Ato de Concentração Sumário nº 08700.002172/2023-37

SEI/CADE - 1220093 - Parecer PARECER Nº 132/2023/CGAA5/SGA1/SG PROCESSO Nº 08700.002172/2023-37 REQUERENTES: Riva Incorporadora S.A., BPE Empreendimentos Imobiliários S.A. e Volkswagen do Brasil Indústria de Veículos Automotores Ltda. Ementa: Ato de Concentração. Lei nº 12.529/2011. Procedimento sumário. Requerentes: Riva Incorporadora S.A., BPE Empreendimentos Imobiliários S.A. e Volkswagen do Brasil Indústria de Veículos Automotores Ltda. Natureza da operação: aquisição de ativos. Mercado afetado: incorporação de empreendimentos imobiliários. Conhecimento da operação (ativo essencial ao exercício de atividade econômica pelo grupo comprador). Art. 8º, inciso III, Resolução CADE nº 33/22. Aprovação sem restrições. VERSÃO DE ACESSO PÚBLICO I. REQUERENTES I.1. Riva Incorporadora S.A. (“RIVA” ou “COMPRADORA”) A RIVA é uma incorporadora imobiliária do Grupo Direcional. O Grupo Direcional atua no desenvolvimento e na comercialização de empreendimentos residenciais, comerciais e mistos (residenciais e comerciais). O Grupo Direcional exerce atividades de incorporação e construção imobiliária por meio de Sociedades de Propósito Específico (“SPEs”) e de Sociedades em Conta de Participação (“SCPs”), com atuação exclusiva no setor imobiliário e, na maioria dos casos, vinculadas a um empreendimento específico. O grupo também presta serviços de construção de imóveis residenciais e comerciais.

O Grupo Direcional auferiu, no Brasil, no ano anterior à operação, faturamento acima de R$ 750 milhões (superior aos patamares de notificação obrigatória fixados no art. 88 da Lei 12.529/11, posteriormente alterado pela Portaria Interministerial MF/MJ nº 994/12) I.2. Volkswagen do Brasil Indústria de Veículos Automotores Ltda (“VW BRASIL” ou “VENDEDORA”) A VW BRASIL é uma empresa do Grupo Volkswagen (“Grupo VW”) que atua mundialmente no desenvolvimento, fabricação, comercialização e venda de carros de passeio, veículos comerciais leves, caminhões, ônibus e motos, incluindo as suas peças de reposição e acessórios. O Grupo VW auferiu, no Brasil, no ano anterior à operação, faturamento acima de R$ 75 milhões (superior a um dos dois patamares de notificação obrigatória fixados no art. 88 da Lei 12.529/11, posteriormente alterado pela Portaria Interministerial MF/MJ nº 994/12). I.3. BPE Empreendimentos Imobiliários S.A. (“BPE” ou "CEDENTE") A BPE é uma empresa pertencente ao Grupo Carbel. O Grupo Carbel atua principalmente no ramo automobilístico, com concessionárias de veículos, compreendendo a compra e venda de automóveis (novos e usados), peças e acessórios e a prestação de serviços de assistência técnica, manutenção e atividades correlatas. O Grupo Carbel auferiu, no Brasil, no ano anterior à operação, faturamento acima de R$ 75 milhões (superior a um dos dois patamares de notificação obrigatória fixados no art.

88 da Lei 12.529/11, posteriormente alterado pela Portaria Interministerial MF/MJ nº 994/12). II. ASPECTOS FORMAIS DA OPERAÇÃO Quadro 1 - Aspectos formais da operação Ato de Concentração de notificação obrigatória? Sim Taxa processual foi recolhida? Sim, conforme Despacho Ordinatório SECONT (SEI 1210303) Data da notificação 23/03/2023 Data da publicação do edital O Edital nº 140, que deu publicidade à operação em análise, foi publicado no dia 30/03/2023 (SEI 1213662) III. DESCRIÇÃO DA OPERAÇÃO A operação consiste na aquisição de um ativo imobiliário, a saber, um terreno na região nordeste do município de Belo Horizonte, estado de Minas Gerais (“Ativo-Alvo” ou “imóvel”), conforme Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel Urbano (“Contrato de Promessa de Compra e Venda”). A Operação representa a aquisição do imóvel pela RIVA, por meio de duas sociedades de propósito específico por ela detidas integralmente (Cotia Empreendimentos Imobiliários Ltda e Jau Empreendimentos Imobiliários Ltda.). O imóvel é atualmente detido pela VW BRASIL[1] e a aquisição permitirá a futura incorporação de empreendimentos imobiliários. Segundo as Partes, a aquisição será realizada por meio: da cessão da posição contratual da promitente compradora do Contrato de Promessa de Compra e Venda, BPE[2], para a RIVA, sendo que a RIVA passará a ser promitente compradora do Ativo-Alvo;

e do exercício, pela RIVA, do direito de adquirir o Ativo-Alvo oriundo da cessão de posição contratual, sendo que a aquisição será implementada por meio de duas sociedades de propósito específico em que a RIVA detém participação societária de 100%. Estas sociedades incorporarão empreendimentos imobiliários no Ativo-Alvo. De acordo com as Requerentes, o valor da Operação é de [ACESSO RESTRITO ÀS REQUERENTES]. Como justificativa para a realização da Operação, as Requerentes explicam que, para a RIVA, a Operação representa uma oportunidade de negócio, alinhado com a sua atuação como incorporadora imobiliária. Para a VW BRASIL, a Operação representa uma oportunidade de captar recursos por meio da venda de ativos imobilizados não integrados às suas unidades fabris. IV. ENQUADRAMENTO LEGAL (ART. 8º, RES. CADE Nº 33/2022) III – Baixa participação de mercado com sobreposição horizontal. V. PRINCIPAIS INFORMAÇÕES SOBRE A OPERAÇÃO Quadro 2 - Efeitos da operação Sobreposição horizontal Sim Integração vertical Não Setor em que há sobreposição horizontal Mercado de incorporação imobiliária residencial Participações de mercado Reduzidas VI. ANÁLISE DE CONHECIMENTO Primeiramente, destaca-se que os grupos envolvidos na presente Operação preenchem os requisitos de faturamento previstos no art. 88 da Lei 12.529/11, de acordo com as informações das Requerentes referenciadas na seção I.

No entanto, na notificação da Operação, as Partes informaram que submeteram a operação de modo ad cautelam, uma vez que entendem que a operação não configura um ato de concentração econômica. Desta forma, convém evidenciar que, de acordo com a Lei nº 12.529/2011, operações devem se enquadrar em alguma hipótese do art. 90 da Lei nº 12.529/2011 para serem consideradas atos de concentração. Art. 90. Para os efeitos do art. 88 desta Lei, realiza-se um ato de concentração quando: I - 2 (duas) ou mais empresas anteriormente independentes se fundem; II - 1 (uma) ou mais empresas adquirem, direta ou indiretamente, por compra ou permuta de ações, quotas, títulos ou valores mobiliários conversíveis em ações, ou ativos, tangíveis ou intangíveis, por via contratual ou por qualquer outro meio ou forma, o controle ou partes de uma ou outras empresas; III - 1 (uma) ou mais empresas incorporam outra ou outras empresas; ou IV - 2 (duas) ou mais empresas celebram contrato associativo, consórcio ou joint venture. Especificamente em relação ao inciso II do artigo supracitado, as Requerentes enfatizam que o Ativo-Alvo não representa, total ou parcialmente, uma “empresa” em sentido jurídico, por esta razão a Operação em questão não constitui a aquisição de “controle ou partes” de empresa via aquisição de ativo, no sentido da Lei nº 12.529/2011. O Ativo-Alvo é apenas um imóvel, constituído por um terreno e um galpão, atualmente desocupados.

A Operação não coloca em questão uma atividade econômica organizada para a produção ou circulação de bens e serviços. Não haverá transferência de negócio ou atividade econômica da VENDEDORA (nem da CEDENTE). O imóvel, mais especificamente o terreno, é o único ativo de interesse da RIVA, que realizará, por meio de empresas por ela detidas, uma atividade econômica própria, a incorporação imobiliária, uma vez adquirido o imóvel. Assim, a aquisição do Ativo-Alvo, no entender das Requerentes, não representa aquisição “de controle ou parte de uma ou outras empresas”. Se a Operação não põe em jogo uma empresa (ou partes de uma empresa) no sentido da Lei nº 12.529/2011, não enseja um “ato de concentração” e nem está sujeita ao controle de estruturas empresariais imposto pela Lei. [Formulário de Notificação] Para corroborar com sua argumentação, as Partes destacam que, no Ato de Concentração nº 08700.001345/2018-32, o Cade entendeu que, para a aquisição de um ativo ser considerado como um ato de concentração, é necessário que o ativo a ser adquirido represente uma “atividade econômica organizada para a produção ou circulação de bens ou serviços”[3].

Além disso, as Partes salientam que quando o ativo se trata de um imóvel que não tem uma destinação específica para uma atividade econômica e não há articulação de fatores produtivos para a produção de bens ou serviços, a sua aquisição não se caracteriza como o “desenvolvimento de atividade econômica” e “não acrescenta, por si só (sem os investimentos necessário), capacidade produtiva à adquirente", conforme consta em parecer da SG no Ato de Concentração nº 08700.006524/2016-02[4]. Embasadas nos precedentes citados, as Partes argumentam que: Da mesma forma, no Ativo-Alvo, (i) inexiste a articulação de fatores de produção para o exercício de quaisquer atividades econômicas pois se trata apenas de um terreno e (ii) o imóvel, por si só, não acrescentaria capacidade produtiva da RIVA e ainda seria necessário que a COMPRADORA realizasse investimentos significativos para que se trate de atividade produtiva. Assim, entende-se que a Operação, segundo a própria jurisprudência do CADE, não representa um ato de concentração. [Formulário de Notificação] Não obstante, vale ressaltar que, conforme descrito pelas Partes como justificativa econômica para a Operação, o ativo adquirido será destinado ao desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, ou seja, destinação específica para a atividade econômica desempenhada pelo Comprador:

para "a RIVA, a Operação representa uma oportunidade de adquirir um terreno para o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, alinhado com a sua atuação como incorporadora imobiliária". Ao revisitar o Ato de Concentração nº 08700.006524/2016-02, mencionado pelas Partes, reconhece-se que a caracterização do imóvel como um ativo produtivo, ou um ativo que minimamente possua relação com uma atividade econômica a ser ali desenvolvida, é o que determinará a subsunção da operação ao art. 90, inciso II, da Lei nº 12.529/11, posto que a referida cominação legal impõe como condição necessária ao enquadramento como ato de concentração de notificação obrigatória a aquisição de ativo essencial ou capacidade produtiva como consequência da alienação de ativos. Diferentemente da interpretação das Requerentes, depreende-se dos precedentes mencionados que a aquisição do imóvel no caso sob análise claramente se difere dos casos anteriores pelo fato de o grupo adquirente atuar no setor imobiliário. Isso posto, não é minimamente razoável desconsiderar a relevância de um imóvel para a atividade econômica desenvolvida por uma incorporadora de imóveis. Vale dizer que o insumo para prestação da atividade de incorporação imobiliária é o imóvel, mesmo que seja apenas um terreno, sem o qual nenhum empreendimento imobiliário poderá ser desenvolvido[5].

O precedente anterior envolvendo imóvel tratava de uma aquisição realizada por empresa farmacêutica que desejava utilizar como fábrica de medicamentos, mas carecia de beneficiamentos no imóvel para torná-lo operacional para este fim, o que difere do presente caso que o imóvel em si já é um ativo essencial para incorporação imobiliária, que pode ter ainda mais relevância em localidades com densa ocupação. Nesse sentido, o conhecimento desse tipo de operação está fundamentado nos precedentes, cabendo citar alguns casos semelhantes à Operação sob análise os quais foram conhecidos e aprovados pelo Cade: Ato de Concentração nº 08700.000764/2023-14. Requerentes: Kelafonia Even Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Companhia Brasileira de Distribuição. Natureza da operação: aquisição de ativos. Mercado afetado: incorporação de empreendimentos imobiliários. Aprovada sem restrições em 10/02/2023. Descrição da Operação: A operação consiste na aquisição, pela Kefalonia, de um imóvel de propriedade da CBD. O Imóvel-Alvo será destinado, futuramente, para o desenvolvimento de atividade-fim da Compradora (empreendimento imobiliário). Ato de Concentração nº 08700.006400/2022-67. Requerentes: DPX Incorporações Eireli, Construtora e Incorporadora Pride S.A. e Arauco do Brasil S.A. Natureza da operação: aquisição de ativos. Mercados afetados: compra e venda de imóveis próprios; e incorporação de empreendimentos imobiliários. Aprovada sem restrições em 16/09/2022. Descrição da Operação:

A Operação consiste na aquisição, pela Pride e pela DPX, de imóvel atualmente de propriedade da Arauco (“Imóvel-Alvo”). De acordo com as Requerentes, as Compradoras pretendem destinar o Imóvel-Alvo à construção de empreendimentos residenciais no bairro do Hauer, no município de Curitiba/Paraná. Ato de Concentração nº 08700.002095/2022-34. Requerentes: Gafisa S.A. e BREF 7 Empreendimentos Imobiliários Bandeira Paulista SPE Ltda. Natureza da operação: aquisição de ativos. Mercado afetado: incorporação de empreendimentos imobiliários. Aprovada sem restrições em 27/04/2022. Descrição da Operação: A operação consiste na aquisição, pela Gafisa, de um terreno localizado no município de São Paulo/SP (“Terreno” ou “Imóvel-Alvo”), atualmente detido pela BREF. Portanto, não há posicionamentos conflitantes acerca do conhecimento de operações envolvendo aquisição de imóvel. O fato de o imóvel ainda não estar operacional no mercado de incorporação imobiliária não afasta um possível impacto futuro no mercado, considerando a dinâmica desse mercado, sendo um aspecto a ser avaliado no mérito e não para o conhecimento. Ademais, como se verá a seguir, vislumbra-se possíveis efeitos econômicos futuros sob o ambiente concorrencial, o que demanda uma avaliação prudente dos impactos.

Deste modo, esta SG conclui que a Operação deve ser conhecida, uma vez que o terreno constitui um ativo essencial ao exercício da atividade de desenvolvimento e comercialização de empreendimentos imobiliários desempenhada por parte do Grupo Direcional, em linha com a jurisprudência deste Conselho, que caracteriza a obrigatoriedade de notificação de uma operação relativa à aquisição de ativos quando se verifica essencialidade ao negócio da adquirente. VII. Considerações sobre a Operação Conforme mencionado, o Ativo-Alvo compreende imóvel localizado na região nordeste do município de Belo Horizonte que atualmente consiste em um terreno e um galpão, sendo que, segundo as Partes, somente o terreno interessa à RIVA, visto que o galpão deverá ser objeto de demolição para a atividade de incorporação de empreendimentos imobiliários. Dada a atuação do Grupo Direcional e a destinação do Ativo-Alvo, identifica-se futura sobreposição horizontal no segmento de empreendimentos imobiliários. Em precedentes[6], o Cade tem considerado, sob a ótica do produto, que as atividades relacionadas ao setor imobiliário são segmentadas entre empreendimentos de incorporação imobiliária comercial, empreendimentos de incorporação imobiliária residencial, galpões e shopping centers; sendo que tais segmentos ainda podem ser divididos entre locação e venda.

Do ponto de vista geográfico, o Cade tem segmentado o mercado como (i) municipal e também avaliando um (ii) cenário mais restrito (como zona, ou região), dependendo da dimensão do município. As Requerentes ressaltam que os empreendimentos imobiliários a serem desenvolvidos serão de uso predominantemente residencial – está prevista apenas uma loja a ser utilizada para fins comerciais. Especificamente, a previsão é de construção total de [ACESSO RESTRITO À RIVA] unidades no terreno, sendo apenas uma unidade comercial. Assim, considera-se desnecessário aprofundar a análise para o mercado de empreendimentos imobiliários comerciais (mistos) e pode-se apenas avaliar o mercado residencial, tendo este raciocínio também sido adotado pelo Cade em casos semelhantes[7]. Com relação ao mercado de empreendimentos imobiliários residenciais, as Requerentes ressaltam que o Grupo Direcional não realizou qualquer lançamento imobiliário na região nordeste do município de Belo Horizonte, razão pela qual inexiste sobreposição em relação a esta região. Por esta razão, será analisado apenas o cenário geográfico municipal. De acordo com as Requerentes, os dados de mercado foram mensurados a partir da plataforma do SECOVI-MG, que disponibiliza o número de unidades vendidas e o valor médio de vendas de imóveis. Para estimar as participações de mercado antes e depois da Operação, foram utilizadas as informações de unidade e valor vendido pelo Grupo Direcional em 2022.

As Requerentes também estimaram a participação de mercado considerando, de forma hipotética e conservadora, que o Imóvel-Alvo tivesse sido lançado ao mercado como empreendimento residencial em 2021 e, portanto, representaria efetivamente um acréscimo na oferta de imóveis por parte das Compradoras. Deste modo, as Partes esclarecem que, ao número total de unidades vendidas e ao valor total informados pelo SECOVI-MG, adicionaram o número de unidades e valores estimados para o empreendimento, para que todas as informações considerassem os totais após a Operação. Levando em conta tais dados, as Partes estimaram seu market share no mercado de empreendimentos imobiliários residenciais de acordo com a tabela abaixo: Tabela 1 – Participação de Mercado no mercado de empreendimentos imobiliários residenciais - Belo Horizonte (2022)[8] [ACESSO RESTRITO À RIVA] Fonte: Requerentes, com base em dados do SECOVI-MG[9]. Nota-se, dos dados acima, que a participação conjunta das Requerentes no mercado de empreendimentos imobiliários residenciais em Belo Horizonte seria de [ACESSO RESTRITO À RIVA] (0 - 10%); portanto abaixo de 20%, filtro a partir do qual se presume posição dominante e, assim, possibilidade de exercício de poder de mercado. Trata-se de cálculo conservador baseado nos dados de 2022 e projeção de vendas do empreendimento a ser desenvolvido no Ativo-Alvo.

Por todo o exposto, conclui-se que a Operação não possui o condão de acarretar prejuízos ao ambiente concorrencial, enquadrando-se na hipótese de procedimento sumário do art. 8º, inciso III, da Resolução nº 33/22. VIII. Cláusula de Não-Concorrência A Operação não contempla cláusulas restritivas à concorrência. IX. CONCLUSÃO Aprovação sem restrições. ____________________________ [1] O imóvel objeto da presente operação consiste em um terreno com um galpão anteriormente utilizado para as operações de uma concessionária de veículos do Grupo Carbel, na região nordeste do município de Belo Horizonte, Minas Gerais. O endereço do Ativo-Alvo é Av. Cristiano Machado, nº 5.055, Palmares, Belo Horizonte/MG, CEP 31.160-525. [2] As Requerentes esclarecem que [ACESSO RESTRITO ÀS REQUERENTES] [3] Ato de Concentração nº 08700.001345/2018-32 (Requerentes: JPSP Investimentos e Participações S.A. e Parthica Holdings LLC.). [4] Ato de Concentração nº 08700.006524/2016-02 (Requerentes: Biomm S.A. e Novartis Biociências S/A.). [5] A compra de imóvel, o planejamento de empreendimento e a projeção de venda ou aluguel de unidades são etapas da atividade de incorporação imobiliária, de forma que a localização do imóvel irá influenciar as condições de construção e venda do empreendimento. [6] Vide os seguintes atos de concentração: AC nº 08700.000331/2022-88 (Requerentes: Direcional Engenharia S.A. e Cyrela Brasil Realty S.A. Empreendimentos e Participações.); AC nº 08700.001372/2020-20 (Requerentes:

Diálogo Engenharia e Construção Ltda. e BV Empreendimentos e Participações S.A) e AC nº 08700.005702/2022-18 (Requerentes: Direcional Engenharia S.A. e Cyrela Brazil Realty S.A. Empreendimentos e Participações.). [7] Vide os seguintes atos de concentração: AC nº 08700.004684/2020-95 (Requerentes: Opportunity Fundo de Investimento Imobiliário e GH Hotelaria Ltda.); AC nº 08700.005120/2019-36 (Requerentes: Imobiliária 517 do Brasil Projetos Imobiliários Ltda. e Kallas Incorporações e Construções S.A.) e AC nº (Requerentes: Aguassanta Desenvolvimento Imobiliário S.A. e EZ TEC Empreendimentos e Participações S.A.) [8] Tabela apresentada em resposta ao Ofício nº 3499/2023, após ajustes solicitados por esta SG. [9] Memória de cálculo, presente na Resposta ao Ofício nº 3499/2023: [ACESSO RESTRITO À RIVA]