Ato de Concentração Sumário nº 08700.004371/2024-61

SEI/CADE - 1412739 - Parecer PARECER Nº 329/2024/CGAA5/SGA1/SG PROCESSO Nº 08700.004371/2024-61 REQUERENTES: Banco BTG Pactual S.A. e Ilha Pura 01 Empreendimento Imobiliário S.A. Ementa: Ato de Concentração. Lei nº 12.529/2011. Procedimento Sumário. Requerentes: Banco BTG Pactual S.A. e Ilha Pura 01 Empreendimento Imobiliário S.A.. Natureza da operação: aquisição de controle. Mercado afetado: mercado de incorporação de empreendimentos imobiliários. Art. 8º, inciso III, Resolução CADE nº 33/22. Aprovação sem restrições. VERSÃO DE ACESSO PÚBLICO[1] I. REQUERENTES I.1. Banco BTG Pactual S.A. (“BTG Pactual” ou “Comprador”) O BTG Pactual é uma instituição financeira que faz parte do Grupo BTG Pactual. A principal atuação do Grupo BTG Pactual é relacionada às atividades de banco múltiplo e de investimentos, ofertando serviços financeiros e não-financeiros, tais como administração de ativos, assessoramento em fusões e aquisições, câmbio, corporate finance, corretagem de derivativos e de títulos e valores mobiliários, gestão de patrimônio, negociação e venda de ativos, securitização etc. O Grupo BTG Pactual auferiu, no Brasil, no ano anterior à operação, faturamento acima de R$ 750 milhões (superior aos dois patamares de notificação obrigatória fixados no art. 88 da Lei 12.529/11, posteriormente alterado pela Portaria Interministerial MF/MJ nº 994/12) I.2. Ilha Pura Empreendimentos Imobiliários e Participações S.A. (“Holding Ilha Pura”) e Carvalho Hosken S.A.

Engenharia e Construções (“Carvalho Hosken” e, em conjunto com Holding Ilha Pura, as “Vendedoras”) A Holding Ilha Pura é sociedade holding pertencente ao Grupo Carvalho Hosken. Atualmente, a Holding Ilha Pura detém a totalidade das ações de Ilha Pura 01 Empreendimento Imobiliário S.A. (“Ilha Pura” ou “Empresa-Alvo”). A Ilha Pura é uma sociedade anônima detentora dos imóveis que compõem o empreendimento imobiliário localizado na Barra da Tijuca, município do Rio de Janeiro, denominado “Ilha Pura” (“Empreendimento Ilha Pura”), composto de sete empreendimentos/condomínios residenciais. Segundo os autos, o Empreendimento Ilha Pura, composto de sete torres/condomínios residenciais, foi construído antes da realização dos Jogos Olímpicos e Paralímpicos de 2016 e foi ocupado pela primeira vez por atletas durante a realização desses eventos, em base temporária. Após essa ocupação temporária, o Empreendimento Ilha Pura obteve o habite-se definitivo para seu primeiro condomínio em 2020. As Partes informaram que quatro dos dos sete condomínios que compõem o referido empreendimento (Condomínio 4, Condomínio 7, Elos e Versailles) permanecem sem habite-se. Os outros três condomínios (Millenio, San Michel e Viure) já receberam o habite-se. A Ilha Pura faz parte do Grupo Carvalho Hosken, que desenvolve empreendimentos imobiliários na Barra da Tijuca, incluindo bairros planejados, edifícios corporativos, shoppings e hotéis, entre outros.

O Grupo Carvalho Hosken auferiu, no Brasil, no ano anterior à operação, faturamento acima de R$ 75 milhões (superior a um dos dois patamares de notificação obrigatória fixados no art. 88 da Lei 12.529/11, posteriormente alterado pela Portaria Interministerial MF/MJ nº 994/12). II. ASPECTOS FORMAIS DA OPERAÇÃO Quadro 1 - Aspectos formais da operação Ato de Concentração de notificação obrigatória? Sim Taxa processual foi recolhida? Sim, conforme Despacho Ordinatório SECONT (SEI 1405231) Data da notificação 21/06/2024 Data da publicação do edital O Edital nº 339, que deu publicidade à operação em análise, foi publicado no dia 27/06/2024 (SEI 1407551) III. DESCRIÇÃO DA OPERAÇÃO Conforme estabelecido no Contrato de Compra e Venda de Ações e Outras Avenças (“Contrato”), a operação consiste na aquisição, pelo BTG Pactual, da totalidade das ações de Ilha Pura, que, no momento anterior ao fechamento, serão detidas pelas Vendedoras[2] (a “Operação”). De acordo com as Requerentes, o valor da Operação é de R$ [ACESSO RESTRITO ÀS REQUERENTES]. Como visto acima, o Empreendimento Ilha Pura, composto de sete torres/condomínios residenciais, foi construído antes da realização dos Jogos Olímpicos e Paralímpicos de 2016 e foi ocupado pela primeira vez por atletas durante a realização desses eventos, em base temporária. Após essa ocupação temporária, o Empreendimento Ilha Pura obteve o habite-se definitivo para seu primeiro condomínio em 2020.

Atualmente, quatro dos dos sete condomínios que compõem o referido empreendimento (Condomínio 4, Condomínio 7, Elos e Versailles) permanecem sem habite-se, enquanto que os outros três condomínios (Millenio, San Michel e Viure) já receberam o habite-se. De acordo com as Requerentes, o Ilha Pura conta com [ACESSO RESTRITO ÀS REQUERENTES] unidades de imóveis residenciais, dos quais [ACESSO RESTRITO ÀS REQUERENTES] unidades não possuem habite-se (dos condomínios Condomínio 4, Condomínio 7, Elos e Versailles), inserindo-se, portanto, no mercado primário, ao passo que o restante das unidades, [ACESSO RESTRITO ÀS REQUERENTES] (dos condomínios Millenio, San Michel e Viure) inserem-se no mercado secundário (já receberam o habite-se). A Requerente esclarece ainda que o estoque de imóveis do Grupo BTG Pactual no município do Rio de Janeiro informado no formulário de notificação tinha como data base março/2024. Naquele mês, o Grupo BTG Pactual detinha [ACESSO RESTRITO] unidades de imóveis residenciais na cidade do Rio de Janeiro, das quais apenas [ACESSO RESTRITO] unidades na região da Barra da Tijuca. Além disso, o Grupo BTG Pactual detinha outras [ACESSO RESTRITO] unidades de imóveis residenciais no municipio do Rio de Janeiro, sobre os quais já não podia dispor por serem objeto de promessas de compra e venda já celebradas. Desse total compromissado, [ACESSO RESTRITO] unidades se localizam na região da Barra da Tijuca[3].

Informam também que desde março, [ACESSO RESTRITO] unidades, incluindo todas as [ACESSO RESTRITO] unidades na região da Barra da Tijuca, desses imóveis residenciais foram vendidas. Além disso, [ACESSO RESTRITO]. A tabela abaixo reproduz a situação atual do estoque de imóveis da Requerente no município do Rio de Janeiro: Tabela 1 - Estoque de imóveis do BTG Pactual no município do Rio de Janeiro [ACESSO RESTRITO] Elaboração: Requerentes. Em suma, desde a coleta de dados em março de 2024, de um total de [ACESSO RESTRITO] unidades de imóveis residenciais do Grupo BTG Pactual no município do Rio de Janeiro, das quais [ACESSO RESTRITO] já estavam compromissadas, [ACESSO RESTRITO] unidades já foram vendidas, inclusive as [ACESSO RESTRITO] unidades (todas no mercado secundário) localizadas na região da Barra da Tijuca. Como justificativa para a realização da Operação, as Requerentes explicam que, para o BTG Pactual, ela se justifica pela possibilidade de geração de valor por meio da reestruturação financeira e imobiliária do empreendimento e comercialização do portfólio imobiliário que compõe o Empreendimento Ilha Pura. Já Para a Carvalho Hosken, a Operação representa uma oportunidade de reduzir seu endividamento consolidado pelos ativos da Empresa-Alvo até que as alienações sejam concretizadas. Além disso, a Carvalho Hosken tem interesse em acelerar o desenvolvimento do Bairro Ilha Pura e em focar em outros empreendimentos, o que será viável com a Operação. IV.

ENQUADRAMENTO LEGAL (ART. 8º, RES. CADE Nº 33/2022) III – Baixa participação de mercado com sobreposição horizontal. V. PRINCIPAIS INFORMAÇÕES SOBRE A OPERAÇÃO Quadro 2 - Efeitos da operação Sobreposição horizontal Sim Integração vertical Não Setor em que há sobreposição horizontal Mercado de incorporação imobiliária Participações de mercado Reduzidas VI. Considerações sobre a Operação Como informado acima, a Empresa-Alvo é uma sociedade anônima detentora dos imóveis que compõem o empreendimento imobiliário localizado na Barra da Tijuca, município do Rio de Janeiro (o Ilha Pura). Por meio da Operação, o Grupo BTG Pactual passará a ser proprietário indireto de [ACESSO RESTRITO ÀS REQUERENTES] unidades de imóveis residenciais do Empreendimento Ilha Pura. As Requerentes destacam (como também visto acima) que, atualmente (desde a coleta de dados em março de 2024), o Grupo BTG Pactual detém apenas [ACESSO RESTRITO AO COMPRADOR] unidades de imóveis residenciais na cidade do Rio de Janeiro[4] em estoque, das quais as [ACESSO RESTRITO AO COMPRADOR] unidades se localizavam na região da Barra da Tijuca, onde está situado o Empreendimento Ilha Pura[5], já foram vendidas, de modo que que o Grupo BTG Pactual [ACESSO RESTRITO]. O mercado de incorporação de empreendimentos imobiliários é segmentado, na dimensão produto, entre empreendimentos comerciais e empreendimentos residenciais[6].

Na dimensão geográfica, o Cade tem tradicionalmente analisado esse mercado sob o escopo municipal, regional (zona) e/ou por bairro (ou mesmo região de bairros), a depender da dimensão do município afetado pela operação, além das especificidades de cada caso[7]. Nesse sentido, esta Superintendência-Geral ("SG") já analisou diversos cenários para o mercado de empreendimentos de incorporação imobiliária residencial do ponto de vista geográfico, como municipal (por exemplo, o município do Rio de Janeiro[8]), zonas (como, por exemplo, a Zona Central[9] e a Zona Oeste[10] do município do Rio de Janeiro), bairro (por exemplo, os bairros Recreio dos Bandeirantes[11] e Barra da Tijuca[12] do município do Rio de Janeiro), ou bairros integrantes de uma mesma região[13] (como, por exemplo, os bairros integrantes da região da Mooca, no município de São Paulo/SP). Diante do exposto até o momento, constata-se que a Operação gera sobreposição horizontal no segmento de incorporação de empreendimentos imobiliários residenciais, especificamente nos cenários geográficos município e zona oeste do Rio de Janeiro. No cenário bairro, como foi informado que o BTG Pactual [ACESSO RESTRITO], constata-se que a Operação não acarreta sobreposição neste cenário mais restrito.

As Requerentes apresentaram dados de participação de mercado do Grupo BTG Pactual e do Empreendimento Ilha Pura considerando os imóveis residenciais à venda na região da Barra da Tijuca[14] e, em um cenário ainda mais restrito, apenas no bairro da Barra da Tijuca. Conforme será demonstrado abaixo, a participação das Requerentes no cenário mais restrito se mantém abaixo de 10%. Além disso, observa-se que o Grupo BTG Pactual detém apenas [ACESSO RESTRITO AO COMPRADOR] unidades de imóveis residenciais na cidade do Rio de Janeiro. Assim, mesmo que essas unidades se concentrassem no Bairro da Barra da Tijuca, a participação conjunta das Requerentes se manteria abaixo de 20%[15]. Desta forma, esta SG entendeu desnecessário solicitar informações acerca da participação conjunta das Requerentes em cenários geográficos mais amplos. De modo geral, precedentes do Cade adotam, como parâmetro do tamanho do mercado de empreendimentos imobiliários residenciais, dados de valor geral de vendas (“VGV”)[16] e/ou unidades imobiliárias residenciais disponíveis[17], estimados de acordo com uma variedade de fontes públicas ou privadas, ocasionalmente combinadas com o trabalho de consultorias de mercado e/ou inteligência interna das requerentes envolvidas nos respectivos atos de concentração notificados.

As Requerentes explicam que desconhecem uma fonte de dados confiável, atualizada e publicamente disponível que divulgue o número de unidades e VGV de imóveis residenciais à venda, incluindo lançamentos e imóveis usados, considerando o recorte geográfico da região da Barra da Tijuca e do bairro da Barra da Tijuca, em um cenário mais restrito. Tendo isso em vista, as Partes recorreram a um estudo de mercado realizado pelo DataZAP[18] ("Estudo de Mercado”) baseado em dados da plataforma de inteligência de mercado Geoimóvel[19], que já foi utilizada e aceita pelo Cade em diversos precedentes envolvendo o setor imobiliário[20]. Uma cópia do Estudo de Mercado pode ser consultada no SEI 1405012. Para estimar o tamanho total do mercado, a metodologia adotada no Estudo de Mercado considerou apenas anúncios únicos de apartamentos residenciais (ou seja, desconsiderando imóveis térreos residenciais) listados para venda nos portais do Grupo OLX no mês de fevereiro de 2024, excluindo anúncios repetidos para um mesmo imóvel[21]. As Partes explicaram que o conjunto de imóveis incluído nessa amostra do Estudo de Mercado compreende tanto lançamentos imobiliários em estoque (mercado primário) quanto imóveis usados (mercado secundário). No caso de lançamentos imobiliários em estoque, a amostra considera o período de janeiro de 2016 a dezembro de 2023[22].

No caso de imóveis usados, são considerados todos os imóveis a venda que já tiveram mais de um dono, independentemente do ano de lançamento do imóvel. As Partes entendem que o mercado afetado pela Operação deve considerar tanto o estoque de imóveis residenciais no mercado primário (lançamentos imobiliários) como o estoque de imóveis residenciais no mercado secundário (imóveis usados). Isso sob o raciocínio de que haveria plena concorrência entre o mercado imobiliário primário e secundário. Do ponto de vista da demanda, argumentam que fatores como o preço, localização, perspectiva de valorização e estado de conservação do imóvel exercem papel central na decisão de aquisição de um imóvel, não havendo necessariamente, contudo, diferenciação relevante entre imóveis do mercado primário e secundário em relação a esses fatores. As Requerentes observam que o Estudo de Mercado considerou como parte do “mercado primário” o estoque de lançamentos realizados desde janeiro de 2016 e que passam por renovação e adaptação e ainda não foram vendidos, enquanto qualquer imóvel que a venda que já tenha sido objeto de transação anterior foi classificado sob a categoria “mercado secundário”, independentemente do ano de seu lançamento, que pode ter sido posterior a 2016. Além disso, as Requerentes explicam que o próprio Empreendimento Ilha Pura não se enquadraria integralmente na categoria “mercado primário”, tampouco na categoria “mercado secundário”.

Como visto, suas torres foram construídas antes dos Jogos Olímpicos e Paralímpicos de 2016 e ocupadas temporariamente durante esses eventos. Desde então, o Empreendimento Ilha Pura possui unidades já habitadas, unidades que foram lançadas e ainda não são habitadas, e unidades que ainda não foram lançadas. Algumas de suas torres já estão com o habite-se regularizado para todas as unidades, enquanto outras possuem unidades que ainda aguardam a emissão do habite-se. Considerando os estágios distintos dos imóveis objeto da Operação e as particularidades do Empreendimento Ilha Pura, as Partes entendem que a estimativa do tamanho total do mercado imobiliário afetado pela Operação deveria necessariamente considerar o mercado imobiliário primário e o mercado imobiliário secundário. Em que pese a argumentação das Partes, este Cade não aprofundou em nenhum caso concreto a análise neste sentido. Portanto, devido a ausência de evidências que tenham sido objeto de teste de mercado, esta SG não adota o entendimento de que o mercado primário e secundário abrangeriam um mesmo e único mercado relevante sob o ponto de vista de dimensão produto.

Como será visto adiante, as Requerentes, contudo, de forma diligente, apresentaram cenários de participação de mercado demonstrando que, em qualquer um deles, a Operação não possui prerrogativas para ensejar maiores preocupações concorrenciais, tornando desnecessária, para fins de análise da Operação, uma definição precisa do mercado relevante, podendo esta ser, portanto, deixada em aberto. Diante do entendimento de que mercados primário e secundário fariam parte de um único mercado, e com base nos dados do estoque de imóveis do Grupo BTG Pactual em março/2024 e no estudo de mercado realizado pelo DataZAP (“Estudo de Mercado”), as Partes haviam apresentado na notificação os dois cenários de definição de mercado relevante reproduzidos abaixo: Tabela 2 – Market share no mercado de incorporação imobiliária primário e secundário – Região da Barra da Tijuca – 2024[23] [ACESSO RESTRITO] Tabela 3 – Market share no mercado de incorporação imobiliária primário e secundário – Bairro da Barra da Tijuca – 2024 () [ACESSO RESTRITO] Fonte: Dados internos das Partes para as suas atividades e Estudo de Mercado (DataZAP e Geoimóvel) para o tamanho total do mercado no bairro da Barra da Tijuca, considerando apenas apartamentos residenciais à venda nos mercados primário e secundário, nos termos da metodologia descrita no formulário de notificação [ACESSO RESTRITO].

A participação de mercado do Grupo BTG Pactual após a Operação seria bastante limitada tanto em termos de unidades de imóveis residenciais quanto em termos do VGV total desses imóveis, representando menos de [ACESSO RESTRITO] (0% - 10%) dos imóveis residenciais à venda estimados na região da Barra da Tijuca e menos de [ACESSO RESTRITO] (0% - 10%) dos imóveis residenciais à venda estimados no bairro da Barra da Tijuca. De qualquer forma, como visto, desde a coleta de dados de março de 2024 para a elaboração do formulário de notificação, [ACESSO RESTRITO] unidades de imóveis residenciais do Grupo BTG Pactual foram vendidas, inclusive todas as unidades remanescentes na região da Barra da Tijuca. Diante disso, na visão desta SG, seria desnecessário analisar cenários alternativos de mercado relevante (com segmentação entre mercado primário e mercado secundário), ou aprofundar qualquer discussão sobre a existência de concorrência plena entre o mercado imobiliário primário e secundário no contexto da análise da Operação. Ainda assim, as Requerentes apresentaram o cenário alternativo mais conservador possível de estrutura da oferta, que leva em consideração: (i) todas as [ACESSO RESTRITO] unidades de imóveis residenciais detidas pelo Grupo BTG Pactual na região da Barra da Tijuca na data base de março de 2024, das quais [ACESSO RESTRITO] já estavam compromissadas; (ii) o fato de que todas essas unidades estavam no mercado secundário;

e (iii) as [ACESSO RESTRITO] unidades do Empreendimento Ilha Pura que estão no mercado secundário: Tabela 4 – Market share no mercado de incorporação imobiliária – Mercado secundário - Bairro da Barra da Tijuca – 2024[24] [ACESSO RESTRITO] Fonte: Dados internos das Partes para as suas atividades e Estudo de Mercado (DataZAP e Geoimóvel) para o tamanho total do mercado no bairro da Barra da Tijuca, considerando apenas apartamentos residenciais à venda no mercado secundário, nos termos da metodologia descrita no formulário de notificação. *Valor total anunciado, preço médio de R$ [ACESSO RESTRITO]. Nota-se, dos dados acima, que a participação conjunta das Requerentes no mercado de incorporação imobiliária, no cenário mais restrito, seria de [ACESSO RESTRITO] (10% - 20%), abaixo de 20% (filtro a partir do qual se presume posição dominante e, assim, possibilidade de exercício de poder de mercado). Cumpre observar que a participação de mercado do Grupo BTG Pactual após a Operação permaneceria em patamar similar ainda que ([ACESSO RESTRITO]). Por todo o exposto, considerando que as estimativas de market share conjunto das Requerentes no mercado horizontalmente sobreposto situa-se abaixo de 20%, conclui-se que a Operação não possui o condão de acarretar prejuízos ao ambiente concorrencial, enquadrando-se na hipótese de procedimento sumário do art. 8º, inciso III, da Resolução nº 33/22. VII.

Cláusula de Não-Concorrência Segundo as Requerentes, o contrato que formaliza a Operação possui o seguinte teor restritivo à concorrência: "[ACESSO RESTRITO ÀS REQUERENTES][25][26][27]" As cláusulas acima referenciadas estão de acordo com a jurisprudência do CADE. VIIi. CONCLUSÃO Aprovação sem restrições. ____________________________ [1] Este parecer contou com a colaboração do estagiário Matheus Oliveira. [2] Na data de fechamento da operação, em razão de reestruturação societária prevista no Contrato, a Carvalho Hosken será, conjuntamente com a Holding Ilha Pura, acionista da Ilha Pura. Após a reestruturação societária e cumprimento das demais condições precedentes, todas as ações de emissão da Ilha Pura serão vendidas ao BTG Pactual. [3] Para fins de completude e transparência, a Requerente reitera que, como mencionado na notificação, [ACESSO RESTRITO]. [4] As Requerentes informam que [ACESSO RESTRITO AO COMPRADOR]. [5] As Requerentes explicam que [ACESSO RESTRITO AO COMPRADOR]. [6] Vide, por exemplo, Atos de Concentração nº 08700.000052/2024-86 (Requerentes: CBR 049 Empreendimentos Imobiliários Ltda. e IRB Santos Dumont Empreendimentos Imobiliários SPE S.A.); nº 08700.009142/2023-51 (Requerentes: Tegra Incorporadora S.A. e TGSJ Empreendimentos Imobiliários S.A.); nº 08700.000566/2024- 31 (Requerentes: SPE SOT IX Incorporações SPE Ltda. e RJ Niterói Icaraí Ltda.); nº 08700.009209/2023-58 (Requerentes: CISA128 Incorporadora Ltda.

e HESA 158 - Investimentos Imobiliários Ltda.); e nº 08700.004046/2023-17 (Requerentes: One DI 38 Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. e SK Lisboa Empreendimentos Imobiliários Ltda.). [7] Vide, por exemplo, Atos de Concentração nº 08700.000052/2024-86 (Requerentes: CBR 049 Empreendimentos Imobiliários Ltda. e IRB Santos Dumont Empreendimentos Imobiliários SPE S.A.); nº 08700.009142/2023-51 (Requerentes: Tegra Incorporadora S.A. e TGSJ Empreendimentos Imobiliários S.A.); nº 08700.000566/2024- 31 (Requerentes: SPE SOT IX Incorporações SPE Ltda. e RJ Niterói Icaraí Ltda.); e nº 08700.009209/2023-58 (Requerentes: CISA128 Incorporadora Ltda. e HESA 158 - Investimentos Imobiliários Ltda.). [8] Vide, por exemplo, Atos de Concentração nº 08700.000052/2024-86 (Requerentes: CBR 049 Empreendimentos Imobiliários Ltda. e IRB Santos Dumont Empreendimentos Imobiliários SPE S.A.); nº 08700.009142/2023-51 (Requerentes: Tegra Incorporadora S.A. e TGSJ Empreendimentos Imobiliários S.A.); nº 08700.009209/2023- 58 (Requerentes: CISA128 Incorporadora Ltda. e HESA 158 - Investimentos Imobiliários Ltda.). [9] Vide Ato de Concentração nº 08700.000052/2024-86 (Requerentes: CBR 049 Empreendimentos Imobiliários Ltda. e IRB Santos Dumont Empreendimentos Imobiliários SPE S.A.). [10] Vide, por exemplo, Atos de Concentração nº 08700.009209/2023-58 (Requerentes: CISA128 Incorporadora Ltda. e HESA 158 - Investimentos Imobiliários Ltda.); nº 08700.009142/2023-51 (Requerentes: Tegra Incorporadora S.A.

e TGSJ Empreendimentos Imobiliários S.A.); e nº 08700.004322/2020-02 (Requerentes: Gafisa S.A., Apogee Empreendimento Imobiliário S.A., SPE Sorocaba – Empreendimento Imobiliário Ltda., SPE Jardim Botânico 21 – Empreendimento Imobiliário Ltda. e SPE Estrada do Bananal 360 - Empreendimento Imobiliário Ltda.). [11] Vide Ato de Concentração nº 08700.009209/2023-58 (Requerentes: CISA128 Incorporadora Ltda. e HESA 158 - Investimentos Imobiliários Ltda.). [12] Vide, por exemplo, Atos de Concentração nº 08700.008182/2022-03 (Requerentes: São José Desenvolvimento Imobiliário 122 Ltda. e AEVC Rio de Janeiro Empreendimento Imobiliário SPE Ltda.) e nº 08700.004074/2016- 13 (Requerentes: Brookfield Rio de Janeiro Empreendimentos Imobiliários S.A. e Rossi Residencial S.A.). [13] Vide Ato de Concentração nº 08700.003918/2024-19 (Plano & Plano Desenvolvimento Imobiliário S.A. e Trisul S.A.). [14] Composta pelos bairros Barra da Tijuca, Curicica, Freguesia, Jacarepaguá, Pechincha, Recreio e Taquara. [15] Especificamente [ACESSO RESTRITO ÀS REQUERENTES]. Memória de cálculo: [ACESSO RESTRITO ÀS REQUERENTES]. [16] Vide, por exemplo, Atos de Concentração nº nº 08700.000566/2024-31 (Requerentes: SPE SOT IX e RJ Niterói Icaraí); nº nº 08700.009209/2023-58 (Requerentes: CCISA128 e HESA158); nº 08700.004046/2023-17 (Requerentes: One DI 38 Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. e SK Lisboa Empreendimentos Imobiliários Ltda.); e nº 08700.007397/2022-07 (Requerentes:

AW Realty Braz Leme Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. e JB2L Gamma Ltda.). [17] Vide, por exemplo, Atos de Concentração nº 08700.007397/2022-07 (Requerentes: AW Realty Braz Leme Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. e JB2L Gamma Ltda.); e nº 08700.002453/2018-22 (Requerentes: GTIS L Participações Ltda. e Direcional Engenharia S.A.). [18] O DataZAP é uma ferramenta de monitoramento de dados do Grupo OLX que, atualmente, é uma das principais fontes de inteligência imobiliária no Brasil. O DataZAP analisa dados de portais imobiliários do Grupo OLX (incluindo os portais OLX, ZapImóveis e Viva Real) que compreendem um conjunto de mais de [ACESSO RESTRITO ÀS REQUERENTES] de imóveis no Brasil, além de contar com dados gerados, monitorados e processados pela Geoimóvel. [19] Vide: https://www.geoimovel.com.br/g4/home. [20] Vide, por exemplo, Atos de Concentração nº 08700.000449/2024-78 (Requerentes: Libna Empreendimentos e Participações Ltda. e SP Rua Padre João Manuel Ltda.); e nº 08700.005560/2023-70 (Requerentes: EZ TEC Empreendimentos e Participações S.A. e BP8 Banco de Projetos Imobiliários Ltda.); nº 08700.004049/2023-51 (Requerentes: TREI VI Brasil Participações Ltda e Idea Zarvos Planejamento Imobiliário Ltda.); nº 08700.002148/2023-06 (Requerentes: TREI VI Brasil Participações Ltda., Benx Empreendimentos Imobiliários Ltda. e SP Bairro Moema Ltda.); nº 08700.001339/2021-81 (Requerentes: Cyrela Brazil Realty S.A.

Empreendimentos e Participações e REC 2017 Empreendimentos e Participações IV S.A.); e nº 08700.012650/2015-15 (Requerentes: BV Empreendimentos e Participações S.A., Performance Empreendimentos Imobiliários LTDA. e Gafisa S.A.) [21] [ACESSO RESTRITO AO COMPRADOR]. [22] O “estoque” de lançamentos imobiliários, portanto, considera todas as unidades lançadas no período [ACESSO RESTRITO ÀS REQUERENTES] e que ainda não foram vendidas. [23] [ACESSO RESTRITO ÀS REQUERENTES]. [24] Este cenário leva em consideração: (i) todas as [ACESSO RESTRITO ÀS REQUERENTES] unidades de imóveis residenciais detidas pelo Grupo BTG Pactual na região da Bara da Tijuca na data base de março de 2024, das quais [ACESSO RESTRITO ÀS REQUERENTES] já estavam compromissadas; (ii) o fato de que todas essas unidades estavam no mercado secundário; e (iii) as [ACESSO RESTRITO ÀS REQUERENTES] unidades do Empreendimento Ilha Pura que estão no mercado secundário. [25] [ACESSO RESTRITO ÀS REQUERENTES]. [26] [ACESSO RESTRITO ÀS REQUERENTES]. [27] [ACESSO RESTRITO ÀS REQUERENTES].