Oferta pública

APRECIAÇÃO DE PROPOSTA DE TERMO DE COMPROMISSO – PAS SEI 19957.002481/2017-73

Trata-se de proposta de Termo de Compromisso apresentada por Empreendimento Meridional Ltda. (“Meridional”) e por Lamberto Palombini Neto (“Lamberto Palombini” e, em conjunto, “Proponentes”), respectivamente incorporadora hoteleira e administrador responsável pelo empreendimento hoteleiro Meridional Hotel Offices e Mall, nos autos dos Termos de Acusação instaurado pela Superintendência de Registro de Valores Mobiliários – SRE. A SRE propôs a responsabilização dos Proponentes pela realização de oferta de valores mobiliários sem a obtenção do registro previsto no art. 19 da Lei nº 6.385/1976 (“Lei 6.385”) e no art. 2º da Instrução CVM nº 400/2003 (“Instrução 400”) e sem a dispensa prevista no inciso I, do §5º do art. 19 da Lei 6.385 e no art. 4º da Instrução 400. Devidamente intimados, os Proponentes apresentaram suas razões de defesa, bem como proposta de celebração de Termo de Compromisso, na qual propuseram pagar à CVM a quantia de R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais), a título de indenização aos danos difusos ao mercado, dos quais, R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) corresponderiam à proposta de acordo da Meridional e R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) à proposta de Lamberto Palombini. Ao examinar os aspectos legais da proposta, a Procuradoria Federal Especializada junto à CVM - PFE/CVM concluiu pela inexistência de óbice jurídico à celebração de Termo de Compromisso.

O Comitê de Termo de Compromisso (“Comitê”), por sua vez, decidiu negociar as condições da proposta apresentada. Desse modo, considerando as características do caso concreto, bem como em linha com precedentes comparáveis, o Comitê sugeriu o aprimoramento da proposta a partir da assunção de obrigação pecuniária individual no valor de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) para a Meridional e de R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais) para Lamberto Palombini, em parcela única, em benefício do mercado de valores mobiliários. Tempestivamente, os Proponentes manifestaram sua concordância com a sugestão apresentada pelo Comitê, “desde que o acordo na pessoa do Sr. Lamberto se (...) [estendesse] a qualquer outro representante legal da Ofertante”. Nesse sentido, o titular da SRE esclareceu que, com a eventual celebração e cumprimento do Termo de Compromisso, o processo será definitivamente arquivado em relação à Incorporadora e aos seus Administradores Responsáveis. Na visão do Comitê, com a adesão dos Proponentes, a proposta final representaria quantia suficiente para desestimular a prática de condutas semelhantes, bem norteando a conduta dos participantes do mercado, razão pela qual opinou pela aceitação dos seus termos. O Colegiado, por unanimidade, acompanhando o entendimento do Comitê, deliberou aceitar a proposta conjunta de Termo de Compromisso apresentada.

Na sequência, o Colegiado, determinando que o pagamento será condição do Termo de Compromisso, fixou os seguintes prazos: (i) vinte dias para a assinatura do Termo, contados da comunicação da presente decisão aos Proponentes; e (ii) dez dias para o cumprimento das obrigações pecuniárias assumidas, a contar da publicação do Termo de Compromisso no sítio eletrônico da CVM. A Superintendência Administrativo-Financeira – SAD foi designada como responsável por atestar o cumprimento das obrigações pecuniárias assumidas. Por fim, o Colegiado determinou que uma vez cumpridas as obrigações pactuadas, conforme atestado pela SAD, o Processo será definitivamente arquivado em relação aos Proponentes. Anexos PARECER DO COMITÊ

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

PARECER DO COMITÊ DE TERMO DE COMPROMISSO

PROCESSO ADMINISTRATIVO SANCIONADOR CVM Nº 2017/1298

SEI NUP 19957.002481/2017-73

SUMÁRIO

PROPONENTES: 1º) EMPREENDIMENTO MERIDIONAL LTDA.

2º) LAMBERTO PALOMBINI NETO

ACUSAÇÕES: Oferta de valores mobiliários sem a obtenção do registro previsto

no art. 19 da Lei nº 6.385/76 e no art. 2º da Instrução CVM nº400/03[1] e sem a dispensa

prevista no inciso I, do §5º do art. 19 da Lei nº 6.385/76[2] e no art. 4º da Instrução CVM nº

400/03[3].

PROPOSTA

CONJUNTA: 1º) EMPREENDIMENTO MERIDIONAL LTDA. - pagar à CVM o

valor de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais).

2º) LAMBERTO PALOMBINI NETO - pagar à CVM o valor de R$

75.000,00 (setenta e cinco mil reais).

PARECER DO COMITÊ: ACEITAÇÃO

PARECER DO COMITÊ DE TERMO DE COMPROMISSO

PROCESSO ADMINISTRATIVO SANCIONADOR CVM Nº 2017/1298

SEI NUP 19957.002481/2017-73

1. Trata-se de proposta conjunta de Termo de Compromisso apresentada por

EMPREENDIMENTO MERIDIONAL LTDA. (doravante denominada “MERIDIONAL” ou

“INCORPORADORA”) e por LAMBERTO PALOMBINI NETO (doravante denominado

“LAMBERTO”), acusados nos autos do Termo de Acusação[4] instaurado pela

Superintendência de Registro de Valores Mobiliários – SRE, respectivamente, na qualidade

de Incorporadora hoteleira e Administrador Responsável pelo empreendimento hoteleiro

MERIDIONAL HOTEL OFFICES E MALL (doravante denominado “EMPREENDIMENTO”),

por terem ofertado publicamente Contratos de Investimento Coletivo (“CIC”), relacionados

à operação que se convencionou chamar de “Condo-hotel”, sem a obtenção do registro, nos

termos do art. 7º, §3º, da Deliberação CVM nº 390/01.

DOS FATOS

Parecer do CTC 52 (0436714) SEI 19957.002481/2017-73 / pg. 1

1. O processo teve origem[5] a partir de investigação de indícios de oferta pública

irregular de CIC’s, relacionados ao empreendimento MERIDIONAL HOTEL OFFICES E

MALL, nos websites “grupoproeng.com.br/lançamentos//alto-laje/cariacica/es/HotelMeridional.html”,

“www.folhavitoria.com.br/classificados/gilmaroitim/153977/GRANDE+LANCAMENTO+

MERIDIONAL+HOTEL,+OFFICE+&+MALL.+CARIACICA.html”,“www.lopes.com.br/imovel/proeng/cariacica/altolaje/comercial/meridional-offices-e-mall/8977” e “meridional bristolcariacica.com.br/hotel",

bem como por meio de folder distribuído ao público.

2. Ao ser questionada, a Proeng S.A. (doravante denominada “Proeng”) informou ser

responsável pelo Empreendimento por intermédio da MERIDIONAL e manifestou

discordância quanto à caracterização das vendas de unidades hoteleiras como oferta

pública de valores mobiliários.

3. Em 02.06.2015, a SRE suspendeu a oferta e determinou que tal decisão fosse

imediatamente comunicada ao mercado.

4. Em 18.02.2016, a Proeng protocolou expediente (i) solicitando a regularização das

vendas, e a dispensa de oferta pública futura tendo, para tanto, anexado declarações

assinadas por adquirentes de 58 unidades do Empreendimento, em período anterior ao

deferimento da dispensa de registro (que só ocorreu em 04.10.2016), atestando que tiveram

conhecimento de que se tratava de oferta cujo registro e/ou outros requisitos de registro

haviam sido dispensados pela CVM e que tiveram pleno acesso a documentos como

Prospecto e Estudo de Viabilidade, (ii) reafirmando o entendimento de que não se aplica ao

Empreendimento as disposições do art. 2º, IX da Lei n° 6385/76[6], e (iii) insistindo na tese

da desobrigação de registro na CVM.

5. Em 02.03.2016, a SRE aplicou multa cominatória no valor de R$ 60.000,00 (sessenta mil

reais) para a Proeng pelo não cumprimento das exigências contidas nos Ofícios que haviam

sido encaminhados.

6. A realização de oferta de valores mobiliários sem a obtenção do registro previsto no

art. 19 da Lei nº 6.385/76 e no art. 2º da Instrução CVM nº 400 e sem a dispensa prevista no

inciso I, do §5º do art. 19 da Lei nº 6.385/76 e no art. 4º da Instrução CVM nº 400/03, é

considerada infração grave nos termos do inciso II do art. 59 da mesma Instrução.

7. De acordo com a área acusadora, a partir dos documentos encaminhados pelos

[7]

ofertantes, restou claro a existência de um investimento , formalizado em contrato[8]

coletivo[9], no qual foi oferecida remuneração aos investidores (pagamento de aluguel e

participação). Como o contrato foi ofertado publicamente (através dos websites

“grupoproeng.com.br/lançamentos//alto-laje/cariacica/es/Hotel-Meridional.html” e “www.

lopes.com.br/imovel/proeng/cariacica/alto-laje/comercial/meridional-offices-e-mall/8977”),

o investimento no Empreendimento constitui contrato de investimento coletivo previsto

no inciso IX, do art. 2º da Lei nº 6.385/76, sendo, portanto, valor mobiliário.

8. De acordo com as informações apresentadas: (i) as vendas foram iniciadas em junho

de 2014; (ii) das 174 unidades disponíveis para venda, 56 foram comercializadas antes da

obtenção de dispensa de registro de oferta pública; (iii) as vendas foram realizadas após a

publicação do Alerta ao Mercado (datado de 12.12.2013) e do envio da comunicação da

CVM (datada de 30.05.2014); e (iv) a dispensa de registro de oferta pública de valor

mobiliário referente ao Empreendimento foi deferida em 04.10.2016.

9. Os CIC’s relacionados com o Empreendimento são compostos por três principais

contratos: (i) o Contrato de Constituição de Sociedade em Conta de Participação; (ii) o

Contrato de Locação; e (iii) Contrato de Promessa de Compra e Venda.

Parecer do CTC 52 (0436714) SEI 19957.002481/2017-73 / pg. 2

DA RESPONSABILIZAÇÃO

10. Ante o exposto, a SRE propôs a responsabilização[10] de EMPREENDIMENTO

MERIDIONAL LTDA. e LAMBERTO PALOMBINI NETO, pela realização de oferta de valores

mobiliários sem a obtenção do registro previsto no art. 19 da Lei nº 6.385/76 e no art. 2º da

Instrução CVM nº400/03 e sem a dispensa prevista no inciso I, do §5º do art. 19 da Lei nº

6.385/76 e no art. 4º da Instrução CVM nº 400/03, o que é considerado infração grave nos

termos do inciso II do art. 59 da mesma instrução, conforme responsabilidade prevista no

art. 56-B da Instrução CVM nº 400/03 (no caso do Administrador Responsável).

DA PROPOSTA CONJUNTA DE CELEBRAÇÃO DE TERMO DE COMPROMISSO

11. Devidamente intimados, os acusados apresentaram suas razões de defesa, bem como

propostas de celebração de Termo de Compromisso, onde alegaram, dentre outras

questões, que “não houve perda efetiva aos adquirentes/investidores em razão da venda de

unidades antes do pedido/concessão da dispensa de registro pela CVM ”, razão pela qual

propuseram pagar à CVM a quantia de R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais), a título de

indenização aos danos difusos ao mercado, dos quais R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais)

corresponderiam a proposta de acordo por parte da INCORPORADORA e R$ 25.000,00 (vinte

e cinco mil reais) à proposta de LAMBERTO PALOMBINI NETO.

DA MANIFESTAÇÃO DA PROCURADORIA FEDERAL ESPECIALIZADA - PFE

12. Em razão do disposto na Deliberação CVM nº 390/01 (art. 7º, § 5º), a Procuradoria

Federal Especializada junto à CVM – PFE/CVM apreciou os aspectos legais da proposta de

Termo de Compromisso, tendo concluído pela inexistência de óbice legal à celebração de

Termo de Compromisso, conforme se verifica do PARECER n. 00126/2017/GJU – 2/PFECVM/PGF/AGU e respectivos Despachos.

DA NEGOCIAÇÃO DA PROPOSTA DE TERMO DE COMPROMISSO

13. O Comitê de Termo de Compromisso, em reunião realizada em 28.11.2017, consoante

faculta o §4º, do artigo 8º, da Deliberação CVM nº 390/01, decidiu negociar as condições da

proposta de Termo de Compromisso apresentada. Assim, diante das características que

permeiam o caso concreto, bem como em linha com precedentes com comparáveis

características essenciais[11], o Comitê sugeriu[12] o aprimoramento da proposta a partir da

assunção de obrigação pecuniária individual no valor de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta

mil reais) para EMPREENDIMENTO MERIDIONAL LTDA. e de R$ 75.000,00 (setenta e

cinco mil reais) para LAMBERTO PALOMBINI NETO, em parcela única, sendo o pagamento

realizado em benefício do mercado de valores mobiliários, por intermédio de seu órgão

regulador, tendo o Comitê concedido o prazo de 10 (dez) dias corridos para que os

PROPONENTES apresentassem suas considerações e, conforme o caso, aditassem a

proposta apresentada.

14. Tempestivamente, os PROPONENTES manifestaram sua concordância com a

sugestão apresentada pelo Comitê, “desde que o acordo na pessoa do Sr. Lamberto se (...)

[estendesse] a qualquer outro representante legal da Ofertante”.

DA DELIBERAÇÃO FINAL DO COMITÊ DE TERMO DE COMPROMISSO

15. O art. 9º da Deliberação CVM nº 390/01, com a redação dada pela Deliberação CVM nº

486/05, estabelece como critérios a serem considerados quando da apreciação da proposta

de Termo de Compromisso, além da oportunidade e da conveniência em sua celebração, a

natureza e a gravidade das infrações objeto do processo, os antecedentes dos acusados e a

Parecer do CTC 52 (0436714) SEI 19957.002481/2017-73 / pg. 3

efetiva possibilidade de punição, no caso concreto[13].

16. No presente caso, verifica-se a adesão dos PROPONENTES à contraproposta do

Comitê de pagamento à Autarquia no valor de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais)

para EMPREENDIMENTO MERIDIONAL LTDA. e de R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil

reais) para LAMBERTO PALOMBINI NETO, em parcela única, quantias tidas como

suficientes para desestimular a prática de condutas assemelhadas, bem norteando a

conduta dos participantes do mercado, em atendimento à finalidade preventiva do

instituto de que se cuida.

17. Nesse sentido, presente à reunião para prestar os esclarecimentos necessários ao

Comitê, o titular da SRE informou que, com o cumprimento do Termo de Compromisso, o

processo será definitivamente arquivado em relação à INCORPORADORA e aos seus

ADMINISTRADORES RESPONSÁVEIS.

18. Diante disso, em reunião realizada em 12.12.2017, o Comitê deliberou pela aceitação

da nova proposta conjunta e sugeriu a fixação do prazo de 10 (dez) dias, contados da data

de publicação do Termo no sítio eletrônico da CVM, para o cumprimento da obrigação

pecuniária assumida, bem como a designação da Superintendência AdministrativoFinanceira — SAD para o respectivo atesto.

DA CONCLUSÃO

19. Em face do acima exposto, o Comitê, em deliberação ocorrida em 12.12.2017[14],

decidiu propor ao Colegiado da CVM a ACEITAÇÃO da proposta conjunta de Termo de

Compromisso apresentada por EMPREENDIMENTO MERIDIONAL LTDA. e LAMBERTO

PALOMBINI NETO.

Rio de Janeiro, 8 de fevereiro de 2018.

[1]

Art. 2º Toda oferta pública de distribuição de valores mobiliários nos mercados primário

e secundário, no território brasileiro, dirigida a pessoas naturais, jurídicas, fundo ou

universalidade de direitos, residentes, domiciliados ou constituídos no Brasil, deverá ser

submetida previamente a registro na Comissão de Valores Mobiliários – CVM, nos termos

desta Instrução.

[2] Art. 19. Nenhuma emissão pública de valores mobiliários será distribuída no mercado

sem prévio registro na Comissão.

(...)

§ 5º - Compete à Comissão expedir normas para a execução do disposto neste artigo,

podendo:

I - definir outras situações que configurem emissão pública, para fins de registro, assim

como os casos em que este poderá ser dispensado, tendo em vista o interesse do público

investidor;

[3]

Art. 4º Considerando as características da oferta pública de distribuição de valores

mobiliários, a CVM poderá, a seu critério e sempre observados o interesse público, a

adequada informação e a proteção ao investidor, dispensar o registro ou alguns dos

requisitos, inclusive divulgações, prazos e procedimentos previstos nesta Instrução.

[4]

Existem dois outros acusados no Termo de Acusação que não apresentaram proposta de

Termo de Compromisso.

[5]

Processo de origem PA CVM Nº RJ2014/5367.

[6] Art. 2o São valores mobiliários sujeitos ao regime desta Lei:

(...)

Parecer do CTC 52 (0436714) SEI 19957.002481/2017-73 / pg. 4

IX - quando ofertados publicamente, quaisquer outros títulos ou contratos de investimento

coletivo, que gerem direito de participação, de parceria ou de remuneração, inclusive

resultante de prestação de serviços, cujos rendimentos advêm do esforço do empreendedor

ou de terceiros. (Inciso incluído pela Lei nº 10.303, de 31.10.2001)

[7] Os investidores aplicam recursos financeiros com intenção de obter um ganho derivado

desse investimento por meio de pagamento de remuneração.

[8]

“Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Venda e Compra”, o “Contrato de

Locação” e o "Contrato de SCP".

[9]

Foi oferecido indistintamente ao público em geral e as unidades autônomas do

empreendimento hoteleiro foram adquiridas por diversos investidores.

[10] Outros dois acusados no Termo de Acusação não apresentaram proposta de Termo de

Compromisso.

[11] Vide propostas aprovadas, por exemplo, no âmbito dos processos SEI NUP

19957.006844/2016-69 e 19957.006033/2016-68.

[12] Decisão tomada pelos membros titulares da SGE, SFI, SNC, SEP, GMA-I (pela SMI) e

GPS-2 (pela SPS).

[13] Os Proponentes não constam como acusados em outros processos sancionadores

instaurados pela CVM.

[14] Decisão tomada pelos membros titulares da SGE, SEP, SNC, SFI, SMI e SPS.

Documento assinado eletronicamente por Jose Carlos Bezerra, Superintendente, em

08/02/2018, às 18:27, com fundamento no art. 6º, § 1º, do Decreto nº 8.539, de 8 de

outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Mario Lemos, Superintendente, em

08/02/2018, às 18:29, com fundamento no art. 6º, § 1º, do Decreto nº 8.539, de 8 de

outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Fernando Soares Vieira,

Superintendente, em 08/02/2018, às 20:09, com fundamento no art. 6º, § 1º, do

Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Carlos Guilherme de Paula Aguiar,

Superintendente, em 09/02/2018, às 10:51, com fundamento no art. 6º, § 1º, do

Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Francisco José Bastos Santos,

Superintendente, em 09/02/2018, às 15:48, com fundamento no art. 6º, § 1º, do

Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Alexandre Pinheiro dos Santos,

Superintendente Geral, em 09/02/2018, às 17:32, com fundamento no art. 6º, § 1º, do

Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

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0436714 e o código CRC F78BD0EC.

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Parecer do CTC 52 (0436714) SEI 19957.002481/2017-73 / pg. 5