”), em 27/10/2016, a partir dos fatos e fundamentos expostos na Nota Técnica nº 83/2016/CGAA6/SGA2/SG/CADE (SEI nº 0257000), acolhida pelo Despacho SG de Instauração de Processo Administrativo nº 30/2016 (SEI nº 0258447), em face dos Representados elencados no Quadro a seguir: Quadro 2 – Representados do PA nº 08700.004974/2015-71 REPRESENTADOS 1. Conselho Federal de Corretores de Imóveis – COFECI 2. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 23ª Região - CRECI/PI 3. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 18ª Região - CRECI/AM-RR 4. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 3ª Região - CRECI-RS 5. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 6ª Região - CRECI-PR 6. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 11ª Região - CRECI-SC 7. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 1ª Região - CRECI-RJ 8. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 13ª Região - CRECI-ES 9. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 2ª Região - CRECI-SP 10. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 15ª Região - CRECI-CE 11. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 20ª Região - CRECI-MA 12. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 25ª Região - CRECI-TO 13.

Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 16ª Região - CRECI-SE 14. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 7ª Região - CRECI-PE 15. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 9ª Região - CRECI-BA 16. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 22ª Região - CRECI-AL 17. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 17ª Região - CRECI-RN 18. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 21ª Região - CRECI-PB 19. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 8ª Região - CRECI-DF 20. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 14ª Região - CRECI-MS 21. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 19ª Região - CRECI-MT 22. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 12ª Região - CRECI-PA/AP 23. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 24ª Região - CRECI-RO 24. Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado da Paraíba 25. Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de Mato Grosso do Sul 26. Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro 27. Sindicato dos Corretores de Imóveis de Petrópolis 28. Sindicato dos Corretores de Imóveis da Região dos Lagos 29. Sindicato dos Corretores de Imóveis do Município do Rio de Janeiro 30. Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de Rondônia 31. Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado de Goiás 32.

Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado do Mato Grosso do Sul 33. Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado da Paraíba 34. Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado de Rondônia 35. SINDIMÓVEIS REGIÃO DOS LAGOS 36. SINDIMÓVEIS PETRÓPOLIS 37. SECOVI PARAÍBA 38 SINDIMÓVEIS RONDÔNIA Fonte: Elaboração própria, a partir de informações contidas nos autos. Durante a investigação, apurou-se a ocorrência de condutas consistentes na imposição de valores de honorários a serem cobrados pelos corretores de imóveis de acordo com tabelas aprovadas no âmbito dos Conselhos Regionais dos Corretores de Imóveis (CRECI´s). A existência da prática foi confirmada por um conjunto normativo estipulado pelo que se denomina como “sistema COFECI-CRECI”. Tal sistema era composto por instrumentos normativos (Resoluções) estabelecidos pelo Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (Cofeci) que teriam potencial de configurar práticas que, supostamente, caracterizariam a influência de adoção de conduta uniforme entre concorrentes, bem como outras condutas concertadas.

Além das supracitadas Resoluções, também foram localizadas por esta Superintendência-Geral do CADE a existência de diversas Tabelas de Honorários de Corretagem Imobiliária, elaboradas pelos Sindicatos e homologadas pelos diversos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis Representados (Creci’s), colhidas nas páginas eletrônicas dessas entidades. Tais documentos estão acostados aos autos sob o SEI nº 0064073. Cumpre esclarecer que não constaram como Representados no feito as seguintes entidades: Creci/Acre; Creci/GO; Creci/MG por não terem sido encontrados indícios de infração à ordem econômica à época da instauração do caso. Com relação ao Creci/GO, em resposta ao Ofício nº 2614/2016/Cade, por meio da manifestação SEI nº 0208094, informou que apesar da existência da regra criada do Conselho Federal de Corretores de Imóveis que autorizaria o Creci/GO a fiscalizar o cumprimento dos percentuais dos valores contidos na tabela de honorários, homologada em razão de previsão legal, em virtude de decisão proferida na ação judicial nº 583897520124013400, em trâmite na 3a. Vara Federal da Seção Judiciária do Distrito Federal, promovida pelo Sindicato das Empresas de Compra e Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Condomínios Horizontais, Verticais e de Edifícios Residenciais e Comerciais no Estado de Goiás (Secovi/GO), não seria exigido o acatamento de tal norma.

Com relação à exigência de cláusula de exclusividade nos contratos de prestação de serviços de corretagem imobiliária, informou o Creci/GO que não exigiria o seu cumprimento, por entender que a regra estabelecida pela resolução do Cofeci estaria em desacordo com o disposto pela Lei nº 6.530/78. I.1.1. Da Celebração de Termos de Compromisso de Cessação Firmados Com o CADE Aos 28 de março de 2018, foi juntado aos autos o Despacho SG nº 377/2018 (SEI nº 0456407), que determinou a juntada de documentos relacionados ao Termo de Compromisso de Cessação, homologado na 119ª Sessão Ordinária de Julgamento do CADE (Requerimento de TCC nº 08700.005133/2017-43), que determinou a suspensão do processo, até o julgamento final do caso pelo Tribunal do CADE, em relação aos seguintes Representados: Quadro 2 – Representados Que Celebraram TCC Região Compromissários Federação 1. Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) Sul 2. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio Grande do Sul 3. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Paraná 4. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de Santa Catarina Sudeste 5. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro 6. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Espírito Santo 7. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo Nordeste 8. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Ceará 9.

Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Maranhão 10. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Piauí 11. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Sergipe 12. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de Pernambuco 13. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado da Bahia 14. Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado do Alagoas 15. Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado do Rio Grande do Norte 16. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado da Paraíba Centro-Oeste 17. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Distrito Federal 18. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Mato Grosso do Sul (Descumpriu o TCC) 19. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Mato Grosso 20. Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Condomínios Horizontais, Verticais e de Edifícios Residenciais e Comerciais no Estado de Goiás (Secovi/GO) (SEI nº 0529112) Norte 21. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis dos Estados do Amazonas e de Roraima 22. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Pará e do Amapá 23. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de Rondônia 24. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Tocantins Fonte:

Elaboração Própria Posteriormente, aos 25 de setembro de 2018, foi juntado aos autos o Despacho SG nº 1223/2018 (SEI nº 0529112), a fim de suspender o Processo Administrativo em relação ao Representado Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Condomínios Horizontais, Verticais e de Edifícios Residenciais e Comerciais no Estado de Goiás (Secovi/GO), em razão da homologação de proposta de Termo de Compromisso de Cessação – TCC na 130ª Sessão Ordinária de Julgamento do CADE (Requerimento de TCC nº 08700.003794/2018-15). I.1.1.1. Do Termo de Compromisso de Cessação Firmado entre o Cade, o Cofeci e Creci’s (SEI nº 0455612) Conforme visto, a proposta de Termo de Compromisso de Cessação – TCC entre o Cade, o Cofeci e outros 22 Creci’s foi homologada na 119ª Sessão Ordinária de Julgamento do CADE (Requerimento de TCC nº 08700.005133/2017-43, SEI nº 0461459). Para contribuir com a compreensão e análise do presente caso, cumpre destacar que dentre as obrigações assumidas, especificamente, pelo Cofeci (Cláusula 3.4 do TCC), houve o compromisso de alterar de vários dispositivos de suas Resoluções, com o fito de adequar seu sistema normativo à Lei de Defesa da Concorrência (Lei nº 12.529/2011), consoante se verifica: 3.4.1. Alterar o inciso V do artigo 6º do Código de Ética Profissional, que prevê: “Art. 6º - É vedado ao Corretor de Imóveis:

[...] V – receber comissões em desacordo com a Tabela aprovada ou vantagens que não correspondam a serviço efetiva e licitamente prestado” Para fazer constar: “Art. 6º - É vedado ao Corretor de Imóveis: [...] V – receber comissões ou vantagens que não correspondam a serviços efetiva e licitamente prestados” 3.4.2. Revogar integralmente a Resolução-COFECI nº. 334/92, que prevê em seus artigos 1º e 5º: “Art. 1º - Os Conselhos Regionais, ao homologarem as Tabelas de Honorários apresentadas pelos Sindicatos, obedecerão aos seguintes limites máximos: I – Para intermediação de locação, o valor correspondente a 01 (um) aluguel mensal, sem prejuízo da cobrança dos honorários devidos pelos serviços de administração; II – Para a administração de imóveis, um percentual de até 12% (doze por cento) do montante dos recebimentos mensais, salvo hipótese de aluguel garantido, por todo tempo de duração da locação; III – Para a elaboração de contrato de locação de imóveis, um percentual de até 5% (cinco por cento) sobre o valor de um ano “Art. 5º - O não cumprimento da presente Resolução, inclusive dos limites fixados nas Tabelas homologadas ou baixadas pelos CRECIs, ou, na sua falta, os limites fixados por esta Resolução, sujeitará o infrator às penalidades legais previstas para faltas graves” 3.4.3. Revogar integralmente o quarto “Considerando” e o art. 2º e parágrafo único da Resolução-COFECI nº. 1.256/2012, que dispõem:

“CONSIDERANDO que é obrigação do Corretor de Imóveis, pessoa natural ou jurídica, respeitar a tabela mínima de honorários homologada por seu respectivo Regional (Conselho Regional de Corretores de Imóveis)” “Art. 2º - Nos contratos a que se refere o artigo 1º, os profissionais e empresas inscritos no Regional terão que obedecer à tabela de honorários mínimos homologada pelo Regional Parágrafo Único – Dos honorários a que se refere este artigo, não poderão ser deduzidos valores para compensação de premiações por produtividade, taxas de gerenciamento, de coordenação o qualquer outro tipo de desconto, seja a que título for”. 3.4.4. Modificar a redação do primeiro “Considerando” e do art. 1º da Resolução-COFECI nº. 458/95, que dispõem: “CONSIDERANDO a necessidade de se oferecer aos pretendentes a ofertas imobiliárias anunciadas a segurança de que, ao procurarem o anunciante, este realmente disponha de autorização exclusiva para intermediar as transações anunciadas;” “Art. 1º - Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver, com exclusividade, contrato escrito de intermediação imobiliária”. Que passam a ter a seguinte redação: “CONSIDERANDO a necessidade de se oferecer aos pretendentes a ofertas imobiliárias anunciadas a segurança de que, ao procurarem o anunciante, este realmente disponha de autorização por escrito para intermediar as transações anunciadas;” “Art.

1º - Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis pessoa física ou jurídica que tiver contrato escrito de intermediação imobiliária.” Ademais, o Cofeci se comprometeu a revogar todas as demais eventuais resoluções que pudessem ser contrárias à livre-concorrência (Cláusula 3.4.5). Portanto, com a alteração do V do artigo 6º do Código de Ética Profissional, deixou de existir a obrigação dos corretores de imóveis de obedecerem a tabela de honorários. Ademais, verifica-se que deixou de ser exigida a exclusividade prevista pelo “Considerando” da Resolução Cofeci nº. 458/95 e seu artigo 1º. I.2. Processo Administrativo nº 08700.004093/2020-18 (SEI nº 1033717) Ao que se refere ao Processo Administrativo nº 08700.004093/2020-18 (SEI nº 1033717), este se trata de investigação instaurada pela Superintendência-Geral do Cade, em 03/09/2020, a partir dos fatos e fundamentos expostos na Nota Técnica nº 78/2020/CGAA6/SGA2/SG/CADE (SEI nº 0798854), acolhida pelo Despacho SG de Instauração de Processo Administrativo nº 16/2020 (SEI nº 0800019), em face dos Representados elencados no Quadro 3 da presente Nota, tendo por objeto suposta influência de conduta comercial uniforme no mercado de serviços de corretagem de imóveis no Brasil. Os indícios que justificaram a instauração do Processo Administrativo em tela, foi o fato de terem sido localizadas, a partir de busca ex offício na internet pela Superintendência-Geral, as tabelas de honorários dos Sindimóveis dos Estados de Alagoas;

Bahia; Ceará, Espírito Santo, Pará, Paraná, Pernambuco e Sergipe, todas extraídas da página na internet da Federação Nacional dos Corretores de Imóveis (FENACI), conforme documentos acostados sob o SEI nº 0794658. Além disso, também foi localizada por esta SG/Cade, a tabela de honorários do Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de Minas Gerais (Sindimóveis/MG), na página da entidade na internet, consoante se verifica do documento SEI nº 0794667. A apuração de responsabilização dessas entidades foi aproveitada no mesmo Processo Administrativo desmembrado para notificar o Sindicato dos Corretores de Imóveis de Goiás. Deste modo, constam como Representados as seguintes pessoas jurídicas: Quadro 3 – Representados no PA nº 08700.004093/2020-18 (SEI nº 1033717) Representados 1. Federação Nacional dos Corretores de Imóveis (FENACI) 2. Sindicato dos Corretores de Imóveis de Alagoas 3. Sindicato dos Corretores de Imóveis da Bahia 4. Sindicato dos Corretores de Imóveis do Ceará 5. Sindicato dos Corretores de Imóveis do Distrito Federal 6. Sindicato dos Corretores de Imóveis do Espírito Santo 7. Sindicato dos Corretores de Imóveis de Goiás 8. Sindicato dos Corretores de Imóveis de Minas Gerais 9. Sindicato dos Corretores de Imóveis do Pará 10. Sindicato dos Corretores de Imóveis do Paraná 11. Sindicato dos Corretores de Imóveis de Pernambuco 12. Sindicato dos Corretores de Imóveis de Sergipe Fonte: Elaboração própria, a partir de informações contidas nos autos É o relatório. II.

ANÁLISE Conforme se verifica, a atual fase processual corresponde à análise da documentação já contida nos autos e dos demais indícios de suposta prática de conduta deletéria ao ambiente concorrencial, além da realização de novas diligências a fim de obter informações adicionais consideradas relevantes para a instrução do presente Inquérito Administrativo. Essa fase é necessária para que se possa concluir pela instauração do Processo Administrativo para Imposição de Sanções Administrativas por infrações à ordem econômica ou pelo arquivamento do presente Inquérito Administrativo, conforme disposto no art. 66, §9º, da Lei n.º 12.529/2011 c/c art. 143, do RI-CADE. Neste diapasão, verifica-se que há relevante quantidade de informações a serem analisadas, sendo que alguns destes documentos foram recentemente juntados. Por estes motivos, faz-se necessário um prazo maior para que seja possível realizar a análise de tais indícios, com a finalidade de destinada a identificar se a conduta investigada neste Inquérito pode gerar efeitos negativos à concorrência, nos termos da Lei n.º 12.529/2011. Desta maneira, esta SG/CADE considera oportuna a concessão de prazo adicional para o processamento das informações. III. CONCLUSÃO Diante do exposto, com fundamento no art. 66, §9º, da Lei nº 12.529/2011 e do art.

142, § 1º, do Regimento Interno do CADE (Resolução nº 22 de 19 de junho de 2019 e atualizado pela Emenda Regimental nº 01/2020 de 02 de abril de 2020), e em razão das circunstâncias do caso concreto, sugere-se a prorrogação do presente Inquérito Administrativo pelo prazo de 60 (sessenta) dias.