Intermediação na Compra, Venda e Aluguel de Imóveis

SEI/CADE - 1164517 - Nota Técnica Nota Técnica nº 18/2022/GAB-SG/SG/CADE Processo Administrativo nº 08700.004093/2020-18 Representante: CADE “Ex Officio” Representados: Sindicato dos Corretores de Imóveis de Goiás; Federação Nacional dos Corretores de Imóveis (FENACI); Sindicato dos Corretores de Imóveis de Alagoas; Sindicato dos Corretores de Imóveis da Bahia; Sindicato dos Corretores de Imóveis do Ceará; Sindicato dos Corretores de Imóveis do Distrito Federal; Sindicato dos Corretores de Imóveis do Espírito Santo; Sindicato dos Corretores de Imóveis do Pará; Sindicato dos Corretores de Imóveis do Pernambuco; Sindicato dos Corretores de Imóveis do Paraná; Sindicato dos Corretores de Imóveis de Minas Gerais; Sindicato dos Corretores de Imóveis de Sergipe. Advogados: Erica da Silva Santos Spagnol; Paulo Sergio Maia; Mario Camozzi Neto, Camilla Gomes de Almeida Bada, Augusto F. de Carvalho Lócio e outros. EMENTA: Processo Administrativo para Imposição de Sanções Administrativas por Infrações à Ordem Econômica. Suposta influência de conduta comercial uniforme no mercado de prestação de serviços de corretagem. Honorários profissionais. Tabelamento. Ratificação de pedidos. Não acolhimento. Manutenção da decisão. 1. RELATÓRIO Trata-se de Processo Administrativo instaurado por meio da Nota Técnica nº 165/2021 (SEI 0993602), acolhida pelo Despacho SG de Instauração de Processo Administrativo nº 16/2020 (SEI 0800019), a fim de investigar as condutas passíveis de enquadramento no art.

36, incisos I e IV c/c §3º, incisos I e II, da Lei nº 12.529/2011, consistente na suposta influência de conduta comercial uniforme, em razão da adoção de tabela de honorários mínimos e máximos, no mercado de serviços de corretagem de imóveis no Brasil. Os Representados foram devidamente notificados, ficando cientes do prazo de defesa, consoante se verifica da Certidão SEI nº 0850419, de 04 de janeiro de 2021. As defesas dos Representados foram apresentadas, de modo tempestivo, sendo que somente o Sindicato dos Corretores de Imóveis de Sergipe deixou de se manifestar, tal como pode ser observado a partir do Quadro seguinte: Quadro 1 - Defesas Apresentadas Representados SEI da Defesa Data da Defesa Provas Requeridas 1. Federação Nacional dos Corretores de Imóveis (FENACI) 0825608 04/11/2020 (i) A produção de todos os meios de prova admitidos em Direito, inclusive a oitiva de testemunhas a serem oportunamente indicadas. 2. Sindicato dos Corretores de Imóveis de Alagoas 0825608 04/11/2020 (i) A produção de todos os meios de prova admitidos em Direito, inclusive a oitiva de testemunhas a serem oportunamente indicadas. 3. Sindicato dos Corretores de Imóveis da Bahia 0825608 04/11/2020 (i) A produção de todos os meios de prova admitidos em Direito, inclusive a oitiva de testemunhas a serem oportunamente indicadas. 4.

Sindicato dos Corretores de Imóveis do Ceará 0825608 04/11/2020 (i) A produção de todos os meios de prova admitidos em Direito, inclusive a oitiva de testemunhas a serem oportunamente indicadas. 5. Sindicato dos Corretores de Imóveis do Distrito Federal 0825608 04/11/2020 (i) A produção de todos os meios de prova admitidos em Direito, inclusive a oitiva de testemunhas a serem oportunamente indicadas. 6. Sindicato dos Corretores de Imóveis do Espírito Santo 0840258, 0840259 (Anexo) 04/12/2020 (i) A produção de todos os meios de prova admitidos em Direito, em especial, provas documentais; (ii) a oitiva de testemunhas a serem oportunamente indicadas; (iii) provas periciais. 7. Sindicato dos Corretores de Imóveis de Goiás 0835509 25/11/2020 Não indicou. 8. Sindicato dos Corretores de Imóveis de Minas Gerais 0817037 14/10/2020 Não indicou. 9. Sindicato dos Corretores de Imóveis do Pará 0825608 04/11/2020 (i) A produção de todos os meios de prova admitidos em Direito, inclusive a oitiva de testemunhas a serem oportunamente indicadas. 10. Sindicato dos Corretores de Imóveis do Paraná 0825608 04/11/2020 (i) A produção de todos os meios de prova admitidos em Direito, inclusive a oitiva de testemunhas a serem oportunamente indicadas. 11. Sindicato dos Corretores de Imóveis de Pernambuco 0850165 04/01/2021 Não indicou. 12. Sindicato dos Corretores de Imóveis de Sergipe n/c n/c Não apresentou manifestação. Fonte:

Despacho Decisório 14 (SEI 1105757) Por meio do Despacho SG nº 458/2021 (SEI 0885681), que acolheu a Nota Técnica nº 39/2021/CGAA6/SGA2/SG/CADE (SEI 0885680), houve o saneamento do feito. Dentre outras medidas, foi determinado: i) o indeferimento dos pedidos genéricos de produção de provas, ressalvando-se aos Representados que novos documentos podem ser juntados por todos os Representados até o fim da instrução processual; e ii) a devolução do prazo de defesa ao representado Sindimóveis/SE em virtude da correção de erro material mencionado no item II.3 da mencionada Nota Técnica, para que fosse informado, em pedido justificado, se haveria interesse na produção de prova testemunhal, indicando-se a qualificação completa de até 3 (três) testemunhas a serem ouvidas pelo Cade, conforme previsto no art. 72 da Lei nº 12.529/2011 c.c. art. 155, §2º, do Regimento Interno do Cade. Desta maneira, aos 09 de abril de 2022, os Representados Fenaci, e 7 (sete) Sindicatos (Sindicato dos Corretores de Imóveis de Alagoas; Sindicato dos Corretores da Bahia; Sindicato dos Corretores de Imóveis do Ceará; Sindicato dos Corretores de Imóveis do Distrito Federal; Sindicato dos Corretores de Imóveis do Pará; Sindicato dos Corretores de Imóveis do Paraná, doravante referidos como "outros Sindicatos") protocolaram conjuntamente a manifestação SEI 0890187, na qual requereram, in verbis:

Requer, finalmente, seja-lhe permitido provar suas alegações por todo gênero de provas em direito admissíveis, especialmente a testemunhal cujo rol virá oportunamente, e o depoimento pessoal dos firmadores de TCC's aqui relacionados, em especial o Presidente do SECOVI-GO e do COFECI, com as respectivas qualificações completas constantes dos processos que deverão ser apensos, e ainda que não fossem, são de domínio do CADE. Por meio do Despacho SG nº 866/2021 (SEI 0917922), de 15 de junho de 2021, que acolheu a Nota Técnica nº 72/2021/CGAA6/SGA2/SG/CADE (SEI 0917904) foi declarada a revelia do Representado Sindicato dos Corretores de Imóveis de Sergipe (Sindimóveis/SE), nos termos do art. 71 da Lei12.529/2011 c/c art. 153 do Regimento Interno do Cade (RI-Cade). Insta registrar que a supracitada Nota Técnica teve por objeto sanar questões que haviam permanecido pendentes, consistentes: i) na Ausência de Defesa do Sindimóveis/SE; e ii) Retificação dos Instrumentos de Procuração. Aos 21 de setembro de 2021, a Fenaci e outros Sindicatos, protocolaram conjuntamente a manifestação (SEI 0961330), na qual reiteraram todos os pedidos constantes nas defesas anteriormente apresentadas e, dentre esses o pedido genérico de produção de provas, a colheita de depoimentos e a produção de prova testemunhal.

Em que pese os Representados tenham feito tais requerimentos, não foi apresentado rol das testemunhas, nome ou qualificação das pessoas a serem ouvidas pelo Cade e tampouco a justificativa para a produção da prova. Desta maneira, aos 10 de fevereiro de 2022, foi expedido o Despacho SG nº 130/2022 (SEI 1017644), acolheu como razões de decidir a Nota Técnica nº 12/2022/CGAA6/SGA2/SG/CADE (SEI nº 1016217), e determinou: (...) b-) indeferimento dos pedidos genéricos de produção de todos os tipos de provas admitidos em lei, em virtude de ausência de especificação, sem prejuízo da apresentação de prova documental até o encerramento da instrução, tendo em vista que é assegurado o direito de apresentação de novos documentos até tal momento; c) indeferimento do pedido de prova testemunhal por ausência de justificativa e do descumprimento dos requisitos para tal solicitação (rol, qualificação e justificativa); d) indeferimento do pedido de colheita de depoimento pessoal, por ausência de justificativa e previsão legal (...) Em que pese tenha havido a apreciação de todos os pedidos feitos pelos Representados, a Fenaci e Sindicatos, aos 15 de março de 2022, protocolaram, conjuntamente, nova ratificação de todos os requerimentos feitos ao longo da instrução, consoante pode ser observado no documento (SEI 1035408). É o relatório. 2.

ANÁLISE Inicialmente, é importante ressaltar que a peça de Ratificação de Pedidos em análise não trouxe nenhum fato ou indício novo, limitando-se apenas a reiterar os fatos e as alegações já analisados em todas as suas manifestações anteriores. 2.1 Da Inconstitucionalidade A peticionante alega, genericamente, que "qualquer norma que contrarie a Carta Magna será nula de pleno direito, mormente as de caráter administrativo interno", razão pela qual requer que seja "devolvido o prazo com intimações pessoais da Advogada e Defendentes" qualificados nos autos. Ora, não merece prosperar o requerimento para que as intimações sejam realizadas de forma pessoal a todos os envolvidos, bem como para que o prazo de defesa seja devolvido sob pena de nulidade. Isto porque, conforme disciplina o art. 70, § 3º da Lei 12.529 e o art. 56, VI e § 3º do Regimento Interno do CADE (RICADE), a intimação dos atos processuais será feita por qualquer meio que assegure a certeza da ciência do interessado, tais como: VI - publicação por edital em jornal de grande circulação na comarca onde o intimado tenha domicílio ou sede e pela publicação no Diário Oficial da União (DOU), sendo que, §3º - na primeira intimação, deverá constar a advertência de que as demais intimações de atos processuais poderão ser efetivadas por meio de publicação no DOU.

Nesse sentido, cumpre ressaltar que a advertência de que as demais intimações de atos processuais seriam efetivadas por meio de publicação no Diário Oficial da União, constou em todas as notificações dos Representados, conforme documentos SEI 0801280, 0801377, 0801379, 0801381, 0801382, 0801383, 0801387, 0801390, 0801391, 0801392, 0801393, 0801396 e 0814112. Diante o exposto, restou claro que não há que se falar em nulidade processual ou inconstitucionalidade, e por consequência devolução do prazo, uma vez que esta Superintendência-Geral (SG) agiu em conformidade com a legislação. 2.2 Da Conexão e Continência Alega, novamente, a necessidade de reunião dos relacionados processos administrativos e respectivos TCC’s, objetos da defesa inicial, tendo por base o princípio da isonomia, com esteio no artigo 115 da Lei 12.529/11, por autorizar a utilização dos artigos 55 e 56 do CPC. Conforme já consignado na Nota Técnica nº 39/2021/CGAA6/SGA2/SG/CADE (SEI 0885680), ao analisar o pleito de Conexão e Continência esta SG verificou que não há identidade de partes que justifique a existência de continência, bem como entendeu-se que a reunião dos feitos não poderia proporcionar economia ou celeridade processual, visto que alguns dos processos estão em fase mais avançada do que o presente Processo Administrativo. Por tais razões, entende-se que o pedido de reunião dos processos e TCC's, por conexão e continência, não deve ser atendido.

2.3 Da Competência, Legitimidade e Hierarquia A peticionante repisa a argumentação anterior, no sentido de que o CADE é uma Autarquia Pública Federal e essa definição por si só já revelaria a alegada usurpação da função pública por interferir em outra Autarquia Pública Federal, e que o Sistema Cofeci/Creci's seria o mecanismo que teria efetivamente o poder de fiscalizar uma atividade legal da intermediação imobiliária, sendo constituído respectivamente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis e Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis. Acontece que, como já exaustivamente fundamentado na Nota Técnic nº 39/2021/CGAA6/SGA2/SG/CADE, a Lei Antitruste abarca todas as pessoas jurídicas de direito público, bem como qualquer associação, mesmo que exerçam atividades sob regime de monopólio legal, sendo pacífico no âmbito do Sistema Brasileiro de Defesa da Concorrência (SBDC) o entendimento que expressa a submissão das entidades representativas, inclusive os Conselhos de Classe, as Associações e os Sindicatos, aos ditames da Lei nº 12.529/2011, não adentrando aqui qualquer excludente quanto à natureza autárquica ou não destas entidades. Ademais, a existência de lei regulamentadora da atividade profissional não afasta a possibilidade de eventual intervenção antitruste, com a finalidade de corrigir distorções que provoquem lesões, ainda que não efetivamente alcançadas, ao ambiente competitivo. É por esta razão que o art.

31 da Lei nº 12.529/2011 não cria qualquer exceção quanto à aplicabilidade do referido diploma legal. Não existe, por outro lado, qualquer outro dispositivo constitucional ou legal que isente, expressamente, o exercício da corretagem de imóveis dos valores atinentes à livre concorrência e tampouco aos preceitos que a tutelam. Por todo o exposto, considera-se que não há que se falar em incompetência do Cade no presente caso. 2.4 Das Tabelas Referenciais de Honorários Os Representados aduzem que as tabelas referenciais têm o caráter de benefício direto aos consumidores, algumas inclusive com limites máximos de cobranças, e importantes balizadores para um norte ao consumidor. Argumentam, ainda, que o presente caso trata-se da mesma matéria e idêntica situação do Processo Administrativo nº 08012.006641/2005-63, que investigou a prática anticompetitiva, decorrente de imposição da tabela de honorários advocatícios para os inscritos na Ordem dos Advogados do Brasil (OAB), razão pela qual requer que esta SG dê tratamento isonômico para a decisão deste PA.

Isto posto, vale ressaltar que esta Superintendência, ao analisar o Processo Administrativo que investigou a prática anticoncorrencial perpetrada pelo Conselho Federal da Ordem dos Advogados do Brasil (CFOAB) (SEI 1089874), entendeu que mesmo após a investigação dos efeitos líquidos da conduta praticada pelo CFOAB, admitindo-se, por hipótese, a sua não configuração como ilícito per se, conforme autorizam a jurisprudência dominante brasileira e internacional, ainda assim não se identificam benefícios associados às tabelas de honorários que possam superar sua lesividade à concorrência, sejam elas consideradas como impositivas ou meramente informativas. No caso dos honorários advocatícios, mesmo aventando-se a possibilidade de se adotar um critério mais permissivo na apreciação, em tese, da conduta, considerando a função informativa para os consumidores dos valores mínimos previstos nas tabelas de honorários, ainda assim a prática efetivamente adotada pelo CFOAB não se aplicaria a esses critérios de julgamento, uma vez que, mesmo considerando as tabelas como sugestivas, elas não tratam de preços históricos médios cobrados no mercado, mas sim de pretensões de valores de honorários fixados pela entidade de classe, segundo parâmetros próprios.

Constatada a imposição da tabela para advogados, a Superintendência-Geral se posicionou no sentido de que a influência à conduta comercial uniforme se apresenta como prática anticompetitiva extremamente grave, assim como os casos de cartel, por subverter a livre concorrência, e por simular um ambiente de competitividade, o que gera imensos danos ao mercado, exigindo tratamento rígido por parte da autoridade. Por tais razões foi recomendada a condenação do Conselho, decisão esta que está alinhada à atuação do Cade na repressão de uniformização de condutas em mercados de prestação de serviços profissionais. Portanto, como aventado pelas próprias partes, esta SG não pode tratar questões que guardam similaridade de forma contraditória. 2.5 Da Produção de Prova Testemunhal Os peticionantes requereram a produção de prova testemunhal e argumentam que o rol será apresentado oportunamente. Em que pese os Representados tenham requerido a produção da prova testemunhal, em nenhum momento foi apresentado o rol contendo nome das testemunhas e depoentes, qualificação ou justificativa para sua produção. Sobre este ponto, estabelece o artigo 70 da Lei nº 12.59/2011 c/c artigo 147, inc.

IV do Regimento Interno do CADE, que cabe aos Representados, juntamente com a defesa, especificar as provas que pretendam sejam produzidas, informando a qualificação completa de até 3 (três) testemunhas, com a indicação (sempre que possível) do nome, da profissão, do estado civil, da idade, do número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas, do número do registro da identidade, do endereço completo da residência e do local de trabalho. Cumpre ressaltar que cabe a esta SG analisar, mediante critérios de razoabilidade e de forma a não ofender o devido processo legal administrativo, a pertinência e a necessidade das provas solicitadas pelos Representados, conforme disciplina o art. 155, § 1º do RICADE. Nesse sentido, tendo em vista a ausência reiterada de apresentação das informações das testemunhas e depoentes, sugere-se o indeferimento do pedido de produção de prova testemunhal. No entanto, ressalta-se que é assegurado a todos os Representados o direito de apresentar novos documentos a qualquer momento, antes de encerrada a instrução processual do presente processo administrativo. Isto posto, e diante da inexistência de novos argumentos, sugere-se o não acolhimento dos pedidos feitos pelos Representados e a manutenção da decisão proferida no Despacho SG nº 130/2022. III. DECISÃO Diante do exposto, sugere-se o não acolhimento dos pedidos feitos pelos Representados e a manutenção da decisão proferida no Despacho SG nº 130/2022 (SEI 1017644).