Ato de Concentração Sumário nº 08700.007830/2022-04

SEI/CADE - 1143019 - Parecer parecer nº 543/2022/CGAA5/SGA1/SG PROCESSO Nº 08700.007830/2022-04 REQUERENTES: Banco BTG Pactual S.A. e AEVC São Paulo Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. Ementa: Ato de Concentração. Lei nº 12.529/2011. Procedimento sumário. Requerentes: Banco BTG Pactual S.A. e AEVC São Paulo Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. Natureza da operação: arrendamento de ativos. Mercado afetado: clubes sociais e esportivos. Art. 8º, inciso II, Resolução CADE nº 33/22. Conhecimento. Aprovação sem restrições. VERSÃO DE ACESSO público I. REQUERENTES I.I Banco BTG Pactual S.A. ("BTG Pactual") O Banco BTG Pactual é parte do Grupo BTG Pactual e atua como banco múltiplo e empresa de investimentos, ofertando diversos serviços financeiros e não-financeiros, tais como administração de ativos, assessoramento em fusões e aquisições, corretagem, câmbio, securitização, gestão de patrimônio, corporate finance, vendas e negociação de ativos, corretagem de títulos e valores mobiliários e de derivativos, dentre outros. Por meio do fundo de investimento específico o Grupo BTG Pactual possui investimentos relacionados a hotéis na cidade de São Paulo. O Grupo BTG Pactual auferiu, no ano anterior à operação, faturamento acima de R$ 750 milhões (superior aos dois patamares de notificação obrigatória fixados no art. 88 da Lei 12.529/11, posteriormente alterado pela Portaria Interministerial MF/MJ nº 994/12), no Brasil. I.II AEVC São Paulo Empreendimento Imobiliário SPE Ltda.

("AEVC SP") A AEVC SP é uma sociedade de propósito específico que tem por objeto a exploração dos imóveis por ela detidos, os Ativos-Alvos desta Operação, ambos localizados em São Paulo/SP. Dois dos imóveis se referem aos terrenos locados para exploração das atividades do Hotel Transamérica São Paulo, e o terceiro foi cedido em comodato para as atividades desenvolvidas no Teatro Alfa. A AEVC SP faz parte do Conglomerado Alfa Não Financeiro, que desenvolve atividades nos setores de hotelaria, materiais de construção, agropecuária e agroindústria, águas minerais, alimentos, cultura e comunicações. O Grupo AEVC SP auferiu, no ano anterior à operação, faturamento acima de R$ 75 milhões (superior a um dos patamares de notificação obrigatória fixados no art. 88 da Lei 12.529/11, posteriormente alterado pela Portaria Interministerial MF/MJ nº 994/12), no Brasil. II. ASPECTOS FORMAIS DA OPERAÇÃO Quadro 1 - Aspectos formais da operação Ato de Concentração de notificação obrigatória? Sim Taxa processual foi recolhida? Sim, conforme Despacho Ordinatório SECONT (1131692) Data da notificação 10/10/2022 Data da publicação do edital O Edital nº 616 que deu publicidade à operação em análise, foi publicado no dia 25/10/2022 (1138531) III.

DESCRIÇÃO DA OPERAÇÃO A Operação consiste, em síntese, na concessão de direito real de superfície (“DRS”), pela AEVC SP, sobre imóveis de sua propriedade (“Ativos-Alvos”), em favor do Banco BTG Pactual, a fim de que este ou outro veículo próprio parte do Grupo BTG Pactual possa construir e explorar empreendimento de lazer a ser instalado no ativo-alvo. O DRS será constituído sobre terrenos localizados na cidade de São Paulo/SP, em que se encontram o Hotel Transamérica São Paulo e o Teatro Alfa. Ambos são geridos por entidades que fazem parte do Grupo AEVC SP (e não pela própria AEVC SP). Segundo as Partes, o Grupo AEVC SP pretende encerrar em definitivo as atividades do Hotel Transamérica São Paulo, devido a dificuldades enfrentadas durante os anos de 2020 e 2021, especialmente geradas pela pandemia do Covid-19. O Grupo AEVC SP continuará explorando a atividade de hotelaria no estado da Bahia – a saber, referente às atividades do Hotel Transamérica Resort Comandatuba, localizado na Ilha de Comandatuba, em Una/BA. De acordo com as Requerentes, o preço de aquisição da concessão do DRS será de R$ [ACESSO RESTRITO]. Segundo as Partes, do ponto de vista do Banco BTG Pactual, a Operação tem o objetivo de diversificar o portifólio de investimentos do grupo e explorar outros mercados além do mercado hoteleiro paulista, com o foco de investir e desenvolver um empreendimento que resultará em um clube poliesportivo.

Já do ponto de vista do Grupo AEVC SP, a Operação permite à AEVC SP continuar a explorar seu ativo imobiliário, nesta oportunidade, por meio da concessão de um direito real de superfície, vinculando a exploração deste imóvel por um prazo determinado. IV. ENQUADRAMENTO LEGAL (ART. 8º, RES. CADE Nº 33/2022) II – Substituição de agente econômico. V. PRINCIPAIS INFORMAÇÕES SOBRE A OPERAÇÃO Quadro 2 - Efeitos da operação Sobreposição horizontal N/A Integração vertical N/A Setores em que há sobreposição horizontal N/A Setores em que há integração vertical N/A Participações de mercado N/A Elaboração: SG/CADE. VI. ANÁLISE DE CONHECIMENTO DA OPERAÇÃO Incialmente, destaca-se que todos os grupos envolvidos na operação registraram faturamentos superiores aos valores fixados nos incisos I e II do art. 88 da Lei 12.529/11 e alterados pela Portaria Interministerial MJ/MF nº 994, de 30 de maio de 2012, de acordo com as informações das Requerentes referenciadas na seção I.

Apesar disso, as Partes requereram o não conhecimento da operação, alegando que a presente operação não configura ato de concentração e que o ativo-alvo não aumenta a capacidade produtiva do BTG Pactual, portanto, não seria de notificação obrigatória ao CADE, sendo submetida a este Conselho ad cautelam, apenas pelo fato de que a BTG Pactual Gestora de Recursos Ltda., que integra o Grupo BTG Pactual, é gestora do Hotel Maxinvest Fundo Imobiliário, fundo de investimento imobiliário cujo portifólio inclui determinados hotéis localizados na cidade de São Paulo – SP. Segundo as Partes: "As Partes entendem, portanto, que a Operação pretendida não se constitui como uma “aquisição de ativos” nos termos do art. 90, II da Lei 12.529/11 e de acordo com a jurisprudência desta Autoridade. Com isso, as Partes pleiteiam que o CADE declare o não conhecimento do presente ato de concentração." (SEI 1131568 p. 19) Como já informado, a Operação compreende a aquisição do DRS sobre imóveis de propriedade da AEVC SP, pelo Banco BTG Pactual, que poderá construir e explorar empreendimento de lazer a ser instalado no ativo-alvo. O DRS é previsto na Lei n.º 10.257/2001[1] (Estatuto da Cidade) e no Código Civil – Lei n.º 10.406/2002[2], sendo uma concessão atribuída pelo proprietário do terreno a outrem, para construção e utilização deste terreno durante tempo determinado, de forma gratuita ou onerosa.

Tal direito deve ser constituído necessariamente por meio de escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis. Trata-se de direito real, ou seja, que atribui propriedade ao superficiário: nesse sentido, o superficiário poderá usar, gozar e dispor da construção ou plantação superficiária como coisa sua, separada da propriedade do solo, que é mantida em nome do concedente do DRS. Importante notar que o DRS tem destinação e prazo delimitados na respectiva escritura pública. Nesse sentido, caso o superficiário não realize o propósito do DRS (edificar ou plantar) no tempo aprazado, ou se edificar em desacordo com o convencionado ou, ainda, se der destinação diversa daquela originalmente concedida, o concedente poderá proceder à resolução do DRS antes mesmo do prazo final acordado. Ademais, ao fim do prazo estipulado para o DRS, o titular da propriedade sobre a qual se firmou o DRS a recebe de volta de forma integral (ou seja, propriedade sobre terreno e sobre a superfície acima dele), e é beneficiado pelas melhorias realizadas pelo superficiário no local, com o pagamento de indenização caso as partes tenham estipulado tal previsão anteriormente. Cumpre também destacar que, caso o proprietário deseje alienar o imóvel, ou caso o superficiário deseje alienar seu direito de superfície, a contraparte do DRS terá direito de preferência para tal aquisição, em igualdade de condições com terceiros.

De acordo com a minuta de escritura pública de concessão de direito real de superfície, apresentada pelas Partes, o objetivo do DRS é específico e delimitado: [ACESSO RESTRITO] A Superficiária – Banco BTG - também deverá cumprir determinados prazos com vistas a obter todas as licenças e alvarás necessários para a construção e exploração de tal empreendimento: [ACESSO RESTRITO] A minuta de escritura também prevê a rescisão do acordo caso a Superficiária – Banco BTG altere a finalidade de utilização do DRS: [ACESSO RESTRITO] Por fim, [ACESSO RESTRITO]: [ACESSO RESTRITO] Verifica-se que, a despeito de não haver transferência societária, a Operação em tela constitui um arrendamento de ativos, isso porque, durante o período em que perdurar a concessão do DRS ao Banco BTG, este poderá dispor dos ativos-alvo, desde que os utilize para a finalidade acordada no DRS e remunere a Proprietária - AEVC SP, sendo responsável pelos investimentos, pagamento de impostos, alvarás, licenças regulatórias e ambientais, e possuindo, ainda, o direito de posse e exploração econômica dos ativos-alvo durante o prazo de duração do DRS. O arrendamento de ativos já foi analisado e conhecido por este Conselho em diversos precedentes[4], sendo ponto pacífico que sua realização caracteriza um ato de concentração de notificação obrigatória nos termos do art. 90 da Lei 12.529/11: Art. 90. Para os efeitos do art. 88 desta Lei, realiza-se um ato de concentração quando:

I - 2 (duas) ou mais empresas anteriormente independentes se fundem; II - 1 (uma) ou mais empresas adquirem, direta ou indiretamente, por compra ou permuta de ações, quotas, títulos ou valores mobiliários conversíveis em ações, ou ativos, tangíveis ou intangíveis, por via contratual ou por qualquer outro meio ou forma, o controle ou partes de uma ou outras empresas; III - 1 (uma) ou mais empresas incorporam outra ou outras empresas; ou IV - 2 (duas) ou mais empresas celebram contrato associativo, consórcio ou joint venture. (grifos nossos) Com efeito, o arrendamento de ativos constitui uma forma de concentração econômica com efeitos similares àqueles de uma aquisição dos ativos via aquisição de controle societário, ao compor, em sua essência, uma transferência (ainda que temporária) de ativos. Assim, a essencialidade do ativo-alvo é demonstrada por meio de sua ligação com uma atividade econômica (destinação específica) a ser nele desempenhada pelo BTG Pactual, qual seja, a construção e exploração de empreendimento de lazer. Por fim, no tocante ao argumento das Partes de que a Operação não tem possibilidade de aumentar a capacidade produtiva do Grupo BTG Pactual, devido ao BTG Pactual ainda não possuir atuação nesse setor e do objeto do DRS ser limitado e restrito à construção e exploração do empreendimento de lazer, pontua-se que o argumento é indiferente para a análise de conhecimento e deve ser enfrentado na análise de mérito do caso concreto[5].

Dessa forma, considerando que a Operação constitui um arrendamento de ativos, considera-se que a Operação preenche os requisitos dispostos na Lei 12.529/11, devendo, portanto, ser conhecida. VII. Considerações sobre a Operação Tendo em vista as atividades desenvolvidas pelo Grupo BTG Pactual, de um lado, e as atividades a serem desenvolvidas nos imóveis objeto do DRS, de outro, associado ao fato de que o Grupo BTG Pactual não atua no segmento de empreendimentos de lazer, entende-se que a Operação não gera sobreposição horizontal ou integração vertical. Por meio da concessão do direito real de superfície (“DRS”) sobre o ativo-alvo da Operação, o Banco BTG Pactual realizará o desenvolvimento de um empreendimento imobiliário [ACESSO RESTRITO]. O empreendimento de lazer a ser instalado no ativo-alvo será regido nos termos e condições a serem determinados em seu estatuto social, e deverá contar com as seguintes características básicas preliminares: [ACESSO RESTRITO] As Partes destacam que o Banco BTG Pactual não pretende ofertar, por nenhum meio, serviços de hotelaria no ativo-alvo. As [ACESSO RESTRITO]. Como informado, o DRS será constituído sobre terrenos localizados na cidade de São Paulo/SP, em que se encontram o Hotel Transamérica São Paulo e o Teatro Alfa, muito embora a finalidade que se pretende dar ao imóvel será completamente diferente da destinação que até hoje foi dada a ele pela AEVC SP.

Neste sentido, a concessão do DRS se limita à construção do empreendimento imobiliário já citado, ou seja, [ACESSO RESTRITO], sendo passível de rescisão caso sua finalidade seja alterada. Assim, ainda que o Banco BTG Pactual atue no segmento hoteleiro por meio do FII Hotel Maxinvest e através da BTG Pactual Gestora de Recursos Ltda., que integra o Grupo BTG Pactual, as atividades nesse setor não se confundem com aquelas a serem desenvolvidas no ativo-alvo, a construção e exploração de um empreendimento de lazer, constituindo a Operação uma substituição de agente econômico. Por todo o exposto, conclui-se que a presente operação não tem o condão de acarretar prejuízos ao ambiente concorrencial, inserindo-se na hipótese de rito sumário do art. 8º, inciso II, da Resolução CADE nº 33/2022 (substituição de agente econômico). VIII. Cláusula de Não-Concorrência As Requerentes informaram que a operação não contempla cláusulas de não concorrência. iX. CONCLUSÃO Aprovação sem restrições. ____________________________ [1] Vide arts. 1.369 a 1. 375 Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/leis_2001/l10257.htm [2] Vide arts. 21 a 24 Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm [3] [ACESSO RESTRITO] [4] Vide: Atos de Concentração nº 08700.005948/2017-22, 08700.000607/2019-22, 08700.001831/2019-31, 08700.005483/2021-96 e 08700.000834/2022-53. [5] Vide: Ato de Concentração nº 08700.003501/2020-14.