Ato de Concentração Sumário nº 08700.003501/2020-14

SEI/CADE - 0792585 - Parecer PARECER Nº 223/2020/CGAA5/SGA1/SG PROCESSO Nº 08700.003501/2020-14 REQUERENTES: Eindom Empreendimentos Imobiliários S.A. e Itaparica S.A. Empreendimentos Turísticos Ementa: Ato de Concentração. Lei nº 12.529/2011. Procedimento Sumário. Requerentes: Eindom Empreendimentos Imobiliários S.A. e Itaparica S.A. Empreendimentos Turísticos. Natureza da operação: aquisição de ativos. Pedido de não conhecimento. Indicação de que o imóvel está inativo no momento e o comprador não definiu a finalidade do imóvel. Imóvel se enquadra como ativo essencial e que confere capacidade produtiva ao adquirente, apesar de não estar operante. Configuração da hipótese prevista no art. 90, inciso II, da Lei nº 12.529/2011. Conhecimento. Mercados afetados: imobiliário/hoteleiro. Art. 8º, inciso II, Resolução CADE nº 02/12. Aprovação sem restrições. VERSÃO DE ACESSO PÚBLICO I. REQUERENTES I.1. Eindom Empreendimentos Imobiliários S.A. (“Eindom”) A Eindom é uma empresa detida pelo Hankoe Fundo de Investimento Participações – Multiestratégia Investimento no Exterior (“Hankoe FIP”), que atua com comercialização de bens imóveis próprios, incluindo compra, venda, locação, cessão de direito de uso, bem como o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários de qualquer natureza, seja sob a forma de incorporação imobiliária ou loteamento. Atualmente, a Eindom não é proprietária ou locatária de nenhum imóvel. I.2. Itaparica S.A.

Empreendimentos Turísticos (“Itaparica”) A Itaparica é uma empresa de investimentos imobiliários voltada ao aluguel de imóveis próprios e pertence aos grupos Família Moreira Salles e ao Club Med – este último, por sua vez, é controlado pelo Grupo Fosun (em conjunto com Família Moreira Salles e Club Med, “Grupo Vendedor”). II. ASPECTOS FORMAIS DA OPERAÇÃO Quadro 1 - Aspectos formais da operação Ato de Concentração de notificação obrigatória? Sim, conforme fundamentado abaixo. Taxa processual foi recolhida? Sim, conforme Despacho Ordinatório SECONT (0786100) Data da notificação 30/07/2020 Data da publicação do edital O Edital nº 264, que deu publicidade à operação em análise, foi publicado no dia 10/08/2020 (0789261) III. DESCRIÇÃO DA OPERAÇÃO A operação consiste na aquisição, por Eindom, de um imóvel inativo onde se localizava o antigo resort Club Med Itaparica[1] (“Imóvel”), detido pela Itaparica (“Operação”). As Partes informam que o Imóvel está localizado no município de Vera Cruz/BA, sempre esteve voltado ao ramo da hotelaria e esteve locado à Club Med Brasil S.A. até o final de julho de 2019, encontrando-se fechado desde então. Segundo as Requerentes, da perspectiva do Grupo Hankoe, a Operação está alinhada com a sua estratégia de investimento no setor imobiliário. O Grupo Vendedor, por sua vez, vislumbra uma boa oportunidade de captar recursos por meio da alienação de um imóvel inativo. Segue abaixo o antes e depois da estrutura da Operação:

Figura 1 - Imóvel Antes e Depois da Operação [ACESSO RESTRITO] Fonte: Requerentes. IV. ENQUADRAMENTO LEGAL (ART. 8º, RES. CADE Nº 2/2012) II – Substituição de agente econômico. V. PRINCIPAIS INFORMAÇÕES SOBRE A OPERAÇÃO Quadro 2 - Efeitos da operação Sobreposição horizontal Não Integração vertical Não Setor em que há sobreposição horizontal ou integração vertical - Participações de mercado N/A VI. ANÁLISE DE CONHECIMENTO Inicialmente, destaca-se que as Requerentes entendem que a Operação representa mera compra e venda de um imóvel e, portanto, não deve ser considerada um “ato de concentração”, por não se enquadrar em hipótese de notificação obrigatória disposta no artigo 90 da Lei nº 12.529/2011[2]. Resumidamente, elas alegam que (i) o Grupo Hankoe ainda não definiu qual será a finalidade exata do Imóvel (que está inativo no momento); (ii) o Grupo Hankoe não atua no setor hoteleiro – i.e. o setor ao qual o imóvel se destina – e, até o momento, não possui planos para entrar neste setor e (iii) o Imóvel não é um ativo essencial para as atividades do Grupo Hankoe e nem aumentaria a sua “capacidade produtiva” – inclusive pelo fato do Grupo Hankoe não possuir/gerir outros ativos imobiliários no município do Imóvel. Deste modo, solicitaram o não conhecimento da Operação, fazendo remissão aos casos que serão indicados abaixo. Em relação ao Ato de Concentração ("AC") nº 08700.006524/2016-02 (Biomm S.A.

e Novartis Biociências S/A), apontaram que o CADE entendeu que se o imóvel não for operacional e não estiver relacionado às atividades desempenhadas pela parte adquirente, a operação não seria de notificação obrigatória[3]. Apontaram ainda que a necessidade da relação do imóvel com as atividades do grupo adquirente (considerado como um “ativo relevante” para a consecução das suas atividades) também foi reforçada no AC 08700.003218/2019-59 (Nove54 Administração de Bens Próprios Ltda., Prep III Industrial Co-Investment L.P. e Prosperitas III Real Estate – Fundo de Investimento em Participações Multiestratégia)[4]. Prosseguiram afirmando que o presente caso envolve a aquisição de um imóvel inativo que não pode ser considerado como um “ativo relevante” ou “insumo essencial” ao Grupo Hankoe, visto que não guarda qualquer relação com as suas atividades (tendo em vista que, segundo afirmam, o Grupo Hankoe não atua no setor hoteleiro e não possui/gere outros ativos imobiliários no município do Imóvel). As Requerentes defendem que, apesar de ter sido destinado à atividade hoteleira, na qual o Grupo Hankoe não atua e, até o momento, não possui planos para atuar, o Imóvel poderá vir a servir a outra atividade econômica com os investimentos necessários, sendo que o Grupo Hankoe ainda não decidiu qual será a sua finalidade exata. Dito isso, passa-se à análise de conhecimento da operação.

Preliminarmente, destaca-se que os faturamentos de ambos os grupos envolvidos na operação se enquadram nos patamares prescritos no art. 88 da Lei nº 12.529/11. O Grupo Hankoe auferiu faturamento superior a R$ 750 milhões, no Brasil, em 2019, enquanto o grupo da Club Med Brasil registrou faturamento acima de R$ 75 milhões, no mesmo ano, no Brasil. Também de acordo com o artigo 90 da Lei 12.529/11, a operação é um ato de concentração, visto que este artigo estabelece que se realiza um ato de concentração quando uma ou mais empresas adquirem (direta ou indiretamente) o controle ou partes de uma ou outras empresas por compra (ou permuta) de ativos (tangíveis ou intangíveis). Como o Imóvel constituía parte do grupo vendedor, entende-se que a Operação se enquadra nos ditames do artigo 90, constituindo um ato de concentração nos seus termos, portanto. Quanto à jurisprudência do CADE sobre o tema, i.e., aquisição de ativos, observa-se que já foram não conhecidas operações de aquisições de ativos não-operacionais: ativos sem relação com uma atividade empresarial específica, sem destinação específica, com possibilidade de uso para diferentes atividades (considerando a condição de inativo, caso fossem realizados os investimentos necessários para o desenvolvimento da atividade), que não representavam um insumo/ativo essencial para as atividades desenvolvidas pelo grupo adquirente e que não conferiam ao adquirente capacidade produtiva como consequência da alienação do ativo.

Em linha com entendimentos pretéritos, esta SG entende que a aquisição do Imóvel confere sim capacidade produtiva ao Grupo Hankoe, uma vez que lhe permitirá desenvolver atividades no ramo hoteleiro ou ainda no segmento imobiliário, mesmo que atualmente o ativo não esteja operacional. Trata-se de estrutura instalada existente que pode produzir reflexos no mercado hoteleiro, a despeito de sua inatividade momentânea, sendo um ativo cuja construção depende de uma série de requisitos, tais como disponibilidade de imobiliária, adequação da propriedade, aprovações ambientais e regulatórias, etc. Ou seja, é uma estrutura de difícil constituição, além de claramente estar voltada à atividade empresarial hoteleira (condição não refutada pelas Requerentes). Esse entendimento encontra fundamento na decisão do AC nº 08700.008315/2016-95 (Silcar Empreendimentos, Comércio e Participações LTDA. e Polimix Concreto LTDA.), no qual restou assentado que a transferência de ativos avaliada no referido caso poderia "implicar um aumento na capacidade de oferta de um player relevante do mercado em questão, em detrimento dos demais concorrentes (que, eventualmente, podem enfrentar dificuldades para expandir sua capacidade de oferta)", apesar de envolver ativos que não estavam operacionais no momento que a operação foi apreciada. O conhecimento da presente Operação também está em consonância com o arrazoado no já citado AC nº 08700.006524/2016-02 (Biomm S.A.

e Novartis Biociências S/A), uma vez que no presente caso o imóvel construído é, ao mesmo tempo, um ativo essencial ao desenvolvimento de atividade econômica (no caso, hoteleira) e um ativo que confere capacidade produtiva, sendo muito distinto de um imóvel que demande investimento para torná-lo operacional na oferta de bens ou serviços, como configurado no referido precedente. O argumento apresentado pelas Requerentes de que o comprador não atua no mercado onde se insere o ativo é indiferente para a análise de conhecimento, como se extrai do arcabouço normativo atual, devendo esta matéria ser enfrentada na análise de mérito do caso concreto. Tampouco importa para a subsunção de ato de concentração a alegação de que o comprador não vislumbra atualmente uma destinação para o ativo, uma questão deliberadamente privada. Assim, entende-se que a Operação representa uma forma inorgânica (via concentração) de possibilidade de atuação nos segmentos acima citados, motivo pelo qual se enquadra nos ditames do inciso II do art. 90 c/c art. 88, incisos I e II, da Lei nº 12.529/11, devendo ser conhecida. VII.

Considerações sobre a Operação Como as Requerentes indicaram que o Grupo Hankoe (incluindo o gestor do Hankoe FIP) não atua nem no segmento de hotelaria nem nos relacionados ao ramo imobiliário (gestão/administração/locação de imóveis, por exemplo) no Brasil, conclui-se, desta forma, que a Operação representa a capacidade de entrada do grupo em qualquer um destes ramos de negócios, sendo assim compreendida como uma substituição de agente econômico (ainda que potencial)[5]. Diante da constatação de que a Operação se encaixa na hipótese de substituição de agente econômico, entendem-se desnecessários maiores aprofundamentos acerca dos possíveis mercados por ela afetados. Por todo o exposto, conclui-se que a presente operação não acarreta prejuízos ao ambiente concorrencial e pode ser aprovada por rito sumário. VIII. Cláusula de Não-Concorrência A Operação não contempla cláusulas restritivas à concorrência. Xi. CONCLUSÃO Aprovação sem restrições. _____________________________________ [1] - As Partes indicam que o Club Med Itaparica encerrou suas atividades em julho de 2019. Mais informações em: https://www.clubmed.com.br/r/Itaparica/y. [2] - Lei nº 12.529, de 30 de novembro de 2011 (a lei que, dentre outras providências, estrutura o Sistema Brasileiro de Defesa da Concorrência e dispõe sobre a prevenção e repressão às infrações contra a ordem econômica) - Art. 90: "Art. 90. Para os efeitos do art. 88 desta Lei, realiza-se um ato de concentração quando:

I - 2 (duas) ou mais empresas anteriormente independentes se fundem; II - 1 (uma) ou mais empresas adquirem, direta ou indiretamente, por compra ou permuta de ações, quotas, títulos ou valores mobiliários conversíveis em ações, ou ativos, tangíveis ou intangíveis, por via contratual ou por qualquer outro meio ou forma, o controle ou partes de uma ou outras empresas; III - 1 (uma) ou mais empresas incorporam outra ou outras empresas; ou IV - 2 (duas) ou mais empresas celebram contrato associativo, consórcio ou joint venture . Parágrafo único. Não serão considerados atos de concentração, para os efeitos do disposto no art. 88 desta Lei, os descritos no inciso IV do caput , quando destinados às licitações promovidas pela administração pública direta e indireta e aos contratos delas decorrentes". (grifos nossos) [3] - Ato de Concentração nº 08700.006524/2016-02 - Biomm S.A. e Novartis Biociências S/A: "10. A caracterização do imóvel como um ativo produtivo, ou um ativo que minimamente possua relação com uma atividade econômica a ser ali desenvolvida, é o que determinará a subsunção da operação ao art.

90, inciso II, da Lei no 12.529/11 (que define ser um ato de concentração, para fins de notificação a este Conselho, a aquisição de controle ou partes de uma empresa pela transferência de ativos), posto que a referida cominação legal impõe como condição necessária ao enquadramento como ato de concentração de notificação obrigatória a aquisição de ativo essencial ou capacidade produtiva como consequência da alienação de ativos. 11. Com efeito, importa enfatizar que o imóvel não pode ser considerado um insumo essencial para as atividades desenvolvidas pelo grupo adquirente, ante o estado em que o mesmo se encontra, ficando evidente que o imóvel não representa um ativo produtivo para os negócios da parte compradora. Assim, nota-se que o imóvel não guarda qualquer relação com a atividade operacional da Biomm. 12. Além disso, mais do que se enquadrar como um ativo não-operacional (não-produtivo), o imóvel (e suas benfeitorias) não tem destinação específica para uma atividade econômica, podendo ser empregado para qualquer atividade, caso seja realizado os investimentos necessários para o desenvolvimento da atividade, considerando sua atual condição.” [4] - Ato de Concentração nº 08700.003218/2019-59 - Nove54 Administração de Bens Próprios Ltda., Prep III Industrial Co-Investment L.P. e Prosperitas III Real Estate – Fundo de Investimento em Participações Multiestratégia: "22.

Dada a informação de que o ativo objeto da Operação tem como propósito o armazenamento dos produtos do Grupo OVD (servindo como um centro de distribuição logístico), esta SG entende que ele se relaciona diretamente à atividade econômica desempenhada pelo grupo, que é a comercialização e distribuição de ferragens, ferramentas, acessórios, materiais elétricos e hidráulicos, além de equipamentos para construção civil e indústria, devendo, pois, ser considerado como um ativo relevante para consecução de suas atividades. Tanto é que o imóvel objeto da operação [ACESSO RESTRITO]. Ou seja, não se trata, como defendido pelas partes, de um bem que servirá apenas como mero investimento financeiro, sem relação alguma com as atividades econômicas desempenhadas pelo grupo comprador." [5] - Resolução nº 2, de 29 de maio de 2012 (a resolução que, dentre outras providências, disciplina a notificação dos atos de que trata o artigo 88 da Lei nº 12.529, de30 de novembro de 2011, e prevê procedimento sumário de análise de atos de concentração) - Art. 8º: "Art. 8º São hipóteses enquadráveis no Procedimento Sumário, as seguintes operações: (...) II –Substituição de agente econômico: situações em que a empresa adquirente ou seu grupo não participava, antes do ato, do mercado envolvido, ou dos mercados verticalmente relacionados e, tampouco, de outros mercados nos quais atuava a adquirida ou seu grupo; (...)". (grifos nossos)