Oferta pública

REGISTRO DE OFERTA PÚBLICA DE DISTRIBUIÇÃO DE CERTIFICADOS DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS – NOVA SECURITIZAÇÃO S.A. – PROC. SEI 19957.001682/2017-53

Trata-se de pedido de dispensa dos incisos I e II do art. 6º da Instrução CVM nº 414/2004 (“Instrução 414”) formulado por Nova Securitização S.A. (“Securitizadora” ou “Ofertante”) no âmbito do pedido de registro de oferta pública de distribuição de Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”) da 25ª série da 1ª emissão da Ofertante (“Oferta”), para que seja possível a colocação dos CRI para investidores não qualificados. A Oferta apresenta as seguintes principais características: (i) distribuição de 150.000 CRI, com valor nominal unitário de R$ 1.000,00, perfazendo o montante total de R$ 150.000.000,00; (ii) os CRI serão ofertados a investidores em geral, qualificados ou não; (iii) os CRI serão lastreados em uma cédula de crédito imobiliário (“CCI”) de emissão da Securitizadora, representativa de créditos imobiliários oriundos de debêntures (“Debêntures”) emitidas pela Direcional Engenharia S.A. (“Devedora”) e subscritas pela Porto União Empreendimentos Imobiliários Ltda. (“Cedente”), controlada pela Devedora, a qual cederá à Securitizadora os direitos de crédito oriundos das Debêntures; (iv) os recursos obtidos na Oferta serão destinados pela Devedora, por meio de SPEs por ela controladas, ao financiamento da construção imobiliária de 10 empreendimentos imobiliários discriminados no prospecto da Oferta, na escritura de emissão das Debêntures e no termo de securitização (“Empreendimentos Imobiliários Elegíveis”);

e (v) a Securitizadora instituirá regime fiduciário sobre os créditos imobiliários que lastrearão os CRI, tendo como agente fiduciário a Vórtx DDTVM Ltda., a quem competirá verificar, ao longo do prazo de duração dos CRI, o efetivo direcionamento dos recursos aos Empreendimentos Imobiliários Elegíveis. Por sua vez, a Ofertante informa que: (i) as Debêntures que constituirão o lastro dos CRI são títulos sem risco de performance; (ii) a Oferta observa outros requisitos da Instrução 414 com relação ao direcionamento de CRI a investidores não qualificados, notadamente os previstos no art. 6º, caput, e no art. 7º, §6º; e (iii) nas emissões de CRI cujo lastro seja constituído por créditos imobiliários por destinação, como ocorre na Oferta, o efetivo direcionamento dos recursos a imóveis deve ocorrer até a data de vencimento dos CRI, tendo em vista que até essa data perduram as obrigações atribuídas ao agente fiduciário, responsável por verificar se o direcionamento ocorreu conforme previsto na documentação da Oferta, nos termos do art. 68, §1º, da Lei nº 6.404/1976 e do art. 13 da Instrução 414. Em sua análise, consubstanciada no Memorando nº 26/2017-CVM/SRE/GER-1, a Superintendência de Registro de Valores Mobiliários – SRE foi favorável à concessão da dispensa pleiteada, com base nos precedentes do Colegiado (Processos SEI nº 19957.000587/2016-51 e 19957.009281/2016-61) e tendo em vista as seguintes características da Oferta:

(i) o lastro dos CRI é composto por créditos imobiliários oriundos das Debêntures, devidas pelo seu emissor independente de qualquer evento futuro, razão pela qual não se vislumbraria risco de performance; (ii) as Debêntures não estariam sujeitas a restrições quanto ao público alvo se distribuídas diretamente, podendo ser objeto de oferta pública de distribuição realizada no âmbito da Instrução CVM nº 400/2003, tendo em vista que a Devedora é companhia aberta; (iii) a Devedora é companhia atuante do setor imobiliário, conforme seu estatuto social; (iv) conforme exigido pelo art. 6º, caput, da Instrução 414, haverá instituição do regime fiduciário previsto no art. 9º da Lei nº 9.514/1997 sobre os créditos que lastreiam a emissão; (v) a Emissora contratou a Standard & Poor’s Ratings do Brasil Ltda. para elaborar relatório de classificação de risco da emissão e para a revisão trimestral da classificação pelo prazo dos CRI, conforme exigido pelo §6º do art. 7º da Instrução 414 para CRI destinados a investidores não qualificados; (vi) o Prospecto da Oferta determina que todo o direcionamento dos recursos captados seja realizado até a data de liquidação dos CRI, quando o agente fiduciário dos referidos títulos ainda será responsável por verificar se o direcionamento dos recursos ocorreu conforme a documentação da Oferta.

A área técnica ressaltou, ainda, que a dispensa deveria ser condicionada a que a documentação da Oferta, no momento do registro, atenda aos requisitos previstos nos precedentes e refletindo as características acima. O Colegiado, por unanimidade, acompanhando o entendimento da SRE, deliberou conceder a dispensa dos incisos I e II do art. 6º da Instrução 414, condicionada a que a documentação da Oferta, quando da obtenção do registro, continue atendendo aos requisitos previstos nos precedentes citados, de modo que não sejam modificadas as características da Oferta levadas em consideração como fundamento para a concessão da dispensa. Anexos MANIFESTAÇÃO DA ÁREA TÉCNICA

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COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

Memorando nº 26/2017-CVM/SRE/GER-1

Rio de Janeiro, 24 de abril de 2017.

Ao Senhor Superintendente de Registro de Valores Mobiliários (SRE)

Assunto: Pedido de registro de oferta pública de distribuição dos CRI da 25ª série da 1ª emissão da Nova

Securitização S.A. – Processo CVM nº 19957.001682/2017-53.

Senhor Superintendente,

1. Trata-se de pedido de registro de oferta pública de distribuição (“Oferta”) de Certificados de Recebíveis Imobiliários

(“CRI”) da 25ª série da 1ª emissão da Nova Securitização S.A. (“Securitizadora”, “Emissora” ou “Ofertante”),

protocolado na CVM em 23/02/2017, atualmente em análise nesta área técnica, no âmbito do Processo em referência.

2. Os CRI serão lastreados em uma CCI, de emissão da Securitizadora, representativa de créditos imobiliários oriundos

de debêntures (“Debêntures”) emitidas pela Direcional Engenharia S.A. (“Devedora”) e subscritas pela Porto União

Empreendimentos Imobiliários Ltda. (“Cedente”).

3. Os recursos provenientes da emissão dos CRI serão destinados pela Devedora, por meio de SPEs por ela controladas,

ao financiamento da construção imobiliária de 10 (dez) empreendimentos imobiliários discriminados no Prospecto da

Oferta, na escritura de emissão das Debêntures e no Termo de Securitização.

4. A questão a ser abordada por meio do presente Memorando diz respeito ao público alvo da Oferta, que só poderia ser

destinada a investidores que não sejam qualificados (“Investidores de Varejo”) nas emissões de CRI cujo lastro observe

determinadas características, conforme prevê o art. 6º da Instrução CVM nº 414/04 (“Instrução CVM 414”), nos

seguintes termos:

“Art. 6º A oferta pública de distribuição de CRI destinada a investidores que não sejam

qualificados, conforme definido em regulamentação específica, somente será admitida para CRI

lastreados em créditos sobre os quais haja sido instituído o regime fiduciário previsto no art. 9º

da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, originados:

I – de imóveis com “habite-se”, ou documento equivalente, concedido pelo órgão

administrativo competente; ou

II – da aquisição ou da promessa de aquisição de unidades imobiliárias vinculadas a

incorporações objeto de financiamento, desde que integrantes de patrimônio de afetação,

constituído em conformidade com o disposto nos arts. 31-A e 31-B da Lei nº 4.591, de 16 de

dezembro de 1964.”

5. Por meio do expediente protocolado em 23/02/2017 (documento nº 0235018), a Ofertante apresentou pedido de

dispensa do disposto nos incisos I e II do artigo 6º da Instrução CVM 414, de modo que seja possível a colocação dos

CRI para investidores não qualificados.

6. O pleito em questão faz referência à oferta pública de distribuição da 1ª série da 5ª emissão de CRI da Brazil Realty

Companhia Securitizadora de Créditos Imobiliários S.A. (Processo SEI nº 19957.000587/2016-51, “Caso Cyrela”), no

âmbito da qual o Colegiado deferiu o pedido de dispensa dos mesmos dispositivos da norma, em 16/08/2016.

I. Estrutura dos CRI e Características da Oferta

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7. A Oferta prevê a distribuição de 150.000 CRI, cujo valor nominal unitário é R$ 1.000,00, perfazendo o valor total de

R$ 150.000.000,00, sob o regime de melhores esforços de colocação, tendo a XP Investimentos CCTVM S.A. como

coordenador líder (“Coordenador Líder”). O valor total originalmente ofertado poderá ser aumentado em até 35%

mediante Lote Adicional e/ou Lote Suplementar, isto é, em até 52.500 CRI, equivalentes a até R$52.500.000,00.

8. Conforme mencionado acima, a estrutura atual da Oferta prevê que os CRI sejam ofertados a investidores em geral,

qualificados ou não, sendo lastreados em créditos imobiliários representados por 1 cédula de crédito imobiliário (“CCI”)

oriundos de debêntures emitidas pela Devedora, do tipo quirografária, no valor total de R$ 202.500.000,00.

9. Na hipótese de a demanda apurada em junto aos investidores ser inferior a 202.500 CRI, a quantidade de Debêntures

emitida será reduzida proporcionalmente, com o consequente cancelamento das Debêntures não integralizadas, a ser

formalizado por meio de aditivo à Escritura de Emissão de Debêntures, bem como a cessão do Crédito Imobiliário será

proporcionalmente resolvida, de modo a abarcar tão somente a parcela do Crédito Imobiliário necessária para conferir

lastro aos CRI.

10. As Debêntures, que constituirão o lastro dos CRI, serão subscritas pela Cedente, sociedade controlada pela

Devedora, e que cederá à Securitizadora os direitos de crédito oriundos das Debêntures. A Securitizadora, por sua vez,

irá emitir uma CCI integral, para representar os créditos imobiliários, que serão então vinculados aos CRI, por meio do

Termo de Securitização de Créditos.

11. Ademais, a Securitizadora instituirá regime fiduciário sobre os créditos imobiliáros que comporão o lastro dos CRI,

tendo como agente fiduciário a Vórtx DDTVM Ltda.

12. A seguir, reproduzimos o fluxograma com a descrição da estrutura pretendida para a operação de securitização de

que trata a Oferta, conforme minuta de Prospecto Preliminar apresentada pela Ofertante em 04/04/2017 (documento nº

0256987):

“1) A Devedora celebrará com a Cedente, com a interveniência e anuência da Emissora, a

Escritura de Emissão de Debêntures, a qual prevê a emissão de debêntures, não conversíveis em

ação, da espécie sem garantia real ou fidejussória, a serem subscritas de forma privada pela

Cedente.

2) Por meio do Contrato de Cessão celebrado entre a Cedente, a Emissora e a Devedora, a

Cedente cederá à Emissora, a título oneroso, os direitos de crédito oriundos das Debêntures,

observados os termos e as condições do Contrato de Cessão;

3) Por meio da Escritura de Emissão de CCI, celebrada entre a Emissora, na qualidade de

cessionária do Crédito Imobiliário, a Emissora emitirá uma CCI integral, para representar o

Crédito Imobiliário, nos termos da Lei 10.931, de acordo com as condições ali previstas;

4) A Emissora, por sua vez, vinculará a totalidade do Crédito Imobiliário, representado pela

CCI, aos CRI, por meio do Termo de Securitização, celebrado entre a Emissora e o Agente

Fiduciário, nos termos da Lei 9.514 e da Instrução CVM 414. A Emissora emitirá os CRI com

lastro no Crédito Imobiliário, os quais serão distribuídos pelo Coordenador Líder aos

Investidores, em regime de melhores esforços de colocação, sem prejuízo do Compromisso de

Subscrição;

5) A Emissora pagará o Valor da Cessão em favor da Devedora, a cada Data de Integralização,

por conta e ordem da Cedente. Nos termos do Contrato de Cessão, o pagamento de cada

parcela do Valor da Cessão implicará, para todos os fins, a integralização das Debêntures, em

quantidade proporcional ao Valor da Cessão devido;

6) O pagamento da amortização e remuneração das Debêntures serão realizados diretamente

na Conta Centralizadora, na data de vencimento das Debêntures; e

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7) O pagamento da amortização e Remuneração são realizados aos Investidores com os

recursos oriundos do pagamento da amortização e Remuneração das Debêntures.”

13. Como se observa, os recursos obtidos com a distribuição dos CRI serão utilizados pela Ofertante para o pagamento

do valor de cessão dos créditos imobiliários à Devedora, por conta e ordem da Cedente, o que importará na

integralização das Debêntures.

14. O destino final dos recursos captados por meio da Oferta será o financiamento de construção imobiliária dos

empreendimentos abaixo relacionados (“Empreendimentos Imobiliários Elegíveis”), conforme consta das minutas do

Prospecto, da Escritura de Emissão de Debêntures e do Termo de Securitização de Créditos:

CRONOGRAMA DE

# DENOMINAÇÃO ENDEREÇO MATRÍCULA SPE/CNPJ % lastro DESTINAÇÃO DOS

RECURSOS

Os recursos serão

Matrículas nos 35.542 destinados aos

Residencial Porto Direcional Taguatinga

e 32.567 do Cartório Empreendimentos

(182) Setor Total Pilar, Setor Engenharia Ltda.

1 do 5º Ofício de 3% Imobiliários Elegíveis

Ville Meireles, Santa (CNPJ:

Registro de Imóveis entre a Primeira Data de

Maria, RA-XIII 08.985.446/0001-24)

do Distrito Federal Integralização até a Data

de Vencimento

Os recursos serão

Avenida Torquato Matrícula nº 61.951 Direcional Rubi destinados aos

Tapajós, s/n, km do Cartório do 1º Empreendimentos Empreendimentos

(187) Conquista

2 11,6, Colônia Ofício do Registro de Imobiliários Ltda. 12% Imobiliários Elegíveis

Torquato Tapajós

Terra Nova, Imóveis e Protestos de (CNPJ: entre a Primeira Data de

Manaus/AM Letras de Manaus/AM 09.037.901/0001-22) Integralização até a Data

de Vencimento

Os recursos serão

Matrículas nos Jequiá destinados aos

Avenida Marechal 130.164 e 130.165 do Empreendimentos Empreendimentos

(283) Oásis

3 Castelo Branco, nº Cartório de Registro Imobiliários Ltda. 18% Imobiliários Elegíveis

Residencial

265, quadra 54 de Imóveis de (CNPJ: entre a Primeira Data de

Contagem/MG 13.457.942/0001-45) Integralização até a Data

de Vencimento

Matrículas nos

201.618, 201.619, Os recursos serão

Loteamento 201.620, 210.679, Ouro Branco destinados aos

Raquel Pimentel, 210.677, 210.676, Empreendimentos Empreendimentos

(309) Conquista

4 cidade de 212.993, 210.680, Imobiliários Ltda. 4% Imobiliários Elegíveis

Residencial Ville

Luziânia, estado 210.678 e 213.383 do (CNPJ: entre a Primeira Data de

de Goiás. Cartório de Registro 13.466.398/0001-06) Integralização até a Data

de Imóveis de de Vencimento

Luziânia/GO

Os recursos serão

Rua Itaquê, Nova Estoril destinados aos

Matrícula nº 5.000 do

n.°1032, Empreendimentos Empreendimentos

(384) Conquista Cartório de Registro

5 Santíssimo, Imobiliários SPE Ltda. 10% Imobiliários Elegíveis

Campo Grande de Imóveis de Rio de

Freguesia de (CNPJ: entre a Primeira Data de

Janeiro/RJ

Campo Grande 24.042.796/0001-03) Integralização até a Data

de Vencimento

Avenida Flávio Os recursos serão

Vasconcelos, Almeria destinados aos

Matrícula nº 42.541

constituído pelo Empreendimentos Empreendimentos

(388) Conquista do Cartório de

6 lote 01 da quadra Imobiliários Ltda. 6% Imobiliários Elegíveis

Itaboraí Registro de Imóveis

08, Bairro (CNPJ: entre a Primeira Data de

de Itaboraí/RJ

Esperança, 23.335.994/0001-00) Integralização até a Data

Itaboraí/RJ de Vencimento

Os recursos serão

Matrícula nº 61.348 Portal das Rosas destinados aos

Rua José Romão,

do Cartório do 4º Empreendimentos Empreendimentos

(273) Conquista s/n, Bairro São

7 Ofício de Registro de Imobiliários Ltda. 10% Imobiliários Elegíveis

Premium Aleixo José Operário,

Imóveis de (CNPJ: entre a Primeira Data de

Manaus/AM

Manaus/AM 11.838.746/0001-95) Integralização até a Data

de Vencimento

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Os recursos serão

Carneiros destinados aos

Rua Rio Matrícula nº 61.952

(290) Conquista Empreendimentos Empreendimentos

Comprido, quadra do Cartório de

8 Premium Monte Imobiliários Ltda. 10% Imobiliários Elegíveis

157, lotes 01 a 29, Registro de Imóveis

Castelo (CNPJ: entre a Primeira Data de

Contagem/MG de Contagem/MG

12.594.510/0001-13) Integralização até a Data

de Vencimento

Os recursos serão

Rua Campante, Riacho Branco destinados aos

Matrícula nº 220.160

Vila Empreendimentos Empreendimentos

do Cartório de

9 (275) Link Ipiranga Independência, Imobiliários Ltda. 18% Imobiliários Elegíveis

Registro de Imóveis

cidade de São (CNPJ: entre a Primeira Data de

de São Paulo/SP

Paulo/SP 11.838.654/0001-05) Integralização até a Data

de Vencimento

Os recursos serão

Matrícula nº 51.714 Coral destinados aos

Rua Padre

(235) do Cartório do 1º Empreendimentos Empreendimentos

Monteiro de

10 ConquistaPremium Ofício de Registro de Imobiliários Ltda. 9% Imobiliários Elegíveis

Noronha,

Cidade Nova Imóveis de (CNPJ: entre a Primeira Data de

Manaus/AM

Manaus/AM 10.348.152/0001-33) Integralização até a Data

de Vencimento

15. A Devedora irá transferir os recursos para as SPE investidas e tomar todas as providências para que tais SPE

investidas utilizem tais recursos nos Empreendimentos Imobiliários Elegíveis, por meio do pagamento de parcelas do

valor de aquisição de terrenos ou construção e desenvolvimento de tais empreendimentos.

16. Os documentos da Oferta destacam ainda que os referidos recursos não serão destinados (a) ao financiamento do

reembolso de custos já incorridos e desembolsados pela Devedora referentes a tais Projetos, e/ou, (b) ao financiamento

do reembolso de custos já incorridos e desembolsados pela Devedora referentes à participação em tais sociedades de

propósito específico.

17. O Agente Fiduciário deverá verificar, ao longo do prazo de duração dos CRI, o efetivo direcionamento aos

Empreendimentos Imobiliários Elegíveis de todos os recursos obtidos por meio da emissão das Debêntures, a partir de

cópias dos contratos, notas fiscais, atos societários e demais documentos comprobatórios que julgar necessários, a serem

fornecidos pela Devedora.

18. A Cedente será responsável por enviar tal documentação ao Agente Fiduciário em até 1 dia útil de seu recebimento.

A Emissora e o Agente Fiduciário não realizarão acompanhamento físico das obras dos Empreendimentos Imobiliários

Elegíveis, estando tal fiscalização restrita à documentação enviada pela Devedora.

19. A partir da data de integralização dos CRI, tais títulos farão jus a juros remuneratórios incidentes sobre o valor

nominal unitário correspondentes a 100% da Taxa DI, acrescidos de um spread de 0,90% ao ano. A amortização e os

juros serão pagos em uma única parcela, da data de vencimento dos títulos, ainda a ser definida.

20. Não serão constituídas garantias específicas, reais ou pessoais, sobre os CRI.

II. Alegações da Ofertante

21. Quando do pedido de registro da Oferta, por meio de expediente protocolado na CVM em 23/02/2017, a Ofertante

fundamentou seu pleito de dispensa do requisito previsto pelos incisos I e II do artigo 6º da Instrução CVM 414, nos

seguintes termos:

“2.1.1. A Emissora e o Coordenador Líder solicitam que seja concedida dispensa do disposto

nos incisos I e II, do artigo 6° da Instrução CVM 414, nos mesmos termos do deliberado pelo

colegiado dessa D. CVM em 16 de agosto de 2016, no âmbito do pedido de registro de oferta

pública de distribuição da 1ª série da 5ª emissão de certificados de recebíveis imobiliários da

Brazil Realty Companhia Securitizadora de Créditos Imobiliários S.A. - PROC. SEI

19957.000587/2016-51.

2.1.2. Com efeito, os citados dispositivos estabelecem mecanismos de proteção para créditos

imobiliários que estejam sujeitos a riscos de performance dos responsáveis pela construção de

imóveis lastro, risco esse que estaria presente em créditos cujos imóveis não possuíssem

"habite-se" ou em créditos provenientes da aquisição de imóveis vinculados a incorporações

que não contassem com patrimônio de afetação.

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2.1.3. A norma demonstra como objetivo não sujeitar o investidor que não seja qualificado ao

risco de que seja alegado pelo(s) devedor(es) dos créditos imobiliários que conferem lastro aos

CRI à "Exceção do Contrato não Cumprido", nos termos do Artigo 476 da Lei n° 10.406, de 10

de janeiro de 2002, e alterações posteriores (Código Civil), como direito legítimo para não

adimplir os créditos imobiliários na ocorrência de quaisquer problemas relacionados à

performance da construção, reforma ou expansão do empreendimento imobiliário que dá

origem aos créditos.

2.1.4. Tal alegação da "Exceção do Contrato não Cumprido" pelo(s) devedor(es) dos créditos

imobiliários seria considerado como um argumento para não adimplir a obrigação de

pagamento a que está(ão) sujeito(s) e, como consequência, tal instituto jurídico tem o condão de

retirar toda a liquidez, certeza e exigibilidade dos créditos imobiliários e, por consequência,

dos CRI.

2.1.5. É válido notar que, em operações que envolvem créditos imobiliários originados das

atividades de incorporação imobiliária, o "habite-se" representa a comprovação máxima de que

a performance do empreendimento foi obtida e, portanto, tal instrumento tem o condão de

retirar por completo ou, no mínimo, diminuir substancialmente, qualquer possibilidade de êxito

na alegação da "Exceção do Contrato não Cumprido" pelo(s) devedor(es) dos créditos

imobiliários. Ou seja, em caso de inadimplemento dos créditos imobiliários, os titulares dos

CRI terão a garantia de que tais créditos são dotados de certeza, liquidez e exigibilidade e

serão objeto de ação de execução que afetará o patrimônio do(s) devedor(es).

2.1.6. Assim, conclui-se que o objetivo da norma foi claramente o de proteger o investidor não

qualificado, tendo em vista os recursos limitados de análise detidos pelo mesmo, somente nas

circunstâncias em que este terá que avaliar questões que estão vinculadas à possibilidade de

executar o crédito em si, ou seja, de questões preliminares que per si prejudicariam o exercício

do direito de executar o direito creditório inadimplido, mas não de questões que envolvam a

análise do risco de pagamento e de solvência do(s) devedor(es) dos créditos imobiliários.

2.1.7. No caso da Oferta em referência, não há que se falar em risco de performance para o

investidor, tendo em vista que o pagamento das debêntures e, consequentemente, dos CRI, não

depende da finalização dos empreendimentos para os quais os recursos oriundos das

Debêntures serão destinados.

2.1.8. Ocorre que, a Oferta é lastreada em crédito considerado imobiliários por sua destinação.

Ou seja, não se origina da compra e venda, ou da promessa de aquisição de um imóvel. Dessa

forma, não são aplicáveis os requisitos previstos nos incisos I e II do art. 6º da Instrução CVM

414, por inexistirem os riscos que os mesmos visam a evitar.

2.1.9. Ainda, além de estar prevista a constituição do regime fiduciário, as Debêntures que

comporão o lastro dos CRI são recebíveis "performados". Ou seja, representam uma obrigação

da Devedora que não depende de qualquer evento futuro e são exigíveis desde já.

2.1.10. Nesse sentido, conforme entendimento já exarado por essa D. Comissão, não haveria

óbice à concessão da dispensa dos incisos I e II do art. 6º da Instrução CVM 414, uma vez que:

(i) as Debêntures que constituirão o lastro dos CRI da presente Oferta são títulos sem risco de

performance, ou seja, devidos pelo seu emissor independente de qualquer evento futuro;

(ii) a presente Oferta observa outros requisitos presentes na Instrução CVM 414 com relação ao

direcionamento de CRI a investidores que não sejam qualificados, previstos pelo caput do art.

6º e pelo §6º do art. 7º da Instrução CVM 414, quais sejam, (i) que os CRI sejam lastreados em

créditos sobre os quais haja sido instituído o regime fiduciário previsto no art. 9° da Lei n°

9.514, de 20 de novembro de 1997 ("Lei n° 9.514"); e (ii) que haja ao menos um relatório de

agência classificadora de risco atribuído aos CRI; e

(iii) nas emissões de CRI cujo lastro seja constituído por créditos imobiliários por sua

destinação, como ocorre na Oferta, o efetivo direcionamento dos recursos a imóveis, de modo a

configurar o vínculo previsto pelo inciso Ido art. 8° da Lei n° 9.514, deve ocorrer até a data de

vencimento dos CRI, tendo em vista ser até essa data que perduram as obrigações atribuídas ao

agente fiduciário dos referidos títulos, que é o responsável por verificar se o referido

direcionamento ocorreu conforme previsto na documentação da Oferta, nos termos do § 1 ° do

art. 68 da Lei n° 6.404/1976 e do art. 13 da Instrução CVM 414.

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2.1.11. Tendo em vista o exposto acima, o Coordenador Líder e a Emissora, solicitam a

dispensa da vedação constante dos incisos I e II do artigo 6° da Instrução CVM 414, de

colocação de CRI para investidores não qualificados no âmbito da Oferta.”

III. Nossas Considerações

22. Nesta seção, será analisado o pedido de dispensa do disposto nos incisos I e II do artigo 6º da Instrução CVM 414,

de modo que os CRI possam ser destinados a investidores não qualificados sem que sejam observadas todas as

restrições previstas na norma.

23. Para tanto, faremos referência aos precedentes da Brazil Realty Companhia Securitizadora de Créditos Imobiliários

S.A. (“Brazil Realty”), quando da oferta dos CRI da 1ª série da 5ª emissão (Processo SEI nº 19957.000587/2016-51,

“Caso Cyrela”), bem como da RB Capital Companhia de Securitização (“RB Capital”), quando da oferta dos CRI da

145ª série da 1ª emissão (Processo SEI nº 19957.009281/2016-61, “Caso Aliansce”).

24. No primeiro precedente, a Brazil Realty havia solicitado à CVM o reconhecimento da inaplicabilidade dos incisos I

e II do artigo 6º da Instrução CVM 414. Como fundamento, foi alegado que o disposto na norma teria como objetivo

tratar de ofertas de CRI cujo lastro seja constituído por créditos imobiliários em sua origem, e que estivessem pendentes

do cumprimento de alguma obrigação pelo cedente ou originador, os chamados “créditos não performados”.

25. Nesse sentido, a Brazil Realty argumentou naquele caso que, por se tratar de CRI lastreados em debêntures (créditos

imobiliários em sua destinação), a exigência de habite-se dos imóveis relacionados aos direitos creditórios perderia

sentido e não representaria nenhuma proteção adicional aos investidores.

26. Alternativamente, foi solicitado que, caso a CVM não reconhecesse a inaplicabilidade dos incisos I e II do art. 6º da

Instrução CVM 414 àquele caso, analisasse então a possibilidade de sua dispensa no caso concreto.

27. A SRE, acompanhando parecer da PFE, se manifestou contrariamente à inaplicabilidade, mas favoravelmente à

dispensa do disposto nos incisos I e II do artigo 6º da Instrução CVM 414 naquele caso, conforme consta do

Memorando nº 84/2016-CVM/SRE/GER-1:

“61. Uma vez reconhecida a impossibilidade de se afastar a incidência do dispositivo normativo

em comento, resta-nos verificar a razoabilidade e proporcionalidade de ser concedida a

dispensa de seus incisos I e II no presente caso.

62. Nesse sentido, conforme mencionamos na parte inicial do presente Memorando, entendemos

que o objetivo dos requisitos em questão é afastar do investidor não qualificado o Risco de

Performance presente em CRI lastreados em créditos imobiliários originários (i) da aquisição

de imóveis sem “habite-se” ou (ii) da aquisição ou promessa de aquisição de unidades

imobiliárias vinculadas a incorporações objeto de financiamento que não integrem patrimônio

de afetação.

63. Não obstante, restava dúvida com relação a eventuais garantias ou “proteções” intrínsecas,

aos detentores de CRI, proporcionadas pela vinculação dos créditos que lastreiam os referidos

títulos a imóveis ou incorporações imobiliárias, o que não aconteceria com relação aos CRI

lastreados em debêntures.

64. Por esse motivo, encaminhamos, em 18/05/2016, o Memorando nº 55/2016-CVM/SRE

/GER-1 à PPFE-CVM, contendo questionamento sobre:

(i) o fato de as operações de financiamentos de imóveis com “habite-se” e de incorporações

imobiliárias integrantes de patrimônio de afetação contarem ou não com garantias ou

“proteções” intrínsecas dos imóveis ou patrimônio de afetação a elas vinculadas; e

(ii) à possibilidade de patrimônios de afetação serem dados expressamente em garantia de

créditos imobiliários, como seria, na presente Oferta, caso os patrimônios de afetação dos

Empreendimentos Imobiliários fossem dados em garantia para o pagamento das Debêntures.

65. Em 17/06/2016, em resposta ao Memorando nº 55/2016-CVM/SRE/GER-1, a PFE-CVM nos

encaminhou o Parecer nº 00065/2016/GJU-2/PFE-CVM/PGF/AGU e os Despachos nº

00076/2016/GJU-2/PFE-CVM/PGF/AGU e nº 00322/2016/ PFE-CVM/PFE-CVM/PGF/AGU,

documentos que se encontram transcritos na seção “Manifestação da PFE-CVM” acima.

66. Por meio dos referidos documentos, a PFE-CVM manifestou-se resumidamente no sentido

de que:

(i) “as garantias que recompõem a situação de mora em contrato de financiamento imobiliário

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precisam estar previstas no instrumento assinado pelas partes”;

(ii) “o patrimônio afetado à conclusão da unidade habitacional poderá ser dado como garantia

de operação de crédito, desde que o produto (do crédito) seja integralmente destinado à

consecução da edificação correspondente e à entrega final da obra aos respectivos adquirentes.

Assim, os empreendimentos deveriam estar detalhados na escritura das debêntures a serem

emitidas pela Cyrela”;

67. Dessa forma, uma vez afastada a possibilidade de que os imóveis ou incorporações

imobiliárias vinculadas aos créditos que lastreiam os CRI possam constituir quaisquer tipos de

garantias ou “proteções” aos detentores dos referidos títulos, a não ser que seja expressamente

previsto em documento próprio, não vislumbramos qualquer outro intuito presente nos incisos I

e II do art. 6º da Instrução CVM 414 senão o de afastar dos investidores não qualificados o

risco de performance existentes naqueles créditos.

68. Sendo assim, considerando que as Debêntures que constituirão o lastro dos CRI da presente

Oferta são títulos sem Risco de Performance, ou seja, devidos pelo seu emissor independente de

qualquer evento futuro, não vemos óbice a que seja concedida a dispensa dos incisos I e II do

art. 6º da Instrução CVM 414 no presente caso.

69. Ademais, cabe mencionar que não haveria qualquer restrição regulamentar caso as

Debêntures fossem ofertadas publicamente a investidores não qualificados, fato que, em nosso

entendimento, reforça a possibilidade de concessão da dispensa ora pleiteada.

70. Não obstante, cabe ressaltar ainda que a presente Oferta observa outros requisitos presentes

na referida Instrução (listados abaixo) com relação ao direcionamento de CRI a investidores

que não sejam qualificados, previstos pelo caput do art. 6º e pelo § 6º do art. 7º:

(i) que os CRI sejam lastreados em créditos sobre os quais haja sido instituído o regime

fiduciário previsto no art. 9º da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997; e

(ii) que haja ao menos um relatório de agência classificadora de risco atribuído ao CRI.

V. CONCLUSÃO

71. Por todo o acima exposto, propomos o encaminhamento do presente Processo ao SGE,

solicitando que o mesmo seja submetido à apreciação do Colegiado da CVM, tendo esta

SRE/GER-1 como relatora, ressaltando que não vemos óbice a que seja concedida a dispensa

dos incisos I e II do art. 6º da Instrução CVM 414 no presente caso.

72. Ademais, propomos que nas emissões de CRI cujo lastro seja constituído por créditos

imobiliários na sua destinação, como ocorre na presente Oferta, o efetivo direcionamento dos

recursos a imóveis, de modo a configurar o vinculo previsto pelo inciso I do art. 8º da Lei nº

9.514/97, deva ocorrer até a data de vencimento dos CRI, tendo em vista ser até essa data que

perdura as obrigações atribuídas ao agente fiduciário dos referidos títulos, quem deverá

verificar se o referido direcionamento ocorreu conforme previsto na documentação da Oferta.”

(sem grifos no original)

28. Cabe destacar também que a SRE entendeu ser possível a emissão de CRI com lastro em debêntures no caso de

Brazil Realty, por conta de a emissora das debêntures (Cyrela Brazil Realty S.A. Empreendimentos e Participações) ser

companhia atuante no setor imobiliário, permitindo que tais debêntures pudessem ser caracterizadas como créditos de

natureza imobiliária, o que diferenciou aquele caso do precedente de Rede D’or São Luiz S.A. (RJ-2012-12177), onde a

emissora das debêntures era companhia atuante do setor hospitalar.

29. Em 16/08/2016, o Colegiado acompanhou o entendimento da área técnica, concedendo a dispensa pleiteada, nos

seguintes termos:

“Reg. nº 0331/16

Relator: SRE/GER-1

Trata-se de pedido da Brazil Realty Companhia Securitizadora de Créditos Imobiliários S.A.

(“Ofertante”) para que seja reconhecida a inaplicabilidade do art. 6º, incisos I e II, da

Instrução CVM nº 414/2004 (“Instrução 414”) à oferta pública de distribuição (“Oferta”) de

Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”), ou, subsidiariamente, que seja concedida

dispensa dos referidos requisitos normativos.

A Oferta apresenta as seguintes principais características:

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(i) distribuição de até 120.000 CRI, com valor nominal unitário de R$ 1.000,00, perfazendo o

montante de R$ 120.000.000,00;

(ii) os CRI serão ofertados a investidores em geral, qualificados ou não;

(iii) o lastro dos CRI será constituído por debêntures (“Debêntures”) de emissão da Cyrela

Brazil Realty S.A. Empreendimentos e Participações (“Devedora”);

(iv) as Debêntures serão subscritas pela Cybra de Investimento Imobiliário Ltda. (“Cedente”),

companhia do grupo econômico da Devedora, e posteriormente cedidas à Ofertante, que, por

sua vez, emitirá uma Cédula de Crédito Imobiliário – CCI representando tais títulos;

(v) os recursos obtidos na Oferta serão utilizados pela Ofertante para o pagamento à Cedente

do valor de cessão das Debêntures, que, por sua vez, utilizará esses recursos na subscrição das

referidas Debêntures junto à Devedora; e

(vi) o destino final dos recursos será o financiamento de determinados empreendimentos

imobiliários da Devedora.

Em seu pedido, a Ofertante alega que a Oferta é lastreada em créditos considerados

imobiliários por conta de sua destinação, ou seja, não se originam da compra e venda, ou da

promessa de aquisição, de um imóvel, não sendo aplicáveis, dessa forma, os requisitos previstos

nos incisos I e II do art. 6º da Instrução 414.

Ademais, a Ofertante argumentou que o referido dispositivo, além de prever a obrigação de

constituição do regime fiduciário com relação aos créditos que compõem o lastro dos CRI, tem

o objetivo de mitigar o risco de inadimplência dos devedores de tais créditos atrelado à

performance dos mesmos, risco esse que estaria presente em créditos cujos imóveis vinculados

não possuem “habite-se” ou em créditos provenientes da aquisição de imóveis vinculados a

incorporações para as quais não foi constituído patrimônio de afetação.

Nessa linha, a Ofertante alegou que, além de estar prevista a constituição do regime fiduciário

na Oferta, as Debêntures, que comporão o lastro dos CRI, são créditos performados, ou seja,

representam uma obrigação por parte da Devedora que não poderia ter sua eficácia discutida

em função da ocorrência de eventos futuros.

A Superintendência de Registro de Valores Mobiliários – SRE, após consultar a Procuradoria

Federal Especializada da CVM (“PFE-CVM”), entendeu, por meio do Memorando nº 84/2016CVM/SRE/GER-1, que as Debêntures que constituirão o lastro dos CRI da presente Oferta são

títulos sem risco de performance, ou seja, devidos pelo seu emissor independente de qualquer

evento futuro, de modo que não haveria óbice à concessão da dispensa dos incisos I e II do art.

6º da Instrução 414.

A SRE ressaltou, ainda, que a presente Oferta observa outros requisitos presentes na referida

Instrução com relação ao direcionamento de CRI a investidores que não sejam qualificados,

previstos pelo caput do art. 6º e pelo § 6º do art. 7º, quais sejam, (i) que os CRI sejam

lastreados em créditos sobre os quais haja sido instituído o regime fiduciário previsto no art. 9º

da Lei nº 9.514/1997; e (ii) que haja ao menos um relatório de agência classificadora de risco

atribuído ao CRI.

A SRE propôs, ainda, que, nas emissões de CRI cujo lastro seja constituído por créditos

imobiliários na sua destinação, como ocorre na Oferta, o efetivo direcionamento dos recursos a

imóveis, de modo a configurar o vinculo previsto pelo inciso I do art. 8º da Lei nº 9.514/1997,

deva ocorrer até a data de vencimento dos CRI, tendo em vista ser até essa data que perduram

as obrigações atribuídas ao agente fiduciário dos referidos títulos, que é o responsável por

verificar se o referido direcionamento ocorreu conforme previsto na documentação da Oferta,

nos termos do § 1º do art. 68 da Lei nº 6.404/1976 e do art. 13 da Instrução 414.

O Colegiado, por unanimidade, deliberou o deferimento da dispensa dos incisos I e II do art. 6º

da Instrução 414, acompanhando o entendimento da área técnica consubstanciado no

Memorando nº 84/2016-CVM/SRE/GER-1.”

30. O segundo precedente, Caso Aliansce, fazia referência também ao Caso Cyrela, sendo os CRI, naquele caso,

lastreados em créditos imobiliários representados por uma CCI de emissão da BSC Shopping Center S.A., mediante

subscrição de debêntures de emissão da Aliansce Shopping Centers S.A.

31. Os recursos provenientes da emissão daqueles CRI seriam destinados pela Aliansce Shopping Centers S.A.,

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diretamente ou por meio de suas subsidiárias, para a construção, compra, venda, expansão, manutenção e

desenvolvimento de determinados empreendimentos imobiliários elencados na escritura das referidas debêntures,

durante o prazo de vigência dos CRI.

32. Naquela ocasião, foi solicitada a mesma dispensa dos incisos I e II do artigo 6º da Instrução CVM 414, também por

ser tratar de estrutura em que o lastro dos CRI era constituído por debêntures (créditos imobiliários em sua destinação),

cujo pagamento não dependeria de qualquer cumprimento de obrigações pelo cedente ou originador, ou seja, tais

debêntures eram créditos considerados como performados.

33. Em 24/01/2017, o Colegiado da CVM, acompanhando o entendimento da área técnica, concedeu a dispensa

pleiteada, nos seguintes termos:

“Reg. nº 0553/17

Relator: SRE/GER-1

Trata-se de pedido apresentado por RB Capital Companhia de Securitização (“Ofertante”) de

dispensa do art. 6º, incisos I e II, da Instrução CVM nº 414/2004 (“Instrução 414”), no âmbito

do pedido de registro de oferta pública de distribuição de Certificados de Recebíveis

Imobiliários da 145ª série da 1ª emissão da Ofertante (“Oferta” e “CRI”, respectivamente), de

modo que os CRI possam ser ofertados a investidores não qualificados.

A Oferta apresenta as seguintes principais características:

(i) distribuição de 180.000 CRI, com valor nominal unitário de R$ 1.000,00, perfazendo o

montante de R$ 180.000.000,00;

(ii) os CRI serão ofertados a investidores em geral, qualificados ou não;

(iii) o lastro dos CRI será constituído por debêntures (“Debêntures”) de emissão da Aliansce

Shopping Centers S.A. (“Devedora”);

(iv) as Debêntures serão subscritas pela BSC Shopping Center S.A. (“Cedente”), subsidiária da

Devedora, que, por sua vez, emitirá uma Cédula de Crédito Imobiliário (“CCI”) representando

tais títulos, que será posteriormente cedida à Ofertante;

(v) os recursos obtidos na Oferta serão utilizados pela Ofertante para o pagamento à Cedente

do valor de cessão da CCI, que, por sua vez, utilizará esses recursos na integralização das

referidas Debêntures junto à Devedora; e

(vi) o destino final dos recursos será o financiamento de determinados empreendimentos

imobiliários da Devedora.

Em seu pedido, a Ofertante argumentou que o art. 6º, incisos I e II, da Instrução 414, tem o

objetivo de mitigar o risco de inadimplência dos devedores de tais créditos atrelado à

performance dos mesmos, risco esse que estaria presente em créditos cujos imóveis vinculados

não possuem “habite-se” ou em créditos provenientes da aquisição de imóveis vinculados a

incorporações para as quais não foi constituído patrimônio de afetação.

Nessa linha, a Ofertante alegou que, além de estar prevista a constituição do regime fiduciário

na Oferta, as Debêntures que comporão o lastro dos CRI são créditos performados, ou seja,

representam uma obrigação da Devedora independente de qualquer evento futuro e exigível

desde já.

A Superintendência de Registro de Valores Mobiliários – SRE, por meio do Memorando nº

4/2017-CVM/SRE/GER-1, entendeu que o presente caso seria semelhante ao precedente da

Brazil Realty Companhia Securitizadora de Créditos Imobiliários S.A., apreciado pelo

Colegiado em 16.8.2016.

Nesse sentido, a SRE ressaltou que as Debêntures que constituirão o lastro dos CRI da presente

Oferta são títulos sem risco de performance e que poderiam ser adquiridas por investidores não

qualificados, caso a Devedora, que é companhia aberta, realizasse oferta no âmbito da

Instrução CVM nº 400/2003.

A área técnica destacou, também, que as Debêntures serão emitidas por companhia atuante no

setor imobiliário, bem como que a presente Oferta observa outros requisitos da Instrução 414

com relação ao direcionamento de CRI a investidores que não sejam qualificados, previstos

pelo caput do art. 6º e pelo § 6º do art. 7º, quais sejam, (i) que os CRI sejam lastreados em

créditos sobre os quais haja sido instituído o regime fiduciário previsto no art. 9º da Lei nº

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9.514/1997; (ii) que haverá relatório de agência classificadora de risco atribuído à emissão e

revisão trimestral da classificação pelo prazo dos CRI.

A SRE propôs, ainda, que, nas emissões de CRI cujo lastro seja constituído por créditos

imobiliários na sua destinação, como ocorre na Oferta, o efetivo direcionamento dos recursos a

imóveis deva ocorrer até a data de vencimento dos CRI, tendo em vista ser até essa data que

perduram as obrigações atribuídas ao agente fiduciário dos referidos títulos, que é o

responsável por verificar se o referido direcionamento ocorreu conforme previsto na

documentação da Oferta, nos termos do § 1º do art. 68 da Lei nº 6.404/1976 e do art. 13 da

Instrução 414.

O Diretor Gustavo Borba apresentou ressalva quanto ao entendimento da área técnica de que

as obrigações do agente fiduciário cessam após o vencimento do título, mas concordou com a

conclusão de que seria salutar a fixação do referido prazo (vencimento dos CRI) como o limite

para o efetivo direcionamento dos recursos, uma vez que essa destinação é essencial para a

preservação da lógica da autorização deferida pelo colegiado.

O Colegiado, por unanimidade, deliberou o deferimento da dispensa dos incisos I e II do art. 6º

da Instrução 414, acompanhando o entendimento da área técnica.”

34. De volta ao presente caso, no que concerne aos fatores considerados como suficientes para justificar a dispensa

pleiteada nos casos de Cyrela e Aliansce, vemos que a Operação apresenta as seguintes características:

(i) O lastro dos CRI é composto por créditos imobiliários oriundos das Debêntures, as quais são devidas pelo

seu emissor independente de qualquer evento futuro, motivo pelo qual não vislumbramos risco de

performance em relação aos referidos títulos;

(ii) Ademais, as referidas Debêntures não estariam sujeitas a restrições quanto ao público alvo caso fossem

distribuídas diretamente, ou seja, poderiam ser adquiridas por investidores não qualificados em uma oferta

pública de distribuição realizada no âmbito da Instrução CVM 400, tendo em vista que a Devedora é

companhia aberta;

(iii) A emissora das Debêntures é companhia atuante do setor imobiliário, conforme se verifica da leitura do

artigo 3º de seu Estatuto Social: “A Companhia tem por objeto social (i) a incorporação, construção e

comercialização de bens imóveis próprios ou de terceiros, (ii) a administração de bens próprios, (iii) a

prestação de serviços de engenharia pertinentes às atribuições dos responsáveis técnicos, (iv) a locação e

administração de bens móveis, (v) a participação em outras sociedades na qualidade de sócia ou

acionista, (vi) a prestação de serviços de assessoria e consultoria imobiliária em contratos de

financiamento bancários e afins e (vii) a compra e venda de insumos e materiais para a construção civil.”

(iv) Conforme exigido pelo caput do art. 6º da Instrução CVM 414 para CRI destinados a investidores não

qualificados, será instituído o regime fiduciário, previsto no art. 9º da Lei nº 9.514/97, sobre os créditos que

lastreiem a emissão, de modo que estes não se confundam com o patrimônio comum da Securitizadora, e que

o patrimônio separado só responda pelas obrigações inerentes aos títulos a ele afetados;

(v) A emissora contratou a Standard & Poor's Ratings do Brasil Ltda. para a elaboração do relatório de

classificação de risco da emissão e para a revisão trimestral da classificação de risco pelo prazo dos CRI,

conforme exigido pelo §6º do art. 7º da Instrução CVM 414 para CRI destinados a investidores não

qualificados;

(vi) Apesar de a data de liquidação dos CRI ainda estar em aberto, o Prospecto da Oferta determina que todo

o direcionamento dos recursos captados seja realizado até tal data, tendo em vista ser até a liquidação dos

CRI que perduram as obrigações atribuídas ao agente fiduciário dos referidos títulos, que é o responsável por

verificar se o direcionamento de recursos em questão ocorreu conforme previsto na documentação da Oferta,

nos termos do § 1º do art. 68 da Lei nº 6.404/1976 e do art. 13 da Instrução CVM 414.

35. Dessa forma, considerando as características acima elencadas presentes na Oferta, bem como os elementos que

subsidiaram a dispensa dos incisos I e II do art. 6º da Instrução CVM 414 nos casos de Cyrela e Aliansce, não vemos

óbice a que seja concedida a mesma dispensa no presente caso.

IV. Conclusão

36. Por todo o acima exposto, propomos o encaminhamento do presente Processo ao SGE, solicitando que seja

submetido à apreciação do Colegiado da CVM, tendo esta SRE/GER-1 como relatora, ressaltando que:

(i) não vemos óbice a que seja concedida a dispensa dos incisos I e II do art. 6º da Instrução CVM 414 no

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presente caso; e

(ii) a referida dispensa deverá ser condicionada a que a documentação da Oferta, quando da obtenção de seu

registro, continue atendendo aos requisitos previstos nos precedentes de Cyrela e Aliansce, de modo que as

características elencadas no parágrafo 34 acima não sejam modificadas.

Atenciosamente,

RODRIGO RAMOS PEREIRA RAUL DE CAMPOS CORDEIRO

Analista GER-1 Gerente de Registros 1

Ao SGE, de acordo com a manifestação da GER-1.

Atenciosamente,

CLAUDIO DO REGO BARROS BENEVIDES

Superintendente de Registro de Valores Mobiliários

(em exercício)

Ciente.

À EXE, para providências exigíveis.

ALEXANDRE PINHEIRO DOS SANTOS

Superintendente Geral

Documento assinado eletronicamente por Raul de Campos Cordeiro, Gerente, em 25/04/2017, às 16:50, conforme

art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006.

Documento assinado eletronicamente por Rodrigo Ramos Pereira, Analista, em 25/04/2017, às 16:52, conforme

art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006.

Documento assinado eletronicamente por Cláudio do Rego Barros Benevides, Superintendente de Registro em

exercício, em 25/04/2017, às 16:57, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006.

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Referência: Processo nº 19957.001682/2017‐53 Documento SEI nº 0267265

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