Oferta pública

RECURSO CONTRA DECISÃO DA SRE – DISPENSA DE REGISTRO DE OFERTA PÚBLICA DE CONTRATOS DE INVESTIMENTO COLETIVO – BERGAMO INCORPORAÇÃO SPE LTDA. E OUTRO – PROC. SEI 19957.001434/2016-21

Trata-se de recurso interposto por Bergamo Incorporação SPE Ltda. e Hotelaria Accor Brasil S.A. (“Recorrentes”) contra decisão da Superintendência de Registros de Valores Mobiliários – SRE que indeferiu o pedido de dispensa de registro de oferta pública de distribuição de contratos de investimento coletivo referente ao empreendimento hoteleiro Condomínio Mondial GRU (“Empreendimento”), pelo não atendimento à exigência de apresentação de certidão de ônus reais do imóvel com o registro do Memorial de Incorporação. As Recorrentes alegaram em síntese, com base em precedentes do Colegiado: (i) a inexistência de exigência legal do registro do Memorial de Incorporação previamente à concessão da dispensa de oferta pública de valores mobiliários; (ii) que tal exigência prejudicaria o prazo de carência de 180 dias para a desistência do empreendimento, facultado pelas Leis nº 4.591/1964 e nº 4.864/1965; e (iii) que foi apresentada a documentação necessária para análise da situação do Empreendimento, inclusive a certidão de ônus reais e a cópia assinada do Memorial de Incorporação, ainda que sem registro. Adicionalmente, as Recorrentes assumiram o compromisso de efetuar o registro do Memorial de Incorporação após eventual deferimento da dispensa e de incluí-lo como anexo ao prospecto resumido da oferta antes de iniciar a comercialização do Empreendimento.

Em sua análise, consubstanciada no Memorando nº 9/2016-CVM/SRE/GER-2, a Superintendência de Registro de Valores Mobiliários – SRE ressaltou que tal exigência encontra respaldo no Anexo III da Instrução CVM 400/2003 (“Instrução 400”), que permite que a Autarquia requisite outros documentos e informações que julgar necessários para a concessão de dispensa de registro de ofertas públicas de valores mobiliários. Para a área técnica, o registro do Memorial de Incorporação, além de ser um requisito legal para a comercialização das unidades autônomas, é a garantia de que as especificações apresentadas à CVM são fidedignas. Quanto aos precedentes destacados, a SRE entendeu serem inaplicáveis ao caso concreto, uma vez que foram analisados anteriormente à edição da Deliberação CVM nº 734/2015 (“Deliberação 734”), que delegou competência àquela área técnica para a concessão de dispensas como a presente. Desse modo, a SRE concluiu pela manutenção da exigência. Inicialmente, o Diretor Relator Pablo Renteria esclareceu que o tema em análise, embora seja regido pela regra geral de distribuição pública de valores mobiliários da Instrução 400, carece de regulamentação específica, cujo projeto de Audiência Pública está em curso no âmbito da CVM. Dessa forma, o Diretor ressaltou que o Colegiado vem consolidando seu entendimento sobre o assunto por meio de precedentes, o que culminou com a delegação de competência para a concessão de determinadas dispensas à SRE, nos termos da Deliberação 734.

Nesse sentido, destacando a decisão do Colegiado de 03.02.2015 , no âmbito do Processo RJ2014/10089, o Diretor votou pelo provimento do recurso, sob a condição de que as Recorrentes incluam a certidão de ônus reais do imóvel contemplando o registro do Memorial de Incorporação como anexo ao prospecto resumido da oferta: (i) antes que seja praticado qualquer esforço de venda no âmbito da oferta pública; e (ii) até a data-limite de 31.10.2016, considerando que o lançamento do Empreendimento está previsto para novembro. O Colegiado, por unanimidade, acompanhando o voto do Relator Pablo Renteria, deliberou o deferimento do recurso interposto pelas Recorrentes. Anexos MANIFESTAÇÃO DA ÁREA TÉCNICA VOTO DO RELATOR

PEDIDO DE RECONSIDERAÇÃO DE DECISÃO DO COLEGIADO - DISPENSA DE REGISTRO DE OFERTA PÚBLICA DE CONTRATOS DE INVESTIMENTO COLETIVO – BERGAMO INCORPORAÇÃO SPE LTDA. E OUTRO – PROC. SEI 19957.001434/2016-21

Trata-se de pedido de reconsideração formulado por Bergamo Incorporação SPE Ltda. e Hotelaria Accor Brasil S.A. (“Requerentes”) em face de condição estipulada pelo Colegiado em decisão de 23.08.2016 , que deferiu recurso dos Requerentes contra a decisão da Superintendência de Registro de Valores Mobiliários – SRE. Na ocasião, o Colegiado se manifestou favoravelmente à dispensa de registro da oferta pública de distribuição de contratos de investimento coletivo (“Oferta”) vinculados à participação em resultados do empreendimento hoteleiro Condomínio Mondial GRU (“Empreendimento”), condicionando-a, contudo, à inclusão de certidão de ônus reais do imóvel contemplando o registro do memorial de incorporação como anexo ao prospecto resumido da Oferta: (i) antes da prática de qualquer esforço de venda; e (ii) até a data-limite de 31.10.2016, considerando a previsão de lançamento do Empreendimento. Em seu pleito, as Requerentes alegam que, em virtude do decurso do tempo e de mudanças nas condições de mercado, seria inviável o cumprimento da condição estabelecida até a data-limite de 31.10.2016, tendo em vista que o lançamento do Empreendimento seria postergado, a princípio, por 12 a 18 meses, sem prejuízo de alterações posteriores. Nesse sentido, as Requerentes solicitam que, ao invés de data-limite, seja estabelecido prazo de antecedência mínima, de 5 dias úteis, ao início de qualquer esforço de venda no âmbito da oferta pública para o cumprimento da condicionante. Por fim, argumentam que a postergação não acarretaria defasagem informacional aos investidores, tendo em vista que o prospecto resumido do Empreendimento seria atualizado, no mínimo, anualmente. O Diretor Pablo Renteria conheceu do pedido de reconsideração, por envolver fato superveniente à decisão do Colegiado de 23.08.2016 , mas votou pelo seu indeferimento. Nesse sentido, Pablo Renteria destacou que não seria razoável conceder efeitos permanentes ao ato de dispensa, visto que o registro, ou a sua dispensa, constitui autorização administrativa vinculada a determinadas premissas fáticas que podem alterar-se substancialmente ao longo do tempo. O Diretor Relator também discordou do argumento das Requerentes de que inexistiria prejuízo informacional para os investidores, uma vez que a atualização das informações a cargo dos ofertantes não se confundiria com a análise, independente e imparcial, realizada pelo órgão regulador. Por fim, Pablo Renteria também consignou que cabe às Requerentes escolher o momento de pedir a dispensa do registro à CVM, de modo que, caso a autorização recebida venha a caducar, nada lhes impede de formular novo pedido quando julgarem oportuno, tendo em conta a expectativa de lançamento do Empreendimento. O Colegiado, por unanimidade, acompanhando o voto do Diretor Pablo Renteria, votou pelo indeferimento do pedido de reconsideração, mantendo integralmente a decisão de 23.08.2016 . Anexos VOTO DO RELATOR

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COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

Memorando nº 9/2016-CVM/SRE/GER-2

Rio de Janeiro, 09 de março de 2016.

PARA: SGE

DE: SRE/GER-2

Assunto: Recurso contra decisão da SRE de indeferimento em Pedido de Dispensa de Registro de

Oferta Pública de Contratos de Investimento Coletivo (CIC) em Condo-Hotel "Condomínio

Mondial GRU" – Processo SEI n.º 19957.001434/2016-21.

Senhor Superintendente Geral,

1. Trata-se de recurso contra a decisão da Superintendência de Registro de Valores

Mobiliários (“SRE”) de indeferimento de pedido de dispensa de registro de oferta pública de

distribuição de Contratos de Investimento Coletivo no âmbito de projeto imobiliário vinculados à

participação em resultados de empreendimento hoteleiro (“CIC” ou “Condo-Hotéis”) pelo não

atendimento à exigência de apresentação de certidão de ônus reais do imóvel contemplando

registro do Memorial de Incorporação. Transcrevemos abaixo a citada exigência:

“Exigência 9.1: Protocolar certidão de ônus reais do imóvel dentro do prazo de validade de 30

dias, nos termos do art. 1.º, inciso IV do Decreto n.º 93.240/86, contemplando registro do

Memorial de Incorporação e averbação de patrimônio de afetação.” (“Exigência 9.1”

formulada por intermédio do Ofício n.º 284/2015/CVM/SRE/GER-2 de 16.09.2015)

2. O recurso em questão foi protocolado nesta CVM em 26.02.2016 pela Bergamo

Incorporação SPE LTDA (“Incorporadora”) e pela Hotelaria ACCOR Brasil S.A. (“

Requerentes” ou “Recorrentes”), em referência ao Ofício nº 090/2016/CVM/SRE/GER-2, de

11.02.2016, relativo ao indeferimento ao pedido de dispensa de registro de distribuição de

contratos de investimento coletivo referentes ao empreendimento Condomínio Mondial GRU,

analisado nesta GER-2 no âmbito do Processo CVM Nº RJ/2015-8781.

3. Preliminarmente, cumpre mencionar que o presente recurso foi tempestivo,

tendo sido apresentado em 26.02.2016, 15 dias após a comunicação da decisão da SRE em

11.02.2016, dentro, portanto, do prazo previsto no inciso I da Deliberação CVM n.º 463/2013.

4. Ao longo deste Memorando vamos descrever os motivos que levam esta área

técnica a exigir o atendimento a tal exigência. Inicialmente, cabe um breve histórico acerca das

ofertas públicas de Condo-Hotéis.

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I. Histórico:

5. Em 18.08.2015, as Requerentes apresentaram à CVM o Pedido de Dispensa de

Registro e dos Requisitos de Oferta Pública de Distribuição de Valores Mobiliários acompanhado

de: Minuta do Prospecto Resumido da Oferta, Cópia do Estudo de Viabilidade Econômica do

Hotel, Modelo de Declaração do Investidor, Modelos do Promessa de Compara e Venda, Cópia

do Contrato de Mandato Civil, minuta da Convenção de Condomínio, cópia do Contrato de

Locação e Outras Avenças, cópia do Contrato de Afiliação à marca “IBIS STYLES” e “ISBIS

BUDGET”, minuta da Declaração das Requerentes, cópia da Certidão de Ônus Reais do imóvel,

minuta do Memorial de Incorporação do Condomínio Mondial GRU, minuta do Instrumento

Particular de Prestação e Serviços de Implantação Hoteleira e cópia do Contrato Social da

Incorporadora.

6. Com base na Deliberação CVM Nº 734 de 17 de março de 2015 (“Deliberação

734”) e na Instrução CVM Nº 400 de 29 de dezembro de 2003 (“Instrução CVM 400”), a GER-2

analisou a documentação apresentada e, em 16.09.2015, enviou às Requerentes o Ofício n.º

284/2015/CVM/SRE/GER-2, de Comunicação de Exigências – Processo CVM n.º RJ-2015. O

ofício apontava as inconformidades verificadas na documentação, entre elas, a citada exigência.

7. Em 13.11.2015, as Requerentes protocolaram documentação em atendimento

ao Ofício n.º 284/2015/CVM/SRE/GER-2. Tendo em vista a realização de alterações voluntárias

relevantes nos documentos da Oferta, incluindo a apresentação de nova versão do estudo de

viabilidade, a GER-2 enviou, em 30.11.2015, o Ofício n.º 436/2015/CVM/SRE/GER-2,

comunicando a aplicação do prazo de 20 (vinte) dias úteis para a análise dos documentos

encaminhados, nos termos do § 5º do artigo 9º da Instrução CVM 400.

8. Em 11.12.2015, a GER-2 enviou o Ofício n.º 465/2015/CVM/SRE/GER-2, de

Oportunidade para Suprir Vícios Sanáveis. Dentre as exigências do Ofício n.º 284/2015

/CVM/SRE/GER-2, que não foram plenamente atendidas, constava a Exigência 9.1.

9. Em 18.12.2015, as Requerentes enviaram à CVM, pedido de Prorrogação de

Prazo para o Cumprimento de Exigências em 20 dias úteis. O pleito foi atendido pela SRE e

comunicado por meio do Ofício nº 503/2015/CVM/SRE/GER-2.

10. Em 26.01.2016, foi protocolado na CVM expediente em atendimento ao Ofício

n.º 465/2015/CVM/SRE/GER-2.

11. Em 11.02.2016, após análise da documentação apresentada, esta área técnica

decidiu pelo indeferimento do pedido de dispensa de requisitos da Instrução CVM 400, no

âmbito da Oferta de CIC do empreendimento Condomínio Mondial GRU, motivado pelo não

atendimento pleno à Exigência 9.1 e deu ciência de sua decisão às Requerentes por meio do

Ofício n.º 090/2015/CVM/SRE/GER-2, conforme disposto no artigo 16 da Instrução CVM 400,

que reproduzimos a seguir:

“Art. 16. O pedido de registro poderá ser indeferido nas seguintes hipóteses:

I - por inviabilidade ou temeridade do empreendimento ou inidoneidade dos fundadores,

quando se tratar de constituição de companhia; ou

II - quando não forem cumpridas as exigências formuladas pela CVM, nos prazos previstos

nesta Instrução.”

12. Por fim, em 26.02.2016, as Requerentes apresentaram o Pedido de

Reconsideração juntamente com o Recurso em tela e pedido de efeito suspensivo.

13. Em 02.03.2016 a SRE indeferiu o pedido de efeito suspensivo, por intermédio

do Ofício nº 150/2016-CVM/SRE/GER-2 e remeteu cópia do recurso e da decisão ao Presidente

da CVM, que em 09.03.2016 manteve a decisão da SRE por intermédio da Decisão nº 01/20162 de 11 16/09/2016 13:26

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CVM/PTE.

II. Razões dos Recorrentes:

14. Em 22.12.2015, as Requerentes apresentaram o Pedido de Reconsideração do

indeferimento da SRE concomitante com Recurso, alegando o exposto a seguir:

“ (...)

5. A decisão proferida pela SRE merece ser reformada, porque:

(i) não há exigência legal ou regulamentar que imponha o registro do Memorial de

Incorporação previamente ao deferimento do pedido de dispensa de oferta pública de

distribuição de valores mobiliários;

(ii) a inexistência de tal exigência é corroborada por não ser documento exigido na prática;

(iii) a ausência de tal exigência se justifica por não prejudicar a análise dessa CVM nem

tampouco a defesa dos investidores; e

(iv) passar a adotar tal exigência dificultaria o processo de dispensa de registro em casos

semelhantes, sem nenhum benefício para o mercado.

A. Ausência de exigência regulamentar

6. A Deliberação CVM nº 734/2015, ao enumerar as condições necessárias à concessão da

dispensa pela SRE, exige a apresentação de certidão de ônus reais do imóvel dentro do prazo de

validade:

“IV – as dispensas relacionadas no inciso II estão condicionadas ao cumprimento cumulativo

das seguintes condições:

“a) os pedidos de dispensa sejam instruídos com os seguintes documentos:

(...)

“6. certidão de ônus reais do imóvel dentro do prazo de validade;”

7. Como se pode depreender da mera leitura da regulamentação dessa CVM, a Deliberação

CVM nº 734/2015 não faz qualquer menção à necessidade de apresentação do Memorial de

Incorporação do empreendimento registrado, e muito menos de que o registro de tal memorial

conste da certidão de ônus reais, para a concessão desta dispensa.

8. O art. 1º, IV do Decreto nº 93.240/86, mencionado pelo Ofício, não determina tampouco

que, para a dispensa pleiteada junto à CVM, haja tal registro (e de todo modo seria discutível

qualquer exigência com base nele, tendo em vista que se destina a regulamentar legislação

sobre registro imobiliário e requisitos para atas notariais).

9. O Memorial de Incorporação, por sua vez, é, segundo a Lei nº 4.591/67 (“Lei de

Condomínio e Incorporações”), condição para a negociação. Não é condição, porém, para a

concessão de dispensa de registro pela CVM, nem pela legislação, tampouco como visto, pela

regulamentação:

“Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter

arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

(...)

“g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a

que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;”

10. Ora, faz todo o sentido requerer a certidão de ônus reais para constatar a propriedade

do imóvel, bem como para verificar se há ônus que inviabilize o empreendimento5. E a certidão

apresentada pelas Requerentes atende a esta finalidade: informa que a Iconex

Empreendimentos Imobiliários Ltda. alienou à Bergamo o imóvel objeto da matrícula nº

116.449, conforme escritura de 22.05.2015 (livro nº 4.344, pág. 243) e não aponta qualquer

ônus.

11. Porém, não há obrigação de que o Memorial de Incorporação esteja registrado

previamente à concessão de dispensa de registro, seja pela regulamentação dessa CVM, seja

pela lógica da legislação imobiliária.

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12. E, em essência, a exigência não diz respeito à certidão de ônus reais (que foi

devidamente apresentada), mas, diz respeito, sim, ao registro do Memorial de Incorporação no

cartório de imóveis competente.

13. Ou seja, a redação de que teria faltado a certidão de ônus reais com a averbação do

Memorial de Incorporação destina-se a vincular exigência não constante da regulamentação a

uma exigência que ali consta, mas que é distinta.

14. Por este motivo, não pode servir, com a devida vênia, como fundamento para o

indeferimento do Pedido de Dispensa.

B. Comprovação de ausência de exigência pela concessão em outros casos análogos

15. Tanto é assim que, na prática, não é sempre exigido que o registro do Memorial de

Incorporação seja condição prévia à concessão da dispensa de registro da oferta pública de

distribuição de CIC.

16. Com efeito, este vem sendo o entendimento dessa CVM: ao analisar a documentação

apresentada no âmbito dos processos CVM nºs RJ2014/15029 (Niterói Soft Inn Business Hotel),

RJ2015/01576 (Soft Inn São Paulo Business Hotel) e RJ2014/11160 (Condomínio Cenário

Granja Vianna), verifica-se que não há registro dos Memoriais de Incorporação nas certidões

de ônus reais apresentadas (doc. 1), sendo que, nos três casos, a SRE deferiu as dispensas

pleiteadas.

17. Destaca-se, ainda, o Processo CVM nº RJ2014/10089 (Condomínio Hotel Tatuapé),

apreciado pelo Colegiado dessa CVM, em 03.02.2015 (antes, portanto, da edição da

Deliberação CVM nº 734/2015), que, por unanimidade, deferiu o pedido de dispensa de registro

de oferta pública de distribuição de CIC, nos termos da manifestação da área técnica.

18. A SRE, naquela oportunidade, exigiu cópia do registro do Memorial de Incorporação

registrado, mas os ofertantes apresentaram resposta se comprometendo a registrá-lo apenas

após a concessão do pedido de dispensa (e de incluí-lo como anexo ao prospecto resumido

antes do início da distribuição).

19. Diante do comprometimento das ofertantes, a área técnica dessa CVM aprovou o

conteúdo dos documentos que suportavam o pedido de dispensa, nos termos do Memorando nº

4/2015-CVM/SRE, datado de 28.01.2015:

“1. Apresentação

(...)

“Ademais, em resposta a exigência formulada pela SRE de apresentação de cópia do registro

do memorial de incorporação, as Ofertantes assumiram os compromissos de (i) proceder a esse

registro, após o eventual deferimento da dispensa pelo Colegiado desta CVM e (ii) de incluir tal

documento como anexo ao Prospecto Resumido anteriormente ao início da distribuição dos

CIC.

(...)

“5. Análise da área técnica

“5.1. Dispensa de Registro de Oferta

(...)

“Por oportuno, a SRE informa ao Colegiado a aprovação, por esta área técnica, do conteúdo

dos documentos que suportam o pedido, relacionados no item 1 acima, aprovação esta fundada

nos princípios consagrados pela Instrução CVM 400 que norteiam o exame de documentos de

ofertas públicas de distribuição de valores mobiliários submetidas a registro.”

20. O Colegiado, por sua vez, “por unanimidade, decidiu deferir os pedidos de dispensa

formulados, nos termos do Memorando nº 4/2015-CVM/SRE”, ou seja, nos termos do

memorando transcrito acima, que reconheceu o cabimento do posterior registro do Memorial

de Incorporação.

21. Assim, verifica-se que, em casos análogos, não houve registro dos Memoriais de

Incorporação nas certidões de ônus reais apresentadas, e este fato não foi um impeditivo para a

concessão da dispensa do registro da oferta. E, nos casos em que houve exigência similar, a

área técnica e o Colegiado dessa CVM aprovaram a dispensa de registro da oferta, ante o

comprometimento da incorporadora de proceder ao registro do Memorial de Incorporação após

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o deferimento da dispensa. Compromisso este a rigor desnecessário, tendo em vista a obrigação

legal de proceder ao registro antes de negociar.

C. A “exigência” pode decorrer da análise de casos comercializados antes da dispensa pela

CVM

22. É provável que, em muitos casos analisados pela área técnica dessa CVM, o Memorial

de Incorporação registrado tenha sido apresentado (ou constasse seu registro da certidão de

ônus reais), pois as incorporadoras já estavam comercializando antes mesmo da obtenção de

dispensa de registro junto a essa CVM.

23. Como é do conhecimento dessa CVM, muitas incorporadoras comercializaram

empreendimentos semelhantes sem obter qualquer tipo de registro ou dispensa, o que ensejou

inclusive o alerta divulgado por essa CVM em 12.12.20137, e posteriormente a edição da

Deliberação CVM nº 734/2015.

24. A despeito do alerta, diversos empreendimentos continuaram sendo comercializados sem

o devido registro ou dispensa, o que ensejou a divulgação de diversos alertas e notificações

específicas, com relação a empreendimentos determinados.

25. Neste contexto, é natural que empreendimentos já comercializados, ao requererem a

dispensa de registro, já tenham o Memorial de Incorporação registrado. Isto não significa,

porém, que quando a ordem regular é observada – busca-se primeiro o registro perante a CVM,

para depois comercializar –, o dito Memorial de Incorporação já deva estar registrado.

26. Com efeito, estes casos são nitidamente distintos do das Requerentes que, de maneira

antecipada, vêm realizando, simultaneamente ao Pedido de Dispensa, a adoção de todas as

demais providências necessárias ao lançamento do empreendimento, incluindo-se o

cumprimento dos demais requisitos e formalidades legais, em observância à ordem natural do

procedimento.

27. Não há de ser, porém, em razão daqueles que comercializaram sem obter a devida

autorização pela CVM (e que, por já virem negociando antes, já tinham o Memorial de

Incorporação registrado), que todos – incluindo aqueles que, como as Recorrentes, pedem a

dispensa de registro antes de qualquer ato de comercialização – devam precisar fazer o mesmo.

D. A exigência de prévio registro do Memorial de Incorporação prejudicaria a carência

facultada pela legislação imobiliária

28. As incorporadoras, ao lançar novo empreendimento, têm direito, resguardado pela Lei

de Condomínio e Incorporações, a “testar” o mercado durante 180 dias, prazo este iniciado

com o registro do Memorial de Incorporação. Portanto, se o registro tivesse de ser feito

obrigatoriamente antes da concessão da dispensa de registro por essa CVM, tal prazo seria em

parte (e, em certas vezes, até absolutamente) consumido pelo próprio processo de dispensa de

registro (ou de registro, quando necessário)!

29. A carência facultada pela legislação decorre do previsto no art. 34, caput da Lei de

Condomínio e Incorporações, que estabelece o prazo dentro do qual poderá desistir do

empreendimento, limitado ao termo final do prazo da validade do registro (art. 34, § 2º):

“Art. 34. O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência,

dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento.

“§ 1º A fixação do prazo de carência será feita pela declaração a que se refere a alínea ‘n’, do

art. 32 onde se fixem as condições que autorizarão o incorporador a desistir do

empreendimento.

“§ 2º Em caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar o têrmo final do prazo da

validade do registro ou, se fôr o caso, de sua revalidação.

“§ 3º Os documentos preliminares de ajuste, se houver, mencionarão, obrigatoriamente, o prazo

de carência, inclusive para efeitos do art. 45.

“§ 4º A desistência da incorporação será denunciada, por escrito, ao Registro de Imóveis ...

(VETADO) ... e comunicada, por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos à aquisição,

sob pena de responsabilidade civil e criminal do incorporador.

“§ 5º Será averbada no registro da incorporação a desistência de que trata o parágrafo

anterior arquivando-se em cartório o respectivo documento.

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“§ 6º O prazo de carência é improrrogável.”

30. Inicialmente, o prazo de carência não podia ultrapassar 120 dias do registro da

incorporação, nos termos do art. 33 da Lei de Condomínio e Incorporações, contudo,

posteriormente, com o advento da Lei nº 4.864/65, o prazo de carência foi elevado, não

podendo ultrapassar 180 dias a contar do registro da incorporação (nos termos do art. 12 da

Lei nº 4.864/65).

31. Neste período, é lícito ao incorporador desistir do empreendimento. Assim, uma vez

efetuado o registro do Memorial de Incorporação, deflagraria o prazo decadencial de carência

do incorporador.

32. Desta forma, o registro do Memorial de Incorporação seria, sem dúvidas, um requisito

para a comercialização de unidades autônomas do empreendimento, mas não para o fim

específico da concessão da dispensa de registro de oferta pública de valores mobiliários.

33. No presente caso, a exigência de registro do Memorial de Incorporação feita por essa

CVM seria fato gerador do início da contagem do prazo para desistência do empreendimento, o

que imporia ônus desproporcional à Bergamo, na medida em que seria privada da faculdade

atribuída pela Lei de Condomínio e Incorporações.

34. Logo, por motivos diversos e em especial o cenário mercadológico atual, caso uma

incorporadora não pretenda iniciar a oferta das unidades imediatamente, o impacto da

exigência dessa CVM (registro prévio do Memorial de Incorporação) seria adverso, uma vez

que o prazo de carência poderia se esgotar antes mesmo do lançamento da oferta junto ao

público. Não procede, portanto, exigir-se das incorporadoras o arquivamento antecipado do

Memorial de Incorporação, o que inviabilizaria o empreendimento.

35. Desta maneira, assiste razão a essa CVM quando do deferimento dos pedidos de

dispensa apresentados no âmbito dos precedentes mencionados, sem exigir a comprovação do

registro do Memorial de Incorporação, uma vez que não seria deflagrado o prazo de carência,

sem que o incorporador pudesse, de fato, efetuar qualquer esforço de venda das unidades.

36. E este é justamente o caso da Bergamo, que está se preparando para lançar o seu

empreendimento, previsto para novembro de 2016: o Pedido de Dispensa foi formulado a essa

CVM com antecedência, justamente por não se saber o tempo que levaria para obtê-la (bem

como com vistas a deixar os trâmites encaminhados para aproveitar eventual oportunidade de

mercado). Foi realizado, como mencionado, simultaneamente à adoção de todas as demais

providências necessárias ao lançamento do empreendimento, incluindo-se o cumprimento dos

demais requisitos e formalidades legais, de modo que exigir o registro do Memorial de

Incorporação antes da concessão do Pedido de Dispensa significaria obrigar a Bergamo a

renunciar ao seu direito legal de desistir do empreendimento.

37. Caso essa CVM almejasse condicionar alguma situação ao prévio registro do Memorial

de Incorporação, bastaria, portanto, exigir que este fosse registrado em data anterior ao início

da oferta.

E. Ausência de prejuízos

38. Como visto, exigir o prévio registro do Memorial de Incorporação causa prejuízos

concretos às incorporadoras em geral. Tal exigência, além de não ter respaldo regulamentar,

não traria nenhum beneficio, seja para a CVM ou para o mercado.

39. A CVM, ao analisar as informações prestadas, não necessita do Memorial de

Incorporação registrado. Contudo, ainda que entendesse conveniente qualquer análise dele, no

presente caso foi apresentada cópia, anexa à resposta ao Ofício nº 465/2015/CVM/SRE/GER-2,

da versão assinada do Memorial de Incorporação (pendente do arquivamento no cartório de

registro de imóveis competente).

40. A CVM, enfim, não tem nenhum prejuízo ao não exigir o prévio registro. O mercado

tampouco tem prejuízo: a Bergamo já se comprometeu a arquivar o Memorial de Incorporação

no Cartório de Registro de Imóveis anteriormente à comercialização das unidades, bem como a

disponibilizá-lo no website do Hotel (cf. página 9 do prospecto resumido):

“Memorial de Incorporação

Memorial de Incorporação do Empreendimento, a ser arquivado no Cartório de Registro de

Imóveis, juntamente como os demais documentos conforme o rol elencado no art. 32 da Lei de

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Condomínios e Incorporações, anteriormente à comercialização das Unidades Autônomas

Imobiliárias Hoteleiras, cuja minuta encontra-se disponível no website do Hotel

(www.mondialgru.com.br/documentos). Tão logo seja obtido o registro da incorporação, a

versão arquivada do Memorial de Incorporação será disponibilizada no website do Hotel

(www.mondialgru.com.br/documentos).”

41. Além disso, a desobediência a isto é gravemente punida, inclusive no âmbito criminal,

logo, não é necessário exigir a averbação do Memorial de Incorporação antes da dispensa de

registro pela CVM para garantir que não haja comercialização sem registro da incorporação

imobiliária.

F. Benefício ao mercado

42. Adicionalmente, a reforma da decisão que indeferiu o Pedido de Dispensa é benéfica

tanto ao mercado em geral quanto a essa própria CVM.

43. Além de deixar de fazer com que cada dia empregado na análise pela área técnica (ou

pelo Colegiado, quando for o caso) represente um dia a menos na carência de 180 dias,

reconhecer que não cabe exigir o prévio registro do Memorial de Incorporação estabelece

incentivos relevantes para os agentes de mercado.

44. Com efeito, admitir a elaboração dos pedidos de dispensa sem o registro do Memorial de

Incorporação garante que estes sejam feitos com antecedência razoável, permitindo que seja

empregado o tempo necessário para apresentar um pedido adequado a essa CVM, e evitando

pedidos de urgência no trâmite dos procedimentos, que atrapalham o bom desenvolvimento dos

trabalhos. Portanto, admitir isto atenderia a um dos pontos considerados para a elaboração da

Deliberação CVM nº 734/2015 (bem como evitaria pedidos malfeitos por razão de urgência):

“e) haveria redução do cronograma do período de análise das ofertas públicas de distribuição

de contratos de investimento coletivo que preencham requisitos já consolidados pelas decisões

mencionadas acima, caso a Superintendência de Registro de Valores Mobiliários fosse

responsável pela concessão das dispensas;” (Destacou-se)

45. Ou seja, admitir isto incentivaria as incorporadoras em geral, bem como seria medida

favorável a essa própria CVM.

III. EFEITO SUSPENSIVO

46. A Deliberação CVM nº 463/03 admite a possibilidade de concessão de efeito suspensivo,

quando houver “justo receio de prejuízo de difícil ou incerta reparação decorrente da execução

da decisão”, nos termos da Deliberação CVM nº 463/03, V.

47. O presente caso não demandaria a aplicação do efeito suspensivo tradicional. No

entanto, considerando os princípios da celeridade e da economia processual, a Bergamo e a

Accor requerem, respeitosamente.

48. Caso não haja a reforma da decisão que indeferiu o Pedido de Dispensa, que as

Requerentes possam ter a oportunidade de apresentar o Memorial de Incorporação.

49. A apresentação posterior do Memorial de Incorporação registrado pouparia tanto as

Requerentes quanto essa CVM de, respectivamente, levantar toda a documentação apresentada

e proceder à análise dos documentos novamente, reiniciando o processo.

50. O Colegiado dessa CVM, no âmbito do Processo CVM nº RJ2012/11000, julgado em

10.10.2012, manteve decisão de indeferimento de dispensa de registro de oferta pública de

distribuição de CICs, mas assegurou o direito de o administrado reapresentar documento, que

estava indevidamente preenchido, e obter a dispensa do registro (nos termos do art. 5º, III da

Instrução CVM nº 400/03):

“A SRE manifestou-se desfavorável ao pedido, considerando que: (i) o formulário do Anexo IX

da Instrução CVM 400/03 não foi preenchido corretamente; e (ii) os alertas na página da

internet da Recorrente não atendem, no que se refere ao conteúdo, às disposições dos §§ 7º e 8º

do art. 5º da Instrução CVM 400/03.

“O Colegiado, com base nos argumentos contidos no MEMO/CVM/SRE/Nº 43/2012, deliberou

indeferir o recurso e manter a decisão da área técnica. Foi ressaltado, no entanto, que o

administrado pode a qualquer momento apresentar novo formulário corretamente preenchido e,

assim, obter a dispensa de registro de que trata o art. 5º, inciso III, da Instrução CVM 400/03.”

51. Deste modo, em suma, a Bergamo e a Accor requerem efeito suspensivo para a decisão

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que indeferiu o Pedido de Dispensa para, em caso de manutenção desta pelo Colegiado, ter a

oportunidade de apresentar o Memorial de Incorporação registrado, sem precisar reiniciar

todo o procedimento do pedido de dispensa.

IV. CONCLUSÃO

52. As Requerentes entendem, com o devido respeito pelo entendimento da área técnica dessa

CVM, e com base em todo o exposto, que o registro do Memorial de Incorporação não é

condição prévia à concessão da dispensa, razão pela qual requerem a reconsideração da

decisão apresentada no Ofício.

53. Desta maneira, a Bergamo e a Accor requerem a reforma da decisão proferida no Ofício,

conforme facultado pelo inciso III12 da Deliberação CVM nº 463/03, para que seja deferido o

Pedido de Dispensa, sem considerar como condição prévia à concessão deste o registro do

Memorial de Incorporação do empreendimento (ou que este conste da certidão de ônus reais),

preservando-se desta maneira o direito legalmente previsto da Bergamo de usufruir do prazo de

carência atribuído pela Lei de Condomínio e Incorporações.

54. Caso seja mantida a decisão recorrida, requerem a Bergamo e a Accor o envio do processo

ao Colegiado dessa CVM para que o mesmo examine a questão e, entendendo procedentes os

argumentos, reforme a decisão da D. Superintendência, nos termos requeridos.”

III. Considerações da Área Técnica:

15. O recurso foi interposto em função do indeferimento do pedido de dispensa de

registro de distribuição de CICs referentes ao empreendimento Condomínio Mondial GRU,

comunicado às requerentes por meio do Ofício nº 090/2016/CVM/SRE/GER-2, de 11.02.2016,

no âmbito do Processo CVM Nº RJ/2015-8781.

16. A decisão de indeferir o pleito em tela tem fundamento na ausência de

Memorial de Incorporação (“MI”) registrado no competente Registro de Imóveis e não na

ausência da Certidão de Ônus Reais. A Certidão de Ônus Reais serviria, entre outras, para

comprovar o registro do MI.

17. Ademais, esta área técnica entende que se não existe MI registrado e portanto

se não pode haver negociação dos CICs, não há que se falar em dispensa de registro de oferta

pública pela CVM.

18. Ainda, a dispensa de registro tem como fundamento o artigo 4º da Instrução

CVM 400 por se tratar a oferta de uma distribuição pública. Assim sendo, apesar de existir

deliberação especifica sobre o tema (Deliberação 734), esta não exclui a incidência da Instrução

CVM 400, apenas permitindo a dispensa de certos requisitos daquela.

19. Logo, permanecem válidos todos os demais requisitos da Instrução CVM 400,

inclusive o item 9 do Anexo III que estabelece que podem ser requisitados “outros documentos e

informações que a CVM julgar necessários”.

20. As Recorrentes alegam que a CVM concedeu em casos anteriores a dispensa de

oferta de CIC de empreendimentos hoteleiros (conforme parágrafos 15 a 21 das razões dos

Recorrentes) sem que tenha havido o prévio registro do Memorial de Incorporação.

21. Todos os precedentes apresentados foram analisados pela área de

"enforcement" da SRE e submetidos à apreciação do Colegiado da CVM, pois os pedidos foram

protocolados anteriormente à Deliberação 734.

22. As Recorrentes citam como exemplo o MEMO/CVM/SRE/Nº 04/2015, de

28.01.2015, em que a SRE informa que “Ademais, em resposta a exigência formulada pela SRE

de apresentação de cópia do registro do memorial de incorporação, as Ofertantes assumiram os

compromissos de (i) proceder a esse registro, após o eventual deferimento da dispensa pelo

Colegiado desta CVM...” e que o Colegiado teria concedido a dispensa nos termos desse

memorando.

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23. A esse respeito, cabe ressaltar a consolidação de entendimento da área técnica a

partir do momento em que os pedidos de concessão de dispensa passaram a ser analisados pela

GER-2 (maio de 2015). A partir desse momento, a SRE passou a analisar os pedidos de

concessão de dispensa de CIC já com base na Deliberação 734 e continuou a observar todos os

demais requisitos da Instrução CVM 400 que não são objeto de dispensa pela Deliberação 734.

24. No entendimento da GER-2, se os ofertantes estão impedidos de ofertar

unidades autônomas antes do registro do MI no competente registro de imóveis, por força do

disposto na Lei Nº 4.591/64 (reproduzido abaixo), não há que se falar em dispensa de registro de

oferta pública de um empreendimento que está legalmente impedido de negociar unidades.

“Art. 32. O incorporador sòmente poderá negociar sôbre unidades autônomas após ter

arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

(...)

g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modêlo a que se refere o

inciso IV, do art. 53, desta Lei;”

25. Ademais, a GER-2 entende que não faz sentido conceder uma dispensa com

base em informações que podem se tornar desatualizadas quando do efetivo registro do MI.

Conceder a dispensa nessas condições pode representar um importante prejuízo informacional

para os investidores da Oferta, dependendo do tempo decorrido entre a concessão da dispensa e o

momento do registro do MI.

26. Ainda que exista a necessidade de atualização anual do Prospecto resumido e

Estudo de Viabilidade, tal atualização não é submetida à análise da CVM.

27. A alegação das Recorrentes de que a exigência de prévio registro do MI

prejudicaria a carência facultada pela legislação imobiliária, citando o disposto no artigo 34 da

Lei nº 4.591/64 (abaixo) não procede.

“Art. 34. O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência,

dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento.

(...)

§ 6º O prazo de carência é improrrogável.”

27. Tendo em vista que os pedidos de dispensa de requisitos da Instrução CVM

400, conforme disposto no §2º do artigo 4º, seguem os prazos previstos nos artigos 8º e 9º,

combinados com o §1º do artigo 16 da Instrução CVM 400, com um adequado planejamento por

parte dos ofertantes, o pedido de dispensa pode ser requisitado com antecedência que permita a

obtenção da dispensa em momento imediatamente posterior ao registro do MI, cabendo ainda a

possibilidade de pleito de prorrogação de prazo para atendimento de exigências e interrupção do

prazo de análise, sem que haja prejuízo do prazo de carência previsto na Lei nº 4.591/64.

Art. 4º, §2º:

“O pedido de dispensa de registro ou de requisitos do registro será formulado pelo ofertante, e

pela instituição intermediária, se for o caso, em documento fundamentado, nos termos do Anexo

I, que

conterá as justificativas identificadas pelos requerentes para a concessão da dispensa,

aplicando-se na análise os prazos previstos nos arts. 8º e 9º.”

Art. 8º :

“A CVM terá 20 (vinte) dias úteis, contados do protocolo, para se manifestar sobre o pedido

de registro acompanhado de todos os documentos e informações que devem instruí-lo, que será

automaticamente obtido se não houver manifestação da CVM neste prazo.

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Parágrafo único. O prazo referido no caput deste artigo somente começará a fluir com a

apresentação de todos os documentos e informações previstos no Anexo II, ressalvada a

hipótese do § 3ºdo art. 4º, que começará a contar do protocolo.”

Art. 9º :

“O prazo previsto no art. 8º poderá ser interrompido uma única vez se a CVM, por ofício

encaminhado ao líder da distribuição e com cópia para o ofertante ou, se for o caso, para os

fundadores, solicitar documentos, alterações e informações adicionais relativos ao pedido de

registro de distribuição e à atualização de informações relativas ao registro de companhia

aberta, solicitação esta que será formulada em ato único e conjunto pelas áreas responsáveis da

CVM que devam se manifestar na ocasião.

§1º Para o atendimento das eventuais exigências, será concedido prazo de até 40 (quarenta)

dias úteis, contado do recebimento da correspondência respectiva.

§2º O prazo para o cumprimento das exigências poderá ser prorrogado uma única vez, por

período não superior a 20 (vinte) dias úteis, mediante a prévia apresentação de pedido

fundamentado pelos interessados.”

Art. 16, §1º:

“Preliminarmente ao indeferimento, a CVM enviará ofício à instituição líder, com cópia para o

ofertante, concedendo-lhe a oportunidade de suprir os vícios sanáveis, se houver, no prazo de

10 (dez) dias úteis do recebimento do ofício ou no restante do prazo que faltar para o término

do prazo de análise, o que for maior.”

28. No caso em tela, as Requerentes planejam iniciar a oferta dos CICs em

novembro de 2016, tendo protocolado o pedido de dispensa na CVM em 18.08.2015, alegando

não se saber o tempo que levaria para obtê-la, o que, como visto acima, não procede, tendo em

vista que os prazos de análise da CVM são conhecidos.

29. Exigir o registro do MI como condição para concessão da dispensa de registro

de oferta pública traz o benefício de evitar que a oferta seja iniciada com informações já

desatualizadas.

30. Por fim, não nos parece razoável que a CVM conceda a dispensa de registro de

oferta pública sem que tenha havido o cumprimento de um requisito legal para a comercialização

das unidades autônomas (o registro do MI).

IV. Conclusão

31. Diante do exposto, entendemos que deve ser mantida a exigência de

obrigatoriedade de apresentação da Certidão de Ônus Reais do imóvel contemplando o devido

registro do Memorial de Incorporação como condição para concessão da dispensa de registro de

oferta pública de CICs.

32. Tendo em vista que o registro do Memorial de Incorporação é a garantia de que

as especificações do Empreendimento apresentadas no âmbito da análise da dispensa do registro

são fidedignas, e por se tratar de um requisito legal para a comercialização das unidades

autônomas, esta área considera o documento imprescindível ao deferimento do pleito.

33. Assim, enviamos o presente Recurso ao Superintendente Geral, para que seja

posteriormente submetido à superior consideração do Colegiado da CVM, nos termos do item III

da Deliberação CVM n.º 463/03, requerendo sorteio de relator.

Atenciosamente,

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MICHELLE CORRÊA LUIS MIGUL R. SONO

Analista da GER-2 Gerente de Registros 2

De acordo,

DOV RAWET

Superintendente de Registro de Valores Mobiliários

Documento assinado eletronicamente por Luis Miguel Jacinto Mateus Rodrigues Sono,

Gerente, em 09/03/2016, às 19:33, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006.

Documento assinado eletronicamente por Michelle da Rocha Faria, Analista, em 09/03/2016, às

19:38, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006.

Documento assinado eletronicamente por Dov Rawet, Superintendente de Registro, em

09/03/2016, às 19:39, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006.

A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sei.cvm.gov.br

/conferir_autenticidade, informando o código verificador 0085809 e o código CRC 2E3900AD.

This document's authenticity can be verified by accessing https://sei.cvm.gov.br/conferir_autenticidade, and

typing the "Código Verificador" 0085809 and the "Código CRC" 2E3900AD.

Referência: Processo nº 19957.001434/2016‐21 Documento SEI nº 0085809

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COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

PROCESSO ADMINISTRATIVO CVM Nº RJ2015/8781

Reg. Col. 0155/2016

Interessados: Bergamo Incorporação SPE Ltda.

Hotelaria Accor Brasil S.A.

Assunto: Recurso contra decisão da Superintendência de Registro de

Valores Mobiliários que indeferiu o pedido de dispensa de

registro e de requisitos de registro da oferta pública de Contratos

de Investimento Coletivo - CIC, referentes ao empreendimento

Condomínio Mondial GRU.

RELATÓRIO

I. Do Objeto

1. Trata-se de recurso contra a decisão da Superintendência de Registros de

Valores Mobiliários (“SRE”) constante do Ofício nº 090/2015/CVM/SRE/GER-2

(“Ofício 090/2015”), de indeferimento de pedido de dispensa de registro de oferta

pública de distribuição de contratos de investimento coletivo vinculados à participação

em resultados de empreendimento hoteleiro (“CIC hoteleiro”), devido ao não

atendimento à exigência de apresentação de certidão de ônus reais do imóvel

contemplando registro do Memorial de Incorporação.

II. Do Histórico

2. Em 18.8.2015, a Bergamo Incorporação SPE Ltda. (“Bergamo”), incorporadora,

e a Hotelaria Accor Brasil S.A. (“Accor Brasil” e, quando em conjunto com a Bergamo,

“Requerentes”), operadora hoteleira, apresentaram pedido de dispensa de registro e dos

Processo Administrativo CVM nº RJ2015/8781 – Página 1 de 12

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

requisitos de oferta pública de CIC hoteleiro, referente ao empreendimento denominado

Condomínio Mondial GRU (“Empreendimento”).

3. Contudo, após a formulação de exigências específicas e a análise da

documentação apresentada (inclusive aquela apresentada com o fim de suprir tais

exigências), o pedido de dispensa foi indeferido pela SRE, por meio do Ofício

090/2015. Para a área técnica, a exigência por ela formulada sobre a documentação

necessária para concessão da dispensa – a de apresentação da certidão de ônus reais com

o registro do Memorial de Incorporação1 – havia sido apenas parcialmente atendida. De

acordo com a SRE, as Requerentes apresentaram certidão de ônus reais sem esse

registro, tido como condição para a concessão da dispensa.

III. Do Recurso

4. Em 26.2.2016, as Requerentes apresentaram, tempestivamente, Pedido de

Reconsideração c/c Recurso da decisão constante do Ofício nº 090/2015.

5. Inicialmente, alegaram não existir exigência legal ou regulamentar que imponha

o registro do Memorial de Incorporação previamente ao deferimento do pedido de

dispensa de oferta pública de valores mobiliários. Nesse sentido, afirmaram que nem o

item IV, a, 6, da Deliberação CVM nº 734/20152 nem o art. 1º, IV, do Decreto

93.240/19853, que tratam de registros pertinentes ao Empreendimento, exigem a

1 “Exigência 9.1: Protocolar certidão de ônus reais do imóvel dentro do prazo de validade de 30 dias,

nos termos do art. 1º, inciso IV do Decreto nº 93.240/86, contemplando registro do Memorial de

Incorporação e averbação de patrimônio de afetação. O registro do Memorial de Incorporação é

condição para a concessão de dispensa de registro ora pleiteada. Caso a certidão de ônus reais

apresentada pela CVM não contenha averbação do patrimônio de afetação, incluir no Prospecto fator de

risco específico acerca da possibilidade de não afetação. A exigência não foi plenamente atendida, pois

não foi apresentada certidão de ônus reais com o devido registro do Memorial de Incorporação”.

2 “IV- as dispensas relacionadas no inciso II estão condicionadas ao cumprimento cumulativo das

seguintes condições:

a) os pedidos de dispensa sejam instruídos com os seguintes documentos:

(...)

6. Certidão de ônus reais do imóvel dentro do prazo de validade”.

3 “Art. 1º. Para a lavratura de atos notoriais, relativos a imóveis, serão apresentados os seguintes

documentos e certidões:

(...)

IV- a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e a de ônus reais, expedidas

pelo Registro de Imóveis competente, cujo prazo de validade, para este fim, será de 30 (trinta) dias”.

Processo Administrativo CVM nº RJ2015/8781 – Página 2 de 12

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

apresentação do Memorial de Incorporação como condição de dispensa de registro por

parte da CVM. Ademais, o art. 32, alínea g, da Lei 4.591/19674 menciona o registro do

Memorial de Incorporação como condição para a negociação, e não para a concessão

dessa dispensa.

6. Nesse sentido, a requisição da certidão de ônus reais se justificaria para que se

pudesse constatar a propriedade do imóvel e verificar a existência de ônus que

inviabilize o empreendimento. Essa finalidade teria sido atendida pelas Requerentes,

uma vez que apresentaram certidão informando, sem apontar qualquer ônus, que o

imóvel referente ao Empreendimento foi alienado à Bergamo.

7. Em seguida, buscaram demonstrar que a exigência que lhes foi formulada pela

SRE não teria sido feita em casos análogos anteriormente decididos pela CVM.

Destacaram, a esse respeito, precedentes em que a Autarquia deferiu as dispensas sem

ter exigido o registro dos Memoriais de Incorporação nas certidões de ônus reais, quais

sejam: (i) Processo CVM nº RJ2014/15029; (ii) Processo CVM nº RJ2015/01576; e (iii)

Processo CVM nº RJ2014/11160. Além desses, ressaltaram o Processo CVM nº

RJ2014/10089, em que o pedido de dispensa foi deferido tanto pela SRE quanto pelo

Colegiado, de forma unânime. Nesse precedente, os respectivos requerentes se

comprometeram a registrar o Memorial de Incorporação somente após a concessão do

pedido de dispensa.

8. Posteriormente, as Requerentes afirmaram ser “provável que, em muitos casos

analisados pela área técnica dessa CVM, o Memorial de Incorporação registrado tenha

sido apresentado (ou constasse seu registro da certidão de ônus reais), pois as

incorporadoras já estavam comercializando antes mesmo da obtenção de dispensa de

registro junto a essa CVM.” Isso teria inclusive levado ao alerta divulgado pela CVM

em 12.12.2013 e à edição da Deliberação CVM nº 734/2015.

4 “Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no

cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

(...)

g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV,

do art. 53, desta Lei”.

Processo Administrativo CVM nº RJ2015/8781 – Página 3 de 12

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

9. Também argumentaram que a exigência de prévio registro do Memorial de

Incorporação prejudicaria o prazo de carência de 180 dias facultado pela Lei de

Condomínio e Incorporações (Lei nº 4.591/1964) e pela Lei nº 4.864/1965 para que as

incorporadoras analisem a reação do mercado em relação aos seus empreendimentos e

decidam, se desejarem, desistir dos empreendimentos.

10. Tendo em vista que ele se inicia com o registro do Memorial de Incorporação, as

Requerentes alegaram que, “se o registro tivesse de ser feito obrigatoriamente antes da

concessão da dispensa de registro por essa CVM, tal prazo seria em parte (e, em certas

vezes, até absolutamente) consumido pelo próprio processo de dispensa de registro

(...)”. Dessa maneira, a Bergamo seria privada de faculdade atribuída pela Lei de

Condomínio e Incorporações.

11. Em seguida, as Requerentes argumentaram que a ausência de registro prévio do

Memorial de Incorporação não representaria qualquer prejuízo à CVM, visto que a

Autarquia já teria acesso à documentação necessária para análise da situação do

Empreendimento, não sendo aquele documento necessário para isso. Além disso,

destacaram que apresentaram cópia assinada do Memorial, anexa à resposta ao Ofício nº

465/2015/CVM/SER/GER-2, estando pendente apenas o seu arquivamento.

12. Ademais, não caberia falar em prejuízos ao mercado, visto que a Bergamo teria

se comprometido a arquivar o Memorial de Incorporação antes de iniciar a

comercialização do empreendimento, assim como a disponibilizá-lo no website do

Empreendimento.

13. As Recorrentes alegaram, ainda, que a reforma da decisão seria benéfica para a

CVM e para o mercado, sob o argumento de que não exigir registro prévio do Memorial

de Incorporação daria mais tempo para as incorporadoras e as incentivaria a apresentar

pedidos de dispensa melhor elaborados à CVM.

Processo Administrativo CVM nº RJ2015/8781 – Página 4 de 12

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

IV. Do Requerimento de Efeito Suspensivo

14. As Requerentes solicitaram a concessão de efeito suspensivo ao recurso, com

amparo no item V da Deliberação CVM nº 463/20035. Alegaram que o efeito

suspensivo seria cabível à luz dos princípios da celeridade e da economia processual,

visto que daria a oportunidade de apresentação do Memorial de Incorporação registrado,

caso a decisão não fosse reformada. Nesse sentido, apresentaram precedente do

Colegiado em que, apesar de não ter sido modificada a decisão de indeferimento da

dispensa, foi assegurado o direito de reapresentação de documento que havia sido

indevidamente preenchido6.

15. Em 2.3.2016, em referência ao expediente protocolado em 26.2.2016, a SRE,

por meio do Ofício nº 150/2016-CVM/SRE/GER-2, indeferiu a solicitação, com base no

argumento de que o caso em tela não se enquadraria no item V da Deliberação CVM nº

463/2003, que exige a necessidade de “justo receio de prejuízo de difícil ou incerta

reparação decorrente da execução da decisão”. Alegou que tal receio não estaria

caracterizado, já que não é possível a negociação de contratos de investimento coletivo

sem o prévio registro do Memorial de Incorporação.

16. Em obediência ao item VI da Deliberação CVM nº 463/2003, a decisão

denegatória de efeito suspensivo foi encaminhada para reexame do Presidente da CVM.

Em 4.3.2016, por meio da Decisão nº 01/2016-CVM/PTE, o Presidente manteve o

entendimento da SRE e indeferiu o requerimento de efeito suspensivo.

5 “V- O recurso será recebido no efeito devolutivo. Havendo justo receio de prejuízo de difícil ou incerta

reparação decorrente da execução da decisão, o Superintendente poderá, de ofício ou a pedido, dar efeito

suspensivo ao recurso.”

6 Processo CVM nº RJ2012/11000, julg. 10.10.2012: “A SRE manifestou-se desfavorável ao pedido,

considerando que: (i) o formulário do Anexo IX da Instrução CVM 400/03 não foi preenchido

corretamente; e (ii) os alertas na página da internet da Recorrente não atendem, no que se refere ao

conteúdo, às disposições dos §§7º e 8º do art. 5º da Instrução CVM 400/03. O Colegiado, com base nos

argumentos contidos MEMO/CVM/SER/Nº43/2012, deliberou indeferir o recurso e manter a decisão da

área técnica. Foi ressaltado, no entanto, que o administrado pode a qualquer momento apresentar novo

formulário corretamente preenchido e, assim, obter a dispensa de registro de que trata o art. 5º, inciso III,

da Instrução CVM 400/03”.

Processo Administrativo CVM nº RJ2015/8781 – Página 5 de 12

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

V. Do Entendimento da SRE acerca do Recurso Apresentado

17. Em 9.3.2016, a SRE apresentou o Memorando nº 9/2016-CVM/SER/GER-2, em

que expôs suas considerações.

18. Inicialmente, a área técnica chamou atenção para o fato de que “o pleito em tela

tem fundamento na ausência de Memorial de Incorporação (...) registrado no

competente Registro de Imóveis e não na ausência da Certidão de Ônus Reais. A

Certidão de Ônus Reais serviria, entre outras, para comprovar o registro do [Memorial

de Incorporação].”

19. Em seguida, ressaltou que a dispensa de registro tem como fundamento o art. 4º

da Instrução CVM nº 400/20037, já que se trata de oferta de distribuição pública. Assim,

embora exista deliberação específica sobre os CIC hoteleiro, seria aplicável ao caso o

disposto no item do Anexo III da referida Instrução, que diz que podem ser requisitados

“outros documentos e informações que a CVM julgar necessários”.

20. Posteriormente, buscou ressaltar o descabimento dos precedentes trazidos pelas

Recorrentes. Nesse sentido, todos os pedidos teriam sido protocolados antes da

Deliberação CVM nº 734/2015, de forma que, após a análise da área técnica, eles foram

submetidos ao Colegiado da CVM. Ressaltou também que o entendimento da SRE

sobre a matéria passou a se consolidar a partir do momento em que os pedidos de

concessão de dispensa passaram a ser analisados pela GER-2, já com base na

Deliberação CVM nº 734/2015, em maio de 2015.

21. Afirmou, nessa esteira, que, “[n]o entendimento da GER-2, se os ofertantes

estão impedidos de ofertar unidades autônomas antes do registro do [Memorial de

Incorporação] no competente registro de imóveis, por força do disposto [no art. 32 da]

7 “Art. 4º Considerando as características da oferta pública de distribuição de valores mobiliários, a CVM

poderá, a seu critério e sempre observados o interesse público, a adequada informação e a proteção ao

investidor, dispensar o registro ou alguns dos requisitos, inclusive divulgações, prazos e procedimentos

previstos nesta Instrução”.

Processo Administrativo CVM nº RJ2015/8781 – Página 6 de 12

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

Lei nº 4.591/648 (...), não há que se falar em dispensa de registro de oferta pública de

um empreendimento que está legalmente impedido de negociar unidades.”

22. Além disso, chamou atenção para a possibilidade de as informações prestadas se

tornarem desatualizadas após o registro do Memorial de Incorporação, o que, de acordo

com a SRE, a depender do período decorrido entre a concessão da dispensa e o registro

daquele documento, poderia gerar importante prejuízo informacional para os

investidores. Ressaltou também que a necessidade de atualização anual do Prospecto

resumido e Estudo de Viabilidade não modificaria tal cenário, visto que tal atualização

não é submetida à análise da CVM.

23. Em seguida, a área técnica buscou refutar o argumento das Recorrentes de que a

exigência de registro do Memorial de Incorporação prejudicaria o prazo de carência

facultado pelo art. 34 da Lei nº 4.591/1964. Alegou que, com adequado planejamento

por parte dos requerentes de dispensas, que devem seguir os prazos previstos pela

Instrução CVM nº 400/2003,9 é possível requisitar a dispensa com antecedência que

8 “Art. 32 da lei nº 4.591/64: O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter

arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

(...)

g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV,

do art. 53, desta Lei;”

9 “Art. 4º, §2º. O pedido de dispensa de registro ou de requisitos do registro será formulado pelo ofertante,

e pela instituição intermediária, se for o caso, em documento fundamentado, nos termos do Anexo I, que

conterá as justificativas identificadas pelos requerentes para a concessão da dispensa, aplicando-se a

análise os prazos previstos nos arts. 8º e 9º”.

“Art. 8º. A CVM terá 20 (vinte) dias úteis, contados do protocolo, para se manifestar sobre o pedido de

registro acompanhado de todos os documentos e informações que devem instruí-lo, que será

automaticamente obtido se não houver manifestação da CVM neste prazo. Parágrafo único. O prazo

referido no caput deste artigo somente começará a fluir com a apresentação de todos os documentos e

informações previstos no Anexo II, ressalvada a hipótese do §3º do art. 4º, que começará a contar do

protocolo”.

“Art. 9º. O prazo previsto no art. 8º poderá ser interrompido uma única vez se a CVM, por ofício

encaminhado ao líder da distribuição e com cópia para o ofertante ou, se for o caso, para os fundadores,

solicitar documentos, alterações e informações adicionais relativos ao pedido de registro de distribuição e

à atualização de informações relativas ao registro de companhia aberta, solicitação esta que será

formulada em ato único e conjunto pelas áreas responsáveis da CVM que devam se manifestar na ocasião.

§1º. Para o atendimento das eventuais exigências, será concedido prazo de até 40 (quarenta) dias úteis,

contado do recebimento da correspondência respectiva. §2º. O prazo para cumprimento das exigências

poderá ser prorrogado uma única vez, por período não superior a 20 (vinte) dias úteis, mediante a prévia

apresentação de pedido fundamentado pelos interessados”,

“Art. 16, §1º. Preliminarmente ao indeferimento, a CVM enviará ofício à instituição líder, com cópia para

o ofertante, concedendo-lhe a oportunidade de suprir os vícios sanáveis, se houver, no prazo de 10 (dez)

Processo Administrativo CVM nº RJ2015/8781 – Página 7 de 12

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

viabilize sua obtenção em momento imediatamente posterior ao registro do Memorial

de Incorporação. Destacou ainda a possibilidade de pleito de prorrogação de prazo para

atendimento de exigências e interrupção do prazo de análise.

24. Assim, a alegação das Recorrentes de que protocolaram o pedido de dispensa

com antecedência, porque não sabiam quanto tempo levaria para obtê-la, seria

descabida, visto que a Instrução CVM nº 400/2003 já estabelece os prazos de análise

que devem ser respeitados pela CVM.

25. Posteriormente, afirmou que “[e]xigir o registro do [Memorial de Incorporação]

como condição para concessão da dispensa de registro de oferta pública traz o

benefício de evitar que a oferta seja iniciada com informações já desatualizadas.”

26. Em conclusão, a SRE entendeu pela manutenção da exigência de apresentação

da Certidão de Ônus Reais do imóvel com o mencionado registro, visto que, na sua

visão, se trata de requisito legal para a comercialização das unidades autônomas,

fundamental para garantir que as especificações apresentadas à CVM são fidedignas.

VI. Da Distribuição do Processo

27. Na reunião do Colegiado realizada em 15.3.2016, fui sorteado como Relator

deste processo administrativo.

dias úteis do recebimento do ofício ou no restante do prazo que faltar para o término do prazo de análise,

o que for maior”.

Processo Administrativo CVM nº RJ2015/8781 – Página 8 de 12

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

VOTO

1. No recurso ora em apreço é suscitada dúvida no que concerne à instrução

documental de pedido de dispensa de registro de oferta pública de distribuição de CIC

hoteleiro. As Requerentes apresentam diversos argumentos, que se encontram

resumidos no Relatório, quanto à inexigibilidade de apresentação de certidão de ônus

reais do imóvel contemplando o registro do Memorial de Incorporação, para fins de

concessão da referida dispensa. Tais argumentos, contudo, não foram acolhidos pela

SRE, que, desse modo, manteve o indeferimento do pedido.

2. Inicialmente, parece-me importante esclarecer o contexto da decisão a ser

tomada nesta oportunidade. Como se sabe, em dezembro de 2013, a CVM firmou o

entendimento de que os contratos que confiram aos subscritores direito de participação

nos resultados de determinado empreendimento hoteleiro constituem, de ordinário,

contratos de investimento coletivo e, quando ofertados publicamente, valores

mobiliários, nos termos do inciso IX do art. 2º da Lei nº 6.385/1976.

3. Dessa decisão resultou um amplo movimento por parte dos participantes do

mercado – notadamente incorporadores imobiliários e operadores hoteleiros – em busca

da autorização da CVM para seguirem com as ofertas públicas de distribuição de

contratos de investimento coletivo relacionados a projetos hoteleiros. Dadas as

peculiaridades dessas ofertas, que se distanciam, em diferentes aspectos, da colocação

junto ao público de valores mobiliários mais tradicionais – como ações e debêntures –

surgiram, naturalmente, pleitos de dispensa de observância de determinadas regras

previstas na Instrução CVM nº 400/2003, que fixa o regime geral de distribuição

pública de valores mobiliários.

4. Desse modo, para cada empreendimento, formularam-se pedidos que, após a

manifestação da SRE, eram apreciados pelo Colegiado da CVM. Assim, por meio da

análise de sucessivos casos, formou-se paulatinamente espécie de “jurisprudência”

sobre as dispensas cabíveis.

Processo Administrativo CVM nº RJ2015/8781 – Página 9 de 12

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

5. Tal movimento culminou com a edição da Deliberação CVM nº 734, de 17 de

março de 2015, por meio da qual o Colegiado da CVM delegou competência à SRE

para conceder certas dispensas, desde que presentes determinadas condições, em linha

com os precedentes que formaram a mencionada “jurisprudência”.

6. Sendo ato de desconcentração administrativa, voltado a conferir maior agilidade

à análise das ofertas públicas, a Deliberação não constitui, propriamente, ato destinado a

regulamentar o registro das ofertas públicas de distribuição de contratos de investimento

coletivo relacionados aos empreendimentos hotéis. Por isso, antes mesmo de sua edição,

a CVM já considerava necessária a elaboração de instrução normativa específica sobre o

tema, a ser editada após amplo debate com a sociedade, de modo a alcançar uma

opinião informada e refletida sobre o regime regulatório mais apropriado para essas

ofertas públicas. Tal projeto encontra-se atualmente em andamento, com previsão de

realizar-se a audiência pública no semestre em curso.

7. Em suma, essas breves considerações sobre o a trajetória histórica da atuação

normativa da CVM servem para expor o exato contexto da decisão a ser tomada no

presente processo. Como dito acima, a CVM pretende, nos próximos meses, submeter à

audiência pública minuta de instrução acerca das ofertas públicas de distribuição dos

contratos de investimento coletivo hoteleiro. Dessa reforma normativa podem decorrer

alterações no atual quadro normativo que rege a atividade registrária conduzida pela

SRE, inclusive no que toca à exigência de apresentação de certidão de ônus reais do

imóvel contemplando o registro do Memorial de Incorporação, que é o ponto enfrentado

no recurso ora em apreço. E, por conseguinte, a decisão a ser tomada neste processo tem

valor limitado, prestando-se a orientar a atuação desta autarquia apenas enquanto

aludida instrução não entrar em vigor.

8. Tendo em vista esse contexto, parece-me preferível decidir o presente recurso

seguindo a orientação firmada nos precedentes deste Colegiado, deixando-se eventual

mudança de entendimento para as discussões a serem travadas proximamente no âmbito

da edição da instrução normativa.

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COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

9. A propósito, cumpre mencionar que a matéria tratada no recurso já foi

enfrentada pelo Colegiado em reunião ocorrida em 3.2.2015. No âmbito do Processo

Administrativo CVM nº RJ2014/10089, o Colegiado, por unanimidade, decidiu deferir

os pedidos de dispensa formulados pelos ofertantes de determinada oferta pública de

distribuição de contratos de investimento coletivo hoteleiro, endossando o entendimento

da SRE, consubstanciado no Memorando nº 4/2015-CVM/SRE.

10. Do referido Memorando consta que:

“Ademais, em resposta a exigência formulada pela SRE de

apresentação de cópia do registro do memorial de incorporação, as

Ofertantes assumiram os compromissos de (i) proceder a esse registro,

após o eventual deferimento da dispensa pelo Colegiado desta CVM e

(ii) de incluir tal documento como anexo ao Prospecto Resumido

anteriormente ao início da distribuição dos CIC.”

11. Como se vê, naquela ocasião, a SRE, acompanhada do Colegiado, considerou

aderente à regulamentação vigente – que, nesse tocante, permanece até hoje inalterada –

o compromisso firmado pelos Ofertantes de proceder ao registro do Memorial de

Incorporação no competente cartório de Registro de Imóveis após a concessão da

dispensa do registro da oferta pública pela CVM. Em contrapartida, os Ofertantes se

obrigaram a incluir a certidão de ônus reais do imóvel contemplando o registro do

Memorial como anexo ao Prospecto Resumido, anteriormente ao início da distribuição

do CIC hoteleiro.

12. A meu ver, a mesma solução mostra-se aplicável ao presente caso. Caberia

apenas formular de maneira mais precisa a obrigação a ser assumida pelas Requerentes,

de modo a permitir, em termos objetivos, a verificação do seu cumprimento. Entendo,

desse modo, que a certidão de ônus reais do imóvel contemplando o registro do

Memorial deve ser incluída como anexo no Prospecto Resumido (i) antes que seja

praticado qualquer esforço de venda; e (ii) até 31 de outubro de 2016. A imposição

desse limite temporal justifica-se porque, de acordo com informações contidas nos

Processo Administrativo CVM nº RJ2015/8781 – Página 11 de 12

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

autos, o lançamento do empreendimento hoteleiro está previsto para novembro (página

9 do Documento SEI nº 0081850).

13. Em suma, por essas razões, voto pelo provimento do recurso com a consequente

modificação da decisão da SRE, constante do Ofício nº 090/2015/CVM/SRE/GER-2,

para que sejam deferidos os pedidos de dispensa formulados, sob a condição de a

Bergamo, e a Accor Brasil incluírem a certidão de ônus reais do imóvel contemplando o

registro do Memorial de Incorporação como anexo ao Prospecto Resumido, (i) antes

que seja praticado qualquer esforço de venda no âmbito da oferta pública; e (ii) até a

data-limite de 31 de outubro de 2016.

Rio de Janeiro, 23 de agosto de 2016

Original assinado por

Pablo Renteria

Diretor

Processo Administrativo CVM nº RJ2015/8781 – Página 12 de 12

PROCESSO ADMINISTRATIVO CVM Nº RJ2015/8781

Reg. Col. 0155/2016

Interessados: Bergamo Incorporação SPE Ltda.

Hotelaria Accor Brasil S.A.

Assunto: Pedido de reconsideração apresentado pela

Bergamo Incorporação SPE Ltda. e Hotelaria Accor Brasil S.A.

contra decisão do Colegiado que deferiu recurso, condicionando-o

a inclusão da certidão de ônus reais do imóvel com o memorial de

incorporação no anexo do prospecto resumido referente ao

empreendimento Condomínio Mondial GRU, até a data-limite de

31.10.2016.

RELATÓRIO

I. Do Objeto

1. Trata-se de pedido de reconsideração protocolado em 03.10.2016 pela Bergamo

Incorporação SPE Ltda. (“Bergamo”) e Hotelaria Accor Brasil S.A. (“Accor Brasil” e,

quando em conjunto com a Bergamo, “Requerentes”) contra a condicionante (ii) da

decisão do Colegiado de 23.8.2016 de incluir a certidão de ônus reais do imóvel

contemplando o registro do memorial de incorporação como anexo ao prospecto

resumido até a data-limite de 31 de outubro de 2016.

2. Quanto aos fatos anteriores à referida decisão, remeto ao relatório que

acompanhou a manifestação de voto por mim proferida naquela ocasião (Processo SEI

nº 19957.001434/2016-21).

Processo Administrativo CVM nº RJ2015/8781 – Página 1 de 5

II. Da Decisão do Colegiado de 23.8.2016

3. Em reunião realizada em 23.8.20161, o Colegiado deferiu o recurso contra a

decisão da Superintendência de Registros de Valores Mobiliários – SRE de

indeferimento do pedido de dispensa de registro de oferta pública de distribuição de

contratos de investimento coletivo vinculados à participação em resultados de

empreendimento hoteleiro (“CIC hoteleiro”) referente ao empreendimento hoteleiro

Condomínio Mondial GRU (“Empreendimento”), pelo não atendimento à exigência de

apresentação de certidão de ônus reais do imóvel com o registro do memorial de

incorporação.

4. Em minhas razões de voto, acompanhadas pelo Colegiado por ocasião do

julgamento do recurso, manifestei o entendimento de que o caso em apreço deveria ser

decidido tendo em vista os precedentes do Colegiado, deixando-se eventual mudança de

entendimento para as discussões a serem travadas proximamente no âmbito do projeto

de edição de regulamentação específica acerca das ofertas públicas de distribuição de

CIC hoteleiro.

5. Desse modo, na esteira da decisão adotada pelo Colegiado no âmbito do

Processo Administrativo CVM nº RJ2014/10089, votei pelo provimento do recurso, sob

condição de que a certidão de ônus reais do imóvel contemplando o registro do

memorial de incorporação fosse incorporada ao prospecto resumido da oferta: (i) antes

da prática de qualquer esforço de venda no âmbito da oferta pública; e (ii) até a datalimite de 31.10.2016. Esta última condição foi fixada tendo em vista a informação,

constante dos autos, de que o lançamento do Empreendimento estava previsto para

novembro.

III. Do Pedido de Reconsideração das Requerentes

6. Em 03.10.2016, as Requerentes apresentaram, tempestivamente, Pedido de

Reconsideração contra a referida decisão do Colegiado.

1 Reunião do Colegiado nº 33/2016.

Processo Administrativo CVM nº RJ2015/8781 – Página 2 de 5

7. As Requerentes alegam que, em decorrência do decurso do tempo e de

mudanças nas condições de mercado, a decisão mereceria ser reformada

especificamente no que tange à segunda condicionante, qual seja, a data-limite de

31.10.2016 para procederem à inclusão da certidão de ônus reais do imóvel

contemplando o registro do memorial de incorporação como anexo ao prospecto

resumido do Empreendimento.

8. De acordo com as Requerentes, o cumprimento de tal condição seria inviável,

tendo em vista que o lançamento do Empreendimento, previsto para novembro de 2016,

será postergado por 12 a 18 meses, podendo, ainda, sofrer alteração posterior a depender

das condições do mercado imobiliário e hoteleiro, especialmente no município de

Guarulhos.

9. A medida, ademais, seria prejudicial às Requerentes, uma vez que teriam que

providenciar o registro do memorial de incorporação meses antes de iniciar os esforços

de venda no âmbito da oferta pública, deixando, assim, de aproveitar a faculdade,

assegurada na Lei nº 4.591, de 1964, de “testar” o mercado no prazo de carência de 180

dias subsequente ao referido registro.

10. Muito embora não haja uma data exata para o início da oferta pública do

Empreendimento, as Requerentes solicitam que, ao invés de uma data-limite, seja

estabelecido um prazo de antecedência mínimo ao início de qualquer esforço de venda

no âmbito da oferta pública para o cumprimento da condicionante. Sugerem, nesse

sentido, o prazo mínimo de 5 dias úteis.

11. As Recorrentes argumentam, ainda, que a postergação do lançamento do

Empreendimento não acarretará defasagem informacional aos investidores, pois as

informações constantes do prospecto resumido do Empreendimento serão atualizadas,

no mínimo anualmente.

Processo Administrativo CVM nº RJ2015/8781 – Página 3 de 5

VOTO

1. No pedido de reconsideração ora em apreço, as Requerentes trouxeram ao

conhecimento da CVM que o lançamento do Empreendimento, previsto inicialmente

para novembro deste ano, será adiado por 12 a 18 meses, podendo sofrer postergação

adicional em razão das condições de mercado.

2. Cuida-se de fato superveniente aos que embasaram a decisão tomada por este

Colegiado em 23.8.2016, de modo que me parece correto conhecer do presente pedido

de reconsideração a fim de verificar se há algum reparo a ser feito na aludida decisão.

3. Entendo, contudo, não ser esse o caso. As Requerentes solicitam que não seja

estabelecido pela CVM qualquer prazo-limite para o início da distribuição público dos

contratos de investimento de coletivo, após a concessão da dispensa do registro pela

SRE. Em vez disso, assumiriam o compromisso de incorporar a certidão de ônus reais

do imóvel, contemplando o registro do memorial de incorporação, ao prospecto

resumido com antecedência mínima de cinco dias em relação ao início dos esforços de

venda.

4. No entanto, se acolhido tal pedido, deixaria de existir qualquer limite temporal

para a realização da oferta pública dos contratos de investimento coletivo, nas condições

aprovadas pela CVM por ocasião do deferimento da dispensa de registro. Tal solução se

revelaria, a meu ver, contrária à orientação geral adotada na regulamentação das ofertas

públicas de distribuição de valores mobiliários, haja vista prever o art. 17 da Instrução

CVM nº 400, de 2003, a caducidade do registro da distribuição na hipótese de “o

Anúncio de Início de Distribuição e o Prospecto ou o Suplemento de que trata o art. 13

não forem divulgados até 90 (noventa) dias após a sua obtenção”.

5. Ainda que a oferta, ora em análise, seja dispensada da publicação do anúncio de

início de distribuição e ainda que se possa admitir, ao menos em tese, o cabimento de

prazo superior a noventa dias, dadas as especificidades do mercado de incorporação

Processo Administrativo CVM nº RJ2015/8781 – Página 4 de 5

imobiliária, não me parece razoável conceder efeitos ilimitados no tempo ao ato de

dispensa de registro.

6. Como se sabe, a concessão do registro da distribuição ou a sua dispensa constitui

autorização administrativa vinculada a determinadas premissas fáticas, verificadas por

meio de procedimento próprio, que podem alterar-se substancialmente ao longo do

tempo. Por isso que me parece descabida a possibilidade de conferir ao ato efeitos

permanentes, que não decairiam jamais.

7. Não concordo com o argumento de que não haveria, desse modo, qualquer

prejuízo informacional para os investidores, tendo em vista a obrigação dos ofertantes

de atualizar, ao menos anualmente, as informações constantes do prospecto resumido e

do estudo de viabilidade econômica. O argumento, a meu ver, não procede porque a

atualização a cargo dos ofertantes não se confunde com a análise, independente e

imparcial, realizada pelo órgão regulador do mercado.

8. Ressalto, ademais, que assiste às Requerentes a escolha do momento que lhes

parece mais conveniente para protocolar junto à CVM o pedido de dispensa do registro

da distribuição pública. Desse modo, caso a autorização recebida da SRE venha a

caducar, nada impede que as Requerentes formulem novo pedido à CVM quando

julgarem oportuno, tendo em conta a expectativa de lançamento do Empreendimento.

9. Pelas razões acima mencionadas, voto pelo indeferimento do pedido de

reconsideração, mantida integralmente a decisão adotada por este Colegiado em

23.8.2016.

Rio de Janeiro, 25 de outubro de 2016

Original assinado por

Pablo Renteria

Diretor

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