Recurso — Acórdão nº 83/2025

Boletim de Serviço Eletrônico em 09/07/2025

MINISTÉRIO DA FAZENDA

Conselho de recursos do Sistema financeiro nacional

494ª Sessão

Processo 10372.000170/2024-03

Processo na primeira instância MF-CRSFN-CVM 19957.004810/2019-82

RECURSOS ADMINISTRATIVOS

RECORRENTES:

Reit Securitizadora de Recebíveis Imobiliários S.A. (ATUALMENTE DENOMINADA REIT SECURITIZADORA S.A.)

Vórtx Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda.

Alex Kalinski Bayer

Bruno Patrício Braga do Rio

Fábio Feola

Leonardo de Carvalho Iespa

Márcia Maria Carneiro

RECORRIDO:

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

RELATOR :

Luiz Fernando Rolla

ADVOGADOS :

Alexandre Costa Rangel (OAB/RJ 134.522)

Daniel Ferreira da Ponte (OAB/RJ 95.368)

Eli Loria (OAB/SP 316.727)

Ivan Iegoroff de Mattos (OAB/SP 316.184)

Julia Damazio de Barroso Franco (OAB/RJ 152.259)

Paulo Sérgio Restiffe (OAB/SP 131.914)

Rafael de Moura Rangel Ney (OAB/RJ 89.979)

EMENTA : RECURSO ADMINISTRATIVO. CVM. MERCADO DE CAPITAIS. FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO. FALHA NO DEVER DE DILIGÊNCIA. CONFLITO DE INTERESSES. Oferta pública de Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Debêntures. Preliminares de nulidade por suposta obtenção ilícita de provas, ausência de organização dos autos, bis in idem e alteração indevida do objeto da acusação rejeitadas. Ausência de provas quanto à omissão de informação relevante sobre conflito de interesses nas ofertas. Conduta do agente fiduciário configura grave omissão quanto à verificação das garantias das ofertas. Recursos conhecidos. Provimentos. Desprovimentos.

ACÓRDÃO CRSFN 83/2025

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, os membros do Conselho de Recursos do Sistema Financeiro Nacional decidem conhecer dos recursos e, nos termos do voto do Relator:

1. por maioria, dar provimento ao recurso de REIT SECURITIZADORA DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS S.A. (ATUALMENTE DENOMINADA REIT SECURITIZADORA S.A.), para afastar a pena de multa aplicada pela Autarquia, no valor de R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil reais), por, na qualidade de emissora dos CRI, suposta infração ao disposto no item I, c/c o item II, c da Instrução CVM nº 08/1979. Vencidos os Conselheiros Lígia Ennes Jesi e Valdir Carlos Pereira Filho, que votaram para negar provimento ao recurso.

2. por unanimidade, negar provimento ao recurso de VÓRTX DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA., para manter a pena de multa aplicada pela Autarquia, no valor de de R$ 100.000,00 (cem mil reais), por, na qualidade de agente fiduciário, infração ao disposto no art. 11, incisos V e X, da Instrução CVM nº 583/2016.

3. por unanimidade, negar provimento ao recurso de ALEX KALINSKI BAYER, para manter a pena de multa aplicada pela Autarquia, no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), por, na qualidade de Diretor da Um Invest, infração ao disposto no art. 92, I, da Instrução CVM nº 555/2014.

4. por maioria, dar provimento ao recurso de BRUNO PATRÍCIO BRAGA DO RIO, para afastar a pena de multa aplicada pela Autarquia, no valor de R$ 42.500,00 (quarenta e dois mil e quinhentos reais), por, na qualidade de administrador, suposta infração ao disposto no art. 10 da Instrução CVM nº 476/2009. Vencidos os Conselheiros Lígia Ennes Jesi e Valdir Carlos Pereira Filho, que votaram para negar provimento ao recurso.

5. por unanimidade, negar provimento ao recurso de FÁBIO FEOLA, para manter a pena de multa aplicada pela Autarquia, no valor de R$ 42.500,00 (quarenta e dois mil e quinhentos reais), por, na qualidade de diretor da CM, infração ao disposto no art. 11, I, da Instrução CVM nº 476/2009.

6. por unanimidade negar provimento ao recurso de LEONARDO DE CARVALHO IESPA, para manter a pena de multa aplicada pela Autarquia, no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), por, na qualidade de Diretor da Um Invest, infração ao disposto no art. 92, I, da Instrução CVM nº 555/2014.

7. por maioria, dar provimento ao recurso de MÁRCIA MARIA CARNEIRO, para afastar a pena de multa aplicada pela Autarquia, no valor de R$ 42.500,00 (quarenta e dois mil e quinhentos reais), por, na qualidade de administrador, suposta infração ao disposto no art. 10 da Instrução CVM nº 476/2009. Vencidos os Conselheiros Lígia Ennes Jesi e Valdir Carlos Pereira Filho, que votaram para negar provimento ao recurso.

Iniciado na 492ª Sessão, o julgamento foi suspenso em razão do pedido de vista da Conselheira Lígia Ennes Jesi, após o voto do Conselheiro Luiz Fernando Rolla (Relator). Presentes na 492ª Sessão os Conselheiros Luiz Fernando Rolla, Adriana Teixeira de Toledo, Paula Christine Schlee, Valdir Carlos Pereira Filho, Gryecos Attom Valente Loureiro, Renato da Câmara Pinheiro, Lígia Ennes Jesi (art. 27, II, RICRSFN) e Alexandre Evaristo Pinto. Declararam-se impedidos os Conselheiros Ilene Patricia de Noronha Najjarian e Ary Alves da Costa Neto. Atuou o Procurador da Fazenda Nacional Virgílio Porto Linhares Teixeira.

Prosseguindo no julgamento, na 494ª Sessão, participaram os Conselheiros Luiz Fernando Rolla, Paula Christine Schlee, Valdir Carlos Pereira Filho, Gryecos Attom Valente Loureiro, Renato da Câmara Pinheiro, Lígia Ennes Jesi (art. 27, II, RICRSFN), Alexandre Evaristo Pinto e Adriana Teixeira de Toledo. Declararam-se impedidos os Conselheiros Ilene Patricia de Noronha Najjarian e Ary Alves da Costa Neto. Atuou o Procurador da Fazenda Nacional Virgílio Porto Linhares Teixeira.

Sessão por videoconferência em 4 de junho de 2025.

Documento assinado eletronicamente

ADRIANA TEIXEIRA DE TOLEDO

Presidente do CRSFN

Documento assinado eletronicamente por Adriana Teixeira de Toledo , Presidente(a) , em 07/07/2025, às 12:45, conforme horário oficial de Brasília, com fundamento no § 3º do art. 4º do Decreto nº 10.543, de 13 de novembro de 2020 .

A autenticidade deste documento pode ser conferida no site https://colaboragov.sei.gov.br/sei/controlador_externo.php?acao=documento_conferir&id_orgao_acesso_externo=0 , informando o código verificador 51330211 e o código CRC E771E1DB .

MINISTÉRIO DA FAZENDA

Conselho de recursos do Sistema financeiro nacional

Processo 10372.000170/2024-03

Processo na primeira instância MF-CRSFN-CVM 19957.004810/2019-82

RECURSOS VOLUNTÁRIOS

RECORRENTES:

RECORRIDO:

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

RELATOR :

Luiz Fernando Rolla

Modalidade(s) de Julgamento: ( )Virtual ( )Videoconferência ( )Presencial

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de Processo Administrativo Sancionador ("PAS") instaurado no âmbito da Comi ssão de Valores Mobiliários ("CVM") para apuração de possíveis operações fraudulentas e violações a deveres informacionais na emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários ("CRI") pela Reit Securitizadora de Recebíveis Imobiliários S.A. (" Reit ") e de debêntures pela Maluí Ilha do Sol Empreendimentos Imobiliários SPE S.A. (" Maluí "), bem como na atuação dos agentes envolvidos nas ofertas, incluindo o agente fiduciário ( Vórtx Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda. ), os intermediários líderes ( Socopa Sociedade Corretora Paulista S.A. e CM Capital Markets DTVM Ltda. ) e as gestoras dos fundos que adquiriram tais títulos ( UM Invest Asset Management Ltda. e Fornax Consultoria Empresarial S.A. ).

Na emissão de CRI, a suspeita de operação fraudulenta decorreria da alegada ausência de sentido econômico real na transação-lastro, que ocorreu entre empresas com a mesma controladora, caracterizando uma simulação.

Os CRIs foram lastreados pelos créditos imobiliários decorrentes da promessa de compra e venda de frações ideais de unidades imobiliárias, pela Maluí à RBDU – Brasília Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. (" RBDU "), empresas controladas pela Teixeira e Holzmann Ltda., tendo Marcos Holzmann figurado como responsável por ambas nos contratos de compra e venda e cessão de CCIs.

Como as duas empresas estavam sob o mesmo controle, a operação de compra e venda não representaria uma negociação real de mercado, mas apenas uma forma de estruturar um CRI. Assim, o dinheiro levantado não estaria sendo usado para fomentar o mercado imobiliário, mas sim para capitalizar as próprias empresas envolvidas.

A destinação dos recursos da captação dos CRIs também foi tida como suspeita, uma vez que parte do dinheiro teria sido direcionada a empresas e sócios que possuíam relação entre si. Foram beneficiadas: (i) Ilha do Sol Resort Ltda., que era sócia da Maluí junto com a Teixeira & Holzmann Ltda; (ii) Teixeira & Holzmann Ltda., que recebeu quantia muito superior à inicialmente prevista; e (iii) A TMJ Consultoria Estratégica e Participações Ltda. (atual UM Invest Asset Management Ltda. ), que tinha sócios em comum com a TMJ Capital e Gestão de Recursos (atual Elleven Gestora de Recursos Ltda. ), gestora de quatro fundos que adquiriram os CRIs, e que não comprovou os serviços prestados.

Por último, o suposto caráter fraudulento da operação também se manifesta na alegada insuficiência das garantias prestadas. Isso porque: (i) a maior parte das garantias dependia diretamente do sucesso do próprio empreendimento, representando um grande risco; (ii) algumas garantias estavam duplicadas (como as cessões fiduciárias de direitos creditórios, que eram os próprios lastros dos CRI); (iii) os imóveis oferecidos já estavam comprometidos com outras dívidas; e (iv) o fundo de liquidez era pequeno demais para oferecer uma proteção real.

Como agente fiduciária da oferta, a CVM entendeu que a Vórtx Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda. (" Vórtx ") não cumpriu o seu papel, tendo em vista que aceitou as garantias sem verificar sua real suficiência; não verificou se as garantias estavam devidamente formalizadas; bem como não apontou a falta de sentido econômico da operação.

Como intermediária líder, a CVM entendeu que a Socopa Sociedade Corretora Paulista S.A. (" Socopa ") não cumpriu o seu papel, pois não realizou diligências suficientes sobre a estrutura da operação; não destacou a insuficiência evidente das garantias; bem como não apresentou a lista de investidores prospectados.

Na figura de gestoras dos fundos que adquiriram os CRIs, a FMD (atual Fornax Consultoria Empresarial S.A. ) e a TMJ/ UM Invest atuaram com falhas ao (i) agir contra os interesses dos cotistas ao votar em assembleias contra o vencimento antecipado dos CRIs e ao adiar pagamentos da emissão, em benefício dos emissores; (ii) basear suas decisões em documentos produzidos pelos próprios envolvidos na oferta; e (iii) não identificar os riscos da operação.

No contexto das emissões de CRI, Márcia Maria Carneiro , Diretora da Relação com Investidores da Reit , foi acusada de:

Prática de operação fraudulenta, em infração ao item I c/c item II, letra “c” da ICVM 08/79

Falha na divulgação de informações aos investidores, em infração ao art. 10 da ICVM 476: uma vez que a DRI não forneceu informações “verdadeiras, corretas e suficientes” aos investidores que participaram da oferta dos CRIs.

Socopa e seu Diretor Daniel Doll Lemos foram acusados de:

Prática de operação fraudulenta, em infração ao item I c/c item II, letra “c” da ICVM 08/79

Não manutenção de lista de investidores procurados, em infração ao §2º do Art. 7º-A da ICVM 476 c/c Inciso I do art. 11 da ICVM 476

UM Invest Asset Management Ltda. (" UM Invest ") foi acusada de:

Prática de operação fraudulenta, em infração ao item I c/c item II, letra “c” da ICVM 08/79

Não buscar as melhores condições para os fundos sob sua gestão, em infração ao art. 92, inciso I, da ICVM 555

Gyorgy Pavetits Junior , Diretor de Gestão da Elleven Gestora de Recursos Ltda. , foi acusado de:

Prática de operação fraudulenta, em infração ao item I c/c item II, letra “c” da ICVM 08/79

Violação de deveres fiduciários, em infração ao inciso I, art. 92, da ICVM 555/2014

Reit , na condição de securitizadora da emissão de CRI, e seu Diretor Bruno Patrício Braga do Rio , foram acusados de:

Prática de operação fraudulenta, em infração ao item I c/c item II, letra “c” da ICVM 08/79

Fornecimento de informações inadequadas aos investidores, em infração ao art. 10 da ICVM 47

Guilherme Tedeschi , na figura de administrador da Ilha do Sol Resort Ltda, foi acusado de:

Prática de operação fraudulenta, em infração ao item I c/c item II, letra “c” da ICVM 08/79

Fornecimento de informações inadequadas aos investidores, em infração ao art. 10 da ICVM 47

Na emissão de debêntures da Maluí , a suspeita de operação fraudulenta decorreria da concentração da oferta em um único investidor. O fato de todas as debêntures terem sido adquiridas pelo MZL IMA-B Fundo de Investimento em Renda Fixa sugeriria que não houve uma ampla distribuição dos títulos, o que poderia indicar um direcionamento específico da captação.

Referido Fundo tinha sete cotistas, sendo cinco deles Regimes Próprios de Previdência Social (RPPS). Isso significa que uma parcela significativa do investimento na emissão veio de regimes previdenciários públicos, levantando preocupações da CVM quanto à originação e transparência na captação de recursos públicos.

A Maluí já havia captado recursos de RPPS na emissão do CRI e também no mútuo com a Venture Capital. A interligação entre essas operações poderia indicar uma estratégia articulada de captação de recursos junto a RPPS.

A principal preocupação da CVM estava atrelada ao risco ao patrimônio dos RPPS, que investiram indiretamente na emissão. Se a Maluí não tivesse capacidade de honrar os pagamentos das debêntures, os Regimes Previdenciários poderiam sofrer perdas significativas, comprometendo sua sustentabilidade e o pagamento de benefícios a aposentados e pensionistas.

A escritura de emissão das debêntures estabelecia critérios para a liberação dos recursos captados, com a exigência do registro das garantias antes da liberação do montante integral, salvo exceção de R$8 milhões, que poderiam ser utilizados previamente para cobrir despesas específicas.

No entanto, supostamente houve inconsistências na destinação dos recursos, principalmente na alocação de R$ 1.438.554,53 sob a rubrica "despesas com terceiros", valor que não foi previamente informado pela Vórtx e foi pago sem o devido registro das garantias.

Além disso, identificou-se um pagamento específico de R$ 437.352,43 à Bonauguri Consultoria Empresarial e Participações Ltda. (" Bonauguri "), registrado como despesa de emissão, quando, na realidade, deveria ser classificado como "despesa com terceiros", o que violaria os limites da escritura.

Também há indícios de conflito de interesses entre a Bonauguri e a TMJ/ UM Invest , gestora do MZL IMA-B. Isso porque os sócios da Bonauguri ( Alex Kalinski Bayer e Leonardo de Carvalho Iespa ) também eram sócios da TMJ/ UM Invest . A Bonauguri recebeu R$ 437.352,43 da Maluí em 29/06/18 e, poucos dias depois transferiu R$ 340.000,00 para Alex Bayer e Leonardo Iespa .

Com base nesses elementos, a CVM sugeriu que a operação teria sido estruturada para permitir que recursos dos cotistas do MZL IMA-B fossem direcionados para a Maluí e, posteriormente, para os sócios da TMJ, por meio da Bonauguri .

Quanto à atuação do agente fiduciário, questiona-se se a Vórtx cumpriu suas obrigações conforme a regulamentação, tendo em vista que não questionou a classificação do pagamento à Bonauguri e não impediu a liberação de valores antes do devido registro das garantias.

Na figura de gestora do MZL IMA-B, a TMJ/ UM Invest deveria ter implementado uma política de mensuração e monitoramento de riscos da carteira do fundo, bem como atuado com cuidado e prudência na tomada de decisões de investimento. Todavia, foram identificadas falhas como desconsideração do endividamento da Maluí , premissas excessivamente otimistas sobre as vendas, bem como destinação obscura dos recursos.

A emissão de debêntures aparentemente possuía garantias fragilizadas, considerando que duas das garantias já estavam atreladas à emissão do CRI, e a única garantia que poderia ser considerada disponível (hipoteca sobre frações ideais) não foi plenamente constituída.

As demais garantias estavam atreladas ao sucesso do empreendimento hoteleiro, que, em março de 2019, enfrentava sérios atrasos e desempenho de vendas muito abaixo do esperado. A discrepância entre projeções e realidade comprometia diretamente a viabilidade econômica do empreendimento e, consequentemente, a solidez das garantias oferecidas.

Como intermediário líder a CM Capital Markets DTVM Ltda. (" CM ") teria a responsabilidade de avaliar a adequação da oferta e prestar informações adequadas aos investidores. No entanto, a CVM concluiu que a maioria dos documentos apresentados não era suficiente para atestar diligência independente da CM , que deveria ter conduzido diligências adicionais, e que havia inconsistências na busca por investidores para a oferta.

Por último, a liquidação das debêntures também levantou suspeitas pela CVM. Os recursos para a liquidação vieram de um mútuo concedido pela Venture Capital, cuja única posse era R$ 50,00 em caixa, segundo suas demonstrações financeiras.

Isso indica que a Venture Capital, que já foi acusada de fraude no PAS nº 19957.008816/2018-48, não tinha capital próprio para conceder o mútuo que permitiu a liquidação das debêntures da Maluí .

No contexto das emissões de debêntures, Leonardo Iespa e Alex Bayer foram acusados de:

Prática de operação fraudulenta, em infração ao item I c/c item II, letra “c” da ICVM 08/79

Descumprimento do dever fiduciário de agir no melhor interesse dos fundos, em violação ao inciso I do art. 92 da ICVM 555/2014

Fornax, e seu Diretor Fábio Antônio Garcez Barbosa , foram acusados de:

Prática de operação fraudulenta, em infração ao item I c/c item II, letra “c” da ICVM 08/79

Violação de deveres fiduciários, nos termos do inciso I, art. 92, da ICVM 555/2014

CM , e seu Diretor Fábio Feola , foram acusados de:

Prática de operação fraudulenta, em infração ao item I c/c item II, letra “c” da ICVM 08/79

Falta de diligência, em infração ao art. 11 da ICVM 476

Não manutenção de lista de investidores procurados, em infração ao §2º do Art. 7º-A da ICVM 476 c/c Inciso I do art. 11 da ICVM 476

Como agente fiduciária de ambas as ofertas, Vórtx foi acusada de:

Prática de operação fraudulenta, em infração ao item I c/c item II, letra “c” da ICVM 08/79

Falha na verificação da regularidade da constituição e veracidade das informações sobre as garantias da oferta, em infração ao art. 11, incisos V e X, da ICVM 583

Pagamento indevido de despesas com terceiros, também em infração ao art. 11, incisos V e X, da ICVM 583

Como credora dos CRIs e emissora das debêntures, Maluí foi acusada de:

Prática de operação fraudulenta, em infração ao item I c/c item II, letra “c” da ICVM 08/79

Não oferecimento de informações verdadeiras, consistentes e suficientes aos investidores, em infração ao art. 10 da ICVM 476

RBDU , e seu Diretor Marcos Fabian Holzmann , foram acusados de:

Prática de operação fraudulenta, em infração ao item I c/c item II, letra “c” da ICVM 08/79

Falha na divulgação de informações aos investidores, em infração ao art. 10 da ICVM 476

Seguindo o trâmite processual, em decisão proferida em 03 de setembro de 2024, o Colegiado da CVM, acompanhando o voto do Diretor Relator João Accioly e manifestação de voto da Diretora Maria Copola, decidiu:

Por maioria, pela condenação da Reit à multa de R$ 85.000,00, de Bruno Rio e de Márcia Maria Carneiro à multa de R$ 42.500,00, por infração ao art. 10 da ICVM 476;

Por unanimidade, pela condenação da Vórtx à multa de R$ 100.000,00, por infração ao art. 11, V e X, da ICVM 583;

Por unanimidade, pela condenação da Socopa e de Daniel Doll Lemos à multa de R$ 85.000,00 e R$ 42.500,00, respectivamente, por infração ao art. 11, I, da ICVM 476;

Por unanimidade, pela condenação da CM e de Fábio Feola à multa de R$ 85.000,00 e R$ 42.500,00, respectivamente, por infração ao art. 11, I, da ICVM 476; e

Por unanimidade, pela condenação de UM Invest , Alex Kalinski Bayer e Leonardo de Carvalho Iespa à multa de R$ 200.000,00 (para a gestora) e R$ 100.000,00 (para cada diretor), por infração ao art. 92, I, da ICVM 555.

As principais conclusões da Autarquia foram:

” Se, de um lado, é verdade que o relatório de rating indicava que a Teixeira & Holzmann controlava a Maluí, de outro, não era possível extrair a sua posição de controle na RBDU apenas com base na representação desta sociedade no contrato de cessão ou no contrato de compra e venda pelo mesmo representante – isto é, Marcos Holzmann ”; “ A imposição de deveres informacionais é uma das principais medidas de política regulatória adotadas por esta autarquia [...]. Nesse sentido, a inclusão de um dispositivo específico para tratar deste assunto nos regramentos que lidam diretamente com os certificados de recebíveis ou com as companhias securitizadoras, embora possível, simplesmente não se faz necessária, uma vez que se trata de aspecto que já é abordado na regulamentação aplicável às ofertas públicas ”;

“[...] A Vórtx não poderia ter confiado cegamente nos documentos apresentados pela emissora, sem qualquer verificação ou diligência adicional conforme ela mesma assumiu [...]. Assim, entendo que a Vórtx descumpriu com os incisos V e X do art. 11 da ICVM 583 ”;

“ Para verificar a veracidade de um documento ou proposição, é preciso contrastá-lo com a realidade ao qual se referem ou com outros documentos que tratem sobre esta mesma realidade. Não é suficiente verificar a informação prestada por alguém apenas analisando a informação prestada pela mesma pessoa – em alguns casos é possível identificar inconsistências entre diferentes documentos ou trechos de um mesmo documento, mas não a procedência de cada informação individualmente. Assim, entendo caracterizada a infração ao art. 11, I, da ICVM 476 ”, por Socopa e Daniel Lemos ;

“ [...] A CM Capital se restringiu a analisar documentos intrínsecos à oferta e produzidos pelo próprio ofertante para verificar a veracidade e suficiência das informações prestadas pelo próprio ofertante. Por este motivo considero caracterizada a infração ao art. 11, I, da ICVM 476 ”; e

“ Ao não justificar os pagamentos recebidos por meio da TMJ Consultoria, a TMJ não cumpriu com o padrão de transparência esperado por um gestor de recursos de terceiros, o que é suficiente para caracterizar a infração ao art. 92, I, da ICVM 555, que deve ser imputada à própria gestora e aos administradores, Alex Bayer e Leonardo Iespa ”.

As demais acusações formuladas e imputadas foram absolvidas pelo Colegiado, de forma que já transitaram em julgado.

Inconformados, os acusados interpuseram recurso perante o CRSFN.

O processo foi incluído em pauta para julgamento na 492ª Sessão de julgamento do CRSFN.

É o relatório.

LUIZ FERNANDO ROLLA – Conselheiro Relator.

Documento assinado eletronicamente por Luiz Fernando Rolla , Conselheiro(a) , em 13/03/2025, às 15:50, conforme horário oficial de Brasília, com fundamento no § 3º do art. 4º do Decreto nº 10.543, de 13 de novembro de 2020 .

A autenticidade deste documento pode ser conferida no site https://colaboragov.sei.gov.br/sei/controlador_externo.php?acao=documento_conferir&id_orgao_acesso_externo=0 , informando o código verificador 49236500 e o código CRC 9A4CC501 .

MINISTÉRIO DA FAZENDA

Conselho de recursos do Sistema financeiro nacional

Processo n° 10372.000170/2024-03

RECURSO ADMINISTRATIVO

RECORRENTES:

REIT SECURITIZADORA DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS S.A.

MÁRCIA MARIA CARNEIRO

BRUNO PATRÍCIO BRAGA DO RIO

VÓRTX DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA.

FABIO FEOLA

ALEX KALINSKI BAYER

LEONARDO DE CARVALHO IESPA

RECORRIDO:

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

RELATOR :

LUIZ FERNANDO ROLLA

EMENTA: RECURSO ADMINISTRATIVO. MERCADO DE CAPITAIS. OFERTA PÚBLICA DE CRI E DEBÊNTURES. SECURITIZADORAS. AGENTE FIDUCIÁRIO. FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO. FALHA NO DEVER DE DILIGÊNCIA. CONFLITO DE INTERESSES. NON BIS IN IDEM. PROVAS OBTIDAS PELA CVM. PRELIMINARES REJEITADAS. PARCIAL PROVIMENTO. Rejeição das preliminares de nulidade por suposta obtenção ilícita de provas, ausência de organização dos autos, bis in idem e alteração indevida do objeto da acusação. Ausência de provas quanto à omissão de informação relevante sobre conflito de interesses nas ofertas. Conduta do agente fiduciário configurou grave omissão quanto à verificação das garantias das ofertas, em descumprimento ao art. 11 da ICVM 583, mantendo-se a penalidade aplicada. Recursos conhecidos. Parcial provimento para absolver os recorrentes Reit Securitizadora, Márcia Carneiro e Bruno Rio.

VOTO DO RELATOR

1. Objeto

Trata-se de recursos interpostos contra decisão proferida pelo Colegiado da Comissão de Valores Mobiliários, que condenou os Recorrentes às penalidades de multa, por falha na divulgação de informações aos investidores, bem como violação de deveres fiduciários e dos intermediários líderes, em emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários ("CRI") e de debêntures.

2. Admissibilidade

A decisão proferida pelo Colegiado foi publicada no Diário Eletrônico da CVM no dia 23.09.2024. O prazo de 30 (trinta) dias corridos previsto no art. 70 da Resolução CVM nº 45/2021 iniciou na data de cumprimento da intimação por cada Recorrente.

Em juízo de admissibilidade, verifico que todos os recursos foram interpostos dentro do prazo legal. Ademais, os recursos são cabíveis e atendem aos demais pressupostos processuais de admissibilidade, porquanto interpostos por partes legítimas, devidamente representadas, que possuem inequívoco interesse na reforma da decisão.

Além disso, os recorrentes deduzem de que forma a decisão recorrida divorcia-se de sua pretensão e formulam o pedido de revisão de forma objetiva, possibilitando ao órgão julgador o conhecimento da matéria impugnada.

Logo, merecem ser conhecidos.

3. Preliminares

3.1. Antes de adentrar ao mérito, examino as questões preliminares suscitadas pelos Recorrentes Leonardo Iespa e Alex Bayer.

3.1.1. Provas obtidas por meios ilegais

Um dos argumentos trazidos no recurso de Leonardo e Alex diz respeito à suposta obtenção de provas por meio ilícito, uma vez que houve a obtenção de extratos bancários pela CVM sem autorização judicial.

Não assistem razão estes Recorrentes , posto que a LC nº 105, art. 2º, §3º, é expressa ao dispor que o sigilo não pode ser oposto à CVM quando no exercício de suas atividades de fiscalização.

3.1.2. Falta de organização dos autos

Estes Recorrentes também sustentam a violação ao art. 22, §4º, da Lei 9.784, diante da ausência de organização suficiente dos documentos para permitir adequada consulta ao processo.

Neste ponto também não assistem razão os Recorrentes , uma vez que o processo digital contém todos os documentos referidos na acusação da CVM. Ainda que de maneira não exemplar, os documentos estão suficientemente organizados a ponto de permitir ampla acessibilidade.

3.1.3. Violação do princípio do non bis in idem

Por fim, estes Recorrentes afirmam que estariam sendo punidos duplamente pelos fatos que são imputados no PAS CVM nº 19957.008816/2018-48, o que carece de respaldo. Embora referido PAS envolva, em parte, operações e agentes coincidentes, os presentes autos tratam de condutas distintas, analisadas sob enfoques específicos.

Naquele caso, analisou-se os valores recebidos por Leonardo Iespa e Alex Bayer através da Bonauguri Consultoria (empresa em que são sócios), no contexto da emissão de debêntures da Venture Capital.

Já o presente processo, embora também envolva o beneficiamento dos sócios através de pagamentos realizados à Bonauguri, trata-se do contexto da emissão dos CRI da Reit Securitizadora e das debêntures da Maluí, com base em elementos fáticos e jurídicos próprios.

Embora haja uma estrutura semelhante, os pagamentos questionados nos dois PAS não coincidem, nem mesmo as ofertas consubstanciadas.

Inexiste, portanto, violação ao princípio do non bis in idem.

3.2. Prosseguindo, passo a analisar a questão preliminar suscitada por Vórtx .

3.2.1. Mudança do objeto da acusação

Em seu recurso, Vórtx sustenta que, inicialmente, teria sido acusada por não realizar inspeções físicas ou avaliações das garantias como investimento, mas condenada por falhas de diligência documental, o que configuraria alteração indevida do objeto da acusação.

No entanto, tal alegação não se sustenta.

O dever de diligência do agente fiduciário, nos termos do art. 11 da ICVM 583, compreende a verificação das garantias e das informações relacionadas à emissão, sendo este o núcleo comum tanto da acusação quanto da condenação. A conduta imputada e apurada ao longo do processo sempre esteve centrada na ausência de diligência mínima quanto à autenticidade e à completude dos documentos recebidos..

Não há, portanto, qualquer modificação do fato imputado. A menção a diferentes aspectos da diligência – seja sob o viés documental, seja sob o viés físico – não caracteriza inovação acusatória, mas apenas reflete a complexidade do dever violado. O contraditório e a ampla defesa foram respeitados, e a imputação se manteve dentro dos contornos previamente delimitados pela acusação.

Portanto, rejeito a preliminar de nulidade.

4. Mérito

Primeiramente, importante relembrar que as condenações por prática de operação fraudulenta (item I c/c item II, letra “c” da ICVM 08/79) foram absolvidas pela CVM, uma vez que não foram encontrados elementos suficientes que comprovassem a intenção deliberada de enganar o mercado e/ou os investidores.

Logo, o mérito recursal se restringe às acusações de falha nos deveres de informação, de diligência e de lealdade.

4.1. Falha Informacional das Securitizadoras dos CRIs

Quanto à suposta falha informacional, conforme instruído pela ICVM 476, em seu art. 10, toda e qualquer informação divulgada no mercado de valores mobiliários deve ser verdadeira, consistente, correta e suficiente, visando a permitir a tomada de decisão fundamentada, bem como não induzir em erro os investidores.

Na oferta dos CRI da Reit, grande parcela dos recursos financeiros captados foram destinados a participantes que apresentavam conflitos de interesses na operação. Neste sentido, a Reit , bem como seus diretores Márcia Carneiro e Bruno Rio foram condenados à pena de multa, por infringirem referido dispositivo, uma vez que o conflito de interesses envolvendo partes relacionadas não teria sido corretamente divulgado.

O Colegiado da CVM, conduzido pelo voto divergente da Diretora Marina Coppola, entendeu que não ficou comprovado nos autos que o relatório de auditoria (anexo da opinião legal), que continha a informação sobre a relação societária entre a Maluí e a RBDU, foi efetivamente disponibilizado às gestoras dos fundos que adquiriram os CRIs.

A opinião da Diretora foi baseado no fato de que, “ ao responderem a pedidos da SRE solicitando o envio dos documentos e registros que teriam suportado a decisão de investimento nos CRI, Fornax, Elleven e Leonardo Iespa apresentaram arquivos da mesma opinião legal, mas sem referido anexo” , o que seria um indicativo de que não tiveram acesso ao documento.

Além disso, restou entendido pela autarquia que não seria necessário a inclusão de um dispositivo específico que obrigasse as companhias securitizadoras a divulgarem situações de conflito de interesses oriundas de negócios entre partes relacionadas, pois a questão já é abordada na regulamentação aplicável às ofertas públicas, que não fazem distinção entre os diversos agentes que podem ocupar a posição de ofertante.

Em sede de recurso, Márcia Maria Carneiro alega: (i) a ausência de fraude na emissão de CRIs; (ii) que a relação entre as partes relacionadas (Maluí e RBDU) fora devidamente divulgada; (iii) a ausência de prejuízo concreto aos investidores; e (iv) as garantias oferecidas eram adequadas e compatíveis com a operação. Com base nesses argumentos, requereu a sua absolvição ou, alternativamente, a comutação de multa para advertência.

Reit e Bruno Rio alegam que: (i) há prova de que a informação a respeito do relacionamento das partes constava claramente detalhado no relatório que compunha a Opinião Legal e foi fornecida aos investidores; (ii) os investidores que adquiram os CRI receberam ao menos a cópia da Opinião Legal que fazia menção ao relatório de auditoria legal realizada; (iii) cada página da opinião legal e do relatório de auditoria são assinadas fisicamente pelos advogados contratados; (iv) a TMJ já atuava como credora em fases anteriores do financiamento do empreendimento; (v) investidores qualificados possuem a qualificação técnica e financeira necessária para compreender e avaliar os riscos envolvidos em cada operação; (vi) não há orientação sobre o nível de divulgação de conflito de interesse ou contratos entre partes relacionadas; e (vii) não há individualização da conduta de Bruno.

Passo ao exame.

Como bem examinado pelo Diretor Relator João Accioly, os documentos das ofertas dos CRIs relacionaram expressamente o relatório de auditoria e a opinião legal, que explicitam que a RBDU e a Maluí tinham controle comum, tornando a estrutura da operação facilmente verificável.

Além da expressa menção ao conflito de interesses, insta salientar que tratava-se de oferta com esforços restritos direcionada a apenas dois investidores gestores de fundos de investimentos, que possuem extensa experiência e profissionalismo com esse tipo de operação.

No mercado de valores mobiliários, há vários tipos de investidores com capacidades distintas de análise das informações disponíveis. Os investidores profissionais são aqueles que possuem condições de adquirir, de analisar e de verificar informações mais complexas, e o farão de modo mais rápido e preciso. Logo, é bastante inverossímil a conclusão de que, diante de todos os documentos disponíveis, os investidores desconheciam a relação societária entre as partes.

Não se trata de diminuir a importância do dever da informação no mercado de capitais, sobretudo no processo de formação de preços e de diminuição da assimetria informacional, mas sim de compreender as particularidades da oferta dos CRIs e de seu público alvo reduzido e específico.

Aliás, ainda que os investidores não tivessem tido acesso ao relatório de auditoria, não há provas nos autos neste sentido. Desta maneira, a dúvida quanto ao recebimento ou não das informações pelos investidores não pode ser utilizada como a única base para a condenação dos Recorrentes.

Apesar da regra do in dubio pro reu não possuir o mesmo alcance do direito penal no direito administrativo sancionador, ela é aplicável em relação a fatos típicos cuja prova incube ao Acusador. Assim sendo, como não há provas de que os investidores não receberam a informação, a condenação não poderia se sustentar na incerteza.

Isto posto, voto pela absolvição de Reit , Márcia Carneiro e Bruno Rio da condenação por infração art. 10 da ICVM 476.

4.2. Falha no dever de diligência do agente fiduciário das ofertas

A Vórtx figurou como agente fiduciário na emissão dos CRIs e na emissão das debêntures. O agente fiduciário é responsável por fiscalizar o emissor e por adotar todas as medidas cabíveis para a proteção dos direitos dos investidores, empregando o cuidado e a diligência do homem ativo e probo na administração de seus próprios bens.

Dos agentes fiduciários da oferta, nos termos da ICVM 583, art. 11, é exigido os seguintes deveres:

V - verificar, no momento de aceitar a função, a veracidade das informações relativas às garantias e a consistência das demais informações contidas na escritura de emissão, no termo de securitização de direitos creditórios ou no instrumento equivalente, diligenciando no sentido de que sejam sanadas as omissões, falhas ou defeitos de que tenha conhecimento;

X – verificar a regularidade da constituição das garantias reais, flutuantes e fidejussórias, bem como o valor dos bens dados em garantia, observando a manutenção de sua suficiência e exequibilidade nos termos das disposições estabelecidas na escritura de emissão, no termo de securitização de direitos creditórios ou no instrumento equivalente;

O Colegiado da CVM concluiu que a Vórtx , na qualidade de agente fiduciário:

declarou em relatório que não realizou qualquer verificação ou diligência independente sobre a autenticidade das informações recebidas da emissora, o que viola os deveres impostos pela ICVM 583;

deixou de verificar adequadamente as garantias atreladas à emissão dos CRIs e debêntures. Em especial, aceitou garantias que dependiam do sucesso do empreendimento sem checar sua exequibilidade ou regularidade; e

confiou cegamente nos documentos apresentados pelas emissoras, sem qualquer verificação ou diligência adicional.

Em razão disso, foi condenada à penalidade de multa de R$ 100.000,00, por infração aos incisos V e X do art. 11 da ICVM 583.

Em seu recurso, no mérito, Vórtx alegou que: (i) o trecho contido no Relatório Anual de 2017 era um aviso genérico; (ii) analisou os documentos fornecidos pelo ofertante e solicitou ajustes formais; (iii) tinha direito de confiar nas informações prestadas; (iv) não deve avaliar a qualidade das garantias; e que (v) a ICVM 583 não poderia ser aplicada.

Passo a análise.

Conforme se verifica do Relatório de Inspeção nº 3/2018-CVM/SFI/GFE-1 (Doc. 0654561), de fato, o agente fiduciário não realizou nenhuma investigação independente para verificação da autenticidade ou completude das informações por ele recebidas nos termos do termo de securitização.

Ainda, no Relatório Anual da Vórtx sobre o empreendimento há um disclaimer de que as análises foram realizadas apenas com base em documentos prestados pela emissora, sem diligências adicionais ou investigação independente.

Apesar da afirmação da Recorrente de que participou de reuniões, revisou documentos e solicitou ajustes nos documentos, estas condutas não substituem a necessidade da verificação ativa e técnica da consistência das garantias.

Ao se eximir de realizar as devidas diligências relacionadas às garantias, a Vórtx não incluiu qualquer alerta referente às fragilidades das garantias, que dificilmente seriam suficientes para restituir o capital aplicado pelos investidores, pois não representavam uma segurança adicional frente a potenciais resultados financeiros negativos.

Garantias que dependem do sucesso de um empreendimento devem levantar um alerta mínimo. Aceitá-las sem nenhuma verificação crítica fere o dever de proteger os interesses dos investidores.

Conforme se observa há inúmeros problemas quanto às garantias dos CRIs:

Cessão fiduciária de direitos creditórios contra os promissários compradores de rações ideais do empreendimento: caso os compradores desistirem, atrasarem ou não honrarem os pagamentos, os investidores não receberão o dinheiro esperado;

Cessão fiduciária dos dividendos do empreendimento: se o empreendimento não gerar lucro essa garantia não terá valor;

Cessão fiduciária de direitos creditórios, provenientes de quaisquer vendas futuras das frações ideais do empreendimento: isso equivale aos próprios créditos que deram origem ao CRI, ou seja, não adiciona segurança extra;

Alienação fiduciária de dois imóveis localizados no Município de 1º de Maio: os imóveis dados como garantia já estavam comprometidos com outras dívidas. Isso significa que, se o emissor não pagar, esses imóveis podem não estar disponíveis para cobrir os prejuízos dos investidores; e

Cessão fiduciária de fundo de liquidez no valor de R$ 400.000,00: o montante captado foi muito superior, de forma que esse fundo é pequeno em relação ao total captado, não sendo suficiente para cobrir perdas significativas.

Em relação à oferta de debêntures, a escritura de emissão previa a constituição de três garantias: (i) alienação fiduciária de 22 unidades do empreendimento imobiliário; (ii) cessão fiduciária dos direitos creditórios do empreendimento; e (iii) hipoteca de frações ideais das unidades imobiliárias.

Conforme se observa, as duas primeiras garantias já haviam sido concedidas anteriormente na emissão do CRI da Reit, o que comprometia a sua efetividade. Ou seja, os mesmos ativos foram utilizados para respaldar duas captações distintas, o que reduzia drasticamente a possibilidade de execução dessas garantias pelos investidores das debêntures. Ademais, a hipoteca sobre frações ideais das unidades imobiliárias não foi integralmente constituída, o que fragilizava ainda mais a proteção aos debenturista.

Ou seja, a Vórtx não verificou a veracidade das informações relativas às garantias, a regularidade da constituição das garantias ou nem o valor dos bens dados em garantia.

Assim, resta evidente que a Vórtx não poderia confiar integralmente nos documentos fornecidos, independentemente de existir ou não alertas de red flags. A função do agente fiduciário é justamente atuar como contraponto independente da emissora, fiscalizando todas as atividades e mitigando assimetrias informacionais. Assim, não se pode presumir boa-fé irrestrita do emissor.

Por último, não há que se falar em inaplicabilidade da ICVM 583 às infrações ora cometidas. Isso porque a multa foi aplicada com base na atuação da Vórtx durante sua função como agente fiduciário, incluindo períodos posteriores à emissão, como os de acompanhamento e elaboração de relatórios. A exemplo disso, o relatório anual de 2017, usado como base da condenação, é de um período já sob vigência da ICVM 583. Logo, a norma aplicada é correta.

Ante ao exposto, voto pelo desprovimento do recurso da Vórtx , ante a infração dos incisos V e X, do art. 11, da ICVM 583.

4.3. Falha no dever de diligência do intermediário líder das debêntures

A CM Capital, cujo diretor à época dos fatos era Fabio Feola , atuou como intermediário líder da oferta de debêntures da Maluí. O intermediário líder da oferta é co-responsável juntamente com o ofertante, pois a ele cabe a reanálise das informações que estão sendo fornecidas ao público, a fim de verificar se são fidedignas e suficientes para uma tomada de decisão por parte de eventuais investidores.

Nos termos da ICVM 476, art. 11, é exigido dos intermediários líder da oferta o seguinte dever:

I – tomar todas as cautelas e agir com elevados padrões de diligência, respondendo pela falta de diligência ou omissão, para assegurar que as informações prestadas pelo ofertante sejam verdadeiras, consistentes, corretas e suficientes, permitindo aos investidores uma tomada de decisão fundamentada a respeito da oferta ;

A CVM entendeu pela violação deste dispositivo por CM Capital e Fabio Feola , posto que o intermediária líder:

se baseou exclusivamente em documentos fornecidos pela emissora sem realizar verificações independentes; e

não realizou due diligence, nem investigação de garantias, estrutura societária ou viabilidade do empreendimento.

Apenas Fabio Feola interpôs recurso contra a decisão do Colegiado, por meio do qual alegou: (i) a inexistência de falha informacional na oferta das debêntures; (ii) que é conferido o direito de confiar nas informações prestadas por especialistas quando inexistem red flags acerca da inveracidade ou incompletude das informações; (iii) que o único participante da oferta das debêntures recebeu rigorosamente tudo aquilo que tinha direito; (iv) que a responsabilidade do diretor da intermediária líder é subjetiva; e (v) que não houve individualização da conduta.

Passo ao exame.

Conforme se observa, a única medida de diligência adicional efetivamente adotada pela CM Capital, sob a supervisão de Fabio Feola , foi a obtenção de um relatório reputacional. Trata-se de documento limitado, baseado em consultas automatizadas a bases públicas e listas restritivas, sem aprofundamento investigativo. Esse tipo de relatório, por si só, é manifestamente insuficiente para caracterizar a adoção de elevados padrões de diligência, conforme exige o art. 11, inciso I, da ICVM 476.

Além disso, a análise dos documentos e dados apresentados revelou fragilidades evidentes nas informações essenciais da oferta. Destaca-se, por exemplo, que as projeções de vendas de cotas do empreendimento, que embasaram a estrutura da emissão, estavam claramente superestimadas, sem qualquer respaldo na realidade histórica de comercialização, conforme demonstrado pelo próprio histórico de vendas disponibilizado na oferta.

Outro ponto crítico foi a inconsistência no cronograma da obra. Inicialmente prevista para ser concluída em julho de 2019, a construção apresentava, já em março de 2019, apenas 77,12% de execução, com nova previsão de término postergada para novembro de 2020 e necessidade de captação adicional de mais de R$ 15 milhões para finalização. Esses elementos, por si sós, configuravam sinais de alerta (“red flags”) relevantes, que deveriam ter motivado diligência reforçada por parte do intermediário líder da oferta.

Nesse contexto, evidencia-se que a CM Capital e Fabio Feola não adotaram procedimentos mínimos que seriam esperados para validar as informações essenciais da oferta, tais como: a realização de due diligence independente, a obtenção de opiniões legais isentas, a execução de auditoria técnica sobre o empreendimento, e a formalização de cartas de conforto ou outros instrumentos aptos a mitigar riscos relevantes para os investidores.

As falhas informacionais são evidentes: projeções de vendas irreais e atraso de mais de um ano no cronograma de obras. Essas inconsistências comprometiam a completude e a fidedignidade das informações apresentadas aos investidores e deveriam ter sido objeto de diligência reforçada pelo intermediário.

Logo, neste cenário de projeções irreais e atrasos significativos, não há qualquer respaldo na afirmação do Recorrente de que havia um cenário sem “red flags”, que possibilitava que o intermediário líder confiasse absolutamente nas informações prestadas pelo ofertante.

É importante destacar que o art. 11, inciso I, da ICVM 476 impõe ao intermediário líder o dever de tomar todas as cautelas e agir com elevados padrões de diligência para assegurar a veracidade e suficiência das informações da oferta. Tal dever vai muito além da mera recepção de documentos formais, exigindo análise crítica e independente, especialmente em operações que envolvam risco relevante e dados prospectivos agressivos, como no caso dos autos.

A alegação de que o investidor era profissional e único, e que a oferta foi “intrinsecamente privada”, não tem o condão de afastar o dever de diligência qualificada. A regulamentação aplicável não flexibiliza as obrigações do intermediário com base no número de investidores ou na sua suposta sofisticação, pois todos os investidores, mesmo profissionais, devem contar com informações fidedignas para formar seu juízo de investimento.

Ademais, o argumento de que a diligência teria sido suficiente por envolver a análise de documentos fornecidos por terceiros especializados (como pareceres jurídicos ou notas de rating) não exime o intermediário do dever de verificar ativamente a consistência desses documentos com os fatos e a realidade da operação, sobretudo diante de elementos que, como no presente caso, apontavam para inconsistências significativas.

Por fim, a conduta de Fábio Feola foi devidamente individualizada, uma vez que, na qualidade de Diretor da CM Capital, era o responsável direto pela supervisão e implementação dos procedimentos de diligência relacionados à oferta. Sua responsabilidade não decorre exclusivamente da posição formal que ocupava, mas sim da sua atuação (ou omissão) no exercício de função relevante para o cumprimento das obrigações regulatórias da instituição.

Dessa forma, restando comprovada a violação ao dever de diligência previsto no art. 11, inciso I, da ICVM 476, voto pelo desprovimento do recurso de Fabio Feola , mantendo-se a penalidade de multa aplicada no âmbito da decisão recorrida.

4.4. Falha no dever de lealdade dos gestores dos fundos

As ofertas de CRIs e debêntures foram adquiridas por fundos de investimentos geridos pela TMJ Capital (atual Um Invest), cujos ex-diretores são Alex Kalinski Bayer e Leonardo de Carvalho Iespa , e pela FMD (atual Fornax).

A TMJ Capital e a FMD não apresentaram recurso. Assim, passarei a analisar o dever de lealdade apenas em relação a Alex e Leonardo .

O art. 92, inciso I, da Instrução CVM nº 555/2014 impõe aos administradores de carteira de valores mobiliários o dever de “atuar com boa-fé, diligência e lealdade em relação aos investidores". Isto é, os administradores devem sempre agir no melhor interesse dos investidores, adotando comportamentos compatíveis com os mais altos padrões éticos e profissionais.

Por violação a este dispositivo, a CVM condenou Alex e Leonardo à penalidade de multa de R$ 100.000,00, por entender que houve transgressão ao dever de lealdade, em razão do pagamento de valores à empresa Bonauguri, em que Alex e Leonardo eram sócios, sem a respectiva divulgação aos investidores.

No mérito recursal, estes Recorrentes alegaram que (i) a Bonauguri intermediou a aproximação da Maluí com a Venture Capital para a obtenção da bandeira Hard Rock Hotel; (ii) a sua atuação ajudou a salvar o empreendimento hoteleiro, em benefício dos cotistas do fundo; e que (iii) o valor da multa é substancialmente elevado considerando que não houve prejuízo a terceiros.

No entanto, a análise dos autos evidencia que, de fato, houve violação ao padrão de diligência esperado de um gestor de recursos de terceiros, conforme se passa a detalhar.

Apesar da tentativa tardia de justificar a atuação da Bonauguri, verifica-se que as transferências financeiras recebidas por meio da TMJ Consultoria, com recursos da operação estruturada, não foram formalizadas mediante contratos ou comunicações aos cotistas. Tal prática compromete a lisura e a rastreabilidade dos fluxos financeiros, violando o dever de transparência exigido dos administradores de recursos.

Ou seja, a contraprestação pela suposta intermediação para a obtenção da bandeira Hard Rock foi realizada sem contrato formal ou autorização dos cotistas, caracterizando atuação em benefício próprio em detrimento dos interesses dos investidores.

Esta prática torna-se ainda mais grave considerando que se tratavam de partes relacionadas, uma vez que a Bonauguri Investimentos era controlada pelos mesmos sócios da TMJ Gestão ( Alex e Leonardo ), que tomaram as decisões de investimento em favor dos fundos administrados. Não fosse isso suficiente, foi divulgada situação justamente em sentido contrário, pois o relatório de análise da oferta produzido pela gestora expressamente afirmava que nem a TMJ, nem pessoas a ela ligadas, possuíam conflitos de interesse em relação à operação.

Ainda que os Recorrentes sustentem que a atuação da Bonauguri e da TMJ Consultoria contribuiu positivamente para o sucesso do projeto, o fato é que os pagamentos foram realizados sem transparência, contrariando o dever de diligência e lealdade imposto aos administradores de recursos de terceiros, nos termos do art. 92, I, da ICVM 555. Ou seja, tal fator não elide a irregularidade praticada, pois o cumprimento das normas regulatórias é exigido independentemente de eventual êxito econômico do projeto. A responsabilidade administrativa decorre da conduta verificada, e não do resultado final do investimento.

Em razão disso, entendo como configurada a violação ao art. 92, I, da ICVM 555.

Em relação à dosimetria, embora os Recorrentes busquem, subsidiariamente, a redução da multa aplicada, há de se considerar as agravantes da pena.

Em primeiro lugar, destaca-se que os fundos investidos eram compostos majoritariamente por recursos de Regimes Próprios de Previdência Social (RPPS), o que exigia dos administradores diligência redobrada na seleção dos ativos, em razão da natureza pública e da função social dos recursos geridos.

Outro fator agravante é o histórico de envolvimento da TMJ Gestão, e de seus ex-diretores, em outras investigações envolvendo fundos de previdência e pagamentos injustificados em conflito de interesse, conforme apurado nos Processos Administrativos Sancionadores 19957.008816/2018-48, 19957.008143/2018-26 e 19957.010958/2018-75, o que demonstra que a prática ora analisada é recorrente.

Logo, a multa aplicada é razoável e proporcional às infrações cometidas, devendo ser mantida.

5. Conclusão

Diante de todo o exposto, voto pelo:

provimento dos recursos de Reit Securitizadora S.A. , Márcia Carneiro e Bruno Rio , e a consequente absolvição das acusações de infração ao disposto no art. 10 da ICVM 476;

pelo desprovimento do recurso da Vórtx , com a consequente manutenção da penalidade de multa, ante a infração dos incisos V e X, do art. 11, da ICVM 583;

pelo desprovimento do recurso de Fabio Feola , mantendo-se a penalidade de multa aplicada, pela infração ao art. 11, I, da ICVM 476; e

pelo desprovimento do recurso de Alex Kalinski Bayer e Leonardo de Carvalho Iespa , mantendo-se a penalidade de multa aplicada, pela violação ao art. 92, I, da ICVM 555.

É o voto.

Luiz Fernando Rolla

Conselheiro Relator

Documento assinado eletronicamente por Luiz Fernando Rolla , Conselheiro(a) , em 24/06/2025, às 10:27, conforme horário oficial de Brasília, com fundamento no § 3º do art. 4º do Decreto nº 10.543, de 13 de novembro de 2020 .

A autenticidade deste documento pode ser conferida no site https://colaboragov.sei.gov.br/sei/controlador_externo.php?acao=documento_conferir&id_orgao_acesso_externo=0 , informando o código verificador 50599501 e o código CRC 30D97508 .

MINISTÉRIO DA FAZENDA

Conselho de recursos do Sistema financeiro nacional

Processo 10372.000170/2024-03

Processo na primeira instância MF-CRSFN-CVM 19957.004810/2019-82

Relator :

Luiz Fernando Rolla

VOTO-VISTA

Registro meus cumprimentos ao ilustre Relator pelo voto apresentado, ressaltando desde logo a profundidade da análise jurídica e a apurada consideração dos fatos constantes nos autos. Todavia, com o devido respeito, divirjo da conclusão no sentido de dar provimento aos recursos interpostos por Reit Securitizadora S.A. e seus diretores Márcia Carneiro e Bruno Rio, com a consequente absolvição quanto à suposta infração ao artigo 10 da Instrução CVM nº 476/2009.

Inicialmente, ressalto a minha concordância com o entendimento firmado no voto divergente da decisão de primeira instância proferida pela Diretora Marina Copola pela configuração da infração ao art. 10 da Instrução CVM nº 476/2009 por parte da Reit Securitizadora S.A., Márcia Carneiro e Bruno Rio.

Em que pese os argumentos apresentados serem bem estruturados, entendo que a defesa não apresentou provas suficientes para afastar a presunção de falha informacional por parte da ofertante. O dispositivo citado preceitua que o ofertante deverá oferecer informações verdadeiras, consistentes, corretas e suficientes para os investidores.

O caso ora em análise trata da emissão de CRIs por parte da ofertante Reit Securitizadora S.A. com Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI) com lastro no contrato de compra e venda celebrado entre a cedente Maluí Ilha do Sol Empreendimentos Imobiliários SPE S.A. e o devedor RBDU Brasília Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA., ambos diretamente controlados por uma mesma pessoa jurídica - Teixeira & Holzmann LTDA. - conforme figura do quadro societário apresentado no Termo de Acusação:

Por meio desse contrato, a RBDU se comprometeu a adquirir 420 frações ideais de unidades imobiliárias autônomas, que deveriam ser pagas a partir de 27/02/19.

Em primeiro lugar, verifica-se que o lastro do CCI estava baseado em um contrato atípico, celebrado entre sociedades de propósito específico que mantinham vínculos com uma mesma estrutura empresarial, o que acarreta alerta sobre risco quanto à independência das partes e à efetiva substância da operação, e merece consequente atenção por parte dos investidores.

No presente caso, verifica-se uma elevada proximidade do controlador Teixeira e Holzmann Ltda. do empreendimento e da administração das controladas, uma vez que o controlador recebeu diretamente cerca de R$ 20 milhões dos R$ 31,7 milhões captados na operação na oferta dos CRI, para “operacionalizar as despesas relevantes do empreendimento, a partir da saída da ISR: desenvolvimento do projeto, obras, aquisição de maquinário e mobília, folha de pagamento etc. Assim, não haveria motivo para que os valores fossem transferidos à Maluí, que se tratava apenas de uma SPE”.

Conforme bem pontuado pelo Relator do presente PAS, o Diretor João Accioly, “sendo apenas uma SPE (‘Maluí’), não teria a mesma estrutura de funcionários que a Teixeira & Holzmann, sócia responsável pelo desenvolvimento do projeto, o que também é coerente com a atuação de seus sócios pessoas físicas como garantidores fidejussórios da emissão. É prática usual de mercado, realmente, a constituição de sociedades de propósito específico apenas para servirem de veículo para a captação exclusivamente voltada a determinados empreendimentos, sem que seja necessário criar outro centro de custos com estrutura administrativa própria”.

Assim, no presente caso, essa negociação com partes relacionadas é uma informação relevante, não apenas por ser pouco usual em razão do vínculo significativamente próximo entre cedente e devedor, mas principalmente pelo seu teor possuir o poder de influenciar de forma significativa a decisão de um investidor. Citando o Parecer PGFN-CAF-NUCAF-CRSFN 210 (50763405), do Procurador Virgílio Teixeira, “no caso ora em julgamento, a informação sobre a parte relacionada fazia toda a diferença no cenário do investimento”.

Assim, dado o peso dessa informação, entendo que ela deveria constar em documento decisivo para os investidores, podendo ser considerada suficiente se tivesse sido divulgada, portanto, pelo próprio ofertante, no Termo de Securitização, o que não ocorreu.

O Termo de Securitização é, por sua natureza, um documento relevante, pois reúne informações essenciais sobre a estrutura da operação, detalhes dos créditos securitizados, os direitos dos investidores, os fluxos de pagamento previstos, as garantias envolvidas e os riscos da securitização. Esses elementos são fundamentais para que os investidores possam avaliar a solidez da operação, seu potencial de retorno e os possíveis riscos associados, permitindo, assim, uma análise mais precisa sobre o desempenho futuro do investimento.

Contudo, nas 74 páginas, vinte cláusulas e cinco anexos do Termo de Securitização, não há em um único lugar essa informação tão relevante, ainda que de forma superficial, que pudesse alertar os investidores sobre um possível risco do investimento, com potencial prejuízo, o que efetivamente ocorreu, conforme se explanará mais adiante.

Por exemplo, a Cláusula Primeira do Termo de Securitização trata das definições, apresentando as partes do negócio. Dentre outras definições, tem-se a de “cedente”, “devedor” e “fiança”, conforme se pode observar a seguir:

Esse é o principal — e talvez o único — trecho do Termo de Securitização que se dedica à identificação das partes da operação. No entanto, como se pode observar, a redação não explana sobre a relação entre as partes cedente e devedora.

Outro exemplo que pode ser citado é a Cláusula Décima Nona, que versa sobre os riscos da operação. Nela também não há qualquer indício de que as partes do contrato de compra e venda lastro da operação estariam relacionadas a uma mesma estrutura societária.

O que se observa é que essa informação decisiva foi realizada por um terceiro, em anexo de parecer jurídico. Assim, mesmo que se admitisse que os investidores receberam essa informação no relatório de auditoria jurídica anexo à opinião legal — o que, a meu ver, não foi devidamente comprovado, como destacou a Diretora Marina Copola nos §§ 12 e 13 do voto divergente —, ela seria claramente insuficiente. Isso porque foi apresentada em um documento acessório, por um terceiro, e não no Termo de Securitização, que é o documento principal e de responsabilidade do próprio ofertante, quem melhor conhece a estrutura da operação e a relevância do fato.

Reconhece-se que a opinião legal pode ser um importante instrumento de apoio aos administradores. No entanto, neste caso, ela não pode ser considerada suficiente para afastar a infração, tampouco constitui meio adequado para veicular informação de tamanha relevância sobre a estrutura econômica do investimento, com capacidade de impactar significativamente a decisão dos investidores.

Por essa razão, não haveria razoabilidade em afirmar que seria suficiente a inclusão da informação em um documento secundário, anexo à opinião legal, ainda que se comprovasse o seu acesso por parte dos investidores. A presença dessa informação apenas em documento elaborado por terceiro alheio ao ofertante, não supre a exigência de transparência quanto à estrutura da operação, configurando, a meu ver, a falha informacional.

Outro argumento apresentado pelos recorrentes é a suposta falta de clareza, por parte da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), quanto à obrigação de companhias securitizadoras divulgarem situações de conflito de interesse decorrentes de negócios entre partes relacionadas.

Esse argumento, no entanto, não se sustenta. A exigência de transparência por meio de deveres informacionais é uma das principais ferramentas adotadas pela CVM para lidar com conflitos de interesse no mercado de valores mobiliários, conforme previsto nas regras aplicáveis às ofertas públicas — incluindo o dispositivo que fundamenta a decisão da autarquia neste caso.

Os recorrentes afirmam ainda que “não é razoável exigir um padrão mais elevado de diligência dos ofertantes em emissões realizadas sob a ICVM 476 no que diz respeito às obrigações informacionais, considerando que esse modelo de oferta foi simplificado precisamente para ser direcionado a investidores profissionais, facilitando a realização das ofertas de valores mobiliários destinadas a esse público especializado”.

No entando, o fato de os investidores serem profissionais não exime o ofertante da responsabilidade de apresentar, de forma clara, objetiva e adequada, dados essenciais para a tomada de decisão — especialmente, no Termo de Securitização. Informações sobre a existência de partes relacionadas e eventuais conflitos de interesse são fundamentais nesse contexto e pairam dúvidas sobre a necessária diligência em prestar esssa informação aos investidores.

A defesa ainda alega que “outro ponto central a ser destacado para ensejar a reforma da Decisão aqui atacada é a ausência de qualquer prejuízo concreto aos investidores. Na realidade, embora a operação envolvesse partes relacionadas e exigisse uma maior atenção, não houve nenhum indício de que os investidores foram prejudicados.” Também argumenta que “a ausência de prejuízo reforça a tese de que não houve dolo ou má-fé, o que enfraquece ainda mais a condenação da aqui Recorrente, cuja responsabilização, como se verifica – e isso para se escrever o mínimo – foi bastante exagerada”.

Vale destacar, primeiramente, que o pagamento dos CRI, que se iniciaria em fevereiro de 2019, foi repactuado para um ano depois, fevereiro de 2020, não havendo o retorno do investimento no prazo incialmente previsto no Termo de Securitização. Caso o restante da programação da amortização tivesse sido feito conforme o previsto, poderia realmente ser descaracterizado o prejuízo. Contudo, não foi o que ocorreu.

Como bem mencionado no Parecer PGFN-CAF-NUCAF-CRSFN 210 (50763405), transcrito a seguir, o Relatório Anual do Agente Fiduciário do exercício de 2023, publicado no site da Reit ( www.reit.com.br ) versa sobre a concessão de waiver aos descumprimentos verificados nos CRI em circulação:

“13. VENCIMENTO ANTECIPADO

Ocorreram eventos de vencimento antecipado dos CRI. Não obstante, os titulares detentores de 100% (cem por cento) dos CRI em circulação concederam waiver aos descumprimentos verificados, em sede de assembleias de titulares de CRI, cujas atas encontram-se disponíveis no website da Securitizadora (www.reit.net.br) e deste agente fiduciário” (http://www.gdcdtvm.com.br/). A Emissora enviou ao Agente Fiduciário declaração de adimplência relativa às obrigações estabelecidas no Termo de Securitização. (RELATÓRIO ANUAL DO AGENTE FIDUCIÁRIO EXERCÍCIO 2023 REIT SECURITIZADORA S.A. (https://reit.com.br/wp-content/uploads/2024/07/Relatorio-Anual-GDC-2023-ReitSecuritizadora-10a-Serie-2a-Emissao.pdf) (grifamos) Acesso ao site: às 16h do dia 12/05/2025.

O referido Parecer da PGFN ainda cita, de forma esclarecedora, parte do Relatório de Auditoria referente ao exercício findo em 31 de dezembro de 2024, também publicado no site da Reit, informando sobre a inadimplência que segue nos períodos seguintes:

“ O ativo encontra-se inadimplente , estando em aberto os valores de pagamentos de amortização (agosto de 2023 (parte) até dezembro de 2024), e os valores dos juros (janeiro de 2024 a dezembro de 2024).” (Relatório dos auditores independentes) (REIT SECURITIZADORA S.A. PATRIMÔNIO SEPARADO DA 10ª SÉRIE DA 2ª EMISSÃO) (https://reit.com.br/wp-content/uploads/2025/04/183-BOOK-MALUI-1.pdf) (grifamos) Acesso ao site: às 16h do dia 12/05/2025.

Assim, no caso em questão, informações públicas constatam que houve, sim, prejuízo aos investidores, em grande parte Regimes Próprios de Previdência Social (RPPS), que são fundos públicos, geridos por entes federativos, que possuem como objetivo priomordial garantir o pagamento da aposentadoria dos servidores públicos. Caso esses fundos não tenham recursos suficientes para o pagamento dos aposentados, em decorrência, por exemplo, de prejuízos acumulados, os entes federativos precisam recorrer a recursos do seu próprio Tesouro. Em outras palavras, o prejuízo sofrido pelos RPPS representa um ônus à sociedade, uma vez que compromete recursos públicos que pertencem à coletividade.

O que se verificou, nesse investimento, portanto, foi que não havia sido prestada adequadamente a informação sobre o negócio com risco decorrente de transação entre partes relacionadas, que requer maior atenção por parte dos investidores, com potencial de gerar prejuízo e que efetivamente gerou, prejudicando o erário de entes federativos.

Diante do exposto, considera-se que a defesa não logrou comprovar a inexistência dos elementos caracterizadores da infração de falha informacional por parte do ofertante dos CRI, uma vez que:

i. a informação da mais alta relevância foi omitida em documento essencial, o Termo de Securitização;

ii. a exigência de transparência por meio de deveres informacionais é uma das principais ferramentas adotadas pela CVM para lidar com conflitos de interesse no mercado de valores mobiliários;

iii. o fato de os investidores serem profissionais não exime o ofertante da responsabilidade de apresentar, de forma clara, objetiva e adequada, dados essenciais para a tomada de decisão sobre o investimento; e

iv. os prejuízos causados pelo investimento corroboram a tese de que essa informação era relevante e deveria ser adequadamente apresentada aos investidores.

Por essas razões, acompanho o entendimento da primeira instância quanto à condenação de Reit Securitizadora de Recebíveis Imobiliários S.A. (na qualidade de emissora dos CRI) à multa de R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil reais), e Bruno Patrício Braga do Rio e Márcia Maria Carneiro (na qualidade de administradores da Reit) à multa de R$ 42.500,00, por infração ao art. 10 da Instrução CVM 476 . Por fim, informo que, em relação aos demais recursos, acompanho integralmente o voto do relator.

É o voto.

Lígia Ennes Jesi – Conselheira.

Documento assinado eletronicamente por Lígia Ennes Jesi , Conselheiro(a) , em 23/06/2025, às 10:47, conforme horário oficial de Brasília, com fundamento no § 3º do art. 4º do Decreto nº 10.543, de 13 de novembro de 2020 .

A autenticidade deste documento pode ser conferida no site https://colaboragov.sei.gov.br/sei/controlador_externo.php?acao=documento_conferir&id_orgao_acesso_externo=0 , informando o código verificador 50849584 e o código CRC 2DC18C3B .

Documento assinado eletronicamente por André Wilson Martins de Lima , Secretário(a)-Geral , em 08/07/2025, às 13:43, conforme horário oficial de Brasília, com fundamento no § 3º do art. 4º do Decreto nº 10.543, de 13 de novembro de 2020 .

A autenticidade deste documento pode ser conferida no site https://colaboragov.sei.gov.br/sei/controlador_externo.php?acao=documento_conferir&id_orgao_acesso_externo=0 , informando o código verificador 52080507 e o código CRC 820F30F6 .