Atividades de Intermediários em Transações de Títulos, Valores Mobiliários e Mercadorias

SEI/CADE - 1165938 - Nota Técnica Nota Técnica nº 172/2022/CGAA6/SGA2/SG/CADE Inquérito Administrativo nº 08700.000284/2022-72 Representante: Cade “ex officio” Representados: Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 5a. Região (CRECI/GO) Ementa: Suposta influência de conduta comercial uniforme no mercado de serviços de corretores de imóveis no Brasil. Tabela de preços. Conduta passível de enquadramento no artigo 36, inciso I e IV, c/c § 3º, inciso II, da Lei nº 12.529/2011. Instauração de Processo Administrativo nos termos dos artigos 13, inciso V, e 69 e seguintes, da Lei nº 12.529/2011 c/c artigos 136, inciso IV e 146 e seguintes do Regimento Interno do Cade. I. RELATÓRIO[1] Trata-se de Inquérito Administrativo para apuração de Infrações à Ordem Econômica, instaurado em 17 de janeiro de 2022, por meio do Despacho SG Instauração de Inquérito Administrativo nº 4/2022 (SEI nº 1009792), com fundamento nos termos dos artigos 13, inciso III, e 66, §1º, da Lei nº 12.529/2011 c/c artigo 135 e seguintes do Regimento Interno do Cade, em desfavor do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 5a. Região (Creci/GO) – doravante referida também como “Representado” ou como “Conselho” –, com vistas a apurar possíveis infrações à ordem econômica, consistentes na suposta influência de conduta comercial uniforme no mercado de serviços de corretores de imóveis no Estado de Goiás, passível de enquadramento no artigo 36, inciso I e IV, § 3º, inciso II da Lei nº 12.529/2011.

A partir de pesquisa realizada ex officio por esta Superintendência-Geral, aos 14 de janeiro de 2022, foram localizados no sítio eletrônico do Creci/GO os seguintes documentos, juntados aos autos sob o SEI nº 1009692: uma tabela de honorários contendo percentuais a serem cobrados por serviços de corretagem; versão desatualizada do código de ética dos corretores de imóveis; modelos de contratos com valores de porcentagem preestabelecidos; e informações sobre a aplicação da tabela de honorários. Tais documentos foram juntados aos autos sob o SEI nº 1009692. Com vistas a instruir o feito, foram juntadas aos autos as cópias integrais dos Processos Administrativos n° 08700.004974/2015-71 e nº 08700.004093/2020-18, consoante se verifica da certidão SEI nº 1033719, que se referem a investigações no mercado de corretores de imóveis e que serão relatados abaixo para fins de contexto dos fatos apurados no presente feito. Ademais, aos 22 de março de 2022, foi enviado ao Creci/GO o Ofício nº 2005/2022/CGAA6/SGA2/SG/CADE (SEI nº 1038878), solicitando informações acerca da tabela de honorários, bem como outras informações acerca dos conteúdos disponíveis na página da entidade na internet. A resposta às informações solicitadas pelo Cade foi apresentada aos 13 de abril de 2022, por meio do SEI nº 1049120.

Em breve síntese, o Representado informou que a Tabela de Honorários teria sido elaborada pelo Sindimóveis/GO e, posteriormente, teria sido homologada e publicada em 2008, sendo que em meados de abril de 2018, o título do documento teria sido alterado de “Tabela de Honorários” para “Tabela Sugestiva de Honorários”. Afirmou que, desde abril de 2018, seguindo a orientação do sistema Cofeci/Creci, teria se comprometido a não homologar novas tabelas. O Representado alegou que os valores e percentuais constantes na tabela seriam apenas referencias para o mercado imobiliário, para a sociedade e até para o Poder Judiciário. Quanto à sua função fiscalizadora, afirmou o Creci/GO que, desde 2008, não teria instaurado procedimentos disciplinares em desfavor de seus inscritos, cujo objeto fosse a inobservância dos valores registrados na tabela. Para corroborar o alegado, consignou que, em razão da decisão judicial liminar prolatada nos autos n. 0058389-75.2012.4.01.3400, pelo Juízo da 33a. Vara Federal da Seção Judiciária do Distrito Federal, teria sido proibido de fiscalizar e instaurar processos disciplinares em desfavor de seus inscritos (SEI nº 1049120). Informou que a versão desatualizada do item V do art. 6º do Código de Ética Profissional continuou publicada no site do Creci-GO após a entrada em vigor da Resolução nº 1404/2018 devido a um equívoco operacional.

Esclareceu que a publicação já teria sido substituída pela versão atualizada e que desde 18/04/2018, esta seria a versão utilizada pela entidade. Juntamente com a resposta ao Ofício nº 2005/2022/CGAA6/SGA2/SG/CADE (SEI nº 1038878), foram apresentados pelo Representado os seguintes documentos: Quadro 1 – Documentos (SEI nº 1049120) Documento Data SEI nº 1049120, fls. 1. Nomes dos Diretores do Creci/GO, entre os anos 2008 a 2022 2008 a 2022 05 2. Tabela de Honorários homologada e publicada em 2008 27/06/2008 6 a 9 3. Ata Plenária que aprovou a tabela em 2008 27/06/2008 10 a 22 4. Tabela Sugestiva Referencial (2018) 18/04/2018 23 a 26 Fonte: Elaboração própria. I.1. Processo Administrativo n° 08700.004974/2015-71 (SEI nº 1038878) Conforme visto, foi juntada aos presentes autos a cópia ao PA nº 08700.004974/2015-71 sob o SEI nº 1033715. O referido Processo Administrativo foi instaurado pela Superintendência-Geral do Cade (“SG/Cade”), em 27/10/2016, a partir dos fatos e fundamentos expostos na Nota Técnica nº 83/2016/CGAA6/SGA2/SG/CADE (SEI nº 0257000), acolhida pelo Despacho SG de Instauração de Processo Administrativo nº 30/2016 (SEI nº 0258447), em face dos Representados elencados no Quadro a seguir: Quadro 2 – Representados do PA nº 08700.004974/2015-71 REPRESENTADOS 1. Conselho Federal de Corretores de Imóveis – COFECI 2. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 23ª Região - CRECI/PI 3. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 18ª Região - CRECI/AM-RR 4.

Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 3ª Região - CRECI-RS 5. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 6ª Região - CRECI-PR 6. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 11ª Região - CRECI-SC 7. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 1ª Região - CRECI-RJ 8. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 13ª Região - CRECI-ES 9. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 2ª Região - CRECI-SP 10. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 15ª Região - CRECI-CE 11. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 20ª Região - CRECI-MA 12. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 25ª Região - CRECI-TO 13. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 16ª Região - CRECI-SE 14. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 7ª Região - CRECI-PE 15. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 9ª Região - CRECI-BA 16. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 22ª Região - CRECI-AL 17. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 17ª Região - CRECI-RN 18. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 21ª Região - CRECI-PB 19. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 8ª Região - CRECI-DF 20. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 14ª Região - CRECI-MS 21. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 19ª Região - CRECI-MT 22. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 12ª Região - CRECI-PA/AP 23. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 24ª Região - CRECI-RO 24.

Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado da Paraíba 25. Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de Mato Grosso do Sul 26. Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro 27. Sindicato dos Corretores de Imóveis de Petrópolis 28. Sindicato dos Corretores de Imóveis da Região dos Lagos 29. Sindicato dos Corretores de Imóveis do Município do Rio de Janeiro 30. Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de Rondônia 31. Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado de Goiás 32. Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado do Mato Grosso do Sul 33. Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado da Paraíba 34. Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios do Estado de Rondônia 35. SINDIMÓVEIS REGIÃO DOS LAGOS 36. SINDIMÓVEIS PETRÓPOLIS 37. SECOVI PARAÍBA 38 SINDIMÓVEIS RONDÔNIA Fonte: Elaboração própria, a partir de informações contidas nos autos. Durante a investigação, apurou-se a ocorrência de condutas consistentes na imposição de valores de honorários a serem cobrados pelos corretores de imóveis de acordo com tabelas aprovadas no âmbito dos Conselhos Regionais dos Corretores de Imóveis (CRECI´s).

A existência da prática foi confirmada por um conjunto normativo estipulado pelo que se denomina “sistema COFECI-CRECI”. Tal sistema era composto por instrumentos normativos (Resoluções) estabelecidos pelo Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (Cofeci) que teriam potencial de configurar práticas que, supostamente, caracterizariam a influência de adoção de conduta uniforme entre concorrentes, bem como outras condutas concertadas. Além das supracitadas Resoluções, também foram localizadas por esta Superintendência-Geral do CADE a existência de diversas Tabelas de Honorários de Corretagem Imobiliária, elaboradas pelos Sindicatos e homologadas pelos diversos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis Representados (Creci’s), colhidas nas páginas eletrônicas dessas entidades. Tais documentos estão acostados aos autos sob o SEI nº 0064073. Cumpre esclarecer que não constaram como Representados no feito as seguintes entidades: Creci/Acre; Creci/GO; Creci/MG por não terem sido encontrados indícios de infração à ordem econômica à época da instauração do referido Processo Administrativo. Com relação ao Creci/GO, em resposta ao Ofício nº 2614/2016/Cade, por meio da manifestação SEI nº 0208094, informou que apesar da existência da regra criada do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, que autorizaria o Creci/GO a fiscalizar o cumprimento dos percentuais dos valores contidos na tabela de honorários, não seria exigido o acatamento de tal norma[2].

Com relação à exigência de cláusula de exclusividade nos contratos de prestação de serviços de corretagem imobiliária, informou o Creci/GO que não exigiria o seu cumprimento, por entender que a regra estabelecida pela resolução do Cofeci estaria em desacordo com o disposto pela Lei nº 6.530/1978. I.1.1. Da Celebração de Termos de Compromisso de Cessação Firmados Com o CADE Aos 28 de março de 2018, foi juntado aos autos o Despacho SG nº 377/2018 (SEI nº 0456407), que determinou a juntada de documentos relacionados ao Termo de Compromisso de Cessação, homologado na 119ª Sessão Ordinária de Julgamento do CADE (Requerimento de TCC nº 08700.005133/2017-43), que determinou a suspensão do processo, até o julgamento final do caso pelo Tribunal do CADE, em relação aos seguintes Representados: Quadro 2 – Representados que celebraram TCC Região Compromissários Federação 1. Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) Sul 2. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio Grande do Sul 3. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Paraná 4. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de Santa Catarina Sudeste 5. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro 6. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Espírito Santo 7. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo Nordeste 8. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Ceará 9.

Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Maranhão 10. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Piauí 11. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Sergipe 12. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de Pernambuco 13. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado da Bahia 14. Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado do Alagoas 15. Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado do Rio Grande do Norte 16. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado da Paraíba Centro-Oeste 17. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Distrito Federal 18. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Mato Grosso do Sul (Descumpriu o TCC) 19. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Mato Grosso 20. Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Condomínios Horizontais, Verticais e de Edifícios Residenciais e Comerciais no Estado de Goiás (Secovi/GO) (SEI nº 0529112) Norte 21. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis dos Estados do Amazonas e de Roraima 22. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Pará e do Amapá 23. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de Rondônia 24. Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado do Tocantins Fonte:

Elaboração Própria Posteriormente, aos 25 de setembro de 2018, foi juntado aos autos o Despacho SG nº 1223/2018 (SEI nº 0529112), a fim de suspender o Processo Administrativo em relação ao Representado Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Condomínios Horizontais, Verticais e de Edifícios Residenciais e Comerciais no Estado de Goiás (Secovi/GO), em razão da homologação de proposta de Termo de Compromisso de Cessação – TCC na 130ª Sessão Ordinária de Julgamento do CADE (Requerimento de TCC nº 08700.003794/2018-15). Aos 14 de janeiro de 2022, foi recebido pelo Cade o Ofício PR/GO Nº 4115/2021 (SEI nº 0998699) da Procuradoria da República em Goiás solicitando informações com relação ao Termo de Compromisso de Cessação (TCC) firmado entre o Cade, o Cofeci e diversos Crecis Estaduais. I.1.1.1. Do Termo de Compromisso de Cessação Firmado entre o Cade, o Cofeci e Creci’s (SEI nº 0455612) Conforme visto, a proposta de Termo de Compromisso de Cessação – TCC entre o Cade, o Cofeci e outros 22 Creci’s foi homologada na 119ª Sessão Ordinária de Julgamento do CADE (Requerimento de TCC nº 08700.005133/2017-43, SEI nº 0461459).

Para contribuir com a compreensão e análise do presente caso, cumpre destacar que, dentre as obrigações assumidas, especificamente, pelo Cofeci (Cláusula 3.4 do TCC), houve o compromisso de alterar de vários dispositivos de suas Resoluções, com o fito de adequar seu sistema normativo à Lei de Defesa da Concorrência (Lei nº 12.529/2011), consoante se verifica: 3.4.1. Alterar o inciso V do artigo 6º do Código de Ética Profissional, que prevê: “Art. 6º - É vedado ao Corretor de Imóveis: [...] V – receber comissões em desacordo com a Tabela aprovada ou vantagens que não correspondam a serviço efetiva e licitamente prestado” Para fazer constar: “Art. 6º - É vedado ao Corretor de Imóveis: [...] V – receber comissões ou vantagens que não correspondam a serviços efetiva e licitamente prestados” 3.4.2. Revogar integralmente a Resolução-COFECI nº. 334/92, que prevê em seus artigos 1º e 5º: “Art. 1º - Os Conselhos Regionais, ao homologarem as Tabelas de Honorários apresentadas pelos Sindicatos, obedecerão aos seguintes limites máximos: I – Para intermediação de locação, o valor correspondente a 01 (um) aluguel mensal, sem prejuízo da cobrança dos honorários devidos pelos serviços de administração; II – Para a administração de imóveis, um percentual de até 12% (doze por cento) do montante dos recebimentos mensais, salvo hipótese de aluguel garantido, por todo tempo de duração da locação;

III – Para a elaboração de contrato de locação de imóveis, um percentual de até 5% (cinco por cento) sobre o valor de um ano “Art. 5º - O não cumprimento da presente Resolução, inclusive dos limites fixados nas Tabelas homologadas ou baixadas pelos CRECIs, ou, na sua falta, os limites fixados por esta Resolução, sujeitará o infrator às penalidades legais previstas para faltas graves” 3.4.3. Revogar integralmente o quarto “Considerando” e o art. 2º e parágrafo único da Resolução-COFECI nº. 1.256/2012, que dispõem: “CONSIDERANDO que é obrigação do Corretor de Imóveis, pessoa natural ou jurídica, respeitar a tabela mínima de honorários homologada por seu respectivo Regional (Conselho Regional de Corretores de Imóveis)” “Art. 2º - Nos contratos a que se refere o artigo 1º, os profissionais e empresas inscritos no Regional terão que obedecer à tabela de honorários mínimos homologada pelo Regional Parágrafo Único – Dos honorários a que se refere este artigo, não poderão ser deduzidos valores para compensação de premiações por produtividade, taxas de gerenciamento, de coordenação o qualquer outro tipo de desconto, seja a que título for”. 3.4.4. Modificar a redação do primeiro “Considerando” e do art. 1º da Resolução-COFECI nº. 458/95, que dispõem:

“CONSIDERANDO a necessidade de se oferecer aos pretendentes a ofertas imobiliárias anunciadas a segurança de que, ao procurarem o anunciante, este realmente disponha de autorização exclusiva para intermediar as transações anunciadas;” “Art. 1º - Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver, com exclusividade, contrato escrito de intermediação imobiliária”. Que passam a ter a seguinte redação: “CONSIDERANDO a necessidade de se oferecer aos pretendentes a ofertas imobiliárias anunciadas a segurança de que, ao procurarem o anunciante, este realmente disponha de autorização por escrito para intermediar as transações anunciadas;” “Art. 1º - Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis pessoa física ou jurídica que tiver contrato escrito de intermediação imobiliária.” Ademais, o Cofeci se comprometeu a revogar todas as demais eventuais resoluções que pudessem ser contrárias à livre-concorrência (Cláusula 3.4.5). Portanto, com a alteração do V do artigo 6º do Código de Ética Profissional, deixou de existir a obrigação dos corretores de imóveis de obedecerem a tabela de honorários. Ademais, verifica-se que deixou de ser exigida a exclusividade prevista pelo “Considerando” da Resolução Cofeci nº. 458/95 e seu artigo 1º. I.2.

Processo Administrativo nº 08700.004093/2020-18 (SEI nº 1033717) No que se refere ao Processo Administrativo nº 08700.004093/2020-18, este consiste em investigação instaurada pela Superintendência-Geral do Cade, em 03/09/2020, a partir dos fatos e fundamentos expostos na Nota Técnica nº 78/2020/CGAA6/SGA2/SG/CADE (SEI nº 0798854), acolhida pelo Despacho SG de Instauração de Processo Administrativo nº 16/2020 (SEI nº 0800019), em face dos Representados elencados no Quadro 3 da presente Nota, tendo por objeto suposta influência de conduta comercial uniforme no mercado de serviços de corretagem de imóveis no Brasil. Os indícios que justificaram sua instauração relacionam-se ao fato de terem sido localizadas, a partir de busca ex offício realizada na internet pela Superintendência-Geral, as tabelas de honorários dos Sindimóveis dos Estados de Alagoas; Bahia; Ceará, Espírito Santo, Pará, Paraná, Pernambuco e Sergipe, todas extraídas da página na internet da Federação Nacional dos Corretores de Imóveis (FENACI), conforme documentos acostados sob o SEI nº 0794658. Além disso, também foi localizada por esta SG/Cade, a tabela de honorários do Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de Minas Gerais (Sindimóveis/MG), na página da entidade na internet, consoante se verifica do documento SEI nº 0794667. Deste modo, constam como Representados as seguintes pessoas jurídicas: Quadro 3 – Representados no PA nº 08700.004093/2020-18 (SEI nº 1033717) Representados 1.

Federação Nacional dos Corretores de Imóveis (FENACI) 2. Sindicato dos Corretores de Imóveis de Alagoas 3. Sindicato dos Corretores de Imóveis da Bahia 4. Sindicato dos Corretores de Imóveis do Ceará 5. Sindicato dos Corretores de Imóveis do Distrito Federal 6. Sindicato dos Corretores de Imóveis do Espírito Santo 7. Sindicato dos Corretores de Imóveis de Goiás 8. Sindicato dos Corretores de Imóveis de Minas Gerais 9. Sindicato dos Corretores de Imóveis do Pará 10. Sindicato dos Corretores de Imóveis do Paraná 11. Sindicato dos Corretores de Imóveis de Pernambuco 12. Sindicato dos Corretores de Imóveis de Sergipe Fonte: Elaboração própria, a partir de informações contidas nos autos É o relatório. II. ANÁLISE II.1. Síntese dos fatos Com vistas a contextualizar os fatos, faz-se necessário registrar que no curso da instrução do Processo Administrativo de nº 08700.004974/2015-71, foi apurada a possível prática de infração contra à ordem econômica, relativa à influência para adoção de conduta comercial uniforme por parte do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis e de diversos conselhos regionais da categoria localizados por todo o território nacional. Tais investigações resultaram na assinatura de TCC’s que visaram adequar as práticas e atos normativos dos representados à Lei Concorrencial Brasileira (Lei 12.529/2011).

Insta reiterar que o Creci/GO não constou entre os representados no referido Processo Administrativo nº 08700.004974/2015-71, tendo em vista que, à época da instauração da investigação (2015), o mesmo informou que, por força da decisão proferida em ação judicial nº 583897520124013400, não aplicaria as normas do Cofeci ao que se referia à exigência quanto à observância e cumprimento da tabela honorários, bem como às cláusulas de exclusividade, como pode ser observado no documento SEI nº 1033715, [106]-0208094_E_mail_Creci_GO__Resp._Of._2614_2016_pdf. Portanto, o Creci/GO tampouco foi signatário do TCC com o Cade (SEI nº 0461459). Entretanto, após o recebimento do ofício PR/GO Nº 4115/2021 (SEI nº 0998699) da Procuradoria da República em Goiás, esta Superintendência-Geral tomou ciência e identificou em investigação própria, em 14 de janeiro de 2022, no sítio eletrônico do Representado (https://crecigo.gov.br/), documentos que denotariam a influência para adoção de conduta comercial uniforme entre os corretores de imóveis ligados àquele Conselho, como: (a) uma tabela de honorários contendo percentuais a serem cobrados por serviços de corretagem da categoria; (b) versão desatualizada do código de ética dos corretores de imóveis, o qual contém instruções relativas a obrigatoriedade de cobrança de honorários em acordo com as tabelas de precificação aprovadas pelo Conselho, assim como previsões de penas para o descumprimento de tal mandamento;

(c) modelos de contratos com valores referente a honorários já preestabelecidos. Ante a existência desses novos elementos, a Superintendência-Geral instaurou ex-officio o presente Inquérito Administrativo para a apurar possível ocorrência de infração contra à ordem econômica, mais precisamente a de influência para tomada de conduta comercial uniforme. II.2. Do Representado O Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 5ª Região do Estado de Goiás (Creci/GO) é uma autarquia pública federal vinculada ao Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (COFECI), outra autarquia com personalidade jurídica de direito público vinculado ao Ministério do Trabalho, criada para fiscalizar e disciplinar a atividade dos corretores de imóveis e de imobiliárias no que é conhecido como “sistema COFECI-CRECI”. Em tal sistemática, a atuação do Creci/GO é ligada e, muitas vezes, subordinada às decisões e resoluções do COFECI. O COFECI surgiu em 1962 com o advento da Lei 4.116/1962, que versava em seu artigo 9º o seguinte: "A fiscalização do exercício da profissão de Corretor de Imóveis será feita pelo Conselho Federal e pelos conselhos regionais de Corretores de Imóveis, que ficam criados por esta lei”. Tal Lei foi posteriormente revogada pela Lei nº 6.530/1978, que regulamenta a profissão dos corretores de imóveis até os dias atuais, e explica em seu artigo 5º que:

"O Conselho Federal e os Conselhos Regionais são órgãos de disciplina e fiscalização do exercício da profissão de Corretor de Imóveis, constituídos em autarquia, dotada de personalidade jurídica de direito público, vinculada ao Ministério do Trabalho, com autonomia administrativa, operacional e financeira." Logo, nota-se que o Representado e sua entidade superior são relevantes para a atuação de uma grande categoria presente no território nacional: “O Sistema COFECI-CRECI é composto por um Conselho Federal e 26 Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis em todo o Brasil; normatiza e fiscaliza uma profissão de grande relevância para o desenvolvimento da nação, e congrega com base na lei 6.530, de 12 de maio de 1978, cerca de 280 mil profissionais e 40 mil empresas de intermediação de negócios imobiliários, proporcionando uma movimentação nesse mercado que viabiliza a cadeia produtiva da construção civil, a qual representa cerca de 18% do PIB (Produto Interno Bruto) brasileiro, além de representara profissão que proporciona através de seu trabalho, a realização do sonho maior de cada brasileiro: o sonho da casa própria.”[3] Ademais, foram atribuídos, especificamente para os Conselhos Regionais, os seguintes poderes de acordo com a Lei 6.530/1978: Art 17. Compete aos Conselhos Regionais: I - eleger sua diretoria;

II - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua diretoria, bem como a previsão orçamentária para o exercício seguinte, submetendo essa matéria à consideração do Conselho Federal; III - propor a criação de sub-regiões, em divisões territoriais que tenham um número mínimo de Corretores de Imóveis inscritos, fixado pelo Conselho Federal; IV - homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos; V - decidir sobre os pedidos de inscrição de Corretor de Imóveis e de pessoas jurídicas; VI - organizar e manter o registro profissional das pessoas físicas e jurídicas inscritas; VII - expedir carteiras profissionais e certificados de inscrição; VIII - impor as sanções previstas nesta lei; IX - baixar resoluções, no âmbito de sua competência. Portanto, observa-se que os referidos Conselhos Regionais de Imóveis (Creci's), no antigo Sistema COFECI/CRECI, possuíam competência para homologar as tabelas sugestivas de preços elaboradas pelos Sindicatos da categoria. Faz-se mister salientar que, com a celebração do TCC firmado entre o CADE e os Creci’s, esse sistema foi reformulado para adequar-se à Lei de Defesa da Concorrência (Lei nº 12.529/2011), por meio da alteração de diversos dispositivos e Resoluções, tal como o descrito no Subtópico I.1.1.1. da presente Nota Técnica. II.3.

Da aplicabilidade da Lei Antitruste aos conselhos de profissão regulados Antes de analisar como as práticas acima descritas constituem uma potencial conduta anticompetitiva, faz-se necessário uma breve digressão sobre a aplicabilidade da lei antitruste ao referido Conselho e aos sindicatos. O papel das entidades de classes profissionais na economia moderna é amplamente reconhecido: suas atividades beneficiam seus membros e também podem contribuir para o aumento da eficiência do mercado. Em que pese tais aspectos benéficos e mesmo pró-competitivos, sindicatos e associações de classe, incluindo de profissionais liberais, por sua própria natureza, são expostos a risco de realizarem práticas que atentem contra a livre iniciativa e livre concorrência. Ainda que se observe a natureza jurídica dos Conselhos de Profissões Reguladas, a jurisprudência uníssona do Cade entende que sindicatos e associações de classe, que atuem de modo a coordenar o mercado podem causar prejuízos, potenciais ou efetivos, à ordem econômica e aos consumidores, estão , portanto, sujeitos à persecução e atuação por parte da autoridade competente, de acordo com o art. 31 da Lei 12.529/2011 (antigo art.15 da Lei 8.884/1994), in verbis: “Art. 31.

Esta Lei aplica-se às pessoas físicas ou jurídicas de direito público ou privado, bem como a quaisquer associações de entidades ou pessoas, constituídas de fato ou de direito, ainda que temporariamente, com ou sem personalidade jurídica, mesmo que exerçam atividade sob regime de monopólio legal”. No mesmo sentido, a doutrina já tocou no mesmo tema, como por exemplo, Fábio Ulhoa Coelho para quem: “As práticas empresariais infracionais podem, por fim, se viabilizar através de associações ou sindicatos, como federações de indústria ou associações de determinado segmento de mercado ou de certa região. Essas entidades, instrumentalizadas na prática infracional, também podem ser responsabilizadas nos termos da legislação antitruste. A Ordem dos Advogados do Brasil, o Conselho Regional de Medicina, o Sindicato dos Engenheiros e outras entidades de profissionais podem ser considerados, nos mesmos termos, agentes ativos de infração contra a ordem econômica”. COELHO, Fábio Ulhoa. Direito Antritruste Brasileiro. São Paulo: Saraiva, 1995, p. 40/41. Tal entendimento é igualmente corroborado por Fábio Konder Comparato e Calixto Salomão Filho, que dizem: “No art. 15 da lei concorrencial (Lei nº 8.884/94) o legislador corretamente atribuiu à lei a amplitude acima sugerida. Declara-se a aplicabilidade dos dispositivos legais a qualquer pessoa física e jurídica bem como a qualquer associação de entidades ou pessoas, de fato ou de direito, com ou sem personalidade jurídica.

O objeto é claramente, portanto, abranger todos os modos de exercício de atividade econômica, sob qualquer forma jurídica possível. O único requisito é que esse exercício seja dotado de uma certa organização que atribua caráter duradouro, tornando possível atribuir ao objetivo econômico caráter autônomo”. COMPARATO, Fábio Konder. SALOMÃO FILHO, Calixto. O poder de controle na sociedade anônima. Rio de Janeiro: Forense, 2008, p. 532. Conforme o dispositivo legal supracitado, nota-se que a Lei Antitruste abarca as pessoas jurídicas de direito público, bem como qualquer associação, mesmo que exerçam atividades sob regime de monopólio legal. Os Conselhos de Profissões Reguladas, de natureza jurídica de direito público[4], também são passíveis de controle pela Lei Antitruste. É pacífico no âmbito do Sistema Brasileiro de Defesa da Concorrência o entendimento que expressa a submissão das entidades representativas, inclusive os Conselhos de Classe, as Associações e os Sindicatos, aos ditames da Lei nº 12.529/11. Nesse sentido, o CADE tem reiterado que, a despeito dos aspectos benéficos inerentes à atuação das referidas entidades, essas, principalmente quando congregam empresas/profissionais concorrentes, são expostas a riscos não desprezíveis de se envolverem em práticas contrárias à concorrência e ao livre mercado. Tal posicionamento foi adotado pelo então Conselheiro Ricardo Villas Bôas Coelho, quando do julgamento do 08000.005351/97-42:

"O artigo 15 da Lei nº 8.884/94 não faz nenhuma exceção quanto a sujeitos aos quais a lei será aplicada (...). Por fim, é regra isenta de dúvidas que eventuais imunidades somente podem ser concedidas por expressa disposição legal, e nunca através de presunções.” A atuação das entidades representativas de profissionais deve adstringir-se aos pilares constitucionais, dentre os quais se insere a livre concorrência, e legais, dentre os quais se insere a legislação de defesa da concorrência. Suas atividades, nesse passo, não podem acarretar limitação à liberdade de contratar, cartelizações e tampouco promoverem medidas que prejudiquem competidores e consumidores das benesses de um mercado regido pela livre concorrência. A Constituição Federal de 1988 consagrou a livre concorrência e a livre iniciativa como alguns dos pilares fundamentais da ordem econômica. Visa-se, com isso, a busca de eficiências por parte dos agentes econômicos e a procura pelo bem-estar dos consumidores. Os princípios constitucionais regentes da ordem econômica não podem ser analisados de forma individual ou estanque. Assim como toda a normativa constitucional, são eles regidos pelo princípio da unidade da Constituição, o que acena a necessária e indispensável atenção às demais preocupações do constituinte[5]. Sendo assim, não se pode dizer que a livre iniciativa possa ser um princípio absoluto.

Ela, assim como todos os princípios constitucionais, está adstrita a limites implícitos e explícitos previstos na Carta Magna. A livre iniciativa, portanto, como fundamento da estruturação econômica do país, é princípio adstrito aos mandamentos presentes no artigo 173 da Constituição Federal que, em seu §4º veda, expressamente, o abuso do poder econômico que vise à dominação dos mercados, à eliminação da concorrência e ao aumento arbitrário de lucros. A lei de defesa da concorrência, nesse viés, possui o condão de conferir estabilidade às relações entre os mais diversos agentes econômicos, compatibilizando os múltiplos bens jurídicos tutelados pelo texto constitucional de modo a evitar e/ou reprimir qualquer tipo de distorção que acarrete, por exemplo, limitação ou falseamento da livre concorrência e da livre iniciativa, assim como o abuso de posição dominante. Assim, embora a concepção das entidades representativas dos corretores de imóveis esteja salvaguardada por dispositivos constitucionais e legais, suas atividades não podem afastar-se dos princípios que regem a ordem econômica, realizando condutas que conduzam à padronização de preços. Tais atos afrontam o princípio da livre concorrência, desafiando, nesse passo, uma contundente intervenção das respectivas autoridades para coibir danos a concorrentes e consumidores.

Além disso, é preciso frisar que a existência de lei regulamentadora da atividade profissional não afasta a possibilidade de eventual intervenção antitruste, com a finalidade de corrigir distorções que provoquem lesões, ainda que não efetivamente alcançadas, ao ambiente competitivo. É por esta razão que o art. 31 da Lei nº 12.529/2011 não cria qualquer exceção quanto à aplicabilidade do referido diploma legal. Não existe, por outro lado, qualquer outro dispositivo constitucional ou legal que isente, expressamente, o exercício da corretagem de imóveis dos valores atinentes à livre concorrência e tampouco aos preceitos que a tutelam. A jurisprudência do CADE é farta em exemplos de condenações de prática de uniformização de preços praticada por Sindicatos, Associações e Conselhos Profissionais pela adoção de tabelas de preços sugeridos[6] e honorários profissionais[7]. Somente em relação a honorários médicos, o CADE já condenou 73 casos de tabelamento levados a julgamento entre 1996 a 2015[8], inclusive contra o Conselho Federal de Medicina [9]. Recentemente, o CADE também condenou o Conselho Federal de Contabilidade por uniformização de conduta comercial de concorrentes, por influenciar a precificação dos serviços contábeis, mediante divulgação de parâmetros para fixação de preços (Processo Administrativo nº 08012.000643/2010-14, relatado pelo Conselheiro Gilvandro Vasconcelos Coelho de Araújo).

Assim sendo, considera-se que não há óbice jurídico algum para que o Representado integre o polo passivo do presente processo administrativo. II.4. Da ilicitude da conduta investigada II.4.1. Dos documentos encontrados no sítio eletrônico do Representado A principal conduta objeto do presente Inquérito Administrativo é a possível divulgação para o público em geral, no site do Representado, de documentos – tabelas, contratos e códigos de ética da categoria – que, ainda que potencialmente, poderiam causar danos concorrenciais ao mercado relacionado, por ter a capacidade de influenciar uma conduta comercial uniforme por parte dos corretores de imóveis ligados ao Representado. Em síntese, os referidos documentos, que já estão juntados nos autos sob o SEI nº 1009692, indicariam a existência de obrigatoriedade dos corretores de imóveis cobrarem seus honorários dentro dos limites e valores estabelecidos pelo sindicato da categoria na região e homologado pelo Representado, sob pena de sofrer sanções administrativas e multas pelo seu descumprimento, tal como era praticado até o ano de 2018, quando houve a celebração do TCC entre o Cofeci, Creci’s e o Cade. No total, após as investigações foram identificados ao menos três documentos no sítio eletrônico do Representado com suposto teor anticompetitivo e que merecem ser investigados: uma tabela de honorários contendo percentuais a serem cobrados por serviços de corretagem da categoria;

versão desatualizada do código de ética dos corretores de imóveis, o qual contém instruções relativas à obrigatoriedade de cobrança de honorários em acordo com as tabelas de precificação homologadas pelo Conselho, assim como previsões de penas para o descumprimento de tal mandamento; modelos de contratos com os valores referente aos honorários dos corretores de imóveis já preestabelecidos. Deste modo, cada um dos documentos supracitados será analisado nos subtópicos seguintes: II.4.1.1. Da tabela de honorários Primeiramente, cumpre apontar que a tabela de honorários encontrada no sítio eletrônica do Representado possui o título de “Tabela Sugestiva de Honorários”. Vejamos: Imagem 1 – Tabela Sugestiva de Honorários (2018) Fonte: Sítio eletrônico da Representada. Destaque nosso. Em que pese conste no título do documento “Tabela Sugestiva de Honorários”, ao se realizar uma leitura mais aprofundada de seu conteúdo, é possível verificar que o referido possui um tom imperativo, dando a compreender um caráter obrigatório do cumprimento dos valores estabelecidos no mesmo por parte dos corretores de imóveis. O parágrafo 3º constitui evidência clara de tal situação, uma vez que estabelece explicitamente o dever de cumprir com os valores convencionados no documento, sendo vendado ao corretor contratar com valor abaixo dos definidos na tabela, tal como pode ser observado: Imagem 2 – Tabela Sugestiva de Honorários (2018) Fonte: Sítio eletrônico da Representada. Destaque nosso.

Em seguida, observa-se que a obrigatoriedade presente no parágrafo 3º possui um instrumento repressivo por parte do Representado para impedir o seu descumprimento, o qual está localizado no parágrafo subsequente. O parágrafo 4º aponta que constitui “infração grave ao código de ética instituído” a “cobrança de percentuais ou valores superiores ao convencionado”. Vejamos: Imagem 3 – Tabela Sugestiva de Honorários (2018) Fonte: Sítio eletrônico da Representada. Destaque nosso. Ademais, por todo o documento se encontram termos e verbos de teor imperativo – e não sugestivo – sobre o respeito aos valores convencionados na sua tabela, assim como são informadas a disponibilidade e a publicidade do documento em questão no sítio eletrônico do Representado e no do sindicato competente com o intuito de garantir o seu cumprimento por todo o mercado. Vejamos: Imagem 4 – Tabela Sugestiva de Honorários (2018) Fonte: Sítio eletrônico da Representada. Destaque nosso. O Creci/GO, em sede de ofício (SEI nº 1038878), foi questionado sobre os motivos pelos quais tal tabela ainda se encontrava em seu sítio eletrônico, mesmo após as consequências decorridas do Processo Administrativo de nº 08700.004974/2015-71 – abordado no tópico I desta Nota Técnica –, que culminou na assinatura de TCC, em 2018, por parte do COFECI com o compromisso de garantir que não iria impor ou emitir novas tabelas de honorários. Assim, o Representado em sua resposta (SEI nº 1049120), informou que, verbis:

(...) em meados de abril de 2018, o título do documento foi alterado de Tabela de Honorários para Tabela Sugestiva de Honorários em razão de que os valores e percentuais seriam apenas referências para o mercado imobiliário, sociedade e até para o Poder Judiciário, vez que não existe na Lei de regência da Profissão qualquer parâmetro pata estipulação dos honorários oriundos da corretagem. (SEI nº 1049120, fls. 03) Ademais, o Representado ressaltou que, por integrar o sistema denominado Cofeci/Creci, acatou a orientação repassada pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) em abril de 2018, e não mais homologou novas tabelas apresentadas pelo sindicato, sendo que a última homologação teria ocorrido em 2008. Portanto, verifica-se que o Representado entende que a tabela de honorários, por se tratar de documento alegadamente sugestivo, não configuraria infração à ordem econômica. Ademais, o Creci/GO se defende alegando não ter homologado novas tabelas de honorários desde o ano de 2008. Ocorre que a publicidade de tabela de honorários, ainda que de cunho sugestivo, possui o potencial de prejudicar a livre concorrência. Ademais, ainda que no título da tabela encontrada na página do representado na internet conste palavras que confiram um aparente caráter sugestivo, seu conteúdo aponta a um critério de obrigatoriedade, que poderia induzir o seu cumprimento por parte do mercado.

No presente caso, restou verificado por esta Superintendência-Geral, indícios de que o representado mantinha a publicação da tabela de honorários contendo percentuais a serem cobrados por serviços de corretagem (SEI nº 1009692). Deste modo, verifica-se que estão presentes robustos indícios de infração à ordem econômica, que merecem ser apurados à luz da Lei º 12.529/2011, art. 36, inciso I e IV, c/c §3º, inc. II. Passaremos agora a análise do antigo Código de Ética disponível no sítio do Representado. II.4.1.2. Do antigo código de ética Outro documento identificado por esta Superintendência-Geral que possui a capacidade de influenciar o mercado abordado para a tomada de uma conduta comercial uniforme foi o antigo Código de Ética da categoria que era disponibilizado no sítio eletrônico do Representado. Como foi evidenciado no relatório da presente Nota Técnica, o COFECI firmou um TCC com o CADE, tendo se comprometido a alterar o seu código de ética para não constar nenhum tipo de obrigatoriedade de vínculo do corretor de imóveis a algum parâmetro de precificação dos seus honorários. Tais alterações resultaram na homologação da Resolução de nº 1404/2018 por parte do COFECI, retirando do Código de Ética dos corretores de imóveis a obrigatoriedade de seguirem a tabela de honorários homologada pelos seus respectivos Conselhos Regionais.

Todavia, durante as investigações desta Superintendência-Geral foi encontrado dentro do site do Representado, mais de quatro anos após sua autoridade superior – COFECI – ter determinado o fim da referida obrigatoriedade, o Código de Ética referente a resolução de nº 226/1992 do COFECI. Em tal documento, há o art. 6º, inciso V que traz uma vedação ao corretor de imóveis de cobrar suas comissões em desacordo com as tabelas aprovadas pelo seu respectivo conselho regional. Vejamos: Imagem 5 – Antigo Código de Ética (1992) Fonte: Sítio eletrônico da Representada. Destaque nosso. Em simples análise, evidencia-se a capacidade de dano à concorrência que a inércia do Representado pode causar/causou ao disponibilizar atos normativos para a sociedade civil e aos seus filiados, que facilmente deduziriam erroneamente que o cumprimento dos valores estabelecidos nas tabelas de precificação seria de caráter obrigatório, influenciando o mercado como um todo a tomada de uma conduta comercial uniforme. Quando questionado por meio de ofício (SEI nº 1038878) sobre a razão de tal documento ainda estar publicado ao invés do Código de Ética vigente, o Representado informou que se tratava apenas de um “equívoco operacional” (SEI nº 1049120). Logo, observa-se outro indício à prática de conduta atentatória à livre-concorrência que merece ser investigada pelo Cade em sede de Processo Administrativo, para a aplicação da Lei º 12.529/2011, art. 36, inciso I e IV, c/c §3º, inc. II.

Passaremos agora a apreciar o modelo de contratos de intermediação divulgado no site do Representado. II.4.1.3. Dos modelos de contrato de intermediação Por fim, outro documento que consiste em possível indício de infração à ordem econômica por parte do Representado é o modelo de contrato de intermediação que era divulgado em seu site. No item 1 (um) da cláusula 4 (quatro) do contrato, havia uma redação preestabelecida de 6% (seis por cento) no tocante à quantia de honorários que o corretor de imóveis iria receber pela realização do serviço relacionado. Vejamos: Imagem 6 – Modelo de contrato de intermediação Fonte: Sítio eletrônico da Representada. Destaque nosso. Tal referência em um contrato que se diz como modelo para ser seguido por parte dos corretores de imóveis pode acarretar em uma tomada de decisão considerando que o valor apontado para os honorários seja algo fixo sem a possibilidade de modificação por parte do contratado – o corretor. Portanto, tal fato merece ser investigado para a aplicação da Lei nº 12.529/2011. II.4.2.

Da conclusão acerca dos documentos identificados no sítio do Representado Ao se observar o arcabouço de indícios, conclui-se pela sinergia entre os elementos que indicam a a obrigatoriedade trazida pelo Código de Ética publicado na página do Representado, disponível na internet, com o caráter também obrigacional e informativo da tabela de preços disponibilizada e, finalmente, da materialização destes fatores em um modelo de contrato que era ofertado ao público com valores percentuais já pré-fixados, o que poderia agravar ainda mais a presunção de ocorrência de infração à ordem econômica, consistente na influência para adoção de conduta comercial uniforme ou concertada entre concorrentes, prevista no art. 36, incisos I e IV c/c §3º, inciso II, da Lei nº 12.529/2011. Por fim, nota-se que tal arcabouço enseja pela conclusão de que a conduta perpetuada pelo Representado tem grande potencialidade de influenciar os corretores de imóveis do Estado de Goiás – incluindo consumidores – para a tomada de uma conduta comercial uniforme de fixação de preços. III. CONCLUSÃO Diante do exposto, e ante a existência de indícios robustos de infração à ordem econômica, prevista no art. 36, incisos I e IV, c/c § 3º, inciso II, da Lei nº 12.529/2011, sugere-se: A instauração de Processo Administrativo para Imposição de Sanções Administrativas por Infrações à Ordem Econômica, nos termos dos arts. 13, V, e 69 e seguintes, da Lei nº 12.529/2011 c/c. art.

146 e seguintes do Regimento Interno do Cade, em face do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 5a. Região (CRECI/GO); A notificação do Representado, nos termos do art. 70 do referido diploma legal, para que apresente defesa no prazo de 30 (trinta) dias. Neste mesmo prazo, o Representado deverá especificar e justificar as provas que pretendem sejam produzidas, que serão analisadas pela autoridade nos termos do art. 155 do Regimento Interno do Cade. Caso o Representado tenha interesse na produção de prova testemunhal, deverá indicar na peça de defesa a qualificação completa de até 3 (três) testemunhas, conforme previsto no art. 70 da Lei nº 12.529/2011 c.c. art. 155, §2º, do Regimento Interno do Cade. São estas as conclusões. [1] A elaboração da presente Nota Técnica contou com a colaboração de Kevin Lucena de Oliveira Torres, Estagiário da CGAA6/SGA2/SG/CADE. [2] Homologada em razão de previsão legal, em virtude de decisão proferida na ação judicial nº 583897520124013400, em trâmite na 3a. Vara Federal da Seção Judiciária do Distrito Federal, promovida pelo Sindicato das Empresas de Compra e Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Condomínios Horizontais, Verticais e de Edifícios Residenciais e Comerciais no Estado de Goiás (Secovi/GO). [3] Disponível em: http://www.COFECI.gov.br/sistema-COFECI-Creci.html Acessado em 28/08/2014 [4] Vide Ação Direta de Inconstitucionalidade 1.717-6, Relator Ministro Sydney Sanches – Publicado no DJ de 28.03.2003.

[5] MENDES, Gilmar Ferreira. COELHO, Inocêncio Mártires. BRANCO, Paulo Gustavo Gonet. Curso de Direito Constitucional. 2ª ed. revista e atualizada. São Paulo: Saraiva, 2008, p. 114. CANOTILHO, José Joaquim Gomes. Direito Constitucional e Teoria da Constituição. 7ª ed. Coimbra: Almedina, p. 1223 [6] 08012.006923/2002-18 (ABAV-RJ); 08012.003068/2001-11 (Sindicato Revenda de Gás/GO); 08000.020238/1994-62 (SINDIMAG/SINTAG/SABRAC). [7] 61/1992 (AMB); 08012.007005/1998-69 (Sescon/RJ); 08012.009922/2006-59 (Sindicato CFC´s/ MT); 08012.000643/2010-14 (Conselho Federal de Contabilidade). [8] Ver Cadernos do CADE. Mercado de Saúde Suplementar: condutas. Departamento de Estudos Econômicos do CADE. 2015. [9] 08012.002866/2011-99.