Ato de Concentração Sumário nº 08700.006155/2026-11

SEI/CADE - 1787681 - Parecer PARECER nº: 501/2026/CGAA5/SGA1/SG PROCESSO nº: 08700.006155/2026-11 PARTES: CCISA197 Incorporadora Ltda., CTI Administradora de Bens e WZI 4 Incorporação Imobiliária Ltda. EMENTA: Tipo de processo: Ato de Concentração Natureza da operação: Aquisição de ativos (art. 90, inciso II, Lei nº 12.529/2011) Rito: Sumário (art. 8º, inciso V, Resolução CADE nº 33/22) Mercado(s) afetado(s): Incorporação de empreendimentos imobiliários Decisão: Aprovação sem restrições VERSÃO DE ACESSO PÚBLICO I. ASPECTOS FORMAIS DO ATO DE CONCENTRAÇÃO Notificação: Data: 02/07/2026 (1777767) Pagamento da taxa processual 1779873 Formulário de Notificação Público 1777759 Restrito 1777760 Edital Número 490 (1777951) Data de publicação no DOU 06/07/2026 (1778592) II. ENQUADRAMENTO RITO SUMÁRIO (ART. 8º, RES. 33/22) Hipótese Descrição V. Ausência de nexo de causalidade: concentrações horizontais que resultem em variação de HHI inferiores a 200, desde que a operação não gere o controle de parcela de mercado relevante superior a 50% III. OPERAÇÃO Descrição: De acordo com os autos: "1. A operação (“Operação”) consiste em parceria pontual entre a CCISA197 Incorporadora Ltda. (“CCISA197” ou “Requerente”), a CTI Administradora de Bens Ltda. (“CTI”) e a WZI 4 Incorporação Imobiliária Ltda.

(“WZI4” e, em conjunto com CCISA197, “Partes”) para desenvolvimento de um empreendimento imobiliário residencial no município de São Paulo/SP (“Empreendimento”), a ser implementada por meio da participação conjunta em uma sociedade a ser constituída pelas Partes exclusivamente para essa finalidade. (...) 28. [ACESSO RESTRITO]. (...) 30. Não há empresa-alvo preexistente. Para implementação da Operação, as Partes constituirão [ACESSO RESTRITO]." (grifos nossos) No entendimento desta SG, trata a Operação, em última instância, de uma aquisição de imóveis (no caso, [ACESSO RESTRITO]), pela Cury/Cyrela (grupos aos quais a CCISA197 pertence), com o propósito de, conforme o contrato da Operação: [ACESSO RESTRITO] Lei 12.529/11: Art. 90: De acordo com os autos: "26. A Operação pode ser enquadrada, para fins deste formulário de notificação, em joint venture concentracionista (item 8)." Contudo, na visão desta SG, a Operação se aproxima mais do inciso II do art. 90 (aquisição de partes de empresas por meio da compra de ativos). Art. 88: A operação possui pelo menos dois grupos nela envolvidos que registraram faturamento bruto anual ou volume de negócios total no país, no ano anterior à operação, equivalente ou superior a R$ 750 milhões de reais e R$ 75 milhões de reais (vide art. 88 da Lei nº 12.529/11 c/c Portaria Interministerial MF/MJ nº 994/12): (i) Faturamento do Grupo Cyrela (CCISA197): R$ [ACESSO RESTRITO] (superior a R$ 750 milhões).

(ii) Faturamento do Grupo WZarzur (CTI e WZI 4): R$ [ACESSO RESTRITO] (superior a R$ 75 milhões). Res. 33/22: Não aplicável por não tratar a operação de uma aquisição de controle ou de partes de uma ou outras empresas por meio de aquisição de participação societária, mas sim da constituição de uma joint venture. Justificativa econômica e/ou estratégica: De acordo com os autos: "4. A Operação representa uma boa oportunidade de negócios para as Partes, alinhada com as suas atividades no mercado imobiliário, aliando os ativos e expertises de cada uma no desenvolvimento de empreendimento de incorporação imobiliária. Ressalta-se, desde já, que a Operação não afetará ou envolverá as demais atividades desenvolvidas por cada uma das Partes e seus respectivos grupos econômicos, que seguirão atuando de forma autônoma e independente no mercado." (grifos nossos) Valor: De acordo com os autos: "28. [ACESSO RESTRITO]." Demais jurisdições em que a presente operação foi ou será apresentada: De acordo com os autos: "31. A Operação está sendo notificada somente no Brasil." Sujeição à aprovação de outros órgãos reguladores no Brasil ou no exterior De acordo com os autos: "32. A Operação não está sujeita à aprovação de outros órgãos reguladores no Brasil ou do exterior." IV. ESTRUTURA DA OPERAÇÃO Antes e Depois Conforme os autos: "30. Não há empresa-alvo preexistente. Para implementação da Operação, as Partes constituirão [ACESSO RESTRITO]." V. PARTES Parte(s) envolvida(s):

CCISA197 Incorporadora Ltda. (“CCISA197” ou “Requerente”) Breve descrição: País sede: "15. As Partes e seus grupos econômicos são de origem brasileira." De acordo com os autos: "2. A CCISA197 é uma sociedade de propósito específico integralmente detida e controlada pela Cury Construtora e Incorporadora S.A. (“Cury”), companhia aberta que atua no setor de construção e incorporação de imóveis, principalmente nas regiões metropolitanas de São Paulo/SP e do Rio de Janeiro/RJ. Para fins da Resolução CADE nº 33/2012, a Cury integra o grupo econômico da Cyrela Realty S.A. (“Cyrela”), cuja atuação se concentra na construção e incorporação de imóveis comerciais e residenciais, de forma isolada ou em conjunto com outros agentes, via sociedades controladas, com controle compartilhado ou coligadas." (g.n.) Parte(s) envolvida(s): CTI Administradora de Bens Ltda. (“CTI”) e WZI 4 Incorporação Imobiliária Ltda. (“WZI4”) Breve descrição: País sede: "15. As Partes e seus grupos econômicos são de origem brasileira." De acordo com os autos: "3. A CTI e a WZI 4 têm como objeto social compra e venda de imóveis e incorporação de empreendimentos imobiliários, e são controladas, em última instância, por Roberto Waldomiro Zarzur e Ricardo Waldomiro Zarzur, integrando o grupo econômico denominado WZarzur (“Grupo WZarzur”), que, além da atuação no setor imobiliário, desenvolve atividades nos setores hoteleiro, agropecuário e de energia, entre outros." (g.n.) VI. EFEITOS CONCORRENCIAIS Art. 8º, Res.

33/22 Mercado(s) Ausência de nexo de causalidade Incorporação de empreendimentos imobiliários VII. MERCADOS AFETADOS Incorporação de empreendimentos imobiliários Dimensão Produto: Segmentado em: (i) empreendimentos comerciais; e (ii) empreendimentos residenciais. Geográfica: Cenários: (i) municipal; (ii) zona, a depender da dimensão do município; e (iii) bairro, a depender da dimensão do município. Proxies market share: Variável(is): Valor Geral de Oferta - VGO (R$); Valor Geral de Venda - VGV (R$). Fonte(s) usuai(s): Secovi-SP; Geobrain. Cenário(s) afetado(s) trazido(s) pelas Partes: (i) Mercado de empreendimentos de incorporação imobiliária residencial – São Paulo/SP; e (ii) Mercado de empreendimentos de incorporação imobiliária residencial - [ACESSO RESTRITO]. De acordo com os autos: "45. O Grupo WZarzur não realizou qualquer lançamento de empreendimento residencial no município de São Paulo/SP no período, de modo que dele não decorre sobreposição horizontal a ser considerada em razão da Operação, em nenhum dos recortes geográficos analisados. O Grupo Cyrela, por sua vez, não realizou lançamentos [ACESSO RESTRITO], onde se localizam os Imóveis. Assim, a sobreposição horizontal decorrente da Operação restringe-se ao Grupo Cyrela, nos recortes do município de São Paulo/SP e da [ACESSO RESTRITO]." VIII.

PARTICIPAÇÃO DE MERCADO Incorporação de empreendimentos imobiliários (2025 e 2026) Cenários Variável Mercado total Compradora Share % Alvo Share % Share conjunto % Faixa % Delta HHI Mercado de empreendimentos de incorporação imobiliária residencial – São Paulo/SP Valor Geral de Venda - VGV (R$) [ACESSO RESTRITO] [ACESSO RESTRITO] [ACESSO RESTRITO] [ACESSO RESTRITO] [ACESSO RESTRITO] [ACESSO RESTRITO] 30% - 40% [ACESSO RESTRITO] pontos (inferior a 200) Mercado de empreendimentos de incorporação imobiliária residencial - [ACESSO RESTRITO] Valor Geral de Venda - VGV (R$) [ACESSO RESTRITO] [ACESSO RESTRITO] [ACESSO RESTRITO] [ACESSO RESTRITO] [ACESSO RESTRITO] [ACESSO RESTRITO] 40% - 50% [ACESSO RESTRITO] pontos (inferior a 200) IX. ANÁLISE DE MÉRITO Conforme disposto no Ato de Concentração n° 08700.002982/2026-36 (CCISA232 Incorporadora Ltda., BTG Pactual Holding Participações S.A., REC Mooca Empreendimentos Imobiliários S.A. e GLP Investimentos VIII Fundo de Investimento em Participações – Multiestratégia): "3. Em relação ao cenário geográfico bairro Mooca, contudo, a participação conjunta futura do Grupo Cyrela e do Imóvel não se encaixa nas regras percentuais estipuladas nos incisos III e V do art. 8º da Res. 33/22 (regras estas voltadas para a situação de sobreposição horizontal, vale recordar). 4. Cabe então a avaliação de se a operação seria "simples o suficiente", na visão desta SG, a ponto de permitir a aplicação do inciso VI do art. 8º da Res.

33/22, o qual abrange "casos que, apesar de não abrangidos pelas categorias anteriores, forem considerados simples o suficiente, a critério da Superintendência-Geral, a ponto de não merecerem uma análise mais aprofundada". 5. Nesse sentido, esta SG entende que a operação está apta à aplicação do inciso VI tendo em vista que ao longo da vigência da Lei nº 12.529, de 30 de novembro de 2011, centenas de atos de concentração envolvendo o segmento de incorporação de empreendimentos imobiliários já foram submetidos a esta Autarquia (desses, apenas 4 não foram enquadrados no rito sumário), todos analisados na Coordenação-Geral de Análise Antitruste 5 (CGAA5) e aprovados sem restrições. (...) 10. A experiência desta autoridade antitruste demonstra que, via de regra, empreendimentos imobiliários greenfield não suscitam preocupações concorrenciais, especialmente no que tange a exercício de poder de mercado, independentemente dos níveis de concentração envolvidos, devido a dois fatores principais: (i) o fato de que acarretam o aumento da oferta de imóveis novos no mercado (como realçado nos ACs RMF-E e NM Júnior e Plano & Plano/FII Piemontese); e (ii) o fato de que, no ano de lançamento do novo empreendimento imobiliário, a estrutura de oferta poder se alterar consideravelmente, sendo difícil projetar com precisão a estimativa de participação de mercado do comprador. 11.

Além disso, esta SG entende que não haveria racional econômico consistente na concentração excessiva, por meio do controle de concentrações, de terrenos greenfield para fins de incorporação imobiliária quando se considera o custo de oportunidade do capital e as incertezas inerentes ao processo de desenvolvimento de um empreendimento. Portanto, a manutenção de grandes estoques de terrenos implicaria a imobilização de elevados recursos financeiros por longos períodos, sem geração imediata de fluxo de caixa, o que tenderia a reduzir a probabilidade desse tipo de estratégia. Do ponto de vista econômico, os recursos empregados na aquisição e retenção de terrenos greenfield poderiam ser alternativamente direcionados a investimentos que ofereçam retorno mais previsível e menor risco, como, por exemplo, empreendimentos já dotados de infraestrutura e/ou ativos operacionais. 12. Ademais, estratégias de retenção de terrenos greenfield apresentam elevado grau de incerteza, pois o ciclo de implementação até a efetiva incorporação imobiliária pode ser longo, sujeito a mudanças no zoneamento, na legislação urbanística, em marcos ambientais, no custo de insumos, condições macroeconômicas, ou seja, exposto, de forma não desprezível, a diversos fatores exógenos. Esse risco reforça a hipótese de que a retenção concentrada desses ativos tenderia a ser economicamente ineficiente, e, portanto, estaria ausente de racionalidade econômica. 13.

De outro lado, não se descarta que a retenção especulativa poderia de alguma forma infringir a função social da propriedade, pois, determinado terreno poderia ter características de essential facility devido a escassez, destinação específica e/ou regras de zoneamento. De toda forma, em que pese não ser possível se descartarem por completo teorias de danos concorrenciais relativas a este tipo de operação, esta SG entende que tais possibilidades de efeitos deletérios ao ambiente concorrencial advindos de um ato de concentração seriam marginais e poderiam ser também combatidas em sede de controle de condutas. 14. Ainda, poderia ser aventada uma hipótese de risco concorrencial derivado de haver, no limite, a concentração da oferta de empreendimentos imobiliários em apenas uma incorporadora, porém, esta SG entende que esse risco seria afastado pelo fato de: (i) ser pouco provável que haja racional econômico para esse tipo de estratégia; (ii) o lançamento de empreendimentos imobiliários significarem a ampliação da oferta de imóveis novos naquela localidade; (iii) a delimitação restrita do cenário bairro desconsidera a contestabilidade e dinâmica da oferta de imóveis novos nos bairros adjacentes ao do futuro empreendimento, que poderiam afastar a probabilidade de exercício de poder de mercado. 15.

Entende-se ainda que a reprovação de qualquer AC desse tipo por conta de níveis de participação de mercado seria uma decisão ineficiente da autoridade na medida em que poderia vir a impedir o lançamento do empreendimento. 16. Deste modo, esta SG reforça o entendimento de que projetos greenfield no mercado de incorporação de empreendimentos imobiliários residenciais e comerciais que resultem da transferência total para o adquirente dos direitos e obrigações sobre o ativo transacionado (sem envolver qualquer espécie de contrapartida, como, por exemplo, aquisição de participação social em entidades, joint-ventures ou sociedades de propósito específico não relacionados ao ativo, bem como parcerias/associações entre diferentes grupos econômicos para a construção e comercialização conjunta de empreendimentos), não possuem o condão de acarretar maiores preocupações concorrenciais, independentemente dos níveis de market share envolvidos no pós-operação, sendo, portanto, simples o suficiente a ponto de não demandarem, via de regra, uma análise concorrencial mais aprofundada. 17. Ressalta-se que, a critério da Superintendência-Geral, qualquer operação dessa natureza poderá ter sua análise mais aprofundada, inclusive pelo rito ordinário, caso se julgue oportuno e/ou conveniente de acordo com características do caso concreto. 18.

Neste contexto, entende-se que a Operação não possui o condão de acarretar alterações significativas ao ambiente concorrencial no Brasil, não demandando, deste modo, uma análise mais aprofundada dos mercados envolvidos." (grifos nossos) O parágrafo 16 do Ato de Concentração nº 08700.002982/2026-36 estabelece que "projetos greenfield no mercado de incorporação de empreendimentos imobiliários residenciais e comerciais que resultem da transferência total para o adquirente dos direitos e obrigações sobre o ativo transacionado não possuem o condão de acarretar maiores preocupações concorrenciais, independentemente dos níveis de market share envolvidos no pós-operação", porém, desde que não envolvam "qualquer espécie de contrapartida, como, por exemplo, aquisição de participação social em entidades, joint-ventures ou sociedades de propósito específico não relacionados ao ativo, bem como parcerias/associações entre diferentes grupos econômicos para a construção e comercialização conjunta de empreendimentos". Mediante a descrição da Operação pelas Partes, infere-se que o caso concreto trata de uma "parceria/associação entre diferentes grupos econômicos para a construção e comercialização conjunta de empreendimento", e, por conseguinte, que a conclusão do parágrafo 16 não se aplica ao caso concreto.

As Partes, como visto acima, afirmaram que "a Operação não afetará ou envolverá as demais atividades desenvolvidas por cada uma das Partes e seus respectivos grupos econômicos, que seguirão atuando de forma autônoma e independente no mercado". Deste modo, independentemente de quaisquer conjecturas, o fato é que o caso concreto se enquadra na hipótese de rito sumário do inciso V do art. 8º da Res. 33/22, denominada "ausência de nexo de causalidade", situação esta referente a "concentrações horizontais que resultem em variação de HHI inferiores a 200, desde que a operação não gere o controle de parcela de mercado relevante superior a 50%". X. CONCLUSÕES Por todo o exposto, conclui-se que a Operação não possui o condão de acarretar prejuízos ao ambiente concorrencial, recaindo na hipótese de procedimento sumário do art. 8º, inciso V, da Resolução nº 33/22. XI. CLÁUSULAS RESTRITIVAS À CONCORRÊNCIA Previsão contratual: De acordo com os autos: "34. A Operação não envolve cláusulas restritivas à concorrência." XII. DECISÃO Decisão da SG: Aprovação sem restrições.