Oferta pública

PEDIDO DE DISPENSA DE REGISTRO DE OFERTA PÚBLICA DE DISTRIBUIÇÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS – ART. 4º DA INSTRUÇÃO CVM 400/2003 – ODEBRECHT REALIZAÇÕES RJ 04 – EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. – PROC. RJ2014/5323

Trata-se de pedido de dispensa de registro e de requisitos de registro de oferta pública de distribuição de contratos de investimento coletivo (“Oferta” e “CICs”, respectivamente), nos termos da Instrução CVM 400/2003, formulado por Odebrecht Realizações RJ 04 (“Requerente”) no âmbito do empreendimento imobiliário denominado “Condomínio Hotel Praia Formosa”, envolvendo os esforços de venda de 594 unidades imobiliárias hoteleiras, pelo valor médio unitário de R$ 492.600,00. Conforme informado pela Requerente, os CICs são compostos por quatro contratos a serem ofertados publicamente e em conjunto, quais sejam: (i) “Escritura de Promessa de Venda e Compra de Bem Imóvel Para Entrega Futura e Outros Pactos”; (ii) “Contrato de Participação de Sociedade em Conta de Participação”; (iii) “Contrato de Administração”; e (iv) “Contrato de Locação”. Nesse contexto, a Requerente solicita dispensa de: a. Registro de oferta pública de distribuição de CICs; b. Contratação de instituição integrante do sistema de distribuição de valores mobiliários para intermediação da Oferta, uma vez que a venda das unidades será intermediada por corretores de imóveis habilitados; c. Observância dos prazos de duração da oferta contidos nos arts. 17 e 18, da Instrução CVM 400/2003, uma vez que aplicáveis apenas a ofertas registradas na CVM; e d. Registro de emissor de valores mobiliários, mediante aplicação extensiva da dispensa prevista no art. 14 da Instrução CVM 476/2009.

A Requerente também solicitou tratamento confidencial ao pedido de dispensa, tendo em vista tratar-se de assunto extremamente sensível à saúde financeira da Requerente, de modo que o vazamento das informações constantes do pedido poderia afetar negativamente os seus negócios. A Superintendência de Registro de Valores Mobiliários – SRE manifestou-se favoravelmente às dispensas solicitadas pela Requerente, com fundamento no MEMO/CVM/SRE/Nº 057/2014, de 25.08.2014, sob a condição de que os materiais de divulgação da Oferta (i) sejam elaborados nos termos do art. 50 da Instrução CVM 400/2003; (ii) contenham, em todas as páginas, o disclaimer previsto no art. 5º, § 8º, II, da Instrução CVM 400/2003; e (iii) sejam previamente aprovados pela área técnica. A SRE propõe, ainda, o indeferimento do pedido de confidencialidade, em decorrência do caráter público dos processos envolvendo pedidos de dispensa e registro de ofertas públicas, nos termos do art. 8º da Lei 6.385/1976. Na reunião, o Colegiado reiterou a importância de que as informações divulgadas pela Requerente relacionadas à Oferta reflitam de maneira clara e fidedigna as características do negócio, com linguagem serena e moderada, inclusive alertando o investidor para os principais riscos e compromissos associados aos CICs, como por exemplo, a necessidade de aporte financeiro adicional aos custos de aquisição da unidade imobiliária.

O Colegiado aproveitou para reforçar o seu entendimento de que as informações financeiras e contábeis devem ser submetidas à auditoria independente e divulgadas pela Requerente durante toda a vida do empreendimento, em linha com os precedentes sobre o tema (Proc. RJ2014/1503 e Proc. RJ2014/6342). O Colegiado, por unanimidade, decidiu deferir os pedidos de dispensa formulados e indeferir o pedido de tratamento confidencial, nos termos do Memorando da SRE. Anexos MANIFESTAÇÃO DA ÁREA TÉCNICA

Para: SGE MEMO/CVM/SRE/Nº 57/2014

De: SRE Data: 25.08.2014

Assunto: Processo nº CVM RJ2014/5323. Pedido de Dispensa de Registro de Oferta Pública de Distribuição de Valores

Mobiliários. Artigo 4º da Instrução CVM nº 400/03.

Senhor Superintendente-Geral,

1. Apresentação

A ODEBRECHT REALIZAÇÕES RJ 04 – EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. (“Requerente”), conforme expediente

protocolado junto à CVM em 22.05.2014, requer, nos termos do artigo 4º da Instrução CVM nº 400/03 (“Instrução CVM

400”), dispensa de registro de oferta pública de distribuição de contratos de investimento coletivo (“Oferta” e “CIC”,

respectivamente).

Os referidos CIC são compostos por 4 contratos a serem ofertados publicamente e em conjunto, enquadrando-se,

assim, no conceito de valor mobiliário previsto no inciso IX do art. 2º da Lei nº 6.385/76, são eles: (i) “Escritura de

Promessa de Venda e Compra de Bem Imóvel Para Entrega Futura e Outros Pactos”, (ii) “Contrato de Participação de

Sociedade em Conta de Participação”, (iii) “Contrato de Administração” e (iv) “Contrato de Locação”.

Os documentos que instruem o pedido são os seguintes:

(i) Termo U/CGPU/GCT nº 016/2013 (“Termo de Obrigação”);

(ii) Prospecto Resumido;

(iii) Memorial de Incorporação registrado sob R.05, AV. 06 na matrícula nº 99.767, em 13 de dezembro de 2013, do

2º Registro de Imóveis da Cidade do Rio de Janeiro, RJ, conforme Certidão de Ônus Reais em anexo

(“Memorial de Incorporação”);

(iv) Escritura de Promessa de Venda e Compra de Bem Imóvel Para Entrega Futura e Outros Pactos;

(v) Convenção de Condomínio do “Condomínio Hotel Praia Formosa”;

(vi) Estatuto da Associação de Moradores Rambla Formosa;

(vii) Contrato de Constituição de Sociedade em Conta de Participação (“Contrato de Constituição de SCP”);

(viii) Contrato de Locação (“Contrato de Locação”);

(ix) Termo de Adesão ao Contrato de Constituição de Sociedade em Conta de Participação (“Termo de Adesão”);

(x) Contrato de Comodato de Áreas Comuns e Equipamentos (“Contrato de Comodato”);

(xi) Contrato de Administração (“Contrato de Administração”);

(xii) Estudo de Viabilidade Econômica do Empreendimento Hoteleiro;

(xiii) Material publicitário;

(xiv) Declaração do Investidor; e

(xv) Declaração assinada pelo Ofertante, nos termos do art. 56 da Instrução CVM nº 400/03.

A Requerente baseia seu pedido de dispensa principalmente nos três pontos a seguir:

· Diferenças entre os “condo-hotéis” estruturados em frações ideais e os estruturados em unidades autônomas

individualizadas;

· Interesse público, adequada informação e proteção ao investidor;

· Destinação exclusiva a investidores qualificados.

2. Unidades Autônomas x Frações Ideais:

Em relação a este tópico, a Requerente afirma, em resumo, o seguinte:

Diferentemente da oferta realizada pela Arpoador Fashion e pela Incortel, (cuja dispensa de registro foi deferida na

Reunião Extraordinária do Colegiado da CVM de 30.04.2014), a Requerente planejou o investimento a ser feito no

“Condomínio Hotel Praia Formosa” que atende pelos nomes comerciais de “Holiday Inn Porto Maravilha” e “Holiday

Inn Express Porto Maravilha” (“Empreendimento”) da seguinte forma: aquisição de 594 (quinhentas e noventa e

quatro) unidades imobiliárias autônomas do Empreendimento e adesão em sociedade em conta de participação,

cumulado com eventuais receitas derivadas dos Contratos de Administração, do Contrato de Locação, e do Contrato de

Constituição de Sociedade em Conta de Participação, conforme abaixo definidos. A formalização do negócio se dará

nos termos descritos no Prospecto Resumido da Distribuição de Unidades Imobiliárias do Empreendimento Imobiliário

‘Condomínio Hotel Praia Formosa’ (“Prospecto Resumido”).

Desse modo, ao invés de adquirir os direitos aquisitivos sobre fração ideal de um terreno, como é o caso da oferta

realizada pela Arpoador Fashion e pela Incortel, o investidor do Empreendimento irá adquirir quartos do hotel, cuja

propriedade será regida pelo direito imobiliário. Ou seja, trata-se da aquisição de unidades imobiliárias hoteleiras

autônomas com matrículas específicas, separadas e diversas da matrícula do terreno no qual o Empreendimento está

localizado.

Ressalte-se que o investidor terá que adquirir, ao menos, uma unidade autônoma, cujo valor unitário mínimo será de

R$ 492.600,00, estando esse valor sujeito a eventuais descontos[1]. Mediante a aquisição da propriedade real da

unidade autônoma de matrícula individualizada, o investidor deverá, necessariamente, adquirir uma quantidade de

cotas-partes na sociedade em conta de participação (no valor de R$ 0,01 por cota-parte) que corresponder à

respectiva fração ideal de terreno de cada unidade autônoma que vier a ser adquirida por ele, conforme estabelecido

no item 5.1. do Contrato de Constituição de SCP. Em síntese, o objetivo da comercialização da cota-parte dá-se como

veículo de obtenção das receitas acessórias do Empreendimento, decorrentes da exploração do empreendimento

hoteleiro pelo respectivo operador.

Note-se que não haverá comercialização da cota parte da sociedade em conta de participação segregada da unidade

imobiliária autônoma. Tampouco haverá comercialização desta sem aquela. Ambas são interdependentes e, em

última análise, fundamentadas em um direito de propriedade imobiliária individual e não fracionável.

Nesses termos, observa-se que a Oferta tem características diferentes da oferta realizada pela Arpoador Fashion e

pela Incortel. Aqui, frisa-se, o investidor terá que pagar um valor fixo à Requerente para que receba, em

contrapartida, a propriedade de uma unidade imobiliária hoteleira autônoma do Empreendimento dotada de matrícula

individualizada. O investidor da oferta realizada pela Arpoador Fashion e pela Incortel, por outro lado, terá que se

vincular a um contrato que lhe dá direito à fração ideal de um terreno. Não há, nesse caso, a existência de um direito

real de natureza imobiliária autônomo, em evidente contraste com a estruturação jurídica do Empreendimento.

Sendo assim, o valor mínimo a ser pago pelo investidor da oferta realizada pela Arpoador Fashion corresponde a uma

fração ideal de um terreno que pode, teoricamente, ser juridicamente fracionado de modo a atingir altos graus de

capilarização de investidores. Essa situação específica exige, por si só, uma tutela mais protetiva sob a perspectiva da

regulamentação do mercado de capitais. Isso porque tal fracionamento pode atingir investidores menos acostumados

a investir grandes montantes.

Por outro lado, a existência de uma estrutura fortemente baseada em direito imobiliário, como a do Empreendimento,

afasta esse risco pela sua própria natureza. Aqui, não há possibilidade de fracionamento quase ad infinitum do bem

comercializado. O limite é a existência da matrícula individualizada do bem imóvel, cumulada com um valor mínimo

expressivo de investimento.

É justamente dessa combinação de fatores, incomum em ofertas de valores mobiliários lastreados em imóveis, que

traz maior segurança para a adoção de critérios menos rígidos para dispensa de registro de oferta relacionada às

unidades do Empreendimento. Para tanto, basta considerar que uma cota de um fundo imobiliário não tem um

registro imobiliário autônomo, e o patrimônio do fundo pode ser representado cotas de valor até mesmo irrisório.

Essa argumentação é sustentada não somente por sua sólida estrutura jurídico-imobiliária, mas também pela prática

de mercado. Como se sabe, em ofertas de valores mobiliários destinadas a investidores qualificados, em especial sob

o regime da Instrução CVM nº 476/09 (“Instrução CVM 476”), o mercado brasileiro utiliza com frequência esse mesmo

mecanismo. Ou seja, em uma emissão de debêntures destinada a esse mercado não é incomum a adoção de valores

unitários de R$ 10 mil ou mesmo R$ 100 mil. Em um mercado para investidores qualificados, sabe-se que a adoção

de tais critérios tem o efeito de tornar o público da oferta muito mais restrito e, consequentemente, mais sofisticado

sob o ponto de vista financeiro e de assunção de riscos.

Em outras palavras, enquanto o investidor da Oferta terá, forçosamente, que incorrer no pagamento de um valor

mínimo igual ou superior ao valor mínimo de investimento por investidor qualificado previsto no artigo 109, IV, da

Instrução CVM nº 409/04, o investidor da oferta realizada pela Arpoador Fashion e pela Incortel, poderia, em tese,

pagar um valor de pouca monta para obter uma participação nos rendimentos daquele empreendimento.

3. Interesse público, adequada informação e proteção ao investidor:

Em relação a este tópico, a Requerente afirma, em resumo, o seguinte:

O artigo 4º da Instrução CVM 400 aduz que, considerando as características da oferta pública de distribuição de valores

mobiliários, a CVM poderá, a seu critério e sempre observados o interesse público, a adequada informação e a

proteção ao investidor, dispensar o registro ou alguns dos requisitos, inclusive publicações, prazos e procedimentos

previstos nesta Instrução. Restará demonstrado abaixo que a Oferta atende aos requisitos necessários à concessão

de dispensa de registro de oferta exigidos por essa autarquia, quais sejam: interesse público; adequada informação;

e proteção ao investidor.

3.1. Interesse público:

A construção do Empreendimento está inserida no contexto dos grandes esforços pelos quais o país passa, no intuito

de garantir a hospedagem de milhares de turistas que visitarão o Brasil em virtude dos eventos esportivos

internacionais vindouros. Nesse sentido, a viabilização do Empreendimento por meio da Oferta contribui para a

realização das Olimpíadas de 2016 e se insere nas diretrizes estipuladas pela Lei Complementar Nº 108, de 25 de

novembro de 2010 e pelo Termo de Obrigação.

O Empreendimento se insere, também, nos parâmetros estabelecidos pela Operação Urbana Consorciada da Área de

Especial Interesse Urbanístico da Região Portuária do Rio de Janeiro criada pela Lei Municipal nº 101, de 23 de

novembro de 2009 (“Operação Urbana”). A finalidade da citada operação urbana é de promover a reestruturação local,

por meio da ampliação, articulação e requalificação dos espaços públicos da região, visando à melhoria da qualidade

de vida dos atuais e futuros moradores da região e à sustentabilidade ambiental e socioeconômica da área.

A Operação Urbana é uma ação estratégica da Prefeitura do Rio de Janeiro que conta com o apoio do Governo

Estadual e do Governo Federal. A medida cria novas condições de trabalho, moradia, transporte, cultura e lazer para a

população que habita a zona portuária e, além disso, fomenta expressivamente o desenvolvimento econômico da

região. As obras da primeira fase da Operação Urbana envolveram a construção de novas redes de água, esgoto e

drenagem nas avenidas Barão de Tefé e Venezuela e a urbanização do Morro da Conceição, além da restauração dos

Jardins Suspensos do Valongo.

Na segunda fase da obra, toda a região será reurbanizada até 2016 e um novo padrão de qualidade dos serviços

urbanos será introduzido, como, por exemplo, coleta seletiva de lixo e iluminação pública eficiente e econômica. A

Operação Urbana também realizará ações para a valorização do patrimônio histórico da região, bem como para a

promoção do desenvolvimento social e econômico para a população. Tanto a construção quanto a operação do

Empreendimento gerarão uma grande quantidade de empregos diretos e indiretos em âmbito local, especialmente na

região portuária da Cidade do Rio de Janeiro.

Soma-se a isso o fato de que os turistas que virão ao Brasil em razão de tais eventos esportivos representarão um

importante mercado consumidor que trará ganhos à economia local, regional e até à economia nacional.

Desse modo, encontra-se atendido o requisito de observância ao interesse público para a dispensa de registro de

oferta pública de valores mobiliários prevista no artigo 4º da Instrução CVM nº 400/03.

3.2. Adequada informação:

Tendo em vista o conteúdo dos documentos mencionados nos itens 3.2.1. e 3.2.2. abaixo, conclui-se como inequívoca

a observância, pela Oferta, do requisito de adequada informação previsto no artigo 4º da Instrução CVM 400.

3.2.1. Prospecto Resumido:

O Prospecto Resumido foi preparado com o intuito de cumprir os preceitos do art. 4º da Instrução CVM 400 e traz, em

seu conteúdo, um sumário dos termos e condições da Oferta no qual são descritos, dentre outros: (a) quem são os

ofertantes; (b) a espécie de valor mobiliário ofertado; (c) o regime jurídico que disciplina a Oferta; (d) a quantidade

de unidades imobiliárias ofertadas; (e) a remuneração dos valores mobiliários; (f) o preço e forma de pagamento; (g)

o prazo da Oferta; (h) o público alvo; (i) a destinação dos recursos; (j) os investidores que não atendem ao perfil da

Oferta; e (k) a data estimada de lançamento do Empreendimento.

Além disso, o Prospecto Resumido traz como anexos, dentre outros documentos: (i) os contratos que regem as

relações jurídicas do Empreendimento; (ii) estudo de viabilidade econômico financeira; e (iii) minuta de declaração de

investidor qualificado (“Minuta de DIQ”).

Adicionalmente, os fatores de risco aplicáveis à Oferta, à Requerente e seu controlador, ao mercado imobiliário, ao

setor hoteleiro e ao Empreendimento, são detalhados no Prospecto Resumido.

Em obediência ao artigo 5º, parágrafo 7º, da Instrução CVM 400, as informações constantes do Prospecto Resumido

são verdadeiras, completas, consistentes e não induzem o investidor a erro, sendo a elaboração do seu texto

realizada de forma simples, clara, objetiva, serena e moderada, advertindo os eventuais leitores dos riscos do

investimento na Oferta.

3.2.2. Minuta de declaração de investidor qualificado:

A Minuta de DIQ integra o Prospecto Resumido como Anexo V, conforme os termos do artigo 4º, parágrafo 4º, incisos

I e II, da Instrução CVM 400. A Minuta de DIQ atende aos requisitos previstos no inciso I do artigo 4º, parágrafo 4º da

referida instrução, que prevê a necessidade da declaração por parte do adquirente do valor mobiliário, no qual o

mesmo afirme que: (i) tem conhecimento e experiência em finanças e negócios suficientes para avaliar os riscos e o

conteúdo da Oferta e que é capaz de assumir tais riscos; (ii) teve amplo acesso às informações que julgou

necessárias e suficientes para a decisão de investimento; e (iii) tem conhecimento de que se trata de hipótese de

dispensa de registro ou de requisitos, conforme o caso.

3.3. Proteção ao investidor:

A atividade de incorporação imobiliária no Brasil é praticada há décadas e o setor conta com inúmeras empresas.

Assim como ocorre nos mercados imobiliários dos países mais desenvolvidos, a figura do incorporador imobiliário é

fundamental no mercado imobiliário. Recai sobre a incorporadora toda a tarefa de estruturação do empreendimento e

de coordenação do processo de estruturação do produto imobiliário, ainda que, após a entrega do Empreendimento, a

Incorporadora somente se responsabilize pela obra nos termos da legislação vigente – e não mais por qualquer outra

receita relacionada ao Empreendimento.

A lei que regulamentou a incorporação imobiliária foi a Lei de Condomínio e Incorporações. No parágrafo único do seu

artigo 28, a referida lei define a incorporação imobiliária da seguinte forma:

Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei.

Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito

de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações

compostas de unidades autônomas.(DESTACAMOS)

Conforme já mencionado, no caso em tela, a Requerente é a incorporadora responsável pelo desenvolvimento da

incorporação e construção do Empreendimento. Consequentemente, a Oferta já se encontra regulamentada pela Lei nº

4.591, de 16 de dezembro de 1964, conforme alterada (“Lei de Condomínio e Incorporações”) e, da mesma forma, os

subscritores da Oferta se encontram tutelados por tal lei.

Diferentemente de outros empreendimentos lançados no mercado, o Empreendimento em questão, enfatize-se,

envolve a venda de unidades imobiliárias, com registro e matrículas individualizadas, e não da venda de quotas em

sociedades ou frações ideais de um único imóvel. Portanto, o investidor é protegido: (i) pela Lei de Condomínio e

[2]

Incorporações e suas decorrências, incluindo as garantias atreladas ao patrimônio de afetação , instituído no

Empreendimento; (ii) pela Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990, conforme alterada “Código de Defesa do

Consumidor” em relação à venda das unidades imobiliárias, que estende ao adquirente uma série de proteções e

prerrogativas, ao contrário do que ocorre nas ofertas tradicionais de valores mobiliários; e (iii) pela retenção da

propriedade imobiliária, que concentra o risco principalmente na rentabilidade (expectativa de ganho), preservando o

valor investido (observadas eventuais oscilações do mercado imobiliário, comum à aquisição de qualquer ativo

imobiliário, seja ou não valor mobiliário).

Finalmente, a Oferta é regida, também, pelos seguintes instrumentos contratuais, que integram o Prospecto

Resumido como Anexo I: (a) Memorial de Incorporação; (b) Promessa de Compra e Venda; (c) Convenção de

Condomínio do “Condomínio Hotel Praia Formosa”; (d) Estatuto da Associação de Moradores Rambla Formosa; (e)

Contrato de Constituição de SCP; (f) Contrato de Administração; (vii) Termo de Compromisso; (g) Contrato de

Comodato; e (h) Contrato de Locação.

Vê-se, portanto, não se está à frente de uma relação jurídica carente de tutela; ao contrário, há um feixe complexo e

completo de normas que incide sobre a Oferta. Sendo assim, conclui-se que a Oferta observa o requisito de proteção

ao investidor previsto no artigo 4º da Instrução CVM 400.

3.4. Oferta destinada exclusivamente a investidores qualificados:

Ao investir na Oferta, o adquirente não estará subscrevendo apenas uma parcela ou uma fração de um terreno ou

uma sociedade. Tal investidor estará, na realidade, adquirindo a totalidade da propriedade de uma unidade autônoma

hoteleira do Empreendimento com matrícula individualizada. A unidade autônoma hoteleira somente poderá ser

adquirida por valor unitário mínimo de R$ 492.600,00, estando esse valor sujeito a eventuais descontos.

Frise-se que o valor mínimo de aquisição da unidade autônoma é superior ao montante mínimo de investimentos

financeiros detidos por pessoas físicas ou jurídicas para que elas sejam classificadas como Investidores Qualificados,

que é, de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), conforme estabelecido no artigo 109, IV, da Instrução CVM Nº 409/04.

Desse modo, a subscrição de uma unidade autônoma pelo adquirente é requisito suficiente para indicar que esse

investidor é um investidor igualmente ou ainda mais ciente dos riscos representados pelo investimento financeiro a

ser realizado na oferta do que o próprio Investidor Qualificado.

A Instrução CVM 476, de 16 de janeiro de 2009, conforme alterada, expressa, em seu artigo 2º, que as ofertas

públicas distribuídas com esforços restritos de colocação, dispensadas de registro perante essa autarquia, deverão ser

destinadas exclusivamente a Investidores Qualificados, conforme definido no artigo 109 da Instrução CVM Nº 409/04.

A CVM entende, portanto, que os Investidores Qualificados são investidores com conhecimento suficiente dos riscos

envolvidos em ofertas públicas de distribuição de valores mobiliários de forma que não necessitam da proteção dessa

autarquia para decidirem acerca dos seus investimentos financeiros.

Ora, se a CVM entende que as pessoas físicas ou jurídicas que possuam investimentos financeiros em valor igual ou

superior a R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) e que, adicionalmente, atestem por escrito sua condição de investidor

qualificado mediante termo próprio, conhecem de forma suficiente os riscos envolvidos em uma oferta pública de

distribuição de valores mobiliários e assumem tais riscos a ponto de não necessitar da proteção do órgão regulador

setorial, é de se concluir que a proteção dessa autarquia é igualmente dispensada nos casos de investidores pessoas

físicas ou jurídicas que efetuem investimento financeiro na Oferta em valor unitário mínimo de R$ 492.600,00,

estando esse valor sujeito a eventuais descontos.

4. Outras Dispensas

4.1. Dispensa de contratação de intermediário:

Ao mesmo tempo em que estabelece que a distribuição pública de valores mobiliários somente pode ser efetuada

com a intermediação das instituições integrantes do sistema de distribuição de valores mobiliários, o artigo 3º,

parágrafo 2º, da Instrução CVM 400 dispõe que tal requisito pode ser dispensado nos termos do artigo 4º da Instrução

CVM 400.

Por ser a Oferta destinada a um perfil diferenciado de investidores torna-se desnecessária a atuação de uma

instituição financeira intermediária. Para o caso específico da Oferta é suficiente a intermediação de corretores de

imóveis e sociedades de corretores de imóveis.

De qualquer modo, a Requerente permanece responsável, nos termos do artigo 56 da Instrução CVM 400, pela

veracidade, consistência, qualidade e suficiência das informações prestadas por ocasião da Oferta, inclusive conforme

informado na DIQ.

Importante ressaltar que, desde a promulgação da Jobs Act, em abril de 2012, que alterou a Securities Act de 1933, a

jurisprudência dos tribunais norte americanos vêm concedendo a dispensa da atuação de instituição intermediária para

ofertas nas quais as vendas dos valores mobiliários sejam realizadas apenas para os Accredited Investors.

Finalmente, o tempo indeterminado da Oferta torna inviável a manutenção da contratação da instituição intermediária.

Tal obrigatoriedade acarretaria grandes custos e ônus à ofertante.

Desse modo, a intermediação da Oferta será realizada exclusivamente por corretores de imóveis e sociedades

corretoras de imóveis.

4.2. Dispensa de observância dos prazos previstos nos artigos 17 e 18 da instrução CVM Nº 400/03:

O artigo 17 da Instrução CVM 400 aduz que “o registro de distribuição de valores mobiliários caducará se o Anúncio de

Início de Distribuição e o Prospecto ou o Suplemento de que trata o artigo 13 não forem divulgados até 90 (noventa)

dias após a sua obtenção”. Já o artigo 18 estabelece que “a subscrição ou aquisição dos valores mobiliários objeto da

oferta de distribuição deverá ser realizada no prazo máximo de 6 (seis) meses, contado da data de publicação do

Anúncio de Início da Distribuição”.

Não obstante as disposições regulamentares acima transcritas, conclui-se que tais prazos se aplicam tão somente às

ofertas que tenham sido registradas e tem por objetivo a preservação da atualização das informações apresentadas

em virtude da análise do pedido de registro de oferta.

Ainda assim, a Requerente se dispõe a revisar o Estudo de Viabilidade em base anual durante todo o prazo de

duração da Oferta e atualizar o documento, caso necessário. Adicionalmente, a Requerente assume a obrigação de

atualizar o Prospecto Resumido sempre que sobrevier qualquer alteração relevante na Oferta, que demande alteração

do documento.

4.3. Dispensa de registro de emissor de valores mobiliários

O registro de companhia aberta devidamente atualizado da ofertante é requisito para o registro de oferta pública, de

acordo com o item 11 do Anexo 2 da Instrução CVM 400. Porém, como o caso em tela trata de uma oferta cujo

registro deverá ser dispensado, decorre que o registro de emissor também deverá ser dispensado. Esse é o

entendimento da Instrução CVM 476, de 16 de janeiro de 2009, conforme alterada, expresso no artigo 14, quando

determina: “os valores mobiliários ofertados de acordo com esta Instrução poderão ser negociados nos mercados de

balcão organizado e não organizado, mas não em bolsa, sem que o emissor possua o registro de que trata o artigo

21 da Lei nº 6.385, de 1976”, qual seja, o registro do emissor.

5. Mercado Secundário

A alienação das unidades imobiliárias autônomas no mercado secundário deverá obedecer aos procedimentos

aplicáveis a qualquer outra transmissão de imóvel, inclusive a averbação de tal transferência no competente cartório

de registro de imóveis. Por esse motivo, não há necessidade de serem estabelecidas normas específicas para a

negociação das unidades imobiliárias no mercado secundário.

6. Tratamento Confidencial

Tendo em vista que o presente Pedido de Dispensa trata do investimento no Empreendimento, assunto

extremamente sensível à saúde financeira da Requerente, entendemos que o vazamento de informações

confidenciais da Requerente aqui previstos pode afetar negativamente os negócios da empresa. Portanto, torna-se

necessário que essa autarquia dê tratamento confidencial ao presente Pedido de Dispensa.

7. Pedidos

Com base no exposto, a Requerente conclui o pleito em exame com os seguintes pedidos:

Que seja concedida à Oferta a dispensa de registro de oferta pública de valores mobiliários, nos termos do artigo 4º,

parágrafo primeiro, incisos V, VI e VII da Instrução CVM 400;

Que seja concedida a dispensa da necessidade de contratação de instituição financeira integrante do sistema de

distribuição de valores mobiliários, na forma do artigo 3º, parágrafo 2º e do artigo 4º da Instrução CVM 400, podendo

a venda das unidades imobiliárias ser feita por meio de corretores e sociedades corretoras de imóveis;

Que seja concedida a dispensa do cumprimento dos prazos de duração da oferta estabelecidos nos artigos 17 e 18 da

Instrução CVM 400, nos termos do artigo 8º, inciso II e artigo 19, parágrafo 5º, da Lei 6.385 de 1976, de 7 de

dezembro de 1976, conforme alterada;

Que seja concedida a dispensa do registro de emissor de valores mobiliários, nos termos de precedentes julgados de

forma favorável nessa Autarquia; e

Que seja concedido o tratamento confidencial ao presente Pedido de Dispensa, nos termos do Anexo I, inciso V, da

Instrução CVM 400.

8. Análise da área técnica

8.1. Dispensa de Registro de Oferta

A Instrução CVM 400, no seu art. 4º, prevê a possibilidade de dispensa de registro de oferta pública de distribuição de

valores mobiliários, conforme segue:

DISPENSA DE REGISTRO OU DE REQUISITOS

Art. 4º Considerando as características da oferta pública de distribuição de valores mobiliários, a CVM

poderá, a seu critério e sempre observados o interesse público, a adequada informação e a proteção ao

investidor, dispensar o registro ou alguns dos requisitos, inclusive publicações, prazos e procedimentos

previstos nesta Instrução.

§ 1º Na dispensa mencionada no caput, a CVM considerará, cumulativa ou isoladamente, as seguintes

condições especiais da operação pretendida:

I - REVOGADO

II - o valor unitário dos valores mobiliários ofertados ou o valor total da oferta;

III - o plano de distribuição dos valores mobiliários (art. 33, § 3º);

IV - a distribuição se realizar em mais de uma jurisdição, de forma a compatibilizar os diferentes

procedimentos envolvidos, desde que assegurada, no mínimo, a igualdade de condições com os

investidores locais;

V - características da oferta de permuta;

VI - o público destinatário da oferta, inclusive quanto à sua localidade geográfica ou quantidade; ou

VII - ser dirigida exclusivamente a investidores qualificados.

§2º O pedido de dispensa de registro ou de requisitos do registro será formulado pelo ofertante, e pela

instituição intermediária, se for o caso, em documento fundamentado, nos termos do Anexo I, que

conterá as justificativas identificadas pelos requerentes para a concessão da dispensa, aplicando-se na

análise os prazos previstos nos arts. 8º e 9º.

§3º Fica facultada a apresentação do pedido de registro de distribuição conjunta e simultaneamente ao

pedido de dispensa de requisitos de registro.

§4º Na hipótese de dispensa de requisitos de registro com base no inciso VII do § 1º, deverá ser,

adicionalmente, observado o seguinte:

I - o ofertante apresentará à CVM, juntamente com o pedido fundamentado mencionado no § 2º deste

artigo, modelo de declaração a ser firmado pelos subscritores ou adquirentes, conforme o caso, da qual

deverá constar, obrigatoriamente, que:

a) têm conhecimento e experiência em finanças e negócios suficientes para avaliar os riscos e o

conteúdo da oferta e que são capazes de assumir tais riscos;

b) tiveram amplo acesso às informações que julgaram necessárias e suficientes para a decisão de

investimento, notadamente aquelas normalmente fornecidas no Prospecto; e

c) têm conhecimento de que se trata de hipótese de dispensa de registro ou de requisitos, conforme o

caso;

II - todos os subscritores ou adquirentes dos valores mobiliários ofertados firmarão as declarações

indicadas no inciso I deste parágrafo, as quais deverão ser inseridas nos boletins de subscrição ou

recibos de aquisição, ou no termo de adesão e ciência de risco, no caso de oferta de cotas de emissão de

fundos de investimento; e

III - REVOGADO

IV - os prazos de análise previstos no § 3º do art. 13.

§ 5º Nas hipóteses de dispensa de registro ou de requisitos previstas neste artigo, a CVM pode impor

restrições à negociação dos valores mobiliários em mercados regulamentados.

Tal dispositivo aponta expressamente as premissas a serem observadas na consecução da referida dispensa, a saber:

o interesse público, a adequada informação e a proteção ao investidor.

No caso em exame, parece-nos que tais premissas são observadas: (i) o interesse público, na medida em que há

vontade manifesta do poder público municipal na consecução do Empreendimento, tendo em vista o citado Termo de

Obrigação firmado entre as Requerentes e a Prefeitura do Rio de Janeiro; (ii) a adequada informação e proteção ao

investidor, na medida em que a estruturação da Oferta prevê providências como a entrega de prospecto resumido com

a descrição da oportunidade de investimento, as premissas do negócio e os fatores de risco associados, bem como do

Estudo de Viabilidade do Empreendimento, além da assinatura de uma declaração nos moldes do Inciso I do §4º do

art. 4º da Instrução CVM 400 transcrito acima.

Indo além na análise do pedido à luz do preceito regulamentar, observa-se que o § 1º do art. 4º da Instrução CVM

400 impõe que a Autarquia deverá considerar, na análise do pedido, cumulativa ou isoladamente, algumas condições

especiais da operação pretendida, entre as quais o valor unitário dos valores mobiliários ofertados (inciso II), o

público destinatário da oferta (inciso VI), e a circunstância de ser dirigida exclusivamente a investidores qualificados

(inciso VII).

Nesse sentido, a SRE entende que a estrutura da Oferta em exame, ao ter como investimento valor unitário mínimo

de R$ 492.600,00, estando esse valor sujeito a eventuais descontos, atende razoavelmente aos requisitos dos incisos

II, VI e VII, ainda que haja a possibilidade desse pagamento ser parcelado, conforme tabelas abaixo:

Parcela 14

1 2 20 3 1

única pós Mensais

ATO 30/60 Mensais Semestrais Chaves

Valor Total entrega Pós

8,00% 4,00% 9,00% 9,00% 5,00%

64,60% 0,40%

jul/14 ago/14 out/14 fev/15 jun/16

jul/16 ago/16

Holiday Inn Express (350 unidades)

492.600,00 39.408,00 9.852,00 2.216,70 14.778,00 24.630,00 318.219,60 140,74

Holiday Inn (223 unidades)

592.600,00 47.408,00 11.852,00 2.666,70 17.778,00 29.630,00 382.819,60 169,31

Holiday Inn - suítes Grupo 1 (15 unidades)

757.700,00 60.616,00 15.154,00 3.409,65 22.731,00 37.885,00 489.474,20 216,49

Holiday Inn - suítes Grupo 2 (5 unidades)

968.400,00 77.472,00 19.368,00 4.357,80 29.052,00 48.420,00 625.586,40 276,69

Holiday Inn - suíte Grupo 3 (1 unidade)

968.100,00 77.448,00 19.362,00 4.356,45 29.043,00 48.405,00 625.392,60 276,60

Valor Total do Empreendimento (594 unidades)

321.735.400,00

Além dos custos com a aquisição do imóvel, o investidor deverá arcar com uma taxa de implantação total por unidade

imobiliária composta pelos valores totais do capital de giro e despesas pré-operacionais e pelos valores totais de

montagem e equipamentos. Tal taxa deverá ser paga do seguinte modo:

TAXA DE IMPLANTAÇÃO DAS SUÍTES HOTELEIRAS

21 parcelas iguais, iniciando em outubro-14 corrigidas

Tipologia Preço

mensalmente pelo IGP-M

Holiday Inn Express R$ 47.335,95 R$ 2.254,09

Holiday Inn R$ 56.951,55 R$ 2.711,98

Holiday Inn - suítes Grupo 1 R$ 72.812,65 R$ 3.467,27

Holiday Inn - suítes Grupo 2 R$ 93.064,15 R$ 4.431,63

Holiday Inn - suíte Grupo 3 R$ 93.033,23 R$ 4.430,15

Parece-nos também estarem atendidos satisfatoriamente os incisos citados acima, tendo em vista a obrigatoriedade

dos investidores, ao aceitarem a Oferta, de (i) assinar declaração atestando que têm conhecimento e experiência em

finanças e negócios suficientes para avaliar os riscos e o conteúdo da oferta, que são capazes de assumir tais riscos,

tiveram amplo acesso às informações que julgaram necessárias e suficientes para a decisão de investimento,

notadamente aquelas normalmente fornecidas no Prospecto, e têm conhecimento de que se trata de hipótese de

dispensa de registro, além de (ii) rubricar um documento descrevendo os principais fatores de risco que envolvem o

investimento.

Por oportuno, a SRE informa ao Colegiado a aprovação, por esta área técnica, do conteúdo dos documentos que

suportam o pedido, relacionados no item 1 acima, aprovação esta fundada nos princípios consagrados pela Instrução

CVM 400 que norteiam o exame de documentos de ofertas públicas de distribuição de valores mobiliários submetidas

a registro.

Ao fim, para garantir a adequada prestação de informações aos investidores, a SRE propõe ao Colegiado que o

deferimento do pleito da Requerente também seja condicionado à prévia aprovação, por esta área técnica, dos

materiais de divulgação da Oferta ainda não submetidos à SRE, que deverão ser elaborados nos termos do art. 50 da

Instrução CVM 400, e conter, em todas as páginas, o disclaimer previsto no art. 5º, § 8º, II, da Instrução CVM 400[3].

8.2. Dispensa de Contratação de Intermediário

Quanto ao pedido de dispensa de contratação de intermediação por instituição integrante do sistema de distribuição

de valores mobiliários, verificamos preliminarmente que tal pedido é admitido pelo art. 3º, § 2º, da Instrução CVM

400, que estabelece:

Art. 3º (...) § 2º A distribuição pública de valores mobiliários somente pode ser efetuada com

intermediação das instituições integrantes do sistema de distribuição de valores mobiliários (“Instituições

Intermediárias”), ressalvadas as hipóteses de dispensa específica deste requisito, concedidas nos

termos do art. 4º (grifamos).

No mérito, entendemos que as particularidades do público alvo da Oferta devem pautar o exame desse pleito. Nesse

sentido, alega a Requerente que a presença de instituição financeira intermediária seria dispensável, sendo suficiente

a intermediação de corretores de imóveis e sociedades de corretores de imóveis. Além disso, o tempo indeterminado

da Oferta tornaria inviável a manutenção de contratação de instituição intermediária.

Ademais, é de se notar que a Requerente continuará responsável, nos termos do art. 56 da Instrução CVM 400, pela

veracidade, consistência, qualidade e suficiência das informações prestadas por ocasião da Oferta, conforme

declaração assinada.

Esta área técnica ratifica os argumentos da Requerente, concordando com a dispensa pleiteada, conforme já ocorrido

nos julgamento dos pedidos de dispensa requeridos pela Arpoador Fashion Hotel Empreendimento SPE Ltda. e Incortel

Vitória Consultoria e Hotelaria Ltda., deferido na Reunião Extraordinária do Colegiado da CVM de 30.04.2014, e pela

SPE STX 25 Desenvolvimento Imobiliário S.A., deferido na Reunião do Colegiado da CVM de 12.08.2014.

8.3. Dispensa de observância aos prazos estabelecidos nos art. 17 e 18 da Instrução CVM 400:

Quanto ao pedido de dispensa de observância aos prazos estabelecidos nos art. 17 e 18 da Instrução CVM 400[4],

entendemos que tal prazo é aplicável a ofertas registradas, visando à preservação da atualização das informações

apresentadas por ocasião da análise do pedido de registro da oferta.

Entendemos prudente que os informativos relacionados ao Empreendimento sejam revisados durante todo o período

em que a Oferta estiver se realizando, de modo a manter a atualidade das informações fornecidas aos investidores.

Por oportuno, o compromisso de retificação de informações referentes ao Empreendimento por nós recomendado está

previsto na Cláusula (ii) da Declaração assinada pelo Ofertante, nos termos do art. 56 da Instrução CVM 400.

Esta área técnica ratifica os argumentos da Requerente, concordando com a dispensa pleiteada, conforme já ocorrido

nos julgamento dos pedidos de dispensa requeridos pela Arpoador Fashion Hotel Empreendimento SPE Ltda. e Incortel

Vitória Consultoria e Hotelaria Ltda., deferido na Reunião Extraordinária do Colegiado da CVM de 30.04.2014, e pela

SPE STX 25 Desenvolvimento Imobiliário S.A., deferido na Reunião do Colegiado da CVM de 12.08.2014.

8.4. Dispensa de Registro de Emissor de Valores Mobiliários

O registro de emissor de valores mobiliários é um requisito do registro da oferta, em conformidade com o item 11 do

Anexo 2 da Instrução CVM 400. Analogamente, para uma oferta dispensada de registro, entendemos que o registro

de emissor também pode ser dispensado.

Fenômeno semelhante é verificado na Instrução CVM 476, que dispensa de registro as ofertas públicas de valores

mobiliários distribuídas com esforços restritos. Lá, a dispensa do registro da oferta de valores mobiliários implica na

dispensa do registro de emissor, nos termos de seu art. 14, segundo o qual “os valores mobiliários ofertados de

acordo com esta Instrução poderão ser negociados nos mercados de balcão organizado e não-organizado, mas não

em bolsa, sem que o emissor possua o registro de que trata o art. 21 da Lei nº 6.385, de 1976”, isto é, o registro de

emissor.

Por outro lado, o art. 17 da Instrução CVM 476 impõe, ao emissor de valores mobiliários ofertados na forma dessa

Instrução, as obrigações de “submeter suas demonstrações financeiras a auditoria, por auditor registrado na CVM”

(inciso II) e “divulgar suas demonstrações financeiras... em sua página na rede mundial de computadores” (inciso

III).

Tratamento semelhante é dado, no presente caso, às informações financeiras do empreendimento investido, na

forma do capítulo XVI, “Demonstrações Financeiras”, do Contrato de Constituição de Sociedade em Conta de

Participação, no qual a Sócia Ostensiva obriga-se a:

16.1. A Sócia Ostensiva será responsável pela elaboração e divulgação das demonstrações financeiras

trimestraisda SCP.

16.1.1. As demonstrações financeiras anuais, auditadas por auditores independentes, deverão ser

divulgadas, acompanhadas de notas explicativas e parecer dos auditores independentes, na página da

rede mundial de computadores www.jll.com.br bem como no jornal “Diário do Comércio”, no prazo de

três meses contados do encerramento do exercício social da SCP.”

16.1.2. As informações financeiras trimestrais, revisadas por auditores independentes, deverão ser

divulgadas, acompanhadas de notas explicativas e parecer dos auditores independente na página da

rede mundial de computadores www.jll.com.br, bem como no jornal “Diário do Comércio”, no prazo de

quarenta e cinco dias contados do encerramento de cada trimestre do exercício social da SCP.”

Esta área técnica ratifica os argumentos da Requerente, concordando com a dispensa pleiteada, conforme já ocorrido

nos julgamento dos pedidos de dispensa requeridos pela Arpoador Fashion Hotel Empreendimento SPE Ltda. e Incortel

Vitória Consultoria e Hotelaria Ltda., deferido na Reunião Extraordinária do Colegiado da CVM de 30.04.2014, e pela

SPE STX 25 Desenvolvimento Imobiliário S.A., deferido na Reunião do Colegiado da CVM de 12.08.2014.

8.5. Concessão de Tratamento Confidencial ao presente Pedido de Dispensa

Esta área técnica propõe o indeferimento do pedido de confidencialidade apresentado, tendo em vista o caráter

público dos processos envolvendo Pedido de Dispensa de registro de ofertas públicas, conforme parágrafo 2º, do

artigo 8º, da Lei nº 6.385/76. Ademais, o acesso aos autos do presente processo tende a servir como referência a

novos pedidos de mesma natureza, à vista do que já ocorre com o processo de pedido de dispensa requerido pela

Arpoador Fashion Hotel Empreendimento SPE Ltda. e Incortel Vitória Consultoria e Hotelaria Ltda., por exemplo, que

vem sendo objeto de grande número de pedidos de vista, todos deferidos pela área técnica.

9. Conclusão

Entendemos que o presente caso não demanda a adoção dos condicionantes aplicados à dispensa deferida na

Reunião Extraordinária do Colegiado da CVM de 30.04.2014, quais sejam, destinação exclusiva a investidores que se

enquadrem no conceito de investidor qualificado previsto no art. 109 da Instrução CVM nº 409/04, e ainda possuam

ao menos R$ 1,5 milhão de patrimônio; ou, alternativamente, invistam ao menos R$ 1 milhão na Oferta em questão.

Isto porque estão sendo ofertadas unidades autônomas individualizadas, cujo preço - valor unitário mínimo de R$

492.600,00, sujeito a eventuais descontos - já estabelece previamente uma seleção de investidores. Além disso, o

condomínio de unidades autônomas goza da proteção da Lei de Incorporações[5], o que não ocorre no modelo de

frações, embora ambos necessitem seguir os ditames da Lei nº 6.385/76 para suprir os investidores das informações

relativas ao empreendimento hoteleiro, que não são contempladas pela Lei de Incorporações[6].

Por todo o exposto, esta SRE propõe ao Colegiado o deferimento do pleito em exame, condicionado à prévia

aprovação, pela área técnica, dos materiais de divulgação a serem utilizados na Oferta.

Deste modo, enviamos a presente solicitação ao Superintendente Geral, para que seja submetida ao Colegiado desta

CVM, atuando a SRE como relatora.

Atenciosamente

Reginaldo Pereira de Oliveira

Superintendente de Registro de Valores Mobiliários

[1] Trata-se de descontos de natureza comercial, vale dizer, dados em contrapartida de pagamento à vista, mudança

nos preços de mercado, etc.

[2] Lei 4.591, Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo

qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados,

manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução

da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. (Incluído pela Lei

nº 10.931, de 2004) § 1o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do

patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas

e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.

[3] “A PRESENTE OFERTA FOI DISPENSADA DE REGISTRO PELA CVM. A CVM NÃO GARANTE A VERACIDADE DAS

INFORMAÇÕES PRESTADAS PELO OFERTANTE NEM JULGA A SUA QUALIDADE OU A DOS VALORES MOBILIÁRIOS

OFERTADOS”.

[4] “Art. 17. O registro de distribuição de valores mobiliários caducará se o Anúncio de Início de Distribuição e o

Prospecto ou o Suplemento de que trata o art. 13 não forem divulgados até 90 (noventa) dias após a sua obtenção.

Art. 18. A subscrição ou aquisição dos valores mobiliários objeto da oferta de distribuição deverá ser realizada no

prazo máximo de 6 (seis) meses, contado da data de publicação do Anúncio de Início de Distribuição.”

[5] Conforme artigo 1º da Lei nº 4.591/64: “Art. 1º As edificações ou conjunto de edificações, de um ou mais

pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais,

poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade

autônoma sujeita às limitações desta Lei.”

[6] O artigo 32 da Lei nº 4.591/64 traz a relação de documentos a serem arquivados no Registro de Imóveis,

nenhum deles relacionado à atividade econômica a ser desenvolvida no imóvel.