Gestão e Administração da Propriedade Imobiliária

SEI/CADE - 1303413 - Voto Processo Administrativo Processo Administrativo 08700.004974/2015-71 Representante: CADE ex officio Representados: Conselho Federal de Corretores de Imóveis – COFECI; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 23ª Região – CRECI/PI; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 18ª Região – CRECI/AM-RR; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 3ª Região – CRECI-RS; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 6ª Região – CRECI-PR; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 11ª Região – CRECI-SC; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 1ª Região – CRECI-RJ; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 13ª Região – CRECI-ES; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 2ª Região – CRECI-SP; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 15ª Região – CRECI-CE; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 20ª Região – CRECI-MA; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 25ª Região – CRECI-TO; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 16ª Região – CRECI-SE; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 7ª Região – CRECI-PE; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 9ª Região – CRECI-BA; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 22ª Região – CRECI-AL; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 17ª Região – CRECI-RN; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 21ª Região – CRECI-PB; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 8ª Região – CRECI-DF;

Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 14ª Região – CRECI-MS; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 19ª Região – CRECI-MT; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 12ª Região – CRECI-PA/AP; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 24ª Região – CRECI-RO; Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado da Paraíba; Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de Mato Grosso do Sul; Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro; Sindicato dos Corretores de Imóveis de Petrópolis; Sindicato dos Corretores de Imóveis da Região dos Lagos; Sindicato dos Corretores de Imóveis do Município do Rio de Janeiro; Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de Rondônia; Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado de Goiás; Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado do Mato Grosso do Sul; Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado da Paraíba; Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado de Rondônia Advogados: Eduardo de Avelar Lamy; Anna Carolina Pereira Cesarino Faraco Lamy; Glauco Teixeira Gomes; Pedro Alberto do Amaral Dutra; Daniel Santos Guimarães; Eduardo Coelho Leal Jardim; Roberto Santos Cunha; Lorena Ibrahim Barbosa Cunha;

Erica da Silva Santos Spagnol; e outros Relator: Conselheiro Luis Henrique Bertolino Braido VOTO-RELATOR VERSÃO ÚNICA DE ACESSO PÚBLICO EMENTA: PROCESSO ADMINISTRATIVO. TABELA IMPOSITIVA DE PREÇOS MÍNIMOS. MERCADO DE CORRETAGEM DE IMÓVEIS. NACIONAL, ESTADUAL E INTERESTADUAL. PARECERES DA SG, PFE E MPF PELA CONDENAÇÃO. TCC CELEBRADO. CONDENAÇÃO PARCIAL. MULTA. voto I. DESCRIÇÃO DO CASO Em observância ao Regimento Interno do CADE (“RICADE”), o relatório deste voto foi antecipadamente exposto em ato disponível ao conhecimento das partes e dos demais interessados (SEI 1299398). Parte dos fatos lá descritos é novamente apresentada com o intuito de tornar o voto autocontido. Trata-se de processo administrativo (“PA”) instaurado pela Superintendência-Geral do CADE (“SG”), por intermédio do Despacho SG 30/2016 (SEI 0258447), publicado no Diário Oficial da União (“DOU”) de 28/10/2016 (SEI 0258716), com base na Nota Técnica SG 83/2016 (SEI 0257000), em face dos Representados em epígrafe. Segundo a Nota Técnica SG 83/2016 (SEI 0257000), a SG apurou, em maio de 2015, a existência de Resoluções do COFECI e de “tabelas de honorários de corretagem imobiliária colhidas nas páginas eletrônicas dos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis (0064703)”, com “potencial de configurar práticas que, supostamente, caracterizariam influência de adoção de conduta uniforme entre concorrentes, bem com outras condutas concertadas”. Consta, ainda, na referida nota técnica:

Verifica-se da análise dos documentos obtidos pela SG a existência de uma superposição de instrumentos normativos internos que impõem aos corretores imobiliários a cobrança de honorários de acordo com tabelas elaboradas pelos respectivos sindicatos e homologadas pelos conselhos regionais, além de condições comerciais anticompetitivas, relacionadas à contratação de serviços de corretagem de imóveis com exclusividade. Tais imposições decorreriam do fato de que o descumprimento dos valores estabelecidos nas referidas tabelas e a formalização de contratos sem previsão de exclusividade seriam passíveis de punição por desvio ético, conforme previsto na Resolução-COFECI nº 326/95, que instituiu o Código de Ética dos corretores de imóveis, e na Resolução-COFECI nº 485/95 (...) verifica-se que cabem aos CRECI´s a tarefa de dar cumprimento ao Código de Ética profissional instituído pelo COFECI, bem como às suas demais resoluções. De fato, como será abordado posteriormente, verifica-se o exercício desse poder fiscalizatório, efetivo ou potencial, por grande parte dos CRECI´s, razão pela qual se entende necessária a sua inclusão no polo passivo, na medida em que tais conselhos regionais admitem a obrigatoriedade dos valores de honorários estabelecidos nas tabelas de honorários por eles homologadas e/ou da cláusula de exclusividade.

Considerando, por fim, que em algumas regiões, diferentes entidades sindicais, que, dentro dessa mesma região administrativa com permissão legal e em aparente independência, formularam em conjunto as mencionadas tabelas de honorários, entende-se ainda haver indícios de coordenação de condutas entre potenciais concorrentes, devendo tais condutas também serem investigadas. A SG descreveu as seguintes condutas (SEI 0257000): (i) influência de conduta uniforme, caracterizada pela imposição de valores de honorários mínimos a serem cobrados por corretores de imóveis, mediante tabelas aprovadas no âmbito dos CRECI. A SG indicou, como sujeitos ativos dessa conduta, o COFECI e os CRECI representados no presente processo. A SG excluiu dessa conduta os sindicatos, ao argumento de que o art. 17 da Lei 6530/78 prevê que os sindicatos de corretores podem elaborar tabelas de honorários e apresentá-las aos conselhos regionais para homologação, e, portanto, esses sindicatos teriam “agido nos estritos limites legais, não incorrendo na prática ora analisada”; (ii) imposição de exclusividade, cometida pelo COFECI, ao publicar a Resolução 458/95, a qual estabeleceu como obrigatória a contratação da exclusividade na prestação do serviço de corretagem imobiliária. A SG indicou, como sujeito ativo dessa conduta, o COFECI; (iii) acordo de preços entre concorrentes, caracterizada pela elaboração de tabelas, de forma conjunta, por mais de um sindicato, localizado na circunscrição de um mesmo CRECI.

A SG indicou, como sujeitos ativos dessa conduta, os sindicatos representados no presente processo. Após a instauração do processo, os Representados foram notificados. Alguns apresentaram defesa, outros não conforme detalhado no Relatório (SEI 1299398) e resumido no quadro abaixo.

Representado Notificação Defesa TCC Conselho Federal de Corretores de Imóveis – COFECI SEI 0265412 SEI 0369412 Sim (SEI 0456407) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 23ª Região – CRECI/PI SEI 0270690 SEI 0369412 Sim (SEI 0456407) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 18ª Região – CRECI/AM-RR SEI 0268223 SEI 0369412 Sim (SEI 0456407) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 3ª Região – CRECI-RS SEI 0268958 SEI 0369412 Sim (SEI 0456407) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 6ª Região – CRECI-PR SEI 0269874 SEI 0369412 Sim (SEI 0456407) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 11ª Região – CRECI-SC SEI 0268961 SEI 0369412 Sim (SEI 0456407) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 1ª Região – CRECI-RJ SEI 0269875 SEI 0369412 Sim (SEI 0456407) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 13ª Região – CRECI-ES SEI 0275925 SEI 0369412 Sim (SEI 0456407) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 2ª Região – CRECI-SP SEI 0266640 SEI 0369412 Sim (SEI 0456407) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 15ª Região – CRECI-CE SEI 0270694 SEI 0369412 Sim (SEI 0456407) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 20ª Região – CRECI-MA SEI 0268222 SEI 0369412 Sim (SEI 0456407) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 25ª Região – CRECI-TO SEI 0267511 SEI 0369412 Sim (SEI 0456407) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 16ª Região – CRECI-SE SEI 0268221 SEI 0369412 Sim (SEI 0456407) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 7ª Região – CRECI-PE SEI 0273410 SEI 0369412 Sim (SEI 0456407) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 9ª Região – CRECI-BA SEI 0268962 SEI 0369412 Sim (SEI 0456407) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 22ª Região – CRECI-AL SEI 0272306 SEI 0369412 Sim (SEI 0456407) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 17ª Região – CRECI-RN SEI 0275926 SEI 0369412 Sim (SEI 0456407) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 21ª Região - CRECI-PB SEI 0270702 SEI 0369412 Sim (SEI 0456407) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 8ª Região – CRECI-DF SEI 0265413 SEI 0369412 Sim (SEI 0456407) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 14ª Região – CRECI-MS SEI 0268220 SEI 0369412 Sim (SEI 0456407), TCC descumprido (SEI 0791788) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 19ª Região – CRECI-MT SEI 0270706 SEI 0369412 Sim (SEI 0456407) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 12ª Região – CRECI-PA/AP SEI 0270908 SEI 0369412 Sim (SEI 0456407) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 24ª Região – CRECI-RO SEI 0271648 SEI 0369412 Sim (SEI 0456407) Sindicato dos Corretores de Imóveis de Goiás Representado não notificado, Processo desmembrado (SEI 0794749), PA 08700.004093/2020-18 Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado da Paraíba SEI 0278387 SEI 0406317, SG considerou intempestiva e declarou revelia (SEI 0397814) Não (SEI 0880804) Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de Mato Grosso do Sul SEI 0271647 SEI 0282381, SG declarou revelia (SEI 0397814) e, posteriormente, revogou (SEI 0794750) Não (SEI 0880804) Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro SEI 0269881 SG declarou revelia (SEI 0397814) Não (SEI 0880804) Sindicato dos Corretores de Imóveis de Petrópolis Notificação por edital, SEI 0338674 SG declarou revelia (SEI 0397814) Não (SEI 0880804) Sindicato dos Corretores de Imóveis da Região dos Lagos Notificação por edital, SEI 0338674 SG declarou revelia (SEI 0397814)) Não (SEI 0880804) Sindicato dos Corretores de Imóveis do Município do Rio de Janeiro SEI 0271644 SG declarou revelia (SEI 0397814) Não (SEI 0880804) Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de Rondônia SEI 0306793 SG declarou revelia (SEI 0397814) Não (SEI 0880804) Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado de Goiás SEI 0270686 SEI 0380105 Sim (SEI 0526776) Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado do Mato Grosso do Sul SEI 0270685 SEI 0367092 Não (SEI 0880804) Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado da Paraíba Notificação por edital, SEI 0338674 SG declarou revelia (SEI 0397814) Não (SEI 0880804) Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado de Rondônia Notificação por edital, SEI 0338674 SG declarou revelia (SEI 0397814) Não (SEI 0880804) Em 25 de março de 2021, a SG juntou aos autos a Nota Técnica SG 31/2021 (SEI 0880804) e o Despacho SG 10/2021 (SEI 0882963) remetendo o processo para julgamento pelo Tribunal do CADE, opinando:

(i-) pela aplicação definitiva dos benefícios do TCC (art. 85, § 8°, da Lei 12.529/11) em relação aos Representados: a-) Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci); b-) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio Grande do Sul; c-) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Paraná; d-) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de Santa Catarina; e-) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro; f-) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Espírito Santo; g-) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo; h-) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Ceará; i-) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Maranhão; j-) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Piauí; k-) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Sergipe; l-) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de Pernambuco; m-) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado da Bahia; n-) Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado do Alagoas; o-) Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado do Rio Grande do Norte; p-) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado da Paraíba; q-) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Distrito Federal; r-) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Mato Grosso;

s-) Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Condomínios Horizontais, Verticais e de Edifícios Residenciais e Comerciais no Estado de Goiás (Secovi/GO); t-) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis dos Estados do Amazonas e de Roraima; u-) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Pará e do Amapá; v-) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de Rondônia; e, x-) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Tocantins; e, (ii-) condenação dos Representados: a-) Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado da Paraíba; b-) Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado da Paraíba; c-) Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado de Rondônia; d-) Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de Rondônia; e-) Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro; f-) Sindicato dos Corretores de Imóveis do Município do Rio de Janeiro; g-) Sindicato dos Corretores de Imóveis de Petrópolis; h-) Sindicato dos Corretores de Imóveis da Região dos Lagos; i-) Conselho Regional de Corretores De Imóveis do Estado do Mato Grosso do Sul - 14 Região (Creci/MS); j-) Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado do Mato Grosso do Sul;

e k-) Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de Mato Grosso do Sul, por entender que suas condutas configuraram infração à ordem econômica, nos termos do art. art. 36, incisos I e IV c/c §3º, incisos II, da Lei nº 12.529/2011, recomendando-se, ainda, a aplicação de multa por infração à ordem econômica, nos termos do art. 23 do mesmo dispositivo legal, além das demais penalidades entendidas cabíveis. O processo foi distribuído ao Gabinete 2 em 31 de março de 2021 e encaminhado à Procuradoria Federal Especializada junto ao CADE ("PFE") e ao Ministério Público Federal junto ao CADE ("MPF") para elaboração de pareceres. O Parecer PFE 7/2021 (SEI 0896832) assim concluiu: Diante de todo o exposto, quanto à preliminar arguida pelos representados, sugere o indeferimento, por ausência de suporte legal. No que se refere ao mérito do presente processo administrativo, opina: - Pela condenação dos representados a seguir relacionados, por incorrerem nas infrações previstas pelo no art. 36, incisos I e IV, c/c § 3º, incisos II, da Lei nº 12.529/2011: i) Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado da Paraíba; ii) Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado da Paraíba; iii) Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado de Rondônia; iv) Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de Rondônia;

v) Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro; vi) Sindicato dos Corretores de Imóveis do Município do Rio de Janeiro; vii) Sindicato dos Corretores de Imóveis de Petrópolis; viii) Sindicato dos Corretores de Imóveis da Região dos Lagos; ix) Conselho Regional de Corretores De Imóveis do Estado do Mato Grosso do Sul - 14 Região (Creci/MS); x) Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado do Mato Grosso do Sul; e xi) Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de Mato Grosso do Sul; e - Pelo arquivamento do presente processo administrativo, desde que cumpridas integralmente as obrigações estabelecidas nos Termos de Compromisso de Cessação de Prática celebrados junto ao Tribunal Administrativo, conforme dispõe o art. 85, § 9º, da Lei nº 12.529/2011, em relação aos representados: i) Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci); ii) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio Grande do Sul; iii) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Paraná; iv) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de Santa Catarina; v) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro; vi) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Espírito Santo; vii) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo; viii) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Ceará;

ix) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Maranhão; x) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Piauí; xi) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Sergipe; xii) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de Pernambuco; xiii) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado da Bahia; xiv) Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado do Alagoas; xv) Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado do Rio Grande do Norte; xvi) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado da Paraíba; xvii) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Distrito Federal; xviii) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Mato Grosso; xix) Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Condomínios Horizontais, Verticais e de Edifícios Residenciais e Comerciais no Estado de Goiás (Secovi/GO); xx) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis dos Estados do Amazonas e de Roraima; xxi) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Pará e do Amapá; xxii) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de Rondônia; e xxiii) Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Tocantins. O Parecer MPF 10/2021 (SEI 0952522) apresentou como conclusão: (i) inicialmente, pela rejeição da preliminar oposta; (ii) no mérito, pela condenação dos Representados:

Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado da Paraíba (SECOVI/PB); Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado da Paraíba (SINDIMÓVEIS/PB); Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado de Rondônia (SECOVI/RO); Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de Rondônia (SINDIMÓVEIS/RO); Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro (SINDIMÓVEIS/RJ); Sindicato dos Corretores de Imóveis do Município do Rio de Janeiro (SINDIMÓVEIS/Rio); Sindicato dos Corretores de Imóveis de Petrópolis (SINDIMÓVEIS/Petrópolis); Sindicato dos Corretores de Imóveis da Região dos Lagos (SINDIMÓVEIS/Região dos Lagos); Conselho Regional de Corretores De Imóveis do Estado do Mato Grosso do Sul - 14º Região (CRECI/MS); Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado do Mato Grosso do Sul (SECOVI/MS); e Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de Mato Grosso do Sul (SINDIMÓVEIS/MS), pela prática de influência à adoção de conduta comercial uniforme entre concorrentes, passível de enquadramento no artigo 36, incisos I e IV, c/c o § 3º, inciso II, da Lei nº 12.529/2011;

(iii) pelo arquivamento do presente Processo Administrativo, desde que cumpridas integralmente as obrigações estabelecidas nos Termos de Compromisso de Cessação de Prática celebrados junto ao Tribunal Administrativo, conforme dispõe o art. 85, § 9º, da Lei nº 12.529/2011, em relação aos representados: Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI); Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio Grande do Sul (CRECI/RS – 3ª Região); Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Paraná (CRECI/PR – 6ª Região); Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de Santa Catarina (CRECI/SC – 11ª Região); Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro (CRECI/RJ – 1ª Região); Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Espírito Santo (CRECI/ES – 13ª Região); Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CRECI/SP – 2º Região); Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Ceará (CRECI/CE – 15ª Região); Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Maranhão (CRECI/MA – 20ª Região); Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Piauí (CRECI/PI – 23ª Região); Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Sergipe (CRECI/SE – 16ª Região); Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de Pernambuco (CRECI/PE – 7ª Região); Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado da Bahia (CRECI/BA – 9ª Região);

Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado do Alagoas (CRECI/AL – 22ª Região); Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado do Rio Grande do Norte (CRECI/RN – 17ª Região); Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado da Paraíba (CRECI/PB – 21ª Região); Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Distrito Federal (CRECI/DF – 8ª Região); Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Mato Grosso (CRECI/MT – 19ª Região); Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Condomínios Horizontais, Verticais e de Edifícios Residenciais e Comerciais no Estado de Goiás (SECOVI/GO); Conselho Regional dos Corretores de Imóveis dos Estados do Amazonas e de Roraima (CRECI/AM-RR – 18ª Região); Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Pará e do Amapá (CRECI/PA-AP – 12ª Região); Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de Rondônia (CRECI/RO –24ª Região); Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Tocantins (CRECI/TO – 25ª Região); e (iv) em caso de condenação, pela expedição de ofício com cópia da decisão aos Ministérios Públicos Federal e Estadual de todas as Unidades da Federação, nos termos do artigo 9º, § 2º, da Lei nº 12.529/2011, para ciência e eventuais providências julgadas cabíveis (inclusive em sede de tutela coletiva);

e (v) em caso de condenação, pela ampla divulgação da decisão, com a sua remessa a potenciais interessados, notadamente a potenciais interessados e aos órgãos públicos e/ou empresas privadas afetadas pela conduta anticompetitiva, para que, querendo, possam exercer o direito de reparação a que, eventualmente, tenham direito. Cabe aqui fazer menção a processos administrativos anexados ao processo ora em julgamento, além de petições juntadas por terceiros após os pareceres acima reproduzidos, os quais também serão objeto de decisão. O processo administrativo 08198.017051/2021-55 foi encaminhado ao Gabinete 2, em decorrência de despacho ordinatório proferido pela Procuradoria Federal Especializada (SEI 0914097). O despacho ordinatório trata de “denúncia anônima ofertada pelo canal FalaBR., por meio do qual o interessado argui que o programa de compliance concorrencial da compromissária COFECI, apresentado nos autos do TCC nº 08700.005133/2017-43, conteria disposição dissonante à preocupação do Cade no mercado de corretagem imobiliária, especificamente ao vetar a possibilidade de fixação voluntária ou unilateral de serviço de corretagem por agente de mercado com cliente”. O despacho ordinatório da PFE será objeto de apreciação abaixo. Este Gabinete recebeu, em maio de 2021, mensagens eletrônicas encaminhadas a partir da Presidência do CADE, contendo denúncia de possível infração à ordem econômica cometida pelo CRECI-GO.

Conforme o Despacho SG 19/2022 (SEI 1166490, PA 08700.000284/2022-72), o processo foi instaurado contra esse Representado. Por fim, a Federação Nacional dos Corretores de Imóveis juntou aos autos três petições (SEI 0961331, 1035411 e 1223926), nas quais pede, em resumo, a suspensão do processo administrativo e TCCs. As petições serão objeto de apreciação a seguir. II. TERMOS DE COMPROMISSO DE CESSAÇÃO Conforme resumido acima, todos os Conselhos Representados (o COFECI e os CRECIs) firmaram Termo de Compromisso de Cessação (“TCC”). São eles: Conselho Federal de Corretores de Imóveis – COFECI; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio Grande do Sul; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Paraná; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de Santa Catarina; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Espírito Santo; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Ceará; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Maranhão; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Piauí; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Sergipe; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de Pernambuco; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado da Bahia; Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado do Alagoas;

Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado do Rio Grande do Norte; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado da Paraíba; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Distrito Federal; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Mato Grosso do Sul; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Mato Grosso; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis dos Estados do Amazonas e de Roraima; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Pará e do Amapá; Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de Rondônia e Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Tocantins. Adicionalmente, o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado de Goiás – Secovi/GO também firmou TCC (SEI 0526776, PA 08700.003794/2018-15). O Parecer PFE 7/2021 (SEI 0896832) opinou pelo “arquivamento do presente processo administrativo, desde que cumpridas integralmente as obrigações estabelecidas nos Termos de Compromisso de Cessação de Prática celebrados junto ao Tribunal Administrativo, conforme dispõe o art. 85, § 9º, da Lei nº 12.529/2011”. A SG, por meio da Nota Técnica SG 31/2021 (SEI 0880804) e do Despacho SG 10/2021 (SEI 0882963), opinou pela aplicação definitiva dos benefícios do TCC ao COFECI, aos CRECIs e ao Secovi/GO.

O termo de compromisso de cessação firmado com o COFECI e com os CRECIs estabeleceu, na cláusula terceira, as seguintes obrigações dos compromissários: cláusula 3.1, “contribuição pecuniária”; cláusula 3.2, “colaboração processual”; cláusula 3.3, “Conduta Futura Comum aos Compromissários”; cláusula 3.4, “Conduta futura do Compromissário Conselho Federal de Corretores de Imóveis”; cláusula 3.5, “Conduta futura dos Compromissários Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis”; cláusula 3.6, “relatórios de acompanhamento”. Ao se analisar o processo administrativo 08700.005133/2017-43, tem-se o seguinte: (i) o Parecer PFE 81/2018 (SEI 0534645) atestou o cumprimento das cláusulas 3.1, 3.2, 3.3, 3.4.1 a 3.4.6 e 3.5 do TCC; (ii) o Parecer PFE 29/2019 (SEI 0597907) atestou o cumprimento das cláusulas 3.1, 3.4.6 e 3.5 do TCC; e o Parecer PFE 92/2019 (SEI 0699471) atestou o “cumprimento integral e tempestivo da cláusula 3.1, bem como ateste do cumprimento adequado das cláusulas 3.2, 3.3, 3.4.6 e 3.5 do TCC, até o presente momento, ao tempo em que solicita a manutenção dos presentes autos nesta PFE para continuidade do monitoramento (considerando a manutenção da cláusula 3.2 durante o trâmite do Processo Administrativo nº 08700.004974/2015-71)”. A cláusula 3.2 do TCC fixa que os compromissários deverão “3.2.1.

Cooperar plena e permanentemente com o CADE em todos os aspectos e atos necessários ao futuro julgamento e arquivamento definitivo do Processo Administrativo nº 08700.004974/2015-71; 3.2.2. Sempre que solicitado pelo CADE, comparecer, sob suas expensas, a todos os atos processuais, até o julgamento e arquivamento definitivo do Processo Administrativo nº 08700.004974/2015-71 em face dos Compromissários; 3.2.3. Comunicar ao CADE a respeito de toda e qualquer alteração dos dados constantes neste instrumento”. Não houve na Nota Técnica SG 31/2021 (SEI 0880804), homologada pelo Despacho SG 10/2021 (SEI 0882963), referência a qualquer caso de descumprimento da cláusula 3.2. No caso concreto, houve, como já dito, o despacho ordinatório proferido pela Procuradoria Federal no processo administrativo 08198.017051/2021-55 (SEI 0914097) com referência a uma denúncia anônima de possível descumprimento do TCC firmado pelo COFECI e CRECIs. De acordo com o despacho ordinatório, o TCC estabeleceu que não seria necessário que o corretor de imóveis detivesse exclusividade na intermediação imobiliária para anunciar a venda de imóveis. A denúncia anônima solicita que seja esclarecido que o TCC não impede que as partes estabeleçam cláusula de exclusividade no contrato com o corretor de imóveis. A denúncia anônima trata de um possível esclarecimento do escopo do TCC.

Entretanto, o Manual de Conformidade e Excelência do Sistema COFECI/CRECI estabelece claramente que a exclusividade não pode ser exigida como condição de negócio pelo corretor de imóveis. Lê-se nesse manual: “A exclusividade tem de ser uma opção do cliente. O corretor não deve exigi-la como condição da negociação. O cliente deve ter a faculdade de anunciar seus imóveis com quantos profissionais ou empresas quiserem”. Conforme o Parecer PFE 29/2019 (SEI 0597907), “com relação ao cumprimento da cláusula 3.4, verifica-se a criação de aba de compliance no website da compromissária (www.cofeci.gov.br), o que foi comprovado por pesquisa realizada por este subscritor. A aba permite acesso aos compromissos com a política de conformidade, manual de compliance, mailings de contato para disseminação da cultural concorrencial, canal de denúncia e agenda pública da presidência. O conteúdo dos documentos referidos foi aprovado pelo Parecer nº 81/2018/UCD/PFE-CADE/PGF/AGU (0534645)”. Dessa forma, a denúncia anônima mencionada no Despacho Ordinatório PFE (SEI 0914097) não procede. Já foi atestado que o supra referido manual de conformidade atende ao TCC. Em relação ao TCC firmado pelo Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado de Goiás, a cláusula terceira estabeleceu as seguintes obrigações: pagamento de contribuição pecuniária, “colaboração processual” e “conduta futura”.

Foi juntado aos autos comprovante de recolhimento da contribuição pecuniária (SEI 0533858), no processo administrativo 08700003795/2018-60. Ademais, não houve na Nota Técnica SG 31/2021, homologada pelo Despacho SG 10/2021, referência a qualquer caso de descumprimento dessas obrigações de colaboração processual e conduta futura. Dessa forma, declaro o cumprimento dos Termos de Compromisso firmados. O processo deverá ser arquivado em relação a esses Representados, nos termos do art. 85, § 9º, da Lei 12.529/2011 III. DAS QUESTÕES PRELIMINARES E PREJUDICIAIS DE MÉRITO Restam como Representados nesse processo: o Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado da Paraíba; o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado da Paraíba; o Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de Mato Grosso do Sul; o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado do Mato Grosso do Sul; o Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro; o Sindicato dos Corretores de Imóveis de Petrópolis; o Sindicato dos Corretores de Imóveis da Região dos Lagos; o Sindicato dos Corretores de Imóveis do Município do Rio de Janeiro; o Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de Rondônia; o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado de Rondônia;

além do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 14ª Região – CRECI-MS. O Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 14ª Região – CRECI-MS descumpriu o TCC, conforme os Despachos Presidência 131/2020 (SEI 0783419) e 179/2020 (SEI 0811831), proferidos no processo administrativo 08700.002621/2020-02 e referendados pelo Tribunal do CADE (SEI 0794451 e 0817659). Dessa forma, não há mais causa de suspensão do processo administrativo em face desse Representado (art. 85, § 9º, da Lei 12.529/2011), cabendo, portanto, apreciar a defesa. O Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado da Paraíba; o Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de Mato Grosso do Sul; e o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado do Mato Grosso do Sul apresentaram defesa formal nos autos, mas não suscitaram questões preliminares ou prejudiciais de mérito. O CRECI-MS alegou, em preliminar, não estar submetida à Lei 12.529/2011, por ter a natureza jurídica de autarquia, criada pela Lei 6.530/1978. Essa alegação foi bem refutada pela Nota Técnica SG 120/2017 (SEI 0397814), acolhida pelo Despacho SG 1524/2017 (SEI 0397815). Acompanho as conclusões constantes nesses documentos, adotando-as como razões de decidir, nos termos do art. 50, § 1º, da Lei 9.784/1999.

Em relação às petições da Federação Nacional dos Corretores de Imóveis (SEI 0961331, 1035411 e 1223926), esta não se trata de Representado ou de terceiro interessado admitido no processo (art. 50, inciso I, da Lei 12.529/2011), de modo que suas petições não devem ser conhecidas. IV. DO MÉRITO Primeiramente, é necessário esclarecer a acusação apresentada pela SG. Ao instaurar este processo administrativo, a Nota Técnica SG 83/2016 (SEI 0257000) constatou que os sindicatos de corretores e de empresas de habitação elaboraram, com base no art. 17, inciso IV, da Lei 6.530/1978, tabelas de preços de serviços de corretagem, cujo cumprimento teria sido tornado obrigatório pelos CRECIs e pelo COFECI, mediante normativos internos. Foi atribuído aos CRECIs e ao COFECI a prática de influência de conduta uniforme, em decorrência de elaboração de resoluções e de outros atos que resultariam na imposição de cumprimento de tabelas de preços elaboradas pelos sindicatos, assim como de cláusulas de exclusividade. Em relação aos sindicatos, a SG considerou que as tabelas elaboradas e submetidas aos CRECIs e ao COFECI não representavam infração à ordem econômica, por estarem previstas na Lei 6.530/1978. Válido, nesse ponto, transcrever o seguinte parágrafo da Nota Técnica SG 83/2016 (SEI 0257000): 109. Quanto aos sindicatos, infere-se das normas de regulação profissional – em especial o art.

17 da Lei 6.530/78 – que os sindicatos de corretores poderiam elaborar tabelas de honorários e apresentá-las aos respectivos conselhos regionais para homologação. Segundo o referido dispositivo legal, portanto, aqueles sindicatos que, de maneira independente e individual, nos limites de sua atuação como representante de classe, elaboraram tabelas de preços sugestivas e a sujeitaram a homologação, estariam agindo com inexigibilidade de conduta diversa. Isto é, ainda que se questione a receptividade dessa previsão de tabelamento de preços pela CF/88 que consagra os princípios da livre iniciativa e livre concorrência, dado que a lei não fora expressamente declarada inconstitucional, não haveria de se exigir conduta diversa destas entidades Por essa razão, entende-se que agiram nos estritos limites legais, não incorrendo na prática ora analisada. Note-se que a conduta dos sindicatos, desde que nos estritos termos do artigo 17, da Lei 6530/78 difere substancialmente daquela do COFECI e CRECI´s. Estes extrapolaram o caráter já duvidoso do ponto de vista concorrencial do dispositivo, ao não somente cumprir com um papel quase que registrário de “homologar” tabelas, passando a tentar impor a uniformização das mesmas, bem como sua obrigatoriedade por meio de faltas éticas e fiscalização e monitoramento da atividade de corretagem.

A Nota Técnica SG 83/2016 (SEI 0257000), de instauração do processo, faz uma clara separação entre a conduta de influência de conduta uniforme, imputada ao COFECI e aos CRECIs, da conduta imputada pela SG aos sindicatos. O parágrafo 109 acima transcrito afirma textualmente que os sindicatos, ao preparar as tabelas para homologação dos CRECIs, “agiram nos estritos limites legais, não incorrendo na prática [de influência de conduta uniforme] ora analisada”. Entretanto, segundo a SG, os sindicatos acordaram entre si os preços do serviço, caracterizando, então, acordo entre concorrentes (cartel). A despeito dessa acusação presente na nota de instauração, ao remeter o caso ao Tribunal do CADE por meio da Nota Técnica SG 31/2021 (SEI 0880804), a SG mudou sua opinião acerca da qualificação jurídica dos fatos e argumentou que os sindicatos cometeram, na verdade, influência de conduta uniforme, na medida em que elaboraram as tabelas homologadas pelos CRECIs. Nesse ponto, é necessário estabelecer algumas premissas. Os arts. 69 e 70 da Lei 12.529/2011 garantem ao acusado o direito à correta notificação da decisão de instaurar o processo administrativo para nortear sua defesa. O art. 74 da mesma lei, por sua vez, estabelece que a manifestação final da SG, de remessa dos autos ao Tribunal, tem caráter meramente opinativo e, portanto, não representa delimitação da controvérsia submetida ao Tribunal do CADE.

Conforme voto do Conselheiro Carlos Ragazzo no Processo 08012.004702/2004-77 (SEI 0021956), “a peça processual por meio da qual se delimita o objeto da imputação, bem como se descreve os fatos praticados pelos representados, é a nota de instauração do processo administrativo. O objeto da imputação apresenta os fatos contra os quais os representados exercerão seu direito à ampla defesa. Dessa forma, a nota de instauração deve ser a mais clara possível, com a apresentação ampla e detalhada de todos os indícios relativos à conduta investigada, com indicação dos supostos autores, seu objeto e o período temporal em que ocorreu”. Entretanto, é possível que após a instauração do processo, com a instrução probatória prevista no próprio art. 72 da Lei 12.529/2011, novos fatos sejam apurados, demandando o aditamento da notificação inicial e reabertura do prazo para defesa. Discorri sobre o tema em voto proferido no PA 08012.007043/2010-79 (SEI 1222616), in verbis: Os dois despachos de “reinstauração” do processo foram proferidos na vigência do Regimento Interno do CADE aprovado pela Resolução 1/2012, cujo art. 147, § 2º estabelecia que “o aditamento do despacho do Superintendente-Geral que determinou a instauração do processo administrativo para inclusão de novos representados devolverá o prazo de defesa para os demais”. A possibilidade alteração da peça inicial do processo administrativo, com a inclusão de novas provas e novos representados encontra analogia no art.

384 do Código de Processo Penal, o qual autoriza ao Ministério Público aditar a denúncia ou queixa quando “encerrada a instrução probatória, se entender cabível nova definição jurídica do fato, em consequência de prova existente nos autos de elemento ou circunstância da infração penal não contida na acusação”. (...) Portanto, o aditamento não representa convalidação, mas substituição da nota de instauração do processo administrativo, em decorrência do acréscimo de novas provas e/ou representados. Situação diversa ocorre quando não há novos fatos após a instauração do processo, mas mudança de opinião acerca da capitulação legal dos fatos, como é o que parece ter ocorrido no caso em tela. Com efeito, o fato ilícito atribuído aos sindicatos é a elaboração das tabelas de preço de prestação de serviços. O Tribunal não está submetido à qualificação legal dos fatos realizada pela nota de instauração do processo. Aplico, por analogia, o disposto no art. 383 do Código de Processo Penal (Decreto Lei 3689/1941), dispondo o seguinte: Art. 383. O juiz, sem modificar a descrição do fato contida na denúncia ou queixa, poderá atribuir-lhe definição jurídica diversa, ainda que, em conseqüência, tenha de aplicar pena mais grave. Nesse ponto, convém fazer referência ao voto do Conselheiro João Paulo de Resende, no processo administrativo 08700.010769/2014-64 (SEI 0575500), no qual, ao apreciar preliminar de cerceamento de direito de defesa, afirmou o seguinte:

Por ocasião de instauração do processo administrativo foram indicados os fatos sob investigação, dos quais teriam supostamente os representados participado, conforme indícios reunidos, e apontaram-se a conduta ilícita em que poderiam ter incidido. O despacho de instauração de um processo administrativo deve conter a enunciação da conduta ilícita, com a indicação dos eventos a serem apurados, requisito atendido pela autoridade no presente caso. A individualização da conduta só é possível ao final do julgamento, após o regular exercício do contraditório e quando se verifica a completude da compreensão do material reunido aos autos. (...) Em analogia ao processo penal, poder-se-ia falar que se estaria diante da hipótese de uma legal de emendatio libelli, em que o Juiz pode qualificar o fato de maneira diversa da que originariamente feita pelo órgão responsável pela acusação, ainda que com isso acabe por aplicar pena mais grave ao réu, já que o acusado se defende dos fatos narrados, não estando o julgador vinculado a qualquer qualificação jurídica previamente utilizada (narra mihi factum, dabo tibi jus). Dessa forma, considero que, apesar de a nota de instauração do processo ter, realmente, acusado os sindicatos do cometimento de acordo colusivo, é possível, em sede de julgamento, requalificar a elaboração de tabelas pelos sindicatos como influência de conduta uniforme. No presente caso, como já foi mencionado, o art. 17 da Lei 6530/1978 estabelece textualmente o seguinte:

Art 17. Compete aos Conselhos Regionais: (...) IV - homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos Há necessidade de compatibilizar o art. 17 da Lei 6.530/1978 com a Lei 12.529/2011, pois a elaboração de tabelas de preços é considerada infração à ordem econômica pela jurisprudência do CADE. A esse respeito, é válido citar trecho de voto do Conselheiro Marcos Paulo Veríssimo (SEI 0031259, fls. 666-764) no PA 08012.006923/2002-18, acerca de tabela de preços elaborada pela Associação Brasileira de Agências de Viagem do Rio de Janeiro: O problema das tabelas sugestivas de preços é, portanto, duplo. Por um lado, elas podem servir como disfarces para uma efetiva coordenação voluntária de preços, que corresponde, na verdade, a um cartel hardcore. Por outro lado, podem fornecer um importante elemento facilitador de estratégias tácitas de paralelismo de preços, fornecendo um "ponto focal" supracompetitivo para o qual os agentes de mercado possam convergir.

Tal estratégia pode fazer sentido em inúmeras situações, como, por exemplo, quando há (como, aliás, ocorre no caso presente) um agente com elevado poder de mercado presente na associação, e que possa ter o interesse de disciplinar preços na franja competitiva, ou em mercados oligopolizados, ou mesmo em muitas hipóteses em que tal ponto focal possa permitir um "equilíbrio" de preços superior ao que ocorreria se tal parâmetro não existisse. Ademais, ao contrário de outros parâmetros que podem ter efeito semelhante, as tabelas de preços sugestivos não são elementos acidentais ou externos aos agentes e mercado envolvidos na potencial colusão tácita. Ao revés, são elaboradas pelas associações dos próprios fornecedores, com foco no interesse desses agentes e não dos consumidores. Ademais, não parece haver, sequer em teoria, outra razão para a sugestão de preços em associações comerciais que não o simples desejo de fazer os preços de mercado convergirem para o patamar sugerido. E esse patamar, frequentemente, será superior ao patamar competitivo. Nesse contexto, assim como no caso dos cartéis hardcore, é difícil dizer que não se trate de uma conduta cujo próprio objeto consiste na restrição à concorrência e que, portanto, não se relaciona a nenhum outro objetivo lícito distinto do simples interesse em alinhar preços.

Difícil dizer, em outras palavras, que não se trate de uma conduta ilícita pelo próprio objeto, para usar a dicção expressamente adotada pela lei brasileira, mesmo que consista em mera sugestão não coercitiva de preços. (...) Portanto, dado que a sugestão de preços por parte de associações comerciais é uma conduta que tem o potencial de afetar diretamente a livre formação de preços, que, via de regra, tal objetivo consiste no próprio objeto da ação associativa, sem estar vinculado a qualquer outro propósito lícito, e que diversas jurisdições estrangeiras tratam o tema com especial dureza, muitas vezes associando a conduta à própria prática de cartel, não vejo sentido em construir, na jurisprudência do CADE, padrões lenientes de prova e tratamento desse mesmo tipo de conduta. Tal leniência violaria o bom senso, redundaria em desperdício de recursos públicos, contrariaria tanto a experiência nacional como a estrangeira relativas à matéria e feriria, por último, o inciso II do artigo 21 da Lei n. 8.884, que se preocupou em tipificar especificamente a infração, proscrevendo como ilícita a mera ‘promoção, obtenção ou tentativa de influência para a adoção de conduta comercial uniforme ou concertada entre concorrentes’. No presente caso, foi firmado TCC no qual os CRECIs assumiram as seguintes obrigações: 3.5.2. Revogar todas as decisões que homologaram as tabelas de referencial remuneratório apresentadas pelos Sindicatos; 3.5.3.

Não homologar quaisquer tabelas com a finalidade de prever referenciais mínimo e máximo às comissões; 3.5.4. Não homologar tabelas que indiquem a prática de uniformização de preços entre os sindicatos, com valores próximos ou idênticos, considerando-se a existência de sindicatos na mesma base territorial ou em bases territoriais próximas. Portanto, da leitura do TCC, vê-se que os CRECIs não podem mais homologar tabelas capazes de facilitar a uniformização de preços ou especificando valores mínimos e máximos às comissões cobradas pelos corretores. Portanto, a contrario sensu, o TCC não proibiu a elaboração de tabelas com caráter meramente sugestivo, caso não sejam capazes de promover uniformização de preços. Desse modo, julgo que o TCC estabeleceu o parâmetro para compatibilizar a Lei 6.530/1978 com a Lei 12.529/2011. No presente caso, as tabelas de preço elaboradas pelos sindicatos e homologadas pelos Conselhos Regionais somente representarão infração à ordem econômica, caso sejam de cumprimento obrigatório. Como visto, na nota de instauração do processo, a SG distinguiu a conduta dos sindicatos (“elaboração das tabelas”) da conduta do sistema COFECI/CRECI (“imposição de obrigatoriedade das tabelas”), afirmando que a preparação das tabelas, vista isoladamente, não representaria influência de conduta uniforme. No caso concreto, entretanto, a elaboração das tabelas e a imposição de sua obrigatoriedade não são fatos independentes, mas integrados entre si.

Com efeito, até o TCC firmado com este CADE, as tabelas estabelecidas pelos sindicatos e pelos CRECIs visavam obter conduta uniforme entre os corretores de imóveis. Para que esse objetivo fosse alcançado, os sindicatos e os CRECIs emitiram uma tabela conjunta, com efeitos obrigatórios para os corretores. Como demonstrado pela Nota Técnica SG 31/2021 (SEI 0880804), os sindicatos e os CRECIs assinavam conjuntamente as tabelas, fixando preços com caráter obrigatório. Confira-se, por exemplo, algumas tabelas firmadas em conjunto. Primeiramente, destaco a tabela aprovada em 2010 pelo CRECI/MS, pelo Secovi/MS e pelo Sindimóveis/MS: A SG apresentou, ainda, a tabela firmada pelo CRECI/PB, pelo Secovi/PB e pelo Sindimóveis/PB, aprovada em 2005: Há, ainda, a tabela firmada pelo CRECI/RO, pelo Secovi/RO e pelo Sindimóveis/RO, aprovada em 2012: Por fim, destaco a tabela firmada pelo CRECI/RJ, pelo Sindimóveis/RJ, pelo Sindimóveis/Rio, pelo Sindimóveis Região dos Lagos e pelo Sindimóveis/Petrópolis, aprovada em 2006: Como se vê, as tabelas de caráter obrigatório eram colocadas em vigor mediante ato conjunto dos sindicatos com os CRECIs. Dessa forma, considero correta a opinião da SG de que os sindicatos também deveriam responder por influência de conduta uniforme. Confira-se os seguintes trechos da Nota Técnica SG 31/2021 (SEI 0880804): II.3.1. Do Conselho Regional De Corretores De Imóveis - 14 Região - Creci/MS;

do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado do Mato Grosso do Sul (Secovi/MS) e do Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de Mato Grosso do Sul (Sindimóveis/MS) (...) 121. A imagem 2, a seguir, diz respeito ao rodapé da imagem 1, no qual é possível verificar as assinaturas do Presidente do Sindimóveis/MS; do Presidente do Secovi/MS e do Presidente do Creci/MS. 122. Ademais, consoante se verifica do texto constante na Imagem 2: “Esta tabela foi apresentada, debatida e aprovada em reunião de diretoria do Sindimóveis/MS, com a participação do Secovi/MS e na Assembleia Geral Extraordinária do Sindimóveis/MS em 19/11/2010, homologada na reunião plenária do Creci Conselho Regional de Corretores de Imóveis 14ª região em 03/10/2010, revogando e cancelando todas as tabelas anteriores”. (...) II.3.2. Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado da Paraíba (Secovi/PB); Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado da Paraíba (Sindmóveis/PB) 129. A partir de consulta realizada “ex officio” pelo Cade na internet, foi localizado o documento intitulado “Tabela de Comissões e Serviços”, no qual recomenda expressamente:

(...) “a observância da presente tabela, nos contratos celebrados, ESPECIALMENTE quanto aos limites mínimos nela estabelecida, sendo vedado a empresa ou ao corretor de imóveis contratar e trabalhar no índice abaixo desta tabela. (g.n)”. (...) 131. Na Imagem 4 consta a parte final do documento, na qual se observa o seguinte texto: “Esta TABELA foi aprovada em Assembleia Geral Extraordinária do SECOVI/PB e do SINDIMÓVEIS/PB, realizada no dia 07 de maio de 2005. HOMOLOGADA pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 21ª Região/PB, na Sessão Plenária Ordinária nº 08/2005, realizada no dia 21 de julho de 2005”. (...) II.3.3. Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado de Rondônia (Secovi/RO); Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de Rondônia (Sindimóveis/RO) (...) 137. A partir da análise da imagem, é possível verificar, nos dois primeiros parágrafos da tabela, a determinação de que o corretor deve seguir os valores nela estabelecidos, não havendo mínimos e máximos, senão um percentual único: “O corretor deve contratar previamente, por escrito e com exclusividade, a prestação de seus serviços profissionais, conforme Lei nº 6.530/78 e Resolução COFECI 458/95. A presente tabela deve ser observada nos contratos celebrados, especialmente quanto aos limites mínimos nela estabelecidos, sendo vedado ao corretor contratar e trabalhar com índice abaixo dos aqui estabelecidos”. 138.

Ademais, consoante se verifica da imagem 6, devidamente destacado como “importante”, constam as recomendações: “I. Constituem, entre outras, infrações graves ao código de ética instituído pela Resolução-COFECI nº 326/1992: a-) a cobrança de honorários inferiores a esta Tabela; b-) a cobrança de qualquer valor ou percentual além do convencionado na autorização ou no contrato de prestação de serviços; c-) a cobrança de sobrepreço (overprice)”. (...) 139. Consta no documento que a Tabela foi aprovada no I Seminário Estadual do Mercado Imobiliário, realizado pelo Sindimóveis/RO, em23/11/12; ajustada em Assembleia Geral Extraordinária em 19/06/13, pelo Sindimóveis/RO e pelo Secovi/RO; homologada pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 24a. Região - RO, na 67a. Plenária, em 27/06/13, de acordo com o item IV, da Lei nº 6.530/78, combinado com o item VIII, do Art. 16, do Decreto nº 81.871/78. 140. Ao final do documento é possível verificar a assinatura dos presidentes do Creci/RO, do Sindimóveis/RO e do Secovi/RO. Chama a atenção de que o Creci/RO e do Secovi/RO sejam representados pela mesma pessoa física, o Sr. Fernando Cesar Casal Batista; lembrando que cabia ao próprio Creci/RO fiscalizar a obediência à tabela pelos corretores de imóveis. (...) II.3.4. Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro (Sindimóveis/RJ); Sindicato dos Corretores de Imóveis do Município do Rio de Janeiro (Sindimóveis/Rio);

Sindicato dos Corretores de Imóveis da Região dos Lagos (Sindimóveis Região dos Lagos); Sindicato dos Corretores de Imóveis de Petrópolis (Sindimóveis/Petrópolis) 144. Consoante se verifica do documento intitulado Tabela de Honorários de Serviços Profissionais nas Transações Imobiliárias (Imagem 7), constante nos autos sob o SEI nº 0064073: “O Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro homologou a proposta apresentada pelos Sindicatos abaixo relacionados, conforme determina o artigo 17, IV da Lei 6.530/78, através de Ato nº 001/2006, publicado no Diário Oficial do Estado do Rio de Janeiro de 08/05/2006, devendo ser aplicada nas transações imobiliárias na forma abaixo: (...)” (...) 146. Na imagem 8 é possível verificar que, aos 08 de maio de 2006, participaram da homologação da Tabela o Sindimóveis Rio; o SindimóveisRJ; o Sindimóveis Petrópolis; e, o Sindimóveis Região dos Lagos. Ou seja, as provas apresentadas pela SG mostram que, na verdade, as tabelas obrigatórias configuraram um ato único entre sindicatos e CRECI, no qual ambos participavam. Portanto, não cabe afirmar que somente os CRECIs praticaram influência de conduta uniforme. Os sindicatos participaram da elaboração da tabela obrigatória. Em relação ao CRECI-MS, o descumprimento do TCC decorreu da constatação de que esse Representado buscou impor o cumprimento da tabela de preços, conforme argumentado pela SG na Nota 31/2021, in verbis: 123.

Insta apontar que nas defesas apresentadas pelo Creci/MS (SEI nº 0369412), pelo Secovi MS (SEI nº 0367092) e pelo Sindmóveis/MS (SEI nº 0282381) o uso da tabela foi confirmado e defendido. Segundo os Representados Creci/MS e Sindmóveis/MS a tabela seria meramente referencial e não obrigatória. Desta maneira, alegaram que o objetivo dos valores fixados seria o balizamento dos preços praticados no setor, a fim de que não houvesse o aviltamento da profissão com a fixação de honorários irrisórios, e tampouco a cobrança abusiva de honorários extorsivos. 124. Ocorre que não foi o que se verificou com o protocolo da Representação (Processo nº 08700.002621/2020-02), em 20 de maio de 2020, que levou à exclusão do Creci/MS do rol de compromissários beneficiados pelo TCC. 125. Consoante a Representação (SEI nº 0761148), no dia 16 de abril de 2020, a Representante foi informada da instauração do Processo Administrativo Disciplinar n° 2020.14.2002.1534, em acolhimento ao parecer jurídico do Creci/MS (Parecer nº 457/2020/SGP-PD/PROCCG/CRECI/MS, fls.10 do Processo Disciplinar, SEI nº 0761158), no qual considerou que a concessão de descontos nos honorários seria considerada "infração ético-disciplinar”, conforme se verifica: "Houve comunicação de atos profissionais na área de corretagem em que há concessão de descontos diretamente nos honorários de corretagem cobrados quando da aquisição de imóveis oriundos de empreendimento chamado 'Associação Parque Residencial Damha III'.

Foram juntados documentos da Ouvidoria e o Memorando 020/ DAMHA III/2020 (fls. 05-07)". 126. A existência do supramencionado Processo Administrativo Disciplinar refuta o argumento dos Representados sobre a discricionariedade dos corretores de imóveis à observância dos valores determinados nas tabelas de honorários. Sua instauração comprova que os corretores eram obrigados a seguirem os valores pré-estabelecidos, fato que evidencia que as tabelas não eram meramente sugestivas, conforme o defendido pelos Representados. Portanto, conclui-se que os Sindicatos e o CRECI/MS, representados nesse processo, buscaram impor o cumprimento de tabela de preços, conforme demonstrado acima, caracterizando a infração prevista no art. 36, § 3º, II, da Lei 12.529/2011. V. DA DOSIMETRIA As tabelas firmadas pelo CRECI/MS, pelo Secovi/MS e pelo Sindimóveis/MS, aprovada em 2010; pelo CRECI/PB, pelo Secovi/PB e pelo Sindimóveis/PB, aprovada em 2005; pelo CRECI/RO, pelo Secovi/RO e pelo Sindimóveis/RO, aprovada em 2012; e pelo CRECI/RJ, pelo Sindimóveis/RJ, pelo Sindimóveis/Rio, pelo Sindimóveis Região dos Lagos e pelo Sindimóveis/Petrópolis, aprovada em 2006, vigoraram até o TCC firmado pelos CRECIs com o CADE, em março de 2018 (SEI 0455612). Desse modo, as penas a serem aplicadas são as previstas na Lei 12.529/2011. Os sindicatos são associações civis e o CRECI é uma autarquia pública (Lei 6.530/1978, art. 5º), todos sem faturamento. A definição de penas pecuniárias deve, portanto, seguir o art.

37, inciso II, da Lei 12.529/2011. Tendo em vista o que foi argumentado no presente voto, a elaboração de tabela de preços obrigatórios era um ato comum a todos os sindicatos e ao CRECI/MS, de forma que a análise dos critérios do art. 45 da Lei 12.529/2011 será realizada de modo uniforme para todos os representados. No caso, os sindicatos e o CRECI/MS: (i) influenciaram a adoção de conduta uniforme entre corretores de imóveis, considerada infração grave; (ii) parece não ter considerado que a conduta praticada seria ilícita, tendo agido de boa-fé; (iii) pretendia obter vantagem para os corretores por meio da da uniformização de preços; (iv) consumou a infração vez que participou da elaboração de tabela com efeitos obrigatórios; (v) gerou perigo de lesão à livre concorrência e aos consumidores ao promover majoração artificial de preços; (vi) gerou efeitos econômicos negativos, pois resultou em majoração artificial de preços; (vii) não há notícia de que estão em situação econômica desfavorável; e (viii) não são reincidentes. Como afirmado acima, os CRECIs e o Secovi/GO firmaram Termo de Compromisso de Cessação (art. 85 da Lei 12.529/2011), de modo que a multa para os Representados não pode ser inferior ao que resultou do acordo com o CADE. Dessa forma, com base no art.

37, inciso II, da Lei 12.529/2011, arbitro multa no valor de R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais) para o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado da Paraíba; para o Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado da Paraíba; para o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado de Rondônia; para o Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de Rondônia; para o Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro; para o Sindicato dos Corretores de Imóveis do Município do Rio de Janeiro; para o Sindicato dos Corretores de Imóveis de Petrópolis; para o Sindicato dos Corretores de Imóveis da Região dos Lagos; para o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado do Mato Grosso do Sul; e para o Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de Mato Grosso do Sul. Com relação ao Conselho Regional de Corretores De Imóveis do estado do Mato Grosso do Sul – 14ª Região (CRECI-MS), também com base no art. 37, inciso II, da Lei 12.529/2011, e observando o mesmo parâmetro estabelecido para os sindicatos, arbitro multa de R$ 150.000,00 (cem e cinquenta mil reais). Dispositivo Por todo o exposto, voto: pelo arquivamento do feito, em razão do cumprimento dos termos de compromisso de cessação de prática, para: o Conselho Federal de Corretores de Imóveis – COFECI;

o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 23ª Região – CRECI/PI; o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 18ª Região – CRECI/AM-RR; o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 3ª Região – CRECI-RS; o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 6ª Região – CRECI-PR; o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 11ª Região – CRECI-SC; o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 1ª Região – CRECI-RJ; o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 13ª Região – CRECI-ES; o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 2ª Região – CRECI-SP; o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 15ª Região – CRECI-CE; o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 20ª Região – CRECI-MA; o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 25ª Região – CRECI-TO; o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 16ª Região – CRECI-SE; o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 7ª Região – CRECI-PE; o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 9ª Região – CRECI-BA; o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 22ª Região – CRECI-AL; o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 17ª Região – CRECI-RN; o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 21ª Região – CRECI-PB; o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 8ª Região – CRECI-DF; o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 19ª Região – CRECI-MT; o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 12ª Região – CRECI-PA/AP;

o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 24ª Região – CRECI-RO; e o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado de Goiás; pela condenação, com base no art. 37, inciso II, da Lei 12.529/2011, e pelo estabelecimento de multa no valor de R$ 75.0000, 00 (setenta e cinco mil reais) para: o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado da Paraíba; o Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado da Paraíba; o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado de Rondônia; o Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de Rondônia; o Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro; o Sindicato dos Corretores de Imóveis do Município do Rio de Janeiro; o Sindicato dos Corretores de Imóveis de Petrópolis; o Sindicato dos Corretores de Imóveis da Região dos Lagos; o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado do Mato Grosso do Sul; e o Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de Mato Grosso do Sul; e pela condenação, com base no art. 37, inciso II, da Lei 12.529/2011, e pelo estabelecimento de multa no valor de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) para o Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado do Mato Grosso do Sul – 14 Região (CRECI-MS). É o voto.

LUIS HENRIQUE BERTOLINO BRAIDO Conselheiro-Relator (assinado eletronicamente)