Gestão e Administração da Propriedade Imobiliária

SEI/CADE - 0454204 - Voto Requerimento de TCC nº 08700.005133/2017-43 (Apartado de Acesso Restrito nº 08700.005150/2017-81), relacionado ao Processo Administrativo n.º 08700.004974/2015-71 Requerentes: Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci); Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio Grande do Sul; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Paraná; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de Santa Catarina; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Espírito Santo; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Ceará; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Maranhão; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Piauí; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Sergipe; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de Pernambuco; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado da Bahia; Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado do Alagoas; Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado do Rio Grande do Norte; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado da Paraíba; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Distrito Federal; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Mato Grosso do Sul; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Mato Grosso;

Conselho Regional dos Corretores de Imóveis dos Estados do Amazonas e de Roraima; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Pará e do Amapá; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de Rondônia; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Tocantins. Advogados: Eduardo de Avelar Lamy; Anna Carolina Pereira Cesarino; Faraco Lamy e Luiza Boscato Raimundo. VOTO VOGAL De acordo com a investigação da SG (vide PA 08700.004974/2015-71), os conselhos federal e regionais bem como os sindicatos de corretores de imóveis agiam de modo a uniformizar as condições comerciais a serem oferecidas por seus associados no mercado. No caso dos Sindicatos, depreende-se dos autos prática comum de votarem, em assembleias gerais, tabela de horários mínimos. Essas tabelas, normalmente, estabeleciam percentuais mínimos pela intermediação de vendas e locação, além de valor da hora profissional em outras atividades como laudos de avaliação e consultorias. Os Conselhos Regionais, por sua vez, homologavam as tabelas definidas pelos Sindicatos, divulgavam e fiscalizavam sua aplicação. Já o Conselho Federal, a partir de Resoluções e do Código de Ética, definia como infração a cobrança de honorários abaixo dos mínimos definidos pelos Sindicatos e homologados pelos Conselhos Regionais, conferindo, assim, às tabelas caráter obrigatório e não apenas sugestivo ou referencial.

Não há dúvidas que a influência exercida pelas Compromissárias no sentido de uniformizar os preços praticados pelos corretores tem, nos termos do art. 36 da Lei 12.529/2011, potencial para prejudicar a concorrência, caracterizando-se, assim, uma infração à ordem econômica. Na medida em que a atuação coordenada de concorrentes é definida, pela jurisprudência, como uma infração por objeto, por lógica, influenciar os agentes de mercado à colusão também é uma infração por objeto. Além da tabela de preços mínimos, Resolução do Conselho Federal ainda previa que o anúncio dos imóveis só poderia ser feito por corretor que tivesse contrato de exclusividade com o vendedor; limitando ainda mais a concorrência entre corretores. No atual momento processual, não há nos autos informações sobre o quantitativo de corretores autuados tampouco a informação de em que medida essas tabelas eram respeitadas, sendo, portanto, precárias as informações disponíveis para estimativa mais precisa de dano ao mercado. Alguns dados públicos, no entanto, permitem ter uma noção geral da potencialidade da conduta. O Sindicato da Habitação – Secovi/SP, por exemplo, divulga mensalmente dados sobre a venda de unidades residenciais novas na cidade de São Paulo. Em dezembro de 2017, foram vendidas 4.969 unidades totalizando, aproximadamente, R$ 1.811,7 milhões. De acordo com a Tabela de Honorários divulgada pelo Conselho Regional de SP, para imóveis urbanos, o percentual de corretagem poderá ser de 6% a 8%.

Se considerarmos o percentual mínimo de 6% e, ainda, que a uniformização foi capaz de gerar um sobrepreço nas comissão no importe de 10%, teremos uma estimativa de vantagem indevida - auferida ou pretendida, apenas no mês de dezembro de 2017, apenas na cidade de São Paulo e apenas para imóveis urbanos residenciais novos, de mais cem milhões de reais. Esse rápido e simples cálculo demonstra como uma contribuição pecuniária no importe de R$ 75 mil reais para todos os Conselhos Representados ( o federal mais 23 estaduais) é absurdamente desproporcional à vantagem auferida ou pretendida pela conduta, elemento de dosimetria expresso no art. 45 da Lei 12.529/2011. Nesse caso, contudo, torna-se importante a ponderação do disposto no inciso IV do art. 17 da Lei 6.530/1978, que regulamenta a profissão de corretor de imóveis. De acordo com o dispositivo, compete aos Conselhos Regionais “homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos”. Embora não se depreenda desse dispositivo a competência dos Conselhos para penalizar os corretores que praticam preços abaixo das tabelas, de modo que, no mínimo, tem-se uma infração a partir da extrapolação da competência legal; há de se reconhecer elemento de boa-fé na atuação das Compromissárias.

Nesse contexto e considerando que (i) não há nos autos elementos para se aferir o grau de consumação da infração e, consequentemente, do dano causado à sociedade; e (ii) que o TCC resolve o problema daqui pra frente, o que é, por si só, bastante positivo; voto pela homologação do TCC. É o voto. Brasília, 14 de março de 2018. João Paulo Resende