Conflito de interesses

PEDIDO DE DISPENSA DE ELABORAÇÃO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO EXIGIDO PELO ARTIGO 264 DA LEI N° 6.404/76 – BR PROPERTIES S.A. – PROC. SEI 19957.005075/2020-68

Trata-se de consulta formulada por BR Properties S.A. (“BR Properties” ou “Companhia”) solicitando dispensa de elaboração dos laudos de avaliação, conforme disposto no art. 264 da Lei n° 6.404/76, no que se refere à operação de cisão de cinquenta por cento do patrimônio da sociedade controlada PP II SPE Empreendimentos Imobiliários Ltda ("PP II SPE" ou "Controlada"), cujo capital social é igualmente dividido entre BR Properties e Lecrec Participações Ltda. (“Lecrec”), com a sucessiva incorporação da parcela cindida pela BR Properties, sem aumento de capital social na Companhia ("Operação"). Segundo a Companhia, a Operação se insere no contexto do processo de reorganização e simplificação de sua estrutura societária e consiste em incorporação pela BR Properties da parcela cindida correspondente a 50% de todos os bens, direitos e obrigações da Controlada pelo seu respectivo valor contábil, com base em laudo de avaliação a ser preparado na forma da lei societária, sem a emissão de novas ações. Ademais, a Companhia destacou que (i) a Lecrec não é parte relacionada da BR Properties; (ii) não há interesses de acionistas minoritários a serem objeto de tutela e proteção; (iii) não haverá relação de troca, mas substituição de ativos avaliados pelo seu valor contábil, já reconhecidos nas demonstrações financeiras da Companhia pelo método de equivalência patrimonial; e (iv) não haverá aumento de capital na Companhia.

Em análise consubstanciada no Relatório nº 74/2020-CVM/SEP/GEA-3, a Superintendência de Relações com Empresas – SEP ressaltou que, embora as disposições legais sobre incorporação sejam aplicáveis ao caso, o Colegiado já reconheceu a possibilidade de concessão de tratamento diferenciado às situações em que (i) inexistam acionistas minoritários na incorporada; (ii) inexistam interesses de acionistas minoritários da incorporadora que necessitem de proteção; e (iii) exista um desequilíbrio evidente entre os custos de se observar integralmente as regras constantes na legislação societária e os benefícios oriundos de seu cumprimento. Nesse sentido, e considerando que, no caso concreto, (i) será apresentado laudo contábil referente ao acervo da PP II SPE; (ii) trata-se de negócio entre partes independentes, conforme informado pela Companhia; (iii) não haverá relação de troca na operação, apenas substituição de ativos avaliados pelo seu valor contábil; (iv) a operação pretendida não acarretará aumento de capital social na Companhia; e (v) há semelhanças com caso precedente analisado pelo Colegiado envolvendo a própria BR Properties (decisão de 12.03.2019 , referente ao Processo SEI 19957.009641/2018-96), a área técnica entendeu que não se justificaria atuação da CVM no sentido de exigir a elaboração dos laudos previstos no art. 264 da Lei nº 6.404/76.

O Colegiado, por unanimidade, acompanhando a manifestação da área técnica, entendeu que não se justificaria, no caso concreto, a atuação da CVM para exigir a elaboração dos laudos previstos no art. 264 da Lei nº 6.404/76. Anexos MANIFESTAÇÃO DA ÁREA TÉCNICA

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

RELATÓRIO Nº 74/2020-CVM/SEP/GEA-3

Assunto: Consulta sobre dispensa de elaboração de laudo de avaliação

exigido pelo artigo 264 da Lei n° 6.404/76

BR Properties S.A.

Processo n° 19957.005075/2020-68

Senhor Gerente,

I. Introdução

1. Trata-se de consulta encaminhada pela BR Properties S.A. ("BR Properties"ou

"Companhia"), em 09.10.2018, solicitando a dispensa de elaboração de laudo

de avaliação exigido pelo artigo 264 da Lei n° 6.404/76 ("Laudos 264"), na

operação de cisão de 50% do patrimônio de sua controlada PP II SPE

Empreendimentos Imobiliários Ltda ("PP II SPE" ou "Controlada"), com a

sucessiva incorporação dessa parcela cindida pela BR Properties, sem

aumento de capital social na Companhia ("Operação").

II. Da Consulta

2. A BR Properties protocolou consulta na CVM (SEI n° 1061651) com a seguinte

argumentação:

a. a Operação compõe o processo de reorganização e simplificação da

estrutura societária da BR Properties, a ser objeto de deliberação em

assembleia geral extraordinária prevista para 31.08.2020;

b. a PP II SPE é uma sociedade limitada que tem por objeto a realização do

empreendimento imobiliário Condomínio Panamerica Green Park;

c. o capital social da PP II SPE é de R$71.523.400,00, dividido em

71.523.500 quotas, com valor nominal de R$1,00 cada uma, tendo a

BR Properties e a Lecrec Participações Ltda. ("Lecrec") 50% das

referidas cotas;

d. a Operação pretendida consiste em cisão parcial de 50% do patrimônio

líquido da PP II SPE (“Acervo Cindido”), sendo tal cisão desproporcional,

com a respectiva versão do Acervo Cindido apenas para a BR Properties;

e. com a Operação, o patrimônio líquido da PP II SPE será reduzido no

montante do Acervo Cindido, que será transferido exclusivamente para a

BR Properties e registrado contra a redução na conta de investimento

referente à participação da BR Properties na PP II SPE, em igual valor;

f. dessa forma, a parcela cindida correspondente a 50% de todos os bens,

Relatório 74 (1062579) SEI 19957.005075/2020-68 / pg. 1

direitos e obrigações da PP II SPE (incluindo a fração ideal de 50% do

bem imóvel que compõe o patrimônio da PP II SPE) será incorporadora

pela BR Properties pelo seu respectivo valor contábil, com base em

laudo de avaliação ser preparado na forma da lei societária, sem a

emissão de novas ações, por não haver aumento de capital;

g. vale mencionar, também, que a outra sócia da Controlada, titular dos

50% remanescentes, a Lecrec, não é parte relacionada da BR

Properties;

h. a Lecrec é controlada pela Lecrerc Fundo de Investimento Imobiliário

("FII Lecrec"), titular de 99,99% das quotas. O restante das quotas do

capital social da Lecrec é de titularidade do sócio e único administrador

Carlos Eduardo Moraes Scripilliti;

i. o FII Lecrec é um fundo exclusivo, gerido e administrado pela Votorantim

Asset Management DTVM Ltda e destinado a investidores qualificados;

j. de todo modo, a Companhia e os seus acionistas controladores diretos

ou indiretos não possuem nenhuma participação, direta ou indireta, no

FII Lecrec;

k. a relação entre a BR Properties e a Lecrec resume-se a dois

investimentos: (i) a participação societária dessas sociedades PP II SPE, e

(ii) a copropriedade do imóvel denominado "Edificio Souza Aranha", do

qual a BR Properties é coproprietária de 50%, sendo que os 50%

remanescentes são de titularidade da ESA SPE Empreendimentos e

Participações Ltda. ("ESA SPE"), sociedade que hoje é controlada

exclusivamente pela Lecrec e que em 2019 foi objeto de cisão parcial

substancialmente idêntica à Operação;

l. essa Operação está sujeita ao art. 229, §3°, da Lei n° 6.404/1976 e,

consequentemente, ao art. 227 da referida Lei, que a submete às

disposições do art. 264 da Lei n° 6.404/1976, incluindo a preparação dos

laudos de avaliação previstos no referido artigo ("Laudos 264");

m. no entanto, na Operação (i) não há interesses de acionistas minoritários

que devam ser objeto de tutela e proteção; (ii) não há relação de troca,

ocorrendo apenas substituição de ativos avaliados pelo seu valor

contábil, já reconhecidos nas demonstrações financeiras da Companhia

pelo método de equivalência patrimonial; e (iii) não há aumento de

capital na Companhia;

n. desse modo, existiria um evidente desequilíbrio entre os custos de se

cumprir com a aplicação integral das regras constantes na legislação

societária e os benefícios oriundos do seu cumprimento com a

preparação de Laudos 264;

o. sendo assim, e considerando decisão anterior do Colegiado da CVM em

consulta formulada pela BR Properties sobre operação de cisão

desproporcional substancialmente idêntica a esta — envolvendo inclusive

o mesmo sócio titular da participação remanescente de 50% na

sociedade cindida (Processo n° 19957.009641/2018-96, citado no item 2.

k. (ii) deste relatório), justifica-se a dispensa da preparação de Laudos

264.

III. Análise

3. A Operação pretendida é uma cisão parcial desproporcional (quando os

Relatório 74 (1062579) SEI 19957.005075/2020-68 / pg. 2

acionistas participam da parcela cindida em proporção diferente da que

participavam da sociedade cindida), tendo em vista que 100% (cem por

cento) da parcela cindida será destinada à BR Properties, que por sua vez

deixará de ser sócia da PP II SPE.

4. Cabe esclarecer que o § 3º do artigo 229 da Lei nº 6.404/76 dispõe que a

cisão com versão de parcela de patrimônio em sociedade já existente deverá

obedecer às disposições sobre incorporação.

5. Isto posto, nos termos do artigo 264 da Lei n° 6.404/76, na incorporação, pela

controladora, de companhia controlada, a justificação, apresentada à

assembleia geral da controlada, deverá conter, além das informações

previstas no protocolo e justificação de cisão parcial e incorporação, o cálculo

das relações de substituição das ações dos acionistas não controladores da

controlada com base no valor do patrimônio líquido das ações da

controladora e da controlada, avaliados os dois patrimônios segundo os

mesmos critérios e na mesma data, a preços de mercado, ou com base em

outro critério aceito pela CVM, no caso de companhias abertas.

6. Da leitura desse artigo conclui-se que a proteção buscada pelo legislador,

aparentemente, reside na apresentação de informações adicionais, aptas a

influenciar a análise da operação e a tomada de decisão pelos demais

acionistas das companhias envolvidas.

7. Portanto, um dos objetivos da norma seria informacional, ao conferir aos

acionistas da sociedade incorporada e da sociedade incorporadora

parâmetros concretos para a avaliação da relação de substituição adotada na

operação.

8. O outro objetivo seria indicar as relações de substituição das ações

pertencentes aos acionistas não controladores e, por conseguinte, o valor de

reembolso na hipótese de dissidência.

9. No entanto, para operações com determinadas características, conforme já

reconhecido pelo Colegiado da CVM, existe a possibilidade de concessão de

um tratamento diferenciado para as situações nas quais:

i. não há acionistas minoritários na companhia incorporada;

ii. não há interesses de acionistas minoritários da companhia

incorporadora que necessitem de proteção; e

iii. exista um desequilíbrio evidente entre os custos de se cumprir com a

aplicação integral das regras constantes na legislação societária e os

benefícios oriundos do seu cumprimento.

10. Isto posto, considerando tão somente os elementos trazidos no expediente de

consulta, verifica-se que a BR Properties e a Lecrec deterão, no momento da

operação, a totalidade do capital social da sociedade a ser cindida.

11. Por sua vez, com relação aos laudos de avaliação a preços de mercado,

entendemos não ser aplicável a previsão constante do artigo 264 da Lei nº

6.404/76, já que: (i) não haverá relação de troca na operação, apenas

substituição de ativos avaliados pelo seu valor contábil; e (ii) a operação

pretendida não acarretará aumento de capital social na Companhia.

12. Cabe esclarecer, que eventual desconforto trazido com a ausência de laudo

de avaliação a preços de mercado para a avaliação dos ativos a serem

incorporados pela BR Properties seria amenizado pela contratação de

empresa especializada para constatar o valor do acervo líquido contábil da PP

Relatório 74 (1062579) SEI 19957.005075/2020-68 / pg. 3

empresa especializada para constatar o valor do acervo líquido contábil da PP

II SPE, que deverá ser apresentado aos acionistas da Companhia, juntamente

com toda a documentação pertinente, incluindo o protocolo e justificação de

cisão parcial e incorporação da PP II SPE, nos termos da legislação vigente,

tendo em vista a data prevista para a realização da AGE.

13. Em 12.03.2019, o Colegiado da CVM, por unanimidade,

acompanhando manifestação da SEP, consubstanciada no Relatório nº

31/2019-CVM/SEP/GEA-1, deferiu o pedido de dispensa de elaboração dos

Laudos 264 (processo de consulta n°19957.009641/2018-96), no que se

referia à operação de cisão de 50% do patrimônio da sociedade controlada

ESA SPE, cujo capital social era igualmente dividido entre a BR Properties e a

Lecrec, e a incorporação dessa parcela cindida pela BR Properties.

14. Diante de todo o exposto, tendo em vista: (i) que será apresentado laudo

contábil referente ao acervo da PP II SPE; (ii) se tratar de negócio entre

partes independentes, de acordo com informações trazidas pela Companhia;

(iii) que não haverá relação de troca na operação, apenas substituição de

ativos avaliados pelo seu valor contábil; (iv) a operação pretendida não

acarretará aumento de capital social na BR Properties; e (v) as semelhanças

com o caso analisado no âmbito do Processo CVM nº 19957.009641/2018-96,

entendemos que não se justificaria a atuação da CVM no sentido de exigir a

elaboração dos laudos previstos no art. 264 da Lei nº 6404/76.

IV. Conclusão

15. Pelo exposto, propomos o envio do presente processo ao Colegiado, por

intermédio da Superintendência Geral desta Autarquia, para apreciação da

consulta formulada pela BR Properties, estando a SEP à disposição para

relatar o caso na reunião que deliberar sobre o assunto.

Atenciosamente,

Alexandre Pinheiro Machado Rafael da Cruz Peixoto

Analista Gerente de Acompanhamento de

Empresas 3

Em Exercício

​De acordo,

À SGE,

Fernando Soares Vieira

Superintendente de Relações com Empresas

Ciente.

Relatório 74 (1062579) SEI 19957.005075/2020-68 / pg. 4

À EXE, para as providências exigíveis.

Alexandre Pinheiro dos Santos

Superintendente Geral

Documento assinado eletronicamente por Alexandre Machado, Analista,

em 29/07/2020, às 12:38, com fundamento no art. 6º, § 1º, do Decreto nº

8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Rafael da Cruz Peixoto,

Gerente em exercício, em 29/07/2020, às 13:01, com fundamento no art.

6º, § 1º, do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Fernando Soares Vieira,

Superintendente, em 29/07/2020, às 16:25, com fundamento no art. 6º, §

1º, do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Alexandre Pinheiro dos

Santos, Superintendente Geral, em 29/07/2020, às 19:44, com

fundamento no art. 6º, § 1º, do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

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Relatório 74 (1062579) SEI 19957.005075/2020-68 / pg. 5