Ato de Concentração Sumário nº 08700.001350/2026-55

SEI/CADE - 1708695 - Parecer PARECER Nº: 120/2026/CGAA5/SGA1/SG PROCESSO Nº: 08700.001350/2026-55 PARTES: JS Renda Imobiliária Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada, Tellus IV Participações S.A. e BRZ Brazia II (C) Investimentos Imobiliários S.A. EMENTA: Tipo de processo: Ato de Concentração Natureza da operação: Aquisição de controle (art. 90, inciso II, Lei nº 12.529/2011) Rito: Sumário (art. 8º, inciso(s) III, Resolução CADE nº 33/22) Mercado(s) afetado(s): Locação de empreendimentos imobiliários comerciais Decisão: Aprovação sem restrições VERSÃO DE ACESSO PÚBLICO I. ASPECTOS FORMAIS DO ATO DE CONCENTRAÇÃO Notificação: Data: 10/02/2026 (1702831) Pagamento da taxa processual 1702983 Formulário de Notificação Público 1702833 Restrito 1702834 Edital Número 101 (1703054) Data de publicação no DOU 12/02/2025 (1703384) II. ENQUADRAMENTO RITO SUMÁRIO (ART. 8º, RES. 33/22) Hipótese Descrição III. Baixa participação de mercado com sobreposição horizontal: as situações em que a operação gerar o controle de parcela do mercado relevante comprovadamente abaixo de 20%, a critério da Superintendência-Geral, de forma a não deixar dúvidas quanto à irrelevância da operação do ponto de vista concorrencial. III. OPERAÇÃO Descrição: De acordo com os autos:

"Este ato de concentração trata de potencial aquisição, pelo JS Renda Imobiliária Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada (“Fundo JSRI” ou “Comprador”), das ações representativas da totalidade do capital social da Tellus IV Participações S.A. (“Tellus IV”) e da BRZ Brazia II (C) Investimentos Imobiliários S.A. (“BRZ” e, em conjunto com a Tellus IV, "Alvo" e com o Comprador, “Requerentes”) (“Operação”)." (g.n.) A Tellus IV e a BRZ integram estruturas de investimento associadas à Tellus Investimento e Consultoria Ltda. (“Tellus”) e à Barzel Properties Gestora de Recursos Ltda. (“Barzel” e, em conjunto com a Tellus, "Vendedoras"). (g.n.) Lei 12.529/11: Art. 90: art. 90, inciso II: aquisição por 1 (uma) ou mais empresas, direta ou indiretamente, por compra ou permuta de ações, quotas, títulos ou valores mobiliários conversíveis em ações, ou ativos, tangíveis ou intangíveis, por via contratual ou por qualquer outro meio ou forma, do controle ou de partes de uma ou outras empresas. Art. 88: A operação possui pelo menos dois grupos nela envolvidos que registraram faturamento bruto anual ou volume de negócios total no país, no ano anterior à operação, equivalente ou superior a R$ 750.000.000,00 (setecentos e cinquenta milhões de reais) e R$ 75.000.000,00 (setenta e cinco milhões de reais) (vide art. 88 da Lei nº 12.529/11 c/c Portaria Interministerial MF/MJ nº 994/12): (i) Faturamento Grupo JSRI (Compradora): R$ [ACESSO RESTRITO] (superior a R$ 75 milhões).

(ii) Faturamento Grupo das Empresas-Alvo: de acordo com os autos, superior a R$ 750 milhões. Res. 33/22: art. 9º, inciso I: aquisição de controle unitário ou compartilhado. Justificativa econômica e/ou estratégica: De acordo com os autos: "Para o Fundo JSRI, a Operação reforça a estratégia do fundo de ampliar seus investimentos em ativos de alta qualidade localizados nas principais regiões de São Paulo, oferecendo ao fundo potencial de valorização patrimonial e diversificação de inquilinos, e, também, reforçando a identidade do portfólio em ativos premium e em eixos com alta liquidez. Para os acionistas da BRZ e da Tellus IV, a Operação representa uma boa oportunidade de negócios." Valor: R$ [ACESSO RESTRITO]. Demais jurisdições em que a presente operação foi ou será apresentada: De acordo com os autos, não aplicável à operação. Sujeição à aprovação de outros órgãos reguladores no Brasil ou no exterior De acordo com os autos, não aplicável à operação. IV. ESTRUTURA DA OPERAÇÃO Antes [ACESSO RESTRITO] Depois [ACESSO RESTRITO] V. PARTES Parte(s) envolvida(s): JS Renda Imobiliária Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada (“Fundo JSRI” ou “Comprador”) Breve descrição: O Fundo JSRI é um fundo de investimento imobiliário, administrado por Banco J. Safra S.A. ("Banco Safra"), e gerido pela Safra Asset Corretora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. (“Safra Asset”), e suas cotas são negociadas na B3.

Segundo os autos, o objetivo do fundo é distribuir renda mensal aos cotistas por meio do recebimento de receitas como aluguéis, rendimentos e ganho de capital, com grande parte de seu portfólio composto de lajes comerciais. Parte(s) envolvida(s): Tellus IV Participações S.A. (“Tellus IV”) e da BRZ Brazia II (C) Investimentos Imobiliários S.A. (“BRZ” e, em conjunto com a Tellus IV, "Alvo") Breve descrição: A Tellus IV e a BRZ são titulares de quotas representativas da totalidade do capital social da Pinheiros One Investimento Imobiliários Ltda. (“Pinheiros One”), a qual detém a totalidade das unidades autônomas representadas pelas matrículas do Edifício Pinheiros One, localizado na zona oeste do município de São Paulo. VI. EFEITOS CONCORRENCIAIS Efeito Mercado(s) Sobreposição horizontal Locação de empreendimentos imobiliários comerciais VII. MERCADOS AFETADOS Locação de empreendimentos imobiliários comerciais Dimensão Produto: Locação de imóveis comerciais em geral. Geográfica: (i) municipal; (ii) zona, a depender da dimensão do município; e (iii) bairro, a depender da dimensão do município. Proxies market share: Variável(is): Área Bruta Locável - ABL (m²) ou número de imóveis (un.). Fonte(s) usuai(s): Secovi-SP e outros. Cenário(s) afetado(s) trazido(s) pelas Partes: Locação de imóveis comerciais em geral no município de São Paulo/SP; Locação de imóveis comerciais em geral na Zona Oeste do município de São Paulo/SP. VIII.

PARTICIPAÇÃO DE MERCADO Locação de empreendimentos imobiliários comerciais (janeiro/2026) Cenários Variável Mercado total Compradora Share % Alvo Share % Share conjunto % Faixa % Locação de imóveis comerciais em geral no município de São Paulo/SP Área Bruta Locável - ABL (m²) [ACESSO RESTRITO] [ACESSO RESTRITO] [ACESSO RESTRITO] [ACESSO RESTRITO] [ACESSO RESTRITO] [ACESSO RESTRITO] 0% - 10% Locação de imóveis comerciais em geral na Zona Oeste do município de São Paulo/SP Área Bruta Locável - ABL (m²) [ACESSO RESTRITO] [ACESSO RESTRITO] [ACESSO RESTRITO] [ACESSO RESTRITO] [ACESSO RESTRITO] [ACESSO RESTRITO] 0% - 10% IX. CONCLUSÕES Nota-se, dos dados acima, que a participação conjunta das Partes no(s) mercado(s) com sobreposição horizontal encontra-se abaixo de 20% (filtro a partir do qual se presume posição dominante e, por conseguinte, possibilidade de exercício de poder de mercado). Por todo o exposto, conclui-se que a Operação não possui o condão de acarretar prejuízos ao ambiente concorrencial, recaindo na hipótese de procedimento sumário do art. 8º, inciso III, da Resolução nº 33/22. X. CLÁUSULAS RESTRITIVAS À CONCORRÊNCIA Previsão contratual: De acordo com os autos, não se aplica. XI. DECISÃO Decisão da SG: Aprovação sem restrições.