Ato de Concentração Sumário nº 08700.006642/2026-84

SEI/CADE - 1789133 - Parecer PARECER nº: 515/2026/CGAA5/SGA1/SG PROCESSO nº: 08700.006642/2026-84 PARTES: CBR 188 Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Terzian Ltda. EMENTA: Tipo de processo: Ato de Concentração Natureza do Ato de Concentração: Aquisição de ativos (art. 90, inciso II, Lei nº 12.529/2011) Rito: Sumário (art. 8º, inciso VI, Resolução CADE nº 33/22) Mercado(s) afetado(s): Incorporação de empreendimentos imobiliários Decisão: Aprovação sem restrições VERSÃO DE ACESSO PÚBLICO I. ASPECTOS FORMAIS Notificação: Data: 15/07/2026 (1784615) Pagamento da taxa processual 1784804 Formulário de Notificação Público 1784608 Restrito 1784613 Edital Número 534 (1785479) Data de publicação no DOU 20/07/2026 (1786183) II. ENQUADRAMENTOS NORMATIVOS Lei 12.529/11 Natureza do Ato de Concentração (art. 90) art. 90, inciso II: aquisição por 1 (uma) ou mais empresas, direta ou indiretamente, por compra ou permuta de ações, quotas, títulos ou valores mobiliários conversíveis em ações, ou ativos, tangíveis ou intangíveis, por via contratual ou por qualquer outro meio ou forma, do controle ou de partes de uma ou outras empresas. Critérios de faturamento (art. 88) A operação possui pelo menos dois grupos nela envolvidos que registraram faturamento bruto anual ou volume de negócios total no país, no ano anterior à operação, equivalente ou superior a R$ 750 milhões de reais e R$ 75 milhões de reais (vide art. 88 da Lei nº 12.529/11 c/c Portaria Interministerial MF/MJ nº 994/12):

(i) Faturamento Grupo Cyrela (comprador): R$ [ACESSO RESTRITO] (superior a R$ 750 milhões). (ii) Faturamento do Grupo Terzian (vendedor): de acordo com os autos, superior a R$ 75.000.000,00. Res. 33/22 Aquisição participação societária (arts. 9º e 10) Não aplicável por não tratar a operação de uma aquisição de partes de uma ou outras empresas por meio de aquisição de participação societária, mas sim por meio da compra de ativos. Rito sumário (art. 8º) VI. Outros casos: casos que, apesar de não abrangidos pelas categorias anteriores, forem considerados simples o suficiente, a critério da Superintendência-Geral, a ponto de não merecerem uma análise mais aprofundada. III. OPERAÇÃO Descrição: De acordo com os autos: "A operação consiste na aquisição, pela CBR 188 Empreendimentos Imobiliários Ltda. (“Compradora”), de imóveis contíguos de propriedade da Terzian Ltda. (“Terzian”) e de seu sócio-controlador unitário (“Vendedores” e, em conjunto com a Compradora, “Partes” ou “Requerentes”), localizados no Município de São Paulo, Estado de São Paulo (“SP”) (“ImóveisAlvo”), para o futuro desenvolvimento de empreendimento de incorporação imobiliária residencial (“Futuro Empreendimento”) (“Operação”)." (grifos nossos) "Os Imóveis-Alvo são contíguos e estão localizados [ACESSO RESTRITO]." Estrutura da operação: Não aplicável por se tratar de aquisição de ativos. Justificativa econômica e/ou estratégica: De acordo com os autos:

"Para a Compradora, a Operação representa uma oportunidade de negócio alinhada com a sua atuação no setor imobiliário. Para os Vendedores, a Operação representa uma boa oportunidade para a comercialização dos Imóveis-Alvo e consequente capitalização." Valor: De acordo com os autos: "O valor da Operação é de R$ [ACESSO RESTRITO], a ser pago e ajustado nos termos da [ACESSO RESTRITO] da Promessa de Compra e Venda (“Contrato”) celebrada entre as Requerentes." Demais jurisdições em que a presente operação foi ou será apresentada: De acordo com os autos: "Além do CADE, a Operação não está sujeita à aprovação de qualquer outra agência antitruste ou outro órgão regulador, no Brasil ou no exterior." Sujeição à aprovação de outros órgãos reguladores no Brasil ou no exterior IV. PARTES Parte(s) envolvida(s): CBR 188 Empreendimentos Imobiliários Ltda. (“Compradora”) Breve descrição: País sede: "O Grupo Cyrela é de origem brasileira." De acordo com os autos: "A Compradora é uma sociedade de propósito específico (“SPE”) não-operacional e controlada pela Cyrela Brazil Realty S.A. Empreendimentos e Participações (“Cyrela”), esta última uma sociedade anônima aberta e holding do Grupo Cyrela (“Grupo Cyrela”). O Grupo Cyrela atua, principalmente, na construção e incorporação de imóveis comerciais e residenciais, de forma isolada ou em conjunto com outros agentes, via sociedades controladas, com controle compartilhado ou coligadas." Parte(s) envolvida(s): Terzian Ltda.

(“Vendedora”) e imóveis contíguos de propriedade da Terzian Ltda. (“Imóveis-Alvo”) Breve descrição: De acordo com os autos: "A Terzian é uma sociedade empresária limitada integrante do Grupo Terzian e detida integralmente pelo Sr. [ACESSO RESTRITO]"[1] De acordo com os autos: "A Terzian é uma sociedade empresária limitada, detida integralmente por seu sóciocontrolador, integrando grupo econômico próprio (“Grupo Terzian”), o qual desenvolve produtos e soluções para diversos segmentos do mercado brasileiro, como, por exemplo, chapas de alumínio, filmes e adesivos industriais, soluções em fibra óptica, serviços técnicos e produtos para comunicação visual." "Os Imóveis-Alvo são contíguos e estão localizados [ACESSO RESTRITO]." V. EFEITOS CONCORRENCIAIS Art. 8º, Res. 33/22 Mercado(s) Outros casos Incorporação de empreendimentos imobiliários VI. MERCADOS AFETADOS Incorporação de empreendimentos imobiliários Dimensão Produto: Segmentado em: (i) empreendimentos comerciais; e (ii) empreendimentos residenciais. Geográfica: Cenários: (i) municipal; (ii) zona, a depender da dimensão do município; e (iii) bairro, a depender da dimensão do município. Proxies market share: Variável(is): Valor Geral de Oferta - VGO (R$); Valor Geral de Venda - VGV (R$). Fonte(s) usuai(s): Secovi-SP; Geobrain. Cenário(s) afetado(s) trazido(s) pelas Partes:

Incorporação de empreendimentos imobiliários no município de São Paulo/SP Incorporação de empreendimentos imobiliários na Zona Sul do Município de São Paulo/SP VII. PARTICIPAÇÃO DE MERCADO Incorporação de empreendimentos imobiliários (2025) Cenários Variável Mercado total Compradora Share % Alvo Share % Share conjunto % Faixa % Delta HHI Município de São Paulo/SP VGV (R$ milhões) [ACESSO RESTRITO] [ACESSO RESTRITO] [ACESSO RESTRITO] [ACESSO RESTRITO] [ACESSO RESTRITO] [ACESSO RESTRITO] 20% - 30% [ACESSO RESTRITO] pontos (inferior a 200) Zona Sul do Município de São Paulo/SP VGV (R$ milhões) [ACESSO RESTRITO] [ACESSO RESTRITO] [ACESSO RESTRITO] [ACESSO RESTRITO] [ACESSO RESTRITO] [ACESSO RESTRITO] 30% - 40% [ACESSO RESTRITO] pontos (inferior a 200) VIII. ANÁLISE DE MÉRITO Conforme disposto no Ato de Concentração n° 08700.002982/2026-36 (CCISA232 Incorporadora Ltda., BTG Pactual Holding Participações S.A., REC Mooca Empreendimentos Imobiliários S.A. e GLP Investimentos VIII Fundo de Investimento em Participações – Multiestratégia): "3. Em relação ao cenário geográfico bairro Mooca, contudo, a participação conjunta futura do Grupo Cyrela e do Imóvel não se encaixa nas regras percentuais estipuladas nos incisos III e V do art. 8º da Res. 33/22 (regras estas voltadas para a situação de sobreposição horizontal, vale recordar). 4. Cabe então a avaliação de se a operação seria "simples o suficiente", na visão desta SG, a ponto de permitir a aplicação do inciso VI do art. 8º da Res.

33/22, o qual abrange "casos que, apesar de não abrangidos pelas categorias anteriores, forem considerados simples o suficiente, a critério da Superintendência-Geral, a ponto de não merecerem uma análise mais aprofundada". 5. Nesse sentido, esta SG entende que a operação está apta à aplicação do inciso VI tendo em vista que ao longo da vigência da Lei nº 12.529, de 30 de novembro de 2011, centenas de atos de concentração envolvendo o segmento de incorporação de empreendimentos imobiliários já foram submetidos a esta Autarquia (desses, apenas 4 não foram enquadrados no rito sumário), todos analisados na Coordenação-Geral de Análise Antitruste 5 (CGAA5) e aprovados sem restrições. (...) 10. A experiência desta autoridade antitruste demonstra que, via de regra, empreendimentos imobiliários greenfield não suscitam preocupações concorrenciais, especialmente no que tange a exercício de poder de mercado, independentemente dos níveis de concentração envolvidos, devido a dois fatores principais: (i) o fato de que acarretam o aumento da oferta de imóveis novos no mercado (como realçado nos ACs RMF-E e NM Júnior e Plano & Plano/FII Piemontese); e (ii) o fato de que, no ano de lançamento do novo empreendimento imobiliário, a estrutura de oferta poder se alterar consideravelmente, sendo difícil projetar com precisão a estimativa de participação de mercado do comprador. 11.

Além disso, esta SG entende que não haveria racional econômico consistente na concentração excessiva, por meio do controle de concentrações, de terrenos greenfield para fins de incorporação imobiliária quando se considera o custo de oportunidade do capital e as incertezas inerentes ao processo de desenvolvimento de um empreendimento. Portanto, a manutenção de grandes estoques de terrenos implicaria a imobilização de elevados recursos financeiros por longos períodos, sem geração imediata de fluxo de caixa, o que tenderia a reduzir a probabilidade desse tipo de estratégia. Do ponto de vista econômico, os recursos empregados na aquisição e retenção de terrenos greenfield poderiam ser alternativamente direcionados a investimentos que ofereçam retorno mais previsível e menor risco, como, por exemplo, empreendimentos já dotados de infraestrutura e/ou ativos operacionais. 12. Ademais, estratégias de retenção de terrenos greenfield apresentam elevado grau de incerteza, pois o ciclo de implementação até a efetiva incorporação imobiliária pode ser longo, sujeito a mudanças no zoneamento, na legislação urbanística, em marcos ambientais, no custo de insumos, condições macroeconômicas, ou seja, exposto, de forma não desprezível, a diversos fatores exógenos. Esse risco reforça a hipótese de que a retenção concentrada desses ativos tenderia a ser economicamente ineficiente, e, portanto, estaria ausente de racionalidade econômica. 13.

De outro lado, não se descarta que a retenção especulativa poderia de alguma forma infringir a função social da propriedade, pois, determinado terreno poderia ter características de essential facility devido a escassez, destinação específica e/ou regras de zoneamento. De toda forma, em que pese não ser possível se descartarem por completo teorias de danos concorrenciais relativas a este tipo de operação, esta SG entende que tais possibilidades de efeitos deletérios ao ambiente concorrencial advindos de um ato de concentração seriam marginais e poderiam ser também combatidas em sede de controle de condutas. 14. Ainda, poderia ser aventada uma hipótese de risco concorrencial derivado de haver, no limite, a concentração da oferta de empreendimentos imobiliários em apenas uma incorporadora, porém, esta SG entende que esse risco seria afastado pelo fato de: (i) ser pouco provável que haja racional econômico para esse tipo de estratégia; (ii) o lançamento de empreendimentos imobiliários significarem a ampliação da oferta de imóveis novos naquela localidade; (iii) a delimitação restrita do cenário bairro desconsidera a contestabilidade e dinâmica da oferta de imóveis novos nos bairros adjacentes ao do futuro empreendimento, que poderiam afastar a probabilidade de exercício de poder de mercado. 15.

Entende-se ainda que a reprovação de qualquer AC desse tipo por conta de níveis de participação de mercado seria uma decisão ineficiente da autoridade na medida em que poderia vir a impedir o lançamento do empreendimento. 16. Deste modo, esta SG reforça o entendimento de que projetos greenfield no mercado de incorporação de empreendimentos imobiliários residenciais e comerciais que resultem da transferência total para o adquirente dos direitos e obrigações sobre o ativo transacionado (sem envolver qualquer espécie de contrapartida, como, por exemplo, aquisição de participação social em entidades, joint-ventures ou sociedades de propósito específico não relacionados ao ativo, bem como parcerias/associações entre diferentes grupos econômicos para a construção e comercialização conjunta de empreendimentos), não possuem o condão de acarretar maiores preocupações concorrenciais, independentemente dos níveis de market share envolvidos no pós-operação, sendo, portanto, simples o suficiente a ponto de não demandarem, via de regra, uma análise concorrencial mais aprofundada. 17. Ressalta-se que, a critério da Superintendência-Geral, qualquer operação dessa natureza poderá ter sua análise mais aprofundada, inclusive pelo rito ordinário, caso se julgue oportuno e/ou conveniente de acordo com características do caso concreto. 18.

Neste contexto, entende-se que a Operação não possui o condão de acarretar alterações significativas ao ambiente concorrencial no Brasil, não demandando, deste modo, uma análise mais aprofundada dos mercados envolvidos." Como o presente caso também trata de projeto no mercado de incorporação de empreendimentos imobiliários que viabilizará o desenvolvimento de um empreendimento greenfield, entende-se que as conclusões emanadas no Ato de Concentração nº 08700.002982/2026-36 também se aplicam à presente operação. Diante do exposto, entende-se que a Operação não possui o condão de acarretar prejuízos ao ambiente concorrencial, independentemente dos níveis de market share envolvidos no pós-operação, sendo, portanto, simples o suficiente a ponto de não demandar, via de regra, uma análise concorrencial mais aprofundada, recaindo na hipótese de procedimento sumário do art. 8º, inciso VI, da Resolução nº 33/22. Por fim, como assinalado no Ato de Concentração nº 08700.002982/2026-36, ressalta-se que, a critério da Superintendência-Geral, qualquer operação dessa natureza poderá ter sua análise mais aprofundada, inclusive pelo rito ordinário, caso se julgue oportuno e/ou conveniente de acordo com características do caso concreto. IX. CONCLUSÕES Por todo o exposto, conclui-se que a Operação não possui o condão de acarretar prejuízos ao ambiente concorrencial, recaindo na hipótese de procedimento sumário do art. 8º, inciso VI, da Resolução nº 33/22. X.

CLÁUSULAS RESTRITIVAS À CONCORRÊNCIA Previsão contratual: Não há. XI. DECISÃO Decisão da SG: Aprovação sem restrições. Referências: ^ Consta nos autos que: "Considerando que a Operação representa a alienação dos Imóveis-Alvo pelos Vendedores, solicita-se, respeitosamente, dispensa da apresentação de informações detalhadas a respeito dos Vendedores e de seu respectivo grupo econômico, tendo em vista que tais informações não são relevantes para fins da presente análise antitruste, nos termos do art. 110 do Regimento Interno do CADE (“RICADE”). Não obstante, estar-se, desde já, inteiramente à disposição da SG/CADE para apresentação de quaisquer esclarecimentos adicionais eventualmente necessários."