Oferta pública

APRECIAÇÃO DE PROPOSTA DE TERMO DE COMPROMISSO – PAS SEI 19957.004671/2020-21

Trata-se de proposta de Termo de Compromisso apresentada por Construtora Marcones Ferraço Eireli (“Construtora Marcones”), na qualidade de ofertante de contratos de investimento coletivo referentes ao empreendimento imobiliário de natureza hoteleira denominado “Minas Hotel” (“CIC hoteleiro”), e seu administrador, Marcones Lino da Silva (“Marcones Lino” e, em conjunto com Construtora Marcones, “Proponentes”), no âmbito do Processo Administrativo Sancionador instaurado pela Superintendência de Registro de Valores Mobiliários –SRE. Após investigações, a SRE propôs a responsabilização dos Proponentes pela realização de oferta pública de valores mobiliários sem a obtenção do registro (ou da respectiva dispensa) previsto no art. 19 da Lei no 6.385/1976 e no art. 5º da Instrução CVM nº 602/2018. Após serem intimados, os Proponentes apresentaram suas razões de defesa e proposta de celebração de Termo de Compromisso, de forma conjunta, na qual propuseram pagar à CVM o montante de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), dos quais, R$ 20.000,00 (vinte mil reais) corresponderiam à Construtora Marcones, e R$ 10.000,00 (dez mil reais) a Marcones Lino. Adicionalmente, os Proponentes propuseram a obrigação de “ continuar com a paralisação das atividades ” e “ corrigir as irregularidades ”. Em razão do disposto no art. 83 da Instrução CVM no 607/2019, a Procuradoria Federal Especializada junto à CVM – PFE/CVM apreciou, à luz do disposto no art.

11, §5º, incisos I e II, da Lei nº 6.385/1976, os aspectos legais da proposta apresentada, tendo destacado que caberia verificar junto à SRE se “ houve registro ou sua dispensa em relação à oferta dos CIC´s do empreendimento Minas Hotel ” e, “ no primeiro caso, se foi oferecido direito de distrato aos empreendedores, com devolução dos valores já pagos ”. Nesse sentido, a PFE/CVM concluiu que: “ Se as providência[s] já tiverem sido tomadas, no que diz respeito aos requisitos meramente objetivos, opina-se pela inexistência de óbice legal à celebração de termo de compromisso com a CONSTRUTORA MARCONES FERRAÇO EIRELI e MARCONES LINO DA SILVA, cabendo à Administração o juízo de conveniência e oportunidade acerca da idoneidade dos valores oferecidos para o cumprimento da função preventiva e pedagógica do poder de polícia da CVM. ”. Na reunião do Comitê de Termo de Compromisso (“Comitê”), em atenção ao disposto no Parecer da PFE/CVM, a SRE afirmou que: (i) o ofertante teria parado de ofertar, porém, não teria ocorrido o oferecimento do distrato, que é exigência no âmbito do pedido de registro, posto que as vendas ocorreram entre o fim de 2019 e o início de 2020, sendo que o valor médio total da oferta foi de R$ 29.646.372,00 (vinte e nove milhões, seiscentos e quarenta e seis mil e trezentos e setenta e dois reais);

e (ii) não teria sido identificado pela área técnica “ processo de registro de oferta ou de sua dispensa, relacionado a empreendimento que contenha ‘Minas Hotel’ em sua denominação ou relacionado a ‘Marcones Ferraco’ ”. Presente à reunião do Comitê, e considerando os esclarecimentos adicionais prestados pela área técnica, a PFE/CVM se manifestou, devido ao fato de não ter ocorrido a correção da irregularidade em tese de que se trata, pela existência de óbice jurídico à celebração de Termo de Compromisso no presente caso, em razão do disposto no inciso II do §5º do art. 11 da Lei nº 6.385/1976. Diante do exposto, na reunião acima referida, o Comitê deliberou por opinar junto ao Colegiado da CVM pela rejeição da proposta conjunta de Termo de Compromisso apresentada. Nesse sentido, o Comitê considerou: (i) o óbice apontado pela PFE/CVM em razão da não correção da irregularidade em tese em tela, tendo em vista que sequer existe pedido de registro ou de dispensa de registro no caso, conforme informado pela SRE; (ii) a manifestação da SRE de que não teria ocorrido o oferecimento do distrato, que é exigência no âmbito do pedido de registro, posto que as vendas ocorreram entre o fim de 2019 e o início de 2020;

e (iii) a distância entre o que foi proposto e o que atualmente seria, ao menos em análise preliminar, aceitável para produtiva negociação de eventual solução consensual no caso, tendo em vista, inclusive, já ser notório o tratamento dispensado pela CVM a situações da espécie em sede de Termo de Compromisso ou de julgamento. Presente à reunião do Colegiado, o titular da PFE/CVM retificou a manifestação juntada aos autos para afastar o óbice jurídico apontado, uma vez que o distrato só seria exigível caso houvesse pedido de dispensa de registro, nos termos do art. 36 da Instrução CVM n° 602/2018, o que não se verifica na hipótese. O Colegiado, por unanimidade, acompanhando a conclusão do parecer do Comitê, deliberou rejeitar a proposta de Termo de Compromisso apresentada. Na sequência, o Presidente Marcelo Barbosa foi sorteado relator do processo. Anexos PARECER DO COMITÊ

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

PARECER DO COMITÊ DE TERMO DE COMPROMISSO

PROCESSO ADMINISTRATIVO SANCIONADOR CVM SEI

19957.004671/2020-21

SUMÁRIO

PROPONENTES:

CONSTRUTORA MARCONES FERRACO EIRELI e seu

Administrador, MARCONES LINO DA SILVA.

ACUSAÇÃO:

Realização de oferta de valores mobiliários sem a obtenção do

registro previsto no art. 19 da Lei nº 6.385/76[1] e no art. 5° da

Instrução CVM nº 602/18[2], o que é considerado infração grave nos

termos do art. 38, I, “b”[3], da referida Instrução.

PROPOSTA:

Pagar à CVM, em parcela única, o valor de R$ 30.000,00 (trinta mil

reais), dos quais R$ 20.000,00 (vinte mil reais) correspondem à

CONSTRUTORA MARCONES FERRACO EIRELI e R$ 10.000,00 (dez mil

reais) a MARCONES LINO DA SILVA.

PARECER DO COMITÊ:

REJEIÇÃO

PARECER DO COMITÊ DE TERMO DE COMPROMISSO

PROCESSO ADMINISTRATIVO SANCIONADOR CVM SEI

19957.004671/2020-21

RELATÓRIO

1. Trata-se de proposta conjunta de Termo de Compromisso apresentada por

CONSTRUTORA MARCONES FERRACO EIRELI (doravante denominada

“CONSTRUTORA MARCONES”), na qualidade de ofertante de Contratos de

Investimento Coletivo referentes ao empreendimento imobiliário de natureza

hoteleira (doravante denominado “CIC hoteleiro”), e seu Administrador,

MARCONES (LINO DA SILVA (doravante denominado “MARCONES LINO”), no

âmbito do Termo de Acusação[4] instaurado pelo Superintendente de Registros de

Valores Mobiliários (“SRE”).

DA ORIGEM

2. O processo teve origem[5] em investigação de indícios de oferta pública

irregular de valor mobiliário, relacionados à oferta de CIC hoteleiro, por intermédio

da venda de “flat” mobiliado (apartamento), com o sistema de “pool” de locação.

DOS FATOS

3. Em 03.11.2019, foi apresentada denúncia de que a CONSTRUTORA MARCONES

estaria realizando oferta irregular de CIC hoteleiro, por intermédio do “website”

https://marconeferraco.com.br/minashotel/ e das redes sociais.

4. De acordo com a Superintendência de Proteção e Orientação aos Investidores:

(i) o empreendedor divulgava oportunidade de investimento no empreendimento

“MINAS HOTEL”, que iria integrar o complexo aquático “MINAS BEACH”, localizado

em Raul Soares – MG; (ii) tratava-se de venda de “flat mobiliado (apartamento),

com o sistema pool de locação”, ou seja, mesmo que o “flat” não fosse locado, o

lucro total do hotel seria “divido por todos os proprietários”, sinalizando

rendimentos de 1,2% ao mês, após o início das operações previsto para 36 meses;

(iii) o projeto contemplava a construção de dois prédios paralelos, ambos de 15

andares, totalizando 420 “flats”; (iv) de acordo com notícias, 100 unidades já

teriam sido negociadas; e (v) o empreendedor e o seu responsável não tinham

qualquer tipo de registro (ou dispensa) concedido pela CVM.

5. Em razão do exposto, o processo foi encaminhado para a SRE para que fosse

apurada a responsabilidade da Incorporadora hoteleira e do seu Administrador,

por realização de oferta pública irregular de contratos de investimento coletivo

sem a obtenção do registro previsto no art. 19 da Lei nº 6.385/76 e no art. 5º da

Instrução CVM nº 602/18 (“ICVM 602”), e sem a dispensa prevista no art. 19, §5º, I,

da Lei nº 6.385/76.

6. Ao questionar a MARCONE FERRACO e o seu Administrador sobre a referida

oferta de investimentos, a SRE obteve a resposta de que já havia sido

providenciada a interrupção de todas as publicidades relacionadas ao

empreendimento, bem como o esforço de venda, tendo sido juntados documentos

para comprovar a interrupção da publicidade realizada. Além disso, foi:

(i) apresentada relação com todos os investidores que adquiriram unidades

Parecer do CTC 319 (1226659) SEI 19957.004671/2020-21 / pg. 1

imobiliárias autônomas, contendo qualificação, data de aquisição e quantidade

adquirida;

(ii) informado que a administração das unidades seria feita por meio do

sistema pool hoteleiro, no qual o investidor se compromete a destinar sua

unidade imobiliária ao “pool” a ser formado, renunciando expressamente ao

direito de ocupá-la; e

(iii) afirmado que haviam sido vendidas 75 unidades, equivalentes a um

montante de R$ 5.293.995,20 (cinco milhões, duzentos e noventa e três mil,

novecentos e noventa e cinco reais e vinte centavos).

DA MANIFESTAÇÃO DA ÁREA TÉCNICA

7. A SRE, ao analisar a oferta de investimento no empreendimento MINAS HOTEL

concluiu:

(i) tratar-se de investimento (“flat mobiliado no qual o lucro total do hotel

será divido por todos os proprietários”, formalizado por um contrato

(“Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade

Autônoma a ser Construída e Outras Avenças”), coletivo

(oferecido indistintamente ao público em geral por meio de anúncio

veiculado em sítio eletrônico na Internet), tendo sido oferecida remuneração

aos investidores (“website” sinaliza rendimentos de 1,2% ao mês após o

início das operações, prevista para 36 meses), sendo que a remuneração

tem origem nos esforços do empreendedor ou de terceiros (os

recursos serão aplicados na construção de um condomínio sob a propriedade

e responsabilidade da MARCONE FERRACO). Assim, o investimento constitui

CIC previsto no inciso IX do art. 2º da Lei nº 6.385/76, sendo, portanto, valor

mobiliário regulado pela ICVM 602;

(ii) foram vendidas 75 unidades de CIC Hoteleiro entre agosto de 2019

e abril de 2020 a 66 investidores pessoa física, em um total de R$

5.293.995,20 (cinco milhões, duzentos e noventa e três mil, novecentos e

noventa e cinco reais e vinte centavos), tendo ocorrido, portanto, oferta

pública irregular de CIC Hoteleiro sem o registro previsto no art. 19 da Lei nº

6.385/76 e no art. 5º da ICVM 602; e

(iii) a CONSTRUTORA MARCONES e seu Administrador são responsáveis pelas

ofertas públicas realizadas por meio de veiculação de propaganda por meio do

“website” e rede social a investidores interessados.

DA RESPONSABILIZAÇÃO

8. Ante o exposto, a SRE propôs a responsabilização da CONSTRUTORA

MARCONES, na qualidade de Ofertante, e de seu Administrador, MARCONES LINO,

pela realização de oferta pública de valores mobiliários sem a obtenção do registro

previsto no art. 19 da Lei no 6.385/76 e no art. 5º da ICVM 602, o que é

considerado infração grave nos termos do art. 38, I, “b”, da mesma Instrução,

conforme responsabilidade prevista no art. 33 da Instrução em comento.

DA PROPOSTA DE CELEBRAÇÃO DE TERMO DE COMPROMISSO

9. Devidamente intimados, CONSTRUTORA MARCONES e seu Administrador,

MARCONES LINO, apresentaram, de forma conjunta, suas razões de defesa, e, em

seguida, a proposta de celebração de Termo de Compromisso, na qual

propuseram pagar à CVM o montante de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), dos quais

R$ 20.000,00 (vinte mil reais) correspondem à CONSTRUTORA MARCONES e R$

10.000,00 (dez mil reais), a MARCONES LINO.

10. Adicionalmente, os PROPONENTES obrigam-se a “continuar com a paralisação

das atividades” e “corrigir as irregularidades”.

DA MANIFESTAÇÃO DA PROCURADORIA FEDERAL ESPECIALIZADA - PFE

11. Em razão do disposto na Instrução CVM no 607 (art. 83), conforme PARECER n.

00084/2020/GJU - 2/PFE-CVM/PGF/AGU e respectivos Despachos, a Procuradoria

Federal Especializada junto à CVM – PFE/CVM apreciou os aspectos legais da

proposta de Termo de Compromisso, tendo, ao final, solicitado à SRE que

informasse se “houve registro ou sua dispensa em relação à oferta dos CIC´s do

empreendimento Minas Hotel” e, “no primeiro caso, se foi oferecido direito de

distrato aos empreendedores, com devolução dos valores já pagos”.

12. Em relação aos incisos I (cessação da prática) e II (correção das

irregularidades) do §5º do art. 11 da Lei nº 6.385/76, a PFE/CVM destacou que:

“(...) No que diz respeito à cessação da prática ilícita,

firmou-se nesta Casa o entendimento de que se ‘as

irregularidades imputadas tiverem ocorrido em momento

anterior e não se tratar de ilícito de natureza continuada

ou não houver nos autos quaisquer indicativos de

continuidade das práticas apontadas como irregulares,

considerar-se-á cumprido o requisito legal, na exata

medida em que não é possível cessar o que já não

existe’(...)

Pois bem, a r. SRE informa em seu Termo de Acusação (...)

que: ‘Por meio de carta datada de 29.06.2020 (...), a

investigada respondeu informando que já havia

providenciado a interrupção de todas as publicidades

relacionadas ao empreendimento, bem como todo e

qualquer esforço de venda. Juntou documentos

comprovando a interrupção da publicidade feita

anteriormente pelo website (...), verificado por esta GER-3

conforme print do site (...)’.

Parecer do CTC 319 (1226659) SEI 19957.004671/2020-21 / pg. 2

Dessa forma, pode-se considerar a conduta irregular

como cessada.

No que diz respeito à correção da irregularidade,

verifica-se que não há notícia nos presentes autos

acerca da formulação de pedido de dispensa de

registro pelos proponentes. A conclusão final da

Autarquia a esse respeito é fundamental para se

concluir sobre a correção da infração.” (grifado)

13. Por fim, a PFE/CVM pontuou que:

“Se as providência[s] já tiverem sido tomadas, no

que diz respeito aos requisitos meramente objetivos,

opina-se pela inexistência de óbice legal à

celebração de termo de compromisso com a

CONSTRUTORA MARCONES FERRAÇO EIRELI e MARCONES

LINO DA SILVA, cabendo à Administração o juízo de

conveniência e oportunidade acerca da idoneidade dos

valores oferecidos para o cumprimento da função

preventiva e pedagógica do poder de polícia da CVM.”

(grifado)

MANIFESTAÇÃO DA ÁREA TÉCNICA

14. Em razão da questão acima levantada pela PFE/CVM, a Secretaria do Comitê

solicitou a manifestação da Área Técnica que, por meio de mensagem eletrônica

datada de 18.01.2021, informou que “não foi identificado na SRE processo de

registro de oferta ou de sua dispensa, relacionado a empreendimento que

contenha ‘Minas Hotel’ em sua denominação ou relacionado a ‘Marcones

Ferraco’”.

DA DELIBERAÇÃO DO COMITÊ DE TERMO DE COMPROMISSO

15. O art. 86 da Instrução CVM nº 607/19 estabelece, além da oportunidade e da

conveniência, outros critérios a serem considerados quando da apreciação de

propostas de termo de compromisso, tais como a natureza e a gravidade das

infrações objeto do processo, os antecedentes e a colaboração de boa-fé dos

acusados ou investigados e a efetiva possibilidade de punição no caso concreto[6].

16. Nesse tocante, há que se esclarecer que a análise do Comitê é pautada pelas

grandes circunstâncias que cercam o caso, não lhe competindo apreciar o mérito

e os argumentos próprios de defesa, sob pena de convolar-se o instituto de Termo

de Compromisso em verdadeiro julgamento antecipado. Em linha com orientação

do Colegiado, as propostas de termo de compromisso devem contemplar

obrigação que venha a surtir importante e visível efeito paradigmático junto aos

participantes do mercado de valores mobiliários, desestimulando práticas

semelhantes.

17. A esse respeito, na reunião do Comitê de Termo de Compromisso (“Comitê” ou

“CTC”) realizada em 19.01.2021, em atenção ao disposto no Parecer da PFE-CVM,

a SRE manifestou, preliminarmente, entendimento no sentido de que (i) o

ofertante teria parado de ofertar, porém (ii) não teria ocorrido o oferecimento

do distrato, que é exigência no âmbito do pedido de registro, posto que

as vendas ocorreram entre o fim de 2019 e o início de 2020, sendo que

o valor médio total da oferta foi de R$ 29.646.372,00 (vinte e nove milhões,

seiscentos e quarenta e seis mil e trezentos e setenta e dois reais), tendo ainda

destacado, uma vez mais, que (iii) não teria sido identificado pela Área “processo

de registro de oferta ou de sua dispensa, relacionado a empreendimento que

contenha ‘Minas Hotel’ em sua denominação ou relacionado a ‘Marcones

Ferraco’”.

18. Presente à reunião, e considerando os esclarecimentos adicionais prestados

pela área técnica, a PFE/CVM se manifestou, devido ao fato de não ter ocorrido a

correção da irregularidade em tese de que se trata, pela existência de óbice

jurídico à celebração de Termo de Compromisso no presente caso, em razão

do disposto no inciso II do §5º do art. 11 da Lei nº 6.385/76.

19. À luz do acima exposto, na reunião acima referida, e considerando (i) o óbice

apontado pela PFE-CVM em razão da não correção da irregularidade em tese em

tela, considerando que sequer existe pedido de registro ou de dispensa de registro

no caso, conforme informado pela SRE; (ii) a manifestação da SRE de que não

teria ocorrido o oferecimento do distrato, que é exigência no âmbito do pedido de

registro, posto que as vendas ocorreram entre o fim de 2019 e o início de 2020; e

(iii) a distância entre o que foi proposto e o que atualmente seria, ao menos em

análise preliminar, aceitável para produtiva negociação de eventual solução

consensual no caso, tendo em vista, inclusive, já ser notório o tratamento

dispensado pela CVM a situações da espécie em sede de Termo de

Compromisso[7] ou de julgamento[8], o Comitê de Termo de Compromisso

deliberou por opinar junto ao Colegiado pela rejeição da proposta conjunta de

Termo de Compromisso apresentada.

DA CONCLUSÃO

20. Diante do exposto, o Comitê, em deliberação ocorrida em 19.01.2021[9],

decidiu propor ao Colegiado da CVM a REJEIÇÃO da proposta conjunta de Termo

de Compromisso apresentada por CONSTRUTORA MARCONES FERRACO

EIRELI e MARCONES LINO DA SILVA.

Relatório finalizado em 21.03.2021.

Parecer do CTC 319 (1226659) SEI 19957.004671/2020-21 / pg. 3

[1] Art. 19. Nenhuma emissão pública de valores mobiliários será distribuída no

mercado sem prévio registro na Comissão.

[2] Art. 5º O pedido de registro de oferta pública de distribuição de CIC hoteleiro

deve ser requerido pelo ofertante à Superintendência de Registro de Valores

Mobiliários – SRE.

[3] Art. 38. Considera-se infração grave, para os efeitos do §3º do Art. 11 da Lei nº

6.385, de 1976:

I – a distribuição de CIC hoteleiro:

(...)

b) realizada sem registro ou dispensa de registro da CVM; ou

[4] Não existem outros responsabilizados na peça acusatória.

[5] Processo SEI 19957.010781/2019-98.

[6] Os PROPONENTES não figuram em outros processos sancionadores instaurados

pela CVM. Fonte: Sistema de Inquérito (último acesso em 19.01.2021).

[7]Cite-se, por exemplo, o PAS 19957.011633/2017-29, deliberado pelo Colegiado

em 04.12.2018, disponível em

http://conteudo.cvm.gov.br/export/sites/cvm/decisoes/anexos/2018/20181204/1233.pdf.

[8]Cite-se, por exemplo, o PAS 19957.011633/2017-29, julgado pelo Colegiado em

15.12.2020, disponível em

https://www.gov.br/cvm/pt-br/assuntos/noticias/anexos/2020/20201215_PAS_CVM_SEI_19957_011633_2017_29_voto_diretora_flavia_perlingeiro.pdf.

[9] Deliberado pelos membros titulares da SNC e da SPS e pelos substitutos da SGE,

SEP, SMI e SSR.

Documento assinado eletronicamente por Paulo Roberto Gonçalves

Ferreira, Superintendente, em 26/03/2021, às 17:07, com fundamento

no art. 6º do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Carlos Guilherme de Paula

Aguiar, Superintendente, em 26/03/2021, às 17:09, com fundamento no

art. 6º do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Francisco José Bastos Santos,

Superintendente, em 26/03/2021, às 17:10, com fundamento no art. 6º

do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Fernando Soares Vieira,

Superintendente, em 26/03/2021, às 17:13, com fundamento no art. 6º

do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Vera Lucia Simões Alves

Pereira de Souza, Superintendente, em 26/03/2021, às 17:14, com

fundamento no art. 6º do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Andrea Araujo Alves de Souza,

Superintendente Geral Substituto, em 26/03/2021, às 17:16, com

fundamento no art. 6º do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

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Parecer do CTC 319 (1226659) SEI 19957.004671/2020-21 / pg. 4