Oferta pública

RECURSO CONTRA DECISÃO DA SRE - OFERTA PÚBLICA DE DISTRIBUIÇÃO DE CONTRATOS DE INVESTIMENTO COLETIVO - SPE STX 32 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO S.A. - PROC SEI 19957.007664/2021-61

Trata-se de recurso interposto por SPE STX 32 Desenvolvimento Imobiliário S.A. ("Incorporadora", "Ofertante" ou “Recorrente”), com pedido de efeito suspensivo, contra decisão da Superintendência de Registro de Valores Mobiliários – SRE de suspensão da oferta pública de distribuição de Contratos de Investimento Coletivo – CIC ("Oferta") referentes ao empreendimento imobiliário de natureza hoteleira denominado Perdizes Hotel (Rasme Abduch) (“Empreendimento”), tendo como incorporadora a Recorrente. A decisão recorrida foi tomada pela SRE no âmbito do Processo SEI nº 19957.004415/2020-33, instaurado com vistas à análise pós-registro da Oferta. Nesse contexto, a SRE verificou que a Oferta havia sofrido alterações que, a seu ver, se enquadrariam no disposto no art. 23 da Instrução CVM nº 602/2018 ("Instrução CVM nº 602"), caracterizando " a ocorrência de uma alteração, substancial, posterior e imprevisível nas circunstâncias de fato existentes quando da apresentação do pedido de registro de distribuição ", notadamente: (i) a modificação no cronograma do Empreendimento e da operadora hoteleira, sem que, em razão de tais alterações, a Ofertante tivesse dispensado o tratamento previsto no §4º do referido art. 23;

e (ii) a mudança da operadora hoteleira que, segundo a Incorporadora, teria ocorrido em razão de problemas comerciais com a antiga operadora (a Nobile - Gestão de Empreendimentos Ltda., qualificada como operadora hoteleira, sócia ostensiva e co ofertante à época do registro da Oferta, foi substituída pela WHR Hotelaria SPE Ltda., que passou a se qualificar como administradora hoteleira e sócia ostensiva nos CICs). À vista disso, em 30.08.2021, considerando o disposto no art. 23, inciso II, e no art. 24, inciso I, ambos da Instrução CVM nº 602/2018, a SRE entendeu oportuna a suspensão da Oferta pelo prazo de até 30 (trinta) dias, comunicada por meio do Ofício nº 253/2021/CVM/SRE/GER-2, com a imediata divulgação de comunicado ao mercado informando que a Oferta fora suspensa temporariamente pela CVM, e em decorrência da suspensão da Oferta, cientificou se à Ofertante sobre a necessidade de adoção das providências elencadas no art. 25 da referida Instrução. Em 15.09.2021, a Incorporadora interpôs recurso, ao qual foi concedido efeito suspensivo " em relação aos procedimentos que decorriam da suspensão da Oferta, notadamente, a revogação da aceitação por parte dos investidores da Oferta ", mas ao qual foi indeferido " efeito suspensivo em relação à decisão pela interrupção da distribuição em tela ".

Em reexame de decisão denegatória de efeito suspensivo, nos termos do inciso VI da Deliberação nº 463/2003, o Presidente da CVM entendeu que deveria ser mantida a decisão da SRE que indeferiu o pedido de efeito suspensivo pleiteado pela Recorrente. Em seu recurso, a Incorporadora alegou, essencialmente, que: (i) a mudança do cronograma de obra do Empreendimento e a substituição da operadora hoteleira seriam circunstâncias que não caracterizariam que a oferta estivesse se processando em condições diversas das constantes da Instrução CVM nº 602 ou do registro concedido, " uma vez que os contratos que foram objeto de aprovação pela D. CVM e que foram celebrados pela Requerente [Recorrente] com os adquirentes das unidades imobiliárias do Empreendimento preveem antecipadamente tais circunstâncias e sua ocorrência é admitida como risco já aceito pelas partes. ";

(ii) o adiamento da entrega das unidades hoteleiras estaria amparado por cláusulas contratuais que estabelecem (a) a possibilidade de prorrogação automática por 180 dias em relação ao prazo originalmente pactuado e (b) hipóteses nas quais o signatário do Contrato de Compra e Venda previamente reconhece a possibilidade de que haja atraso superior a 180 dias na entrega da unidade, tendo acrescentado, ainda, que o atraso na entrega das unidades encontra amparo na lista exemplificativa constante da cláusula 14.3 do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Autônoma Condominial com Condição Suspensiva e Outras Avenças”, referente a caso fortuito ou força maior, uma vez que o Empreendimento sofreu as dificuldades advindas da pandemia pelo novo coronavírus; e (iii) em relação à alteração da operadora hoteleira, " na prática, não houve mudança substancial em relação aos termos da oferta aprovada pela CVM dado que a bandeira hoteleira e o know-how de administração do empreendimento Rasme Abduch permaneceram inalterados, sendo o empreendimento operado pela empresa local detida pela titular da bandeira de hotéis “Days-Inn”, a Wyndham Hotels e Resorts. ". No Ofício Interno nº 136/2021/CVM/SRE/GER-2, a SRE iniciou sua análise destacando, a título exemplificativo, os comentários da assessora Jurídica da ADEMI-DF, Sra. Andréia Moraes de Oliveira Mourão, acerca do comportamento do setor imobiliário em face dos impactos da pandemia:

“ Por fim, na hipótese do construtor e do incorporador necessitarem fazer uso da prorrogação do prazo de entrega do empreendimento, além do prazo de 180 (cento e oitenta) dias noticiado no item acima, deverão adotar prévios e imediatos procedimentos de comunicação ao adquirente, dentre os quais, avisar e comprovar (mesmo que posteriormente à comunicação inicial) o impacto sofrido em razão da pandemia da Covid-19, bem como qual será o novo prazo de entrega do empreendimento quando e no tempo que tiver condições de aferir – tudo devendo ser feito com equivalência e com a comprovação de envio individualizado da comunicação (carta, e-mail e etc.) para o endereço indicado no contrato ou solicitado pelo adquirente. Tais medidas, em tese, afastariam a aplicação das penalidades estabelecidas nos parágrafos do art. 43-A, da Lei nº 4.591/64, de possível resolução contratual ou indenização frente ao atraso na entrega do empreendimento. ”. A área técnica também salientou que, a despeito de o Contrato de Compra e Venda estar submetido a regulamentações próprias que regem os cronogramas físicos de edificações e as incorporações imobiliárias, no âmbito do mercado de valores mobiliários, cumpre aos ofertantes de CIC atendimento ao disposto na Instrução CVM nº 602.

E, muito embora a Recorrente tenha alegado que o "Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Autônoma Condominial com Condição Suspensiva e Outras Avenças" previa, nas cláusulas 14.2.5 e 14.3, situações sob as quais se possa, em tese, admitir a alteração de cronograma de execução do Empreendimento, ela própria atribuiu importância à referida alteração, na medida em que informou que trataria da situação individualmente junto a seus investidores. Prosseguindo com a análise dos argumentos apresentados em relação à alteração da operadora hoteleira, a SRE apontou que o assunto havia sido alvo de comentários no âmbito da Audiência Pública SDM nº 08/16, tendo sido consignado o seguinte entendimento no Relatório de Audiência Pública que tratou da minuta da atual Instrução CVM nº 602: " não há óbice à substituição da sociedade operadora, muito embora tal fato possa configurar modificação da oferta, caso ocorra enquanto em curso oferta pública ". E, tendo em vista que: (i) a Oferta estava em curso; e (ii) foi feita alteração da operadora hoteleira do Empreendimento, a SRE entendeu tratar-se de modificação de oferta nos termos da Instrução CVM nº 602.

Por fim, a SRE afirmou que, mesmo sem que a Ofertante tenha dado o devido tratamento enquanto modificação de oferta, destacando as alterações ocorridas nas condições que regem o valor mobiliário, deparou-se, para além da mudança no cronograma do Empreendimento e da operadora hoteleira, com determinadas condições contratuais da operação que foram também alteradas, tais como os itens que compõem a remuneração da Sócia Ostensiva, e portanto, com uma alteração, que diferentemente do que entende a Recorrente, trata-se de alteração substancial, na medida em que afeta diretamente a previsão de rendimentos do investidor. Diante do exposto a área técnica manteve o entendimento, consignado no Ofício nº 253/2021/CVM/SRE/GER-2, de que a Oferta sofreu alteração substancial, posterior e não prevista nas circunstâncias existentes quando da concessão do registro de distribuição pública, devendo a Oferta permanecer suspensa até que sejam sanados os vícios que determinaram a referida suspensão. Por unanimidade, acompanhando a manifestação da área técnica, o Colegiado deliberou pelo não provimento do recurso. Anexos MANIFESTAÇÃO DA ÁREA TÉCNICA

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

Rua Sete de Setembro, 111/2-5º e 23-34º Andares, Centro, Rio de Janeiro/RJ – CEP: 20050-901 – Brasil - Tel.: (21) 35548686

Rua Cincinato Braga, 340/2º, 3º e 4º Andares, Bela Vista, São Paulo/ SP – CEP: 01333-010 – Brasil - Tel.: (11) 21462000

SCN Q.02 – Bl. A – Ed. Corporate Financial Center, S.404/4º Andar, Brasília/DF – CEP: 70712-900 – Brasil -Tel.: (61)

3327-2030/2031

www.cvm.gov.br

Ofício Interno nº 136/2021/CVM/SRE/GER-2

Rio de Janeiro, 06 de outubro de 2021.

Ao: SGE

De: SRE/GER-2

Assunto: Recurso contra manifestação de Superintendente

Processo SEI n.º 19957.007664/2021-61

Senhor Superintendente Geral,

1. Reportamo-nos ao recurso, com pedido de efeito suspensivo,

interposto em 15/09/2021, em face da decisão de suspensão da oferta pública de

distribuição de Contratos de Investimento Coletivo (“CIC” e "Oferta"), referentes ao

empreendimento imobiliário de natureza hoteleira denominado “PERDIZES

HOTEL (RASME ABDUCH)” (“Empreendimento”), registrada sob o nº

CVM/SRE/TIC/2020/004. tendo como Incorporadora a “SPE STX 32

DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO S.A.” ("Incorporadora", "Ofertante" e

“Recorrente”), conforme decisão comunicada através do Ofício nº

253/2021/CVM/SRE/GER-2 (1352700).

DO HISTÓRICO

2. Em 16/06/2020, por meio do Processo SEI nº 19957.001132/2020-30,

foi registrada a oferta pública de distribuição de CIC referentes ao

empreendimento imobiliário de natureza hoteleira denominado “PERDIZES

HOTEL (RASME ABDUCH)” (1035976).

3. Em 29/06/2020, foi protocolado o Anúncio de Início da Oferta,

comunicando o inicio de distribuição em 30/06/2020.

4. Em 29/06/2020, no âmbito do Sistema SBR, Evento de Risco nº 6, da

SRE (Irregularidades e vícios na condução de Ofertas Públicas de Distribuição de

CIC hoteleiro registradas) para para o biênio 2019-2020, foi instaurado

o Processo SEI nº 19957.004415/2020-33 com fins de análise pós-registro da

Oferta. O escopo da referida análise engloba: (i) verificar a adequação dos

materiais publicitários, que não tenham sido objeto de aprovação prévia por parte

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da SRE, utilizados ao longo da Oferta ao disposto na Instrução CVM nº 602/18

("Instrução CVM 602") e demais orientações da SRE por intermédio de OfíciosCirculares (item 6.1. do Plano de SBR para o biênio 2019-2020) e (ii) verificar a

atualização periódica dos documentos da Oferta (Prospecto e Estudo de

Viabilidade), conforme previsto na Instrução CVM 602 (item 6.2. do Plano de SBR

para o biênio 2019-2020).

5. Assim sendo, em 09/07/2021, enviamos ofício à Recorrente solicitando

esclarecimentos acerca da atualização anual da documentação da Oferta, nos

termos do art. 16 da Instrução CVM 602 (1300427).

6. Desse modo, em 09/08/2021 (1321736) e em 20/08/2021 (1330333)

foram protocolados documentos pela Recorrente, a partir dos quais, verificamos

que a Oferta havia sofrido alterações que, a nosso ver, se enquadrariam no

disposto no art. 23 da Instrução CVM 602, caracterizando a ocorrência de

uma alteração, substancial, posterior e imprevisível nas circunstâncias de

fato existentes quando da apresentação do pedido de registro de

distribuição.

7. Notadamente verificamos modificação no cronograma do

empreendimento e da operadora hoteleira, sem que, em razão de tais alterações,

o Ofertante tivesse dispensado o tratamento previsto no § 4º do referido art. 23.

8. Decorrente de tal fato, tivemos o entendimento de que a Oferta

passou a se processar em condições diversas do registro obtido, atraindo para a

SRE a faculdade disciplinada no art. 24, inciso I, da Instrução CVM 602, o qual

prevê a possibilidade de suspensão ou cancelamento de oferta de distribuição que

esteja se processando em condições diferentes das previstas na instrução em tela

ou do registro concedido.

9. À vista disso, em 30/08/2021, considerando o inciso II do art. 23 da

Instrução CVM 602, segundo o qual a SRE pode reconhecer a ocorrência de

modificação de oferta e tomar as providências cabíveis, e com base no art. 24,

inciso I da mesma instrução acima pontuado, a SRE entendeu oportuna a

suspensão da Oferta pelo prazo de até 30 (trinta) dias findos em

29/09/2021 (Ofício nº 253/2021/CVM/SRE/GER-2, 1352700), com a imediata

divulgação de comunicado ao mercado informando que a Oferta foi suspensa

temporariamente pela CVM. Em decorrência da suspensão da Oferta, cientificouse à SPE STX 32 sobre a necessidade de adoção das providências elencadas no

art. 25 da Instrução CVM 602.

10. Finalmente, em 15/09/2021, a Recorrente interpôs recurso com pedido

de efeito suspensivo, nos termos da Deliberação nº 463/03, ora em análise.

11. Cumpre mencionar que, de acordo com o disposto no inciso I da

Deliberação CVM nº 463/2003 ("Deliberação CVM 463"), das decisões proferidas

pelos superintendentes da CVM caberá recurso para o Colegiado no prazo de 15

(quinze) dias úteis, contados da sua ciência pelo interessado.

12. Nesse sentido, com base nas datas de envio do Ofício nº

253/2021/CVM/SRE/GER-2 (1352700), que apresentou a decisão em relação a qual

ora se recorre, e de recebimento do Recurso, cumpre destacar, inicialmente, que

o presente Recurso é tempestivo.

13. Assim sendo, conforme disposto no inciso V da Deliberação CVM 463,o

recurso foi recebido no efeito devolutivo e, quanto ao pedido de efeito

suspensivo, a SRE reconheceu justo receio de prejuízo de difícil ou incerta

reparação decorrente da execução da decisão em relação aos procedimentos que

decorriam da suspensão da Oferta, notadamente, a revogação da aceitação por

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parte dos investidores da Oferta. Nesse sentido foi comunicada a concessão do

efeito suspensivo em relação a tais procedimentos em 23/09/2021

(1352536).

14. Todavia, uma vez que não identificamos fundamentação para pedido

de efeito suspensivo em relação à decisão pela interrupção da distribuição em

tela, o pedido de efeito suspensivo em relação a este aspecto foi indeferido.

15. Nesse contexto, em observância ao disposto no inciso VI da

Deliberação nº 463/2003, encaminhamos, em 23/09/2021, cópia do Recurso e da

decisão desta SRE ao Presidente da CVM, a quem caberá o reexame da decisão

denegatória do efeito suspensivo.

16. Em 29/092021, a Recorrente protocolou carta (1357803) informando

ter cumprido integralmente as determinações constantes da decisão que

suspendeu a oferta, anexando documentos a título de comprovação de tal

procedimento. Além disso, a despeito de ter cumprido as referidas determinações,

a Recorrente reiterou o pedido de reconsideração da decisão da SRE nos termos

apresentados no protocolo de 15/09/2021.

17. Finalmente, em 04/10/2021, o Presidente da CVM indeferiu o pedido

de efeito suspensivo em relação à decisão pela interrupção da distribuição em

tela, conforme Decisão nº 2/2021-CVM/PTE (1358926).

DA DETERMINAÇÃO DA SUSPENSÃO DA OFERTA

18. Introduzimos a análise do Recurso com uma recapitulação dos fatos

que fundamentaram a decisão da SRE pela suspensão da Oferta.

19. No âmbito da análise pós oferta no Processo SEI 19957.004415/202033, inspecionamos, em 08/07/2021, o site do Empreendimento, a saber,

www.perdizeshotel.com.br, a fim de apurarmos se o conteúdo informacional e o

material publicitário então dispostos atendiam plenamente aos preceitos da

Instrução CVM 602, tendo em vista que a Oferta havia se iniciado em 30/06/2020.

20. Dessa forma, apuramos que o Prospecto e o Estudo de Viabilidade não

haviam sido atualizados e solicitamos, por meio do Ofício nº

196/2021/CVM/SRE/GER-2, manifestação do Ofertante nesse sentido (1300426).

21. Em atendimento ao ofício supracitado, em 09/08/2021, a

Incorporadora protocolou versão atualizada do Prospecto, do Estudo de Viabilidade

e de minuta da declaração da operadora hoteleira do Empreendimento,

acompanhados de carta (1321736), na qual, foi informado que: "Cumpre-nos

esclarecer ainda, que houve singelo impacto no cronograma do empreendimento,

sem que hajam [sic] prejuízos aos investidores, de forma que a situação fática

atual demonstra necessidades de adequações tanto no cronograma do

empreendimento quanto no fluxo de pagamentos dos adquirentes dos CIC's, de

forma que cada caso será tratado individualmente com cada investidor."

22. Conforme cronogramas verificados nos prospectos (i)

divulgado quando do início da Oferta e (ii) elaborado para fins da

atualização anual da documentação, foram feitas as seguintes

alterações:

a)a entrega das chaves foi alterada de julho de 2022 para maio de

2023;

b)o início de período pré operacional foi deslocado de agosto de

2022 para junho de 2023;

c)por fim, o início da operação, que estava previsto para outubro de

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2022 no prospecto apresentado para o registro da Oferta, não é

informado na versão atual do prospecto, o que nos permite deduzir

apenas que ocorrerá em algum momento após junho de 2023, após

a conclusão do período pré operacional.

23. Vale destacar que, na manifestação que apresentou a documentação

atualizada, a Incorporadora afirmou ter verificado a necessidade de "adequações

tanto no cronograma do empreendimento quanto no fluxo de pagamentos dos

adquirentes dos CIC's, de forma que cada caso será tratado individualmente

com cada investidor." (grifamos), sem, entretanto, ter conferido à tal situação o

tratamento disciplinado na norma que rege a distribuição deste valor mobiliário,

notadamente submeter à CVM a aprovação das alteração das condições

originalmente ofertadas da qual decorreria a obrigação de que fosse facultada aos

investidores que já tivessem aderido a possibilidade de desistência, nos termos do

art. 23, inciso I e seu § 4º.

24. Restou claro para esta área técnica, portanto, que alterações no

cronograma, com adiamentos na grandeza de meses, como ocorre no caso em

tela, além de acarretarem aumento relevante dos riscos inerentes à própria

oferta, impacta diretamente o fluxo financeiro previsto pelos investidores que

tenham aceito a oferta anteriormente às referidas alterações, pois

eventual distribuição do “Resultado Líquido das Operações” objeto da Sociedade

em Conta de Participação foi consequentemente adiado.

25. Ainda, quando da atualização anual da documentação da Oferta, foi

reportada outra alteração em suas condições. O Empreendimento sofreu

mudança da operadora hoteleira que, segundo a incorporadora, teria ocorrido em

razão de problemas comerciais com a antiga operadora. Assim sendo, a NOBILE Gestão de Empreendimentos LTDA que, quando do registro da Oferta qualificavase como Operadora Hoteleira, Sócia Ostensiva e Co-ofertante, foi substituída

pela WHR HOTELARIA SPE LTDA, passando a se qualificar como Administradora

Hoteleira e Sócia Ostensiva nos CIC's. A Incorporadora alegou, então, que tal

alteração não traria prejuízo aos adquirentes do CIC uma vez que não foi alterada

a bandeira hoteleira, permanecendo, portanto, a marca "Days Inn".

26. Em relação especificamente à caracterização da alteração da

operadora hoteleira como modificação de oferta foi ponderado por esta SRE

que o assunto havia sido alvo de comentários no âmbito da Audiência Pública SDM

nº 08/16 – Processo CVM nº RJ/2015-2080, tendo sido consignado no Relatório de

Audiência Pública que tratou da minuta da atual Instrução CVM 602, o seguinte

entendimento: "não há óbice à substituição da sociedade operadora, muito

embora tal fato possa configurar modificação da oferta, caso ocorra

enquanto em curso oferta pública" (grifamos).

27. Disto isso, tendo em vista que (i) a Oferta estava em curso e (ii) foi

feita alteração da operadora hoteleira do Empreendimento, estávamos

presumivelmente diante de configuração de modificação de oferta nos termos da

Instrução CVM 602.

28. Portanto, entendemos então que as alterações em questão não

seguiram devidamente as determinações dispostas na seção Seção VI –

Modificação, Suspensão e Cancelamento da Oferta da Instrução CVM 602:

Art. 23. Havendo, a juízo da SRE, alteração substancial, posterior e

imprevisível nas circunstâncias de fato existentes quando da apresentação

do pedido de registro de distribuição, ou que o fundamentem, acarretando

aumento relevante dos riscos inerentes à própria oferta, a SRE pode:

I – acolher pleito de modificação da oferta; ou

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II – reconhecer a ocorrência de modificação da oferta e tomar as

providências cabíveis.

§ 1º Presume-se deferido o pleito de modificação da oferta caso não haja

manifestação da SRE em sentido contrário no prazo de 10 (dez) dias úteis,

contado do seu protocolo na CVM.

§ 2º É sempre permitida a modificação da oferta para melhorá-la em favor

dos investidores.

§ 3º A modificação deve ser divulgada imediatamente por meios ao menos

iguais aos utilizados para a divulgação da oferta.

§ 4º Na hipótese de modificação da oferta, os investidores que já tiverem

aderido à oferta devem ser comunicados diretamente, por correio

eletrônico, correspondência física ou qualquer outra forma de comunicação

passível de comprovação, a respeito da modificação efetuada, para que

possam revogar a aceitação da oferta no prazo de 5 (cinco) dias úteis do

recebimento da comunicação, presumindo-se a sua manutenção em caso

de silêncio.

§ 5º Não se sujeita ao disposto neste artigo a modificação do preço de CIC

hoteleiro.

§ 6º As ofertas públicas de distribuição de CIC hoteleiro devem ser

realizadas em condições que assegurem tratamento equitativo aos

destinatários e aceitantes das ofertas, sem prejuízo do disposto no § 5º.

29. À vista disso, em 30/08/2021, em decorrência de verificação de

hipótese contida no inciso II do art. 23 da Instrução CVM 602 e com fundamento

no art. 24 da mesma instrução a SRE procedeu à suspensão da Oferta pelo prazo

de até 30 (trinta) dias (Ofício nº 253/2021/CVM/SRE/GER-2, 1352700).

DA ANÁLISE DO RECURSO

30. Diante da suspensão da Oferta, a Recorrente protocolou recurso à

decisão da SRE (1349983), o qual analisamos a seguir.

31. A Recorrente alega que a decisão que determinou a suspensão da

referida oferta merece ser reformada, por entender que não estão presentes os

elementos que justificam a sua suspensão, conforme estabelecidos pelo art. 24 da

Instrução CVM 602.

32. Inicialmente, a Recorrente afirma que a mudança do cronograma de

obra do empreendimento e a substituição da operadora hoteleira, são

circunstâncias que não caracterizam que a oferta esteja se processando em

condições diversas das constantes da Instrução CVM 602 ou do registro concedido

em 16/06/2020, "uma vez que os contratos que foram objeto de aprovação pela D.

CVM e que foram celebrados pela Requerente com os adquirentes das unidades

imobiliárias do Empreendimento preveem antecipadamente tais circunstâncias e

sua ocorrência é admitida como risco já aceito pelas partes."

33. Desse modo, basicamente o entendimento da Recorrente fundamentase na tese de que os documentos apresentados quando do pedido de registro da

Oferta, em especial, o Prospecto, o Instrumento Particular de Promessa de

Compra e Venda de Unidade Autônoma Condominial com Condição Suspensiva e

Outras Avenças ("Contrato de Compra e Venda") e o Instrumento Particular de

Contrato de Prestação de Serviços de Administração de Condomínio ("Contrato de

Prestação de Serviço"), "disciplinam as circunstâncias que são previamente

admitidas como riscos já conhecidos e aceitos pelas partes dada a

natureza dos negócios imobiliários hoteleiros".

34. Nesse sentido, a Recorrente resgata trecho do “Instrumento Particular

de Promessa de Compra e Venda de Unidade Autônoma Condominial com

Ofício Interno 136 (1362495) SEI 19957.007664/2021-61 / pg. 5

Condição Suspensiva e Outras Avenças”, que prevê em suas cláusulas 14.2.5 e

14.3 que:

14.2.5 - Fica esclarecido que a entrega da unidade se dará até a data

prevista no tópico 15 do QUADRO RESUMO, concluída e executada na

forma das plantas e especificações do Memorial de Incorporação, bem

como de eventuais e posteriores alterações, admitida uma prorrogação

de até 180 (cento e oitenta) dias corridos, sem que tal prorrogação

importe em alteração de qualquer cláusula ou obrigação pactuada

pelo OUTORGADO, que não poderá vindicar qualquer

compensação, indenização ou prorrogação de prazo de vencimento

de suas obrigações.

14.3. O prazo de prorrogação referido no subitem anterior somente poderá

ser ultrapassado na ocorrência de caso fortuito ou força maior, tais como,

exemplificativamente: a) impontualidade do contratante no pagamento de

qualquer prestação ou inobservância por ele das obrigações assumidas

neste contrato; b) greves gerais ou parciais da indústria da construção

civil ou de alguma atividade que a afete; c) atos de guerra, rebelião,

terrorismo, tumulto, revolução, motim e outras perturbações da ordem

pública que afetem a construção; d) chuvas prolongadas, tufões, furacões,

inundações e outras convulsões da natureza; e) suspensão ou falta de

transportes, mesmo que parcialmente; f) demora ou retardamento na

execução dos serviços que devem ser feitos por entidades

públicas, desde que a OUTORGANTE tenha tomado, em tempo

hábil, as providências cabíveis, g) condições de constituição do solo

não reveladas nas sondagens prévias, que impossibilitem a execução das

escavações, das fundações, dos escoramentos dos prédios vizinhos, nos

prazos para tanto inicialmente previstos; h) falta comprovada de

materiais no mercado e de similares que os substituam; i) falta

comprovada de mão de obra; j) embargo de obra por terceiros ou

pelos poderes públicos, atos administrativos ou eventuais

demandas judiciais promovidas por terceiros ou por condôminos

adquirentes, que determinem a suspensão, paralisação ou que de

qualquer forma possam interferir no andamento da obra; k)

problemas consequentes da eventual demora na execução das fundações

e nos escoramentos dos prédios vizinhos; l) descoberta de sítios

arqueológicos; m) qualquer fato que se enquadre no artigo 393 da

Lei n.º 10.406/02; n) atraso na emissão de licenças e/ou renovação

de licenças exigidas para a realização da edificação, notadamente

pelos órgãos ambientais; o) procedimentos adotados por órgãos do

Ministério Público Federal e/ou Estadual, que resultem, direta ou

indiretamente, em retardamentos; p) exigências dos poderes públicos

decorrentes de Legislação superveniente, ato, portaria, etc., que

impliquem na paralisação da obra ou extensão do prazo de

execução; q) demora do Poder Público na concessão do “habite-se”, sem

culpa da OUTORGANTE; r) oposição de terceiros ou falta de anuência e

demais dificuldades, judiciais ou extrajudiciais, que possam afetar o bom

andamento da retificação de metragens do imóvel; ou outras que possam

ser consideradas como tal, tudo na forma prevista nos artigos 393 e 625

da Lei n.º 10.406/02.

35. À vista disso, em relação ao adiamento da entrega das unidades

hoteleiras a Recorrente argumenta estar amparada por cláusulas contratuais que

estabelecem (i) a possibilidade de prorrogação automática por 180 dias em

relação ao prazo originalmente pactuado e (ii) hipóteses nas quais o signatário do

Contrato de Compra e Venda previamente reconhece a possibilidade de que haja

atraso superior a 180 dias na entrega da unidade.

36. Nesse ponto, desde logo pontuamos que esta área técnica entende

que as previsões sobre atraso na entrega das unidades dispostas no Contrato de

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Compra e Venda guardam relação direta com a regulação aplicável a transações

imobiliárias. Entretanto, como sabido, o CIC Hoteleiro é composto por um conjunto

de instrumentos contratuais, dentre os quais o Contrato de Compra e Venda é um

deles. Nesse sentido, por exemplo, não necessariamente de uma eventual

alteração na data de entrega de unidades, decorreria uma alteração na entrada

em operação do empreendimento conforme divulgada na documentação da

oferta e consequentemente impactos para a geração de resultados para o

investidor. Ou seja, o estabelecimento contratual da possibilidade de adiamento

da entrega do imóvel em si não afasta de plano a caracterização de modificação

de oferta, para fins da regulação deste valor mobiliário. Com efeito, no caso

concreto o início da operação foi postergado em pelo menos 1 ano. Nesse

aspecto, importante destacarmos que, em nenhum dos fatores de

risco relacionados à Oferta, descritos pela Ofertante no Prospecto, conseguimos

identificar menção à riscos relacionados ao cronograma da operação hoteleira.

37. Feita tal ponderação merece destaque o fato de que a Recorrente

argumenta que o atraso na entrega das unidades encontra amparo na lista

exemplificativa constante da cláusula 14.3, acima transcrita, referente a

caso fortuito ou força maior. Segundo a Recorrente, o Empreendimento sofreu

as dificuldades abaixo destacadas, advindas da pandemia pelo novo coronavírus,

esclarecendo que "É notório que referida pandemia teve diversos desdobramentos

no setor de construção civil brasileiro, tendo ocasionado expressivo retardamento

na execução dos serviços feitos por entidades públicas, falta e encarecimento

excessivo de materiais utilizados nas obras, paralização dos canteiros de obra por

determinação de autoridades públicas e redução significativa do andamento das

obras por internação e ausência de trabalhadores por determinação médica."

demora ou retardamento na execução dos serviços que devem ser feitos por

entidades públicas, desde que a OUTORGANTE tenha tomado, em tempo

hábil, as providências cabíveis;

falta comprovada de materiais no mercado e de similares que os substituam;

falta comprovada de mão de obra;

embargo de obra por terceiros ou pelos poderes públicos, atos

administrativos ou eventuais demandas judiciais promovidas por terceiros ou

por condôminos adquirentes, que determinem a suspensão, paralisação ou

que de qualquer forma possam interferir no andamento da obra;

fato que se enquadra no artigo 393 da Lei n.º 10.406/02 ("Art. 393. O devedor

não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se

expressamente não se houver por eles responsabilizado - Parágrafo único. O

caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos

não era possível evitar ou impedir.");

atraso na emissão de licenças e/ou renovação de licenças exigidas para a

realização da edificação, notadamente pelos órgãos ambientais;

exigências dos poderes públicos decorrentes de legislação superveniente, ato,

portaria, etc., que impliquem na paralisação da obra ou extensão do prazo de

execução.

38. A Recorrente prossegue alegando ainda que "as circunstâncias

apontadas pela Requerente como justificadoras da alteração do cronograma de

conclusão do empreendimento foram previamente aprovadas pela CVM e

admitidas como risco já conhecido e aceito pelas partes como elementos essencial

da oferta de contrato de investimento coletivo hoteleiro e, portanto, não (i)

Ofício Interno 136 (1362495) SEI 19957.007664/2021-61 / pg. 7

representam modificação dos termos e condições da oferta conforme aprovada

pela CVM e tampouco (ii) servem de fundamento para a determinação de sua

suspensão por esta D. SRE.".

39. A Recorrente citou ainda em sua defesa, o artigo 393 da Lei n.º

10.406/02 ("Código Civil"), que preconiza que "O devedor não responde pelos

prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se

houver por eles responsabilizado - Parágrafo único. O caso fortuito ou de força

maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou

impedir.", no intuito de caracterizar o prazo excedente aos 180 dias acima

referidos como decorrente de uma das causas excludentes de responsabilidade

civil, a denominada força maior.

40. Além disso, a Recorrente destaca ainda outro dispositivo do Código

Civil que dispõe sobre a possibilidade de suspensão da obra pelo empreiteiro sob

determinadas condições:

Art. 625. Poderá o empreiteiro suspender a obra:

I - por culpa do dono, ou por motivo de força maior;

II - quando, no decorrer dos serviços, se manifestarem dificuldades

imprevisíveis de execução, resultantes de causas geológicas ou hídricas,

ou outras semelhantes, de modo que torne a empreitada excessivamente

onerosa, e o dono da obra se opuser ao reajuste do preço inerente ao

projeto por ele elaborado, observados os preços;

III - se as modificações exigidas pelo dono da obra, por seu vulto e

natureza, forem desproporcionais ao projeto aprovado, ainda que o dono

se disponha a arcar com o acréscimo de preço.

41. A propósito, para além de sabermos que se trata de

assunto controverso, é relevante citar, a título exemplificativo do que se

verifica(ou) em termos de comportamento do setor imobiliários em face da

pandemia, comentários da assessora Jurídica da ADEMI-DF, Sra. Andréia Moraes

de Oliveira Mourão[1]:

Portanto, demonstrado e comprovado (caso a caso) a situação de

pandemia em razão da Covid-19, bem como as restrições e os

impedimentos impostos no âmbito de cada Estado, Distrito Federal e/ou

Municípios, tem-se caracterizada a figura de evento extraordinário e

imprevisível, não se incluindo nos riscos normais da atividade de

construção civil ou de uma incorporação imobiliária (precedente do STJ AgRg no REsp 1562554/RJ, publicado no DJe de 26/03/2020).

(...)

Assim, por qualquer ângulo que se examine a questão, não resta dúvida

que se trata de algo imprevisto, extraordinário e superveniente, cujos

efeitos não eram possíveis de evitar ou impedir, o que alberga ao

construtor/incorporador durante o período de vigência do estado declarado

de calamidade pública e/ou decretos dos Estados, Distrito Federal e/ou

Municípios que restrinjam ou dificultem a realização das atividades de

construção civil e, por conseguinte, de incorporação imobiliária, o

reconhecimento de que tal período seja acrescido, de forma dissociada ou

independente, ao período de carência legal de 180 (cento e oitenta) dias

para a entrega do empreendimento, afastando o desequilíbrio contratual e

preservando que não exista o enriquecimento indevido de uma das partes

em flagrante detrimento da outra na relação contratual.

É de se asseverar que a comprovação dos efeitos retardadores ou

impeditivos ao normal desenvolvimento da atividade ou, então, do

cumprimento ao cronograma originário de 08 obra é medida que se impõe

e que deverá ser cuidadosamente observada e demonstrada, pelo

Ofício Interno 136 (1362495) SEI 19957.007664/2021-61 / pg. 8

incorporador aos seus adquirentes, seja quando da comunicação dos

efeitos estimados à obra, seja quando do estabelecimento de novo prazo à

entrega do empreendimento ou da obra. Assim, os documentos públicos

(leis, decretos e atos normativos editados em razão da pandemia para a

região em que se localiza a obra), bem como os documentos de controle

de procedimento ou de treinamento junto às obras e o Diário de Obra de

cada empreendimento contendo e informando todos os percalços ao

cronograma, ritmo de trabalho, medidas preventivas e de controle

adotadas na obra e em relação aos empregados e colaboradores, inclusive

as de segurança, de controle do ambiente laboral e as sanitárias,

diminuição dos fluxogramas e seus motivos, enfim, tudo que aquilo que

servir de explicitação aos efeitos ou impactos das medidas de

enfrentamento e de controle à pandemia da Covid-19 deverá ser objeto de

informação e acompanhamento no referido diário de obras.

Por fim, na hipótese do construtor e do incorporador necessitarem fazer

uso da prorrogação do prazo de entrega do empreendimento, além

do prazo de 180 (cento e oitenta) dias noticiado no item acima,

deverão adotar prévios e imediatos procedimentos de comunicação

ao adquirente, dentre os quais, avisar e comprovar (mesmo que

posteriormente à comunicação inicial) o impacto sofrido em razão

da pandemia da Covid-19, bem como qual será o novo prazo de

entrega do empreendimento quando e no tempo que tiver

condições de aferir – tudo devendo ser feito com equivalência e

com a comprovação de envio individualizado da comunicação

(carta, e-mail e etc.) para o endereço indicado no contrato ou

solicitado pelo adquirente. Tais medidas, em tese, afastariam a

aplicação das penalidades estabelecidas nos parágrafos do art. 43A, da Lei nº 4.591/64, de possível resolução contratual ou

indenização frente ao atraso na entrega do

empreendimento. (grifamos)

42. É igualmente importante salientarmos que, a despeito de o Contrato

de Compra e Venda estar submetido a regulamentações próprias que regem os

cronogramas físicos de edificações e as incorporações imobiliárias, no âmbito do

mercado de valores mobiliários, cumpre aos ofertantes de CIC atendimento ao

disposto na Instrução CVM 602. E, muito embora a Requerente alegue que o

Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Autônoma

Condominial com Condição Suspensiva e Outras Avenças previa, nas citadas

cláusulas 14.2.5 e 14.3 situações sob as quais se possa, em

tese, admitir a alteração de cronograma de execução do empreendimento, ele

próprio atribui importância à referida alteração, na medida em que informou que

trataria da situação individualmente junto a seus investidores.

43. Finalmente cabe pontuar que a regulamentação da CVM trata de

aspectos específicos das ofertas dos CIC hoteleiros e portanto distintos das

disposições aplicáveis à atividade imobiliária, tendo em conta que, diferentemente

do que se observa ordinariamente nas incorporações, as referidas ofertas

constituem propostas de investimento em valores mobiliários.

44. Prosseguindo com a análise dos argumentos apresentados em relação

à alteração da operadora hoteleira NOBILE - Gestão de Empreendimentos LTDA

("Nobile" ou "Antiga Operadora") para WHR HOTELARIA SPE LTDA ("Nova

Operadora") que passou a ser Administradora Hoteleira e Sócia Ostensiva nos

CIC's, a Requerente argumenta:

o “Instrumento Particular de Contrato de Prestação de Serviços de

Administração de Condomínio”, objeto de aprovação pela CVM, prevê em

sua cláusula décima sexta que:

“Cláusula décima sexta – além da hipótese de término em decorrência de

Ofício Interno 136 (1362495) SEI 19957.007664/2021-61 / pg. 9

inadimplemento contratual, as Partes terão direito de terminar o presente

Contrato a qualquer tempo e sem ônus, mediante notificação com 30

(trinta) dias de antecedência, se atos de guerra, distúrbios civis ou

eventos extraordinários impossibilitarem ou tornarem razoavelmente

impraticável a operação rotineira do Condomínio por período igual ou

superior a 180 (cento e oitenta) dias contínuos.”

(...).

23. A alteração de tais prazos em razão da pandemia e seus

desdobramentos, nos termos do referido contrato, sem dúvida,

caracterizaram eventos extraordinários que “tornarem razoavelmente

impraticável a operação rotineira do Condomínio por período igual ou

superior a 180 (cento e oitenta) dias contínuos”.

24. Portanto, a fim de dar eficácia ao quanto estabelecido no contrato de

administração condominial e ao mesmo proteger os interesses dos

adquirentes das unidades imobiliárias optou-se por rescindir referida

relação jurídica com a operadora incialmente contratada para administrar

o Condomínio e exercer o papel de sócia ostensiva na sociedade em conta

de participação formada pelas partes.

45. A Requerente pondera ainda que "na prática, não houve mudança

substancial em relação aos termos da oferta aprovada pela CVM dado que a

bandeira hoteleira e o know-how de administração do empreendimento Rasme

Abduch permaneceram inalterados, sendo o empreendimento operado pela

empresa local detida pela titular da bandeira de hotéis “Days-Inn”, a Wyndham

Hotels e Resorts."

46. Entretanto, mesmo sem que a Ofertante tenha dado o devido

tratamento enquanto modificação de oferta, destacando as alterações ocorridas

nas condições que regem o valor mobiliário, verificamos que além da mudança no

cronograma do empreendimento e da operadora hoteleira, determinadas

condições contratuais da operação foram também alteradas, tais como os itens

que compõem a remuneração da Sócia Ostensiva:

Condições aprovadas no registro da Oferta:

Basic Fee - 2,5% da Receita Líquida dois primeiros anos de de operação;

e 3% (três por cento) da Receita Líquida a partir do terceiro ano de

operação em diante

Taxa de Incentivo - 10% sobre o Lucro Operacional Bruto

Condições dispostas no Prospecto recém protocolado:

Basic Fee - 3,5% da Receita Líquida dois primeiros anos de de operação;

e 4% (três por cento) da Receita Líquida a partir do terceiro ano de

operação em diante

Taxa de Incentivo - 10% sobre o Lucro Operacional Bruto

Nos deparamos, portanto, com uma alteração, que diferentemente do

que entende a Recorrente, trata-se de alteração substancial, na medida

em que afeta diretamente a previsão de rendimentos do investidor.

CONCLUSÃO

47. Diante do exposto mantemos entendimento, consignado no Ofício nº

253/2021/CVM/SRE/GER-2, de que a Oferta sofreu alteração substancial, posterior

e não previstas nas circunstâncias de existentes quando da concessão do registro

de distribuição pública, devendo a Oferta permanecer suspensa até que sejam

Ofício Interno 136 (1362495) SEI 19957.007664/2021-61 / pg. 10

sanados os vícios que determinaram a referida suspensão.

48. Deste modo, nos termos da nos termos do item III da Deliberação

CVM 463, sugerimos submeter o pleito da Recorrente à superior consideração do

Colegiado, sendo a SRE relatora da matéria na oportunidade de sua apreciação.

[1] - IMPACTOS JURÍDICOS DA COVID-19 NA CONSTRUÇÃO CIVIL - O PRAZO DE OBRA E A PANDEMIA DO NOVO

CORONAVÍRUS - Andréia Moraes Mourão é assessora Jurídica da Associação de Empresas do Mercado Imobiliário do

Distrito Federal - ADEMI-DF, membro do conselho jurídico da CBIC e Sócia fundadora do Escritório Mourão e Moraes

Advogados Associados. (https://cbic.org.br/wp-content/uploads/2020/06/Impactos-jur%C3%ADdicos-da-covid-19-naconstru%C3%A7%C3%A3o-civil-junho-2020.pdf)

Documento assinado eletronicamente por Michelle da Rocha Faria,

Analista, em 06/10/2021, às 23:46, com fundamento no art. 6º do Decreto

nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Elaine Moreira Martins de La

Rocque, Superintendente de Registro Substituto, em 06/10/2021, às

23:46, com fundamento no art. 6º do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de

2015.

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Referência: Processo nº 19957.007664/2021-61 Documento SEI nº 1362495

Ofício Interno 136 (1362495) SEI 19957.007664/2021-61 / pg. 11