Oferta pública

RECURSO CONTRA DECISÃO DA SRE – CADUCIDADE DE REGISTRO DE OFERTA PÚBLICA DE CIC – ODEBRECHT REALIZAÇÕES SP 09 - EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA – PROC. SEI 19957.002790/2020-49

Trata-se de recurso interposto por Odebrecht Realizações SP 09 – Empreendimento Imobiliário Ltda. (“Incorporadora” ou "Recorrente”) contra decisão da Superintendência de Registro de Valores Mobiliários – SRE que declarou a caducidade do registro de oferta pública de distribuição de Contratos de Investimento Coletivo (“CIC Hoteleiro” e "Oferta"), concedido em 21.08.2019, referente ao empreendimento imobiliário de natureza hoteleira denominado “Condomínio LED Barra Funda” (“Empreendimento”). A decisão da SRE de 24.03.2020 declarou a caducidade do registro da Oferta, o que foi comunicado por meio do Ofício nº 155/2020/CVM/SRE/GER-2, com fundamento no art. 13 da Instrução CVM nº 602/18 ("Instrução CVM 602"), uma vez que o Anúncio de Início da Oferta não observou o prazo de 180 dias após a obtenção do Registro, prazo que já havia se encerrado em 17.02.2020. Em sede de recurso, a Incorporadora alegou essencialmente que: (i) teria adiado o início da Oferta visando à melhoria das condições do mercado imobiliário e hoteleiro, bem como o encerramento dos feriados nacionais de dezembro de 2019, tendo publicado o Anúncio de Início de Oferta em 20.03.2020, após instada pela SRE, sendo que, efetivamente, até àquela data, não havia ocorrido comercialização de nenhuma das unidades autônomas imobiliárias;

(ii) a alegada caducidade não mereceria prosperar, pois, a não divulgação no prazo regulamentar não teria alterado as condições da Oferta, tampouco gerado qualquer dano ou prejuízo aos investidores ou ao mercado em geral, o que justificaria autorização pela CVM para dilação do referido prazo, reconhecendo como válida a data de início da Oferta em 20.03.2020, e permitindo que a Recorrente prosseguisse com a comercialização da Oferta do CIC, nos termos aprovados; e (iii) caso a decisão recorrida fosse mantida, a documentação a ser submetida em eventual apresentação de novo pedido de registro da Oferta perante a SRE estaria instruída de todos os documentos e informações já apresentados – exceto pela atualização das datas dos Anúncios de Início da Distribuição e do Prospecto -, de modo que, no seu entendimento, a cobrança de nova taxa de fiscalização implicaria em tributação em duplicidade sobre o mesmo fato jurídico, estando em desacordo com os princípios da proporcionalidade, da razoabilidade e da economicidade. Em sua análise, consubstanciada no Memorando nº 37/2020-CVM/SRE/GER-2, a SRE destacou que a Instrução CVM 602 estabeleceu um cronograma bastante preciso para a realização da oferta, tendo em vista os importantes efeitos que advêm do início e do fim da distribuição pública e, portanto, não caberia ponderações a respeito da intempestividade da divulgação do Anúncio de Início da Oferta.

Ademais, a área técnica ressaltou que se trata de prazo específico, aplicado a todo e qualquer caso, visando ao tratamento equitativo entre emissores que buscam acesso à poupança pública. Quanto ao consequente pagamento de nova taxa de fiscalização no âmbito de novo pedido de registro da Oferta, a SRE indicou que, embora eventual revisão da caducidade da Oferta possa evitar ônus sobre a máquina pública, conforme alegado pela Recorrente, - na forma de reanálise de documentos de conteúdo bastante similar ou idêntico -, por outro lado, deveria ser observado que esse entendimento também significaria uma renúncia fiscal. Pelo exposto, a SRE opinou pelo não provimento do recurso, considerando que eventual reforma na decisão que declarou a caducidade da Oferta acarretaria em não observância de disposição normativa e poderia implicar em precedente para a flexibilização do prazo para a apresentação do Anúncio de Início de Oferta, o que, na sua visão, não seria conveniente. Os Diretores Henrique Machado, Flávia Perlingeiro e Gustavo Gonzalez acompanharam a conclusão da área técnica e votaram pelo indeferimento do recurso contra a decisão que declarou a caducidade do registro de oferta de CIC referente ao empreendimento imobiliário de natureza condohoteleira denominado Condomínio LED Barra Funda. Os Diretores, entretanto, afastaram alguns dos argumentos constantes do memorando da área técnica.

Nesse sentido, refutaram a afirmação de que eventual reforma da decisão da SRE significaria uma renúncia fiscal já que a CVM deixaria de cobrar nova taxa de fiscalização decorrente de novo pedido de registro. Segundo os Diretores, ao determinar a duração dos efeitos de uma decisão de concessão de registro, a CVM exerce a sua competência para disciplinar o regime de ofertas públicas com os fins de que trata o art. 4° da Lei n° 6.385/76, em especial o acesso do público a informações sobre os valores mobiliários e os agentes que os tenham emitido. O prazo para divulgação do Anúncio de Início da oferta é, assim, um instrumento para garantir que os investidores possuam informações atualizadas sobre os valores mobiliários ofertados, de modo a melhor avaliarem a decisão de investimento. Nesse contexto, a fixação de um prazo menor, como o estabelecido no art. 17 da Instrução CVM n° 400/03 (90 dias), ou maior, como o do art. 13 da Instrução n° 602/18 (180 dias), tem por fundamento e objetivo o exercício de sua competência regulatória, a par das circunstâncias de cada oferta, ainda que tais prazos possam, indireta e teoricamente, alterar o número de ofertas submetidas a registro ou dispensa perante a CVM e, por conseguinte, repercutir nos valores arrecadados pela autarquia a título de taxa de fiscalização devida por ocasião do registro de ofertas.

Nesta hipótese, e em diversas outras decorrentes de normas e de decisões da CVM, as consequências fiscais das opções regulatórias legítimas não se equivalem a renúncias fiscais. No caso concreto, os Diretores registraram que, não só o decurso do prazo de 180 dias desde a obtenção do registro, mas também a relevante alteração das condições econômicas e sociais em que se insere o Empreendimento, justificam a declaração de caducidade do registro. De fato, a atual crise sanitária produziu efeitos econômicos adversos de enormes proporções sobre a economia mundial e o setor hoteleiro em especial, não devendo prevalecer, portanto, o argumento de que eventual novo pedido de registro seria instruído com os mesmos documentos e informações anteriormente apresentados em 15 de abril de 2019. A rigor, ao tempo em que o intempestivo Anúncio de Início foi divulgado, em 20 de março de 2020, eventual novo pedido de registro deveria ser instruído com novas e atualizadas informações que fundamentariam, no mínimo, o prospecto da oferta e o estudo de viabilidade econômica e financeira, previstos nos anexos 6-I e 6-II da Instrução CVM n° 602/18. Nesse quadro, não há que se cogitar ausência de racionalidade ou proporcionalidade do prazo fixado na mencionada instrução e cumprido pela SRE. O Presidente Marcelo Barbosa acompanhou a manifestação da área técnica. Sendo assim, o Colegiado, por unanimidade, deliberou pelo não provimento do recurso. Anexos MANIFESTAÇÃO DA ÁREA TÉCNICA

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

Memorando nº 37/2020-CVM/SRE/GER-2

Rio de Janeiro, 8 de maio de 2020.

PARA: SGE

DE: SRE

Assunto: Pedido de Reconsideração de Decisão da SRE referente à

caducidade do registro de oferta pública de CIC do Condomínio LED Barra

Funda - Processo SEI nº 19957.002790/2020-49.

Senhor Superintendente Geral,

1. O presente processo originou-se para análise do recurso interposto em

15/04/2020, em face da decisão de caducidade do registro de oferta

pública, concedido em 21 de agosto de 2019, de distribuição de Contratos de

Investimento Coletivo (“CIC Hoteleiro” e "Oferta"), nos termos da Instrução CVM nº

602/18 ("Instrução CVM 602"), referentes ao empreendimento imobiliário de

natureza hoteleira denominado “Condomínio LED Barra Funda”

(“Empreendimento”), tendo como Incorporadora a “Odebrecht Realizações SP

09 - Empreendimento Imobiliário Ltda.” (“Incorporadora”).

2. A propósito, a decisão da SRE de caducidade do registro da Oferta

ocorreu em 24/03/2020, tendo sido comunicada por meio do Ofício nº

155/2020/CVM/SRE/GER-2 ("Ofício de Caducidade"), com fundamento no artigo 13

da Instrução CVM nº 602/18 ("Instrução CVM 602"), uma vez que o Anúncio de

Início da Oferta não foi comunicado à SRE dentro do prazo de 180 dias após a

obtenção do Registro.

I. HISTÓRICO

3. Em 15/04/2019 foi protocolado na CVM o pedido de registro de

Contratos de Investimento Coletivo em questão, nos termos da Instrução CVM 602,

tratado no âmbito Processo SEI nº 19957.004532/2019-63 (RJ-2019-2859).

4. Em 21/08/2019 foi concedido o Registro nº CVM/SRE/TIC/2019/005 da

Oferta, comunicado por intermédio do Ofício nº 382/2019/CVM/SRE/GER-2.

5. Em 9/3/2020 encaminhamos o Ofício nº 125/2020/CVM/SRE/GER-2

("Ofício 125") solicitando atualizar o site do empreendimento, encaminhar o

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Anúncio de Início, o Prospecto Definitivo da Oferta, o memorial de incorporação

registrado e o Anúncio de Encerramento, se fosse o caso.

6. Em 12/3/2020 encaminhamos o Ofício nº 128/2020/CVM/SRE/GER-2

("Ofício 128") solicitando que nos informassem as vendas ocorridas, se havidas, e

data da respectiva venda, de unidades hoteleiras objeto do Registro em tela.

7. Em 20/3/2020 a Incorporadora respondeu os ofícios 125 e 128 acima

mencionados, informando: (i) que não ocorreram vendas de unidades hoteleiras; e

(ii) que atenderam a todas as exigências, com o que as divulgações requeridas na

Instrução 602 foram cumpridas.

8. Entretanto, em 24/3/2020 a SRE encaminhou o Ofício nº

155/2020/CVM/SRE/GER-2 comunicando a caducidade do Registro nº

CVM/SRE/TIC/2019/005 da Oferta, uma vez que o Anúncio de Início foi divulgado

após o prazo limite de 180 dias contados da data de concessão do Registro, prazo

este vencido em 17/2/2020, lembrando que, nos termos da Deliberação CVM nº

463, de 25/7/2003, cabe recurso, ao Colegiado, da decisão da SRE.

9. Finalmente, em 15/4/2020 a Incorporadora protocolou recurso

(0976148) contra decisão que determinou a caducidade da Oferta apresentando,

entre outros, os seguintes argumentos:

9.1. 3.3 Nesse sentido, visando a melhoria das condições do mercado

imobiliário e hoteleiro, bem como o encerramento dos feriados nacionais de

dezembro de 2019, a Recorrente adiou o início da Oferta, tendo apenas publicado

o Anúncio de Início de Oferta quando da solicitação encaminhada pela SRE por

meio do Ofício 125, sendo que efetivamente, até a presente data, não houve

comercialização de nenhuma das unidades autônomas imobiliárias, como já

destacado na Resposta 20/03/20.

9.2. 3.5. Porém, para surpresa da Recorrente, que sempre esteve à

disposição da CVM para qualquer esclarecimento ou exigência solicitada, visto que

todos os Ofícios sempre foram devidamente respondidos, instruídos e cumpridos,

foi alegada a caducidade da Oferta, em razão da divulgação dos documentos da

Oferta, bem como do seu Anúncio de Início ter ocorrido apenas no dia 20 de

março de 2020, ultrapassando o prazo limite previsto no artigo 13 da Instrução

CVM 602/18.

9.3. 3.6. Ocorre que a alegada caducidade não merece prosperar, pois, no

caso em tela, trata-se de mera formalidade para publicidade dos documentos

através da página do Empreendimento na rede mundial de computadores. Ora, a

não divulgação no prazo previsto do artigo 13 da Instrução CVM 602/18 em nada

alterou as condições da Oferta, tampouco gerou qualquer dano ou prejuízo aos

investidores ou ao mercado em geral, o que justifica uma reconsideração desta D.

Comissão para autorizar a dilação do prazo previsto no normativo, reconhecendo

como válida a data de início da Oferta em 20 de março de 2020, de modo a

permitir que a Recorrente prossiga com a comercialização da Oferta do CIC, nos

termos já aprovados no Ofício 382.

9.4. 3.13. Assim, tendo em vista que todas as informações da Oferta ou

não foram alteradas, ou quando foram, houve a devida comunicação à CVM e as

mudanças não eram relevantes a ponto de caracterizar a irregularidade da Oferta,

não há que se falar em emissão irregular, já que sempre foi permitido aos

investidores uma avaliação completa dos riscos do empreendimento mediante

divulgação de todos os documentos relacionados à Oferta.

9.5. 3.14. Logo, a caducidade da Oferta é inócua em relação às funções e

ao objeto de proteção da CVM, uma vez que todos os termos da Oferta

Memorando 37 (0986709) SEI 19957.002790/2020-49 / pg. 2

permanecem em condições igualitárias ao público e ao mercado de forma geral,

sendo plausível o reconhecimento da dilação do prazo previsto para divulgação do

Anúncio de Início de Distribuição, pelas razões amplamente expostas neste

recurso.

9.6. 3.15. Ademais, sob o aspecto prático, na remota hipótese de

manutenção do entendimento de que a Recorrente deve realizar

novamente o pedido de registro da Oferta, a documentação a ser

submetida em eventual apresentação de novo pedido de registro da

Oferta perante a SRE estaria instruída de todos os documentos e

informações já apresentadas.

9.7. 3.16. Isto porque o lapso temporal transcorrido não acarreta em

qualquer defasagem informacional aos investidores, uma vez que as informações

constantes do Prospecto devem ser atualizadas, no mínimo, anualmente,

conforme os incisos IV e V, do artigo 16 da Instrução CVM 602/18.

9.8. 3.17. A única mudança na documentação seria, ressalte-se, a

atualização das datas dos Anúncios de Início da Distribuição e do

Prospecto, as quais são desproporcionais em relação aos custos que o

novo pedido eventualmente irá acarretar, uma vez que a Recorrente

seria obrigada a, novamente, recolher a taxa de fiscalização,

correspondente a 0,64% do valor total da Oferta.

9.9. 3.18. Desta maneira, tendo em vista que a SRE já deferiu o registro da

Oferta e não houve qualquer mudança em seu teor que pudesse prejudicar o

investidor, a cobrança da taxa implicaria em tributação em duplicidade sobre o

mesmo fato jurídico, estando em total desacordo com os princípios de direito

administrativo da proporcionalidade, da razoabilidade e da economicidade.

9.10. 3.19. Portanto, considerando que não houve violações que

comprometessem as informações da Oferta, tampouco a Proteção ao Investidor,

a Recorrente requer a manutenção da Oferta, nos termos em que foi

aprovada no Ofício 382.

9.11. 3.20. A manutenção da decisão que declarou a caducidade da Oferta

em comento viola frontalmente o princípio da razoabilidade, que deve balizar a

atuação da Administração Pública em todas as suas frentes.

9.12. 3.21. A razoabilidade é conceito através do qual se infere aquilo que

deve e pode ser, enquanto a proporcionalidade representa uma das facetas da

razoabilidade, revelando que nem todos os meios justificam os fins, devendo, pois,

aqueles serem proporcionais a estes.

9.13. 3.22. Além disso, a Recorrente ao publicar os documentos da Oferta,

em 20 de março de 2020, em especial o Anúncio de Início de Distribuição, não

somente agiu de forma transparente, como também sempre esteve à disposição

desta D. Comissão para eventuais esclarecimentos adicionais, não se mostrando

razoável que o descumprimento do curto prazo previsto na Instrução CVM 602/18

(180 dias) para divulgação dos documentos da Oferta sirva de justificativa para

declaração da caducidade do registro da Oferta, sem que, ao menos, a Recorrente

tivesse a oportunidade de sanar eventual irregularidade de obrigações

relacionadas à Oferta por meio da formulação de exigência.

9.14. 3.23. Na situação apresentada é preciso examinar as situações de fato,

bem como se o ato em exame atendeu ou concorreu para o atendimento do

específico interesse público almejado pela previsão normativa genérica, qual seja,

viabilizar o investimento coletivo no Empreendimento de maneira verdadeira,

completa, consistente, sem induzir o investidor a erro. Conclui-se, a partir desta

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análise, que a declaração de caducidade contra a qual a Recorrente ora se insurge

não atende, no entendimento da Recorrente, ao fim a que almeja, pois afasta

desta a possibilidade de comercializar as unidades autônomas imobiliárias na

forma do Ofício 382.

9.15. 3.24. A Incorporadora destaca, ainda, a violação dos princípios da

finalidade e proporcionalidade, que também devem reger os atos da

administração pública, para que, face às razões, justificativas e comprovações

apresentadas, seja reformada a r. Decisão para, ao final, a distribuição da Oferta

possa ser retomada pela Recorrente.

9.16. 3.25. É certo e inquestionável que a atuação da Administração Pública

deve buscar que o ato administrativo não fique maculado por não guardar a

proporção adequada entre os meios que emprega e o fim que a lei almeja

alcançar. No caso em comento, trata-se de um prazo superior ao normativo de

menos de 30 (trinta) dias.

9.17. 3.26. Qualquer ato administrativo que se afaste do objetivo direto, que

no caso desta D. Comissão é “fiscalizar, normatizar, disciplinar e desenvolver o

mercado de valores mobiliários”, encontra-se em desvio de finalidade. O desvio de

finalidade é o vício do ato administrativo praticado sem a observância do fim

colimado e do interesse público. Com efeito, caso a r. Decisão não seja

reconsiderada sob o fundamento de que a Recorrente não teria atendido o prazo

de divulgação do Anúncio de Início de Distribuição, tal fundamento violará, além

dos princípios já citados, também o princípio da finalidade.

9.18. 3.27. Isso porque tal situação se desviaria da avaliação concreta do

caso para impor verdadeiro obstáculo à distribuição da Oferta: a Recorrente não

poupou esforços para atender todas as exigências desta D. Comissão e, se negado

provimento a esse recurso – o que se admite por argumentar –, terá tido os

documentos submetidos ao pedido de registro da Oferta totalmente ignorados e,

como consequência, será penalizada injustamente, tendo que recolher nova taxa

de fiscalização, correspondente a 0,64% do valor total da Oferta, o que seria

desproporcional, dado que a SRE conhece e indicou a aprovação da Oferta e os

documentos que seriam submetidos ao novo pedido de registro de oferta

seguiriam os termos idênticos já apresentados na Resposta 20/03/20 e também

anexados ao presente recurso.

9.19. 3.28 No mesmo sentido, pelo princípio da economicidade, esta

peticionária visa à obtenção de resultado com o menor custo possível, conforme

determinado por tal princípio aplicável à Administração Pública, posto que a

empresa manteve o cumprimento a todas obrigações provenientes da Oferta em

questão, aliada à celeridade e menor custo na análise dos procedimentos

administrativos.

9.20. 3.29. Comportar-se de forma diferente do que se expôs até aqui

também implica violar o princípio da eficiência (ou, como prefere a doutrina

moderna, princípio da eficácia administrativa), por meio do qual a Administração

deve buscar o resultado mais eficiente com o menor custo possível.

9.21. 3.30. Como ensina Ubirajara Costodio, “identifica-se no princípio

constitucional da eficiência três ideias: prestabilidade, presteza e economicidade.

Prestabilidade, pois o atendimento prestado pela Administração Pública deve ser

útil ao cidadão. Presteza porque os agentes públicos devem atender o cidadão

com rapidez. Economicidade porquanto a satisfação do cidadão deve ser

alcançada do modo menos oneroso possível ao erário público.” (sem destaque no

original)

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9.22. 3.31. No caso concreto, a manutenção da decisão que declarou a

caducidade, sem considerar a intenção da Recorrente em prosseguir com a oferta

pública de distribuição de CIC, significa impor, não apenas à Recorrente, mas

igualmente à CVM, o ônus de ver a descontinuação da Oferta já registrada para

remeter a esta I. Autarquia novamente todo o material necessário no âmbito de

um registro de oferta pública (que reforça, será idêntico ao já aprovado), na

contramão do trinômio prestabilidade, presteza e

economicidade, citados acima.

9.23. 3.32. Sobre o tema, o jurista Marçal Justen Filho ensina que: “O

princípio da eficácia impõe como primeiro dever à Administração evitar o

desperdício (...) Isso se impõe porque a atividade da Administração Pública é

norteada por uma pluralidade de princípios e regras, todos os quais devem ser

realizados de modo conjunto e com a maior intensidade possível."

9.24. 3.32. A caducidade da Oferta não é o resultado mais eficiente a ser

alcançado. Acatar os argumentos expendidos neste recurso e reconsiderar a

Decisão que a declarou é, a propósito e principalmente, favorável à própria

finalidade institucional da D. Comissão, que fomentar o mercado de capitais do

país. Agindo dessa forma, preserva-se o princípio da finalidade, segundo o qual o

ato administrativo deve perquirir exclusivamente a realização do fim público a que

se dirige.

9.25. 3.33. Além disso, pelo princípio da economia processual, tem-se

preconizado o máximo de resultado na atuação do direito com o mínimo possível

de atividades processuais.

9.26. 3.34. Portanto, considerando estar claro, ao longo do presente recurso,

que o processo em referência atende satisfatoriamente aos dispositivos legais e

finalidade em comento, nos termos dos ofícios e tratativas havidas entre a

Recorrente e a CVM, em atendimento às normas vigentes, não se espera nada

além senão a revisão e reforma da Decisão ora em questão.

9.27. 3.35. A Constituição Federal (“CF”) estabelece a ampla defesa, o

contraditório e o devido processo legal como direitos fundamentais, classificandoos como cláusulas pétreas (art. 5°, incisos LIV e LV). A CF também prescreve que

todo ato proferido pela Administração Pública deve se subordinar ao princípio da

estrita legalidade, o que significa dizer que a Administração deve atuar tão

somente de acordo com o determinado pela lei e nos limites estabelecidos por ela,

tudo como medida de garantir proteção aos seus Administrados.

9.28. 3.36. Com essa diretriz, a Lei nº 9.784/1999, à qual essa D. Comissão

está sujeita, disciplina o processo administrativo no âmbito da Administração

Pública Federal e determina que “a Administração Pública obedecerá, dentre

outros, aos princípios da legalidade, finalidade, motivação, razoabilidade,

proporcionalidade, moralidade, ampla defesa, contraditório, segurança jurídica,

interesse público e eficiência” (art. 2º, caput).

9.29. 3.37. A Lei nº 9.784/1999 expressamente garante ao Administrado o

direito de apresentar documentos e argumentos comprobatórios antes da decisão,

os quais, necessariamente, devem ser objeto de consideração pelo órgão julgador

(em especial deferência ao atendimento do fim público a que se dirige a norma).

9.30. 3.38. Como decorrência do princípio da ampla defesa e detalhando o

objetivo da norma citada acima, a doutrina igualmente reconhece o direito do

Administrado de contribuir para a instrução do processo administrativo e de ver os

seus argumentos devidamente contemplados pelo órgão julgador.

9.31. 3.39. O fato é que, neste recurso, a Recorrente traz, para

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consideração dessa D. Comissão, os elementos jurídicos e técnicos que

demonstram o pleno atendimento das exigências apontadas nos Ofícios, e como

tal, devem ser apreciados.

9.32. 3.40. É dizer, a Recorrente apresenta, no capítulo próprio deste

recurso, o resumo do cumprimento de todas as exigências outrora formuladas, de

modo que desconsiderar essas razões de recurso e desprezar o cumprimento das

exigências no âmbito do recurso implicaria nulidade da decisão que resultar deste

julgamento, por violação dos arts. 5º, inc. LV, e 37, da CF, e do art. e 3°, III, da Lei

9.784/1999.

9.33. 3.41. O pedido ora aduzido fundamenta-se na boa-fé da Recorrente,

largamente demonstrada ao longo desta manifestação, bem como nos princípios

da legalidade, economicidade, economia processual e nos já explicados princípios

da razoabilidade e proporcionalidade.

9.34. 3.42. Em respeito ao princípio da legalidade, requer a Recorrente a

aplicação da lei com observância dos princípios gerais do direito administrativo

supracitados.

10. Nesse mesmo recurso (0976148), caso a SRE entenda pela

manutenção da Decisão, a Incorporadora requer o encaminhamento do presente

à apreciação do Colegiado da CVM, a fim de que seja o presente Recurso julgado

procedente, para afastar a alegação de caducidade da Oferta, sendo mantido

integralmente o registro da Oferta para que Recorrente possa disponibilizar os

documentos novamente no site do Empreendimento e retomar a oferta das

unidades hoteleiras, retornando ao status quo ante.

II. CONSIDERAÇÕES DA ÁREA TÉCNICA

11. Inicialmente cabe apontar o relevante aspecto de que, no caso em

tela, não há de se falar em ocorrência de oferta irregular, já que: (i) conforme

manifestado pelo Recorrente não ocorreram vendas de CIC Hoteleiros objeto

da Oferta à revelia da não divulgação do Anúncio de Início, bem como (ii)

há indicação de que não foram realizados esforços de venda, à luz da afirmação

de que "visando a melhoria das condições do mercado imobiliário e hoteleiro, bem

como o encerramento dos feriados nacionais de dezembro de 2019, a Recorrente

adiou o início da Oferta".

12. Isto posto, analisando os argumentos apresentados pela Recorrente à

luz dos fatos presentes no caso concreto, com efeito a Recorrente respondeu

prontamente a todas as solicitações desta SRE, inclusive fazendo a divulgação do

Anúncio de Início imediatamente após ser alertada por meio do Ofício 125, ainda

que de forma intempestiva, e inclusive providenciou a divulgação dos documentos

da Oferta na forma da Instrução CVM 602 (1), o que indica estar minimizado o risco

de prejuízo informacional em relação aos potenciais investidores, no caso

concreto.

13. Não obstante deve ser ressaltado que ao estabelecer um prazo limite

para o efetivo início de oferta após o seu registro, o regulador objetiva proteger a

validade das informações analisadas, conforme já prevê a Instrução CVM nº

400/03 ("Instrução CVM 400"), que rege as ofertas públicas de distribuição em

geral.

14. No que diz respeito às distribuições públicas de CIC Hoteleiro,

inicialmente a regulação de tais ofertas, disposta pela Deliberação CVM nº 734/15,

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optou não somente pela dispensa do registro da oferta mas também pela

flexibilização de determinados dispositivos da Instrução CVM 400, tais como a

dispensa dos prazos para início e encerramento da oferta pública previstos

Instrução CVM 400, à luz do incipiente mercado de distribuição destes valores

mobiliários bem como do interesse público em regular tais ofertas.

15. Entretanto, na elaboração da norma específica para disciplinar ofertas

dos valores mobiliários em comento, a Instrução CVM 602, procurouse estabelecer um cronograma bastante preciso para a realização da oferta,

tendo em vista os importantes efeitos que advêm do início e do fim da distribuição

pública.

16. Nesse sentido, ao tratar da caducidade do registro de oferta pública o

regulador fixou um prazo específico e não uma margem de tempo portanto,

entende-se não caber ponderação a respeito do quão afastada a divulgação

intempestiva ocorreu. Trata-se de um limite específico, quer seja aquele

determinado na Instrução CVM 602 ou pela Instrução CVM 400, aplicado a todo e

qualquer caso, afastando o tratamento não equitativo entre emissores que

buscam acesso à poupança pública. De outra forma, poder-se-ia inclusive arguir

a indevida atuação deste orgão público em benefício a determinado agente.

17. Entendemos, entretanto, que cabe uma observação sobre o aspecto

acima analisado, no sentido de que, usualmente nas distribuições públicas de CIC

Hoteleiros observa-se a participação de assessores diversos daqueles

familiarizados com o rito ordinário de ofertas públicas de valores mobiliários,

inclusive sendo dispensada a contratação de instituição intermediária. Tal aspecto,

aliado ao fato de que inicialmente, na regulação das ofertas públicas de

distribuição de CIC Hoteleiro, se dispensou divulgação do Anúncio de Início, pode,

de fato, acarretar na não observação do prazo para divulgação do Anúncio de

Início e consequente início da oferta pela mera falta de familiaridade com o rito.

18. Feitas tais ponderações, a divulgação intempestiva do Anúncio de

Início, após o prazo limite de 180 dias contados da data do registro, ainda que

possa não ter causado prejuízos ao mercado, configura uma infração objetiva a

um requisito explícito da Instrução CVM 602, a saber o seu artigo 13: "O registro

de distribuição do CIC hoteleiro caducará se o anúncio de início de distribuição não

for comunicado à SRE em até 180 (cento e oitenta) dias após a sua obtenção." .

19. Ainda, sobre as ponderações trazidas pelo Recorrente sobre os

princípios de proporcionalidade e razoabilidade da administração pública, cabe

observar que a manutenção da decisão de caducidade do registro terá como

consequência a realização de novo pedido de registro da Oferta, com instrução de

documentos, em grande parte, já apresentados e analisados no âmbito do pedido

de registro que sofreu a caducidade ou ainda já divulgados ao público, com o

consequente pagamento de nova taxa de fiscalização no valor de R$ 36.132,15

(0,64% do valor da Oferta). Entretanto, a eventual reforma da decisão da SRE

significaria uma renúncia fiscal, embora evite também ônus sobre a máquina

pública, na forma de reanálise de documentos de conteúdo bastante similar, ou

ainda idêntico, a documentos já analisados ou disponibilizados.

III. CONCLUSÃO

20. Diante de todo o exposto, a SRE entende que não é conveniente acatar

o pleito de recurso em relação à caducidade do registro de oferta de Contratos de

Investimento Coletivo referentes ao empreendimento imobiliário de natureza

hoteleira denominado Condomínio LED Barra Funda. Além de implicar na não

Memorando 37 (0986709) SEI 19957.002790/2020-49 / pg. 7

observação de uma disposição normativa, o que poderia ser superado por decisão

do Colegiado, a reforma de decisão da SRE poderia implicar em precedente para

a flexibilização do prazo para a apresentação do Anúncio de Início de Oferta, o que

não julgamos conveniente.

21. Desta forma, a SRE mantém o seu entendimento consubstanciado no

Ofício nº 155/2020/CVM/SRE/GER-2 através do qual se comunicou a caducidade do

Registro nº CVM/SRE/TIC/2019/005 da Oferta.

22. Desse modo, enviamos o presente Recurso ao Superintendente Geral

para que seja posteriormente submetido à superior consideração do Colegiado da

CVM, tendo a SRE como relatora, nos termos do item III da Deliberação CVM 463.

(1) na presente data, haja vista a comunicação da caducidade do registro da Oferta, o página do

empreendimento que fornece as informações requeridas por esta Instrução CVM 602 encontra-se desativada.

Atenciosamente,

LEOPOLDO MACIEL ANTUNES FILHO

Analista

Ao SRE, de acordo com a manifestação do Analista.

ELAINE MOREIRA M. DE LA ROCQUE

Gerente de Registros - 2

Ao SGE, de acordo com a manifestação da GER-2.

LUIS MIGUEL R. SONO

Superintendente de Registro de Valores Mobiliários

Ciente.

À EXE, para providências exigíveis.

ALEXANDRE PINHEIRO DOS SANTOS

Superintendente Geral

Documento assinado eletronicamente por Leopoldo Antunes Maciel

Filho, Analista, em 08/05/2020, às 16:54, com fundamento no art. 6º, §

1º, do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Elaine Moreira Martins de La

Rocque, Gerente, em 08/05/2020, às 17:39, com fundamento no art. 6º, §

1º, do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Luis Miguel Jacinto Mateus

Memorando 37 (0986709) SEI 19957.002790/2020-49 / pg. 8

Rodrigues Sono, Superintendente de Registro, em 11/05/2020, às

15:15, com fundamento no art. 6º, § 1º, do Decreto nº 8.539, de 8 de

outubro de 2015.

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Referência: Processo nº 19957.002790/2020-49 Documento SEI nº 0986709

Memorando 37 (0986709) SEI 19957.002790/2020-49 / pg. 9