Consulta nº 08700.007814/2024-75

SEI/CADE - 1518492 - Voto Consulta Consulta nº 08700.007814/2024-75 Requerente: Bompreço Bahia Supermercados Ltda Advogados: Barbara Rosenberg, Marcela Abras Lorenzetti, Guilherme Morgulis, Giulia Gizzi Smith Angelo. Relator: Conselheiro Gustavo Augusto Voto Vogal: Conselheiro Victor Oliveira Fernandes VOTO VOGAL - CONSELHEIRO victor oliveira fernandes VERSÃO PÚBLICA voto 1. considerações sobre o estado atual do debate O tema abordado na Consulta em tela é recorrente na análise desta autarquia e evidencia um debate até então pouco enfrentado por este Tribunal Administrativo. Inicialmente, cabe destacar que o mercado imobiliário é um dos setores que mais notifica operações ao CADE, tendo sido ranqueado em segundo lugar dentre os principais setores que notificaram operações à autarquia no ano passado, conforme anuário do CADE de 2024[1] . O volume de atos de concentração analisados neste segmento reforça a importância de uma análise detalhada pela autarquia e a fixação de parâmetros de avaliação claros e transparentes para orientar a condução das operações tanto em âmbito interno quanto externo. Ocorre que o setor imobiliário envolve operações bastante amplas, em regra notificadas como aquisição de ativos sob rito sumário, que levam a decisões também diversas da autoridade antitruste, com o objetivo de suprir todas as peculiaridades deste mercado. Artigo recente intitulado “Objetivos da Lei nº 12.529/2011:

uma análise a partir de operações no mercado imobiliário”[2] destacou pontos relevantes sobre este tipo de operação. Em especial, o artigo ventila a possibilidade de o expressivo número de ACs notificados no mercado imobiliário justificar-se pela incerteza dos administrados, que optam por realizar notificações ad cautelam em razão da pluralidade de entendimentos exarados pelo CADE, sempre com base em análises caso a caso e com variações a depender do tipo de imóvel adquirido. Em pesquisa própria realizada por este gabinete, foi possível verificar a realidade dos múltiplos critérios envolvidos em decisões do CADE envolvendo este setor, especialmente no que concerne à análise de aquisições de ativos imobiliários. A prática decisória mais recente da SG indica quatro critérios para a definição do (não) conhecimento de operações envolvendo ativos imobiliários: (i) operacionalidade; (ii) destinação específica, (iii) essencialidade à atividade econômica do comprador; e (iv) capacidade produtiva[3] . Enquanto em algumas decisões esses tais critérios são analisados cumulativamente, em outras basta a presença de uma das características para o conhecimento da operação[4] . Do acumulado de decisões não é possível depreender um padrão único. As decisões são tomadas caso a caso e com divergências na interpretação dos critérios. Além disso, algumas decisões também desconsideram alguns dos critérios apontados, ou incluem novas exigências na análise.

O Ato de Concentração nº 08700.000735/2024-33 (Itajaí Street Mall e WMS Supermercados), por exemplo, tratou de aquisição bastante recente de um imóvel não-operacional localizado em Itajaí/SC, que anteriormente era utilizado para a operação de um atacarejo, mas que se encontrava inativo há cerca de um ano. A compradora, por sua vez, pretendia utilizar o imóvel para fim diverso. Neste cenário, as conclusões da SG foram as seguintes: (i) o ativo-objeto se encontrava inativo desde abril de 2023; (ii) a finalidade anterior do imóvel não guarda relação com as atividades da compradora; (iii) a destinação específica do imóvel pretendida pelo comprador requer modificações estruturais e investimentos, fazendo o ativo-objeto distante da atividade empresarial projetada para ele; por fim (iv) no que tange ao incremento de capacidade produtiva da Compradora o Ativo-Objeto ora adquirido não acrescenta, por si só (sem os investimentos necessários), capacidade produtiva à adquirente. Em razão destes fundamentos, a operação não foi conhecida. Também no Ato de Concentração nº 08700.001216/2024-92 (Aujjo Participações Imobiliárias e Bompreço Supermercados do Nordeste) o fato de a destinação anterior do imóvel não guardar relação com as atividades da compradora e a destinação pretendida para o ativo ser diferente da anteriormente adotada foram fatores decisivos para o não conhecimento da operação. Os argumentos adotados foram os seguintes: (i) imóvel não operacional;

(ii) a utilização anterior do ativo-objetivo (operação de um hipermercado) não guarda relação com a atividade econômica da Compradora; (iii) para atender à destinação específica pretendida pelo comprador o imóvel precisaria de modificações estruturais e investimentos, sem os quais não poderia ser utilizado; (iv) sem os investimentos necessários o ativo não acrescenta, por si só, aumento da capacidade produtiva da Compradora. Ocorre que em outro caso, também recente, o imóvel foi considerado essencial apesar de a destinação anterior não guardar relação com as atividades da compradora e serem necessários investimentos e modificações estruturais para a operação empresarial. Trata-se do Ato de Concentração nº 08700.003501/2020-14 (Eindom Empreendimentos Imobiliários e Itaparica Empreendimentos Turísticos), no qual foi notificada a aquisição de um imóvel não-operacional onde antes eram desenvolvidas atividades do ramo hoteleiro. Em que pese a compradora não atuasse no ramo e pretendesse a destinação do ativo para outra finalidade, a SG entendeu que havia a possibilidade de desenvolvimento de atividades de hotelaria e, por isso, havia incremento de capacidade produtiva. A operação foi conhecida e aprovada sem restrições. Foi consignado, ainda, que o fato de o comprador não atuar no mercado onde se insere o ativo é indiferente para a análise de conhecimento:

O argumento apresentado pelas Requerentes de que o comprador não atua no mercado onde se insere o ativo é indiferente para a análise de conhecimento, como se extrai do arcabouço normativo atual, devendo esta matéria ser enfrentada na análise de mérito do caso concreto. Tampouco importa para a subsunção de ato de concentração a alegação de que o comprador não vislumbra atualmente uma destinação para o ativo, uma questão deliberadamente privada.[5] O Ato de Concentração nº 08700.001513/2023-57 (Companhia Siderúrgica Nacional “CSN” e São José Desenvolvimento Imobiliário) também foi conhecido e aprovado sem restrições, apesar de o imóvel adquirido exigir modificações estruturais e investimentos significativos. Neste caso, tratava-se de um contrato de locação na modalidade buy-to-suit de um imóvel onde estava instalado um galpão industrial. O galpão encontrava-se desocupado e sem ativos de produção, equipamentos ou instalações específicas para fins industriais. A Companhia Metalúrgica Prada pretendia consolidar parte de suas atividades operacionais (que se encontravam espalhadas em diferentes unidades e estados da federação) em um único local (isto é, nos imóveis objeto da presente Operação), o que demandaria investimentos e alterações estruturais significativas. Contudo, a SG entendeu que a locação do galpão industrial representaria aumento da capacidade produtiva, nos seguintes termos:

No presente caso, tem-se, portanto, que os Ativos-Alvo guardam relação consistente com uma atividade econômica desempenhada pelo Grupo Vicunha-CSN, uma vez que lhe permitirá desenvolver atividades no ramo metalúrgico ou mesmo no segmento imobiliário. Embora os Ativos-Alvo ainda não estejam completamente operacionais, tratam-se de estrutura instalada existente que pode afetar o mercado de embalagens metálicas, apesar de sua inatividade momentânea. A construção desse ativo é complexa e depende de vários requisitos, como disponibilidade imobiliária, adequação da propriedade, aprovações ambientais e regulatórias, entre outros. Ou seja, é uma estrutura de difícil constituição, além de claramente estar voltada à atividade empresarial industrial relacionada ou adjacente ao processamento de metais para produção de diversos tipos de produtos. Em suma, a aquisição dos Ativos-Alvo representa uma forma inorgânica (via concentração) de possibilidade de incremento de atuação nos segmentos acima citados.

[...] Diante do exposto, em síntese, mediante vasta exposição de motivos e precedentes, esta SG conclui que a Operação deve ser conhecida, uma vez que os Ativos-Alvo constituem ativos essenciais ao exercício de atividade econômica a ser desempenhada por parte do grupo comprador e da vendedora, em linha com a jurisprudência deste conselho, que consubstancia a obrigatoriedade de notificação de operações relativas a aquisições de ativos quando se verificarem (pelo menos) as seguintes caracerísticas: (i) essencialidade ao negócio da adquirente (materializada na destinação específica dos imóveis objeto para a Companhia Metalúrgica Prada, conforme informado pelas Partes); e (ii) incremento de capacidade produtiva (tanto em relação ao mercado da Companhia Metalúrgica Prada bem como em relação ao mercado de exploração imobiliária da CSN, a qual poderá locá-lo para empresa de fora do seu grupo, em uma eventual mudança de estratégia do grupo).[6] Em mais um exemplo, cita-se o Ato de Concentração nº 08700.002625/2024-14 (Dallasanta Empreendimentos e Incorporações e WMS Supermercados), que tratou da Aquisição, pela Dallasanta (empresa do ramo imobiliário), de imóvel não operacional localizado na Rua Ernesto Alves, Paul Harris, 291, 285 – área A, Santa Cruz do Sul/RS originalmente detido pelo Grupo Carrefour. No passado, o Grupo Carrefour operou uma loja de hipermercado e um posto de combustível no Ativo-Objeto.

Apesar de o imóvel não estar em operação no momento da notificação e que a destinação final pretendia ser diferente daquela empregada pela empresa vendedora, a SG entendeu que: [...] o posto de combustível localizado no Ativo-Objeto constitui um ativo essencial ao desenvolvimento de atividade econômica (no caso, a revenda de combustível líquido) e que confere capacidade produtiva, sendo muito distinto de um imóvel que demande investimento para torná-lo operacional na oferta de bens ou serviços, como configurado nos referidos precedentes.[7] Ademais, na contramão de todos os precedentes citados anteriormente, cita-se o Ato de Concentração nº 08700.006524/2016-02 (Novartis/Biomm). O caso tratou de análise da aquisição, pela Biomm, de três terrenos não-operacionais e suas benfeitorias detidos pela Novartis. No precedente, o CADE decidiu pelo não conhecimento da operação por entender que a operação não configurava ato de concentração, uma vez que (i) os ativos não estavam operacionais; (ii) não eram essenciais para as atividades da compradora e (iii) não tinham destinação específica – apesar de as próprias Requerentes terem informado a destinação pretendida para os imóveis após a operação. Assim consignou a nota da SG: [...] o imóvel não pode ser considerado um insumo essencial para as atividades desenvolvidas pelo grupo adquirente, ante o estado em que o mesmo se encontra, ficando evidente que o imóvel não representa um ativo produtivo [...].

Assim, nota-se que o imóvel não guarda qualquer relação com a atividade operacional da Biomm. [...] o imóvel (e suas benfeitorias) não tem destinação específica para uma atividade econômica, podendo ser empregado para qualquer atividade, caso seja realizado os investimentos necessários para o desenvolvimento da atividade, considerando sua atual condição. Assim, até o momento não houve a articulação de fatores produtivos para produção ou circulação de bens ou serviços nesta propriedade e, consequentemente, não houve o desenvolvimento de atividade econômica. Cabe ressaltar, ainda, que o imóvel ora adquirido não acrescenta, por si só (sem os investimentos necessários), capacidade produtiva à adquirente, o que reforça ainda mais o seu caráter de ativo não-operacional.[8] A tabela abaixo consolida a pesquisa jurisprudencial realizada: Processo e resumo da operação Requisitos para conhecimento Critérios cumulativos ou não cumulativos? Decisão da SG e fundamentação Tabela 1 - Pesquisa de decisões envolvendo aquisição de imóveis 08700.000735/2024-33 ___ Compradora: Itajaí Street Mall Ltda. ("ISM") – atuação na compra e venda, aluguel e loteamento de imóveis e incorporação imobiliária. Vendedora: Grupo Carrefour – atuação em atacados de autosserviço e atacados de entrega, hipermercados e supermercados, entre outros. ___ Operação:

aquisição, por ISM, de imóvel não operacional ("Ativo-Objeto") localizado na Rua Governador Adolfo Konder, nº 700, Itajaí/SC, atualmente detido pelo Grupo Carrefour. (i) operacionalidade do ativo adquirido; (ii) essencialidade para a atividade econômica do comprador; (iii) destinação específica e (iv) incremento de capacidade produtiva. Não cumulativos. Não conhecimento da operação --- (i) o comprador não tinha atuação na atividade que era destinada até então o imóvel; (ii) o ativo foi considerado não-essencial para a atividade que o comprador iria desenvolver no imóvel; (iii) o imóvel daquele caso precisaria de modificações estruturais e investimentos, fazendo o ativo estar naquele momento distante da atividade empresarial projetada para ele; e (iv) o imóvel não geraria incremento de capacidade produtiva para a compradora por si só (sem os investimentos previstos). 08700.002625/2024-14 --- Compradora: Dallasanta Empreendimentos e Incorporações Ltda. ("Dallasanta") – empresa do ramo imobiliário, locação de imóveis residenciais, incorporação residencial, entre outros. Vendedora: WMS Supermercados do Brasil Ltda. ("WMS") - subsidiária brasileira do Grupo Carrefour. --- A Operação trata da aquisição, pela Dallasanta, de imóvel não operacional localizado na Rua Ernesto Alves, Paul Harris, 291, 285 – área A, Santa Cruz do Sul/RS ("Ativo-Objeto"), atualmente detido pelo Grupo Carrefour.

No passado, o Grupo Carrefour operou uma loja de hipermercado e um posto de combustível no Ativo-Objeto. (i) operacionalidade do ativo adquirido; (ii) essencialidade para a atividade econômica do comprador; (iii) destinação específica e (iv) incremento de capacidade produtiva. Não cumulativos. Conhecimento da operação --- Contudo, no caso em tela o posto de combustível localizado no Ativo-Objeto constitui um ativo essencial ao desenvolvimento de atividade econômica (no caso, a revenda de combustível líquido) e que confere capacidade produtiva, sendo muito distinto de um imóvel que demande investimento para torná-lo operacional na oferta de bens ou serviços, como configurado nos referidos precedentes. 08700.001513/2023-57 --- Compradora: Companhia Siderurgica Nacional (CSN) – atuação em toda a cadeia produtiva do aço, desde a extração do minério de ferro até a produção de comercialização de produtos. Vendedora: São José Desenvolvimento Imobiliário 121 Ltda. (“SJDI 121”) - construção de edifícios comerciais e residenciais, a condução e administração de obras de infraestrutura e urbanismos e o desenvolvimento de atividades --- A operação consiste na aquisição, pela CSN, da fração ideal de 50% (cinquenta por cento) de galpões industriais para locação na modalidade “buy to suit” (i) operacionalidade, (ii) destinação específica, (iii) essencialidade à atividade econômica do comprador e (iv) acréscimo de capacidade produtiva.

Não cumulativos Conhecimento da operação e aprovação sem restrições. --- Foi adotado o entendimento de que a operação deveria ser conhecida, pois a despeito de os imóveis não estarem operacionais, os ativos permitiriam que a compradora desenvolvesse atividades no ramo metalúrgico ou mesmo no segmento imobiliário (setores em que ela já atuava) em razão da construção sob demanda. 08700.002060/2022-03 ___ Compradora: Santos Brasil Participações S.A – operação de opera terminais portuários de contêineres no Porto de Barcarena/PA, Porto de Imbituba/SC e Porto de Santos/SP, bem como um terminal portuário exclusivo para movimentação de veículos. Vendedora: Petróleo Sabbá S.A. (“Sabbá”) - joint venture co-controlada pela Cosan S.A. e pela Shell Brazil Holding B.V., que desenvolve, especialmente, atividades de distribuição de combustíveis e de geração e comercialização de energia renovável. --- Aquisição, pela Santos Brasil, de ativos (“Ativos-Alvo”, i.e., bombas pneumáticas, escadas pantográficas, extintores, tanques, válvulas, etc) detidos, atualmente, pela Sabbá (a “Operação”). (i) destinação específica; (ii) essencialidade para a atividade-fim do negócio; e (iii) incremento de capacidade produtiva e consequente capacidade de oferta. Não cumulativos Conhecimento da operação e aprovação sem restrições --- Os ativos foram considerados essenciais porque possuem relação consistente com a atividade econômica desenvolvida nas áreas arrendadas pela Santos Brasil.

Neste processo foi consignado que “não é necessário que as características de (i) essencialidade para a atividade-fim do negócio para o qual os ativos serão direcionados e (ii) incremento de capacidade produtiva estejam simultaneamente presentes, pois estas características dependerão do caso concreto analisado (visto que, exemplificativamente, um ativo pode ser essencial à cadeia produtiva mas não incrementar a capacidade produtiva se for uma substituição de peça idêntica; assim como é possível um ativo não essencial proporcionar um incremento de produção, por exemplo, a aquisição de um maquinário mais moderno que realize a mesma tarefa de um mais antigo no dobro do tempo). Apenas a destinação específica deve estar presente em qualquer das duas situações”. 08700.001216/2024-92 --- Vendedora: Grupo Carrefour – atuação em atacados de autosserviço e atacados de entrega, hipermercados e supermercados, entre outros. Compradora: Aujjo Participações Imobiliárias Ltda. ("Aujjo") – Atuação na compra, venda e locação de imóveis próprios. --- Aquisição, pela Aujjo, de imóvel não operacional localizado na Rua José Bastos, nº 1.012, Fortaleza/CE ("Ativo-Objeto"), atualmente detido pelo Grupo Carrefour. (i) operacionalidade, (ii) destinação específica, (iii) essencialidade à atividade econômica do comprador e [ou] (iv) acréscimo de capacidade produtiva. Não cumulativos. Não conhecimento da operação --- (i) Imóvel não operacional;

(ii) a utilização anterior do ativo-objetivo (operação de um hipermercado) não guarda relação com a atividade econômica da Compradora; (iii) para atender à destinação específica pretendida pelo comprador o imóvel precisaria de modificações estruturais e investimentos, sem os quais não poderia ser utilizado; (iv) sem os investimentos necessários o ativo não acrescenta, por si só, aumento da capacidade produtiva da Compradora. 08700.003501/2020-14 --- Compradora: Eindom Empreendimentos Imobiliários S.A. (“Eindom”) - comercialização de bens imóveis próprios, incluindo compra, venda, locação, cessão de direito de uso, bem como o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários de qualquer natureza, seja sob a forma de incorporação imobiliária ou loteamento- Vendedora: Itaparica S.A. Empreendimentos Turísticos (“Itaparica”) - empresa de investimentos imobiliários voltada ao aluguel de imóveis próprios --- A operação consiste na aquisição, por Eindom, de um imóvel inativo onde se localizava o antigo resort Club Med Itaparica[1] (“Imóvel”), detido pela Itaparica (“Operação”). (i) acréscimo de capacidade produtiva, apenas. Não informado.

Conhecimento da operação e aprovação sem restrições --- Em que pese o imóvel se encontrasse inativo (não operacional) e a adquirente não tivesse definido a destinação a ser dada ao imóvel, o entendimento adotado foi de que conferia capacidade produtiva ao grupo comprador, uma vez que lhe permitiria desenvolver atividades no ramo hoteleiro ou no segmento imobiliário, ainda que o ativo não estivesse operacional naquele momento, tendo sido a operação conhecida. A nota da SG argumentou que “O argumento apresentado pelas Requerentes de que o comprador não atua no mercado onde se insere o ativo é indiferente para a análise de conhecimento, como se extrai do arcabouço normativo atual, devendo esta matéria ser enfrentada na análise de mérito do caso concreto. Tampouco importa para a subsunção de ato de concentração a alegação de que o comprador não vislumbra atualmente uma destinação para o ativo, uma questão deliberadamente privada”. 08700.006524/2016-02 --- Compradora: Biomm S.A. - empresa biofarmacêutica que atua na produção de insulinas. Vendedora: Novartis Biociências S/A. - faz parte de um grupo multinacional de companhias farmacêuticas, Grupo Novartis, que atua em três grandes áreas de cuidados com a saúde: (i) produtos farmacêuticos, (ii) cuidados com os olhos e (iii) genéricos. --- Trata-se de operação de aquisição, pela Biomm, de imóvel (e suas benfeitorias/utilidades) localizado em Jaboatão dos Guararapes, no Estado de Pernambuco, e atualmente pertencente à Novartis.

(i) Imóvel não-operacional; (ii) inexistência de destinação específica. Não informado. Não conhecimento da operação --- A caracterização do imóvel como um ativo produtivo, ou um ativo que minimamente possua relação com uma atividade econômica a ser ali desenvolvida, é o que determinará a subsunção da operação ao art. 90, inciso II, da Lei nº 12.529/11 (que define ser um ato de concentração, para fins de notificação a este Conselho, a aquisição de controle ou partes de uma empresa pela transferência de ativos), posto que a referida cominação legal impõe como condição necessária ao enquadramento como ato de concentração de notificação obrigatória a aquisição de ativo essencial ou capacidade produtiva como consequência da alienação de ativos. Com efeito, importa enfatizar que o imóvel não pode ser considerado um insumo essencial para as atividades desenvolvidas pelo grupo adquirente, ante o estado em que o mesmo se encontra, ficando evidente que o imóvel não representa um ativo produtivo para os negócios da parte compradora. Assim, nota-se que o imóvel não guarda qualquer relação com a atividade operacional da Biomm. Fonte: Elaboração Gabinete 4 A partir dos precedentes analisados, é possível identificar o conjunto total de variáveis que usualmente é levado em consideração na análise de operações envolvendo aquisição de ativos imobiliários: (i) a operacionalidade do ativo; (ii) a destinação específica; (iii) o acréscimo de capacidade produtiva decorrente da operação;

(iv) a essencialidade do ativo para a atividade econômica do comprador. No entanto, a forma de análise de cada variável é incerta e depende da análise do caso concreto. Há diversos casos em que a destinação específica do imóvel após a compra foi considerada relevante para o (não) conhecimento da operação; contudo, há também precedente consignando a irrelevância de tal critério para a análise concreta. Há precedentes dedicados a analisar o incremento de produtividade alcançado com a compra do ativo e os investimentos necessários para a sua utilização, e há precedentes que entendem que a mera aquisição de terreno não operacional possibilita – por si só – o aumento de atividade produtiva. Há precedentes que consideram o imóvel não-operacional caso sejam necessários investimentos e benfeitorias significativas para que a destinação almejada seja atingida, e há precedentes que desconsideram por completo a necessidade de melhorias. O que se depreende da análise é um cenário de incerteza e de aumento de notificações ad cautelam, em razão da alta probabilidade de obrigatoriedade de notificação, caso qualquer uma das variáveis esteja remotamente presente nas aquisições realizadas. Dificilmente será possível adiantar todas as hipóteses que devem ser notificáveis e, por isso, a definição de uma matriz conceitual que oriente o critério de notificação. Foi justamente este cenário, inclusive, que deu ensejo à propositura da presente Consulta. 2.

REFLEXÕES SOBRE A EXPERIÊNCIA COMPARADA Acerca do caso concreto, entendo que o voto apresentado pelo Conselheiro-Relator traz uma contribuição muito importante ao vincular o critério de notificação de ativos imobiliários ao conceito de estabelecimento empresarial, de modo a diferenciar os planos do ativo nu e do estabelecimento empresarial, que envolve o aviamento. O que define, portanto, o núcleo do ato de concentração é a existência de um conjunto de bens orientados para exercício de uma atividade econômica. A centralidade da noção de "empresa" também parece ser repisada na experiência comparada. Em Roundtable realizado pela OCDE em 2013[9] no qual se discutiu o tema, observou-se que a maioria dos países analisados adotava o critério europeu de notificação, o qual define que a aquisição de ativos pode ser considerada uma concentração se ela constitui uma parte ou o todo de uma empresa. Dado ainda mais concretude, a Nota Jurisdicional da União Europeia sobre Controle de Concentrações sinaliza que a "presença no mercado" e a clara atribuição de um "faturamento" ao ativo ou conjunto de ativos são indícios importantes da existência de "parte da empresa": A aquisição de controle sobre ativos só pode ser considerada uma concentração se esses ativos constituírem a totalidade ou parte de uma empresa, ou seja, um negócio com presença no mercado, ao qual possa ser claramente atribuído um volume de negócios no mercado [tradução livre][10] .

Apenas para exemplificar como essa orientação é aplicada em casos concretos, faz-se referência à decisão da Comissão Europeia de 2016 no Case M.7940 (Netto/Grocery Store at Armitage Avenue Little Hulton), que guarda nítidas similaridades com o caso ora apreciado. A Comissão avaliou se deveria ou não ser notificada a aquisição de um imóvel anteriormente operado por uma rede de supermercados em que a estrutura física estava completamente vazia, tendo sido removidos todos os equipamentos e instalações anteriormente existentes. Após examinar conjunto cumulativo de fatores, a Comissão concluiu que a operação não seria de notificação obrigatória basicamente porque: (i) a transação envolvia apenas a transferência da propriedade imobiliária e da licença para venda de bebidas alcoólicas, sem incluir outros ativos tangíveis ou intangíveis; (ii) o imóvel estava vazio, tendo sido removidos todos os equipamentos e instalações previamente existentes; (iii) não havia evidências de transferência significativa de "goodwill", seja pela ausência de um prêmio no preço ou de cláusulas contratuais específicas sobre retenção de base de clientes; e (iv) a loja havia encerrado suas atividades cerca de cinco meses antes da transação.

A Comissão considerou particularmente relevante que o período de inatividade do estabelecimento (aproximadamente cinco meses) tornaria improvável a transferência de qualquer "goodwill" significativo para o adquirente, especialmente considerando a frequência típica de compras no varejo alimentar. Adicionalmente, observou que a transação não incluía a transferência de contratos com fornecedores, locatários ou empregados, nem acionava a aplicação das regulações britânicas sobre transferência de empresas (TUPE). Esse caso ilustra como, a partir das particularidades fáticas do ativo imobiliário, é possível depreender se há ou não uma orquestração de bens que denota "parte de empresa". Além de aderente à pratica estrangeira, a proposta do voto-relator também guarda sólida coerência jurídica no ordenamento pátrio, na medida em que vincula a notificação de ativos prevista na Lei 12.529/2011 ao conceito de estabelecimento empresarial do Código Civil brasileiro, que exige justamente a presença de bens orientados para a realização de uma atividade econômica. [11] Desta forma, entendo que o caso em análise cumpre papel essencial de identificar, com clareza, quais operações imobiliárias são consideradas relevantes para a análise da autarquia e que critérios devem ser seguidos para avaliar a pertinência da notificação da operação ao CADE. Dispositivo Feitos estes breves comentários, acompanho integralmente o voto do Conselheiro-Relator. É como voto.

VICTOR OLIVEIRA FERNANDES Conselheiro [assinatura eletrônica] ____________________________ [1] Disponível em: https://indd.adobe.com/view/89a82010-1734-43f2-954b-0318eb218ed1. Acesso em 18.02.2025 [2] NÓBREGA, Luiza Sahb. Objetivos da lei nº 12.529/2011: uma análise a partir de operações no mercado imobiliário. In Mulheres no antitruste [livro eletrônico]: volume 6. -várias organizadoras- São Paulo: Editora Singular, 2024, P. 93- 110. ePub [3] Vide, por exemplo, Atos de Concentração nº 08700.001513/2023-57 (Companhia Siderúrgica Nacional e São José Desenvolvimento Imobiliário 121 Ltda.), 08700.007988/2022-76 (APM Terminals B.V e Estaleiro Atlântico Sul S.A. – em Recuperação Judicial), 08700.002060/2022-03 (Santos Brasil Participações S.A. e Petróleo Sabbá S.A.), 08700.003501/2020-14 (Eindom Empreendimentos Imobiliários S.A. e Itaparica S.A.), 08700.006524/2016-02 (Biomm S.A. e Novartis Biociências S/A), e AC nº 08700.008315/2016-95 (Silcar Empreendimentos, Comércio e Participações LTDA. e Polimix Concreto LTDA.). [4] “Observa-se que não é necessário que as características de (i) essencialidade para a atividade-fim do negócio para o qual os ativos serão direcionados e (ii) incremento de capacidade produtiva estejam simultaneamente presentes, pois estas características dependerão do caso concreto analisado (visto que, exemplificativamente, um ativo pode ser essencial à cadeia produtiva mas não incrementar a capacidade produtiva se for uma substituição de peça idêntica;

assim como é possível um ativo não essencial proporcionar um incremento de produção, por exemplo, a aquisição de um maquinário mais moderno que realize a mesma tarefa de um mais antigo no dobro do tempo). Apenas a destinação específica deve estar presente em qualquer das duas situações. Vale ressaltar que é possível o cumprimento concomitante de todas estas condições em uma operação.” Parecer nº 167/2022/ CGAA5/SGA1/SG (SEI 1053100) no Ato de Concentração nº 08700.002060/2022-03 (Requerentes: Santos Brasil Participações S.A. e Petróleo Sabbá S.A.) [5] Parecer nº 223/2020/CGAA5/SGA1/SG. SEI 0792585, §23 [6] Parecer nº 111/2023/CGAA5/SGA1/SG. SEI 1211561, §25-35 [7] Parecer nº 195/2024/CGAA5/SGA1/SG. SEI 1384526, § 16. [8] Parecer nº 279/2016/CGAA5/SGA1/SG. SEI 0251963, §11-12. [9] OECD Policy Roundtables, Definition of Transaction for the Purpose of Merger Control Review, 2013. Disponível em: https://www.oecd.org/daf/competition/Merger-control-review-2013.pdf. Acesso em 17.02.2025. [10] Commission Consolidated Jurisdictional Notice under Council Regulation (EC) No 139/2004 on the control of concentrations between undertakings, p. 9. Disponível em: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/PDF/?uri=CELEX:52008XC0416(08). Acesso em 18.02.2025