Ato de Concentração Sumário nº 08700.003153/2021-66

SEI/CADE - 0932528 - Parecer PARECER Nº 254/2021/CGAA5/SGA1/SG PROCESSO Nº 08700.003153/2021-66 Requerentes: Prologis Brazil Logistics Venture Fundo de Investimento Imobiliário, Sendas Empreendimentos e Participações Ltda. e Sendas S.A. Ementa: Ato de Concentração. Lei nº 12.529/2011. Procedimento sumário. Requerentes: Prologis Brazil Logistics Venture Fundo de Investimento Imobiliário, Sendas Empreendimentos e Participações Ltda. e Sendas S.A. Natureza da operação: Aquisição de participação societária. Mercado afetado: galpões logísticos. Art. 8º, inciso VI, Resolução CADE nº 02/12. Conhecimento. Aprovação sem restrições. VERSÃO DE ACESSO PÚBLICO I. REQUERENTES I.1. Sendas Empreendimentos e Participações Ltda. (“Compradora” ou “Sendas Empreendimentos”) e por Sendas S.A. (conjuntamente, “Compradoras” e “Sociedades Sendas”) As Sociedades Sendas integram o Grupo Sendas, cujas entidades atualmente atuam nos mercados de: (i) empreendimentos imobiliários em galpões logísticos, (ii) gestão e locação de imóveis próprios, (iii) participação em shopping centers e estacionamento, e (iv) armazenagem, rebeneficiamento e logística de café. O faturamento do Grupo Sendas no Brasil, em 2020, foi superior a R$ 75.000.000,00 (limite legalmente estabelecido e alterado pela Portaria Interministerial nº 994, de 30 de maio de 2012), segundo informado pelas Requerentes. I.2.

Prologis Brazil Logistics Venture Fundo de Investimento Imobiliário (“Vendedor” ou “Prologis FII”) O Prologis FII é um fundo de investimento imobiliário, constituído sob a forma de condomínio fechado, destinado exclusivamente a investidores profissionais que investem em galpões logísticos ou em terrenos aptos a sediarem galpões logísticos a serem desenvolvidos, com o objetivo fundamental de: (i) obtenção de renda com a locação de espaços em tais imóveis; e, eventualmente, (ii) subsequente realização de ganhos de capital com a venda de tais imóveis. O Vendedor recentemente constituiu a PLD Dutra RJ II Empreendimentos Imobiliários Ltda. (“Target” ou "PLD Dutra II") com o propósito de atuar no desenvolvimento e construção de um empreendimento logístico para posterior locação a terceiros. A Target se localiza no município de São João de Meriti/RJ. Os quotistas do Prologis FII pertencem a dois grupos econômicos: o Grupo Prologis, de origem norte-americana, que atua no segmento de logística, especialmente em relação ao desenvolvimento de projetos técnicos e à operacionalização, administração, desenvolvimento e comercialização de projetos logísticos no Brasil e no mundo; e o Grupo Ivanhoé Cambridge (“Grupo IC”) que desenvolve e investe em propriedades imobiliárias de alto padrão, projetos e empresas ao redor do mundo. A estrutura societária do Prologis FII é apresentada na ilustração abaixo:

Figura 1 [ACESSO RESTRITO] O faturamento do Grupo IC no Brasil, em 2020, foi superior a R$ 750.000.000,00 (limite legalmente estabelecido e alterado pela Portaria Interministerial nº 994, de 30 de maio de 2012), segundo informado pelas Requerentes. II. ASPECTOS FORMAIS DA OPERAÇÃO Quadro 1 - Aspectos Formais da Operação Ato de Concentração de notificação obrigatória? Sim, conforme fundamentado a seguir. Taxa processual foi recolhida? Sim, conforme Despacho Ordinatório SECONT (SEI 0919465) Data da notificação ou emenda: 15/06/2021 Data da publicação do edital: O Edital nº 301, que deu publicidade à operação em análise, foi publicado em 24/06/2021 (SEI 0922679) III. DESCRIÇÃO DA OPERAÇÃO A presente transação (“Operação”) consiste na aquisição, pelas Sociedades Sendas de participação de 34,40% na PLD Dutra RJ II Empreendimentos Imobiliários Ltda., cuja integralidade do capital social é atualmente detida pelo Prologis FII. Nos termos do Acordo de Investimento para Desenvolvimento de Empreendimento Imobiliário (“Acordo”) assinado entre Prologis FII, Sendas Empreendimentos e Sociedades Sendas (conjuntamente, “Requerentes”) [ACESSO RESTRITO] Conforme descrito nas cláusulas 3.1.1. e 3.1.2 do Acordo, [ACESSO RESTRITO] Nos termos da cláusula 5.2.II e 5.2.1. do Acordo, [ACESSO RESTRITO] Os organogramas abaixo apresentam a estrutura societária da Target antes e após a Operação ter sido implementada:

Figura 2 Como justificativa para a Operação, as Requerentes argumentam que, para o Grupo Prologis, a Operação está alinhada à sua estratégia de atuação no Brasil, permitindo a ampliação do seu portfólio de empreendimentos imobiliários no território nacional. Para o Grupo IC, a Operação é consistente com a estratégia das suas atividades no Brasil, ampliando o seu portfólio de empreendimentos imobiliários no território brasileiro. Já para o Grupo Sendas, a Operação Proposta está alinhada com sua estratégia de valorização dos ativos imobiliários do grupo. IV. ENQUADRAMENTO LEGAL (ART. 8º, RES. CADE Nº 2/2012) VI – Outros casos. V. ANÁLISE DE CONHECIMENTO DA OPERAÇÃO V.I Considerações iniciais As Requerentes esclarecem que a presente Operação foi notificada ad cautelam, em razão da somatória dos faturamentos brutos anuais auferidos no Brasil, em 2020, pelo Grupo Prologis e Grupo IC, ser superior a R$ 750 milhões, tendo as Partes, todavia, solicitado o não conhecimento da mesma por este CADE, uma vez que não teriam sido atendidos os critérios de faturamento mínimo estabelecidos no art. 88, inciso I, da Lei n.º 12.529/2011 (c/c Portaria Interministerial n.º 994, de 30 de maio de 2012). Embora possa ser enquadrada como ato de concentração econômica, segundo argumentação das Partes a ser explicitada adiante, a Operação não estaria sujeita à aprovação prévia deste Conselho pelo fato de que [ACESSO RESTRITO].

Assim, como o [ACESSO RESTRITO] não atingiu o faturamento de R$ 750 milhões, no ano anterior à Operação, no Brasil, as Partes consideram que o Ato de Concentração não preenche os critérios legais necessários para conhecimento e análise antitruste da Operação. O art. 88 da Lei 12.529/11 (a lei que, dentre outras providências, estrutura o Sistema Brasileiro de Defesa da Concorrência e dispõe sobre a prevenção e repressão às infrações contra a ordem econômica) assim determina: "Art. 88. Serão submetidos ao Cade pelas partes envolvidas na operação os atos de concentração econômica em que, cumulativamente: I - pelo menos um dos grupos envolvidos na operação tenha registrado, no último balanço, faturamento bruto anual ou volume de negócios total no País, no ano anterior à operação, equivalente ou superior a R$ 400.000.000,00 (quatrocentos milhões de reais); e II - pelo menos um outro grupo envolvido na operação tenha registrado, no último balanço, faturamento bruto anual ou volume de negócios total no País, no ano anterior à operação, equivalente ou superior a R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais). § 1º Os valores mencionados nos incisos I e II do caput deste artigo poderão ser adequados, simultânea ou independentemente, por indicação do Plenário do Cade, por portaria interministerial dos Ministros de Estado da Fazenda e da Justiça." (grifos nossos) A Portaria Interministerial MJ/MF nº 994/12 majorou o limite mínimo de faturamento do inciso I do art.

88 da Lei 12.529/11 para R$ 750 milhões e do inciso II para R$ 75 milhões: "Art. 1º Para os efeitos da submissão obrigatória de atos de concentração a analise do Conselho Administrativo de Defesa Econômica - CADE, conforme previsto no art. 88 da Lei 12.529 de 30 de novembro de 2011, os valores mínimos de faturamento bruto anual ou volume de negócios no país passam a ser de: I - R$ 750.000.000,00 (setecentos e cinqüenta milhões de reais) para a hipótese prevista no inciso I do art. 88, da Lei 12.529, de 2011; e II - R$ 75.000.000,00 (setenta e cinco milhões de reais) para a hipótese prevista no inciso II do art. 88, da Lei 12.529 de 2011." (grifos nossos) Complementarmente, o art. 4º, § 2º, I e II da Resolução CADE n° 02/2012 estipula as regras para configuração de grupo econômico em operações que envolvam fundos de investimento: "Art. 4º Entende-se como partes da operação as entidades diretamente envolvidas no negócio jurídico sendo notificado e os respectivos grupos econômicos. § 2º No caso dos fundos de investimento, são considerados integrantes do mesmo grupo econômico para fins de cálculo do faturamento de que trata este artigo, cumulativamente: I - O grupo econômico de cada cotista que detenha direta ou indiretamente participação igual ou superior a 50% das cotas do fundo envolvido na operação via participação individual ou por meio de qualquer tipo de acordo de cotistas;

e II - As empresas controladas pelo fundo envolvido na operação e as empresas nas quais o referido fundo detenha direta ou indiretamente participação igual ou superior a 20% (vinte por cento) do capital social ou votante." (grifos nossos) Feitas as considerações iniciais, passa-se à análise do conhecimento da Operação em tela. V.II Características do caso concreto Inicialmente, as Requerentes informaram que o faturamento do grupo Comprador (Grupo Sendas), no Brasil, em 2020, foi superior a R$ 75 milhões, alcançando [ACESSO RESTRITO], segundo informado pelas Requerentes, sendo assim atendido ao requisito do inciso I, do art. 88, da Lei nº 12.529/2011. No polo vendedor, o faturamento bruto do Grupo Prologis, foi de [ACESSO RESTRITO], enquanto o faturamento total auferido pelo Grupo IC alcançou o valor de [ACESSO RESTRITO], no Brasil, em 2020[1], como esclarecido pelas Requerentes. Em linha com os precedentes deste Conselho, cabe destacar que para apuração do faturamento dos grupos das Partes envolvidas na operação não se deve somar o faturamento de grupos independentes, ainda que estes se encontrem no mesmo polo da operação, sendo necessário que os requisitos legais de faturamento sejam cumpridos pelos grupos envolvidos na operação distribuídos em polos distintos, quais sejam, polo vendedor e polo comprador.

Em outras palavras, para um ato de concentração ser considerado de notificação obrigatória, exige-se que, no caso do grupo do lado comprador ter auferido faturamento superior a R$ 750 milhões, no ano anterior à operação, o grupo do lado vendedor tenha registrado faturamento acima de R$ 75 milhões, no mesmo período, assim como, no caso do grupo/polo comprador ter registrado faturamento superior a R$ 75 milhões, é requerido que o grupo/polo vendedor tenha obtido faturamento acima de R$ 750 milhões, no ano anterior à operação. Tal entendimento é fundamentado nos Atos de Concentração nº 08700.007923/2017-63, 08700.007062/2017-76 e 08700.000258/2013-53. Como se verifica na Figura 1 os cotistas do Prologis FII, Vendedor e controlador da Target, [ACESSO RESTRITO]. Informam as Requerentes que [ACESSO RESTRITO]. Contudo, a inclusão na Resolução CADE n° 02/2012 do inciso I do art. 4º, § 2º estipula que o grupo econômico de cada cotista é determinado não apenas pela participação societária majoritária, podendo ser também decorrente de estruturas de governança como acordo de cotistas. Diante dessa possibilidade, o Grupo Prologis apresentou o Acordo de Quotistas do Prologis FII que [ACESSO RESTRITO] e indicariam, na visão das Partes, que o Quotista IC e o Quotista Prologis compartilham o controle do Prologis FII. [ACESSO RESTRITO] Assim, consideram as Partes que [ACESSO RESTRITO] Ressalte-se que, [ACESSO RESTRITO] Adicionalmente, o disposto no art.

4º, § 2º, inciso I na Resolução CADE nº 2/2012 estabelece como requisito para ser considerado como integrante do grupo do fundo tão somente o grupo do cotista que detenha 50% das cotas do fundo envolvido na operação, que no caso concreto não ocorre via participação individual, mas por meio de acordo de quotistas. Tal disposição normativa não prevê qualquer flexibilização desta regra, mesmo quando [ACESSO RESTRITO]. Cabe esclarecer, portanto, que o Grupo IC não poderia ser desconsiderado da composição de grupo do fundo Prologis FII, pois o referido grupo possui, de forma individual, mais de 50% das quotas do fundo, cumprindo objetivamente o requisito estabelecido no inciso I, do § 2º, do art. 4º da aludida Resolução. Não há circunstâncias que permitem afastar o Grupo IC como parte do grupo do fundo Prologis FII, consoante o disposto na regulamentação do CADE acerca do cálculo do faturamento. Assim, a dúvida suscitada no presente caso se limitaria a estabelecer se o Grupo Prologis possuiria controle compartilhado sobre o fundo Prologis FII e deveria ser considerado como parte do grupo do fundo. Contudo, não se faz necessário aprofundar essa análise como se verifica a seguir. No caso concreto, as Requerentes informaram inicialmente que nem o Grupo Prologis e tampouco o Grupo IC atingiram os R$ 750 milhões de faturamento no ano de 2020.

Contudo, em 07/07/21, transcorridos 22 dias da notificação do ato de concentração em tela e estando já com sua análise avançada, as Partes protocolaram uma petição (SEI 0930610) solicitando a retificação do faturamento do Grupo IC, fato este que acarretou, por parte desta Superintendência-Geral, a necessidade de se alterar a análise que estava em andamento. Assim sendo, no tocante ao polo vendedor, embora o faturamento do Grupo Prologis não tenha atingido o patamar de R$ 750 milhões, ao se considerar o faturamento bruto retificado do Grupo IC, constata-se a existência de um grupo envolvido na Operação cujo faturamento ultrapassa o valor de R$ 750 milhões, no Brasil, em 2020. Tal conclusão, aliada com a constatação de que o Grupo Sendas (no polo comprador) atingiu o faturamento acima de R$ 75 milhões, motivam, portanto, o conhecimento da Operação, nos termos do art. 88, incisos I e II, da Lei nº 12.529/2011 c/c art. 4º da Resolução CADE nº 02/2012. VI. CONSIDERAÇÕES SOBRE A OPERAÇÃO Conforme já mencionado, a Operação consiste na aquisição, pelas Sociedades Sendas, de participação na PLD Dutra II, cujo capital social é integralmente detido pelo Prologis FII. Quanto às atividades das Requerentes, as Sociedades Sendas atuam nos mercados de: (i) empreendimentos imobiliários em galpões logísticos, (ii) gestão e locação de imóveis próprios, (iii) participação em shopping centers e estacionamento, e (iv) armazenagem, rebeneficiamento e logística de café.

A Target foi constituída recentemente para atuar no desenvolvimento e construção de um empreendimento logístico para posterior locação a terceiros, localizado no município de São João de Meriti/RJ. O Prologis FII, controlador da Target, investe em galpões logísticos e terrenos aptos a sediarem galpões logísticos. Percebe-se, portanto, que a Operação trata do mercado de galpões logísticos. Quanto à definição do mercado relevante, na dimensão produto, de acordo com precedentes do CADE, galpões/armazéns constituem ativos imobiliários distintos de outros empreendimentos imobiliários comerciais, como escritórios e shopping centers, em razão das características particulares de sua estrutura que os tornam insubstituíveis do ponto de vista da demanda[2]. Ainda em relação ao mercado relevante geográfico, em julgados recentes, este Conselho considerou o mercado relevante geográfico de galpões definido como municipal[3].

No entanto, já foi aceita por esta SG a possibilidade de se considerar uma dimensão geográfica delimitada por um raio de 30 km, tendo em vista que clientes de armazéns industriais e logísticos geralmente não restringem sua pesquisa e pedidos de cotação de preços para cidades isoladas, mas consideram todos os ativos localizados em um determinado raio de um ponto de interesse como potenciais substitutos.[4] Com efeito, considerando as atividades das Partes e conforme enfatizado pelas Requerentes, [ACESSO RESTRITO] De toda forma, avaliam-se a seguir os efeitos da operação sobre a capacidade de oferta de galpões logísticos em São João do Meriti/RJ. Considerando apenas o cenário municipal, as Requerentes informaram que o mapeamento efetuado pelas Partes indicou que os galpões localizados no município são pertencentes a empresas que os operam de forma cativa, de forma que sequer haveria sobreposição horizontal nesse cenário. Quanto ao cenário por raio, cabe destacar que as Partes discordam do entendimento do CADE e consideram que o escopo geográfico do mercado corresponderia à área dentro de um raio estabelecido a partir das fronteiras de uma região metropolitana e/ou de centros comerciais relevantes, o que ampliaria a atual delimitação do mercado relevante geográfico de galpões logísticos para, no mínimo, 60 km ou mais de distância.

Entretanto, a despeito de seu posicionamento destoante dos precedentes do CADE, as Requerentes apresentaram os dados de participação considerando a área de 30 km a partir do município de São João do Meriti/RJ, calculadas com base na Área Bruta Locável (ABL) em m2. tabela 1 estrutura da oferta de galpões logísticos raio de 30 km a partir de são joão do meriti/rj CAPACITY SHARE APÓS A OPERAÇÃO [acesso restrito] Empresa ABL (m2) Capacity Share Prologis + Sendas - (RJ Dutra) 10-20% - (São João do Meriti/RJ) 0-10% GLP - 10-20% CL Duque - 0-10% Hines - 10-20% Vinci - 0-10% Goodman - 0-10% GB Armazéns - 20-30% Outros - 10-20% TOTAL - 100% Fonte: elaboração própria a partir de dados das Requerentes, com base em dados da consultoria CBRE. Ainda que se realizasse um hipotético cálculo do ΔHHI[5] no presente caso, visto que por ora existem apenas terrenos a serem aportados pela Sendas (e não galpões logísticos), verificar-se-ia que tal variação permanece inferior a 200 pontos[6], valor que demonstra a ausência de nexo de causalidade entre um possível exercício de posição dominante das Requerentes e a Operação em tela, denotando, em tese, a ausência de maiores preocupações de ordem concorrencial em decorrência do Ato de Concentração em análise. Além disso, vale ressaltar que no presente caso há um aumento real na dimensão total do mercado imobiliário de galpões logísticos de São João do Meriti/RJ, indicando o caráter de ampliação da oferta da Operação.

[ACESSO RESTRITO] Considerando todo o exposto, é possível verificar que a operação não resulta em sobreposição horizontal ou integração vertical, havendo apenas a hipótese de concentração por capacidade, que gera um efeito de abertura e aumento de oferta ao mercado como um todo, enquadrando-se na hipótese de procedimento sumário do art. 8º, inciso VI, da Resolução nº 2/12. VII. CONCLUSÃO Conclui-se pelo conhecimento da presente Operação e pela aprovação sem restrições. [1][ACESSO RESTRITO] [2] Vide Atos de Concentração nº 08700.003983/2020-11, 08700.003694/2020-11 e 08700.000470/2020-40. [3] Vide Atos de Concentração nº 08700.003983/2020-11, 08700.003694/2020-11 e 08700.000470/2020-40. [4] Vide Atos de Concentração nº 08700.005783/2019-51, 08700.002659/2018-52 e 08700.004010/2017-95. [5] O Índice HERFINDAHL-HIRSHMAN (HHI) é um índice de concentração de mercado que leva em consideração todos os seus participantes e concede maior peso para as empresas que detém maior participação de mercado. O Guia de Análise de Concentrações Horizontais do CADE indica parâmetros para avaliar os efeitos de uma operação com base no HHI e em sua variação.

A Resolução nº 2/2012 do Cade dispõe em seu inciso V, artigo 8º, que uma operação pode ser aprovada mediante o procedimento sumário por ausência de nexo de causalidade nas concentrações horizontais que resultem em variação de HHI inferior a 200 pontos, desde que a operação não gere o controle de parcela de mercado relevante superior a 50%, ressalvado o disposto no item 2.4.2 do Guia de Análise de Concentrações Horizontais do CADE. [6] Segundo o Guia, a fórmula reduzida para o cálculo da Variação de HHI corresponde a: Δ HHI = 2 * S1 (participação da Requerente A) * S2 (participação da Requerente B). Nesse cálculo temos que: Δ HHI = [ACESSO RESTRITO]