Termo de compromisso

APRECIAÇÃO DE PROPOSTA DE TERMO DE COMPROMISSO – PAS SEI 19957.004522/2017-66

Trata-se de proposta conjunta de Termo de Compromisso apresentada por Inter Sinco 28 de Março Empreendimentos Imobiliários Ltda., Walter Melhem Fares, Jaime Massaguer Hidalgo e Antonio Carlos Luongo Sanchez (em conjunto “Proponentes”), no âmbito do Processo Administrativo Sancionador instaurado pela Superintendência de Registro de Valores Mobiliários – SRE. A SRE propôs a responsabilização dos Proponentes pela realização de oferta de valores mobiliários sem a obtenção do registro previsto no art. 19 da Lei n° 6.385/76 e no art. 2º da Instrução CVM n° 400/03, e sem a dispensa prevista no art. 19, §5º, I da Lei n° 6.385/76 e no art. 4º da Instrução CVM n° 400/03. Devidamente intimados, os Proponentes apresentaram suas razões de defesa, bem como proposta de termo de compromisso, em que se comprometeram a pagar o montante total de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), sendo dividido nos seguintes valores a serem pagos individualmente: (i) R$ 80.000,00 (oitenta mil reais) pela Inter Sinco 28 de Março Empreendimentos Imobiliários Ltda.; e (ii) R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) por Walter Melhem Fares, Jaime Massaguer Hidalgo e Antonio Carlos Luongo Sanchez. Ao examinar os aspectos legais das propostas, a Procuradoria Federal Especializada junto à CVM – PFE/CVM concluiu pela inexistência de óbice legal à celebração de Termo de Compromisso desde que “(i) haja a verificação do efetivo cumprimento do requisito legal previsto no art.

11, §5º, II, da Lei 6.385/76, no que toca à correção da prática de atividades ou atos considerados ilícitos, bem como a eventual existência de prejuízos individualmente considerados, a ser realizada pela área técnica responsável no âmbito do Comitê; e (ii) seja verificada a adequação da proposta no que concerne à suficiência da indenização”. Posteriormente, em reunião realizada no âmbito do Comitê de Termo de Compromisso (“Comitê”), a PFE/CVM esclareceu que (i) o disposto no art. 11, §5º, II, da Lei 6.385/76 deverá ser examinado conforme elementos constantes dos autos a partir da instrução processual tipicamente realizada para apuração de infrações administrativas, dada a natureza do processo em análise; e (ii) a eventual celebração de termo de compromisso não impede o ajuizamento de ações indenizatórias perante o Judiciário por investidores que se sentirem lesados. Diante disso, o Comitê decidiu negociar a proposta e, frente às características do caso concreto, sugeriu o seu aprimoramento a partir da assunção de obrigação pecuniária no valor total de R$ 225.000,00 (duzentos e vinte e cinco mil reais), a ser dividido individualmente da seguinte forma: (i) R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) pela Inter Sinco 28 de Março Empreendimentos Imobiliários Ltda.; e (ii) R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) por Walter Melhem Fares, Jaime Massaguer Hidalgo e Antonio Carlos Luongo Sanchez.

Na sequência, os Proponentes encaminharam expediente em que manifestaram sua concordância com a contraproposta apresentada pelo Comitê. Desse modo, considerando a adesão dos Proponentes, o Comitê entendeu que a aceitação da proposta final seria conveniente e oportuna, uma vez que representaria compromisso suficiente para desestimular a prática de condutas semelhantes, em atendimento à finalidade preventiva do Termo de Compromisso. O Colegiado, por unanimidade, acompanhando o entendimento do Comitê, deliberou aceitar a proposta de Termo de Compromisso apresentada. Na sequência, o Colegiado, determinando que o pagamento será condição do Termo de Compromisso, fixou os seguintes prazos: (i) vinte dias para a assinatura do Termo, contados da comunicação da presente decisão aos Proponentes; e (ii) dez dias para o cumprimento das obrigações assumidas, a contar da publicação do Termo de Compromisso no sítio eletrônico da CVM. A Superintendência Administrativo-Financeira – SAD foi designada como responsável por atestar o cumprimento das obrigações pecuniárias assumidas. Por fim, o Colegiado determinou que, uma vez cumpridas as obrigações pactuadas conforme atestado pela SAD, o Processo seja definitivamente arquivado em relação aos Proponentes. Anexos PARECER DO COMITÊ

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

PARECER DO COMITÊ DE TERMO DE COMPROMISSO

PROCESSO CVM SEI NUP 19957.004522/2017-66

SUMÁRIO

PROPONENTES:

Inter Sinco 28 de Março Empreendimentos Imobiliários Ltda. (“Inter Sinco” ou

“Incorporadora”), Walter Melhem Fares (“Walter Fares”), Jaime Massaguer Hidalgo (“Jaime

Hidalgo”) e Antonio Carlos Luongo Sanchez (“Antonio Sanchez”).

ACUSAÇÃO:

Inter Sinco e seus administradores, Walter Fares, Jaime Hidalgo e Antonio Sanches, pela

realização de oferta de valores mobiliários sem a obtenção do registro previsto no art. 19 da

Lei nº 6.385/76[1] e no art. 2º da Instrução CVM nº 400/03[2], e sem a dispensa prevista no

inciso I, do § 5º do art. 19 da Lei nº 6.385/76[3] e no art. 4º da Instrução CVM nº 400/03[4].

PROPOSTA:

Pagar à CVM o valor total de R$ 225.000,00 (duzentos e vinte e cinco mil reais), sendo a

Inter Sinco individualmente responsável por R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais),

Walter Fares, por R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), Jaime Hidalgo, por R$ 25.000,00

(vinte e cinco mil reais) e Antonio Sanchez, por R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais).

PARECER DO COMITÊ: ACEITAÇÃO.

PARECER DO COMITÊ DE TERMO DE COMPROMISSO

PROCESSO CVM SEI NUP 19957. 004522/2017-66

1. Trata-se de proposta de Termo de Compromisso apresentada por Inter Sinco e

seus administradores, Walter Fares, Jaime Hidalgo e Antonio Sanches, nos autos do

Processo Administrativo Sancionador NUP CVM 19957.004522/2017-66, instaurado pela

Superintendência de Registros de Valores Mobiliários - SRE.

DA ORIGEM

2. O Termo de Acusação originou-se do processo CVM nº RJ-2014-10299, que

tratava de investigação de indícios de oferta pública irregular de contratos de investimentos

Parecer do CTC 85 (0549654) SEI 19957.004522/2017-66 / pg. 1

coletivos, relacionados ao empreendimento Transamérica Executive Campos, também

denominado “Condomínio America Hotel & Residence Service” (“Empreendimento”),

através da veiculação de materiais de divulgação, em inobservância ao disposto no artigo

19, da Lei nº 6.385/76.

DOS FATOS

3. O presente processo foi aberto para apuração da realização de oferta pública

irregular de contratos de investimento coletivo - CIC, referente ao empreendimento

Transamérica Executive Campos. A referida oferta foi realizada, inclusive, por meio de site

na internet.

4. Os ofertantes não solicitaram dispensa de registro no âmbito da oferta em

questão.

5. Em 20.07.2016, a SRE solicitou que a Inter Sinco, incorporadora do

Empreendimento, apresentasse os seguintes documentos e informações: (i) datas de início

e de encerramento (se fosse o caso) da oferta dos CICs do Empreendimento; (ii) número

total de unidades do Empreendimento, número de unidades ofertadas e número de

unidades efetivamente vendidas; e (iii) relação de unidades vendidas, o CPF/CNPJ dos

adquirentes e a data de venda de cada unidade.

6. Em resposta enviada à SRE, a Inter Sinco esclareceu que:

a. a oferta de unidades autônomas integrantes do Empreendimento começou em

11.09.2014 e em 30.09.2014 a Inter Sinco foi notificada pela CVM sobre a possibilidade

da alienação de unidades do Empreendimento ser configurada como uma oferta de

distribuição de valores mobiliários, data em que a incorporadora já havia recebido

proposta para a alienação da integralidade das unidades;

b. o número total de unidades é de 272, sendo que 15 foram transferidas através de

permuta ao antigo proprietário do terreno do Empreendimento. Dessa forma, 257

unidades foram comercializadas no período de oferta. Destas 257 unidades, 9

retornaram ao estoque, tendo 4 unidades sido transferidas de forma privada pela

incorporadora e 5 permaneciam em estoque; e

c. todas as unidades, com exceção das transferidas privadamente ou através de permuta,

foram comercializadas em setembro de 2014.

7. Em 17.03.2016 e 03.05.2017, os responsáveis pela incorporadora do

Empreendimento responderam à intimação[5] da CVM, alegando que as regras de

incorporação de condo-hotéis eram pouco claras à época, e que, como venderam todas suas

unidades antes do recebimento do primeiro ofício encaminhado pela CVM, agiram sempre

de boa fé perante esta autarquia.

DA ANÁLISE DA ÁREA TÉCNICA

Das Normas Atinentes

8. De acordo com o inciso IX, do art. 2º, da Lei nº 6.385/76, são considerados

valores mobiliários, quando ofertados publicamente, quaisquer títulos ou contratos de

investimento coletivo, que gerem direito de participação, de parceria ou de remuneração,

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inclusive resultante de prestação de serviços, cujos rendimentos advêm do esforço do

empreendedor ou de terceiros.

9. Adicionalmente, conforme dispõe o art. 19 da Lei nº 6.385/76, nenhuma

emissão pública de valores mobiliários será distribuída no mercado sem prévio registro na

CVM. O mesmo artigo, em seu § 5º, informa que compete à CVM expedir normas para a

execução do disposto neste artigo, podendo definir outras situações que configurem

emissão pública, para fins de registro, assim como os casos em que este poderá ser

dispensado, tendo em vista o interesse do público investidor, além de fixar o procedimento

do registro e especificar as informações que devam instruir o seu pedido.

10. De acordo com a SRE, a norma expedida pela CVM, atualmente em vigor, para

a execução do disposto no art. 19 da Lei nº 6.385/76 é a Instrução CVM nº 400/03. Conforme

o art. 2º da referida Instrução, toda oferta pública de distribuição de valores mobiliários no

território brasileiro deverá ser submetida previamente ao registro na CVM.

11. Já o art. 4º da citada Instrução permite, considerando as características da

oferta pública, que os ofertantes solicitem a dispensa de registro ou de alguns requisitos

previstos na citada Instrução e a CVM poderá, a seu critério e observados o interesse

público, a adequada informação e a proteção ao investidor, conceder a dispensa solicitada.

12. Além disso, o art. 56-B da Instrução CVM nº 400/03 considera que os

administradores do ofertante, dentro de suas competências legais e estatutárias, são

responsáveis pelo cumprimento das obrigações impostas ao ofertante pela referida

instrução.

Do Caso Concreto

13. Após a análise da proposta de investimento ofertada pela Inter Sinco e pelo

Operador Hoteleiro[6], a SRE observou todas as características de um valor mobiliário.

14. A Área Técnica concluiu que os investimentos no empreendimento

Transamérica Executive Campos constituíam contratos de investimento coletivo, conforme

previsto no inciso IX, do art. 2º da Lei nº 6.385/76, sendo, portanto, valores mobiliários, já

que existiu investimento coletivo[7] formalizado em contrato[8] ofertado publicamente,

tendo sido oferecida remuneração[9] aos investidores, originada no esforço do

empreendedor ou de terceiros.

15. Diante disso e dos esclarecimentos prestados pela Inter Sinco a respeito das

unidades vendidas, restou claro para a SRE que houve oferta pública irregular de valores

mobiliários e a comercialização de 257 unidades sem a obtenção de dispensa de registro de

oferta em data posterior à data de publicação do Alerta ao Mercado em 12.12.2013.

Da Autoria da Infração

16. A SRE concluiu que a responsabilidade pela ocorrência da infração apontada,

qual seja, a realização de uma oferta pública de valores mobiliários sem o registro previsto

no art. 19 da Lei nº 6.385/76 e no art. 2º da Instrução CVM nº 400/03 e sem a dispensa

mencionada no inciso I, do § 5º do art. 19 da Lei nº 6.385/76 e no art. 4º da Instrução CVM

nº 400/03, deveria recair sobre a Inter Sinco, o Operador Hoteleiro e seus respectivos

administradores.

17. Os CICs relacionados com o empreendimento hoteleiro Transamérica

Executive Campos eram compostos por dois contratos principais, que foram ofertados

publicamente e enquadrados no conceito de valor mobiliário previsto no inciso IX do art. 2º

da Lei nº 6.385/76, quais sejam: (i) contrato de Venda e Compra; e (ii) contrato de Sociedade

em Conta de Participação (“SCP”).

Da Autoria da Inter Sinco

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18. De acordo com a SRE, no presente caso, a Inter Sinco realizou a incorporação

do empreendimento em análise.

19. Conforme a Área Técnica, a Inter Sinco é parte nos dois principais contratos

que compõem o CIC. No contrato de promessa de compra e venda, a Inter Sinco é

identificada como Promitente Vendedora e Incorporadora e, no Contrato de SCP, como

Incorporadora, na qualidade de Sócio Participante.

Da Autoria dos Administradores Walter Fares, Jaime Hidalgo e Antonio Sanchez

20. O art. 56-B da Instrução CVM nº 400/03 considera que os administradores dos

ofertantes, dentro de suas competências legais e estatutárias, são responsáveis pelo

cumprimento das obrigações impostas ao ofertante pela referida instrução.

21. Segundo a SRE, como a Inter Sinco foi um dos ofertantes dos CICs do

Empreendimento, seus administradores deveriam ser responsabilizados nos termos do Art.

56-B da Instrução CVM nº 400/03, uma vez que eles deveriam cumprir a referida instrução e

obter o registro previsto em seu art. 2º, ou a dispensa de registro prevista em seu art. 4º,

antes de iniciar a oferta de CIC.

22. Por parte da Inter Sinco, Walter Fares e Jaime Hidalgo aparecem como partes

do Instrumento particular de promessa de compra e venda. Já o contrato de SCP tem como

signatários Jaime Hidalgo e Antonio Sanchez.

23. Portanto, a SRE concluiu que, em virtude do art. 56-B da Instrução CVM nº

400/03, Walter Fares, Jaime Hidalgo e Antonio Sanchez, Sócios-Diretores da Inter Sinco

deveriam ser considerados como autores da infração ao art. 19 da Lei nº 6.385/76.

DA RESPONSABILIZAÇÃO

24. Diante do exposto, a SRE propôs a responsabilização de Inter Sinco e seus

administradores, Walter Fares, Jaime Hidalgo e Antonio Sanches, pela realização de oferta

de valores mobiliários sem a obtenção do registro previsto no art. 19 da Lei nº 6.385/76 e no

art. 2º da Instrução CVM nº 400/03, e sem a dispensa prevista no inciso I, do § 5º do art. 19

da Lei nº 6.385/76 e no art. 4º da Instrução CVM nº 400/03.

DA PROPOSTA DE TERMO DE COMPROMISSO

25. Devidamente intimados, os acusados apresentaram suas razões de defesa,

bem como proposta de celebração de Termo de Compromisso, na qual propuseram pagar à

CVM o valor total de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), nos seguintes termos: R$ 80.000,00

(oitenta mil reais) pela Inter Sinco, R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) por Walter Fares, R$

40.000,00 (quarenta mil reais) por Jaime Hidalgo e R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) por

Antonio Sanches.

DA MANIFESTAÇÃO DA PROCURADORIA FEDERAL ESPECIALIZADA - PFE

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26. Em razão do disposto no art. 7º, §5º, da Deliberação CVM nº 390/01, a

Procuradoria Federal Especializada junto à CVM – PFE/CVM apreciou[10] os aspectos legais

da proposta de Termo de Compromisso apresentada, tendo concluído pela possibilidade de

celebração do Termo de Compromisso, exclusivamente no que toca aos requistos legais

pertinentes, desde que, previamente à celebração do termo:

i. haja a verificação do efetivo cumprimento do requisito legal previsto no art. 11, § 5º, I,

da Lei 6.385/76, no que toca à correção da prática de atividades ou atos considerados

ilícitos, bem como a eventual existência de prejuízos individualmente considerados, a ser

realizada pela área técnica responsável no âmbito do Comitê; e

ii. seja verificada a adequação da proposta no que concerne à suficiência da indenização.

DA NEGOCIAÇÃO DA PROPOSTA DE TERMO DE COMPROMISSO

27. Em reunião realizada em 27.03.2018, a PFE esclareceu quanto ao item (i),

constante do §26 acima que: (i) o processo administrativo não tem por objeto a apuração

de prejuízos de natureza civil, motivo pelo qual o requisito previsto no inciso II do § 5° do

art. 11 da Lei n° 6.385/76 deve ser examinado à luz dos elementos que constam dos autos a

partir da instrução processual tipicamente realizada para a apuração de infrações

administrativas; e (ii) eventual celebração de termo de compromisso não obsta o

ajuizamento de ações indenizatórias junto ao Poder Judiciário por parte dos investidores

que eventualmente se sintam prejudicados, motivo pelo qual não haveria óbice jurídico

para a celebração de acordo no presente caso. Com base nos esclarecimentos acima, o

Comitê de Termo de Compromisso (“Comitê”), deliberou[11] pela negociação da proposta

de Termo de Compromisso, conforme faculta o art. 8º, §4º, da Deliberação CVM nº 390/01.

28. Diante das características do caso concreto, bem como em linha com

precedentes com comparáveis características essenciais, o Comitê sugeriu a modificação da

proposta a partir da assunção de obrigação pecuniária no valor total de R$ 225.000,00

(duzentos e vinte e cinco mil reais), sendo a Inter Sinco individualmente responsável por

R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), Walter Fares, por R$ 25.000,00 (vinte e cinco

mil reais), Jaime Hidalgo, por R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) e Antonio Sanchez, por

R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), em parcela única, em benefício do mercado de

valores mobiliários, por intermédio de seu órgão regulador.

29. Por meio de correspondência eletrônica datada de 02.05.2018, os Proponentes,

através de seus representantes legais, aceitaram a contraproposta do Comitê.

DA DELIBERAÇÃO FINAL DO COMITÊ DE TERMO DE COMPROMISSO

30. O art. 9º da Deliberação CVM nº 390/01, com a redação dada pela Deliberação

CVM nº 486/05, estabelece como critérios a serem considerados quando da apreciação da

proposta de Termo de Compromisso, além da oportunidade e da conveniência em sua

celebração, a natureza e a gravidade das infrações objeto do processo, os antecedentes dos

acusados e a efetiva possibilidade de punição, no caso concreto[12].

31. O Comitê reputou os novos valores propostos como sendo suficientes para

desestimular a prática de condutas assemelhadas, bem norteando a conduta dos

participantes do mercado, motivo pelo qual entendeu que a aceitação do Termo de

Compromisso seria oportuna e conveniente.

Parecer do CTC 85 (0549654) SEI 19957.004522/2017-66 / pg. 5

32. Diante disso, em reunião realizada em 08.05.2018, o Comitê deliberou pela

aceitação da nova proposta e sugeriu a designação da Superintendência AdministrativoFinanceira — SAD para o atesto do cumprimento das obrigações pecuniárias assumidas.

DA CONCLUSÃO

33. Em face do acima exposto, o Comitê, em deliberação ocorrida em

08.05.2018[13], decidiu propor ao Colegiado da CVM a aceitação da proposta de Termo de

Compromisso apresentada por Inter Sinco 28 de Março Empreendimentos Imobiliários

Ltda., Walter Melhem Fares, Jaime Massaguer Hidalgo e Antonio Carlos Luongo Sanchez.

[1] Art. 19. Nenhuma emissão pública de valores mobiliários será distribuída no mercado

sem prévio registro na Comissão.

[2] Art. 2º - Toda oferta pública de distribuição de valores mobiliários nos mercados

primário e secundário, no território brasileiro, dirigida a pessoas naturais, jurídicas, fundo

ou universalidade de direitos, residentes, domiciliados ou constituídos no Brasil, deverá ser

submetida previamente a registro na Comissão de Valores Mobiliários – CVM, nos termos

desta Instrução.

[3] Art. 19, § 5º - Compete à Comissão expedir normas para a execução do disposto neste

artigo, podendo:

I - definir outras situações que configurem emissão pública, para fins de registro, assim

como os casos em que este poderá ser dispensado, tendo em vista o interesse do público

investidor;

[4] Art. 4º - Considerando as características da oferta pública de distribuição de valores

mobiliários, a CVM poderá, a seu critério e sempre observados o interesse público, a

adequada informação e a proteção ao investidor, dispensar o registro ou alguns dos

requisitos, inclusive divulgações, prazos e procedimentos previstos nesta Instrução.

[5] Nos termos do art. 11 da Deliberação CVM nº 538/08.

[6] O Operador Hoteleiro também foi acusado, porém não apresentou proposta Termo de

Compromisso.

[7] Foi oferecido e adquirido indistintamente ao público em geral.

[8] Contrato de constituição de Sociedade em Conta de Participação – SCP e o Instrumento

particular de promessa de compra e venda.

[9] há distribuição do resultado da operação hoteleira a ser estabelecida no

empreendimento constante do Contrato de SCP.

[10] Parecer nº 00015/2018/GJU–2/PFE-CVM/PGF/AGU, e Despachos nº 00035/2018/GJU 2/PFE-CVM/PGF/AGU e nº 00084/2018/PFE - CVM/PFE-CVM/PGF/AGU).

[11] Decisão tomada pelos titulares da SGE, SEP, SNC, SMI, GPS-2 (SPS) e SFI Subtituto.

[12] Os proponentes não constam como acusados em outros processos administrativos

sancionadores instaurados pela CVM.

[13] Decisão tomada pelos titulares da SGE, SEP, SFI, SNC, SMI e GPS-1 (SPS).

Parecer do CTC 85 (0549654) SEI 19957.004522/2017-66 / pg. 6

Documento assinado eletronicamente por Carlos Guilherme de Paula Aguiar,

Superintendente, em 04/07/2018, às 15:37, com fundamento no art. 6º, § 1º, do

Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Fernando Soares Vieira,

Superintendente, em 04/07/2018, às 15:39, com fundamento no art. 6º, § 1º, do

Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Mario Lemos, Superintendente, em

04/07/2018, às 15:42, com fundamento no art. 6º, § 1º, do Decreto nº 8.539, de 8 de

outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Francisco José Bastos Santos,

Superintendente, em 04/07/2018, às 15:54, com fundamento no art. 6º, § 1º, do

Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Alexandre Pinheiro dos Santos,

Superintendente Geral, em 04/07/2018, às 19:47, com fundamento no art. 6º, § 1º, do

Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Jose Carlos Bezerra, Superintendente, em

05/07/2018, às 12:47, com fundamento no art. 6º, § 1º, do Decreto nº 8.539, de 8 de

outubro de 2015.

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Parecer do CTC 85 (0549654) SEI 19957.004522/2017-66 / pg. 7