Ato de Concentração Ordinário nº 08700.008310/2024-72

SEI/CADE - 1476034 - Parecer PARECER Nº 609/2024/CGAA5/SGA1/SG PROCESSO Nº Autos públicos 08700.008310/2024-72 REQUERENTES: RMF-E Ltda. e NM Júnior Participações S.A Ementa: Ato de Concentração. Lei nº 12.529/2011[1]. Procedimento ordinário. Requerentes: RMF-E Ltda. e NM Júnior Participações S.A. Natureza da operação: aquisição de ativos. Mercado afetado: incorporação imobiliária residencial. Ausência de probabilidade de exercício de poder de mercado. Rivalidade. Aprovação sem restrições. VERSÃO DE ACESSO PÚBLICO I. REQUERENTES I.I. RFM-E Ltda. (“RFM-E” ou “Compradora”) A RFM-E é uma sociedade limitada, detida pelos Grupos RFM (“Grupo RFM”) e Even (“Grupo Even”, em conjunto “Grupo Comprador”), que atua no setor imobiliário e na construção e incorporação de edificações corporativas, comerciais, residenciais, hospitalares, hoteleiras e escolares. O Grupo Even auferiu, no Brasil, no ano anterior à operação, faturamento acima de R$ 750 milhões (superior ao patamar de notificação obrigatória fixado no inciso I do art. 88 da Lei 12.529/11, posteriormente majorado pela Portaria Interministerial MF/MJ nº 994/12). I.II. NM Júnior Participações S.A. (“NM Jr.” ou “Vendedora”) A NM Jr. é parte do Grupo Nova Milano, que por sua vez é acionista majoritário do Grupo Nova Milano (em conjunto, “Grupo Vendedor”), e é focada na identificação de oportunidades, estruturação de operações e avaliação de ativos predominantemente no setor imobiliário.

O Grupo Nova Milano auferiu, no Brasil, no ano anterior à operação, faturamento acima de R$ 75 milhões (superior ao patamar de notificação obrigatória fixado no inciso II art. 88 da Lei 12.529/11, posteriormente majorado pela Portaria Interministerial MF/MJ nº 994/12). II. ASPECTOS FORMAIS DA OPERAÇÃO Quadro 1 - Aspectos formais da operação Ato de Concentração de notificação obrigatória? Sim A operação possui pelo menos dois grupos nela envolvidos que preenchem cumulativamente os parâmetros de faturamento dos incisos I e II do art. 88 da Lei nº 12.529/11 Taxa processual foi recolhida? Sim (conforme Despacho Ordinatório SECONT - SEI 1460589) Data da notificação 17/10/2024 Data da publicação do edital O Edital nº 639, que deu publicidade à operação em análise, foi publicado no dia 31/10/2024 (SEI 1466479) III. DESCRIÇÃO DA OPERAÇÃO A operação consiste aquisição pela RMF-E de [ACESSO RESTRITO] das quotas sociais da Lampes, atualmente detidas pela NM Júnior. A Lampes é uma sociedade de propósito específico (SPE) que detém um único imóvel que será objeto de empreendimento imobiliário que se encontra em fase de planejamento, este imóvel é localizado no bairro Itaim Bibi, Zona Oeste do município de São Paulo/SP, local em que será realizado futuro empreendimento de incorporação imobiliária residencial (“futuro empreendimento”).

As Partes informaram que esse imóvel será utilizado para realização de um empreendimento de incorporação imobiliária residencial em conjunto com as Requerentes a partir da SPE. De acordo com as Requerentes, o futuro empreendimento está em fase preliminar de estudos e avaliação, ainda sem previsão concreta de data para lançamento, para além de estar sujeito a fatores econômicos externos. A Operação se insere na espécie de ato de concentração do art. 90, inciso II da Lei 12.529/11[2]. Das regras de notificação obrigatória dos arts. 9º a 11 da Res. 33/22 relativas às aquisições de participação societária de que trata o artigo 90, II, da Lei nº 12.529/11 (situação do caso ora em análise). Segue abaixo a estrutura societária da Lampes Empreendimentos Imobiliários LTDA antes e depois da Operação: Figura 1 – Estrutura da Lampes antes da Operação [ACESSO RESTRITO] Elaboração: Requerentes. Figura 2 – Estrutura da Lampes depois da Operação [ACESSO RESTRITO] Elaboração: Requerentes. Conforme os autos, o valor da Operação é de R$ [ACESSO RESTRITO]. Como justificativa para a realização da Operação, as Requerentes explicam que, para o Grupo Comprador a Operação representa uma boa oportunidade de investimento, sob a perspectiva do desenvolvimento de futuro empreendimento imobiliário. Para o Grupo Vendedor, a Operação representa uma boa oportunidade de negócio. V.

PRINCIPAIS INFORMAÇÕES SOBRE A OPERAÇÃO Quadro 2 - Efeitos da operação Segmento com sobreposição horizontal Incorporação imobiliária residencial Segmentos com integração vertical - VI. ANÁLISE DOS EFEITOS CONCORRENCIAIS DA OPERAÇÃO VI.I. Considerações iniciais: efeitos concorrenciais da Operação O Grupo Even (Comprador), assim como o Grupo Nova Milano (Vendedor), atuam no segmento de incorporação imobiliária residencial e, como visto acima, a Empresa-Alvo é detentora de um único imóvel localizado no bairro de Itaim Bibi, Zona Oeste de São Paulo/SP. Também como já visto, a Empresa-Alvo, uma SPE, desenvolverá um empreendimento de incorporação imobiliária residencial que ainda está em fase de planejamento, portanto ainda não lançado ao mercado. Deste modo, dadas as atuações das Partes, constata-se que a Operação acarreta sobreposição horizontal no segmento de incorporação imobiliária residencial. VI.II. Mercado de incorporação imobiliária Residencial O mercado de incorporação de empreendimentos imobiliários é tipicamente considerado nos precedentes do CADE segmentado na dimensão produto em: (i) empreendimentos de incorporação imobiliária comercial; e (ii) empreendimentos de incorporação imobiliária residencial, sendo que tais segmentos ainda podem ser divididos entre locação e venda de imóveis[3].

Outras segmentações ainda podem ser aplicadas, como shopping center ou galpões industriais e logísticos, que são avaliados como mercados relevantes distintos, em razão de características únicas que impedem a sua substitutibilidade por outro tipo de ativo imobiliário[4]. Concernente ao escopo geográfico, são analisados os seguintes cenários: (i) município ou (ii) zona e bairro, cenários restritos, a depender da extensão do município envolvido na operação[5]. Utilizando como paradigma os precedentes do Cade em Operações dessa natureza no município de São Paulo, dada a extensão e relevância do município, faz-se necessário observar o cenário amplo, bem como os restritos para instrução adequada da análise do caso. Sendo assim, serão analisados os seguintes cenários: (i) município de São Paulo/SP; (ii) Zona Oeste do município de São Paulo e (iii) bairro de Itaim Bibi. As Requerentes se utilizaram dos dados fornecidos pela SECOVI/SP[6], por meio do seu anuário anual, para extrair os dados de Valor Geral de Venda - VGV do mercado imobiliário do município de São Paulo/SP para realizar a estimativa de participação de mercado[7]. A metodologia utilizada para estimativa de participação de mercado das Requerentes será da utilização dos dados do VGV disponibilizado pela SECOVI/SP a partir do seu anuário disponibilizado anualmente.

Segue, na tabela abaixo, a estimativa de participação de mercado conjunta das Partes no segmento de incorporação imobiliária residencial no município de São Paulo/SP: Tabela 1 - Estimativas de participação das Requerentes no mercado de empreendimentos de incorporação imobiliária residencial no município de São Paulo (2023) Requerentes e Secovi/SP (2023). Nota-se, dos dados acima, que a participação conjunta da RFM e da Empresa-Alvo nesse cenário seria de [ACESSO RESTRITO] (0% - 10%), abaixo de 20% (filtro a partir do qual se presume posição dominante e, por conseguinte, possibilidade de exercício de poder de mercado). Segue, na tabela abaixo, a estimativa de participação de mercado conjunta das Partes no segmento de incorporação imobiliária residencial na Zona Oeste do município de São Paulo/SP: Tabela 2 - Estimativas de participação das Requerentes no mercado de empreendimentos de incorporação imobiliária residencial na Zona Oeste do município de São Paulo (2023) Requerentes e Secovi/SP (2023). Nota-se, dos dados acima, que a participação conjunta da RFM e da Empresa-Alvo nesse cenário seria de [ACESSO RESTRITO] (0% - 10%), abaixo de 20% (filtro a partir do qual se presume posição dominante e, por conseguinte, possibilidade de exercício de poder de mercado). Segue, na tabela abaixo, a estimativa de participação de mercado conjunta das Partes no segmento de incorporação imobiliária residencial no bairro de Itaim Bibi, localizado na Zona Oeste do município de São Paulo:

Tabela 3 - Estimativas de participação das Requerentes no mercado de empreendimentos de incorporação imobiliária residencial no bairro de Itaim Bibi, Zona Oeste do município de São Paulo (2023) (2023) Requerentes e Secovi/SP (2023) Nota-se, dos dados acima, que a participação conjunta da RFM e da Empresa-Alvo nesse cenário seria de [ACESSO RESTRITO] (0% - 10%), acima de 20%. Ainda que abaixo de 50%, não é possível concluir pela ausência de nexo de causalidade entre uma eventual produção de efeitos concorrenciais adversos e a Operação, pois o delta HHI[8] é superior a 200 pontos ([ACESSO RESTRITO] pontos, aproximadamente). Torna-se necessária, portanto, a análise quanto à probabilidade de exercício de poder de mercado no cenário restrito do bairro de Itaim Bibi. VII. PROBABILIDADE DE EXERCÍCIO DE PODER DE MERCADO VII.I. Considerações iniciais sobre probabilidade de exercício de poder de mercado Segundo as orientações descritas no Guia para Análise de Atos de Concentração Horizontal (Guia H)[9], para se descartar a probabilidade de exercício unilateral de poder de mercado, ao menos uma das seguintes condições deve estar presente no mercado em análise: a entrada de novas empresas ser “provável, tempestiva e suficiente”; as importações serem um remédio efetivo contra eventual exercício de poder de mercado; ou a rivalidade entre as empresas existentes no mercado ser efetiva.

Para avaliar a probabilidade de exercício de poder de mercado, foram analisadas informações apresentadas pelas Partes, decisões do Cade bem como a dinâmica a respeito do ambiente concorrencial do mercado de incorporação imobiliária residencial, de forma a se verificar se, de fato, as condições presentes nesse mercado são capazes de tornar improvável o exercício de poder de mercado. VII.II. Rivalidade Conforme descrito no Guia H, a efetividade da competição entre a empresa resultante de um Ato de Concentração e as demais empresas atuantes (seus rivais) pode tornar pouco provável o exercício do poder de mercado quando, por exemplo, as empresas concorrentes tiverem condições de absorver uma parte considerável da demanda, em caso de aumento de preços por parte da empresa fusionada. A rivalidade efetiva é provável em contextos em que empresas estabelecidas sejam capazes de adotar estratégias para aumentar sua oferta no mercado, em reação a uma tentativa de exercício de poder de mercado por parte da empresa resultante da operação. Em mercados com intensa rivalidade, espera-se que existam rivais efetivos, isto é, outras empresas atuantes no mercado que possuam porte e capacidade técnica equivalente, níveis competitivos de custos e preços, escopo e qualidade de produtos análogos, bem como outros fatores considerados decisivos pelos contratantes para a sua efetiva competitividade que possibilite a contestação das empresas concentradas após a Operação.

É importante observar o fato de que, tal como defendido pelas Requerentes, nesse caso em específico é possível observar que o bairro de Itaim Bibi faz divisa com diversos outros bairros que, sob a perspectiva do consumidor, poderiam ser considerados no processo de tomada de decisão da compra de um imóvel. Sendo assim, entende-se que os bairros do Brooklin, Campo Belo, Vila Nova Conceição e Vila Olímpia são capazes de oferecer pressão competitiva e rivalidade aos imóveis localizados no Itaim Bibi, dada a proximidade e semelhanças entre si. Diante disso, nesse caso, é possível analisar a participação conjunta da RFM e da Empresa-alvo no cenário que leva em consideração os bairros das redondezas mencionados acima: Tabela 4. Estimativas de participação das Requerentes no mercado de empreendimentos de incorporação imobiliária residencial no bairro de Itaim Bibi e arredores[10] (2023) Requerentes e Secovi/SP (2023) Os dados demonstram que, ainda que a participação em conjunto das Requerentes no cenário do bairro de Itaim Bibi encontre-se acima de 20%, é improvável que consigam exercer poder de mercado diante da dinâmica da oferta de imóveis nos bairros adjacentes ao do futuro empreendimento. A Tabela 4 demonstra que a estimativa de participação de mercado das Requerentes no cenário do bairro de Itaim Bibi e arredores é de apenas [ACESSO RESTRITO] (0-10%).

Diante da pressão competitiva que os bairros circunvizinhos podem exercer sobre a oferta de imóveis residenciais, conclui-se que, neste caso concreto, este é um cenário adequado para se concluir pela ausência de probabilidade de exercício de poder de mercado. Adicionalmente, é importante ressaltar que o futuro empreendimento ainda está em fase de planejamento e que, portanto, aumentará a oferta de imóveis residenciais da região. As Requerentes destacaram ainda que poderão competir no mercado imobiliário de São Paulo/SP, considerando, inclusive, a ausência de cláusulas de não-concorrência entre elas e que se trata de apenas uma parceria pontual por meio da Lampes, uma sociedade de propósito específico que realizará um único empreendimento imobiliário no bairro de Itaim Bibi. VII. CLÁUSULA DE NÃO-CONCORRÊNCIA De acordo com os autos, o acordo que formaliza a Operação não contempla cláusulas restritivas à concorrência. VIII. CONCLUSÃO Por todo o exposto, nos termos do artigo 57, inciso I, da Lei nº 12.529, de 30 de novembro de 2011, combinado com o artigo 121, inciso I, do Regimento Interno do Cade, conclui-se pela aprovação sem restrições do presente ato de concentração. _______________________________ [1] A Lei que, dentre outras providências, estrutura o Sistema Brasileiro de Defesa da Concorrência e dispõe sobre a prevenção e repressão às infrações contra a ordem econômica. [2] "Art. 90. Para os efeitos do art. 88 desta Lei, realiza-se um ato de concentração quando:

I - 2 (duas) ou mais empresas anteriormente independentes se fundem; II - 1 (uma) ou mais empresas adquirem, direta ou indiretamente, por compra ou permuta de ações, quotas, títulos ou valores mobiliários conversíveis em ações, ou ativos, tangíveis ou intangíveis, por via contratual ou por qualquer outro meio ou forma, o controle ou partes de uma ou outras empresas; III - 1 (uma) ou mais empresas incorporam outra ou outras empresas; ou IV - 2 (duas) ou mais empresas celebram contrato associativo, consórcio ou joint venture." [3] Vide AC nº nº 08700.001121/2024-79 (Plano Capivari Empreendimentos Imobiliários Ltda e Tencasa Investimentos Imobiliários Ltda); AC nº 08700.006486/2023-17 (Projeto Imobiliário DI 41 SPE Ltda. e SP AV Rangel Pestana Ltda); AC nº 08700.005237/2023-04 (C 12 Empreendimentos Imobiliários Ltda e SP Butantã Ltda); AC nº 8700.008182/2022-03 (São José Desenvolvimento Imobiliário 122 Ltda e AEVC Rio de Janeiro Empreendimento Imobiliário SPE Ltda); AC nº 08700.007397/2022-07 (AW Realty Braz Leme Empreendimento Imobiliário SPE Ltda e JB2L Gamma Ltda); AC nº 08700.006631/2020-17 (Banco BTG Pactual S.A., Kinea Renda Imobiliária Fundo de Investimento Imobiliário - FII, JS Real Estate Multigestão - Fundo de Investimento Imobiliário e Shaula Empreendimentos e Participações Ltda), entre outros.

[4] Vide, por exemplo, AC nº 08700.000055/2024-10 (TR10 Empreendimentos Imobiliários Ltda, TRX Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário e Leroy Merlin Companhia Brasileira de Bricolagem); AC nº 08700.006892/2023-71 (Prologis Brazil Logistics Venture Fundo de Investimento Imobiliário, W. M. Empreendimentos Imobiliários S.A. e Rodobens Locação de Imóveis Ltda); AC nº 08700.003410/2023-21 (Barzel Properties Gestora De Recursos Ltda, Atacadão S.A., Bompreço Bahia Supermercados Ltda, Bompreço Supermercados do Nordeste Ltda, Carrefour Comércio e Indústria Ltda e WMS Supermercados do Brasil Ltda); AC nº 08700.005496/2021-65 (VI Fundo de Investimento em Participações – Multiestratégia e CCISA123 Incorporadora Ltda); AC nº 08700.003694/2020-11 (Requerentes: GLP Investimentos V Fundo de Investimentos em Participações – Multiestratégia e Atlântico Empreendimentos e Participações S.A.). [5] Vide AC nº 08700.000449/2024-78 (Libna Empreendimentos e Participações Ltda e SP Rua Padre João Manuel Ltda); AC nº 08700.006350/2023-07 (Tellus Healthcare FII e Diagnósticos da América S.A.); AC nº 08700.005237/2023-04 (C 12 Empreendimentos Imobiliários Ltda e SP Butantã Ltda); AC nº 08700.009164/2022-31 (Roark 154 Empreendimentos e Participações Ltda e BHG Imobiliária Hotelaria e Turismo Ltda); AC nº 08700.010159/2022-71 (GMR 13 Empreendimentos Imobiliários Ltda, Companhia Brasileira de Distribuição); AC nº 08700.008494/2022-17 (Precon Engenharia S.A. e Cyrela Brazil Realty S.A.

Empreendimentos e Participações); AC nº 08700.002493/2020-99 (EZ TEC Empreendimentos e Participações S.A. e Aguassanta Desenvolvimento Imobiliário S/A); nº 08700.004684/2020-95 (Opportunity Fundo de Investimento Imobiliário e GH Hotelaria Ltda), entre outros. [6] Sindicato dos empregados em empresas de compra, venda, locação e administração de imóveis residenciais, comerciais e mistos de São Paulo (SECOVI/SP). [7] SECOVI/SP. Anuário do Mercado Imobiliário 2023, p. 53. Disponível em: . Acesso em 17 de jun. de 2024. [8] O Índice Herfindahl-Hirshman (HHI) é um índice de concentração de mercado que leva em consideração todos os seus participantes e concede maior peso para as empresas que detêm maior participação de mercado. A Resolução nº 33/2022 do CADE dispõe em seu inciso V, artigo 8º, que uma operação pode ser aprovada mediante o procedimento sumário por ausência de nexo de causalidade nas concentrações horizontais que resultem em variação de HHI inferior a 200 pontos, desde que a operação não gere o controle de parcela de mercado relevante superior a 50%, ressalvado o disposto no item 2.4.2 do Guia de Análise de Concentrações Horizontais do CADE. A variação de HHI pode ser calculada pelo dobro da multiplicação dos percentuais de participação das Requerentes, conforme exemplificado no citado Guia. Segundo o referido Guia, a fórmula reduzida para o cálculo da variação de HHI corresponde a: ΔHHI = 2 * S1 (participação da Requerente A) * S2 (participação da Requerente B).

[9] Vide: chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/https://cdn.cade.gov.br/Portal/centrais-de-conteudo/publicacoes/guias-do-cade/guia-para-analise-de-atos-de-concentracao-horizontal.pdf. [10] Bairros considerados para essa estimativa de participação: Brooklin, Campo Belo, Vila Nova Conceição e Vila Olímpia.