Ato de Concentração Sumário nº 08700.002512/2023-20

SEI/CADE - 1225703 - Parecer PARECER Nº 160/2023/CGAA5/SGA1/SG PROCESSO Nº 08700.002512/2023-20 REQUERENTES: Hedge Brasil Shopping Fundo de Investimento Imobiliário e FII Shopping Jardim Sul Ementa: Ato de Concentração. Lei nº 12.529/2011. Procedimento Sumário. Requerentes: Hedge Brasil Shopping Fundo de Investimento Imobiliário e FII Shopping Jardim Sul. Natureza da operação: aquisição de participação societária. Mercado afetado: locação de espaços comercias em shopping centers Art. 8º, inciso III, Resolução CADE nº 33/22. Aprovação sem restrições. VERSÃO DE ACESSO PÚBLICO I. REQUERENTES I.1. Hedge Brasil Shopping Fundo de Investimento Imobiliário (“HGBS11” ou “Comprador”) O HGBS11 é um fundo de investimento imobiliário que tem como objetivo a aquisição e a exploração comercial de participações em shopping centers. O HGBS11 é gerido pela Hedge Investments Real Estate Gestão de Recursos Ltda., a qual possui em seu portfólio fundos com participações em shopping centers localizados em São Paulo, São Bernardo do Campo, Santo André, Guarulhos, Campinas, Diadema, Santa Bárbara d’Oeste, Suzano, Rio de Janeiro, Cuiabá, Novo Hamburgo e Florianópolis. O HGBS11 auferiu, no Brasil, no ano anterior à operação, faturamento acima de R$ 75 milhões (superior a um dos dois patamares de notificação obrigatória fixados no art. 88 da Lei 12.529/11, posteriormente alterado pela Portaria Interministerial MF/MJ nº 994/12) I.2.

FII Shopping Jardim Sul (“JRDM11” ou “Vendedor") A JRDM11 é um fundo de investimento imobiliário cujo objetivo é a exploração do Ativo-alvo. Por sua vez, o Ativo-alvo da presente Operação é fração do shopping center Jardim Sul, localizado na cidade de São Paulo/SP. Atualmente, o Shopping Jardim Sul é detido 40% pelo JRDM11 e 60% pelo Grupo Aliansce Sonae brMalls. A fração objeto da Operação são os 40% do Shopping Jardim Sul detidos pelo JRDM11. O Grupo Aliansce Sonae brMalls auferiu, no Brasil, no ano anterior à operação, faturamento acima de R$ 750 milhões (superior aos dois patamares de notificação obrigatória fixados no art. 88 da Lei 12.529/11, posteriormente alterado pela Portaria Interministerial MF/MJ nº 994/12). II. ASPECTOS FORMAIS DA OPERAÇÃO Quadro 1 - Aspectos formais da operação Ato de Concentração de notificação obrigatória? Sim, conforme mencionado abaixo Taxa processual foi recolhida? Sim, conforme Despacho Ordinatório SECONT (SEI 1219359) Data da notificação 04/04/2023 Data da publicação do edital O Edital nº 170, que deu publicidade à operação em análise, foi publicado no dia 12/04/2023 (SEI 1220285) III. DESCRIÇÃO DA OPERAÇÃO A operação consiste na aquisição, pelo Comprador, da fração ideal de 40% do ativo-alvo[1], atualmente detido pelo Vendedor. Segue abaixo a estrutura societária das empresas afetadas antes e depois da Operação. Figura 1 – Antes da Operação [ACESSO RESTRITO] Figura 2 – Depois da Operação [ACESSO RESTRITO] Fonte: Requerentes.

De acordo com as Requerentes, o valor da Operação é de [ACESSO RESTRITO]. Como justificativa para a realização da Operação, as Requerentes explicam que, para Para o HGBS11, a Operação representa uma boa oportunidade de negócios, aumentando a participação que já detém hoje no Ativo, de forma indireta, com foco em ativos imobiliários para geração de renda em uma das principais capitais do país. Já para o Vendedor, a Operação possibilita obter retorno pelos seus investimentos no Shopping Jardim Sul, criando valor para seus cotistas por meio da alocação de capital. IV. ENQUADRAMENTO LEGAL (ART. 8º, RES. CADE Nº 33/2022) III – Baixa participação de mercado com sobreposição horizontal. V. PRINCIPAIS INFORMAÇÕES SOBRE A OPERAÇÃO Quadro 2 - Efeitos da operação Sobreposição horizontal Sim Integração vertical Não Setor em que há sobreposição horizontal Mercado(s) de (i) locação de espaços comercias em shopping centers Participações de mercado Reduzidas VI. Considerações sobre a Operação As Requerentes pleitearam o não conhecimento da operação pelo fato de que nem o Comprador e nem o Shopping Jardim Sul possuem faturamento acima de R$ 750 milhões, apenas o Comprador possui faturamento acima de R$ 75 milhões. Segundo as Requerentes, o vendedor, o JRDM11, é um fundo de investimento imobiliário que não detém participação em outras empresas ou ativos e não possui cotistas que detenham, direta ou indiretamente, 50% ou mais das cotas desse fundo.

Dessa forma, seu faturamento, para fins da Resolução n.º 33/2022 seria o valor do faturamento bruto do Shopping Jardim Sul, cujo faturamento em 2022 totalizou [Acesso Restrito]. No entanto, o Grupo Aliansce Sonae brMalls, que detém os outros 60% do imóvel-alvo da operação, mesmo não participando da operação em análise, é um dos proprietários do imóvel objeto da operação, o que o qualifica para critérios de faturamento. Em razão da titularidade dessa proporção do imóvel, nos termos do art. 4º da Resolução CADE nº 33/2033[2], considera-se que o Shopping Jardim Sul pertence ao Grupo Aliansce Sonae brMalls, em linha com as manifestações em casos precedentes[3]. O faturamento do Grupo Aliansce Sonae brMalls foi superior a 750 milhões de reais, sendo cumprido os requisitos de faturamento previstos no art. 88 da Lei nº 12.529/2011 tanto pelo grupo do Comprador quanto pela grupo do shopping em questão. Além disso, a Operação se enquadra no disposto no art. 90, inciso II, da Lei nº 12.529/2011 e no art. 9º c/c art. 10, inciso II, alínea "a" da Resolução CADE nº 33/2022. Assim, a operação deve ser conhecida por atender os critérios que tornam obrigatória a submissão ao CADE, conforme previsto nos artigos 88 e 90 da Lei nº 12.529/2011. Ultrapassada a análise dos critérios de faturamento para conhecimento da operação, segue-se para a análise concorrencial.

Dadas as atuações das Requerentes, a Operação gera sobreposição horizontal no segmentos de locação de espaços comerciais em shopping centers. O mercado de shopping centers é definido na jurisprudência/precedentes nos seguintes cenários na dimensão produto: (i) administração de shopping centers; e (ii) locação de espaços comerciais em shopping centers[4]. Segundo as Requerentes, tanto o Grupo do Comprador quanto o Ativo atuam somente com a locação de espaços comerciais, não abrangendo os serviços de administração de shoppings centers. Já na dimensão geográfica, nos seguintes cenários: (i) da perspectiva municipal, no caso de municípios de pequeno e médio porte; ou (ii) da área compreendida em um raio de 15 km traçado a partir dos shopping centers objeto da operação, no caso de grandes centros urbanos, onde o deslocamento de um lugar para o outro envolve altos custos e/ou tempo, ou de municípios menores que fazem parte de regiões metropolitanas ou áreas conurbadas. Sendo assim, serão analisados os seguintes cenários: (i) locação de espaços comerciais em shopping centers no município de SP e (ii) locação de espaços comerciais em shopping centers noraio de 15 km a partir do Shopping Jardim Sul. Acerca do mercado de locação de espaços comerciais em shopping centers, na perspectiva do município de São Paulo/SP, o HGBS11 (e seu grupo econômico para fins dessa notificação) detém participação igual ou superior a 20% apenas nos shoppings Penha, West Plaza e Mooca[5].

As Partes estimaram seu market share no mercado de locação de espaços comerciais em shopping centers no município de SP de acordo com a tabela abaixo: Tabela 1 – Market share mercado locação de espaços comerciais em shopping centers no município de SP – Brasil – 2023 [ACESSO RESTRITO] Shopping ABL[6] (m²) % Penha [ACESSO RESTRITO] [0-10%] Mooca Plaza [ACESSO RESTRITO] [0-10%] West Plaza [ACESSO RESTRITO] [0-10%] Jardim Sul (Ativo-alvo) [ACESSO RESTRITO] [0-10%] Participação conjunta [ACESSO RESTRITO] [0-10%] Total [ACESSO RESTRITO] 100% Fonte: Requerentes, com base em ABRASCE. Censo Brasileiro de Shopping Centers. Relatório disponível para compra em https://loja.abrasce.com.br/produto/censo-brasileiro-de-shopping-centers-2023/. Nota-se, dos dados acima, que a participação conjunta das Requerentes no mercado locação de espaços comerciais em shopping centers no município de SP seria de [0-10%] [ACESSO RESTRITO], abaixo de 20% (filtro a partir do qual se presume posição dominante e, assim, possibilidade de exercício de poder de mercado). No tocante ao cenário de locação de espaços comerciais em shopping centers por raio, as Partes estimaram seu market share no mercado no raio de 15 km a partir do Shopping Jardim Sul de acordo com a tabela abaixo:

Tabela 1 – Market share mercado de locação de espaços comerciais em shopping centers num raio de 15 km a partirdo Shopping Jardim Sul[7][8] – Brasil – 2023 [ACESSO RESTRITO] Empresa Faturamento % Praça da Moça [ACESSO RESTRITO] [0-10%] West Plaza [ACESSO RESTRITO] [0-10%] Jardim Sul (Ativo-alvo) [ACESSO RESTRITO] [0-10%] Conjunto [ACESSO RESTRITO] [0-10% Total [ACESSO RESTRITO] 100% Fonte: Requerentes, com base em ABRASCE. Censo Brasileiro de Shopping Centers. Relatório disponível para compra em https://loja.abrasce.com.br/produto/censo-brasileiro-de-shopping-centers-2023/. Nota-se, dos dados acima, que a participação conjunta das Requerentes no mercado locação de espaços comerciais em shopping centers num raio de 15 km a partir do Shopping Jardim Sul seria de [0-10%] [ACESSO RESTRITO], abaixo de 20% (filtro a partir do qual se presume posição dominante e, assim, possibilidade de exercício de poder de mercado). A operação não afetará o segmento de administração de shopping centers, uma vez que o Grupo Comprador não possui atuação neste segmento específico. Por todo o exposto, considerando que as estimativas de market share conjunto das Requerentes em todos os mercados horizontalmente sobrepostos situam-se abaixo de 20%, conclui-se que a Operação não possui o condão de acarretar prejuízos ao ambiente concorrencial, enquadrando-se na hipótese de procedimento sumário do art. 8º, inciso III, da Resolução nº 33/22. VII.

Cláusula de Não-Concorrência Segundo as Requerentes, o contrato que formaliza a Operação não possui teor restritivo à concorrência: VIII. CONCLUSÃO Aprovação sem restrições. ____________________________ [1] [ACESSO RESTRITO]. [2] Para fins de notificação de ato de concentração, considera-se o grupo da empresa-alvo, mesmo que seja o grupo de cotista que não esteja diretamente envolvido na operação. Nesse sentido, vide o Ato de Concentração nº 08700.001462/2022-82 (Requerentes: GDCY Holding Ltd., ADM Ventures Investment Corp., Amaggi Exportação e Importação Ltda., Cargill Incorporated e Louis Dreyfus Company North Latam Holdings BV), AC nº08700.009747/2022-61 (Requerentes: JS Investments Holdings SPF S.A R.L. e QUIQ S.A.), APAC nº 08700.006369/2018-88 (Representante: Conselho Administrativo de Defesa Econômica (ex officio).; Representadas: MIH Brazil Participações Ltda. (Naspers Limited) e Rocket Internet SE (Pedidos Já Divulgação e Tecnologia Ltda. e Delivery Hero AG).), entre outros. [3] Na avaliação do Ato de Concentração nº 08700.007492/2016-54 (Requerentes: Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A. e Carvalho Hosken S.A Engenharia e Construções.), esta Superintendência assim se manifestou:

"a aquisição de participação imobiliária do referido shopping pode ser equiparada a uma aquisição de participação societária no presente caso, considerando que o empreendimento objeto da operação possui características comuns a uma sociedade empresária, tais como a sua organização (e seu funcionamento - tal como uma sociedade empresária), a comunhão de interesses dos condôminos (que pode ser comparado ao affectio societatis) e a relação direta do condomínio com o desenvolvimento da atividade de locação de espaço comerciais em shopping center (entendido também como atividade empresarial)". Por fim, concluiu que "com base em uma interpretação sistemático-teleológica, considera-se cabível aplicar analogicamente o disposto nos artigos 9º e 10 da resolução em comento para operações que tratem de alienação de quotas ou fração ideal de imóvel (empreendimento), conquanto o imóvel objeto da operação guarde relação direta com a atividade econômica a ele inerente". [4] A locação de espaços comerciais em shopping centers consiste na disponibilização a terceiros de propriedades imobiliárias para o desenvolvimento de comércio e serviços, entretenimento e atividades afins. As atividades desempenhadas por empresas que atuam no mercado de locação de espaços comerciais em shopping centers incluem, na maior parte dos casos: (i) elaboração de termos e condições comerciais padrão;

(ii) intermediação (quando a empresa que atua no mercado de locação não é o empreendedor dono do ativo) e negociação com lojistas interessados em ingressar no shopping center; (iii) elaboração e celebração dos instrumentos contratuais; e (iv) a contratação de uma administradora de shopping centers, nos casos em que essa atividade não será prestada de forma cativa. [5] [ACESSO RESTRITO]. [6] Área bruta locável. [7] Em atenção à definição adotada pela SG no Ato de Concentração 08700.005088/2022-94, para a definição de mercado relevante foram considerados os estabelecimentos listados no Documento SEI 1149969, englobando todos os shoppings presentes no raio de 15km a partir do Jardim Sul, quais sejam: (i) os shoppings localizados no município de São Paulo/SP e (ii) os shoppings localizados na região do “ABC Paulista”, em razão da proximidade dos municípios, como é o caso do Praça da Moça, localizado em Diadema/SP, no qual o HGBS11 detém participação [ACESSO RESTRITO]. Os dados de mercado foram atualizados conforme Censo Brasileiro de Shopping Centers da ABRASCE. Relatório disponível para compra em https://loja.abrasce.com.br/produto/censo-brasileiro-deshopping-centers-2023/.

[8] As Requerentes observam que, no Ato de Concentração 08700.005088/2022-94, o cenário que considerou um raio de 15km a partir do Jardim Sul incluiu o shopping Center Plaza, de ABL equivalente a 8.188 m² (correspondente a 0,54% do mercado), no entanto, este empreendimento não está no Censo Brasileiro de Shopping Centers da ABRASCE de 2023 e, portanto, não foi considerado pelas Requerentes neste formulário. Relatório disponível para compra em https://loja.abrasce.com.br/produto/censobrasileiro-de-shopping-centers-2023/.