Ato de Concentração Sumário nº 08700.004913/2024-03

SEI/CADE - 1420280 - Parecer PARECER Nº 365/2024/CGAA5/SGA1/SG PROCESSO Nº 08700.004913/2024-03 REQUERENTES: Kinea Hedge Fund Fundo de Investimento Imobiliário e Serpros Fundo Multipatrocinado Ementa: Ato de Concentração. Lei nº 12.529/2011. Procedimento Sumário. Requerentes: Kinea Hedge Fund Fundo de Investimento Imobiliário e Serpros Fundo Multipatrocinado. Natureza da operação: aquisição de ativos. Setor econômico envolvido: aluguel de imóveis próprios Art. 8º, inciso III, Resolução CADE nº 33/22. Conhecimento. Aprovação sem restrições. VERSÃO DE ACESSO público I. REQUERENTES I.1. Kinea Hedge Fund Fundo de Investimento Imobiliário ("Comprador" ou "KNHF11") O KNHF11 é um fundo de investimento imobiliário que tem por objetivo gerar retorno absoluto, resultante de renda recorrente e de ganhos de capital, a partir de uma gestão ativa multidisciplinar, com uma carteira composta por diferentes ativos do setor imobiliário. O KNHF11 é gerido pela Kinea, uma empresa de gestão de fundos que oferece expertise em diferentes áreas de negócios ligada ao grupo Itaú[1]. O KNHF11 auferiu, no Brasil, no ano anterior à operação, faturamento acima de R$ 75 milhões (superior a um dos dois patamares de notificação obrigatória fixados no art. 88 da Lei 12.529/11, posteriormente alterado pela Portaria Interministerial MF/MJ nº 994/12) I.2.

Serpros Fundo Multipatrocinado ("Vendedor" ou "SERPROS") O SERPROS é uma Entidade Fechada de Previdência Complementar, sem fins lucrativos, cujo principal escopo é a concessão de benefícios complementares aos da previdência social aos seus participantes. O SERPROS é constituído sob a forma de sociedade civil sem fins lucrativos, com autonomia administrativa e financeira, de personalidade jurídica de direito privado, patrocinado pelo SERPRO - Serviço Federal de Processamento de Dados e pelo próprio SERPROS e organizado de forma de seu Estatuto, com a finalidade de instituir e administrar planos de benefícios, conforme as normas do Conselho Nacional de Previdência Complementar - CNPC e Superintendência Nacional de Previdência Complementar – PREVIC, segundo as Partes. O SERPROS auferiu, no Brasil, no ano anterior à operação, faturamento acima de R$ 750 milhões (superior aos dois patamares de notificação obrigatória fixados no art. 88 da Lei 12.529/11, posteriormente alterado pela Portaria Interministerial MF/MJ nº 994/12). II. ASPECTOS FORMAIS DA OPERAÇÃO Quadro 1 - Aspectos formais da operação Ato de Concentração de notificação obrigatória? Sim Taxa processual foi recolhida? Sim, conforme Despacho Ordinatório SECONT (SEI 1414345) Data da notificação 12/07/2024 Data da publicação do edital O Edital nº 383, que deu publicidade à operação em análise, foi publicado no dia 17/07/2023 (SEI 1416309) III.

DESCRIÇÃO DA OPERAÇÃO A operação consiste em aquisição, pelo KNHF11, de duas unidades autônomas e suas trinta e duas respectivas vagas de garagem (“Imóveis”), de propriedade da SERPROS (a "Operação"). Os Imóveis, hoje de propriedade do Vendedor, totalizam uma área privativa total de 1.602,00 m² e fazem parte do Condomínio Edifício São Luiz, localizado na Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, 1.830, Vila Nova Conceição, São Paulo/SP, CEP 04543-900. De acordo com as Requerentes, o valor da aquisição dos Imóveis é de R$ [ACESSO RESTRITO ÀS REQUERENTES]. Sob o ponto de vista estratégico/econômico, as Requerentes ressaltaram que: "Para o Comprador, a aquisição representa uma boa oportunidade para diversificar seu portfólio de investimentos e para o Vendedor uma oportunidade de negócio, além do cumprimento às diretrizes da Resolução CMN n.º 4.994/2022, em especial seu art. 37, parágrafo 5º, que estabelece às Entidades Fechadas de Previdência Complementar a obrigatoriedade de alienação do estoque de imóveis pertencente à carteira própria, ou sua alocação em Fundo de Investimento Imobiliário específico." IV. HIPÓTESE DE ENQUADRAMENTO PROCEDIMENTO SUMÁRIO (ART. 8º, RES. CADE Nº 33/2022) III – Baixa participação de mercado com sobreposição horizontal.

as situações em que a operação gerar o controle de parcela do mercado relevante comprovadamente abaixo de 20%, a critério da Superintendência-Geral, de forma a não deixar dúvidas quanto à irrelevância da operação do ponto de vista concorrencial. V. PRINCIPAIS INFORMAÇÕES SOBRE A OPERAÇÃO Quadro 2 - Efeitos da operação Sobreposição horizontal Sim Integração vertical Não Setor em que há sobreposição horizontal Mercado de locação de escritórios Participações de mercado Reduzidas VI. ANÁLISE DE CONHECIMENTO As Requerentes notificaram a Operação como medida de cautela, uma vez que, na sua percepção, em razão de entendimentos anteriores manifestados, poderia, especificamente com relação ao comprador, configurar hipótese prevista no art. 90, II, da Lei 12.529, embora tenham considerado haver dúvida sobre o atingimento dos critérios de faturamento. Segundo as Partes, a aquisição seria questionável porque, de um lado, o grupo econômico do Comprador claramente ultrapassaria o faturamento de R$ 75 milhões. Por outro lado, entretanto, afirmam que "o SERPROS é uma Entidade Fechada de Previdência Complementar, sem fins lucrativos, cujo principal escopo é a concessão de benefícios complementares aos da previdência social aos seus participantes, revertendo, para tanto, a totalidade das suas receitas e recursos de aplicações em prol da sua finalidade, sendo o conceito de faturamento totalmente estranho às suas atividades".

Argumentam ainda que as receitas do SERPROS, decorrentes de contribuições de seus beneficiários e patrocinadores, "não se enquadrariam no conceito de faturamento (receita operacional bruta) tampouco em 'volume de negócios total', ambos conforme expressos pelo art. 88, I e II da Lei 12.529". Por fim, expressaram a opinião de que "a operação não poderia ser interpretada como aquisição de qualquer de controle ou de parte de uma empresa por outra, representando, tão somente, a aquisição de um ativo de uma empresa por outra, ativo este que não representa a aquisição de controle ou de parte de uma empresa por outra". São, portanto, basicamente três argumentos que indicariam que a Operação não seria de notificação obrigatória, no entender das Partes: i) a natureza de entidade sem fins lucrativos da SERPROS; ii) receitas da entidade não se enquadrarem no conceito faturamento bruto ou de volume de negócios; e iii) a operação tratar-se de aquisição de ativo e não aquisição de controle ou participação. Começando pelo terceiro ponto, observa-se que são bastante triviais as notificações ao CADE de operações envolvendo aquisição de ativos já que esta é uma das hipóteses previstas na Lei 12.529/2011, conforme grifado abaixo no extrato do Art. 90 dessa Lei reproduzido abaixo: "Art. 90. Para os efeitos do art. 88 desta Lei, realiza-se um ato de concentração quando: I - 2 (duas) ou mais empresas anteriormente independentes se fundem;

II - 1 (uma) ou mais empresas adquirem, direta ou indiretamente, por compra ou permuta de ações, quotas, títulos ou valores mobiliários conversíveis em ações, ou ativos, tangíveis ou intangíveis, por via contratual ou por qualquer outro meio ou forma, o controle ou partes de uma ou outras empresas; III - 1 (uma) ou mais empresas incorporam outra ou outras empresas; ou IV - 2 (duas) ou mais empresas celebram contrato associativo, consórcio ou joint venture. Parágrafo único. Não serão considerados atos de concentração, para os efeitos do disposto no art. 88 desta Lei, os descritos no inciso IV do caput, quando destinados às licitações promovidas pela administração pública direta e indireta e aos contratos delas decorrentes." Quanto a uma das partes envolvidas na operação (a SERPROS) não ter finalidade lucrativa, esse fato também não é motivo para afastar o controle de concentrações pelo CADE, como já reconhecido em pelo menos duas ocasiões precedentes: Ato de Concentração nº 08700.006155/2019-92 (Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A. e Prevhab - Previdência Complementar) e Ato de Concentração nº 08700.011557/2014-02 (Canadá Investimentos Ltda e Condomínio Acionário das Emissoras e Diários Associados) No AC nº 08700.011557/2014-02, fez-se referência ao artigo 31 da Lei 12.529/11: "Art. 31.

Esta Lei aplica-se às pessoas físicas ou jurídicas de direito público ou privado, bem como a quaisquer associações de entidades ou pessoas, constituídas de fato ou de direito, ainda que temporariamente, com ou sem personalidade jurídica, mesmo que exerçam atividade sob regime de monopólio legal." Naquele mesmo Ato de Concentração, também se fez referência às disposições contidas na Resolução CADE nº 02/2012, onde verifica-se que o caput do artigo 4º é claro ao definir quem são as partes de um ato de concentração. "Art. 4º Entende-se como partes da operação as entidades diretamente envolvidas no negócio jurídico sendo notificado e os respectivos grupos econômicos." Assim, no presente caso, é cabível a mesma conclusão expressada no Ato de Concentração 08700.011557/2014-02: "Percebe-se por este artigo que não foi caracterizada a natureza jurídica das entidades envolvidas na operação, atribuindo-se ao termo "partes da operação" um conceito geral, definido no termo 'entidades', uma definição desprovida de qualquer consideração sobre a natureza societária dos entes envolvidos no negócio jurídico". Acerca das receitas do SERPRO informou-se que: [ACESSO RESTRITO AO SERPROS]". Como reconhecem as próprias Partes, a totalidade dos valores informados referentes ao fluxo de investimentos é superior a R$ 750 milhões.

Assim como fizeram as Requerentes, recorre-se à definição contida no Guia para envio de dados Departamento de Estudos Econômicos do CADE ("DEE")[2] para elucidar as relações entre a composição de faturamento e receita: "O faturamento bruto é o valor total das vendas e serviços prestados, incluindo os impostos sobre o faturamento como, por exemplo, o ICMS. É similar a Receita Bruta, porém, são incluídos ganhos obtidos com aplicações financeiras ou venda de ativos." (g.n.) Os recursos reunidos pelo SERPROS provêm de aplicações de seus recursos (incluindo a venda de ativos), como também reconhece a própria Parte[3]. Portanto, tais recursos de aplicações e venda de ativos estão contidos na receita, que cumpre o mesmo papel que a receita de uma empresa que visa o lucro desempenharia, ou seja, são os recursos utilizados que a entidade utiliza para executar suas finalidades. Quanto ao argumento de que as finalidades do SERPROS não caracterizam vendas de produtos, mercadorias ou serviços, vale relembrar um outra conclusão já expressada no já citado precedente AC nº 08700.011557/2014-02: a previsão normativa[4] não restringe as entidades conforme a destinação dos seus lucros, sendo tal aspecto um elemento não considerado para fins de critério de notificação e consideração de grupo econômico. Dessa forma, entende-se que a presente operação deve ser conhecida. ViI.

ANÁLISE DOS EFEITOS CONCORRENCIAIS DA OPERAÇÃO Os Imóveis objeto da presente Operação, como já descrito, são unidades, com ABL de 1.602,00 m², de um prédio destinado ao uso comercial (escritórios) localizado na Zona Sul de São Paulo. O KNHF11 busca oportunidades ativamente em diversos subsegmentos do Mercado Imobiliário: CRI, FII, Tijolo, Ações e Projetos de Desenvolvimento e é proprietário de espaços para locação em outros imóveis em São Paulo. Em precedentes[5], o CADE entendeu que as atividades relacionadas ao mercado imobiliário são segmentadas, sob o ponto de vista produto, entre empreendimentos comerciais, residenciais, galpões logísticos e shopping centers; sendo que tais segmentos ainda podem ser divididos entre locação e venda. Sob a ótica geográfica, a jurisprudência do CADE define o mercado de incorporação imobiliária como municipal ou mais restrito (como zona ou bairro, por exemplo), a depender da dimensão do município. Diante destas definições, verifica-se que o mercado relevante envolvido na presente Operação é o mercado de empreendimentos de locação comercial, no município de São Paulo/SP e na Zona Sul do município de São Paulo/SP[6]. Nota-se que as Requerentes não apresentaram um cenário envolvendo o bairro em que está localizado o empreendimento.

No entanto, haja vista a reduzida participação do Comprador na zona sul de São Paulo e de que trata-se da aquisição de uma área também muito pequena, de apenas 1.602 m2, considera-se que tal cenário é dispensável para este caso concreto. As Partes estimaram seu market share no município de São Paulo e na Zona Sul de São Paulo, de acordo com as tabelas abaixo: Tabela 1 – Estimativa de market share no mercado de locação de escritórios no município de São Paulo – 2024 Fonte: Requerentes, com base em dados da empresa de pesquisa imobiliária corporativa Buildings Tabela 2 – Estimativa de market share no mercado de locação de escritórios na zona sul do município de São Paulo – 2024 Fonte: Requerentes, com base em dados da empresa de pesquisa imobiliária corporativa Buildings Nota-se, dos dados acima, que a participação conjunta das Requerentes no mercado locação de imóveis comerciais no município de São Paulo seria menor que 1% e na zona sul de São Paulo seria menor do que 2%. Portanto, em ambos os cenários, a participação estaria muito abaixo do filtro (20%) a partir do qual se presume posição dominante e, assim, possibilidade de exercício de poder de mercado, de acordo com os parâmetros da Resolução nº 33/2022 do CADE.

Pelo exposto, considerando que as estimativas de market share conjunto das Requerentes nos mercados horizontalmente sobrepostos, as participações são muito reduzidas, concluindo-se que a Operação não possui o condão de acarretar prejuízos ao ambiente concorrencial, enquadrando-se na hipótese de procedimento sumário do art. 8º, inciso III, da Resolução nº 33/22. VII. Cláusula de Não-Concorrência Não há. VIIi. CONCLUSÃO Aprovação sem restrições. ____________________________ [1] Mais informações em https://www.kinea.com.br/somos/ [2] Ver Guia de Envio de Dados para o DEE, disponível em https://cdn.cade.gov.br/Portal/centrais-de-conteudo/publicacoes/guias-do-cade/guia-para-envio-de-dados-ao-dee-do-cade_final_site.pdf, página 16. Consultado em 24 de julho de 2024. [3] Ver documento SEI nº 1414302: "Nesse tocante, vê-se que, no caso da SERPROS, e das entidades fechadas de previdência complementar de forma geral, as contribuições de sua patrocinadora, de seus participantes, e dos rendimentos resultantes das aplicações desses recursos não caracterizam “vendas de produtos, mercadorias ou serviços”. [4] Os normativos são a Lei 12.529/2011 e as resoluções do CADE. No AC 08700.0011557/2014-02 a referência é a resolução CADE nº 02/2012 posteriormente substituída, sem alteração quanto ao caput do artigo 4º, pela Resolução CADE nº 33/2022. [5] Ver AC nº 08700.003848/2024-91 (EZ TEC Empreendimentos e Participações S.A. e CCISA57 Incorporadora Ltda.);

nº 08700.009141/2023-15 (Riva Incorporadora S.A. e Interlagos Empreendimentos e Participações Ltda.) e nº 08700.006631/2020-17 (Banco BTG Pactual S.A., Kinea Renda Imobiliária Fundo de Investimento Imobiliário – FII, JS Real Estate Multigestão – Fundo de Investimento Imobiliário e Shaula Empreendimentos e Participações Ltda.).