Fato relevante

PEDIDO DE DISPENSA DE REQUISITOS NORMATIVOS - BR PROPERTIES S.A. – PROC. RJ2015/9097

Trata-se da apreciação de consulta formulada pela BR Properties S.A. (“Requerente”), solicitando dispensa de: (i) elaboração de avaliação, nos termos do art. 264 da Lei nº 6.404/1976 (“Lei 6.404”) e do art. 8º da Instrução CVM nº 565/2015 (“Instrução 565”); (ii) divulgação de fato relevante de que trata os arts. 3º e 4º da Instrução 565; e (iii) elaboração de demonstrações financeiras auditadas por auditor independente, em atendimento ao §1º, inciso II, do art. 6º da Instrução 565. A consulta se insere no contexto da realização da cisão parcial de Edifício Cidade Jardim SPE Empreendimento Imobiliário Ltda., sociedade com capital social igualmente dividido entre a M.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda. e a Requerente, que irá incorporar uma parcela cindida. Em sua análise, a Superintendência de Relações com Empresas – SEP inicialmente ressaltou que, não obstante as disposições sobre incorporação sejam aplicáveis à espécie, o Colegiado já reconheceu a possibilidade de se conceder tratamento diferenciado às situações em que: (i) inexistam acionistas minoritários na incorporada; (ii) inexistam interesses de acionistas minoritários da incorporadora que necessitem de proteção; e (iii) exista um desequilíbrio evidente entre os custos e de se observar integralmente as regras constantes na legislação societária e os benefícios oriundos de seu cumprimento. Nesse sentido, a SEP considerou que, nos termos da consulta, a Requerente e a M.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda.

deterão, no momento da operação, a totalidade do capital social da sociedade a ser cindida. Isto posto, a SEP concluiu, em relação à avaliação, que não seria justificável exigir a elaboração dos laudos previstos no art. 264 da Lei 6.404, uma vez que: (i) não haverá relação de troca na operação, mas apenas a substituição de ativos avaliados pelo seu valor contábil; e (ii) a operação pretendida não acarretará aumento de capital social na Requerente. Além disso, a área técnica pontuou que o desconforto decorrente da ausência de informações adicionais para a avaliação dos ativos seria amenizada: (i) pela contratação de empresa especializada para elaboração de laudo; (ii) por se tratar de negócio entre partes independentes; e (iii) por conta da análise da regularidade da operação, pela SEP, no âmbito do Plano de Supervisão Baseada em Risco 2015-2016. Em relação à comunicação da operação, nos termos dos arts. 3º e 4º da Instrução 565, a SEP registrou que a operação deve ser divulgada de acordo com a regulação em vigor, no que se inclui a Lei 6.404 e a Instrução CVM nº 358/2002, competindo à administração da Requerente avaliar a conveniência e oportunidade da divulgação de referido fato relevante. Assim, caso a Requerente entenda necessária tal divulgação, o fato relevante deverá conter as informações requeridas pela Instrução 565. Por fim, quanto à elaboração das demonstrações financeiras auditadas por auditores independentes, conforme o art.

6º da Instrução 565, a SEP salientou que o art. 10 de tal diploma prevê expressamente que as obrigações referentes à divulgação de demonstrações financeiras não se aplicam a incorporações ou incorporação de ações de companhias fechadas por emissor de valores mobiliários registrado na categoria A, desde que a operação não represente diluição superior a 5% (cinco por cento). O Colegiado deliberou, por unanimidade, acompanhar o entendimento da área técnica, consubstanciado nos termos do RA/CVM/SEP/GEA-1/Nº134/2015, de 05.10.2015. Anexos MANIFESTAÇÃO DA ÁREA TÉCNICA

PARA: SGE RA/CVM/SEP/GEA-1/Nº134/2015

DE: SEP DATA: 05.10.2015

ASSUNTO: Pedido de dispensa de requisitos – art. 264 da Lei nº 6.404/76, art. 3º, 4º, 6º

e 8º da Instrução CVM nº 565/15

BR Properties S.A.

Processo CVM no RJ-2015-9097

Senhor Superintendente Geral,

Trata-se de pedido de apreciação, pelo Colegiado desta Autarquia, de consulta

protocolada em 25.08.2015 pela BR Properties S.A., solicitando dispensa de: (i) elaboração

de avaliação, nos termos do art. 264 da Lei n° 6.404/76 e do art. 8º da Instrução CVM nº

565/15; (ii) divulgação do Fato Relevante de que tratam os arts. 3° e 4º da Instrução CVM n°

565/15; e (iii) elaboração de demonstrações financeiras auditadas, em atendimento ao § 1º,

inciso II, do art. 6º da Instrução CVM nº 565/15.

HISTÓRICO E CONTEXTO

1. Em 25.08.2015, o emissor protocolou a consulta mencionada, objeto de análise

do RA/CVM/SEP/GEA-1/Nº 124/2015, de 15.09.2015, cuja conclusão, consubstanciada no

Ofício nº 361/2015/CVM/SEP/GEA-1, de mesma data, segue transcrita:

Com a edição da Deliberação CVM nº 559/08, o Colegiado desta Autarquia

delegou competência à Superintendência de Relações com Empresas - SEP

para manifestar a opinião da CVM quanto ao reconhecimento de situações

em que não se justifica a sua atuação para exigir o cumprimento de

determinados requisitos no âmbito de operações de reestruturação societária,

desde que presentes as seguintes circunstâncias:

a) a(s) companhia(s) aberta(s) envolvida(s) não possua(m) dispersão

acionária ou acionistas minoritários que necessitem de proteção, nem

tampouco qualquer título ou valor mobiliário de sua emissão em circulação;

Continuação do RA/SEP/GEA-1/Nº 134/2015 – fl. 2/7

OU

b) a companhia aberta seja detentora de 100% (cem por cento) do capital

social da empresa a ser incorporada ou da empresa incorporadora (no caso

de incorporação de controladora por controlada), ou da empresa a ser

cindida, desde que a versão de patrimônio seja para a própria companhia

aberta, de modo que a operação não resulte em aumento de capital na

companhia aberta, bem como não resulte em alteração de participação dos

acionistas de companhia aberta.

A Instrução CVM nº 565/15, por sua vez, não revogou a delegação de

competência anteriormente dada à SEP, nos casos em que especifica a

Deliberação CVM nº 559/08.

Isto posto, considerando tão somente as informações trazidas na consulta,

verificou-se que: (i) a BR Properties possui dispersão acionaria, conforme

item 15.1/2 da versão 5.0 do Formulário de Referência - 2015; e (ii) o

emissor não é detentor da totalidade do capital social da empresa a ser

cindida, pelo que eventual análise feita por esta Superintendência, antes de

fechada a operação, extrapolaria os limites da delegação conferida à SEP

pela Deliberação em comento.

2. Em vista disso, em 22.09.2015, a companhia protocolou o pedido de

apreciação da consulta em tela pelo Colegiado da CVM e destacou os seguintes termos:

(i) a operação de cisão parcial do Edifício Cidade Jardim SPE

Empreendimento Imobiliário Ltda. (“Cidade Jardim”), com incorporação da

parcela cindida pela BR Properties, será aprovada pelos dois únicos sócios

da Cidade Jardim (BR Properties e M.A. Empreendimentos Imobiliários

Ltda.), conforme mencionado no Protocolo e Justificação da cisão, já

divulgado pela Companhia por meio do Sistema IPE em 14.09.2015; e

(ii) nos termos do Protocolo e Justificação, a cisão representará mera

substituição contábil do investimento da BR Properties na Cidade Jardim

pelos ativos e passivos que compõem o acervo líquido a ser incorporado pela

Companhia, sem que ocorra, portanto, aumento de capital social da BR

Properties.

3. Ainda, por meio de expediente encaminhado em resposta ao Ofício nº

390/2015/CVM/SEP/GEA-1, esclareceu que: “a cisão parcial com incorporação de ativos será

realizada considerando-se o valor patrimonial contábil dos ativos e passivos que farão parte

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Continuação do RA/SEP/GEA-1/Nº 134/2015 – fl. 3/7

da parcela cindida conforme refletidos no balanço patrimonial da Cidade Jardim, elaborado de

acordo com as regras e melhores práticas contábeis aplicáveis, em bases consistentes,

contendo todos os elementos contábeis necessários e suficientes para servir de base ao laudo

contábil.”

4. Em complemento, informou que a empresa especializada contratada pela

administração das partes envolvidas para avaliação da parcela a ser cindida da Cidade Jardim

e incorporada pela BR Properties é a Apsis Consultoria e Avaliações Ltda.

5. Por fim, esclareceu que a sociedade M.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda.

não possui outros vínculos societários ou contratuais com o emissor em outros

empreendimentos e que é detida integralmente pela família Abbud, na seguinte proporção: (i)

Jefferson Butti Abbud - 44,50%; (ii) Cristiane Butti Abbud -16,50%; (iii) Gisele Abbud

Penteado- 16,50%; (iv) Jacqueline Butti Abbud - 16,50%; (v) Jefferson Butti Abbud Júnior6,00%.

ANÁLISE

6. A consulta em análise versa sobre a cisão parcial de EDIFÍCIO CIDADE

JARDIM SPE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., sociedade cujo capital social é

igualmente dividido entre M.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e a BR

Properties, que irá incorporar uma parcela cindida.

7. Para a realização da operação, a companhia solicita dispensa de:

(i) elaboração de avaliação, nos termos do art. 264 da Lei n° 6.404/76 e do art. 8º da

Instrução CVM nº 565/15;

(ii) divulgação do Fato Relevante de que tratam os arts. 3° e 4º da Instrução CVM n°

565/15; e

(iii) elaboração de demonstrações financeiras auditadas, em atendimento ao § 1º, inciso

II, do art. 6º da Instrução CVM nº 565/15;

8. Dispõe o § 3º do art. 229 da Lei nº 6.404/76, que a cisão com versão de parcela

de patrimônio em sociedade já existente deverá obedecer às disposições sobre incorporação.

9. Isto posto, nos termos do art. 264 da referida lei, na incorporação, pela

controladora, de companhia controlada, a justificação, apresentada à assembleia geral da

controlada, deverá conter, além das informações previstas no protocolo de incorporação e

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Continuação do RA/SEP/GEA-1/Nº 134/2015 – fl. 4/7

justificação, o cálculo das relações de substituição das ações dos acionistas não controladores

da controlada com base no valor do patrimônio líquido das ações da controladora e da

controlada, avaliados os dois patrimônios segundo os mesmos critérios e na mesma data, a

preços de mercado, ou com base em outro critério aceito pela CVM, no caso de companhias

abertas.

10. Da leitura desse artigo conclui-se que a proteção buscada pelo legislador,

aparentemente, reside na apresentação de informações adicionais, aptas a influenciar a análise

da operação e a tomada de decisão pelos demais acionistas das companhias envolvidas.

11. Portanto, um dos objetivos da norma seria informacional, conferindo aos

acionistas da sociedade incorporada e da sociedade incorporadora parâmetros concretos para a

avaliação da relação de substituição adotada na operação.

12. O outro objetivo seria, conforme dispõe o § 3º do artigo em tela, indicar as

relações de substituição das ações dos acionistas não controladores e, por conseguinte, o valor

de reembolso na hipótese de dissidência.

13. Paralelamente, o § 1º, inciso II, do art. 6º da Instrução CVM nº 565/15 amplia

o referido regime informacional ao exigir a auditoria independente das demonstrações

financeiras que servirem de base para operações de incorporação, fusão e cisão envolvendo

companhia aberta.

14. Como já reconhecido pelo Colegiado desta Comissão, existe a possibilidade de

se conceder um tratamento diferenciado para as situações nas quais:

(i) inexistam acionistas minoritários na incorporada;

(ii) inexistam interesses de acionistas minoritários da incorporadora que

necessitem de proteção; e

(iii) exista um desequilíbrio evidente entre os custos de se cumprir com a

aplicação integral das regras constantes na legislação societária e os

benefícios oriundos do seu cumprimento.

15. Isto posto, considerando tão somente os elementos trazidos na consulta,

verifica-se que a BR Properties e a M.A. Empreendimentos Imobiliários deterão, no momento

da operação, a totalidade do capital social da sociedade a ser cindida.

16. Por sua vez, com relação aos laudos de avaliação a preços de mercado,

entendemos não ser aplicável a previsão constante do art. 264 da Lei nº 6.404/76, já que: (i) não

haverá relação de troca na operação, apenas substituição de ativos avaliados pelo seu valor

contábil; e (ii) a operação pretendida não acarretará aumento de capital social na companhia.

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Continuação do RA/SEP/GEA-1/Nº 134/2015 – fl. 5/7

17. Por essas razões, consideramos que não se justificaria a atuação da CVM no

sentido de exigir a elaboração dos laudos previstos no art. 264 da Lei nº 6.404/76.

18. Não obstante, o desconforto trazido com a ausência de informações adicionais

para a avaliação dos ativos a serem incorporados pelo emissor é amenizado: (i) pela

contratação de empresa especializada para a elaboração de laudo; (ii) por se tratar de negócio

entre partes independentes; e (iii) pela análise, pela GEA-3, da regularidade da operação, no

âmbito do Plano de Supervisão Baseada em Risco 2015-2016.

19. Quanto à divulgação da operação, requer a Consulente, dispensa da

comunicação a que se referem os arts. 3° e 4º da Instrução CVM n° 565/15.

20. A respeito, os arts. 3º e 4º do mencionado normativo estabelecem que:

Art. 3º Sem prejuízo das informações e documentos necessários para o

exercício de direito de voto em assembleia geral previstos em norma

específica, o fato relevante sobre uma operação deve conter, no mínimo, o

disposto no Anexo 3, na medida em que tais informações forem conhecidas.

Art. 4º Caso o acionista controlador ou a companhia divulgue ao mercado a

relação de substituição proposta ou o critério para sua fixação que ainda

estejam sujeitos a alterações, as seguintes informações devem ser fornecidas

ao mercado:

[...]

ANEXO 3

1. Identificação das sociedades envolvidas na operação e descrição

sucinta das atividades por elas desempenhadas

2. Descrição e propósito da operação

3. Principais benefícios, custos e riscos da operação

4. Relação de substituição das ações

5. Critério de fixação da relação de substituição

6. Principais elementos ativos e passivos que formarão cada parcela do

patrimônio, em caso de cisão

7. Se a operação foi ou será submetida à aprovação de autoridades

brasileiras ou estrangeiras

8. Nas operações envolvendo sociedades controladoras, controladas ou

sociedades sob controle comum, a relação de substituição de ações

calculada de acordo com o art. 264 da Lei nº 6.404, de 1976

9. Aplicabilidade do direito de recesso e valor do reembolso

10. Outras informações relevantes

21. Dispõe o art. 2º da Instrução CVM nº 358/02, por sua vez, as situações que

implicariam a divulgação de “Fato Relevante”:

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Continuação do RA/SEP/GEA-1/Nº 134/2015 – fl. 6/7

Art. 2º Considera-se relevante, para os efeitos desta Instrução, qualquer

decisão de acionista controlador, deliberação da assembléia geral ou dos

órgãos de administração da companhia aberta, ou qualquer outro ato ou fato

de caráter político-administrativo, técnico, negocial ou econômico-financeiro

ocorrido ou relacionado aos seus negócios que possa influir de modo

ponderável:

I - na cotação dos valores mobiliários de emissão da companhia aberta ou a

eles referenciados;

II - na decisão dos investidores de comprar, vender ou manter aqueles

valores mobiliários;

III - na decisão dos investidores de exercer quaisquer direitos inerentes à

condição de titular de valores mobiliários emitidos pela companhia ou a eles

referenciados.

Parágrafo único. Observada a definição do caput, são exemplos de ato ou

fato potencialmente relevante, dentre outros, os seguintes:

[...]

VII - incorporação, fusão ou cisão envolvendo a companhia ou empresas

ligadas;

[...]” (grifo nosso)

“Art. 3º Cumpre ao Diretor de Relações com Investidores divulgar e

comunicar à CVM e, se for o caso, à bolsa de valores e entidade do mercado

de balcão organizado em que os valores mobiliários de emissão da

companhia sejam admitidos à negociação, qualquer ato ou fato relevante

ocorrido ou relacionado aos seus negócios, bem como zelar por sua ampla e

imediata disseminação, simultaneamente em todos os mercados em que tais

valores mobiliários sejam admitidos à negociação.

22. Considerando as características presentes no caso concreto, cumpre registrar

que a operação deve ser divulgada de acordo com a regulação em vigor, que inclui,

atualmente, a Lei nº 6.404/76 e a Instrução CVM nº 358/02, de modo que a Instrução CVM nº

565/15 define tão somente o conteúdo mínimo do instrumento que o divulgar, caso seja

necessária tal divulgação.

23. Desse modo, cumpre à administração da companhia avaliar a conveniência e

oportunidade da divulgação do referido fato relevante.

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Continuação do RA/SEP/GEA-1/Nº 134/2015 – fl. 7/7

24. Em relação à elaboração das demonstrações financeiras auditadas por auditores

independentes, nos termos do art. 6º da Instrução CVM nº 565/15, o art. 10 da aludida

instrução prevê expressamente que as obrigações relativas à divulgação de tais demonstrações

financeiras não se aplicam a incorporações ou incorporações de ações de companhias

fechadas por emissor de valores mobiliários registrado na categoria A, caso a operação não

represente uma diluição superior a 5% (cinco por cento).

25. Pelo exposto, proponho o envio do presente processo ao SGE, para apreciação

pelo Colegiado da CVM, da consulta protocolada pela BR Properties S.A. em 25.08.2015, a

ser relatada pela Superintendência de Relações com Empresas – SEP.

Atenciosamente,

Maria Luisa Wernesbach Kehl

Analista – GEA-1

De acordo.

À SEP,

Nilza Maria Silva de Oliveira

Gerente de Acompanhamento de Empresas - 1

De acordo.

À SGE,

Fernando Soares Vieira

Superintendente de Relações com Empresas

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