Ato de Concentração Sumário nº 08700.004600/2021-02

SEI/CADE - 0961779 - Parecer PARECER Nº 395/2021/CGAA5/SGA1/SG PROCESSO Nº 08700.004600/2021-02 REQUERENTES: Companhia Administradora de Empreendimentos e Serviços, Milano Administradora de Bens Ltda., Fehu Participações EIRELI, Concessões e Participações BR e Usina São Paulo SPE S.A. Ementa: Ato de Concentração. Lei nº 12.529/2011. Procedimento sumário. Requerentes: Companhia Administradora de Empreendimentos e Serviços, Milano Administradora de Bens Ltda., Fehu Participações EIRELI, Concessões e Participações BR e Usina São Paulo SPE S.A. Natureza da operação: aquisição de participação societária. Mercados afetados: incorporação imobiliária. Art. 8º, incisos III e IV, Resolução CADE nº 02/12. Aprovação sem restrições. VERSÃO DE ACESSO PÚBLICO I. REQUERENTES I.1. Compradoras I.1.a. Companhia Administradora de Empreendimentos e Serviços (“CAES”), Milano Administradora de Bens Ltda. (“Milano”), Fehu Participações Eireli (“Fehu”) A CAES é uma empresa voltada à gestão e administração da propriedade imobiliária com maior enfoque no setor comercial com atuação no estado de São Paulo. Já a Milano é uma empresa voltada à incorporação de empreendimentos imobiliários, à compra e venda de imóveis próprios e à administração imobiliária com enfoque no setor residencial. A CAES e a Milano pertencem ao grupo econômico da JHSF, o qual tem atuação em diversos segmentos, entre os quais:

shopping centers & fashion retail, hospitalidade e gastronomia, desenvolvimento imobiliário e aeroporto executivo internacional. O Grupo JHSF auferiu, no ano anterior à operação, faturamento acima de R$ 750 milhões (superior aos dois patamares de notificação obrigatória fixados no art. 88 da Lei 12.529/11, posteriormente alterado pela Portaria Interministerial MF/MJ nº 994/12), no Brasil. A Fehu é uma empresa voltada à administração de participações em outras sociedades. Segundo os autos, a Fehu [ACESSO RESTRITO]. I.2. Vendedores e Empresa-Alvo I.2.b. Usina São Paulo SPE S.A. (“Usina São Paulo” ou “Empresa Objeto”), Kallis Administração e Participação Eireli (“Kallis” ou “Vendedora"), Concessões e Participações BR (“CPBR”) e Nacional Shopping Planejamento e Reestruturação de Shopping Center Ltda. (“Nacional”, ou, em conjunto com a CPBR, “Acionistas Originais”) A Usina São Paulo é uma Sociedade de Propósito Específico criada com a finalidade específica de formação de consórcio para participar da “Chamada Pública nº 02/2019”, sob responsabilidade da Empresa Metropolitana de Águas e Energia (“EMAE”), cujo objeto é a concessão de direito de uso, a título oneroso, de área delimitada no Contrato de Concessão, para exploração de atividades comerciais. A Usina São Paulo SPE foi a vencedora da referida Chamada Pública, tornando-se concessionária por meio do Contrato ASL/P/9001/01/2020, publicado no Diário Oficial do Estado de São Paulo em 25 de novembro de 2020.

Segundo os autos, a Usina São Paulo [ACESSO RESTRITO]. Os acionistas da Usina São Paulo são Kallis, Fehu, CPBR e Nacional Shopping Planejamento e Reestruturação de Shopping Center Ltda. O grupo da Kallis, a qual detém o controle acionário da Usina São Paulo, de acordo com as Requerentes, com participação de [ACESSO RESTRITO], auferiu, no ano anterior à operação, faturamento acima de R$ 75 milhões (superior a um dos dois patamares de notificação obrigatória fixados no art. 88 da Lei 12.529/11, posteriormente alterado pela Portaria Interministerial MF/MJ nº 994/12), no Brasil. A CPBR é uma sociedade limitada que atua nos setores de compra e venda de imóveis próprios, de incorporação de empreendimentos imobiliários e de aluguel de imóveis próprios. A CPBR pertence ao Grupo Porto Trancoso, o qual tem atuação em diversos segmentos, entre os quais: mercado imobiliário; exploração de negócios e/ou parcerias relativas a concessões e serviços públicos; hotelaria e gastronomia; e mercado educacional. O Grupo Trancoso auferiu, no ano anterior à operação, faturamento acima de R$ 75 milhões (superior a um dos dois patamares de notificação obrigatória fixados no art. 88 da Lei 12.529/11, posteriormente alterado pela Portaria Interministerial MF/MJ nº 994/12), no Brasil. II. ASPECTOS FORMAIS DA OPERAÇÃO Quadro 1 - Aspectos formais da operação Ato de Concentração de notificação obrigatória? Sim, conforme fundamentado abaixo. A taxa processual foi recolhida?

Sim, conforme Despacho Ordinatório SECONT (0951182) Data da notificação 26/08/2021 Data da publicação do edital O Edital nº 470, que deu publicidade à operação em análise, foi publicado no dia 03/09/2021 (0953908) III. DESCRIÇÃO DA OPERAÇÃO A operação consiste na venda da participação acionária (a qual resulta em aquisição de controle) da Kallis na Usina São Paulo para as empresas CAES e Milano. Além disso, as empresas Fehu e CBPR irão ampliar suas participações societárias na Usina São Paulo. A Usina São Paulo tem como atuais acionistas a Kallis, a Fehu, a CPBR e a Nacional Shopping Planejamento e Reestruturação de Shopping Center Ltda. (“Nacional”, em conjunto com a CPBR consideradas as “Acionistas Originais”). Em decorrência da operação, a Nacional venderá sua participação societária à CPBR (a “Operação”). Em outras palavras, a Operação representa a alteração do controle acionário da Usina São Paulo. Nesse caso, a Kallis está vendendo sua participação acionária às Compradoras entrantes no negócio, CAES e Milano; e às demais acionistas, Fehu e CPBR, as quais estão incrementando suas participações na Usina São Paulo, ocasionando a saída da Nacional do capital social da Usina São Paulo. Abaixo apresenta-se a estrutura societária da empresa alvo, antes e após a realização da operação: Figura 1 - Estrutura societária da Usina São Paulo antes da Operação [ACESSO RESTRITO] Figura 2 - Estrutura societária da Usina São Paulo depois da Operação [ACESSO RESTRITO] Fonte: Requerentes.

Segundo os autos, o valor da Operação é de R$ [ACESSO RESTRITO]. As Partes informam que a Operação também deverá ser aprovada pela Empresa Metropolitana de Águas e Energia S.A. – EMAE. IV. ENQUADRAMENTO LEGAL (ART. 8º, RES. CADE Nº 2/2012) III – Baixa participação de mercado com sobreposição horizontal. IV – Baixa participação de mercado com integração vertical. V. PRINCIPAIS INFORMAÇÕES SOBRE A OPERAÇÃO Quadro 2 - Efeitos da operação Sobreposição horizontal Sim Integração vertical Sim Setor em que há sobreposição horizontal ou integração vertical Incorporação imobiliária Setores em que há integração vertical Incorporação imobiliária com comercialização de energia elétrica dedicada ao mercado imobiliário e gestão de serviços de telecomunicações relacionados ao mercado imobiliário Participações de mercado Reduzidas VI. DO CONHECIMENTO DA OPERAÇÃO As Requerentes entendem que a Operação não deveria ser conhecida, tendo requerido seu não conhecimento. Defendem elas que a Operação envolve uma alteração de controle no âmbito de uma concessão de serviço público. Apontam que, de acordo com o artigo 26 da Lei n. 8.987/1995, é juridicamente autorizado que ocorra a transferência do controle societário da concessionária, desde que haja prévia anuência do poder concedente. Assim, assinalam que a concessão permanecerá existindo com a efetivação da alteração de controle, razão pela qual entendem que tal negócio se enquadra no art.

90, parágrafo único da Lei 12.529/11, o qual isentaria de notificação como ato de concentração operações envolvendo concessão de serviço público. Segue abaixo o artigo 90 da Lei 12.529/11: "Art. 90. Para os efeitos do art. 88 desta Lei, realiza-se um ato de concentração quando: I - 2 (duas) ou mais empresas anteriormente independentes se fundem; II - 1 (uma) ou mais empresas adquirem, direta ou indiretamente, por compra ou permuta de ações, quotas, títulos ou valores mobiliários conversíveis em ações, ou ativos, tangíveis ou intangíveis, por via contratual ou por qualquer outro meio ou forma, o controle ou partes de uma ou outras empresas; III - 1 (uma) ou mais empresas incorporam outra ou outras empresas; ou IV - 2 (duas) ou mais empresas celebram contrato associativo, consórcio ou joint venture. Parágrafo único. Não serão considerados atos de concentração, para os efeitos do disposto no art. 88 desta Lei, os descritos no inciso IV do caput, quando destinados às licitações promovidas pela administração pública direta e indireta e aos contratos delas decorrentes". (grifos nossos) Entretanto, com base em precedentes[1] do Cade que sinalizaram a necessidade de notificação de alterações de controle acionário de concessões de serviço público, as Requerentes submeteram a Operação ad cautelam. Ocorre que o parágrafo único do art.

90 da Lei 12.529/11 deixa claro, em interpretação literal, que se aplica apenas às espécies de ato de concentração trazidas pelo seu inciso IV, quais sejam: contrato associativo, consórcio ou joint venture. Tal entendimento já foi corroborado pelo Parecer nº 239/2018/CGAA5/SGA1/SG (SEI nº 0526924) do Ato de Concentração nº 08700.005396/2018-33 (Requerentes: American Tower do Brasil Internet das Coisas Ltda. e Companhia Energética de Minas Gerais), conforme abaixo: "15. Apesar de decorrer de licitação promovida por ente da administração indireta, o propósito e objeto dos contratos entre as Requerentes é a aquisição de ativos, sendo uma operação que não se enquadra nas hipóteses do inciso IV, do artigo 90 (contrato associativo, consórcio ou joint venture), como explicitado acima." (grifos nossos) Além disso, tal alegação foi objeto de análise recentemente no âmbito Ato de Concentração nº 08700.002058/2020-64 (Companhia de Investimentos em Infraestrutura e Serviços; e VLT Carioca S.A), oportunidade na qual esta Superintendência reiterou seu entendimento no sentido de considerar que a alteração de controle de empresa titular de concessão do Poder Público se subsume ao disposto no art. 90, inciso II, da lei de regência, não tendo relação com o inciso IV do mesmo dispositivo legal. Nos termos do parágrafo único do art. 90 da lei, a isenção à notificação de ato de concentração ao CADE somente incide sobre as hipóteses previstas no inciso IV do mesmo art.

90, i.e., no caso de consórcio, joint venture e contrato associativo destinados à participação de licitação ou dela decorrentes, que não é o caso. O acordo para alteração societária na sociedade titular de concessão pública posteriormente à participação da licitação ou assinatura do contrato de concessão tampouco deve ser tratada como um contrato decorrente da licitação. Assim, inserindo-se a presente operação como ato de concentração do tipo "aquisição de participação acionária" (art. 90, II), não se aplica a ela o parágrafo único do art. 90. Por fim, as próprias Requerentes reconheceram a possibilidade de enquadramento no art. 9º, inciso I, da Resolução CADE nº 2/2012, por envolver aquisição de controle unitário por parte do Grupo JHSF. De fato, a operação se enquadra neste dispositivo normativo. Deste modo, conclui-se que a presente operação deve ser conhecida. ViI. Considerações sobre a Operação Esclarecem as Requerentes tratar a Operação de empreendimento imobiliário comercial inovador para a cidade de São Paulo, uma vez que a concessão abrange a revitalização dos entornos da Usina Elevatória São Paulo e a requalificação da fachada do prédio da Usina São Paulo para posterior exploração comercial da área.

As Partes afirmam que a Usina São Paulo permanecerá sendo administrada e operada pela EMAE, a parte concedente[2], e que, embora ainda não haja uma estrutura planejada definitiva sobre a oferta de serviços do empreendimento, espera-se que este congregue lazer, gastronomia, diversão, cultura, esportes, escritórios comerciais e lojas, sendo uma referência turística para a cidade de São Paulo. As figuras abaixo mostram a Usina São Paulo hoje e uma projeção de como ficará após a revitalização: Figura 1 - Usina São Paulo hoje Figura 2 - Usina São Paulo após a realização do empreendimento Fonte: Requerentes. De pronto, constata-se que a Operação acarretará um aumento na oferta de lojas e escritórios comerciais no município de São Paulo. As Requerentes entendem que a Operação não resulta em nenhuma sobreposição de mercados entre as atividades das partes, por envolver um projeto de construção de um empreendimento único e inovador no município de São Paulo, o qual contempla um conjunto de empreendimentos imobiliários comerciais, gastronomia, museus, lazer a céu aberto (ciclovias), rooftop, lojas, entre outros. As Partes aclaram que o projeto da Usina São Paulo foi inspirado em Puerto Madero, localizado em Buenos Aires, capital da Argentina, representando um empreendimento que visa a se tornar um novo ponto turístico na cidade de São Paulo em decorrência da revitalização da área, bem como do oferecimento de inúmeros estabelecimentos para o lazer da população.

Esclarecem ainda que o empreendimento envolve a concessão de um bem público para a exploração econômica comercial – e não residencial – dos arredores da Usina São Paulo. Assim, ainda que a Usina permaneça ativa, seu entorno será revitalizado e contará com estabelecimentos para lazer das pessoas, situação semelhante ao que se verifica, por exemplo, no Parque Ibirapuera e em alguns aeroportos. Assim, defendem que o valor agregado resultante do conjunto de mercado que engloba tal empreendimento tornaria inexistente qualquer sobreposição, visto não haver nenhum empreendimento similar a esse na cidade de São Paulo. Ademais, ressaltam que a Usina São Paulo é um empreendimento cujo projeto ainda não está em execução, tratando-se de empreendimento ainda a ser construído, portanto, inexistente atualmente. Contudo, considerando algumas semelhanças entre as atividades da Empresa Objeto com as atividades das Requerentes, bem como pelo fato de o Cade já ter se manifestado sobre a necessidade de análise pelas autoridades concorrenciais de mercados em projeção, ou seja, envolvendo ativos que ainda não estejam operantes, pois serão construídos[3], as Requerentes apresentaram potenciais sobreposições de mercados relevantes que poderiam se assemelhar ao empreendimento tratado nesta notificação, com o propósito de se poder analisar um possível impacto no mercado em um futuro próximo, antecipando-se eventuais preocupações concorrenciais decorrentes da concretização do empreendimento.

Assim, seria possível aventar futura sobreposição horizontal no mercado de incorporação imobiliária de imóveis comerciais na região da Marginal do município de São Paulo e no município de São Paulo propriamente dito. Quanto às integrações verticais, as Requerentes entendem que poder-se-iam cogitar potenciais relações verticais entre as atividades da Usina São Paulo e as atividades do Grupo JHSF nos mercados de: (a) comercialização de energia elétrica dedicada ao mercado imobiliário; e (b) gestão de serviços de telecomunicações relacionados ao mercado imobiliário, por meio de suas empresas Sustenta Comércio de Energia S.A. ("Sustenta Energia") e Sustenta Telecomunicações Ltda. ("Sustenta Telecomunicações"), respectivamente. As referidas integrações verticais decorreriam destes mencionados mercados do Grupo JHSF com o mercado de incorporação imobiliária comercial da Usina São Paulo[4] . Em relação ao mercado de incorporação imobiliária, precedentes do Cade[5] consideram, sob a ótica do produto, a diferenciação entre incorporação de empreendimentos comerciais e incorporação de empreendimentos residenciais. Segmenta-se, ainda, a locação e a venda de imóveis. Com relação à dimensão geográfica, a jurisprudência define o mercado de incorporação imobiliária como municipal ou mais restrito (como zona ou bairro, por exemplo), a depender da dimensão do município[6].

Tendo em vista a dimensão do município de São Paulo, no qual se insere a presente Operação, a análise foi segmentada por regiões, conforme divisão elaborada pela consultoria Coldwell Banker Richard Ellis – CBRE. O mencionado relatório considera as principais regiões de São Paulo que contam com empreendimentos imobiliários comerciais, quais sejam: (i) Centro; (ii) Jardins; (iii) Marginal; (iv) Paulista; e (v) outros. Seguem abaixo as estimativas de participação de mercado das Requerentes no mercado de incorporação imobiliária, no subsegmento de locação de imóveis comerciais, no município de São Paulo: Tabela 1 - Market share das Partes no mercado de incorporação imobiliária no município de São Paulo - 3º trimestre de 2021 Fonte: RealtyCorp Analytics[7], Requerentes. Constata-se serem irrisórias as participações de mercado das Partes, muito abaixo de 20%, afastando as preocupações de ordem concorrencial neste cenário. Quanto ao cenário geográfico da região Marginal de São Paulo (SP), ainda que se considerasse toda ABL indicada na Tabela 1, a participação de mercado das Requerentes ficaria abaixo de 20%, tomando por base o estoque total de escritórios de 3.332.300 m², estimado pela CBRE e referido no Parecer nº 240/2018/CGAA5/SGA1/SG (referente ao Ato de Concentração nº08700.005426/2018-10). Portanto, a futura concentração não se afigura preocupante também no cenário da região Marginal.

Quanto ao mercado de comercialização de energia elétrica dedicada ao mercado imobiliário, as Partes esclarecem que a Sustenta Comércio de Energia S.A. atua somente na comercialização via Ambiente de Contratação Livre - ACL. Já na dimensão geográfica, a comercialização ocorreria em âmbito nacional, na medida em que a infraestrutura do Sistema Interligado Nacional (SIN) permite a aquisição de energia de qualquer geradora, independentemente de sua localização e da matriz geradora. Seguem abaixo as estimativas de participação de mercado da Sustenta Energia (Grupo JHSF) no mercado nacional de comercialização de energia elétrica via ACL: Tabela 2 - Market share do Grupo JHSF no mercado de comercialização de energia elétrica - ACL - junho de 2021 Fonte: CCEE[8] e Sustenta Comércio de Energia S.A. Constata-se a irrisória participação de mercado do Grupo JHSF, muito abaixo de 20%, de modo que uma eventual integração vertical abrangendo a comercialização de energia não suscitaria potencialidade de fechamento de mercado. Por fim, quanto ao mercado de gestão de serviços de telecomunicações relacionados ao mercado imobiliário, esclarece-se que o Cade vem definindo esse mercado como sendo de prestação de serviço de comunicação multimídia, de dimensão geográfica municipal[9]. As Requerentes apresentaram os acessos de banda larga fixa em âmbito nacional e no âmbito do município de São Paulo das maiores empresas do setor em dezembro de 2020 e da Sustenta Telecomunicações (Grupo JHSF):

Tabela 3 - Acessos de Banda Larga Fixa - Brasil - 2020 Fonte: Sustenta Telecomunicações e ANATEL[10] . Por estes dados, constata-se a baixa participação de mercado do Grupo JHSF também nesse segmento, ficando muito abaixo de 20%, afastando a possibilidade de fechamento de mercado como consequência desta operação. Ademais, vale registrar que, conforme explicitado pelas Requerentes, as atividades operacionais de controle de água pela Usina São Paulo continuarão sendo exercidas pela EMAE, o que indica uma ausência de capacidade das Requerentes, de forma autônoma, implementarem qualquer prática de caráter vertical com as atividades principais da referida usina. Por todo o exposto, considerados em conjunto a natureza singular do projeto, o fato de que ele proporcionará aumento de oferta no município de São Paulo, e as participações irrisórias das Partes nos mercados possivelmente sobrepostos ou verticalmente integrados, conclui-se que a presente operação não acarreta prejuízos ao ambiente concorrencial, podendo ser aprovada por rito sumário (art. 8º, III e IV, Resolução 2/12). VIII. Cláusula de Não-Concorrência A Operação não contempla cláusulas restritivas à concorrência. iX. CONCLUSÃO Aprovação sem restrições. ____________________________ [1] Atos de Concentração nº 8700.007756/2017-51, 08700.001228/2020-93, 08700.003267/2019-91, 08700.000730/2020-87, 08700.000123/2020-17, 08700.004239/2019-91, 08700.002659/2019-33, 08700.001143/2019-71, 08700.002058/2020-64.

[2] De acordo com informações da EMAE, a Usina São Paulo (anteriormente denominada Usina Traição) foi inaugurada em 1940, tendo como objetivo reverter o curso das águas dos rios Tietê e Pinheiros, para serem encaminhadas à Usina Elevatória de Pedreira e depois ao Reservatório Billings, além do que a usina possui quatro unidades de bombeamento, sendo três delas reversíveis, que podem funcionar como geradoras de energia e como bomba. A EMAE é a responsável por sua operação. [3] Conforme o precedente do CADE Ato de Concentração nº 08700.005306/2019-95, por exemplo. [4] As Partes aventaram outras possíveis relações de sobreposição horizontal e integração vertical, mas dada a natureza singular do projeto e o fato de que o mesmo aumentará a oferta no mercado de incorporação imobiliária, esta SG entende que não é necessário se aprofundar sobre elas. [5] Atos de Concentração n° 08700.002538/2021-14 e 08700.001372/2020-20. [6] Atos de Concentração nº 08700.004168/2020-61, 08700.002493/2020-99 e 08700.001075/2019-41. [7] Disponível em: https://www.realtycorp.com.br/analytics [8] Disponível em: https://www.ccee.org.br/portal/faces/pages_publico/o-que-fazemos/infomercado?_adf.ctrl-state=c98sj758i_1&_afrLoop=67467224112904. [9] Atos de Concentração nº 08700.002757/2021-95, 08700.005397/2018-88, 08700.007526/2017-91, 08700.009426/2015-38 e 08700.009731/2014-49. [10] Disponível em: https://informacoes.anatel.gov.br/paineis/acessos/ranking.