Gestão e Administração da Propriedade Imobiliária

:: SEI / CADE - 0397814 - Nota Técnica :: NOTA TÉCNICA Nº 120/2017/CGAA6/SGA2/SG/CADE Processo Administrativo nº 08700.004974/2015-71 Representante: CADE “ex officio” Representados: Conselho Federal de Corretores de Imóveis – COFECI; do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 23ª Região - CRECI/PI; do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 18ª Região - CRECI/AM-RR;

do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 3ª Região - CRECI-RS, do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 6ª Região - CRECI-PR, do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 11ª Região - CRECI-SC, do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 1ª Região - CRECI-RJ, do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 13ª Região - CRECI-ES, do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 2ª Região - CRECI-SP, do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 15ª Região - CRECI-CE, do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 20ª Região - CRECI-MA, do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 25ª Região - CRECI-TO, do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 16ª Região - CRECI-SE, do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 7ª Região - CRECI-PE, do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 9ª Região - CRECI-BA, do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 22ª Região - CRECI-AL, do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 17ª Região - CRECI-RN, do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 21ª Região - CRECI-PB, do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 8ª Região - CRECI-DF, do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 14ª Região - CRECI-MS, do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 19ª Região - CRECI-MT; do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 12ª Região - CRECI-PA/AP; do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 24ª Região - CRECI-RO e dos seguintes sindicatos:

Sindicato dos Corretores de Imóveis de Goiás; Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado da Paraíba; Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de Mato Grosso do Sul; Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro; Sindicato dos Corretores de Imóveis de Petrópolis; Sindicato dos Corretores de Imóveis da Região dos Lagos; Sindicato dos Corretores de Imóveis do Município do Rio de Janeiro; Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de Rondônia; Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado de Goiás; Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado do Mato Grosso do Sul; Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado da Paraíba; Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado de Rondônia. Advogados: Pedro Dutra, Eduardo de Avelar Lamy, Anna Carolina Pereira Cesarino Faraco Lamy, Luiza Boscato Raimundo e outros. EMENTA: Processo Administrativo. Suposta influência de conduta comercial uniforme no mercado de serviços de corretagem de imóveis no Brasil. Tabela de honorários. Indícios de infração à ordem econômica. Análise de argumentos preliminares de mérito. Indeferimento. Declaração de revelia. I.

RELATÓRIO Trata-se o presente de Processo Administrativo instaurado em 28.10.2016 pelo Despacho SG nº 30/2016, tendo por objeto suposta influência de conduta comercial uniforme no mercado de serviços de corretagem de imóveis no Brasil. A Superintendência-Geral do CADE – SG, nos termos do art. 13, inciso II da Lei 12.529/11, realizou, de ofício, nos dias 18 e 19 de maio de 2015, pesquisa junto aos sítios eletrônicos das organizações representativas dos corretores de imóveis do país com o intuito de verificar se, a exemplo do praticado por outras categorias profissionais, como a de médicos, fotógrafos e contabilistas, entre outros, igualmente investigadas pela SG, os órgãos de classe dos corretores de imóveis estariam adotando condutas que poderiam em tese violar a legislação concorrencial brasileira. Nessa pesquisa foi identificada a existência de instrumentos normativos estabelecidos pelas associações de classe que teriam potencial de configurar práticas que, supostamente, caracterizariam a influência de adoção de conduta uniforme entre concorrentes, bem como outras condutas concertadas. Entre os instrumentos normativos imputados como potencialmente anticoncorrenciais, foram encontrados os seguintes: Resolução COFECI nº 326/1995, que aprova o Código de Ética Profissional dos corretores de imóveis ( ) e no qual se diz que o descumprimento de tabela de honorários é grave transgressão ética;

Resolução COFECI nº 315/91, que fixa parâmetros para determinação de pena pecuniária aplicável a pessoas físicas e jurídicas que sejam autuadas e respondam processos disciplinares ( ); Resolução COFECI nº 334/92, que regulamenta a cobrança da “Taxa de Intermediação” na locação de imóveis e dá outras providências. Essa resolução estabelece tetos para comissões na corretagem de locação. Resolução COFECI nº 458/95, que exige exclusividade de contrato de intermediação imobiliária para anúncio público de imóvel. Resolução COFECI nº 1.256/2012, que torna obrigatório o arquivamento no CRECI de documentos referentes a lançamentos imobiliários e respectivas incorporações e que determina expressamente que “todo corretor deve respeitar a tabela mínima de honorários” ( ); Tabelas de honorários de corretagem imobiliária colhidas nas páginas eletrônicas dos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis (0064703): CRECI/RJ – 1ª Região, CRECI/SP – 2º Região, CRECI/RS - 3ª Região, CRECI/MG – 4º Região, CRECI/GO 5ª Região, CRECI/PR – 6ª Região, CRECI/PE – 7ª Região, CRECI/DF – 8ª Região, CRECI/BA – 9ª Região, ,CRECI/SC – 11ª Região, CRECI/PA-RR – 12ª Região, CRECI/ES – 13ª Região, CRECI/MS – 14ª Região, CRECI/CE – 15ª Região, CRECI/SE – 16ª Região, CRECI/RN – 17ª Região, CRECI/AM-AP – 18ª Região, CRECI/MT – 19ª Região, CRECI/MA – 20ª Região , CRECI/PB – 21ª Região, CRECI/AL – 22ª Região, CRECI/RO –24ª Região, CRECI/TO – 25ª Região.

Com relação ao CRECI/PI – 23ª Região, a tabela de honorários foi encontrada no Diário Oficial do Estado do Piauí. (0070336). Por fim, em relação ao Estado do Acre, não foi encontrada nenhuma tabela de honorários homologada pelo CRECI respectivo, da 26ª Região. Foram oficiados todos os Conselhos Regionais para que informassem i) o seu posicionamento quanto à obrigatoriedade do cumprimento dos valores estabelecidos nas tabelas de preço de serviços de corretagem e ii) sobre a existência ou não de processos disciplinares contra corretor imobiliário por descumprimento dos valores de serviços de corretagem estabelecidos em tabelas de preços homologadas pelo Conselho respectivo ou em razão de não observação da obrigatoriedade de exclusividade na contratação dos serviços de corretagem. Em 27.10.2016, foi exarada a Nota Técnica Nº 83, que sugeriu, com a finalidade de apurar a ocorrência de infrações à ordem econômica prevista no art. 36, I e IV, § 3º, I e II da Lei nº 12.529/11 e nos termos do art. 146 do Regimento Interno do CADE, a instauração de Processo Administrativo para Imposição de Sanções Administrativas por Infrações à Ordem Econômica. Por Despacho do Sr. Superintendente-Geral nº 30/2016 (0258447), publicado no DOU em 28.10.2016 (0258716), foi acolhida a nota técnica e instaurado o Processo Administrativo com a finalidade de apurar a ocorrência de infrações à ordem econômica previstas no art. 36, I e IV, §3º, I e II da Lei n.º 12.529/11.

Foram enviadas notificações (Notificações 886-920) a todos os Representados quanto à instauração do processo. Os avisos de recebimento referentes às notificações também constam no processo. Os Representados - Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado da Paraíba; Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado de Rondônia; Sindicato dos Corretores de Imóveis de Petrópolis; Sindicato dos Corretores de Imóveis da Região dos Lagos -, que se encontravam em local ignorado, incerto e/ou inacessível, foram notificados via edital nº 159 (0339045) acerca da instauração do PROCESSO ADMINISTRATIVO nº 08700.004974/2015-71, destinado a apurar supostas infrações à ordem econômica no mercado de serviços de corretores de imóveis no Brasil, enquadráveis no art. 36, I e IV, § 3º, I e II da Lei nº 12.529/2011 no dia 22 de maio de 2017. A primeira publicação ocorreu no jornal O Globo (0339698), no dia 23.05.2017, iniciando-se o prazo de defesa no dia subsequente. O COFECI - Conselho Federal de Corretores de Imóveis, bem como todos os CRECI’s – Conselhos Regionais dos Corretores de imóveis constituíram escritório de advocacia comum -, LAMY & FARACO LAMY Advogados - para apresentar suas defesas. O Representado SECOVI-GO solicitou dilação de prazo de defesa, nos termos do art. 70, §5º da Lei 12.529/11, em 03.07.2017 (0360675).

Os Representados COFECI e a totalidade dos CRECI’s regionais, por intermédio do escritório responsável, LAMY & FARACO LAMY Advogados, solicitou dilação de prazo de defesa, nos termos do art. 70, §5º da Lei 12.529/11, em 20.07.2017 (0365536). O Representado SECOVI-MS apresentou defesa no dia 14.07.2017 (0367092). Os Representados COFECI e a totalidade dos CRECI’s regionais, por intermédio do escritório responsável, LAMY & FARACO LAMY Advogados, apresentaram defesa em 01.08.2017 (0369412). Os Representados COFECI e CRECI’s juntaram aos autos novos documentos (0372369), em 08 de agosto de 2017, os quais justificam a alegação de que as tabelas profissionais seriam anteriores às resoluções questionadas nesse processo administrativo. O SECOVI-GO apresentou defesa em 29.08.2017 (0380103). I.1. DAS DEFESAS APRESENTADAS I.1.1. SECOVI/MS SECOVI/MS alegou, no mérito, que os membros da categoria representada pelo COFECl, CRECl’s e Sindicatos Imobiliários não agiram à revelia da lei, mas cumprindo as normas legais contidas na Lei 6.530/78, instrumento jurídico aplicável, que deve ser respeitado sob pena de se gerar insegurança jurídica, visto que essa lei de regência não foi ainda declarada inconstitucional, sendo essa discussão pertinente apenas no Supremo Tribunal Federal. Com isso, afirma que as tabelas de percentagem de preço mínimo (5%) e os contratos elaborados com cláusula de exclusividade, são válidos, já que em consonância com a lei vigente à época do fato.

Alega ainda serem tais tabelas apenas sugestivas e que jamais instruiu seus representados a utilizarem contratos de intermediação imobiliária com cláusula obrigatória de exclusividade, orientando-os no sentido de que essa cláusula deve ser discutida com as imobiliárias e corretores de imóveis, tendo, o interessado, a liberdade e autonomia em aceitar ou não. Afirma ainda que, embora conste a assinatura do presidente do SECOVI/MS na tabela divulgada, este não a elaborou, não votou na assembleia e não praticou atos que influenciassem o resultado. Quanto à tabela, alegam que a fixação de preços tem o intuito de evitar a concorrência desleal e proteger o consumidor do abuso do profissional contratado para a intermediação imobiliária, sendo facultado a pessoas que for colocar o seu imóvel à venda ou locação escolher o profissional e até mesmo negociar o percentual a ser aplicado. Para este, a fixação de tabela de preços de honorários de corretagem tem direcionamento diferente por não ocasionar elevação de preço dos imóveis, logo, a participação do SECOVI/MS em tabelas de preços de honorários seria com o intuito de oferecer uma sugestão, é dizer, um parâmetro de negociação imobiliária, e, por conseguinte, não estaria praticando qualquer ato ilícito que tenha características de atividade monopolista, condição comercial anticompetitivas, ou abuso de poder.

Não obstante, apesar de entender a consonância das tabelas com a lei, alega não se opor ao cancelamento desses procedimentos (cláusula de exclusividade em contratos de corretagem, percentual mínimo da tabela de preços). I.1.2. COFECI e CRECI’s Antes de adentrar a defesa de mérito, alegou, em sede de preliminar, a NÃO APLICABILIDADE DA LEI 12.529/11 À ESPÉCIE, o que acarretaria, segundo o pleito, na invalidade do processo administrativo. Nesse sentido, defendeu-se a tese de que os Conselhos, Federal e Regionais, não estariam sujeitos a referida lei antitruste, visto que são autarquias segundo Lei Federal 6.530, art. 5°, e , portanto, teriam a mesma natureza jurídica do próprio Cade. Com efeito, afirma ter o CADE, COFECI e CRECI’s, a mesma função fiscalizatória pertinente às autarquias federais. Nesse sentido, alega a irregularidade do presente processo administrativo, diante da impossibilidade do CADE de interferir na autonomia do COFECI e dos CRECI’s, sob pena de violar a autonomia de uma autarquia em face de outra. Corroboraram a ideia de AUSÊNCIA DE ABUSO DO DIREITO DE CONCORRÊNCIA, visto que a infração concorrencial apenas se caracteriza diante do excesso nos limites da competição saudável, consonante a própria manifestação do CADE no sentido de que a simples existência da tabela não configura infração à concorrência, mas sim, a sua obrigatoriedade/imposição.

Nesse mesmo escopo, afirmaram que quando intimado a se manifestar o Presidente do COFECI disse que tais resoluções são normas: "não cogente, mas apenas dispositiva, com o objetivo de evitar abusos e comportamentos antiéticos pelos inscritos no Sistema". Assim, as normas não teriam caráter coercitivo, prestando-se somente como referência para os profissionais da categoria. Ademais, acrescentaram as explicações que a existência de processos disciplinares não significa a imposição da tabela visto que as medidas administrativas não atestam, com certeza, que o intuito era a punição eventual do profissional que não atendesse à tabela, visando apenas averiguar o exercício da profissão, garantindo assim, em conformidade com a função inerente aos próprios conselhos, qual seja fiscalizar a atividade econômica dos profissionais do RAM, em prol da dignidade da profissão. Sendo, para a defesa, o simples fato de haver Conselhos Regionais que atestam a não obrigatoriedade da tabela, um indicativo da cultura que se tenta disseminar entre os Conselhos de Classe. Para estes, é ainda importante destacar que os próprios corretores de imóveis reunidos em assembleia e que a tabela expressa a vontade da classe de que haja um referencial de remuneração.

Alegou, por fim, ter o CRECI-TO se confundido nas informações prestadas ao CADE, não se tratando de mais de 800 processos administrativos visando à fiscalização e à sanção de corretores por descumprimento de tabelas, mas sobre a cobrança de valores por vendas efetuadas em loteamentos irregulares, não ocorrendo qualquer efetiva punição nesses feitos, tendo sido os processos arquivados sem que houvesse consequências. Assim, ratificam A TABELA COMO MERO REFERENCIAL PARA REMUNERAÇÃO - CARÁTER ESTRITAMENTE SUGESTIVO, e que, em nenhum momento, são utilizadas para obrigar os profissionais ou constrangê-los em qualquer medida, caracterizando, portanto, RECOMENDAÇÃO, visto que seria um paradoxo impor aos corretores algo que eles mesmos criaram. Apresentaram também, em sua defesa, o "Distinguishing" entre a situação do CFM e a do Sistema COFECI-CRECI. Para estes, o Conselho Federal de Medicina possuía uma única tabela nacional de honorários, que era imposta, fiscalizada e processada perante todos os médicos em território nacional, o que não ocorre no sistema COFECI-CRECI, no qual as tabelas não são criadas pelo Conselho Federal, nem pelo Regional e muito menos imposta por esses. Atestam ainda ser o lapso temporal entre a vigência das resoluções e a atualidade significativo e, por conseguinte, passível de adaptação; sendo as resoluções, como qualquer outra legislação antiga, reinterpretadas progressivamente a partir dos novos paradigmas.

Nesse sentido, as resoluções estariam díspares a prática cotidiana, não mais refletindo o que ocorre no dia a dia do corretor de imóveis ou o que acontece na atuação do COFECI ou dos Conselhos Regionais. A defesa utilizou sempre em sua argumentação, as afirmações oferecidas pelo CRECI-MG, que afirma serem as resoluções meramente dispositivas, e que não figura no pólo passivo do processo em curso devido aos esclarecimentos prestados. Ressalte-se aqui que o CRECI-MG julga inaplicável a obrigatoriedade da cláusula de exclusividade e entende não ser obrigatórios os valores dispostos nas chamadas tabelas de honorários. QUANTO À SUPOSTA EXCLUSIVIDADE NA CONTRATAÇÃO DE CORRETOR, afirmam não estar caracterizada a infração, visto que todos os CRECI’s informaram não utilizar o parâmetro trazido pela resolução em decorrência de Precedente Judicial, podendo-se ainda cogitar da revogação tácita de tal dispositivo pela prática de mercado, ensejando ainda a possibilidade de sua remoção expressa da normativa, caso seja interesse do CADE. Posteriormente, em 08 de agosto de 2017, anexaram aos autos documentos que revelam a prática de tabelas datadas de 1972, 1978 e 1982 (0372369), alegando que AS TABELAS PROFISSIONAIS SÃO ANTERIORES ÀS RESOLUÇÕES, firmando que a resolução teria apenas o escopo de forçar o cumprimento de algo que já existia e era disseminado entre os profissionais do ramo. I.1.3.

SECOVI/GO Em sede de mérito, justifica que o sindicato foi criado “para fins de estudo, coordenação, proteção, prestação de serviços e representação legal das empresas de compra, venda, locação e administração de imóveis, das loteadoras, das colonizadoras, das urbanizadoras, dos condomínios de edifícios residenciais e comerciais, verticais e horizontais, flats, shopping center’s, galerias, centros comerciais e incorporadoras, com base territorial em todo o Estado de Goiás, consoante preceitua a legislação em vigor pertinente à matéria, subordinando-se aos interesses nacionais e destinando-se a colaborar com os poderes públicos e demais associações reconhecidas, promovendo o bem estar social”, sendo sua importância reconhecida por esta autarquia. Afirma que SECOVI-GO em nenhum momento se prestou ao papel de coordenar ou de mediar atitudes anticoncorrenciais entre seus associados e os associados do SINDIMÓVEIS-GO. Alega ainda que o SECOVI-GO elaborou tabela de honorários em 12 de junho de 2008, homologada pelo CRECI-GO em 27 de junho de 2008 exclusivamente em razão de exigência legal estabelecida pelo COFECI, sob pena de aplicação de sanção. Assim, a tabela, criada em decorrência exclusiva de exigência legal, apenas consolida os valores que já eram praticados e comumente aceitos pelo mercado, não havendo que se falar em qualquer acordo entre concorrentes ou adoção de conduta uniforme, tendo o SECOVI-GO, apenas considerado os índices já utilizados.

Ressaltou-se, ainda, serem os valores somente referenciais, podendo ser livremente negociados com o consumidor final, não havendo de se falar em qualquer irregularidade, adoção de conduta uniforme ou ainda acordo entre concorrentes por parte do SECOVI-GO, visto que a sua atuação se deu em estrito cumprimento de dever legal, não sendo possível exigir-lhe conduta diversa da adotada. Ademais, trouxe aos autos, o pedido de suspensão feito pelo SECOVI-GO ao Judiciário que solicitou a suspensão da Resolução do Conselho em questão, em especial a obrigação de observar a tabela de honorários, em defesa da livre iniciativa dos corretores de imóveis para buscar a melhor oportunidade e negociar livremente os honorários, corroborando o fato de o Sindicato, na elaboração da tabela de honorários, não buscar concertar a sua ação à do SINDIMÓVEIS-GO, mas apenas tendo o feito por manifesta exigência legal. Afirma que o órgão investigativo não poderia supor fato (cartel) deduzido de um imperativo legal, sendo este fato não infrativo, visto que o Representado não teria violado a lei de defesa da concorrência em seu art. 36, como demonstrado em sua defesa. Por fim, traz doumentos prestando informações requisitadas pelo CADE, quais sejam: a) Faturamento bruto total da empresa em 2015 (ano anterior à instauração) (mediante cópia de documentos contábeis comprobatórios próprios); b) Faturamento bruto detalhado por ramo de atividade empresarial, conforme definido na Resolução CADE n° 3/2012;

c) Identificação e qualificação das empresas integrantes do mesmo grupo econômico; d) Qualificação dos administradores atuais e ao tempo da suposta infração. II. ANÁLISE A seguir serão analisadas as questões preliminares de mérito e os eventuais pedidos de produção de provas. A análise de mérito das defesas apresentadas será efetivada em momento processual posterior, após o término da fase de instrução do processo Administrativo que se inicia a partir deste momento. II.1. ANÁLISE dos argumentos preliminares de mérito II.1.1. SECOVI/MS O sindicato anexou alguns documentos em sua defesa (Estatuto do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios Residenciais e Comerciais do Estado de Mato Grosso do Sul; Ata de Posse; Ata Geral de Apuração; Qualificação da Diretoria do SEGOVI-MS Mandato 2014-2018; Declaração de faturamento; Considerações acerca dos honorários advocatícios), porém, não apresentou questões preliminares de mérito. II.1.2. COFECI e CRECI’s Antes de apresentar qualquer defesa em relação às potenciais práticas anticompetitivas, alegou, em sede de preliminares, a inaplicabilidade da lei antitruste ao referido Conselho e aos sindicatos. Afirma ser o papel, das entidades de classes profissionais na economia moderna, reconhecido por beneficiar seus membros e contribuir para o aumento da eficiência do mercado, bem como estar amparado pela Lei Federal 6.530, art. 5°.

Assim, estar-se-ia diante de autarquias – COFECI e CRECI’s - com autonomia administrativa, operacional e financeira, natureza jurídica do próprio CADE. E conclui: “Com efeito, sendo CADE, COFECI e CRECI autarquias federais, têm rigorosamente a mesma função, qual seja a fiscalizatória, razão pela qual cabe questionar: pode uma autarquia (CADE) fiscalizar, processar e punir outra autarquia (COFECI e CRECI’s)?”. A jurisprudência uníssona do CADE entende que sindicatos e associações de classe, que atuem de modo a coordenar o mercado podem causar prejuízos, potenciais ou efetivos, à ordem econômica e aos consumidores, estando, portanto, sujeitos à persecução e atuação por parte da autoridade competente, de acordo com o art. 31 da Lei 12.529/11, in verbis: “Art. 31. Esta Lei aplica-se às pessoas físicas ou jurídicas de direito público ou privado, bem como a quaisquer associações de entidades ou pessoas, constituídas de fato ou de direito, ainda que temporariamente, com ou sem personalidade jurídica, mesmo que exerçam atividade sob regime de monopólio legal” No mesmo sentido, utilizou-se da doutrina para corroborar essa ideia: "As práticas empresariais infracionais podem, por fim, se viabilizar através de associações ou sindicatos, como federações de indústria ou associações de determinado segmento de mercado ou de certa região. Essas entidades, instrumentalizadas na prática infracional, também podem ser responsabilizadas nos termos da legislação antitruste.

A Ordem dos Advogados do Brasil, o Conselho Regional de Medicina, o Sindicato dos Engenheiros e outras entidades de profissionais podem ser considerados, nos mesmos termos, agentes ativos de infração contra a ordem econômica”. COELHO, Fábio Ulhoa. Direito Antritruste Brasileiro. São Paulo: Saraiva, 1995, p. 40/41. “No art. 15 da lei concorrencial (Lei nº 8.884/94) o legislador corretamente atribuiu à lei a amplitude acima sugerida. Declara-se a aplicabilidade dos dispositivos legais a qualquer pessoa física e jurídica bem como a qualquer associação de entidades ou pessoas, de fato ou de direito, com ou sem personalidade jurídica. O objeto é claramente, portanto, abranger todos os modos de exercício de atividade econômica, sob qualquer forma jurídica possível. O único requisito é que esse exercício seja dotado de uma certa organização que atribua caráter duradouro, tornando possível atribuir ao objetivo econômico caráter autônomo”. COMPARATO, Fábio Konder. SALOMÃO FILHO, Calixto. O poder de controle na sociedade anônima. Rio de Janeiro: Forense, 2008, p. 532.

Assim, resta claro que a Lei Antitruste abarca todas as pessoas jurídicas de direito público, bem como qualquer associação, mesmo que exerçam atividades sob regime de monopólio legal, sendo pacífico no âmbito do Sistema Brasileiro de Defesa da Concorrência o entendimento que expressa a submissão das entidades representativas, inclusive os Conselhos de Classe, as Associações e os Sindicatos, aos ditames da Lei nº 12.529/11, não adentrando aqui qualquer excludente quanto à natureza autárquica ou não destas entidades. A Constituição Federal de 1988 consagrou a livre concorrência e a livre iniciativa como alguns dos pilares fundamentais da ordem econômica. Visa-se, com isso, a busca de eficiências por parte dos agentes econômicos e a procura pelo bem-estar dos consumidores. A livre iniciativa, portanto, como fundamento da estruturação econômica do país, é princípio adstrito aos mandamentos presentes no artigo 173 da Constituição Federal que, em seu §4º veda, expressamente, o abuso do poder econômico que vise à dominação dos mercados, à eliminação da concorrência e ao aumento arbitrário de lucros.

A lei de defesa da concorrência, nesse viés, possui o condão de conferir estabilidade às relações entre os mais diversos agentes econômicos, compatibilizando os múltiplos bens jurídicos tutelados pelo texto constitucional de modo a evitar e/ou reprimir qualquer tipo de distorção que acarrete, por exemplo, limitação ou falseamento da livre concorrência e da livre iniciativa, assim como o abuso de posição dominante. Assim, embora a concepção das entidades representativas dos corretores de imóveis esteja salvaguardada por dispositivos constitucionais e legais, suas atividades não podem afastar-se dos princípios que regem a ordem econômica, realizando condutas que conduzam à padronização de preços. Tais atos afrontam o princípio da livre concorrência, desafiando, nesse passo, uma contundente intervenção das respectivas autoridades para coibir danos a concorrentes e consumidores. Além disso, é preciso frisar que a existência de lei regulamentadora da atividade profissional não afasta a possibilidade de eventual intervenção antitruste, com a finalidade de corrigir distorções que provoquem lesões, ainda que não efetivamente alcançadas, ao ambiente competitivo. É por esta razão que o art.31 da Lei nº 12.529/11 não cria qualquer exceção quanto à aplicabilidade do referido diploma legal.

Não existe, por outro lado, qualquer outro dispositivo constitucional ou legal que isente, expressamente, o exercício da corretagem de imóveis dos valores atinentes à livre concorrência e tampouco aos preceitos que a tutelam. Portanto, considera-se que não há óbice jurídico algum para que o Conselho Federal de Corretores de Imóveis, Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis e Sindicatos integrem o polo passivo do presente processo administrativo. Cabe ainda ressaltar a apresentação dos seguintes documentos: 1. Declaração CRECI/TO afirmando que não houve processamento ou condenação de corretores pelo não cumprimento de tabelas; 2. Cópia da tabela do CRECI/PE que indica serem referenciais os valores, não sendo cogente, mas dispositiva; 3. Relação de receita do COFECI e dos CRECI do ano de 2015, em atendimento à determinação da NOT/N° 866/2016, retificada pelo documento n°. 0261915; 4. Legenda da tabela trazida (Doc. 3), com identificação das respectivas regiões; 5. E-mail de envio da relação de receita (Doc. 3) pelo Superintendente-Geral do Sistema COFECI-CRECI; 6. Tabela de referência do Estado de Sergipe e contratos de compra e venda de imóveis em que não foi utilizado o valor previsto na tabela; 7. Aprovação de contas do Sistema COFECI-CRECIs do ano de 2017 (também em atenção à NOT/N°. 866/2016). II.1.3.

SECOVI/GO O sindicato anexou em sua defesa uma cópia de Ação Declaratória Com Pedido De Antecipação de Tutela com o pedido de suspensão feito pelo SECOVI-GO ao Judiciário, solicitando a suspensão da Resolução do Conselho em questão, em especial a obrigação de observar a tabela de honorários, em defesa da livre iniciativa, bem como documentos em atendimento as solicitações realizadas por esta autarquia: Faturamento bruto total da empresa em 2015; Faturamento bruto detalhado por ramo de atividade empresarial, conforme definido na Resolução CADE n° 3/2012; Identificação e qualificação das empresas integrantes do mesmo grupo econômico; e Qualificação dos administradores atuais e ao tempo da suposta infração. II.2. ANÁLISE DOS PEDIDOS DE PRODUÇÃO DE PROVAS Todos os Representados que apresentaram defesas protestaram de forma genérica pela produção de provas. O SECOVI-MS promoveu pedido genérico de provas como se depreende do trecho: “Provar-se-á o alegado por todos os meios de provas em direito admitidos, sem exceção, inclusive com juntada de outros documentos, caso se façam necessários, e por outras provas até mesmo em audiência, bem como por perícias, vistorias e inquirição de testemunhas, quando, oportunamente, serão arroladas para oitiva.”. O SECOVI-GO fez pedido genérico de provas como se depreende do trecho:

“o Representado protesta, desde já, por todos os meios de prova em direito admitidas.” O COFECI e os CRECI’s, da mesma forma que os dois Representados anteriores, apresentaram pedido genérico de produção de provas. Como visto no relato acima, os pedidos de produção de provas se mostram genéricos, inespecíficos, sugerindo que os Representados têm interesse apenas em apresentar eventuais provas documentais, o que podem fazê-lo até o final da instrução processual, nos termos do art. 195, §5º, do Regimento Interno do Cade. Observa-se que constam pedidos genéricos de produção de prova testemunhal. Sobre esse ponto, deve-se ressaltar que os Representados foram advertidos que as eventuais testemunhas a serem ouvidas como prova testemunhal deveriam ter sido arroladas e qualificadas na peça de defesa, conforme determinação legal do art. 70 da Lei 12.529/11 c/c o art. 191 do Regimento Interno do Cade e ressaltado nas notificações de instauração de Processo Administrativo e no próprio Despacho SG nº 30/2016 (0258447). desse modo, entende-se pelo indeferimento do pedido genérico de produção de prova testemunhal. Nos termos do artigo 13, inciso VI, da Lei nº 12.529/2011, sugere-se que esta Superintendência-Geral, no interesse da instrução do processo, produza provas documentais que serão designadas oportunamente. II.3. DA REVELIA Conforme visto, todos os Representados foram devidamente notificados da instauração do presente Processo Administrativo.

Entretanto, observou-se que os Representados: Sindicato dos Corretores de Imóveis de Goiás; Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado da Paraíba; Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de Mato Grosso do Sul; Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro; Sindicato dos Corretores de Imóveis de Petrópolis; Sindicato dos Corretores de Imóveis da Região dos Lagos; Sindicato dos Corretores de Imóveis do Município do Rio de Janeiro; Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de Rondônia; Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado da Paraíba; Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado de Rondônia não apresentaram suas respectivas razões de defesa no prazo legal, configurando-se, destarte, sua revelia, nos termos do art. 71 da Lei nº 12.529/11 e do art. 193 do Regimento Interno do Cade, aprovado pela Resolução nº 20, de 7 de junho de 2017. Dessa forma, sugere-se a decretação dos efeitos da revelia aos Representados mencionados, sem prejuízo de sua participação no presente processo administrativo, nos termos do dispositivo normativo mencionado. Assim, correm contra eles os demais prazos, independentemente de notificação, sem prejuízo de poderem intervir em qualquer fase do processo, porém sem direito à repetição dos atos já praticados. III. CONCLUSÃO Ante o exposto, sugere-se:

(i) O indeferimento das questões preliminares de mérito arguidas, por falta de amparo legal; (ii) O indeferimento dos pedidos genéricos de produção de provas, ressalvando-se que novos documentos podem ser juntados pelos Representados até o fim da instrução processual; (iii) Nos termos do artigo 13, inciso VI, da Lei nº 12.529/2011, que esta Superintendência-Geral, no interesse da instrução do processo, produza provas documentais que serão designadas oportunamente; e (iv) Que sejam declarados revéis os seguintes Representados: Sindicato dos Corretores de Imóveis de Goiás; Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado da Paraíba; Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de Mato Grosso do Sul; Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro; Sindicato dos Corretores de Imóveis de Petrópolis; Sindicato dos Corretores de Imóveis da Região dos Lagos; Sindicato dos Corretores de Imóveis do Município do Rio de Janeiro; Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de Rondônia; Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado da Paraíba; Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado de Rondônia, correndo contra eles os demais prazos do processo, independentemente de notificação, sem prejuízo de poderem intervir em qualquer fase do processo, porém sem direito à repetição dos atos já praticados, nos termos do art.

71 da Lei nº 12.529/11 e do art. 193 do Regimento Interno do Cade, aprovado pela Resolução nº 20, de 7 de junho de 2017.