Ato de Concentração Sumário nº 08700.011064/2025-17

SEI/CADE - 1650016 - Parecer PARECER Nº: 707/2025/CGAA5/SGA1/SG PROCESSO Nº: 08700.011064/2025-17 PARTES: MAGIC GAMES EMPREENDIMENTOS COMERCIAIS LTDA. E SYN LARANJEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. EMENTA: Tipo de processo: Ato de Concentração Natureza da operação: Aquisição de controle (art. 90, inciso II, Lei nº 12.529/2011) Rito: Sumário (art. 8º, inciso II, Resolução CADE nº 33/22) Mercado(s) afetado(s): Locação de espaços comerciais em shopping centers Decisão: Aprovação sem restrições VERSÃO DE ACESSO PÚBLICO I. ASPECTOS FORMAIS DO ATO DE CONCENTRAÇÃO Notificação: Data: 22/10/2025 (1643267) Pagamento da taxa processual 1645755 Formulário de Notificação Público 1643262 Restrito 1643261 Edital Número 815 (1647116) Data de publicação no DOU 31/10/2025 (1648030) II. ENQUADRAMENTO RITO SUMÁRIO (ART. 8º, RES. 33/22) Hipótese Descrição II – Substituição de agente econômico: situações em que a empresa adquirente ou seu grupo não participava, antes do ato, do mercado envolvido, ou dos mercados verticalmente relacionados e, tampouco, de outros mercados nos quais atuava a adquirida ou seu grupo. III. OPERAÇÃO Descrição: A operação consiste na aquisição, pela Magic Games Empreendimentos Comerciais Ltda. (“Magic Games” ou “Compradora”), da totalidade das quotas representativas do capital social de SYN Laranjeira Empreendimentos Imobiliários Ltda. (“SYN Laranjeira” ou “Empresa-alvo”), atualmente detidas por SYN Prop e Tech S.A.

(“SYN”) e XP Malls Fundo de Investimento Imobiliário - FII (“XP Malls” e, em conjunto com a SYN, “Vendedoras”). De acordo com os autos, a Empresa-alvo é detentora de frações ideais do Shopping Center D, localizado no bairro de Canindé, em São Paulo/SP. Adicionalmente, a Magic Games informa que, simultaneamente à celebração do Contrato, firmou outros Compromissos de Compra e Venda relativos às demais frações ideais do Imóvel, de forma que será detentora de [ACESSO RESTRITO], ambas representativas do Shopping Center D. Lei 12.529/11: Art. 90: art. 90, inciso II: aquisição por 1 (uma) ou mais empresas, direta ou indiretamente, por compra ou permuta de ações, quotas, títulos ou valores mobiliários conversíveis em ações, ou ativos, tangíveis ou intangíveis, por via contratual ou por qualquer outro meio ou forma, do controle ou de partes de uma ou outras empresas. Art. 88: A operação possui pelo menos dois grupos nela envolvidos que registraram faturamento bruto anual ou volume de negócios total no país, no ano anterior à operação, equivalente ou superior a R$ 750.000.000,00 (setecentos e cinquenta milhões de reais) e R$ 75.000.000,00 (setenta e cinco milhões de reais) (vide art. 88 da Lei 12.529/11 c/c Portaria Interministerial MF/MJ nº 994/12[6]): (i) Faturamento grupo Magic Games: R$ [ACESSO RESTRITO] (superior a R$ 75 milhões). (ii) Faturamento grupo SYN: R$ 1.059.023.000,00 (superior a R$ 750 milhões). Res. 33/22: art. 9º, inciso I:

aquisição de controle unitário ou compartilhado. Justificativa econômica e/ou estratégica: De acordo com os autos: "Nos últimos anos, gastronomia e entretenimento passaram a ser os principais polos de atratividade para os frequentadores de shopping centers. A relevância dessas atividades pode ser medida nos principais textos e indicadores do setor. A Magic Games acredita na relevância de suas operações como agente transformador de empreendimentos tipo shopping centers. Desta forma, é racional do ponto de vista econômico que a Magic Games busque a expansão de sua atuação para empreender e agir na transformação e revitalização de shopping centers. Já para as Vendedoras, a Operação está alinhada com sua capacidade em realizar transações que resultem em retorno para os investidores, com a busca constante por oportunidades de otimizar sua alocação de capital." Valor: R$ [ACESSO RESTRITO]. Demais jurisdições em que a presente operação foi ou será apresentada: De acordo com os autos, não aplicável à operação. Sujeição à aprovação de outros órgãos reguladores no Brasil ou no exterior De acordo com os autos, não aplicável à operação. IV. ESTRUTURA DA OPERAÇÃO Antes [ACESSO RESTRITO] Depois [ACESSO RESTRITO] V. PARTES Polo: Comprador Parte(s) diretamente envolvida(s): Magic Games Empreendimentos Comerciais Ltda. (“Magic Games”) Breve descrição:

A Magic Games é uma rede de parques indoor e family entertainment centers (centro de entretenimento familiar) que estão localizados em diversos shopping centers espalhados pelo país. De acordo com os autos, atualmente, a Magic Games conta com 53 unidades localizadas nos estados do Rio Grande do Sul, Paraná, Santa Catarina, São Paulo, Minas Gerais, Mato Grosso do Sul, Rio de Janeiro, Goiás, Espírito Santo, Distrito Federal, Paraíba, Amazonas e Bahia. Polo: Alvo Parte(s) diretamente envolvida(s): SYN Laranjeira Empreendimentos Imobiliários Ltda. (“SYN Laranjeira”) Breve descrição: A Empresa-alvo é detentora de frações ideais de empreendimento imobiliário onde foi construído o shopping center denominado Shopping Center D ou (“Ativo-alvo”), em São Paulo/SP. Especificamente, a SYN Laranjeiras é titular de (i) [ACESSO RESTRITO]. A SYN Laranjeira é atualmente detida por (i) XP Malls, que detém aproximadamente [ACESSO RESTRITO]; e (ii) SYN, que possui [ACESSO RESTRITO] de seu capital social. O XP Malls é um fundo de investimento imobiliário gerido pela XP Vista Asset Management Ltda. (“XP Vista”) e administrado pela XP Investimentos Corretora de Câmbio, Títulos e Valores Mobiliários S.A., e que tem por objetivo a obtenção de renda por meio da exploração de ativos imobiliários, bem como o ganho de capital, mediante a compra e venda de ativos imobiliários.

A SYN, por sua vez, é uma companhia de capital aberto com atividades no desenvolvimento, aquisição, locação, venda, administração e operação de imóveis comerciais no Brasil, focando suas atividades em edifícios corporativos e shopping centers. A SYN é controlada pelo Sr. Elie Horn, também acionista controlador do (“Grupo Cyrela”). Dessa forma, o Grupo SYN e o Grupo Cyrela serão considerados como parte do mesmo grupo econômico. VI. EFEITOS CONCORRENCIAIS Efeito Mercado(s) Substituição de agente Shopping centers (administração e locação de espaços comerciais) VII. MERCADOS AFETADOS A definição de mercado pode ser deixada em aberto na análise desta operação, pelos motivos expostos abaixo. VIII. ANÁLISE DE MÉRITO De acordo com os autos, a Magic Games ("Compradora") atua com espaços de entretenimento, localizados em shoppings, oferecendo uma grande variedade de atividades para toda a família, tais como: atrações físicas, jogos eletrônicos, fliperamas, entre outros. Por sua vez, a SYN Larankeira ("Empresa-alvo") atua na exploração de ativos imobiliários, sobretudo com atividades no desenvolvimento, aquisição, locação, venda, administração e operação de imóveis comerciais no Brasil, com foco em edifícios corporativos e shopping centers. Quanto às atividades do Comprador e da Empresa-alvo, as Requerentes esclareceram que o Grupo Magic Games não participa como investidor ou gestor de shopping centers no município de São Paulo, nem atua como administrador desses empreendimentos.

Sendo assim, entende-se que a operação configura mera substituição de agente econômico, não demandando, deste modo, uma análise mais aprofundada dos mercados envolvidos. IX. CONCLUSÕES Por todo o exposto, conclui-se que a Operação não possui o condão de acarretar prejuízos ao ambiente concorrencial, recaindo na hipótese de procedimento sumário do art. 8º, inciso II, da Resolução nº 33/22. X. CLÁUSULAS RESTRITIVAS À CONCORRÊNCIA Previsão contratual: Não. XI. DECISÃO Decisão da SG: Aprovação sem restrições