Oferta pública

PEDIDO DE DISPENSA DE REGISTRO DE OFERTA PÚBLICA DE DISTRIBUIÇÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS – ART. 4º DA INSTRUÇÃO CVM 400/2003 - HESA 100 – INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. – PROC. RJ2014/12022

Trata-se de pedido de dispensa de registro e de requisitos de registro no âmbito da oferta pública de distribuição de contratos de investimento coletivo (“Oferta” e “CICs”, respectivamente), formulado por Hesa 100 – Investimentos Imobiliários Ltda. (“Requerente”), nos termos da Instrução CVM 400/2003 (“Instrução 400”). A Oferta envolve os esforços de venda de 221 unidades autônomas imobiliárias hoteleiras com preço unitário variando entre R$356.980,00 e R$530.588,00. A Requerente será a responsável pela incorporação do empreendimento registrado sob a denominação Helbor Stay Batel, e operado sob a denominação Adagio Curitiba Batel (“Empreendimento”), tendo como operadora hoteleira a Hotelaria Accor Brasil S.A., que, como locatária, alugará o Empreendimento por 09 anos e 11 meses a contar do início da fase operacional, prorrogáveis por períodos iguais e sucessivos. A Servcron Engenharia Ltda. foi contratada como construtora do Empreendimento. Nesse contexto, a Requerente solicita a dispensa de: a. Registro de oferta pública de distribuição de valores mobiliários, nos termos do artigo 4º, §1º, incisos II e VI, da Instrução 400; b. Registro de emissor de valores mobiliários; c. Cumprimento dos prazos de duração da oferta estabelecidos nos artigos 17 e 18 da Instrução 400; d. Enquadramento dos adquirentes como investidores qualificados; e e. Contratação de instituição financeira integrante do sistema de distribuição de valores mobiliários, na forma do artigo 3º, §2º e do artigo 4º da Instrução 400. Após analisar o pleito, a Superintendência de Registro de Valores Mobiliários - SRE manifestou-se favoravelmente ao deferimento dos pedidos de dispensa, em linha com precedentes sobre o tema já analisados pelo Colegiado, condicionado: (i) à prévia aprovação pela área técnica dos materiais de divulgação a serem utilizados na Oferta; e (ii) que as informações financeiras periódicas do Empreendimento, trimestrais e anuais, elaboradas nos termos da Lei nº 6.404/1976, sendo as trimestrais revisadas e as anuais auditadas sempre auditor independente registrado na CVM, sejam divulgadas pela Requerente durante toda a vida do Empreendimento. O Colegiado, por unanimidade, decidiu deferir os pedidos de dispensas formulados, acompanhando o disposto no Memorando nº 12/2015-CVM/SRE. Anexos MANIFESTAÇÃO DA ÁREA TÉCNICA

RECURSO CONTRA DECISÃO DA SRE - DISPENSA DE REGISTRO DE OFERTA PÚBLICA DE CONTRATOS DE INVESTIMENTO COLETIVO EM CONDO-HOTÉIS - HESA 100 – INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. - PROC. SEI 19957.007970/2016-31

Trata-se de recurso interposto por Hesa 100 – Investimentos Imobiliários Ltda. (“Recorrente”) contra decisão da Superintendência de Registro de Valores Mobiliários - SRE que indeferiu pedido de modificação das condições estabelecidas na dispensa de registro da oferta pública de distribuição dos Contratos de Investimento Coletivo (“Oferta” e “CIC”) referentes ao empreendimento hoteleiro Adágio Curitiba Batel. A SRE relatou o assunto nos termos do art. 13-A da Deliberação CVM nº 558/2008. Segundo a área técnica, a dispensa do referido registro foi concedida pelo Colegiado em reunião de 3.3.2015 (antes da edição da Deliberação CVM nº 734/2015), tendo em consideração o compromisso apresentado pela Recorrente de possibilitar o direito de retratação aos adquirentes dos CIC distribuídos anteriormente ao pedido de dispensa na CVM. A Recorrente fundamentou seu pleito na decisão do Colegiado de 12.4.2016 (Processo n.º 19957.004122/2015-99), que estabeleceu que o direito de retratação deveria ser obrigatoriamente aplicado aos CIC ofertados irregularmente a partir de 15.4.2016, data da publicação da decisão. Nessa linha, a Recorrente destacou que a SRE já deferiu pedido semelhante ao seu, permitindo a exclusão da condicionante de direito de retratação, estabelecida antes da citada decisão (Processo RJ2015/6859). Em sua análise, a área técnica posicionou-se contrariamente ao pleito pelas seguintes razões:

(i) o compromisso do direito de retratação aos antigos adquirentes foi apresentado expressamente pela Recorrente no requerimento inicial de dispensa de registro, sem qualquer exigência formal da SRE; (ii) no momento da publicação da decisão do Colegiado de 12.4.2016, a Recorrente já deveria ter encerrado os procedimentos necessários para oferecer o direito de retratação aos antigos adquirentes, uma vez que a dispensa de registro da Oferta foi concedida mais de um ano antes da citada deliberação; (iii) de acordo com os documentos apresentados, ao menos um adquirente desejou cancelar o investimento realizado em função da dispensa de registro da Oferta perante a CVM, de forma que o direito de retratação deveria ser oferecido a todos os investidores da Oferta, em atendimento ao disposto no art. 21 da Instrução CVM nº 400/2003 (tratamento equitativo); (iv) no processo apontado pela Recorrente como análogo ao presente caso não houve violação ao tratamento equitativo, uma vez que, de acordo com a documentação apresentada, após reunião com alguns investidores, não houve qualquer interessado em revogar o investimento realizado;

e (v) a Recorrente já deveria ter satisfeito o compromisso assumido na ocasião do pedido de dispensa de registro (realizado há mais de 20 meses), tendo em vista que outros empreendimentos que ofereceram o direito de retratação, encaminharam à CVM os documentos comprobatórios do procedimento num prazo de 30 a 90 dias após a obtenção da dispensa de registro da oferta; O Colegiado, com base na manifestação da área técnica consubstanciada no Memorando nº 53/2016-CVM/SRE/GER-2, deliberou, por unanimidade, indeferir o recurso apresentado. Em sua análise, o Colegiado observou que a sua decisão visava à preservação da segurança jurídica e do tratamento equitativo aos investidores, reconhecendo que eles tinham uma legítima expectativa de poder exercer o direito de retratação assumido pela Recorrente. Na sequência, o Colegiado determinou que a Recorrente deverá apresentar a documentação comprobatória da concessão do direito de retratação no prazo de 30 dias a contar da comunicação da presente decisão. Anexos MANIFESTAÇÃO DA ÁREA TÉCNICA

Memorando nº 12/2015-CVM/SRE

Rio de Janeiro, 24 de fevereiro de 2015.

Para: SGE

De: SRE

Assunto: Processo nº CVM RJ 2014/12022. Pedido de Dispensa de Registro de Oferta Pública

de Distribuição de Valores Mobiliários. Artigo 4º da Instrução CVM nº 400/03.

Senhor Superintendente-Geral,

1. Apresentação

A HESA 100 – INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.[1] (“Requerente”), conforme

expediente protocolado junto à CVM em 15.10.2014, requer, nos termos do artigo 4º da Instrução

CVM nº 400/03, dispensa de registro de oferta pública de distribuição de contratos de investimento

coletivo (“Oferta” e “CIC”, respectivamente).

A Requerente será a responsável pela incorporação do empreendimento registrado no RGI sob a

denominação Helbor Stay Batel, e operado sob a denominação Adagio Curitiba Batel

(“Empreendimento”), tendo como operadora hoteleira a Hotelaria Accor Brasil S.A. (“Operadora

Hoteleira”), que, como locatária, alugará o Empreendimento por 9 anos e 11 meses contados a partir

do início da fase operacional do Empreendimento, prorrogável sucessivamente por iguais períodos.

Como construtora do Empreendimento foi contratada a SERVCRON ENGENHARIA LTDA.

O referido Empreendimento, localizado na cidade de Curitiba, PR, será composto por 221 (duzentas

e vinte e uma) unidades autônomas imobiliárias hoteleiras, objeto de contratos de investimento

coletivo. O preço das unidades autônomas varia entre R$ 356.980,00 e R$ 539.588,00, estando

esses valores sujeitos a eventuais descontos.

Unidades Investimento

51 unidades R$ 539.588,00 por unidade

63 unidades R$ 429.850,00 por unidade

44 unidades R$ 411.540,00 por unidade

63 unidades R$ 356.980,00 por unidade

221 unidades R$ 95.197.038,00 total

Segundo a Requerente, 89 unidades autônomas integrantes do Empreendimento (do total de 221)

foram vendidas antes do recebimento do OFÍCIO/CVM/SRE/N°508/2014, de 15.09.2014, através

do qual a CVM informou a Requerente que o investimento ofertado “pode se enquadrar no

conceito de valor mobiliário definido no inciso IX do art. 2° da Lei 6.385/76”.

Todavia, neste cenário, a Requerente, em prol dos princípios da equidade, transparência e igualdade

de acesso à informação, se comprometeu a, uma vez obtida a dispensa de registro de oferta, adotar

as seguintes medidas para dar tratamento isonômico a todos os investidores:

1. A Requerente convocará os adquirentes que realizaram seus investimentos antes do

deferimento da dispensa ora requerida para que lhes sejam prestados todos os

esclarecimentos relacionados às novas condições do investimento (condições estas oriundas

do procedimento de pedido de dispensa de registro na CVM, tais como, atualização do

estudo de viabilidade econômico-financeira e auditoria das demonstrações financeiras

realizada por auditor registrado na CVM); e

2. Uma vez informados sobre as novas condições, os adquirentes poderão optar por uma das

seguintes alternativas: (a) adesão aos novos documentos; ou (b) cancelamento da compra da

unidade autônoma com o consequente desfazimento do negócio jurídico, e o respectivo

reembolso da quantia investida até o momento, atualizada com base na variação do Índice

Nacional de Custo da Construção – INCC, divulgado pela Fundação Getúlio Vargas.

A remuneração dos adquirentes será equivalente ao (i) valor mínimo de R$ 26.180,00[2], ou (ii)

percentual de 84% do Resultado Operacional positivo do Empreendimento, o que for maior,

dividido entre os adquirentes de acordo com a fração ideal de cada unidade. Serão descontados da

remuneração o IPTU, Honorários da JONES LANG LASALLE HOTELS S.A. (“Mandatária”) e

Reserva de Reposição e Renovação.

Receita Bruta de Hospedagem

+ Receita Bruta de Diversos

= Receita Operacional Bruta

- Tributos

= Receita Operacional Líquida

- Despesas Operacionais

= Resultado Operacional

Com o propósito de representar, prestar consultoria e fiscalizar os interesses dos adquirentes perante

a Operadora Hoteleira, a Mandatária fará jus à seguinte remuneração:

1. Na fase pré-operacional, R$ 5.000,00 mensais;

2. Na fase operacional, 1% da Receita Operacional Líquida Mensal e 2% do Resultado

Operacional do Empreendimento.

A remuneração da Operadora Hoteleira será composta pelas seguintes parcelas:

1. Honorários pré-operacionais no valor de R$ 6.000,00 por unidade autônoma;

2. Remuneração Pela Utilização da Marca Adagio, no valor equivalente a 4% da Receita Bruta

de Hospedagem mensal;

3. Serviço de Distribuição e reservas, no valor equivalente a 1,5% da Receita Bruta de

Hospedagem mensal;

4. Taxa de Marketing e Vendas Corporativas, no valor equivalente a 2% da Receita

Operacional Bruta mensal.

A Requerente baseia seu pedido de dispensa no atendimento aos três requisitos citados no artigo 4º

da Instrução CVM nº 400/03, listados a seguir:

• Interesse Público;

• Adequada Informação; e

• Proteção ao Investidor.

Os documentos que instruem o pedido são os seguintes:

1. Modelo do Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Venda e Compra de Unidade

Autônoma a ser Construída e Outras Avenças; (“Contrato de Compra e Venda”), entre o

adquirente e a Requerente;

2. Modelo da Declaração do Investidor;

3. Modelo de Contrato de Mandato Civil, entre a Requerente (futuramente sucedida pelos

adquirentes das unidades autônomas) e a JONES LANG LASALLE HOTELS S.A.

(“Mandatária”);

4. Modelo de Contrato de Locação e Outras Avenças, entre a Requerente (futuramente

sucedida pelos adquirentes das unidades autônomas) e a Operadora Hoteleira, tendo como

anuente e mandatária a JONES LANG LASALLE HOTELS S.A.;

5. Modelo da Convenção de Condomínio do Empreendimento “Edifício Helbor Stay Batel”;

6. Modelo do Contrato de Afiliação à Marca Adagio;

7. Memorial de Incorporação registrado no Registro de Imóveis da 6ª Circunscrição, da cidade

de Curitiba, PR (“Memorial de Incorporação”);

8. Instrumento Particular de Construção Global em Regime de Administração e Outras

Avenças, entre a Requerente e a SERVCRON ENGENHARIA LTDA.;

9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira;

10. Prospecto Resumido; e

11. Declaração do Investidor.

2. Pedido de Dispensa:

Ao solicitar, nos termos do artigo 4º da Instrução CVM nº 400/03, a dispensa de registro de Oferta

de CIC, a Requerente afirma o seguinte:

(...)

IV. Opinião da Requerente sobre a Legalidade do Pedido

A Requerente entende que o presente pedido atende a todos os requisitos impostos pelo art. 4° da

Instrução 400 segundo o qual, considerando as características da oferta pública de distribuição de

valores mobiliários, a CVM poderá, a seu critério e sempre observados o interesse público, a

adequada informação e a proteção ao investidor, dispensar o registro da oferta ou alguns dos seus

requisitos. Como será a seguir demonstrado, o Empreendimento observa a todos esses requisitos.

(a) Interesse Público

A Cidade de Curitiba é a oitava região metropolitana mais populosa do Brasil, de acordo com o

Censo Demográfico de 2010 divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística – IBGE,

e a segunda maior da Região Sul do país.

Neste contexto, a Requerente acredita que o Empreendimento atende ao interesse público, na

medida em que irá incrementar o setor de hotelaria da Cidade de Curitiba, sendo relevante não

apenas para o seu desenvolvimento econômico, como também de toda a região adjacente à capital

do Estado do Paraná.

(b) Adequada Informação

(...)

Na opinião da Requerente, além de atender ao interesse público, será adequada a informação

prestada aos Adquirentes, que serão tratados de forma equânime, e poderão tomar sua decisão de

investimento de forma correta e plenamente informada. Neste sentido, os Adquirentes terão acesso

a todos os documentos listados no item II acima, inclusive o Prospecto Preliminar Resumido,

contendo a descrição da oportunidade de investimento, as premissas do negócio e os fatores de

risco associados, e o Estudo de Viabilidade do Empreendimento. Tais documentos permanecerão

disponíveis no website http://www.helbor.com.br/imoveis/adagio_batel.

Ademais, em prol da adequada informação dos Adquirentes, a Operadora Hoteleira fará elaborar

(i) as demonstrações financeiras trimestrais do Empreendimento, que serão revisadas por

auditores independentes registrados na CVM e divulgadas na página da rede mundial de

computadores http://www.investiraccor.com, no prazo de 45 (quarenta e cinco) dias contados do

encerramento de cada trimestre; e (ii) as demonstrações financeiras anuais do Empreendimento,

que serão auditadas por auditores independentes registrados na CVM e divulgadas na página da

rede mundial de computadores http://www.investiraccor.com, no prazo de 3 (três) meses contados

do encerramento de exercício.

(c) Proteção ao Investidor

O Empreendimento será incorporado nos termos da Lei de Condomínios e Incorporações,

cumprindo também com as disposições da Lei n° 8.245, de 18 de outubro de 1991, a Lei de

Locações, e do Código Civil Brasileiro.

A incorporação imobiliária é uma atividade empresarial exercida com o objetivo de produzir e

alienar, durante o período de construção, unidades autônomas em edificações coletivas –

condomínios edilícios – podendo ter fins residenciais ou não. A alienação de unidades autônomas

durante o período de construção viabiliza justamente a captação dos recursos necessários ao

desenvolvimento da incorporação.

Para que as unidades autônomas possam ser alienadas, é imprescindível que o incorporador

observe uma série de regras e requisitos previstas na Lei de Condomínios e Incorporações como,

por exemplo, a elaboração de um Memorial de Incorporação, levando-o a registro no Registro

Geral de Imóveis. O Memorial de Incorporação é espécie de dossiê da incorporação e reúne peças

e informações de natureza jurídica, técnica e financeira a respeito da incorporação a ser realizada,

inclusive com a previsão da destinação a ser dada ao imóvel, o projeto de construção aprovado, e

a minuta da convenção de condomínio a ser futuramente utilizada. O registro do Memorial de

Incorporação, por sua vez, assegura que o incorporador enquadre-se nas figuras legais que o

autorizam a realizar a incorporação.

Ademais, o Empreendimento foi submetido ao regime de patrimônio de afetação, com o objetivo de

dar ao Adquirente uma garantia sólida, já que permite que os valores aportados na aquisição de

unidades autônomas permaneçam segregados dentro do patrimônio da Requerente.

Ressalte-se, ainda, que presente oferta de contratos de investimento coletivo obedecerá às

disposições da Lei 6.385, da Instrução 400, e demais regras estabelecidas pela CVM para a

proteção do investidor.

V. Dispensas Requeridas

(a) Dispensa de Registro de Oferta Pública de Distribuição

Tendo em vista o cumprimento dos requisitos previstos no art. 4° da Instrução 400, a Requerente

solicita que seja concedida a dispensa de registro de oferta pública de distribuição de contratos de

investimento coletivo do Empreendimento, considerando-se os precedentes atualmente analisados

pela Autarquia, em especial o Processo CVM n° RJ 2014/6342 e o Processo CVM n° RJ

2014/5323.

(b) Dispensa de Registro de Emissor de Valores Mobiliários

A Requerente solicita, ademais, a dispensa de seu registro como emissor de valores mobiliários

perante a CVM, com base no entendimento já manifestado por esta Autarquia de que, para uma

oferta dispensada de registro, o registro de emissor também pode ser dispensado (Processo CVM

n° RJ2014/1503, Processo CVM n° RJ2014/6342 e Processo CVM n° RJ2014/5323).

De acordo com os referidos precedentes aplica-se por analogia ao presente pedido de dispensa de

registro de emissor, as disposições da Instrução CVM 476, de 16 de janeiro de 2009 (“Instrução

476”), em especial o seu art. 14, que reconhece a possibilidade do ofertante, em ofertas públicas de

valores mobiliários distribuídos com esforços restritos, ser dispensado do registro de emissor

perante a CVM. Neste sentido, também em analogia ao disposto no art. 17 da Instrução 476, no

que tange à prestação de contas do Empreendimento, como referido, a Operadora Hoteleira

elaborará, divulgará e submeterá a auditor independente registrado na CVM, as demonstrações

financeiras trimestrais e anuais do Empreendimento, durante toda a sua operação.

(c) Dispensa de Contratação de Instituição Intermediária

O §2° do art. 3° da Instrução 400 dispõe que a distribuição pública de valores mobiliários somente

poderá ser realizada com a intermediação das instituições integrantes do sistema de distribuição

de valores mobiliários, ressalvadas as hipóteses de dispensa específica deste requisito, concedida

nos termos do art. 4° da referida Instrução.

Neste sentido, a Requerente requer também a dispensa de contratação de instituição intermediária,

tendo em vista a natureza da operação pretendida. Por se tratar de uma oferta de unidades

autônomas imobiliárias, a sua venda será efetuada por corretores de imóveis devidamente

qualificados, registrados perante os respectivos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis. Os

corretores de imóveis que atuarão na oferta receberão cópia do prospecto resumido para sua

orientação, e não poderão, em seus esforços de venda, fazer qualquer referência a informações

sobre a oferta que não estejam expressas no Prospecto Resumido.

Ademais, a oferta será realizada por período longo, não sendo possível precisá-lo neste momento,

de modo que torna-se inviável a manutenção da contratação da instituição intermediária por prazo

indeterminado. Neste sentido, a Requerente e a Operadora Hoteleira serão responsáveis, nos

termos do art. 56 da Instrução 400, pela veracidade, consistência, qualidade e suficiência das

informações prestadas na oferta, conforme Declaração de Veracidade celebrada e que será

amplamente divulgada.

(d) Dispensa de Observância dos Prazos Estabelecidos nos Arts. 17 e 18 da Instrução 400

A Requerente, ainda, requer a dispensa do cumprimento dos prazos previsto nos arts. 17 e 18 da

Instrução 400. O pleito de dispensa baseia-se (i) nas decisões proferidas no Processo n° CVM

RJ2014/1503, no Processo n° CVM RJ2014/6342 e no Processo n° CVM RJ2014/5323, nos quais

foi manifestado o entendimento de que estes prazos são aplicáveis apenas às ofertas registradas,

visando à preservação da atualização das informações apresentadas por ocasião da análise do

pedido de registro da oferta; e (ii) no fato de que a venda das unidades autônomas pode ocorrer em

prazo superior a 6 (seis) meses.

A Requerente, contudo, compromete-se a rever periodicamente todas as informações constantes do

Prospecto Preliminar Resumido, Estudo de Viabilidade e demais documentos da oferta, realizando

as atualizações pertinentes sempre que necessário, conforme compromisso assumido na

Declaração de Veracidade.

(e) Dispensa de Enquadramento dos Adquirentes como Investidores Qualificados

A Requerente solicita, por fim, a dispensa de enquadramento dos Adquirentes como investidores

qualificados, definição prevista atualmente no art. 109 da Instrução CVM n° 409, de 18 de agosto

de 2004 (“Instrução 409”). Requer, também, que não sejam aplicáveis ao presente pedido as

demais condicionantes adotadas no Processo CVM n° RJ2014/1503 relacionadas ao patrimônio e

ao investimento mínimo dos Adquirentes, conforme posicionamentos adotados no Processo n° CVM

RJ2014/6342 e no Processo n° CVM RJ2014/5323.

No Empreendimento serão ofertadas unidades autônomas individualizadas, que gozam da proteção

da Lei de Condomínios e Incorporações, o que não ocorre no modelo de oferta de frações ideais

examinado no âmbito do Processo CVM n° RJ2014/1503. Neste sentido, a oferta de unidades

autônomas do Empreendimento tem características diversas da oferta analisada por essa

Autarquia no âmbito daquele processo. Isso porque no Empreendimento, o Adquirente adquirirá

unidade autônoma imobiliária, dotada de matrícula própria e individualizada no Registro Geral de

Imóveis. Cada Adquirente, portanto, será proprietário de uma unidade autônoma que

corresponderá, obrigatoriamente, a um apartamento do apart-hotel.

Ademais, o valor a ser investido por um Adquirente no Empreendimento será entre R$356.980,00 e

R$539.588,00 (preço de construção, decoração interna da unidade e áreas comuns, verbas préoperacionais e taxa de afiliação), ou seja, superior ao valor mínimo de investimento financeiro

exigido pela Instrução 409 para que uma pessoa física seja considerada como investidor

qualificado.

(...)

3. Análise da área técnica

3.1. Dispensa de Registro de Oferta

A Instrução CVM nº 400/03, no seu art. 4º, prevê a possibilidade de dispensa de registro de oferta

pública de distribuição de valores mobiliários, conforme segue:

DISPENSA DE REGISTRO OU DE REQUISITOS

Art. 4º Considerando as características da oferta pública de distribuição de valores

mobiliários, a CVM poderá, a seu critério e sempre observados o interesse público, a

adequada informação e a proteção ao investidor, dispensar o registro ou alguns dos requisitos,

inclusive publicações, prazos e procedimentos previstos nesta Instrução.

§ 1º Na dispensa mencionada no caput, a CVM considerará, cumulativa ou isoladamente, as

seguintes condições especiais da operação pretendida:

I - REVOGADO

II - o valor unitário dos valores mobiliários ofertados ou o valor total da oferta;

III - o plano de distribuição dos valores mobiliários (art. 33, § 3º);

IV - a distribuição se realizar em mais de uma jurisdição, de forma a compatibilizar os

diferentes procedimentos envolvidos, desde que assegurada, no mínimo, a igualdade de

condições com os investidores locais;

V - características da oferta de permuta;

VI - o público destinatário da oferta, inclusive quanto à sua localidade geográfica ou

quantidade; ou

VII - ser dirigida exclusivamente a investidores qualificados.

§2 O pedido de dispensa de registro ou de requisitos do registro será formulado pelo

ofertante, e pela instituição intermediária, se for o caso, em documento fundamentado, nos

termos do Anexo I, que conterá as justificativas identificadas pelos requerentes para a

concessão da dispensa, aplicando-se na análise os prazos previstos nos arts. 8º e 9º.

§3 Fica facultada a apresentação do pedido de registro de distribuição conjunta e

simultaneamente ao pedido de dispensa de requisitos de registro.

§4º Na hipótese de dispensa de requisitos de registro com base no inciso VII do § 1º, deverá

ser, adicionalmente, observado o seguinte:

I - o ofertante apresentará à CVM, juntamente com o pedido fundamentado mencionado no §

2º deste artigo, modelo de declaração a ser firmado pelos subscritores ou adquirentes,

conforme o caso, da qual deverá constar, obrigatoriamente, que:

a) têm conhecimento e experiência em finanças e negócios suficientes para avaliar os riscos e o

conteúdo da oferta e que são capazes de assumir tais riscos;

b) tiveram amplo acesso às informações que julgaram necessárias e suficientes para a decisão

de investimento, notadamente aquelas normalmente fornecidas no Prospecto; e

c) têm conhecimento de que se trata de hipótese de dispensa de registro ou de requisitos,

conforme o caso;

II - todos os subscritores ou adquirentes dos valores mobiliários ofertados firmarão as

declarações indicadas no inciso I deste parágrafo, as quais deverão ser inseridas nos boletins

de subscrição ou recibos de aquisição, ou no termo de adesão e ciência de risco, no caso de

oferta de cotas de emissão de fundos de investimento; e

III - REVOGADO

IV - os prazos de análise previstos no § 3º do art. 13.

§ 5º Nas hipóteses de dispensa de registro ou de requisitos previstas neste artigo, a CVM pode

impor restrições à negociação dos valores mobiliários em mercados regulamentados.

Tal dispositivo aponta expressamente as premissas a serem observadas na consecução da referida

dispensa, a saber: o interesse público, a adequada informação e a proteção ao investidor.

No caso em exame, parece-nos que tais premissas são observadas: (i) o interesse público, haja vista

os esforços governamentais que vêm ocorrendo visando à expansão da rede hoteleira do País; (ii) a

adequada informação e proteção ao investidor, na medida em que a estruturação da Oferta prevê

providências como a entrega de prospecto resumido com a descrição da oportunidade de

investimento, as premissas do negócio e os fatores de risco associados, bem como do Estudo de

Viabilidade do Empreendimento, além da assinatura de uma declaração nos moldes do Inciso I do

§4º do art. 4º da Instrução CVM nº 400/03 transcrito acima.

Indo além na análise do pedido à luz do preceito regulamentar, observa-se que o § 1º do art. 4º da

Instrução CVM nº 400/03 impõe que a Autarquia deverá considerar, na análise do pedido,

cumulativa ou isoladamente, algumas condições especiais da operação pretendida, entre as quais o

valor unitário dos valores mobiliários ofertados (inciso II), o público destinatário da oferta (inciso

VI), e a circunstância de ser dirigida exclusivamente a investidores qualificados (inciso VII).

Nesse sentido, a SRE entende que a estrutura da Oferta em exame atende razoavelmente aos

requisitos dos incisos II, VI e VII.

Parece-nos também estar atendidos satisfatoriamente os incisos citados acima, tendo em vista a

obrigatoriedade dos investidores, ao aceitarem a Oferta, de (i) assinar declaração atestando que têm

conhecimento e experiência em finanças e negócios suficientes para avaliar os riscos e o conteúdo

da oferta, e que são capazes de assumir tais riscos; tiveram amplo acesso às informações que julgam

necessárias e suficientes para a decisão de investimento, notadamente aquelas normalmente

fornecidas no Prospecto Resumido, no Estudo de Viabilidade Econômico Financeira do

Empreendimento e nos contratos que regem as relações jurídicas do Empreendimento; e têm

conhecimento de que a situação da Oferta se trata de hipótese de dispensa de registro ou de

requisitos, conforme o caso, além de (ii) rubricar um documento descrevendo os principais fatores

de risco que envolvem o investimento.

Por oportuno, a SRE informa ao Colegiado a aprovação, por esta área técnica, do conteúdo dos

documentos que suportam o pedido, relacionados no item 1 acima, aprovação esta fundada nos

princípios consagrados pela Instrução CVM nº 400/03 que norteiam o exame de documentos de

ofertas públicas de distribuição de valores mobiliários submetidas a registro.

Ao fim, para garantir a adequada prestação de informações aos investidores, a SRE propõe ao

Colegiado que o deferimento do pleito da Requerente também seja condicionado à prévia

aprovação, por esta área técnica, dos materiais de divulgação da Oferta ainda não submetidos à

SRE, que deverão ser elaborados nos termos do art. 50 da Instrução CVM nº 400/03, e conter, em

todas as páginas, o disclaimer previsto no art. 5º, § 8º, II, da Instrução CVM nº 400/03[3].

3.2. Dispensa de Registro de Emissor de Valores Mobiliários

O registro de emissor de valores mobiliários é um requisito do registro da oferta, em conformidade

com o item 11 do Anexo 2 da Instrução CVM nº 400/03. Analogamente, para uma oferta

dispensada de registro, entendemos que o registro de emissor também pode ser dispensado.

Fenômeno semelhante é verificado na Instrução CVM nº 476/09, que dispensa de registro as ofertas

públicas de valores mobiliários distribuídas com esforços restritos. Lá, a dispensa do registro da

oferta de valores mobiliários implica na dispensa do registro de emissor, nos termos de seu art. 14,

segundo o qual “os valores mobiliários ofertados de acordo com esta Instrução poderão ser

negociados nos mercados de balcão organizado e não-organizado, mas não em bolsa, sem que o

emissor possua o registro de que trata o art. 21 da Lei nº 6.385, de 1976”, isto é, o registro de

emissor.

Por outro lado, o art. 17 da Instrução CVM nº 476/09 impõe, ao emissor de valores mobiliários

ofertados na forma dessa Instrução, as obrigações de “submeter suas demonstrações financeiras a

auditoria, por auditor registrado na CVM” (inciso II) e “divulgar suas demonstrações financeiras...

em sua página na rede mundial de computadores” (inciso III).

Tratamento semelhante é dado, no presente caso, às informações financeiras do empreendimento

investido, na forma da Cláusula Sexta – Obrigações da HAB (Hotelaria Accor Brasil S.A.), do

Contrato de Locação e Outras Avenças, no qual a Operadora Hoteleira obriga-se a:

6.1. São obrigações da HAB:

(...)

II – Na Fase Operacional:

(...)

p) Elaborar e divulgar, nos termos da Lei 6.404/76, atualizada pela Lei 11.638/07, as

informações financeiras trimestrais e as demonstrações financeiras anuais do

Empreendimento, sendo as trimestrais revisadas e as anuais auditadas, sempre por auditor

independente e registrado na CVM, conforme disposto nos itens 6.2. e 6.2.1. a 6.2.3. abaixo.

6.2. A HAB será responsável pela elaboração e divulgação das informações financeiras

trimestrais e demonstrações financeiras anuais do Empreendimento a partir do início de sua

Fase Operacional.

6.2.1. As demonstrações financeiras trimestrais revisadas serão divulgadas na página

eletrônica www.investiraccor.com, no prazo de 45 (quarenta e cinco) dias, contados do

encerramento de cada trimestre de exercício do Empreendimento.

6.2.2. As demonstrações financeiras anuais auditadas serão divulgadas na página eletrônica

www.investiraccor.com, no prazo de 60 (sessenta) dias, contados do encerramento de cada

exercício do Empreendimento.

6.2.3. As demonstrações financeiras descritas nos itens 6.2.1. e 6.2.2., acima, estarão

disponíveis na página eletrônica www.investiraccor.com, por um período de 3 (três) anos,

contados da data de sua disponibilização.

Pelo exposto, esta área técnica entende que a referida dispensa deve ser concedida, conforme

ocorrido nos julgamento dos pedidos de dispensa examinados no âmbito dos processos: RJ-20141503 (30/04/2014), RJ-2014-6342 (12/08/2014), RJ-2014-5323 (02/09/2014), RJ-2014-6202

(29/10/2014), RJ-2014-9466 (29/10/2014), RJ-2014-10135 (25/11/2014), RJ-2014-10139

(25/11/2014), RJ-2014-10089 (03/02/2015) e RJ-2014-10045 (10/02/2015), todos deferidos pelo

Colegiado da CVM.

3.3 Dispensa de Contratação de Intermediário

Quanto ao pedido de dispensa de contratação de intermediação por instituição integrante do sistema

de distribuição de valores mobiliários, verificamos preliminarmente que tal pedido é admitido pelo

art. 3º, § 2º, da Instrução CVM nº 400/03, que estabelece:

Art. 3º (...) § 2º A distribuição pública de valores mobiliários somente pode ser efetuada com

intermediação das instituições integrantes do sistema de distribuição de valores mobiliários

(“Instituições Intermediárias”), ressalvadas as hipóteses de dispensa específica deste requisito,

concedidas nos termos do art. 4º (grifamos).

No mérito, entendemos que as particularidades do público alvo da Oferta devem pautar o exame

desse pleito. Nesse sentido, alega a Requerente que a presença de instituição financeira

intermediária seria dispensável, sendo suficiente a intermediação de corretores de imóveis e

sociedades de corretores de imóveis. Além disso, o tempo indeterminado da Oferta tornaria inviável

a manutenção de contratação de instituição intermediária.

Ademais, é de se notar que a Requerente continuará responsável, nos termos do art. 56 da Instrução

CVM nº 400/03, pela veracidade, consistência, qualidade e suficiência das informações prestadas

por ocasião da Oferta, conforme declaração assinada.

Pelo exposto, esta área técnica entende que a referida dispensa deve ser concedida, conforme

ocorrido nos julgamento dos pedidos de dispensa examinados no âmbito dos processos: RJ-20141503 (30/04/2014), RJ-2014-6342 (12/08/2014), RJ-2014-5323 (02/09/2014), RJ-2014-6202

(29/10/2014), RJ-2014-9466 (29/10/2014), RJ-2014-10135 (25/11/2014), RJ-2014-10139

(25/11/2014), RJ-2014-10089 (03/02/2015) e RJ-2014-10045 (10/02/2015), todos deferidos pelo

Colegiado da CVM.

3.4. Dispensa de observância aos prazos estabelecidos nos art. 17 e 18 da Instrução CVM nº

400/03:

Quanto à dispensa da observância aos prazos estabelecidos nos art. 17 e 18 da Instrução CVM nº

400/03[4], entendemos que tal prazo é aplicável a ofertas registradas, visando à preservação da

atualização das informações apresentadas por ocasião da análise do pedido de registro da oferta.

Nesse sentido, os informativos relacionados ao Empreendimento serão revisados durante todo o

período em que a Oferta estiver se realizando, de modo a manter a atualidade das informações

fornecidas aos investidores, conforme prevê o item (vi) da Declaração do Ofertante, no qual a

Requerente e a Operadora Hoteleira obrigam-se a:

(vi) Caso referidas informações se tornem inverídicas, inconsistentes, sem qualidade,

imprecisas, incompletas ou insuficientes durante a realização do Empreendimento, se

comprometem, tão logo tomem conhecimento de tal fato, a imediatamente retificar, por

escrito, as informações prestadas aos investidores do Empreendimento, especialmente o

Estudo de Viabilidade do Empreendimento, que será atualizado anualmente enquanto

perdurar a oferta.

Pelo exposto, esta área técnica entende que a referida dispensa deve ser concedida, conforme

ocorrido nos julgamento dos pedidos de dispensa examinados no âmbito dos processos: RJ-20141503 (30/04/2014), RJ-2014-6342 (12/08/2014), RJ-2014-5323 (02/09/2014), RJ-2014-6202

(29/10/2014), RJ-2014-9466 (29/10/2014), RJ-2014-10135 (25/11/2014), RJ-2014-10139

(25/11/2014), RJ-2014-10089 (03/02/2015) e RJ-2014-10045 (10/02/2015), todos deferidos pelo

Colegiado da CVM.

3.5. Dispensa de Enquadramento dos Adquirentes como Investidores Qualificados:

Entendemos que o presente caso não demanda a adoção dos condicionantes aplicados à dispensa

deferida na Reunião Extraordinária do Colegiado da CVM de 30.04.2014, quais sejam, destinação

exclusiva a investidores que se enquadrem no conceito de investidor qualificado previsto no art. 109

da Instrução CVM nº 409/04, e, ainda, que: (i) possuam ao menos R$ 1,5 milhão de patrimônio; ou,

alternativamente, (ii) invistam ao menos R$ 1 milhão na Oferta em questão.

Isto porque estão sendo ofertadas unidades autônomas individualizadas, de modo que o condomínio

de unidades autônomas goza da proteção da Lei de Incorporações[5], o que não ocorre no modelo

de frações, embora ambos necessitem seguir os ditames da Lei nº 6.385/76 para suprir os

investidores das informações relativas ao empreendimento hoteleiro, que não são contempladas pela

Lei de Incorporações[6].

Vale lembrar que no caso em análise, conforme permite o art. 31-A da Lei de Incorporações, a

incorporação foi submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de

incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão

apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à

consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos

adquirentes.

4. Conclusão

Esta SRE propõe também que o deferimento do pleito seja condicionado: (i) à prévia aprovação,

pela área técnica, dos materiais de divulgação a serem utilizados na Oferta, e (ii) que as informações

financeiras periódicas do Empreendimento, trimestrais e anuais, elaboradas nos termos da Lei

6.404/76, sendo as trimestrais revisadas e as anuais auditadas, sempre por empresa de auditoria

independente e com registro na CVM, sejam divulgadas pela Requerente durante toda a vida do

Empreendimento.

Deste modo, enviamos a presente solicitação ao Superintendente Geral, para que seja submetida ao

Colegiado desta CVM, atuando a SRE como relatora.

Atenciosamente

(assinado eletronicamente por)

Reginaldo Pereira de Oliveira

Superintendente de Registro de Valores Mobiliários

[1] SPE controlada pela Helbor Empreendimentos S.A.

[2] O que corresponderá ao valor mínimo médio de R$ 118,46 por unidade autônoma.

[3] “A PRESENTE OFERTA FOI DISPENSADA DE REGISTRO PELA CVM. A CVM NÃO

GARANTE A VERACIDADE DAS INFORMAÇÕES PRESTADAS PELO OFERTANTE NEM

JULGA A SUA QUALIDADE OU A DOS VALORES MOBILIÁRIOS OFERTADOS”.

[4] “Art. 17. O registro de distribuição de valores mobiliários caducará se o Anúncio de Início de

Distribuição e o Prospecto ou o Suplemento de que trata o art. 13 não forem divulgados até 90

(noventa) dias após a sua obtenção.

Art. 18. A subscrição ou aquisição dos valores mobiliários objeto da oferta de distribuição deverá

ser realizada no prazo máximo de 6 (seis) meses, contado da data de publicação do Anúncio de

Início de Distribuição.”

[5] Conforme artigo 1º da Lei nº 4.591/64: “Art. 1º As edificações ou conjunto de edificações, de

um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins

residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente

considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.”

[6] O artigo 32 da Lei nº 4.591/64 traz a relação de documentos a serem arquivados no Registro de

Imóveis, nenhum deles relacionado à atividade econômica a ser desenvolvida no imóvel.

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COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

Memorando nº 53/2016-CVM/SRE/GER-2

Rio de Janeiro, 16 de novembro de 2016.

PARA: SGE

DE: SRE/GER-2

Assunto: Recurso contra decisão da SRE em Processo de Dispensa de Registro de Oferta Pública

de Contratos de Investimento Coletivo (CIC) em Condo-Hotéis – Processo SEI n.º

19957.007970/2016-31.

Senhor Superintendente Geral,

1. Trata-se de recurso protocolado pela Hesa 100 – Investimentos Imobiliários Ltda.

(“Incorporadora” ou “Recorrente”), em 31.10.2016, contra decisão da Superintendência de

Registro de Valores Mobiliários (“SRE”) de indeferimento do pedido de modificação das

condições estabelecidas na dispensa de registro da oferta pública de distribuição dos Contratos de

Investimento Coletivo ("Oferta" e “CIC” ou "Condo-Hotel") referentes ao empreendimento

imobiliário de natureza hoteleira “Adágio Curitiba Batel” ("Empreendimento"), cuja

distribuição foi dispensada de registro em 03.03.2015.

2. Em 03.08.2016, a Recorrente protocolou expediente na CVM, solicitando que esta

Superintendência revisse a obrigatoriedade de possibilitar que os primeiros adquirentes de

unidades autônomas do Empreendimento revogassem a decisão de adquirir os CIC, com o

reembolso integral dos valores aportados (“Direito de Retratação”), em função de os mesmos

terem sido distribuídos anteriormente ao pedido de dispensa na CVM.

3. Para a apresentação de tal solicitação, a Requerente se baseou na Decisão do Colegiado,

proferida na reunião realizada em 12.4.2016, no âmbito do Processo SEI n.º

19957.004122/2015-99, que estabeleceu que o Direito de Retratação deve ser obrigatoriamente

aplicado aos CIC ofertados irregularmente a partir de 15.4.2016, quando ocorreu a publicação da

ata da citada decisão ("Decisão do Colegiado").

I. Histórico:

4. Em 15.10.2014 foi protocolado o pedido de dispensa de registro de oferta pública dos CIC

referentes ao empreendimento imobiliário de natureza hoteleira “Adágio Curitiba Batel”,

situado na cidade de |Curitiba, PR, para distribuição de 221 unidades autônomas. Tal petição

inicial faz menção a vendas anteriores de "algumas" unidades autônomas e expressa o

compromisso de possibilitar aos primeiros adquirentes a adesão aos novos documentos da Oferta

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ou o cancelamento da compra, com o reembolso da quantia investida até aquele momento,

atualizada com base na variação do Índice Nacional do Custo da Construção ("INCC").

5. Em 24.02.2015, a SRE encaminhou o Memorando nº 12/2015-CVM/SRE submetendo o pedido

de dispensa ao Colegiado desta Autarquia. A referida dispensa de registro foi concedida pelo

Colegiado na reunião realizada em 03.03.2015, tendo sido comunicada por meio do

OFÍCIO/CVM/SRE/Nº 118/2015, no âmbito do Processo CVM nº RJ-2014-12022.

6. Em 03.08.2016, a Recorrente protocolou expediente, solicitando que esta Superintendência

revisse a obrigatoriedade de possibilitar aos primeiros adquirentes das unidades autônomas do

Empreendimento a revogação da decisão de investimento nos CIC, com o reembolso integral dos

valores aportados, em função de os mesmos terem sido negociados anteriormente ao pedido de

dispensa na CVM.

7. No citado expediente, a Incorporadora informa que das 85 unidades autônomas alienadas

anteriormente ao deferimento da dispensa de registro restariam pendentes de comunicação 07

adquirentes, que são titulares de 10 unidades do Empreendimento.

8. Em 13.10.2016, a SRE encaminhou o Ofício n.º 733/2016/CVM/SRE/GER-2 comunicando a

impossibilidade de revisão e modificação dos procedimentos acordados na ocasião de concessão

da dispensa de registro da oferta pública dos CIC em referência, no que tange ao Direito de

Retratação, em função dos motivos abaixo:

a) "o pedido de dispensa de registro já foi protocolado na CVM com o comprometimento da

Recorrente, na página 07 da petição, de convocar os primeiros adquirentes para prestar-lhes

todos os esclarecimentos relacionados às novas condições do investimento, possibilitando-os a

adesão aos novos documentos ou o cancelamento da compra, com o reembolso da quantia

investida até aquele momento, atualizada com base na variação do INCC";

b) "o Colegiado da CVM deliberou pela concessão da dispensa de registro da oferta pública

de CIC do “Adágio Curitiba Batel”, com base no Memorando nº 12/2015-CVM/SRE, de

24/2/2015, que explicitava o compromisso assumido pela Requerente em relação à concessão

do Direito de Retratação";

c) "os procedimentos necessários para realização do Direito de Retratação estão em estágio

avançado de negociação, uma vez que a concessão da dispensa de registro ocorreu há 19 meses

e, segundo uma planilha encaminhada à CVM, que traz informações a respeito das vendas e

permutas realizadas antes do protocolo do pedido de dispensa de registro, faltam poucos antigos

adquirentes a serem contatados";

d) "de acordo com tal planilha, das 103 unidades alienadas ou permutadas irregularmente

houve ao menos cinco adquirentes que desejaram cancelar o investimento realizado no

empreendimento. Assim sendo, em cumprimento ao artigo 21 da Instrução CVM nº 400/2003,

que dispõe sobre o tratamento equitativo aos destinatários e aceitantes das ofertas, o Direito de

Retratação deve ser apresentado aos investidores ainda não consultados".

8. O Ofício acima mencionado determinou também que a Recorrente desse continuidade aos

procedimentos iniciados, concedendo o Direito de Retratação para todos os primeiros

adquirentes, com o reembolso integral dos valores aportados, conforme compromisso firmado

com esta Autarquia, e que encaminhasse à CVM os documentos comprovantes do encerramento

do procedimento para concessão do Direito de Retratação até 17.11.2016.

9. Em 31.10.2016, a Incorporadora protocolou recurso contra a decisão da SRE de não aceitar a

modificação dos procedimentos acordados na ocasião da concessão da dispensa de registro com a

consequente determinação de que o Direito de Retratação fosse apresentado aos investidores

ainda não consultados.

10. Tal recurso foi interposto tempestivamente, uma vez que o Ofício nº 733/2016-CVM/SRE

/GER-2, manifestando o entendimento da SRE foi encaminhado em 13.10.2016 e o expediente

das Recorrentes foi protocolado em 31.10.2016, dentro do prazo estabelecido no inciso I da

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Deliberação CVM nº 463, de 25 de julho de 2003 ("Deliberação CVM 463").

11. No recurso, a Recorrente solicitou atribuição de efeito suspensivo do prazo estabelecido para

envio dos documentos comprobatórios do encerramento do procedimento de concessão

do Direito de Retratação, nos termos do item V da Deliberação CVM 463.

12. Encaminhamos, nesta data, o Ofício nº 799/2016-CVM/SRE/GER-2, comunicando a submissão

do Recurso à apreciação do Colegiado e concedendo o efeito suspensivo do prazo estabelecido

para apresentação dos documentos que comprovam a finalização do processo de apresentação do

Direito de Retratação a todos os primeiros adquirentes dos CIC do Empreendimento.

II. Razões dos Recorrentes:

13. No recurso a Recorrente trouxe diversos argumentos. Abaixo expomos os mais relevante:

"O processo em que se requereu a dispensa, afinal concedida ao

Empreendimento, foi um dos primeiros sobre o tema analisados por essa Autarquia – inclusive

antes da expedição da Deliberação CVM nº 734/15 – tendo se iniciado em 15 de outubro de

2014, com o respectivo deferimento em 3 de março de 2015, após sua apreciação pelo Colegiado

da CVM".

"Ao iniciar o processo de dispensa, a Recorrente já havia efetuado a venda de

algumas unidades autônomas do Empreendimento. Neste cenário, foram realizadas tratativas

com essa SRE, que informou à Recorrente que seria condição ao deferimento da dispensa

requerida a observância aos artigos 20, parágrafo único, e 27, parágrafo único da Instrução

CVM nº 400/03."

"Assim, com o objetivo de adequar suas atividades e condutas às orientações e

entendimento dessa área técnica, a Requerente aceitou a condição exigida para o deferimento da

dispensa pleiteada, tendo assumido a obrigação de reunir-se individualmente com os primeiros

adquirentes para informá-los a respeito da nova relação com a CVM e a dispensa obtida,

oferecendo aos investidores a possibilidade de se desligar do Empreendimento, recebendo a

integralidade dos valores aportados, caso optassem por desistir do investimento por conta das

informações recebidas".

"Contudo, alguns meses após iniciar as reuniões com os primeiros adquirentes,

a Requerente tomou conhecimento do recurso interposto no Processo SEI

19957.004122/2015-99, no qual seria discutida a obrigatoriedade de se oferecer o Direito de

Retratação nos processos de dispensa de registro de oferta pública de distribuição de condohotéis".

"Como se sabe, a decisão proferida pelo Colegiado no âmbito do referido

processo, em 12 de abril de 2016, reconheceu expressamente (i) a inaplicabilidade dos artigos

20, parágrafo único, e 27, parágrafo único da Instrução CVM nº 400/03 às ofertas de

empreendimentos condo-hoteleiros; e (ii) que a exigência do Direito de Retratação poderia ser

feita apenas para unidades alienadas a partir da data em que aquela decisão fosse publicada,

em atendimento ao princípio da irretroatividade."

"A Decisão do Colegiado consolidou o posicionamento da CVM quanto às

condições que poderiam ser exigidas sobre o Direito de Retratação em ofertas como a do

Empreendimento. Assim, a manutenção da decisão proferida no Ofício, com a obrigação da

concessão de Direito de Retratação em processos anteriores à Decisão do Colegiado,

representaria uma negativa à possibilidade de se revisar os atos decisórios da administração

pública com base em fato ou entendimento novo."

"A Decisão do Colegiado deve se estender ao Processo, tendo em vista que as

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unidades autônomas do Empreendimento foram vendidas muito antes de 16 de abril de 2016,

marco temporal fixado pela Decisão do Colegiado a partir do qual, em relação às vendas

eventualmente realizadas, se poderia exigir a concessão Direito de Retratação."

"O Direito de Retratação afinal oferecido pela HESA 100 para obter a

dispensa do registro da oferta é análogo a uma sanção, pois representa um ônus à Recorrente,

tendo em vista a possibilidade de adquirentes rescindirem a compra e venda em condições

diversas do contrato celebrado. Ademais, o oferecimento do Direito de Retratação pela

Recorrente não será espontâneo, na medida em que é fruto da interação dos seus representantes

com a área técnica, e do entendimento de que aquela seria uma condição indispensável para se

obter a concessão da dispensa do registro."

"Acrescente-se o fato de que, como se verá a seguir, as rescisões possivelmente

serão influenciadas pela situação financeira dos contratantes, especialmente em face à atual

situação econômica e recessão enfrentada pelo país (e não por eventual descontentamento com o

Empreendimento ou com as informações prestadas anteriormente)."

"Foram quatro as razões apresentadas no Ofício para comunicar a

impossibilidade de revisão e modificação dos procedimentos acordados na ocasião de concessão

da dispensa de registro da oferta pública de unidades autônomas do Empreendimento. Como

será exposto a seguir, os fundamentos apresentados não se sustentam, não possuindo a

capacidade de impedir a revisão nos termos requeridos."

"A primeira razão apresentada no Ofício para não autorizar a revisão da

dispensa baseia-se na circunstância de que a HESA 100 se comprometeu, em petição

apresentada em 15 de outubro de 2014, a conceder o Direito de Retratação aos primeiros

adquirentes de unidades do Empreendimento."

A despeito do entendimento dessa área técnica, o fato da Recorrente ter

assumido o compromisso de oferecer o Direito de Retratação aos primeiros adquirentes de

unidades autônomas do Empreendimento não significa que tal convenção não possa, e não deva

ser revista por essa CVM. Pelo contrário: o compromisso assumido pela HESA 100 é exatamente

o fato que justifica a existência do presente recurso, tendo em vista possibilidade de se obter a

revisão das decisões processuais no âmbito administrativo."

"Ademais, diferentemente do que o item 4.i) do Ofício sugere, o compromisso

assumido pela Recorrente no Processo resultou estritamente de orientação recebida dessa SRE."

"Apenas por conta das orientações recebidas pela SRE, a Recorrente incluiu a

possibilidade de os primeiros adquirentes aderirem aos novos documentos da oferta ou

cancelarem os investimentos realizados, com o respectivo reembolso das quantias até então

investidas."

"É fundamental ainda destacar que essa Superintendência já deferiu pleito

idêntico ao presente, decidindo pela exclusão do Direito de Retratação em processo de dispensa

de registro de distribuição de condo-hotéis de outro empreendimento do grupo Helbor. Através

de pedido formulado no âmbito do Processo CVM nº RJ2015/6859, essa área técnica retificou a

dispensa conferida para o empreendimento Park Inn by Raddisson Santos, no qual remanesceu

apenas o direito de informação dos primeiros adquirentes de unidades autônomas. Neste sentido,

através do Ofício nº 522/2016/CVM/SRE/GER-2 (conf. Anexo III), a dispensa foi alterada nos

seguintes termos:"2 “"

“A propósito, considerando: (i) os documentos apresentados no expediente de

solicitação; (ii) as considerações da Incorporadora apresentadas no expediente; (iii) a decisão

proferida pelo Colegiado da CVM no Processo SEI nº 19957.004122/2016-99, julgado em

12/04/2016, a qual dispensa a Incorporadora da obrigação de oferecer direito de retratação aos

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Primeiros Adquirentes de CICs em tela, uma vez que todas essas vendas ocorreram antes da

publicação referida Decisão; não vemos óbice à modificação de procedimento ora pleiteada, e

comunicamos a reforma da Decisão da SRE, nos termos do inciso III da Deliberação CVM nº

463/03."

"Desta forma, tendo em vista que a Recorrente assumiu obrigação com base

em orientação anterior da área técnica, bem como considerando o precedente acima descrito, a

dispensa conferida ao Empreendimento deve ser revista, com base no entendimento posterior

adotado por essa CVM."

"A segunda razão apresentada no Ofício para não autorizar a revisão, fundase no fato de que a dispensa de registro da oferta pública de distribuição do Empreendimento

teria sido concedida através de deliberação do Colegiado, que se baseou no Memorando nº

12/2015-CVM/SRE, de 24 de fevereiro de 2015, que fazia referência ao compromisso assumido

pela Recorrente em relação ao Direito de Retratação."

"De fato, o Memorando encaminhado pelo Sr. Reginaldo Pereira de Oliveira

para análise do Colegiado, na qualidade de Superintendente de Registro de Valores Mobiliários,

continha trecho que remetia à obrigação assumida pela Recorrente, contudo, sem qualquer

análise específica de tal questão pela SRE, ou qualquer menção na decisão proferida pelo

Colegiado".

"Sobre o encaminhamento do Processo para o Colegiado, como já referido, a

Deliberação CVM nº 734/15 foi expedida em 17 de março de 2015, e a dispensa do

Empreendimento em 3 de março de 2015. Ou seja, era natural que o Processo seguisse tal

caminho, tendo em vista que, apenas após a vigência da Deliberação CVM nº 734/15, o

Colegiado da CVM delegou competência à Superintendência de Registro de Valores Mobiliários

para conceder dispensas em ofertas públicas de distribuição de contratos de investimento."

"Ademais, não é possível considerar que o Colegiado tenha, naquele momento,

analisado o Direito de Retratação, ou emanado a primeira manifestação sobre a questão. Isso

porque, o próprio Colegiado reconheceu, na Decisão do Colegiado, que esta seria sua primeira

manifestação sobre a questão, reconhecendo a inaplicabilidade do Direito de Retratação para as

dispensas anteriores que analisou:"

“Embora seja razoável a exigência de concessão do Direito de Retratação aos

investidores que tenham adquirido CICs antes do exercício da função registrária pela CVM,

trata-se de uma interpretação nova, que não consta como condição para registro na Instrução

400 nem para dispensa na Deliberação 734, e nem mesmo foi uma exigência imposta pelo

Colegiado nos casos analisados nos anos de 2014/2015, antes da delegação de atribuição para

a SRE por meio da Deliberação 734;” (ata do Colegiado de em 12 de abril de 2016, grifou-se)."

"Nesse contexto, o fato do Colegiado ter deferido a dispensa no Processo não

inviabiliza a revisão da primeira decisão proferida. Insista-se: o pronunciamento posterior com

a fixação do marco temporal para a imposição de determinadas exigências àqueles que estejam

comercializando unidades em condo-hotéis, é circunstância absolutamente relevante e justifica a

revisão nas condições estabelecidas na decisão anteriormente proferida, relativa ao pedido de

dispensa."

"A terceira razão apresentada no Ofício baseia-se no estágio em que deveria

estar o procedimento para o cumprimento do Direito de Retratação, tendo em vista que a

concessão da dispensa de registro teria ocorrido há 19 meses, e faltariam poucos primeiros

adquirentes a serem contatados."

"Como já referido, em observação ao compromisso assumido, a Recorrente

iniciou o processo de comunicação com os primeiros adquirentes após o deferimento da

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dispensa, em 3 de março de 2015. Em seguida, alguns meses após deferimento da dispensa, a

Recorrente foi informada de que certas incorporadoras e operadoras hoteleiras, através de seus

fóruns e entidades de classe, iniciaram uma série de negociações com a CVM para tratar, dentre

vários pontos, a respeito do Direito de Retratação. Tal discussão seria realizada através de

exigência feita no Ofício n° 346/2015/CVM/SRE/GER-2, de 26 de outubro de 2015, no Processo

SEI 19957.004122/2015-99."

"Ou seja, 7 meses após o deferimento da dispensa, a Recorrente tomou

conhecimento de que o Direito de Retratação seria discutido com essa Autarquia. Em seguida,

ao ter ciência de que o recurso apresentado no Processo SEI 19957.004122/2015-99 estava em

vias de ser apreciado pelo Colegiado, a Recorrente interrompeu o processo de comunicação

para aguardar o posicionamento definitivo da CVM a respeito do tema."

"Entretanto, ainda que o prazo fosse de 19 meses, como exposto no Ofício, ou

mesmo superior, o direito de revisão da Recorrente não poderia ser afetado. Isso porque, à luz

do entendimento consubstanciado na Decisão do Colegiado, não é possível identificar, no caso

da HESA 100, a concretização de nenhuma das hipóteses que poderiam gerar a obrigação de

oferecer aos primeiros adquirentes de suas unidades autônomas o direito de retratação, quais

sejam: (i) a suspensão da oferta, (ii) a modificação da oferta ou (iii) a distribuição irregular de

contratos de investimento coletivo após 14 de abril de 2016."

"Nessas circunstâncias, a manutenção do ônus imposto às Recorrentes não

apenas se tornou infundado, como também cria uma situação não equitativa entre os regulados

da Autarquia, já que todas as vendas promovidas antes da Decisão do Colegiado deveriam ser

igualmente passíveis de se beneficiarem do conteúdo dessa decisão."

"A CVM deve, portanto, conferir tratamento isonômico àqueles regulados que

se encontram na mesma posição, estendendo à Recorrente os efeitos do primeiro posicionamento

formal externado pelo Colegiado a respeito da exigibilidade do Direito de Retratação."

“Destarte, o princípio da igualdade deve nortear, de ponta a ponta, toda a

atividade da Administração e os provimentos emanados por esta só serão válidos na medida em

que estejam atendendo ao princípio”. (FIGUEIREDO, Lucia Valle. Curso de Direito

Administrativo. 5ª ed. São Paulo: Malheiros, 2001, p. 48 – grifou-se)."

"No limite, não aplicar à Recorrente a Decisão do Colegiado, criará a situação

em que à HESA 100 será imposto ônus superior ao exigido daqueles incorporadores que

mantiveram a comercialização de unidades autônomas, ou que jamais buscaram o registro –

desde que tenham realizado as suas vendas em momento anterior à Decisão do Colegiado."

"Como se sabe, o grupo Helbor requereu cinco dispensas de registro de oferta

pública de distribuição de condo-hotéis5, submetendo seus empreendimentos de forma

voluntária para apreciação por essa área técnica. A decisão proferida no Ofício representa a

atribuição de tratamento mais rigoroso à entidade que prontamente buscou a Autarquia para

informar sobre os seus empreendimentos, antes mesmo de qualquer regulamentação ou

orientação formal neste sentido. Ou seja, a Recorrente estará sendo punida por sua própria

diligência."

"Por fim, a quarta razão apresentada no Ofício para não autorizar a revisão

da dispensa baseia-se no fato de que, de acordo informações apresentadas à CVM, houve ao

menos cinco adquirentes que desejaram cancelar o investimento realizado no Empreendimento.

Desta forma, em cumprimento ao art. 21 da Instrução CVM n° 400/03, o Direito de Retratação

deveria ser ofertado aos investidores ainda não consultados, em prol do tratamento equitativo

aos destinatários e aceitantes da oferta."

"Diante dos termos apresentados no Ofício, cumpre à Recorrente prestar

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alguns esclarecimentos. Data venia, não há que se falar em “unidades alienadas ou permutadas

irregularmente” (item iv do Ofício). É importante destacar que a permuta de unidades em uma

operação de incorporação imobiliária trata-se de operação privada, e não integra a oferta

pública de unidades para qual se solicitou a dispensa de registro."

"O mesmo pode ser dito a respeito da referência à alienação “irregular” de

unidades do Empreendimento mencionada no Ofício. Ainda que essa questão não seja objeto do

presente recurso, é importante destacar a impropriedade da qualificação."

"Parece ser esse o entendimento do Colegiado na Decisão do Colegiado, isto

é: a venda de unidades realizada antes da publicação da Decisão do Colegiado não pode ser

considerada irregular, da mesma forma que certos ativos, para serem considerados valores

mobiliários, dependerão da manifestação da CVM a respeito de sua condição para submissão ao

regime legal e regulatório, em observância ao princípio da irretroatividade."

"Assim, não se pode invocar o tratamento equitativo aos aceitantes da oferta

para a manutenção do Direito de Retratação, tendo em vista este não ser aplicável ao caso.

Sobre esse aspecto, a Recorrente esclarece que não pretende criar qualquer disparidade entre os

adquirentes. Pelo contrário: o bem jurídico que se visa a resguardar – a simetria informacional

– não sofrerá qualquer dano, já que a Recorrente não só manterá as reuniões privadas ou

notificações, como acordado, como também continuará a prestar a todos os adquirentes os

esclarecimentos sobre a adequação da oferta ao regime da CVM."

"Além disso, cabe ressaltar que apenas um adquirente de unidade do

Empreendimento apresentou como motivação para o cancelamento de sua compra a obtenção da

dispensa de registro perante a CVM. Os demais adquirentes que solicitaram a rescisão de seus

contratos após a dispensa do registro da oferta não haviam sido contatados previamente para a

realização de reuniões com a Recorrente. Tais interessados notificaram a HESA 100 solicitando

a rescisão contratual sob a justificativa de falta de capacidade financeira para honrar com os

compromissos assumidos. Tais rescisões foram realizadas com base nos contratos celebrados

entre os respectivos adquirentes e a Recorrente."

"Para a Recorrente, essa questão confirma que a manutenção do Direito de

Retratação na forma pretendida pela área técnica representa ônus desproporcional, e funcionará

para que os investidores rescindam seus contratos por falta de capacidade financeira, mas

utilizando como subterfúgio a dispensa da CVM para receber o retorno da integralidade dos

valores até então aportados."

"E isso, na sistemática da incorporação imobiliária, pode vir colocar em risco

a própria viabilidade econômica do Empreendimento, na medida em que os recursos aportados

pelos adquirentes já foram efetivamente utilizados na construção dos Empreendimentos, cujas

obras se encontram em estágio avançado."

"Em face do exposto, a Recorrente solicita que seja o presente recurso recebido

no efeito suspensivo, nos termos do item V da Deliberação 463, bem como que seja

reconsiderada a decisão do Ofício para autorizar a modificação do processo de interação com

os primeiros adquirentes de unidades dos Empreendimentos, com os quais ainda não foram

realizadas reuniões ou enviadas notificações, excluindo a obrigação de oferecer o Direito de

Retratação."

III. Considerações da Área Técnica:

14. Conforme acima exposto, o recurso foi interposto em função do entendimento da SRE,

manifestado por meio do Ofício nº 733/2016-CVM/SRE/GER-2, de 13.10.2016, quanto à

impossibilidade de revisão e modificação dos procedimentos acordados na ocasião de concessão

da dispensa de registro da oferta pública dos CIC em referência, no que tange ao Direito de

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Retratação.

15. Inicialmente, cabe pontuar que a SRE não teria competência para rever condições de uma Oferta

cuja a dispensa de registro foi concedida diretamente pelo Colegiado desta Comissão, tendo em

vista tratar-se de distribuição autorizada um pouco antes da edição da Deliberação CVM nº 734,

de 17 de março de 2015.

16. Nesse ponto, reforçamos que, na ocasião do pedido de dispensa de registro da Oferta em tela, não

houve exigência formal da SRE para que o Direito de Retratação fosse apresentado aos primeiros

adquirentes das unidades autônomas. Conforme mencionado acima, tal comprometimento veio

expresso já na petição inicial da dispensa, ainda que em função de conversas prévias com a área

técnica, e foi incluído no Memorando nº 12/2015-CVM/SRE, de 24/2/2015, que baseou a decisão

de deferimento do pedido de dispensa de registro pelo Colegiado.

17. Ademais, ressaltamos que a Decisão do Colegiado, que estabeleceu que o Direito de Retratação

deve ser obrigatoriamente aplicado somente aos CIC ofertados irregularmente a partir de

15.04.2016, foi proferida na reunião realizada em 12.04.2016 e a dispensa de registro da Oferta

em comento foi concedida em 03.03.2015, mais de um ano antes da citada decisão.

18. É patente que a Recorrente, naquele momento, já deveria ter encerrado os procedimentos

necessários para apresentar o Direito de Retratação a todos os antigos adquirentes das unidades

autônomas, conforme compromisso assumido com esta Comissão na ocasião do pleito de

dispensa de registro.

19. Destacamos, também, que a Incorporadora enviou à CVM uma planilha, em 16.08.2016, com

informações acerca das unidades autônomas comercializadas ou permutadas antes do protocolo

do pedido de dispensa de registro. Nela observamos que foram comercializadas 85 unidades

autônomas do Empreendimento e 18 foram objeto de permuta. Dessas 103 unidades autônomas,

a planilha demonstra que ainda não se reuniram com a Incorporadora 10 antigos adquirentes e 15

permutantes; 06 compradores do CIC desejaram realizar distrato do CIC, sendo que, ao menos

um, a planilha explicita ter sido em função da dispensa de registro da Oferta perante esta

Comissão.

20. Assim sendo, cabe a esta Superintendência resguardar o atendimento ao disposto no artigo 21 da

Instrução CVM nº 400/2003, que dispõe sobre o tratamento equitativo aos destinatários e

aceitantes das ofertas, insistindo que o Direito de Retratação seja apresentado aos demais

investidores ainda não consultados pela Recorrente.

21. Com relação ao argumento apresentado pela Recorrente de que a SRE já deferiu pleito de

exclusão do Direito de Retratação, no âmbito do Processo CVM nº RJ/2015-6859, relativo ao

empreendimento Park Inn by Raddisson Santos, cabe pontuar que, no caso específico, de acordo

com a documentação apresentada no processo, após reunião com alguns investidores, não houve

qualquer interessado em revogar o investimento realizado. Portanto, nesse caso, não houve

violação ao tratamento equitativo que deve ser dispensado a todos os investidores de uma oferta

pública.

IV. Conclusão:

22. Considerando que a Recorrente obteve a dispensa de registro há 20 meses e, portanto, já deveria

ter realizado os procedimentos de apresentação do Direito de Retratação a todos os antigos

adquirentes, colocando em prática o compromisso que assumiu na ocasião do pedido de dispensa

de registro, e buscando o cumprimento ao disposto no artigo 21 da Instrução CVM nº 400/03,

concluímos que não é possível acatar o pedido de modificação dos termos acordados à época da

concessão da dispensa de registro da Oferta.

23. Afinal, outros Empreendimentos, que deram o Direito de Retratação aos seus antigos

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adquirentes, apresentaram à CVM os documentos comprobatórios de tal procedimento num

prazo entre 30 e 90 dias após a obtenção da dispensa de registro da Oferta.

24. Desse modo, entendemos que cabe à Incorporadora dar continuidade ao processo de interação

com os primeiros investidores das unidades autônomas do Empreendimento, apresentando o

Direito de Retratação a todos, de modo a conceder um tratamento equitativo a todos, conforme

preceituado no artigo 21 da Instrução CVM nº 400/03, com a apresentação da documentação

comprobatória de tal procedimento no prazo de 30 dias após a decisão do Colegiado sobre o tema

em questão.

25. Diante do exposto, enviamos o presente Recurso ao Superintendente Geral, para que seja

posteriormente submetido à superior consideração do Colegiado da CVM, nos termos do item III

da Deliberação CVM n.º 463/03, requerendo sorteio de relator.

26. Finalmente, destacamos que recurso semelhante foi protocolado, na mesma data, pela Hesa 112 –

Investimentos Imobiliários Ltda., no âmbito do Processo SEI nº: 19957.007969/2016-14, relativo

ao empreendimento Comfort São Bernardo.

Atenciosamente,

CARLA VERONICA OLIVEIRA CHAFFIM

Analista - GER-2

De acordo, à SRE.

LUIS MIGUEL R. SONO

Gerente de Registros - 2

De acordo, à SGE.

DOV RAWET

Superintendente de Registro de Valores Mobiliários

Ciente.

À EXE, para as providências exigíveis.

ALEXANDRE PINHEIRO DOS SANTOS

Superintendente Geral

Documento assinado eletronicamente por Carla Verônica Oliveira Chaffim, Analista, em

16/11/2016, às 16:06, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006.

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Documento assinado eletronicamente por Luis Miguel Jacinto Mateus Rodrigues Sono,

Gerente, em 16/11/2016, às 16:12, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006.

Documento assinado eletronicamente por Dov Rawet, Superintendente de Registro, em

16/11/2016, às 16:15, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006.

Documento assinado eletronicamente por Alexandre Pinheiro dos Santos, Superintendente

Geral, em 16/11/2016, às 17:33, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006.

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Referência: Processo nº 19957.007970/2016‐31 Documento SEI nº 0187513

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