Oferta pública

MINUTA DE DELIBERAÇÃO – DISPENSA EM OFERTAS PÚBLICAS DE DISTRIBUIÇÃO DE CONTRATOS DE INVESTIMENTO COLETIVO NO ÂMBITO DE PROJETOS IMOBILIÁRIOS – PROC. RJ2015/2080

O Colegiado aprovou, por unanimidade, a edição de Deliberação que delega à Superintendência de Registro de Valores Mobiliários – SRE a competência para concessão de dispensas em ofertas públicas de distribuição de contratos de investimento coletivo no âmbito de projetos imobiliários vinculados à participação em resultados de empreendimentos hoteleiros, nas hipóteses em que especifica. A Deliberação consolida o entendimento do Colegiado a respeito da dispensa de registro e de certos requisitos de registro manifestado na apreciação dos Procs. RJ2014/1503, RJ2014/6342, RJ2014/5323, RJ2014/6202, RJ2014/9466, RJ2014/10135, RJ2014/10139, RJ2014/10089 e RJ2014/10045, com o objetivo de reduzir o cronograma de análise de ofertas públicas dessa natureza. Anexos DELIBERAÇÃO 734/15

PARA AUDIÊNCIA PÚBLICA – OFERTA PÚBLICA DE DISTRIBUIÇÃO DE CONTRATOS DE INVESTIMENTO COLETIVO HOTELEIRO – PROC. RJ2015/2080

O Colegiado iniciou a discussão da minuta de Instrução que dispõe sobre a oferta pública de distribuição de contratos de investimento coletivo hoteleiro.

PARA AUDIÊNCIA PÚBLICA – OFERTA PÚBLICA DE DISTRIBUIÇÃO DE CONTRATOS DE INVESTIMENTO COLETIVO HOTELEIRO – PROC. RJ2015/2080

O Colegiado finalizou a discussão e aprovou para colocação em Audiência Pública, até o dia 08.02.2017, minuta de Instrução que dispõe sobre a oferta pública de distribuição de contratos de investimento coletivo –CIC hoteleiro. A minuta, que substituirá as regras estabelecidas na Deliberação CVM 734/2015, tem como principais objetivos: (i) o aprimoramento dos instrumentos de acesso de incorporadores e operadoras hoteleiras ao mercado de capitais brasileiro; (ii) a proteção dos investidores; e (iii) a promoção da segurança jurídica por meio da clara definição dos deveres e responsabilidades de cada um dos participantes da oferta pública. A Superintendência de Desenvolvimento de Mercado – SDM será responsável pela consolidação das sugestões e comentários recebidos durante a audiência pública. Anexos AUDIÊNCIA PÚBLICA SDM 08/2016

APÓS AUDIÊNCIA PÚBLICA – MINUTA DE INSTRUÇÃO – OFERTA PÚBLICA DE DISTRIBUIÇÃO DE CONTRATOS DE INVESTIMENTO COLETIVO HOTELEIRO – PROC. RJ2015/2080

O Colegiado finalizou a discussão e aprovou a edição de Instrução, elaborada após a Audiência Pública SDM nº 08/2016, que dispõe sobre a oferta pública de distribuição de contratos de investimento coletivo hoteleiro e substitui as regras estabelecidas na Deliberação CVM 734/15. Anexos Instrução CVM 602/18

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

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DELIBERAÇÃO CVM Nº 734, DE 17 DE MARÇO DE 2015

Delega competência à Superintendência de

Registro de Valores Mobiliários para

conceder dispensas em ofertas públicas de

distribuição de contratos de investimento

coletivo no âmbito de projetos imobiliários

vinculados à participação em resultados de

empreendimento hoteleiro, nas hipóteses

que especifica.

O PRESIDENTE DA COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS - CVM

com base no art. 12 da Lei nº 9.784, de 29 de janeiro de 1999, no Decreto nº 83.937, de 6 de

setembro de 1979, e no uso da competência que lhe confere os arts. 16, inciso XI e 17, inciso

XIII, do Regimento Interno, aprovado pela Portaria nº 327, de 11 de julho de 1977, do Ministro

da Fazenda, torna público que o Colegiado, em reunião realizada nesta data, e considerando que:

a) a Instrução CVM nº 400, de 29 de dezembro de 2003, que dispõe sobre as

ofertas públicas de distribuição de valores mobiliários nos mercados primário e secundário,

estabelece, em seu art. 4º, a possibilidade de a CVM, a seu critério e sempre considerados o

interesse público, a adequada informação e a proteção ao investidor, dispensar o registro de tais

ofertas ou alguns requisitos de registro;

b) são valores mobiliários sujeitos ao regime da Lei no 6.385, de 7 de dezembro de

1976, quando ofertados publicamente, os contratos de investimento coletivo, que gerem direito

de participação, de parceria ou de remuneração, inclusive resultante de prestação de serviços,

cujos rendimentos advêm do esforço do empreendedor ou de terceiros;

c) o mercado brasileiro tem observado o crescimento das ofertas públicas de

distribuição de contratos de investimento coletivo no âmbito de projetos hoteleiros envolvendo

esforços de venda de unidades imobiliárias autônomas ou partes ideais de condomínios gerais,

cuja remuneração seja vinculada à participação nos resultados do empreendimento hoteleiro;

d) nesse contexto, presentes certas características, foram reiteradamente

concedidas pelo Colegiado dispensas ao atendimento de certos dispositivos das normas que

regulam as ofertas públicas de distribuição de valores mobiliários, podendo-se citar como

exemplos os Processos RJ2014/1503, RJ2014/6342, RJ2014/5323, RJ2014/6202, RJ2014/9466,

RJ2014/10135, RJ2014/10139, RJ2014/10089 e RJ2014/10045; e

e) haveria redução do cronograma do período de análise das ofertas públicas de

distribuição de contratos de investimento coletivo que preencham requisitos já consolidados

pelas decisões mencionadas acima, caso a Superintendência de Registro de Valores Mobiliários

fosse responsável pela concessão das dispensas;

DELIBERA:

I – para fins desta Deliberação, consideram-se:

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DELIBERAÇÃO CVM Nº 734, DE 17 DE MARÇO DE 2015 2

a) ofertantes: a sociedade administradora do empreendimento hoteleiro em

conjunto com a sociedade incorporadora ou, na falta desta, a sociedade responsável pela oferta

das partes ideais do condomínio geral; e

b) CIC: o conjunto de instrumentos contratuais ofertados publicamente no âmbito

do empreendimento hoteleiro;

II – delegar à Superintendência de Registro de Valores Mobiliários a competência

para dispensar, observadas as condições previstas nesta Deliberação, os seguintes requisitos

estabelecidos nas normas que regulamentam as ofertas públicas de distribuição de valores

mobiliários:

a) registro de oferta pública de distribuição de valores mobiliários de que trata o

art. 19 da Lei nº 6.385, de 1976;

b) registro de emissor de valores mobiliários de que trata o art. 21 da Lei nº 6.385,

de 1976;

c) contratação de instituição intermediária integrante do sistema de distribuição de

valores mobiliários, nos termos do art. 2º, § 3º, inciso III da Lei nº 6.385, de 1976, e art. 3º, § 2º

da Instrução CVM nº 400, de 2003; e

d) cumprimento dos prazos de duração da oferta estabelecidos nos arts. 17 e 18 da

Instrução CVM nº 400, de 2003;

III – podem ser objeto das dispensas relacionadas no inciso II acima as ofertas de

CIC envolvendo esforços de venda de:

a) unidades imobiliárias autônomas destinadas exclusivamente a investidores que

possuam ao menos R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) de patrimônio ou invistam ao menos

R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) na oferta;

b) partes ideais de condomínios gerais destinadas exclusivamente a investidores

qualificados conforme definição dada pela CVM e, ainda, que possuam ao menos R$

1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais) de patrimônio ou invistam ao menos R$

1.000.000,00 (um milhão de reais) na oferta;

IV – as dispensas relacionadas no inciso II estão condicionadas ao cumprimento

cumulativo das seguintes condições:

a) os pedidos de dispensa sejam instruídos com os seguintes documentos:

1. prospecto resumido da oferta, contendo, ao menos, as informações previstas no

Anexo II;

2. estudo de viabilidade econômica do empreendimento hoteleiro, elaborado por

profissional ou empresa independente e que contenha, ao menos, as informações previstas no

Anexo III;

3. modelo de declaração do investidor elaborado de acordo com o Anexo I;

4. modelos de todos os instrumentos contratuais que compõem o CIC;

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5. declaração, assinada por no mínimo dois sócios, dois diretores estatutários, no

caso de um único ofertante, ou um sócio e um diretor estatutário de cada um dos ofertantes,

devidamente qualificados, de que as informações fornecidas ao público investidor durante a

oferta são verdadeiras, consistentes, completas e suficientes, permitindo aos investidores uma

tomada de decisão fundamentada a respeito da oferta; e

6. certidão de ônus reais do imóvel dentro do prazo de validade;

b) a oferta seja formulada em nome dos ofertantes, conjuntamente;

V – enquanto a oferta estiver em curso, os ofertantes, ou aqueles que assumirem a

sua posição contratual perante os investidores, devem:

a) colocar à disposição do público, em página na rede mundial de computadores,

os documentos referidos no inciso IV, alínea “a”, acima;

b) obter dos adquirentes do CIC, por escrito, a declaração de que trata o Anexo I;

c) fornecer cópia do prospecto resumido aos corretores de imóveis que participam

da intermediação da oferta; e

d) verificar que os adquirentes dos CIC cumprem a qualificação mencionada no

inciso III, alíneas “a” e “b”, acima, fazendo uso de algum dos seguintes documentos:

1. extrato ou comprovante emitido por instituições integrantes do sistema

financeiro nacional;

2. declaração de imposto de renda; ou

3. escritura de imóvel registrada no Registro Geral de Imóveis (RGI);

e) atualizar anualmente o estudo de viabilidade econômica e o prospecto resumido

e colocar as respectivas atualizações à disposição do público em página na rede mundial de

computadores;

VI – todas as peças do material publicitário da oferta, independentemente do

veículo utilizado, devem:

a) ser previamente aprovadas pela Superintendência de Registro de Valores

Mobiliários;

b) fazer referência expressa de que se trata de material publicitário;

c) conter, em todas as suas páginas, a seguinte frase: “A PRESENTE OFERTA

FOI DISPENSADA DE REGISTRO PELA CVM. A CVM NÃO GARANTE A

VERACIDADE DAS INFORMAÇÕES PRESTADAS PELO OFERTANTE NEM JULGA A

SUA QUALIDADE OU A DOS VALORES MOBILIÁRIOS OFERTADOS. ANTES DE

ACEITAR A OFERTA LEIA COM ATENÇÃO O ESTUDO DE VIABILIDADE E O

PROSPECTO RESUMIDO, EM ESPECIAL A SEÇÃO FATORES DE RISCO DISPONÍVEIS

NO SITE WWW.XXXXXXX.COM.BR”;

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d) conter os endereços completos das páginas na rede mundial de computadores

onde estarão disponíveis as informações previstas no inciso V, alíneas “b” e “e”, e no inciso VII,

alíneas “a” e “b”;

e) conter informações verdadeiras, consistentes, completas suficientes e que não

induzam o investidor a erro;

f) ser escritas em linguagem simples, clara, objetiva, serena e moderada;

g) advertir os leitores para os riscos do investimento; e

h) na hipótese de apresentação de projeção de rentabilidade, explicitar, com

destaque, que a referida projeção não representa e nem deve ser considerada, sob qualquer

hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade;

VII – durante a existência do empreendimento hoteleiro, os ofertantes, ou aqueles

que assumirem a sua posição contratual perante os investidores, devem:

a) elaborar e colocar à disposição do público, em página na rede mundial de

computadores, no prazo de 60 (sessenta dias) contados do encerramento do exercício,

demonstrações financeiras anuais elaboradas de acordo com a Lei nº 6.404, de 1976, e auditadas

por auditor independente registrado na CVM; e

b) elaborar e colocar à disposição do público, em página na rede mundial de

computadores, no prazo de 45 (quarenta e cinco dias) contados da data de encerramento de cada

trimestre, demonstrações financeiras trimestrais referentes aos 03 (três) primeiros trimestres de

cada exercício, acompanhadas de relatório de revisão especial, emitido por auditor independente

registrado na CVM;

VIII – que esta Deliberação entra em vigor na data da sua publicação.

Original assinado por

LEONARDO P. GOMES PEREIRA

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ANEXO I

INFORMAÇÕES QUE DEVEM SER ATESTADAS POR MEIO DA DECLARAÇÃO

I – Conhecimento e experiência em finanças, negócios e no mercado imobiliário suficientes para

avaliar os riscos que envolvem a participação na oferta e capacidade de assumir tais riscos;

II – Pleno acesso a todas as informações necessárias e suficientes para a decisão de investimento

na oferta, notadamente as constantes do prospecto resumido, do estudo de viabilidade econômica

do empreendimento e dos contratos que compõem o CIC;

III – Conhecimento de que se trata de oferta cujo registro e/ou outros requisitos do registro foram

dispensados pela CVM;

IV – Conhecimento dos principais fatores de risco relacionados à oferta e à operação hoteleira,

que devem estar descritos na declaração, do mais específico ao mais genérico; e

V – Que o investidor cumpre os requisitos estabelecidos no inciso III, alínea “a” ou “b”,

conforme seja o caso.

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ANEXO II

INFORMAÇÕES QUE DEVEM CONSTAR DO PROSPECTO RESUMIDO

I – Identificação da sociedade construtora, da sociedade incorporadora, da sociedade

administradora do empreendimento hoteleiro e dos demais participantes do empreendimento;

II – Descrição do empreendimento;

III – Resumo das disposições contratuais que regulam as relações entre os investidores e os

ofertantes e entre os investidores e demais contrapartes dos instrumentos envolvidos na oferta do

CIC;

IV – Dados da oferta, tais como quantidade de CIC ofertados, estruturação jurídica dos CIC,

preço unitário do CIC, valor total da oferta, data de início e de encerramento da oferta;

V – Informações claras e completas sobre a remuneração dos investidores e da administradora do

empreendimento hoteleiro e dos demais participantes do empreendimento;

VI – Fatores de risco incidentes sobre a oferta, que devem ser apresentados em ordem de

especificidade, do mais específico ao mais genérico, e devem abordar, necessariamente: (a) a

possibilidade de os investidores não obterem lucro ou de apurarem prejuízos em decorrência do

insucesso do empreendimento hoteleiro; (b) a possibilidade de o investidor ter de aportar

recursos adicionais àqueles necessários à aquisição do investimento; (c) a possibilidade de

desvalorização dos imóveis, tendo em vista, inclusive, sua destinação específica; (d) as

responsabilidades civil, trabalhista, previdenciária e tributária dos investidores, decorrentes da

construção do imóvel e da operação do hotel; (e) as consequências jurídicas da inexistência de

matrícula individualizada para cada parte ideal no cartório de registro de imóveis; (f) o conflito

de interesse caracterizado pelo fato de parcela substancial da remuneração da administradora do

empreendimento hoteleiro estar vinculada à receita bruta do empreendimento hoteleiro; (g) a

existência de passivos ambientais; (h) a opção pela não constituição de patrimônio de afetação de

que trata o art. 31-A da Lei da Incorporações, (i) a influência que os ofertantes possam vir a

exercer nas assembleias de condôminos caso venham a manter em sua propriedade partes ideais

ou unidades autônomas do empreendimento; (j) a possibilidade de a sociedade incorporadora ou

construtora contratar financiamento com constituição de hipoteca ou alienação fiduciária sobre o

imóvel objeto do empreendimento; e (k) a possibilidade de o estudo de viabilidade econômica

não ser confiável pela ausência de empreendimentos comparáveis em operação no mercado; e

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VII – Todo e qualquer custo, aporte, despesa, taxa, ou retenção de lucro que sejam ou possam vir

a ser arcados pelos investidores em decorrência dos contratos por eles assinados.

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ANEXO III

INFORMAÇÕES QUE DEVEM CONSTAR DO ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICA DO EMPREENDIMENTO

HOTELEIRO

I – Tendências e perspectivas macroeconômicas;

II – Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução;

III – Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança;

IV – Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado;

V – Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas

pré-operacionais e capital de giro inicial;

VI – Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de

operação hoteleira;

VII – Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos,

com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados;

VIII – Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento

anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em

operação no mercado; e

IX – Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o

empreendimento.