Oferta pública

REGISTRO DE OFERTA PÚBLICA DE DISTRIBUIÇÃO DE CERTIFICADOS DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS – RB CAPITAL COMPANHIA DE SECURITIZAÇÃO – PROC. SEI 19957.009281/2016-61

Trata-se de pedido apresentado por RB Capital Companhia de Securitização (“Ofertante”) de dispensa do art. 6º, incisos I e II, da Instrução CVM nº 414/2004 (“Instrução 414”), no âmbito do pedido de registro de oferta pública de distribuição de Certificados de Recebíveis Imobiliários da 145ª série da 1ª emissão da Ofertante (“Oferta” e “CRI”, respectivamente), de modo que os CRI possam ser ofertados a investidores não qualificados. A Oferta apresenta as seguintes principais características: (i) distribuição de 180.000 CRI, com valor nominal unitário de R$ 1.000,00, perfazendo o montante de R$ 180.000.000,00; (ii) os CRI serão ofertados a investidores em geral, qualificados ou não; (iii) o lastro dos CRI será constituído por debêntures (“Debêntures”) de emissão da Aliansce Shopping Centers S.A. (“Devedora”); (iv) as Debêntures serão subscritas pela BSC Shopping Center S.A. (“Cedente”), subsidiária da Devedora, que, por sua vez, emitirá uma Cédula de Crédito Imobiliário (“CCI”) representando tais títulos, que será posteriormente cedida à Ofertante; (v) os recursos obtidos na Oferta serão utilizados pela Ofertante para o pagamento à Cedente do valor de cessão da CCI, que, por sua vez, utilizará esses recursos na integralização das referidas Debêntures junto à Devedora; e (vi) o destino final dos recursos será o financiamento de determinados empreendimentos imobiliários da Devedora. Em seu pedido, a Ofertante argumentou que o art.

6º, incisos I e II, da Instrução 414, tem o objetivo de mitigar o risco de inadimplência dos devedores de tais créditos atrelado à performance dos mesmos, risco esse que estaria presente em créditos cujos imóveis vinculados não possuem “habite-se” ou em créditos provenientes da aquisição de imóveis vinculados a incorporações para as quais não foi constituído patrimônio de afetação. Nessa linha, a Ofertante alegou que, além de estar prevista a constituição do regime fiduciário na Oferta, as Debêntures que comporão o lastro dos CRI são créditos performados, ou seja, representam uma obrigação da Devedora independente de qualquer evento futuro e exigível desde já. A Superintendência de Registro de Valores Mobiliários – SRE, por meio do Memorando nº 4/2017-CVM/SRE/GER-1, entendeu que o presente caso seria semelhante ao precedente da Brazil Realty Companhia Securitizadora de Créditos Imobiliários S.A., apreciado pelo Colegiado em 16.8.2016 . Nesse sentido, a SRE ressaltou que as Debêntures que constituirão o lastro dos CRI da presente Oferta são títulos sem risco de performance e que poderiam ser adquiridas por investidores não qualificados, caso a Devedora, que é companhia aberta, realizasse oferta no âmbito da Instrução CVM nº 400/2003.

A área técnica destacou, também, que as Debêntures serão emitidas por companhia atuante no setor imobiliário, bem como que a presente Oferta observa outros requisitos da Instrução 414 com relação ao direcionamento de CRI a investidores que não sejam qualificados, previstos pelo caput do art. 6º e pelo § 6º do art. 7º, quais sejam, (i) que os CRI sejam lastreados em créditos sobre os quais haja sido instituído o regime fiduciário previsto no art. 9º da Lei nº 9.514/1997; (ii) que haverá relatório de agência classificadora de risco atribuído à emissão e revisão trimestral da classificação pelo prazo dos CRI. A SRE propôs, ainda, que, nas emissões de CRI cujo lastro seja constituído por créditos imobiliários na sua destinação, como ocorre na Oferta, o efetivo direcionamento dos recursos a imóveis deva ocorrer até a data de vencimento dos CRI, tendo em vista ser até essa data que perduram as obrigações atribuídas ao agente fiduciário dos referidos títulos, que é o responsável por verificar se o referido direcionamento ocorreu conforme previsto na documentação da Oferta, nos termos do § 1º do art. 68 da Lei nº 6.404/1976 e do art. 13 da Instrução 414.

O Diretor Gustavo Borba apresentou ressalva quanto ao entendimento da área técnica de que as obrigações do agente fiduciário cessam após o vencimento do título, mas concordou com a conclusão de que seria salutar a fixação do referido prazo (vencimento dos CRI) como o limite para o efetivo direcionamento dos recursos, uma vez que essa destinação é essencial para a preservação da lógica da autorização deferida pelo colegiado. O Colegiado, por unanimidade, deliberou o deferimento da dispensa dos incisos I e II do art. 6º da Instrução 414, acompanhando o entendimento da área técnica. Anexos MANIFESTAÇÃO DA ÁREA TÉCNICA

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COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

Memorando nº 4/2017-CVM/SRE/GER-1

Rio de Janeiro, 18 de janeiro de 2017.

Ao Senhor Superintendente de Registro de Valores Mobiliários (SRE)

Assunto: Pedido de registro de oferta pública de distribuição dos CRI da 145ª série da 1ª emissão da RB Capital Companhia de

Securitização – Processo CVM nº 19957.009281/2016-61

1. Trata-se de pedido de registro de oferta pública de distribuição (“Oferta”) de Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”) da 145ª

série da 1ª emissão da RB Capital Companhia de Securitização (“Securitizadora”, “Emissora” ou “Ofertante”), protocolado na CVM em

12/12/2016, atualmente em análise nesta área técnica, no âmbito do Processo em referência.

2. Os CRI serão lastreados em créditos imobiliários representados por uma CCI de emissão da BSC Shopping Center S.A. (“Cedente”),

mediante subscrição de debêntures de emissão da Aliansce Shopping Centers S.A (“Devedora”).

3. Os recursos provenientes da emissão dos CRI serão destinados pela Devedora, diretamente ou por meio de suas subsidiárias, para a

construção, compra, venda, expansão, manutenção e desenvolvimento de determinados empreendimentos imobiliários.

4. A questão a ser abordada por meio do presente Memorando diz respeito ao público alvo da Oferta, que só poderia ser destinada a

investidores que não sejam qualificados (“Investidores de Varejo”) nas emissões de CRI cujo lastro observe determinadas características,

conforme prevê o art. 6º da Instrução CVM nº 414/04 (“Instrução CVM 414”), nos seguintes termos:

“Art. 6º A oferta pública de distribuição de CRI destinada a investidores que não sejam qualificados, conforme

definido em regulamentação específica, somente será admitida para CRI lastreados em créditos sobre os quais

haja sido instituído o regime fiduciário previsto no art. 9º da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997,

originados:

I – de imóveis com “habite-se”, ou documento equivalente, concedido pelo órgão administrativo competente; ou

II – da aquisição ou da promessa de aquisição de unidades imobiliárias vinculadas a incorporações objeto de

financiamento, desde que integrantes de patrimônio de afetação, constituído em conformidade com o disposto

nos arts. 31-A e 31-B da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.”

5. Por meio do expediente protocolado em 12/12/2016 (documento nº 0200190), a Ofertante apresentou pedido de dispensa do disposto

nos incisos I e II, do artigo 6º da Instrução CVM 414, de modo que seja possível a colocação dos CRI para investidores não qualificados.

6. O pleito em questão faz referência à oferta pública de distribuição da 1ª série da 5ª emissão de CRI da Brazil Realty Companhia

Securitizadora de Créditos Imobiliários S.A. (processo SEI 19957.000587/2016-51), no âmbito da qual o Colegiado deferiu o pedido de

dispensa dos mesmos dispositivos da norma, em 16/08/2016.

I. Estrutura dos CRI e Características da Oferta

7. A Oferta prevê a distribuição de 180.000 CRI, cujo valor nominal unitário é R$ 1.000,00, perfazendo o valor total de R$

180.000.000,00, sob o regime de garantia firme de colocação, tendo a XP Investimentos CCTVM S.A. como coordenador líder

(“Coordenador Líder”).

8. Conforme mencionado acima, a estrutura atual da Oferta prevê que os CRI sejam ofertados a investidores em geral, qualificados ou

não, sendo lastreados por 180.000 debêntures simples da 5ª emissão da Devedora, do tipo quirografária, no valor total de R$

180.000.000,00.

9. As Debêntures, que constituirão o lastro dos CRI, serão subscritas pela Cedente, companhia do mesmo grupo econômico da Devedora,

que emitirá uma CCI (Cédula de Crédito Imobiliário) representativa de tais créditos. Em seguida, a Cedente cederá a CCI emitida à

Emissora.

10. Ademais, a Emissora instituirá regime fiduciário sobre os títulos que comporão o lastro dos CRI, tendo como agente fiduciário a

Pentágono S.A. DTVM.

11. A seguir, reproduzimos o fluxograma com a descrição da estrutura pretendida para a operação de securitização de que trata a Oferta,

conforme minuta de Prospecto Preliminar apresentada pela Ofertante (documento nº 0200191):

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“1. Por meio da Escritura de Emissão de Debêntures, a Aliansce irá emitir 180.000 (cento e oitenta mil)

debêntures, com valor nominal unitário de R$1.000,00 (mil reais), perfazendo o montante total de R$

180.000.000,00 (cento e oitenta milhões), cujos recursos obtidos com a oferta das Debêntures serão destinados

pela Devedora, até [=] de [=] de 2022, diretamente ou através de suas subsidiárias, para a construção, compra,

venda, expansão, manutenção e desenvolvimento de determinados Empreendimentos imobiliários, nos termos do

objeto social da Devedora, conforme descritos no Anexo II da Escritura de Emissão de Debêntures. A destinação

dos referidos recursos será comprovada pela Devedora na forma do Anexo V da Escritura de Emissão de

Debêntures mediante o envio de notas fiscais ou documentos equivalentes. Caso haja alteração no percentual

dos recursos a serem destinados a qualquer um dos Empreendimentos listados no Anexo II da Escritura de

Emissão de Debêntures, será celebrado um aditamento à Escritura de Emissão de Debêntures nos termos da

Cláusula 4.5.2.1 da Escritura de Emissão de Debêntures;

2. A BSC, subsidiária da Aliansce e proprietária do Bangu Shopping (“Empreendimento” ou “Shopping”),

subscreverá as debêntures emitidas pela Aliansce e emitirá 1 (uma) cédula de crédito imobiliário (“CCI”)

representativa dos créditos imobiliários, decorrentes dos pagamentos das Debêntures. Em ato contínuo, a BSC

cederá a CCI emitida à RB Capital Companhia de Securitização (“Securitizadora”), por meio da celebração do

Contrato de Cessão, descrito no item “4.3. Contrato de Cessão” deste Prospecto. Em garantia ao pontual e

integral pagamento dos CRI, serão concedidas pela Cedente: (i) a alienação fiduciária de 37,93% (trinta e sete

inteiros e noventa e três centésimos por cento) do imóvel objeto do Empreendimento; e (ii) a cessão fiduciária de

37,93% (trinta e sete inteiros e noventa e três centésimos por cento) de todos os recebíveis atuais e futuros de

locação do Empreendimento, incluindo estacionamento, referentes à área bruta locável atual do

Empreendimento;

3. Nos termos do Contrato de Cessão, o pagamento de cada parcela do Valor da Cessão implicará, para todos os

fins, a integralização das Debêntures, em quantidade proporcional ao Valor da Cessão devido, sendo que os

Coordenadores coordenarão a distribuição pública dos CRI junto aos mercados financeiro e de capitais

brasileiros;

4. A Emissora pagará o Valor da Cessão dos Créditos Imobiliários em favor da Devedora, a cada Data de

Integralização, por conta e ordem da Cedente; e

5. O pagamento da amortização e Remuneração são realizados aos Investidores, com os recursos oriundos do

pagamento da amortização e Remuneração das Debêntures.”

12. Como se observa, os recursos obtidos com a distribuição dos CRI serão utilizados pela Ofertante para o pagamento do valor de

cessão da CCI, à Cedente, que, por sua vez, utilizará esses recursos na integralização das Debêntures junto à Devedora.

13. O destino final dos recursos captados por meio da Oferta será o financiamento dos empreendimentos abaixo relacionados

(“Empreendimentos Imobiliários”), conforme consta das minutas da Escritura de Emissão de Debêntures e do Termo de Securitização de

Créditos:

Cronograma Estimativo de Destinação dos Recursos

Percentual

Valor

do Recurso Data Estimada Lastro

Aproximado¹

Recebido¹

Aquisição de participação na Reishopping

Empreendimentos e Participações Ltda.,

inscrita no CNPJ/MF 39.056.668/0001-96,

SPE proprietária na época de 8,97% do

[•] [•] 1º semestre de 2018 Shopping da Bahia - Imóvel situado na Av.

Tancredo Neves, nº 148, na Cidade de

Salvador, Estado da Bahia e objeto da

matrícula nº 10404 (Naciguat), do 6º Ofício do

Registro de Imóveis da Bahia.

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Aquisição de participação na Tarsila

Empreendimentos e Participações Ltda. (atual

10% no 2º semestre de denominação da LGR), inscrita no CNPJ/MF

2017, 10% no 2º semestre sob o nº 32.154.783/0001-54, proprietária de

[•] [•] de 2018, 70% no 1º 22,36% do Shopping da Bahia, - Imóvel

semestre de 2019 e 10% no situado na Av. Tancredo Neves, nº 148, na

2º semestre de 2019. Cidade de Salvador, Estado da Bahia e objeto

da matrícula nº 10404 (Naciguat), do 6º Ofício

do Registro de Imóveis da Bahia.

Expansão do Caxias Shopping - Imóvel

situado na Rod. Washington Luiz, 2.895 1º semestre de 2018 a 1º Parque Duque, na Cidade de Duque de Caxias,

[•] [•]

semestre de 2019 Estado do Rio de Janeiro e objeto da matrícula

nº 24647, do 5º Ofício de Registro de Imóveis

e de Notas de Duque de Caxias.

Expansão do Parque Shopping Maceió Imóvel situado na Av. Comendador Gustavo

2º semestre de 2018 a 1º Paiva, 9.994, na Cidade de Maceió, Estado de

[•] [•]

semestre de 2020 Alagoas e objeto da matrícula nº 142913, do 1º

Registro Geral de Imóveis de Maceió –

Alagoas.

Expansão do Bangu Shopping - Imóvel

situado na Rua Fonseca, 240, Bangu, na

2º semestre de 2019 a 1º

[•] [•] Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de

semestre de 2021

Janeiro e objeto da matrícula nº 8078, do 12º

Registro de Imóveis do Rio de Janeiro – RJ.

100% R$180.000.000,00 - ¹ A documentação encaminhada pela Ofertante no âmbito do pedido de registro da Oferta continha alguns campos em aberto. Em 9/1/2017, esta área

técnica oficiou a Ofertante, solicitando o cumprimento de diversas exigências, inclusive quanto ao total preenchimento das lacunas encontradas. Em

10/1/2017, a Ofertante informou que todas as exigências serão cumpridas dentro do prazo determinado no ofício e solicitou que o pedido de dispensa

para colocação junto a investidores não qualificados fosse submetido ao Colegiado de imediato, sem depender do prévio cumprimento das exigências.

14. Tais recursos serão destinados pela Devedora, diretamente ou por meio de suas subsidiárias, para a construção, compra, venda,

expansão, manutenção e desenvolvimento dos Empreendimentos Imobiliários, nos termos do objeto social da Devedora.

15. A destinação dos referidos recursos será comprovada pela Devedora na forma da Escritura de Emissão de Debêntures mediante o

envio de notas fiscais ou documentos equivalentes, e se dará até a data de vencimento dos CRI, conforme se depreende da leitura da

petição que instruiu o pedido de registro da Oferta.

16. A partir da data de integralização dos CRI, tais títulos farão jus a juros remuneratórios incidentes sobre o valor nominal unitário

correspondentes a 99% da Taxa DI, que serão pagos mensalmente ao titulares dos CRI.

17. A amortização dos CRI será realizada em uma única parcela, na data de seu vencimento (ainda a ser definida).

18. Os créditos imobiliários que comporão o lastro dos CRI contarão ainda com garantias constituídas pela cedente, quais sejam: (i) a

cessão fiduciária de 37,93% de todos os recebíveis atuais e futuros de locação do Bangu Shopping, um dos empreendimentos

imobiliários a que serão destinados os recursos oriundos dos CRI e (ii) a alienação fiduciária de 37,93% do imóvel objeto do mesmo

Bangu Shopping.

II. Alegações da Ofertante

19. Quando do pedido de registro da Oferta, por meio de expediente protocolado na CVM em 12/12/2016, a Ofertante fundamentou seu

pleito de dispensa do cumprimento do disposto nos incisos I e II, do artigo 6º da Instrução CVM 414 nos seguintes termos:

“2.2.1. A Emissora e o Coordenador Líder solicitam que seja concedida dispensa do disposto nos incisos I e II,

do artigo 6º da Instrução CVM 414, nos mesmos termos do deliberado pelo colegiado dessa D. CVM em 16 de

agosto de 2016, no âmbito do pedido de registro de oferta pública de distribuição da 1ª série da 5ª emissão de

certificados de recebíveis imobiliários da Brazil Realty Companhia Securitizadora de Créditos Imobiliários S.A.

- PROC. SEI 19957.000587/2016-51.

2.2.2 Com efeito, os citados dispositivos estabelecem mecanismos de proteção para Créditos Imobiliários que

estejam sujeitos a riscos de performance dos responsáveis pela construção de imóveis lastro, risco esse que

estaria presente em créditos cujos imóveis não possuíssem "habite-se" ou em créditos provenientes da aquisição

de imóveis vinculados a incorporações que não contassem com patrimônio de afetação.

2.2.3 A norma demonstra como objetivo não sujeitar o investidor que não seja qualificado ao risco de que seja

alegado pelo(s) devedor(es) dos créditos imobiliários que conferem lastro aos CRI à “Exceção do Contrato não

Cumprido”, nos termos do Artigo 4761 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e alterações posteriores

(“Código Civil”), como direito legítimo para não adimplir os créditos imobiliários na ocorrência de quaisquer

problemas relacionados à performance da construção, reforma ou expansão do empreendimento imobiliário que

dá origem aos créditos.

2.2.4. Tal alegação da “Exceção do Contrato não Cumprido” pelo(s) devedor(es) dos créditos imobiliários seria

considerado como um argumento para não adimplir a obrigação de pagamento a que está(ão) sujeito(s) e, como

consequência, tal instituto jurídico tem o condão de retirar toda a liquidez, certeza e exigibilidade dos créditos

imobiliários e, por consequência, dos CRI.

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2.2.5. É válido notar que, em operações que envolvem créditos imobiliários originados das atividades de

incorporação imobiliária, o “habite-se” representa a comprovação máxima de que a performance do

empreendimento foi obtida e, portanto, tal instrumento tem o condão de retirar por completo ou, no mínimo,

diminuir substancialmente, qualquer possibilidade de êxito na alegação da “Exceção do Contrato não

Cumprido” pelo(s) devedor(es) dos créditos imobiliários. Ou seja, em caso de inadimplemento dos créditos

imobiliários, os titulares dos CRI terão a garantia de que tais créditos são dotados de certeza, liquidez e

exigibilidade e serão objeto de ação de execução que afetará o patrimônio do(s) devedor(es).

2.2.6. Assim, conclui-se que o objetivo da norma foi claramente o de proteger o investidor não qualificado, tendo

em vista os recursos limitados de análise detidos pelo mesmo, somente nas circunstâncias em que este terá que

avaliar questões que estão vinculadas à possibilidade de executar o crédito em si, ou seja, de questões

preliminares que per si prejudicariam o exercício do direito de executar o direito creditório inadimplido, mas

não de questões que envolvam a análise do risco de pagamento e de solvência do(s) devedor(es) dos créditos

imobiliários.

2.2.7 No caso da Oferta em referência, não há que se falar em risco de performance para o investidor, tendo em

vista que o pagamento das debêntures e, consequentemente, dos CRI não depende da finalização dos

empreendimentos para os quais os recursos oriundos das debêntures serão destinados.

2.2.8 Ocorre que, a Oferta é lastreada em créditos considerados imobiliários por sua destinação. Ou seja, não se

originam da compra e venda, ou da promessa de aquisição de um imóvel. Dessa forma, não são aplicáveis os

requisitos previstos nos incisos I e II do art. 6º da Instrução CVM 414, por inexistirem os riscos que os mesmos

visam a evitar.

2.2.9 Ainda, além de estar prevista a constituição do regime fiduciário, as Debêntures que comporão o lastro dos

CRI são créditos “performados”. Ou seja, representam uma obrigação da Devedora que não depende de

qualquer evento futuro e são exigíveis desde já.

2.2.10 Nesse sentido, conforme entendimento já exarado por essa D. Comissão, não haveria óbice à concessão

da dispensa dos incisos I e II do art. 6º da Instrução CVM 414, uma vez que:

(a) as Debêntures que constituirão o lastro dos CRI da presente Oferta são títulos sem risco de performance, ou

seja, devidos pelo seu emissor independente de qualquer evento futuro;

(b) a presente Oferta observa outros requisitos presentes na Instrução CVM 414 com relação ao direcionamento

de CRI a investidores que não sejam qualificados, previstos pelo caput do art. 6º e pelo § 6º do art. 7º, quais

sejam, (i) que os CRI sejam lastreados em créditos sobre os quais haja sido instituído o regime fiduciário

previsto no art. 9º da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997 ("Lei nº 9.514"); e (ii) que haja ao menos um

relatório de agência classificadora de risco atribuído ao CRI; e

(c) nas emissões de CRI cujo lastro seja constituído por créditos imobiliários por sua destinação, como ocorre

na Oferta, o efetivo direcionamento dos recursos a imóveis, de modo a configurar o vínculo previsto pelo inciso I

do art. 8º da Lei nº 9.514, deve ocorrer até a data de vencimento dos CRI, tendo em vista ser até essa data que

perduram as obrigações atribuídas ao agente fiduciário dos referidos títulos, que é o responsável por verificar se

o referido direcionamento ocorreu conforme previsto na documentação da Oferta, nos termos do § 1º do art. 68

da Lei nº 6.404/1976 e do art. 13 da Instrução CVM 414.

2.2.11 Tendo em vista o exposto acima, o Coordenador Líder e a Emissora, solicitam a dispensa da vedação

constante dos incisos I e II do artigo 6º da Instrução CVM 400, de colocação de CRI para investidores não

qualificados no âmbito da Oferta.”

III. Nossas Considerações

20. Nesta seção, será analisado o pedido de dispensa do disposto nos incisos I e II do artigo 6º da Instrução CVM 414, de modo que os

CRI possam ser destinados a investidores não qualificados sem que sejam observadas todas as restrições previstas na norma. Para tanto,

faremos referência ao precedente da Brazil Realty Companhia Securitizadora de Créditos Imobiliários S.A. (“Brazil Realty”), quando da

oferta dos CRI da 1ª série da 5ª emissão (“Caso Brazil Realty”).

21. Naquela ocasião, a Brazil Realty havia solicitado à CVM o reconhecimento da inaplicabilidade dos incisos I e II do artigo 6º da

Instrução CVM 414. Como fundamento, foi alegado que o disposto na norma teria como objetivo tratar de ofertas de CRI cujo lastro seja

constituído por créditos imobiliários em sua origem, e que estivessem pendentes do cumprimento de alguma obrigação pelo cedente ou

originador, os chamados “créditos não performados”.

22. Nesse sentido, a Brazil Realty argumentou naquele caso que, por se tratar de CRI lastreados em debêntures (créditos imobiliários em

sua destinação), a exigência de habite-se dos imóveis relacionados aos direitos creditórios perderia sentido e não representaria nenhuma

proteção adicional aos investidores.

23. Alternativamente, foi solicitado que, caso a CVM não reconhecesse a inaplicabilidade dos incisos I e II do art. 6º da Instrução CVM

414 àquele caso, analisasse então a possibilidade de sua dispensa no caso concreto.

24. A SRE, acompanhando parecer da PFE, se manifestou contrariamente à inaplicabilidade, mas favoravelmente à dispensa do disposto

nos incisos I e II do artigo 6º da Instrução CVM 414 naquele caso, conforme consta do Memorando nº 84/2016-CVM/SRE/GER-1:

“61. Uma vez reconhecida a impossibilidade de se afastar a incidência do dispositivo normativo em comento,

resta-nos verificar a razoabilidade e proporcionalidade de ser concedida a dispensa de seus incisos I e II no

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presente caso.

62. Nesse sentido, conforme mencionamos na parte inicial do presente Memorando, entendemos que o objetivo

dos requisitos em questão é afastar do investidor não qualificado o Risco de Performance presente em CRI

lastreados em créditos imobiliários originários (i) da aquisição de imóveis sem “habite-se” ou (ii) da aquisição

ou promessa de aquisição de unidades imobiliárias vinculadas a incorporações objeto de financiamento que não

integrem patrimônio de afetação.

63. Não obstante, restava dúvida com relação a eventuais garantias ou “proteções” intrínsecas, aos detentores

de CRI, proporcionadas pela vinculação dos créditos que lastreiam os referidos títulos a imóveis ou

incorporações imobiliárias, o que não aconteceria com relação aos CRI lastreados em debêntures.

64. Por esse motivo, encaminhamos, em 18/05/2016, o Memorando nº 55/2016-CVM/SRE/GER-1 à PPFE-CVM,

contendo questionamento sobre:

(i) o fato de as operações de financiamentos de imóveis com “habite-se” e de incorporações imobiliárias

integrantes de patrimônio de afetação contarem ou não com garantias ou “proteções” intrínsecas dos imóveis

ou patrimônio de afetação a elas vinculadas; e

(ii) à possibilidade de patrimônios de afetação serem dados expressamente em garantia de créditos imobiliários,

como seria, na presente Oferta, caso os patrimônios de afetação dos Empreendimentos Imobiliários fossem

dados em garantia para o pagamento das Debêntures.

65. Em 17/06/2016, em resposta ao Memorando nº 55/2016-CVM/SRE/GER-1, a PFE-CVM nos encaminhou o

Parecer nº 00065/2016/GJU-2/PFE-CVM/PGF/AGU e os Despachos nº 00076/2016/GJU-2/PFE-CVM

/PGF/AGU e nº 00322/2016/ PFE-CVM/PFE-CVM/PGF/AGU, documentos que se encontram transcritos na

seção “Manifestação da PFE-CVM” acima.

66. Por meio dos referidos documentos, a PFE-CVM manifestou-se resumidamente no sentido de que:

(i) “as garantias que recompõem a situação de mora em contrato de financiamento imobiliário precisam estar

previstas no instrumento assinado pelas partes”;

(ii) “o patrimônio afetado à conclusão da unidade habitacional poderá ser dado como garantia de operação de

crédito, desde que o produto (do crédito) seja integralmente destinado à consecução da edificação

correspondente e à entrega final da obra aos respectivos adquirentes. Assim, os empreendimentos deveriam estar

detalhados na escritura das debêntures a serem emitidas pela Cyrela”;

67. Dessa forma, uma vez afastada a possibilidade de que os imóveis ou incorporações imobiliárias vinculadas

aos créditos que lastreiam os CRI possam constituir quaisquer tipos de garantias ou “proteções” aos detentores

dos referidos títulos, a não ser que seja expressamente previsto em documento próprio, não vislumbramos

qualquer outro intuito presente nos incisos I e II do art. 6º da Instrução CVM 414 senão o de afastar dos

investidores não qualificados o risco de performance existentes naqueles créditos.

68. Sendo assim, considerando que as Debêntures que constituirão o lastro dos CRI da presente Oferta são

títulos sem Risco de Performance, ou seja, devidos pelo seu emissor independente de qualquer evento futuro, não

vemos óbice a que seja concedida a dispensa dos incisos I e II do art. 6º da Instrução CVM 414 no presente

caso.

69. Ademais, cabe mencionar que não haveria qualquer restrição regulamentar caso as Debêntures fossem

ofertadas publicamente a investidores não qualificados, fato que, em nosso entendimento, reforça a possibilidade

de concessão da dispensa ora pleiteada.

70. Não obstante, cabe ressaltar ainda que a presente Oferta observa outros requisitos presentes na referida

Instrução (listados abaixo) com relação ao direcionamento de CRI a investidores que não sejam qualificados,

previstos pelo caput do art. 6º e pelo § 6º do art. 7º:

(i) que os CRI sejam lastreados em créditos sobre os quais haja sido instituído o regime fiduciário previsto no

art. 9º da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997; e

(ii) que haja ao menos um relatório de agência classificadora de risco atribuído ao CRI.

V. CONCLUSÃO

71. Por todo o acima exposto, propomos o encaminhamento do presente Processo ao SGE, solicitando que o

mesmo seja submetido à apreciação do Colegiado da CVM, tendo esta SRE/GER-1 como relatora, ressaltando

que não vemos óbice a que seja concedida a dispensa dos incisos I e II do art. 6º da Instrução CVM 414 no

presente caso.

72. Ademais, propomos que nas emissões de CRI cujo lastro seja constituído por créditos imobiliários na sua

destinação, como ocorre na presente Oferta, o efetivo direcionamento dos recursos a imóveis, de modo a

configurar o vinculo previsto pelo inciso I do art. 8º da Lei nº 9.514/97, deva ocorrer até a data de vencimento

dos CRI, tendo em vista ser até essa data que perdura as obrigações atribuídas ao agente fiduciário dos

referidos títulos, quem deverá verificar se o referido direcionamento ocorreu conforme previsto na

documentação da Oferta.” (sem grifos no original)

25. Cabe destacar também que a SRE entendeu ser possível a emissão de CRI com lastro em debêntures no caso de Brazil Realty, por

conta de a emissora das debêntures (Cyrela Brazil Realty S.A. Empreendimentos e Participações) ser companhia atuante no setor

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imobiliário, permitindo que tais debêntures pudessem ser caracterizadas como créditos de natureza imobiliária, o que diferenciou aquele

caso do precedente de Rede D’or São Luiz S.A. (RJ-2012-12177), onde a emissora das debêntures era companhia atuante do setor

hospitalar.

26. Em 16/08/2016, o Colegiado acompanhou o entendimento da área técnica, concedendo a dispensa pleiteada, nos seguintes termos:

“Reg. nº 0331/16

Relator: SRE/GER-1

Trata-se de pedido da Brazil Realty Companhia Securitizadora de Créditos Imobiliários S.A. (“Ofertante”) para

que seja reconhecida a inaplicabilidade do art. 6º, incisos I e II, da Instrução CVM nº 414/2004 (“Instrução

414”) à oferta pública de distribuição (“Oferta”) de Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”), ou,

subsidiariamente, que seja concedida dispensa dos referidos requisitos normativos.

A Oferta apresenta as seguintes principais características:

(i) distribuição de até 120.000 CRI, com valor nominal unitário de R$ 1.000,00, perfazendo o montante de R$

120.000.000,00;

(ii) os CRI serão ofertados a investidores em geral, qualificados ou não;

(iii) o lastro dos CRI será constituído por debêntures (“Debêntures”) de emissão da Cyrela Brazil Realty S.A.

Empreendimentos e Participações (“Devedora”);

(iv) as Debêntures serão subscritas pela Cybra de Investimento Imobiliário Ltda. (“Cedente”), companhia do

grupo econômico da Devedora, e posteriormente cedidas à Ofertante, que, por sua vez, emitirá uma Cédula de

Crédito Imobiliário – CCI representando tais títulos;

(v) os recursos obtidos na Oferta serão utilizados pela Ofertante para o pagamento à Cedente do valor de cessão

das Debêntures, que, por sua vez, utilizará esses recursos na subscrição das referidas Debêntures junto à

Devedora; e

(vi) o destino final dos recursos será o financiamento de determinados empreendimentos imobiliários da

Devedora.

Em seu pedido, a Ofertante alega que a Oferta é lastreada em créditos considerados imobiliários por conta de

sua destinação, ou seja, não se originam da compra e venda, ou da promessa de aquisição, de um imóvel, não

sendo aplicáveis, dessa forma, os requisitos previstos nos incisos I e II do art. 6º da Instrução 414.

Ademais, a Ofertante argumentou que o referido dispositivo, além de prever a obrigação de constituição do

regime fiduciário com relação aos créditos que compõem o lastro dos CRI, tem o objetivo de mitigar o risco de

inadimplência dos devedores de tais créditos atrelado à performance dos mesmos, risco esse que estaria

presente em créditos cujos imóveis vinculados não possuem “habite-se” ou em créditos provenientes da

aquisição de imóveis vinculados a incorporações para as quais não foi constituído patrimônio de afetação.

Nessa linha, a Ofertante alegou que, além de estar prevista a constituição do regime fiduciário na Oferta, as

Debêntures, que comporão o lastro dos CRI, são créditos performados, ou seja, representam uma obrigação por

parte da Devedora que não poderia ter sua eficácia discutida em função da ocorrência de eventos futuros.

A Superintendência de Registro de Valores Mobiliários – SRE, após consultar a Procuradoria Federal

Especializada da CVM (“PFE-CVM”), entendeu, por meio do Memorando nº 84/2016-CVM/SRE/GER-1, que as

Debêntures que constituirão o lastro dos CRI da presente Oferta são títulos sem risco de performance, ou seja,

devidos pelo seu emissor independente de qualquer evento futuro, de modo que não haveria óbice à concessão

da dispensa dos incisos I e II do art. 6º da Instrução 414.

A SRE ressaltou, ainda, que a presente Oferta observa outros requisitos presentes na referida Instrução com

relação ao direcionamento de CRI a investidores que não sejam qualificados, previstos pelo caput do art. 6º e

pelo § 6º do art. 7º, quais sejam, (i) que os CRI sejam lastreados em créditos sobre os quais haja sido instituído o

regime fiduciário previsto no art. 9º da Lei nº 9.514/1997; e (ii) que haja ao menos um relatório de agência

classificadora de risco atribuído ao CRI.

A SRE propôs, ainda, que, nas emissões de CRI cujo lastro seja constituído por créditos imobiliários na sua

destinação, como ocorre na Oferta, o efetivo direcionamento dos recursos a imóveis, de modo a configurar o

vinculo previsto pelo inciso I do art. 8º da Lei nº 9.514/1997, deva ocorrer até a data de vencimento dos CRI,

tendo em vista ser até essa data que perduram as obrigações atribuídas ao agente fiduciário dos referidos

títulos, que é o responsável por verificar se o referido direcionamento ocorreu conforme previsto na

documentação da Oferta, nos termos do § 1º do art. 68 da Lei nº 6.404/1976 e do art. 13 da Instrução 414.

O Colegiado, por unanimidade, deliberou o deferimento da dispensa dos incisos I e II do art. 6º da Instrução

414, acompanhando o entendimento da área técnica consubstanciado no Memorando nº 84/2016-CVM/SRE

/GER-1.”

27. De volta ao presente caso, no que concerne aos fatores considerados como suficientes para justificar a dispensa pleiteada no caso de

Brazil Realty, vemos que a Operação apresenta as seguintes características:

(i) O lastro dos CRI é composto pelas Debêntures, as quais são devidas pelo seu emissor independente de qualquer evento

futuro, motivo pelo qual não vislumbramos risco de performance em relação aos referidos títulos ;

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(ii) Ademais, as debêntures que lastreiam os CRI não estariam sujeitas a restrições quanto ao público alvo caso fossem

distribuídas diretamente, ou seja, poderiam ser adquiridas por investidores não qualificados em uma oferta pública de

distribuição realizada no âmbito da Instrução CVM 400, tendo em vista que a Devedora é companhia aberta;

(iii) A emissora das Debêntures é companhia atuante do setor imobiliário, conforme se verifica da leitura do artigo 2º de seu

Estatuto Social: “A Companhia tem por objeto social a participação direta ou indireta e exploração econômica de

empreendimentos de centros comerciais, shopping centers e similares, podendo participar em outras sociedades, como sócia

ou acionista, bem como a prestação de serviços de administração de shopping centers, de administração de condomínios em

geral e de assessoria comercial.”

(iv) Conforme exigido pelo caput do art. 6º da Instrução CVM 414 para CRI destinados a investidores não qualificados, será

instituído o regime fiduciário, previsto no art. 9º da Lei nº 9.514/97, sobre os créditos que lastreiem a emissão, de modo que

estes não se confundam com o patrimônio comum da Securitizadora, e que o patrimônio separado só responda pelas

obrigações inerentes aos títulos a ele afetados;

(v) A emissora contratou a Fitch Ratings Brasil Ltda. para a elaboração do relatório de classificação de risco da emissão, e

para a revisão trimestral da classificação de risco pelo prazo dos CRI, conforme exigido pelo §6º do art. 7º da Instrução CVM

414 para CRI destinados a investidores não qualificados;

(vi) Apesar de a data de vencimento dos CRI ainda estar em aberto, a Ofertante se comprometeu a realizar todo o

direcionamento dos recursos provenientes da Oferta até tal data, tendo em vista ser até o vencimento dos CRI que perduram

as obrigações atribuídas ao agente fiduciário dos referidos títulos, que é o responsável por verificar se o direcionamento de

recursos em questão ocorreu conforme previsto na documentação da Oferta, nos termos do § 1º do art. 68 da Lei nº

6.404/1976 e do art. 13 da Instrução CVM 414.

28. Dessa forma, considerando as características acima elencadas presentes na Oferta, bem como os elementos que subsidiaram a

dispensa dos incisos I e II do art. 6º da Instrução CVM 414 no caso de Brazil Realty, não vemos óbice a que seja concedida a mesma

dispensa no presente caso.

IV. Conclusão

29. Por todo o acima exposto, propomos o encaminhamento do presente Processo ao SGE, solicitando que seja submetido à apreciação

do Colegiado da CVM, tendo esta SRE/GER-1 como relatora, ressaltando que:

(i) não vemos óbice a que seja concedida a dispensa dos incisos I e II do art. 6º da Instrução CVM 414 no presente caso;

(ii) a dispensa deverá ser condicionada a que a documentação final da Oferta atenda aos requisitos previstos no precedente de

Brazil Realty, de modo que as características elencadas no parágrafo 26 acima não sejam modificadas.

Atenciosamente,

RODRIGO RAMOS PEREIRA RAUL DE CAMPOS CORDEIRO

Analista GER-1 Gerente de Registros 1

Ao SGE, de acordo com a manifestação da GER-1.

Atenciosamente,

CLAUDIO DO REGO BARROS BENEVIDES

Superintendente de Registro de Valores Mobiliários – em exercício

Ciente.

À EXE, para providências exigíveis.

PATRICK VALPAÇOS FONSECA LIMA

Superintendente Geral – em exercício

Documento assinado eletronicamente por Rodrigo Ramos Pereira, Analista, em 18/01/2017, às 17:51, conforme art. 1º, III, "b", da

Lei 11.419/2006.

Documento assinado eletronicamente por Raul de Campos Cordeiro, Gerente, em 18/01/2017, às 17:52, conforme art. 1º, III, "b", da

Lei 11.419/2006.

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Documento assinado eletronicamente por Cláudio do Rego Barros Benevides, Superintendente de Registro em exercício, em

18/01/2017, às 17:55, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006.

Documento assinado eletronicamente por Patrick Valpaços Fonseca Lima, Superintendente Geral em exercício, em 18/01/2017, às

18:16, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006.

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Referência: Processo nº 19957.009281/2016‐61 Documento SEI nº 0217128

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