Oferta pública

PEDIDO DE DISPENSA DE REGISTRO DE OFERTA PÚBLICA – ARPOADOR FASHION HOTEL EMPREENDIMENTO SPE LTDA. E OUTRO - PROC. RJ2014/1503

O Colegiado deu início à discussão do assunto, tendo ficado adiada sua decisão.

PEDIDO DE DISPENSA DE REGISTRO DE OFERTA PÚBLICA – ARPOADOR FASHION HOTEL EMPREENDIMENTO SPE LTDA. E OUTRO - PROC. RJ2014/1503

O Colegiado retomou a discussão iniciada na reunião de 29.04.14 Trata-se de pedido de dispensa de registro e de requisitos de registro de oferta pública de distribuição de contratos de investimento coletivo (“Oferta” e “CICs”, respectivamente), nos termos da Instrução CVM nº 400/03 (“Instrução CVM 400”), formulado por Arpoador Fashion Hotel Empreendimento SPE Ltda. e Incortel Vitória Consultoria e Hotelaria Ltda. (“Requerentes”). O pedido resulta de expedientes protocolados em 03.02, 10.02, 12.02, 18.02, 28.02, 06.03, 24.03, 26.03, 03.04, 04.04 e 07.04.2014, que foram sendo aperfeiçoados mediante interações entre as Requerentes e a Superintendência de Registro de Valores Mobiliários (“SRE”). Conforme informado pelas Requerentes, a Oferta pretendida possui as seguintes principais características: CICs compostos por dois contratos a serem ofertados em conjunto, denominados (i) “Instrumento Particular de Promessa de Cessão de Direitos Aquisitivos Sobre Fração de Terreno com Futuras Benfeitorias e Outras Avenças”, que tem como anexo uma “Minuta da Convenção de Condomínio”; e (ii) “Contrato de Administração Condominial e Locação do Empreendimento Best Western Plus Arpoador Fashion Hotel e Outras Avenças”; oferta consistente na emissão de 445 frações imobiliárias hoteleiras representativas de 89 unidades hoteleiras (“Empreendimento”), no montante de R$ 97.900.000,00; investimento mínimo no valor de R$ 220.000,00, equivalente a uma fração imobiliária hoteleira;

apenas investidores qualificados nos termos do art. 109 da Instrução CVM nº 409/04 (“Instrução CVM 409”) poderão adquirir as frações imobiliárias ofertadas; intermediação do investimento será feita por meio de corretores e sociedades corretoras de imóveis; e divulgação de informações relacionadas ao empreendimento imobiliário antes e após a Oferta, tais como: (i) Estudo de Viabilidade Econômica do Empreendimento; (ii) indicação dos principais fatores de risco da Oferta; (iii) modelos dos contratos que constituem os CICs; (iv) material publicitário produzido em observância ao art. 50 da Instrução CVM 400; e (v) informações financeiras trimestrais e anuais auditadas por auditor independente registrado na CVM, dentre outras. Nesse contexto, as Requerentes solicitam as seguintes dispensas: registro de oferta pública de valores mobiliários com base no art. 4º, § 1º, incisos V, VI e VII, da Instrução CVM 400, com a consequente dispensa da necessidade de elaboração de prospecto, formulário de referência e demonstrações financeiras na forma da lei societária; necessidade de contratação de instituição integrante do sistema de distribuição de valores mobiliários, na forma do art. 3º, § 2º e art. 4º da Instrução CVM 400, sendo as vendas realizadas por meio de corretores e sociedades corretoras de imóveis; cumprimento dos prazos de duração da oferta, prescritos pelos arts. 17 e 18, da Instrução CVM 400, com base no art. 8º, inciso II, e art. 19, § 5º, da Lei nº 6.385/76;

e registro de emissor de valores mobiliários, tendo em vista precedentes favoráveis da CVM. A SRE manifestou-se favoravelmente às dispensas solicitadas pelas Requerentes, com fundamento no MEMO/CVM/SRE/Nº 15/2014, de 24.04.2014. O Colegiado da CVM, por unanimidade, decidiu deferir os pedidos de dispensa formulados, nos termos do Memorando da SRE, condicionando tal dispensa, no entanto, à realização de determinados ajustes no que se refere ao público alvo da Oferta em questão. No entendimento do Colegiado, a Oferta deve ser exclusivamente destinada a investidores que se enquadrem no conceito de investidor qualificado previsto no art. 109 da Instrução CVM 409, e, ainda, que: (i) possuam ao menos R$ 1,5 milhão de patrimônio; ou, alternativamente, (ii) invistam ao menos R$ 1 milhão na Oferta em questão. O Colegiado esclareceu que os Requerentes serão responsáveis por verificar, quando for o caso, o atendimento ao requisito patrimonial de que trata o item (i) acima, podendo se utilizar, para tanto, de extrato ou comprovante emitido por instituições integrantes do sistema financeiro nacional, declaração de imposto de renda ou escritura de imóvel. Por fim, o Colegiado esclareceu que os ajustes em questão devem ser exigidos apenas para futuros investidores no Empreendimento. Anexos MANIFESTAÇÃO DA ÁREA TÉCNICA

PEDIDO DE RECONSIDERAÇÃO DE DECISÃO DO COLEGIADO - DISPENSA DE REGISTRO DE OFERTA PÚBLICA – ARPOADOR FASHION HOTEL EMPREENDIMENTO SPE LTDA. E OUTRO - PROC. RJ2014/1503

Trata-se de pedido de reconsideração interposto por Arpoador Fashion Hotel Empreendimento SPE Ltda. e Incortel Vitória Consultoria e Hotelaria Ltda. (“Recorrentes”), nos termos o item IX da Deliberação CVM nº 463/2003 (“Recurso”), contra análise do Colegiado sobre o pedido formulado pelas Recorrentes de dispensa de registro e de requisitos de registro de oferta pública de distribuição de contratos de investimento coletivo (“Oferta”). Na reunião extraordinária de 30.04.2014, o Colegiado deferiu, por unanimidade, todos os pedidos de dispensa então formulados pelas Requerentes, condicionando tal dispensa à realização de ajustes no que se refere ao público alvo da Oferta, que deve ser destinada exclusivamente a investidores que se enquadrem no conceito de investidor qualificado previsto no art. 109 da Instrução CVM nº 409/2004 (“Instrução CVM 409”), e, ainda, que: (i) possuam ao menos R$ 1,5 milhão de patrimônio; ou, alternativamente, (ii) invistam ao menos R$ 1 milhão na Oferta em questão (“Decisão”). A Decisão esclareceu, ainda, que as Recorrentes seriam responsáveis por verificar, quando fosse o caso, o atendimento ao requisito patrimonial de que trata o item (i) acima, podendo se utilizar, para tanto, de extrato ou comprovante emitido por instituições integrantes do sistema financeiro nacional, declaração de imposto de renda ou escritura de imóvel.

A respeito, as Recorrentes solicitam que seja reconsiderada a Decisão, notadamente no que tange ao perfil do investidor da Oferta, para que seja adotado o conceito de investidor credenciado apresentado no pedido de dispensa, sendo exigido que o investidor (i) comprove, por meio de declaração específica, que possui ao menos R$300.000,00 em investimentos financeiros; (ii) que indique ao menos duas referências bancárias; e (iii) que rubrique os fatores de riscos anexos à declaração, comprovando ter ciência dos riscos inerentes à Oferta. Alternativamente, caso o Colegiado indefira o pedido acima, as Recorrentes solicitam que a Oferta seja destinada a investidores que (i) declarem possuir ao menos R$300.000,00 em investimentos financeiros; (ii) possuam ao menos R$ 1,5 milhão de patrimônio; ou (iii) invistam ao menos R$ 1 milhão na Oferta. Ainda, as Recorrentes solicitam que os investidores atestem tais informações por meio da assinatura de declaração específica, que tenha como anexo os fatores de risco mencionados acima, devidamente rubricados. Em análise ao Recurso, a SRE, tendo em vista que o conceito de investidor qualificado pode ser modificado dependendo do resultado da Audiência Pública SDM nº 03/2014, concluiu que o público alvo definido na Decisão poderia prejudicar a sustentabilidade da Oferta.

Portanto, a SRE sugere que o público alvo da Oferta seja desvinculado do conceito de investidor qualificado, propondo que a Oferta se destine a investidores que possuam ao menos R$ 1,5 milhão de patrimônio ou que invistam ao menos R$ 1 milhão. Ademais, a SRE sugere que seja mantida a exigência do Colegiado quanto à responsabilidade das Recorrentes pela verificação do perfil do investidor, nos termos da Decisão. O Colegiado, por unanimidade, deliberou manter a Decisão tomada em 30.04.2014, bem como seus fundamentos. O Colegiado esclareceu que o valor associado ao conceito de investidor qualificado aplicável ao caso concreto deverá ser devidamente atualizado de acordo com o resultado da Audiência Pública SDM nº 03/14 (que pretende alterar o conceito de “investidores qualificados”, dentre outros), caso a Oferta ainda esteja em processo de distribuição na ocasião da entrada em vigor da nova norma. Por fim, o Colegiado determinou a remessa do processo à SRE, para as providências que julgar cabíveis. Anexos MANIFESTAÇÃO DA ÁREA TÉCNICA

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – DECISÃO DO COLEGIADO – DISPENSA DE REGISTRO DE OFERTA PÚBLICA – ARPOADOR FASHION HOTEL EMPREENDIMENTO SPE LTDA. E OUTRO - PROC. RJ2014/1503

Trata-se de pedido de reconsideração sob a forma de "embargos de declaração" apresentado por Arpoador Fashion Hotel Empreendimento SPE Ltda. e Incortel Vitória Consultoria e Hotelaria Ltda. (“Recorrentes”), nos termos o item IX da Deliberação CVM 463/2003 (“Recurso”), contra decisão do Colegiado de 03.06.14. Na referida reunião, o Colegiado, por unanimidade, deliberou manter a Decisão tomada em 30.04.14, bem como seus fundamentos, na análise do pedido formulado pelas Recorrentes de dispensa de registro e de requisitos de registro de oferta pública de distribuição de contratos de investimento coletivo. Os Recorrentes fundamentam basicamente os “embargos de declaração” “calcados na omissão de justificativa na 2º Decisão, visto que não foi apresentada razão para o indeferimento do pedido de reconsideração”. A Superintendência de Registro de Valores Mobiliários – SRE, ao analisar os “embargos de declaração”, observou que os argumentos levantados pelas Recorrentes não demonstram nenhuma contradição ou omissão na decisão recorrida, uma vez que o Colegiado ao “manter sua decisão e seus fundamentos”, não se furtou de sua obrigação de motivar seu ato, mas apenas ratificou seus motivos já expostos na Decisão de 30.04.14. O Colegiado, com base nos argumentos contidos no Memo/CVM/SRE/Nº 41/2014, deliberou o recebimento e o conhecimento do pedido de reconsideração, por tempestivo, tendo decidido, no mérito, por seu indeferimento, em razão de não ter verificado quaisquer das hipóteses previstas no item IX da Deliberação CVM 463/2003. Anexos MANIFESTAÇÃO DA ÁREA TÉCNICA

Para: SGE

MEMO/CVM/SRE/Nº 15/2014

De: SRE Data:

24.04.2014

Assunto: Processo nº CVM RJ 2014/1503. Pedido de Dispensa de Registro de Oferta Pública de

Distribuição de Valores Mobiliários. Artigo 4º da Instrução CVM nº 400/03

Senhor Superintendente-Geral,

1. Apresentação

A Arpoador Fashion Hotel Empreendimento SPE Ltda. e a Incortel Vitória Consultoria e Hotelaria

Ltda. (“Requerentes”) requerem, nos termos artigo 4º da Instrução CVM nº 400/03 (“Instrução

CVM 400”), dispensa de registro de oferta pública de distribuição de contratos de investimento

coletivo (“Oferta” e “CIC”, respectivamente).

Os referidos CIC são compostos por dois contratos a serem ofertados publicamente e em

conjunto, enquadrando-se, assim, no conceito de valor mobiliário previsto no inciso IX do art. 2º

da Lei nº 6.385/76.

São eles: um (i) “Instrumento Particular de Promessa de Cessão de Direitos Aquisitivos Sobre

Fração de Terreno com Futuras Benfeitorias e Outras Avenças”, que tem como anexo uma “Minuta

da Convenção de Condomínio”, e um (ii) “Contrato de Administração Condominial e Locação do

Empreendimento Best Western Plus Arpoador Fashion Hotel e Outras Avenças”.

O pedido que ora se submete ao Colegiado resulta de expedientes protocolados junto à CVM em

03.02.2014, 10.02.2014, 12.02.2014, 18.02.2014, 28.02.2014, 06.03.2014, 24.03.2014 e

26.03.2014, 03.04.2014, 04.04.2014 e 07.04.2014, que foram sendo aperfeiçoados mediante

interações entre as Requerentes e a SRE.

As Requerentes ainda informam que planejam lançar novos empreendimentos, a serem

desenvolvidos para atender inclusive às demandas dos eventos esportivos de 2014 e 2016.

Informam, nesse sentido, terem firmado um Termo de Obrigação com a Prefeitura do Rio de

Janeiro, comprometendo-se a construir e entregar, até 31 de dezembro de 2015, o

empreendimento objeto do presente pedido de dispensa, colaborando, assim, com o suprimento da

necessidade de unidades hoteleiras para as Olimpíadas de 2016 e demandas posteriores.

Os documentos que instruem o pedido são os seguintes:

(i) Modelo de Declaração de “Investidor Credenciado”, com folheto anexo contendo os fatores

de risco incidentes sobre a Oferta (fls. 922 a 927);

(ii) Folder eletrônico contendo todos os fatores de risco da Oferta (fl. 929 a 931);

(iii) Modelos dos contratos que compõem o CIC (fls. 864 a 918);

(iv) Estudo de Viabilidade Econômica do Empreendimento Hoteleiro (fls. 703 a 773);

(v) Material publicitário na forma de Take One (fls. 933 a 941);

(vi) Declaração assinada pelos Ofertantes, nos termos do art. 56 da Instrução CVM nº 400/03

(fls. 803 a 804); e

(vii) Termo de Obrigação com a Prefeitura do Rio de Janeiro (fls. 943 a 944) .

A Oferta foi estruturada tendo em vista ofertas de frações/unidades imobiliárias hoteleiras que

tiveram sucesso e foram autorizadas no mercado norte-americano à luz de leis federais dos

Estados Unidos da América e de entendimentos da SEC – Securities and Exchange Comission;

premissas fundadas na regulação do mercado de valores mobiliários brasileiro que visam à proteção

do investidor; e a continuidade dos negócios das empresas hoteleiras no Brasil.

A primeira premissa adotada é a da necessidade de qualificação do investidor, o qual deverá reunir

condições de avaliar os benefícios e riscos inerentes a essa espécie de venda imobiliária atrelada a

um contrato de administração hoteleira.

A segunda premissa é a da necessidade de qualificação da informação prestada ao investidor,

tanto no momento anterior como posterior à aquisição das frações imobiliárias hoteleiras. Tal

qualificação se dará por meio da disponibilização ao investidor de informações claras, completas,

precisas, verdadeiras, atuais e necessárias, que lhe permitam uma decisão consciente sobre a

aquisição, ou não, das frações imobiliárias, bem como acompanhar o desempenho financeiro do

negócio do qual decidiu participar.

A terceira e última premissa adotada é a da descrição precisa dos direitos inerentes aos ativos

ofertados, tudo conforme detalhado no próximo tópico.

2. Principais Características da Oferta:

2.1. Qualificação do Investidor: Conceito de Investidor Credenciado

Somente “Investidores Credenciados” poderão adquirir as frações imobiliárias ofertadas. Esses

investidores, em virtude do seu perfil e situação socioeconômica, devem possuir conhecimento e

experiência para avaliar as vantagens e riscos da aquisição de frações/unidades imobiliárias

hoteleiras.

A aferição dessa condição se dará por meio da assinatura de declaração que ateste a condição de

“Investidor Credenciado”, anexada a um documento contendo a descrição dos principais fatores

de risco que envolvem a operação, o qual também será rubricado.

O “Investidor Credenciado” é uma figura baseada tanto no conceito de Investidor Qualificado,

previsto no Art. 109, IV, da Instrução CVM no 409/04, como no conceito norte-americano de

Accredited Investor, previsto na Rule 501 of Regulation D da SEC, que passou a ser utilizado para

ofertas de frações/unidades imobiliárias hoteleiras nos Estados Unidos da América, principalmente

após a entrada em vigor do Jumpstart Our Business Act (“JOBS Act”), em abril de 2012.

A figura do “Investidor Credenciado” difere da do Investidor Qualificado da Instrução CVM no

409/04, em que pese estar enquadrada no disposto no Art. 109 da referida Instrução. Isto porque

o Investidor Credenciado possui perfil diferenciado, direcionando a maior parte de seus recursos a

investimentos imobiliários, e não financeiros.

Entendem as Requerentes que essa diferenciação é necessária, pois a Oferta pretendida busca

investidores de bens “de raiz”, que se interessam por ativos físicos e concretos (imobiliários) ao

invés de “papéis” (ações, debêntures etc.).

De todo modo, para confirmar sua condição de “Investidor Credenciado", o adquirente da

fração/unidade imobiliária hoteleira deverá assinar uma declaração atestando que possui ao menos

R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) em investimentos financeiros, assim atendendo ao disposto no

art. 109 da Instrução CVM nº 409/04, além de indicar 2 (duas) referências bancárias.

2.2. Informações disponibilizadas aos investidores antes da Oferta

Todos os materiais de divulgação da Oferta serão elaborados em estrita obediência ao art. 50 da

Instrução CVM nº 400/03, de modo a prever, inclusive os principais fatores de risco a que a Oferta

está sujeita, e os endereços eletrônicos onde estarão disponíveis os demais documentos da

Oferta, conforme explicitado no próximo parágrafo.

Serão disponibilizados aos potenciais investidores nas páginas eletrônicas do empreendimento e

das Requerentes os seguintes documentos: (i) versão eletrônica de estudo de viabilidade

econômica do empreendimento, (ii) folder eletrônico contendo os 7 (sete) principais fatores de

risco da Oferta, (iii) os modelos dos contratos utilizados, (iv) o Take One, e modelos dos

contratos que compõem o CIC - todos pré-aprovados pela CVM.

2.3. Informações disponibilizadas aos investidores depois da Oferta

Após a realização do investimento, os proprietários receberão informações financeiras periódicas,

trimestrais e anuais, que abordarão os principais números e dados de ocupação do

empreendimento. Essas informações serão divulgadas por meio de correspondência (física ou

eletrônica) enviada aos investidores e/ou pelos websites da administradora hoteleira e do

empreendimento, e serão auditadas por auditor independente registrado na CVM.

Tal compromisso está previsto na Cláusula 9.7 do Instrumento Particular de Promessa de Cessão

de Direitos Aquisitivos Sobre Fração de Terreno com Futuras Benfeitorias e Outras Avenças :

“9.7. A Locatária (HOTELARIA BRASIL), tal como previsto no ANEXO II, deverá realizar,

mensalmente, uma prestação de contas detalhada da operação hoteleira contendo os

números de ocupação do hotel e demais informações que permitam verificar a

integridade e sucesso do empreendimento imobiliário. Além da prestação de contas

mensal, a Locatária também estará obrigada a disponibilizar ao OUTORGADO e aos

demais proprietários relatórios trimestrais e anuais, devidamente auditados por

empresa de auditoria independente com registro na CVM, os quais serão

encaminhados por correspondência eletrônica e/ou serão disponibilizados no site da

Locatária em até 45 (quarenta e cinco) dias após o fim de cada período.”

2.4. Direitos dos proprietários

As Requerentes destacam os seguintes direitos dos investidores:

2.4.1. Os adquirentes, ao se tornarem proprietários de frações ideais do imóvel, poderão,

livremente, alienar, transferir e dar sua fração do imóvel em garantia, hipotecá-las etc., sem

observar qualquer período de carência ou condições especiais, possuindo direito real de

propriedade sobre a fração imobiliária.

2.4.2. O imóvel como um todo será alugado para uma administradora hoteleira, que se

compromete a pagar o aluguel baseado, em sua maior parte, no resultado da operação comercial

do hotel, de modo que 90% (noventa por cento) do resultado líquido da operação será distribuído

aos proprietários das frações/unidades hoteleiras imobiliárias.

2.4.3. Os proprietários, em caso de administração não satisfatória do empreendimento, e desde

que organizados conforme convenção de condomínio e observadas as cláusulas do contrato

celebrado com a administradora hoteleira, poderão destituí-la e exigir sua substituição por outra.

2.4.4. A tabela abaixo apresenta, de forma resumida, as principais informações financeiras

relativas à Oferta de interesse dos proprietários:

Bandeira Hoteleira Best Western Plus

Prazo do contrato de administração 11 (onze) anos, renovados automaticamente

hoteleira por iguais períodos

Aluguel – Valor Fixo (Total) R$50.000,00 (cinquenta mil reais)

Aluguel – Valor Fixo (por Fração) R$112,36 (cento e doze reais e trinta e seis

centavos – valor aproximado)

Aluguel – Quantia Variável (Total) 90% (noventa por cento) do Resultado

Líquido da operação hoteleira

Aluguel – Quantia Variável (por Fração) 0.20% (zero virgula dois por cento) do

Resultado Líquido da operação hoteleira

(percentual aproximado)

Composição da Remuneração da 3% (três por cento) do faturamento bruto do

Administração hotel + 10% (dez por cento) do Resultado

Líquido apurado mensalmente pelo hotel

Organização dos proprietários Condomínio pro indiviso

Índice de atualização dos valores IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado),

apurado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV)

Valor da fração R$220.000,00 (duzentos e vinte reais)

2.4.5. Mercado Secundário

Não há necessidade de previsão de procedimentos especiais de governança dirigidos a um

eventual mercado secundário das frações/unidades, pois sua alienação deverá respeitar os

procedimentos aplicáveis a qualquer outra transferência de propriedade imobiliária, com a devida

averbação do registro e da transferência junto ao competente cartório de registro de imóveis

(RGI).

3. Pedidos

Com base no exposto, as Requerentes concluem o pleito em exame com os seguintes pedidos:

1) Dispensa de registro de oferta pública de valores mobiliários com fulcro no art. 4º, §1º, V,

VI e VII, da Instrução CVM no 400/03, com a consequente dispensa da necessidade de elaboração

de prospecto, formulário de referência e demonstrações financeiras na forma da lei societária;

2) Dispensa da necessidade de contratação de instituição integrante do sistema de

distribuição de valores mobiliários, na forma do art. 3º, §2º e art. 4º da Instrução CVM no 400/03,

sendo as vendas realizadas por meio de corretores e sociedades corretoras de imóveis;

3) Dispensa do cumprimento dos prazos de duração da oferta, prescritos pelos arts. 17 e

18 da Instrução CVM nº 400/03, com base no Art. 8º, inciso II, e art. 19, §5º, da Lei 6.385/76; e

4) Dispensa do registro de emissor de valores mobiliários, tendo em vista precedentes

favoráveis desta D. CVM[1].

4. Análise da área técnica

4.1. Dispensa de Registro de Oferta

A Instrução CVM nº 400/03, no seu art. 4º, prevê a possibilidade de dispensa de registro de oferta

pública de distribuição de valores mobiliários, conforme segue:

DISPENSA DE REGISTRO OU DE REQUISITOS

Art. 4º Considerando as características da oferta pública de distribuição de

valores mobiliários, a CVM poderá, a seu critério e sempre observados o

interesse público, a adequada informação e a proteção ao investidor, dispensar

o registro ou alguns dos requisitos, inclusive publicações, prazos e

procedimentos previstos nesta Instrução.

§ 1º Na dispensa mencionada no caput, a CVM considerará,

cumulativa ou isoladamente, as seguintes condições especiais da

operação pretendida:

I - REVOGADO

II - o valor unitário dos valores mobiliários ofertados ou o valor

total da oferta;

III - o plano de distribuição dos valores mobiliários (art. 33, § 3º);

IV - a distribuição se realizar em mais de uma jurisdição, de forma

a compatibilizar os diferentes procedimentos envolvidos, desde

que assegurada, no mínimo, a igualdade de condições com os

investidores locais;

V - características da oferta de permuta;

VI - o público destinatário da oferta, inclusive quanto à sua

localidade geográfica ou quantidade; ou

VII - ser dirigida exclusivamente a investidores qualificados.

§2º O pedido de dispensa de registro ou de requisitos do registro será

formulado pelo ofertante, e pela instituição intermediária, se for o caso, em

documento fundamentado, nos termos do Anexo I, que conterá as justificativas

identificadas pelos requerentes para a concessão da dispensa, aplicando-se na

análise os prazos previstos nos arts. 8º e 9º.

§3º Fica facultada a apresentação do pedido de registro de distribuição

conjunta e simultaneamente ao pedido de dispensa de requisitos de registro.

§4º Na hipótese de dispensa de requisitos de registro com base no inciso VII

do § 1º, deverá ser, adicionalmente, observado o seguinte:

I - o ofertante apresentará à CVM, juntamente com o pedido fundamentado

mencionado no § 2º deste artigo, modelo de declaração a ser firmado pelos

subscritores ou adquirentes, conforme o caso, da qual deverá constar,

obrigatoriamente, que:

a) têm conhecimento e experiência em finanças e negócios suficientes para

avaliar os riscos e o conteúdo da oferta e que são capazes de assumir tais

riscos;

b) tiveram amplo acesso às informações que julgaram necessárias e

suficientes para a decisão de investimento, notadamente aquelas normalmente

fornecidas no Prospecto; e

c) têm conhecimento de que se trata de hipótese de dispensa de registro ou de

requisitos, conforme o caso;

II - todos os subscritores ou adquirentes dos valores mobiliários ofertados

firmarão as declarações indicadas no inciso I deste parágrafo, as quais deverão

ser inseridas nos boletins de subscrição ou recibos de aquisição, ou no termo

de adesão e ciência de risco, no caso de oferta de cotas de emissão de

fundos de investimento; e

III - REVOGADO

IV - os prazos de análise previstos no § 3º do art. 13.

§ 5º Nas hipóteses de dispensa de registro ou de requisitos previstas neste

artigo, a CVM pode impor restrições à negociação dos valores mobiliários em

mercados regulamentados.

Tal dispositivo aponta expressamente as premissas a serem observadas na consecução da referida

dispensa, a saber: o interesse público, a adequada informação e a proteção ao investidor.

No caso em exame, parece-nos que tais premissas são observadas: (i) o interesse público, na

medida em que há vontade manifesta do poder público municipal na consecução da Oferta, tendo

em vista o citado Termo de Obrigação firmado entre as Requerentes e a Prefeitura do Rio de

Janeiro; e (ii) a adequada informação e proteção ao investidor, na medida em que a estruturação

da Oferta prevê a qualificação do investidor e da informação a ele fornecida, na forma descrita

nos itens 2.1 e 2.2, bem como os direitos inerentes aos investidores após a Oferta, na forma

descrita nos itens 2.3 e 2.4, acima.

Indo além na análise do pedido à luz do preceito regulamentar, observa-se que o § 1º do art. 4º

da Instrução CVM nº 400/03 impõe que a Autarquia deverá considerar, na análise do pedido,

cumulativa ou isoladamente, algumas condições especiais da operação pretendida, entre as quais

o valor unitário dos valores mobiliários ofertados (inciso II), o público destinatário da oferta (inciso

VI), e a circunstância de ser dirigida exclusivamente a investidores qualificados (inciso VII).

Nesse sentido, a SRE entende que a estrutura da Oferta em exame, ao ter como investimento

mínimo o valor de R$ 220.000,00 (duzentos e vinte mil reais), atende razoavelmente ao requisito

do inciso II, ainda que haja a possibilidade desse pagamento ser parcelado (cf. Take One anexo).

Já a delimitação do público destinatário da Oferta a investidores que possuam ao menos

R$300.000,00 (trezentos mil reais) em investimentos financeiros (cf. modelo de Declaração de

Investidor Credenciado e Take One anexos), parece-nos atender satisfatoriamente aos requisitos

dos incisos VI e VII, eis que compatível com a atual definição de Investidor Qualificado constante

do art. 109 da Instrução CVM nº 409/04.

Acrescente-se, ainda no sentido da qualificação dos investidores, que estes, ao aceitarem a

Oferta, (i) deverão apresentar duas referências bancárias, (ii) assinar declaração atestando que

se enquadram na definição de Investidor Credenciado, e (iii) rubricar um documento descrevendo

os principais fatores de risco que envolvem o investimento.

Cumpre destacar que o conceito de Investidor Credenciado trazido para este caso, inspirado no

conceito americano de Accredited Investor, somente deverá ser utilizado para estas espécies de

dispensa de registro de Oferta de CICs, não se estendendo a outras hipóteses de dispensa de

registro de oferta pública.

Por oportuno, a SRE informa ao Colegiado a aprovação, por esta área técnica, do conteúdo dos

documentos que suportam o pedido, relacionados no item 1 acima, aprovação esta fundada nos

princípios consagrados pela Instrução CVM nº 400/03 que norteiam o exame de documentos de

ofertas públicas de distribuição de valores mobiliários submetidas a registro.

Ao fim, para garantir a adequada prestação de informações aos investidores, a SRE propõe ao

Colegiado que o deferimento do pleito das Requerentes também seja condicionado à prévia

aprovação, por esta área técnica, dos materiais de divulgação da Oferta, que deverão ser

elaborados nos termos do art. 50 da Instrução CVM 400[2], e conter, em todas as páginas, o

disclaimer previsto no art. 5º, § 8º, II, da Instrução CVM 400[3].

4.2. Dispensa de Contratação de Intermediário

Quanto ao pedido de dispensa de contratação de intermediários financeiros, verificamos

preliminarmente que tal pedido é admitido pelo art. 3º, § 2º, da Instrução CVM nº 400/03, que

estabelece:

Art. 3º (...) § 2º A distribuição pública de valores mobiliários somente pode ser

efetuada com intermediação das instituições integrantes do sistema de distribuição de

valores mobiliários (“Instituições Intermediárias”), ressalvadas as hipóteses de

dispensa específica deste requisito, concedidas nos termos do art. 4º. (grifamos)

No mérito, entendemos que as particularidades do público alvo da Oferta devem pautar o exame

desse pleito. Assim, verificamos que a Oferta é orientada para uma categoria de investidor –

definida na estrutura da Oferta como “Investidor Credenciado”, conforme o item 2.1 acima – que

possui um perfil diferenciado por direcionar a maior parte de seus recursos a investimentos

imobiliários, e não financeiros.

Nesse sentido, alegam as Requerentes que a presença de instituição intermediária financeira seria

dispensável, dado que os corretores de imóveis e sociedades de corretores poderiam suprir a

atuação daquela. Ademais, as Requerentes continuariam responsáveis, nos termos do art. 56 da

Instrução CVM nº 400/03, pela veracidade, consistência, qualidade e suficiência das informações

prestadas por ocasião da Oferta, conforme declaração assinada (item 2.1, acima).

As Requerentes também ressaltam que o pedido em questão foi baseado em precedentes do

mercado norte-americano após promulgação do JOBS Act, em abril de 2012, o qual aditou o

Securities Act de 1933 prevendo a dispensa de uso de intermediário para ofertas em que as

vendas dos valores mobiliários sejam realizadas somente para Accredited Investors.

Por fim, as Requerentes alegam que, sendo a Oferta por tempo indeterminado, a presença de uma

instituição intermediária financeira durante todo o período da Oferta constituiria ônus considerável.

Esta área técnica ratifica os argumentos das Requerentes, entendendo ser oportuna a dispensa

pleiteada.

4.3. Dispensa de observância aos prazos estabelecidos nos art. 17 e 18 da Instrução

CVM nº 400/03

Quanto ao pedido de dispensa de observância aos prazos estabelecidos nos art. 17 e 18 da

Instrução CVM nº 400/03[4], entendemos que tal prazo é aplicável a ofertas registradas, visando

à preservação da atualização das informações apresentadas por ocasião da análise do pedido de

registro da oferta.

A oferta em exame não utilizará prospecto, o que, em certa medida, afastaria a necessidade de

observação desses prazos. Todavia, entendemos prudente que o Estudo de Viabilidade Econômica

do Empreendimento apresentado seja datado e revisado anualmente durante todo o período em

que a Oferta estiver se realizando, de modo a manter a atualidade das informações fornecidas aos

investidores.

O compromisso de atualização do Estudo de Viabilidade a que nos referimos está previsto na

Cláusula 9.7 do Instrumento Particular de Promessa de Cessão de Direitos Aquisitivos Sobre Fração

de Terreno com Futuras Benfeitorias e Outras Avenças, conforme segue:

9.7.1. Além das obrigações previstas no item 9.7., acima, a Locatária deverá, durante

o período da oferta, disponibilizar em sua página digital uma cópia da versão mais

recente do Estudo de Viabilidade da Oferta, atualizado anualmente.

Por essa razão, esta SRE entende que esse pedido pode ser deferido.

4.4. Dispensa de Registro de Emissor de Valores Mobiliários

O registro de emissor de valores mobiliários é um requisito do registro da oferta, em conformidade

com o item 11 do Anexo 2 da Instrução CVM nº 400/03[5]. Analogamente, para uma oferta

dispensada de registro, entendemos que o registro de emissor também pode ser dispensado.

Fenômeno semelhante é verificado na Instrução CVM nº 476/09, que dispensa de registro as

ofertas públicas de valores mobiliários distribuídas com esforços restritos. Lá, a dispensa do

registro da oferta de valores mobiliários implica a dispensa do registro de emissor, nos termos de

seu art. 14, segundo o qual “os valores mobiliários ofertados de acordo com esta Instrução

poderão ser negociados nos mercados de balcão organizado e não-organizado, mas não em bolsa,

sem que o emissor possua o registro de que trata o art. 21 da Lei nº 6.385, de 1976”, isto é, o

registro de emissor.

Por outro lado, o art. 17 da Instrução CVM nº 476/09 impõe, ao emissor de valores mobiliários

ofertados na forma dessa Instrução, as obrigações de “submeter suas demonstrações financeiras

a auditoria, por auditor registrado na CVM” (inciso II) e “divulgar suas demonstrações

financeiras... em sua página na rede mundial de computadores” (inciso III).

Tratamento semelhante é dado, no presente caso, às informações financeiras do empreendimento

investido, na forma da Cláusula 9.7 do Instrumento Particular de Promessa de Cessão de Direitos

Aquisitivos Sobre Fração de Terreno com Futuras Benfeitorias e Outras Avenças, transcrita no

item 2.3 acima.

Por tais razões, entende a SRE que esse pedido pode ser deferido.

Conclusão

Por todo o exposto, esta SRE propõe ao Colegiado o deferimento do pleito em exame,

condicionado à prévia aprovação, pela área técnica, dos materiais de divulgação a serem

utilizados na Oferta.

Deste modo, enviamos a presente solicitação ao Superintendente Geral, para que seja submetida

ao Colegiado desta CVM, atuando a SRE como relatora.

Atenciosamente

Reginaldo Pereira de Oliveira

Superintendente de Registro de Valores Mobiliários

[1] As Requerentes citam decisão do Colegiado da CVM, conduzida por voto da Diretora Ana Novaes no Processo

Administrativo CVM no RJ2010/9101:“(...) a dispensa é possível pelo disposto no art. 21, §6º, inciso I, da Lei

6.385/76. A CVM é competente para editar normas gerais enunciando os casos em que o registro de emissor

pode ser dispensado a despeito deste emissor poder registrar um valor mobiliário a ser negociado no mercado

(como ocorre com o art. 7º da ICVM 480/09). Logo, a CVM pode dispensar individualmente o registro de emissor

do Requerente” (grifos no original).

[2] Art. 50. A utilização de qualquer texto publicitário para oferta, anúncio ou promoção da distribuição, por

qualquer forma ou meio veiculados, inclusive audiovisual, dependerá de prévia aprovação da CVM e somente

poderá ser feita após a apresentação do Prospecto Preliminar à CVM.

[3] “A PRESENTE OFERTA FOI DISPENSADA DE REGISTRO PELA CVM. A CVM NÃO GARANTE A VERACIDADE DAS

INFORMAÇÕES PRESTADAS PELO OFERTANTE NEM JULGA A SUA QUALIDADE OU A DOS VALORES MOBILIÁRIOS

OFERTADOS”.

[4] “Art. 17. O registro de distribuição de valores mobiliários caducará se o Anúncio de Início de Distribuição e o

Prospecto ou o Suplemento de que trata o art. 13 não forem divulgados até 90 (noventa) dias após a sua

obtenção.

Art. 18. A subscrição ou aquisição dos valores mobiliários objeto da oferta de distribuição deverá ser realizada no

prazo máximo de 6 (seis) meses, contado da data de publicação do Anúncio de Início de Distribuição.”

[5] “(...) 11. declaração de que o registro de companhia aberta está atualizado perante a CVM, se for o caso;”

Para: SGE MEMO/CVM/SRE/Nº 28/2014

De: SRE Data: 29.05.2014

Assunto: Processo nº CVM RJ 2014/1503. Pedido de Reconsideração de Decisão do Colegiado

Senhor Superintendente-Geral,

1. Apresentação

Trata-se de Pedido de Reconsideração de Decisão do Colegiado (“Pedido”), protocolado em 08.05.2014 por

Arpoador Fashion Hotel Empreendimento SPE Ltda. e por Incortel Vitória Consultoria e Hotelaria Ltda.

(“Requerentes”), com subsídio no item IX da Deliberação CVM no 463/03[1] e no art. 50 da Lei no 9.784/99[2].

Em reunião extraordinária de 30.04.2014, o Colegiado deferiu, por unanimidade, o pedido de dispensa de registro

de oferta pública de contratos de investimento coletivo formulado, nos termos do MEMO/CVM/SRE/No 15/2014,

condicionando tal dispensa à realização de ajustes no que se refere ao público alvo da oferta, que deve ser

destinada exclusivamente a investidores que se enquadrem no conceito de investidor qualificado previsto no art.

109 da Instrução CVM nº 409/04 e, ainda, que: (i) possuam ao menos R$ 1,5 milhão de patrimônio; ou,

alternativamente, (ii) invistam ao menos R$ 1 milhão na oferta em questão (“Decisão”).

Na Decisão, o Colegiado esclareceu que os Requerentes serão responsáveis por verificar, quando for o caso, o

atendimento ao requisito de que trata o item (i) acima, podendo se utilizar, para tanto, de extrato ou

comprovante emitido por instituições integrantes do sistema financeiro nacional, declaração de imposto de renda

ou escritura de imóvel.

As Requerentes pleiteiam a reconsideração da Decisão, especificamente no que tange ao perfil do investidor

acima descrito e à forma de verificação desse perfil.

2. Das razões dos Requerentes

As Requerentes fundamentam o Pedido nas alegações abaixo resumidas:

“A Decisão ora impugnada apresenta conceito de investidor mais restritivo do que o das normas

vigentes.

(...)

A CVM, ao normatizar o mercado mobiliário hoteleiro, não deveria afetar o princípio da Isonomia,

pilar fundamental para um mercado aberto e equitativo. O ônus imposto, com a criação de um perfil

duplamente gravoso, além de não parecer justificável, é desproporcional às regras impostas aos

demais produtos existentes no mercado mobiliário.

(...)

Atualmente, o Art. 109 da Instrução CVM nº 409/04 dispõe que Investidores Qualificados são, entre

outros, aqueles que possuam ao menos R$ 300.000,00 em investimentos financeiros. A Instrução

CVM nº 409/04 não contém qualquer disposição acerca do patrimônio mínimo do investidor, ou

‘tíquete’ mínimo que ele deverá investir no âmbito da oferta.

(...)

Essa CVM, inclusive, publicou recentemente o Edital de Audiência Pública SDM nº 04/2014, que prevê

um aumento do limite mínimo de investimento pelo Investidor Qualificado para R$ 1.000.000,00 (...)

Não obstante se tratar de regra vista pelo mercado como mais restritiva que a atual, a Decisão vai

além, e adota critérios ainda mais severos, sem qualquer embasamento legal.

(...)

O perfil de investidor traçado na Decisão limita, senão impede, a realização da oferta! Os

investidores terão acesso dificultado ao investimento de sua preferência, já que os valores

mobiliários objeto da oferta apresentam condições de aquisição mais severas e burocráticas do que

as condições estabelecidas para os outros valores mobiliários existentes; e (...) não sendo possível

realizar a oferta de forma adequada, aumentam exponencialmente os prejuízos das Requerentes,

que a cada dia sofrem mais em decorrência da dificuldade de vendas.”

3. Do Pedido

O Pedido é apresentado pelas Requerentes da seguinte forma:

“As Requerentes requerem que seja reconsiderado o perfil do investidor da oferta, e

consequentemente retificado o trecho da Decisão de 30.04.2014 (...) para que seja adotado o

conceito de “Investidor Credenciado”, o qual deverá declarar possuir ao menos R$ 300.000,00 mil

em investimentos financeiros, indicando ao menos 2 (duas) referências bancárias, por meio de

declaração específica, que terá como anexo os Fatores de Risco da oferta, os quais serão

Rubricados.

Alternativamente, caso não seja admitido o constante do parágrafo acima, que a oferta seja

destinada a investidores que declarem possuir ao menos R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) em

investimentos financeiros, ou que possuam ao menos R$ 1,5 milhão de patrimônio, ou

alternativamente, que invistam ao menos R$ 1 milhão na oferta em questão. Os investidores

atestarão as informações acima por meio da assinatura de declaração específica, que tenha como

anexo os Fatores de Risco da oferta, os quais serão rubricados” – negritou-se.

4. Análise da área técnica

Esta SRE reconhece que o estabelecimento de um público alvo mais restrito reduzirá o alcance da oferta de que

trata o Pedido. De outra parte, considerando as peculiaridades desta, quais sejam, emissor não registrado na

CVM, ausência de intermediário financeiro, oferta realizada sem registro, parece-nos condição sine qua non que a

oferta não seja destinada ao público em geral.

Seu público alvo deve, outrossim, estar apto a compreender os riscos do empreendimento, bem como possuir

condições econômico-financeiras para arcar com eventual prejuízo, possibilidade natural em qualquer

empreendimento de risco. Nesse sentido, pelo fato de se aplicar a um mercado ainda pouco afeito à atuação

reguladora da CVM, a precaução de se solicitar documentação comprobatória da condição diferenciada do

investidor não nos parece exagerada.

Por outro lado, considerando que o conceito de investidor qualificado pode ser modificado em um futuro

próximo[3], tendemos a crer que o público alvo da oferta estabelecido na Decisão – investidores qualificados e

que atendam aos critérios definidos nos itens (i) ou (ii) acima – pode vir a constituir ônus demasiadamente

gravoso, prejudicando a sustentabilidade da oferta.

Assim, sugerimos que o público alvo da oferta seja desvinculado do conceito de investidor qualificado, propondo

que esta possa se destinada a investidores que possuam ao menos R$ 1,5 milhão de patrimônio, ou que invistam

ao menos R$ 1 milhão na oferta.

Deste modo, enviamos o presente Pedido ao Superintendente Geral, para que seja submetida ao Colegiado desta

CVM, estando apta a SRE a relatar a matéria.

Atenciosamente

REGINALDO PEREIRA DE OLIVEIRA

Superintendente de Registro de Valores Mobiliários

[1] IX - A requerimento de membro do Colegiado, do Superintendente que houver proferido a decisão recorrida,

ou do próprio recorrente, o Colegiado apreciará a alegação de existência de erro, omissão, obscuridade ou

inexatidões materiais na decisão, contradição entre a decisão e os seus fundamentos, ou dúvida na sua

conclusão, corrigindo-os se for o caso, sendo o requerimento encaminhado ao Diretor que tiver redigido o voto

vencedor no exame do recurso, no mesmo prazo previsto no item I, e por ele submetido ao Colegiado para

deliberação.

[2] Art. 50. Os atos administrativos deverão ser motivados, com indicação dos fatos e dos fundamentos jurídicos,

quando: I - neguem, limitem ou afetem direitos ou interesses; II - imponham ou agravem deveres, encargos ou

sanções; III - decidam processos administrativos de concurso ou seleção pública; IV - dispensem ou declarem a

inexigibilidade de processo licitatório; V - decidam recursos administrativos; VI - decorram de reexame de ofício;

VII - deixem de aplicar jurisprudência firmada sobre a questão ou discrepem de pareceres, laudos, propostas e

relatórios oficiais; VIII - importem anulação, revogação, suspensão ou convalidação de ato administrativo.

§ 1o A motivação deve ser explícita, clara e congruente, podendo consistir em declaração de concordância com

fundamentos de anteriores pareceres, informações, decisões ou propostas, que, neste caso, serão parte

integrante do ato.

§ 2o Na solução de vários assuntos da mesma natureza, pode ser utilizado meio mecânico que reproduza os

fundamentos das decisões, desde que não prejudique direito ou garantia dos interessados.

§ 3o A motivação das decisões de órgãos colegiados e comissões ou de decisões orais constará da respectiva ata

ou de termo escrito.

[3] O Edital de Audiência Pública SDM nº 03/2014 propõe que o novo conceito de investidor qualificado, que será

inserido na Instrução CVM nº 539/13, tenha a seguinte redação: “pessoas naturais ou jurídicas que possuam

investimentos financeiros em valor superior a R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) e que, adicionalmente,

atestem por escrito sua condição de investidor qualificado mediante termo próprio”. Tal Instrução entra em vigor

em 05 de janeiro de 2015.

Para: SGE MEMO/CVM/SRE/Nº 41/2014

De: SRE Data: 15.07.2014

Assunto: Processo nº CVM RJ2014/1503. Embargos de Declaração - Decisão do Colegiado

Senhor Superintendente-Geral,

1. Apresentação

Trata-se de Embargos de Declaração, assim nominados pelas postulantes, acerca da Decisão do Colegiado,

protocolado em 18.06.2014 por Arpoador Fashion Hotel Empreendimento SPE Ltda. e por Incortel Vitória

Consultoria e Hotelaria Ltda. (“Embargantes”), com subsídio no item IX da Deliberação CVM no 463/03[1] e no

art. 50, incisos I, II e V da Lei no 9.784/99[2].

Em reunião extraordinária de 30.04.2014, o Colegiado deferiu, por unanimidade, o pedido de dispensa de registro

de oferta pública de contratos de investimento coletivo formulado, nos termos do MEMO/CVM/SRE/No 15/2014,

condicionando tal dispensa à realização de ajustes no que se refere ao público alvo da oferta, que deve ser

destinada exclusivamente a investidores que se enquadrem no conceito de investidor qualificado previsto no art.

109 da Instrução CVM nº 409/04 e, ainda, que: (i) possuam ao menos R$ 1,5 milhão de patrimônio; ou,

alternativamente, (ii) invistam ao menos R$ 1 milhão na oferta em questão (“Decisão”).

Na Decisão, o Colegiado esclareceu que os Embargantes serão responsáveis por verificar, quando for o caso, o

atendimento ao requisito de que trata o item (i) acima, podendo se utilizar, para tanto, de extrato ou

comprovante emitido por instituições integrantes do sistema financeiro nacional, declaração de imposto de renda

ou escritura de imóvel.

Em 08.05.2014, as Embargantes pleitearam a reconsideração da Decisão, especificamente no que tange ao perfil

do investidor acima descrito e à forma de verificação desse perfil.

Em reunião de 03.06.2014, o Colegiado da CVM, “por unanimidade, deliberou manter a Decisão tomada

em 30.04.2014, bem como seus fundamentos. O Colegiado esclareceu que o valor associado ao conceito de

investidor qualificado aplicável ao caso concreto deverá ser devidamente atualizado de acordo com o resultado da

Audiência Pública SDM nº 03/14 (que pretende alterar o conceito de “investidores qualificados”, dentre outros),

caso a Oferta ainda esteja em processo de distribuição na ocasião da entrada em vigor da nova norma”.

Em 18.06.2014, as Embargantes protocolaram os Embargos de Declaração.

2. Das razões dos Embargantes

As Embargantes fundamentam os Embargos de Declaração “calcados na omissão de justificativa na 2ª Decisão,

visto que não foi apresentada razão para o indeferimento do pedido de reconsideração”.

Ademais, requerem que os Embargos sejam recebidos com “efeitos infringentes”, ou seja, buscando a reforma da

Decisão do Colegiado.

Assim, no mérito, além dos argumentos já trazidos por ocasião do pedido de reconsideração, as Embargantes

trazem dois novos argumentos.

O primeiro é o de que “a tabela de vendas utilizada pelas Embargantes já é fator que naturalmente seleciona e

qualifica o investidor. A tabela de vendas utilizada no âmbito da Oferta é chamada ‘curta’ pelos profissionais da

área imobiliária. Isso implica dizer que o período para pagamento das prestações é curto, com aproximadamente

20 meses de duração. Tal modelo naturalmente impõe ao comprador um valor de prestação mensal

demasiadamente elevado, além de aumentar o valor do sinal pago quando do fechamento da compra”.

O segundo argumento baseia-se na semelhança entre os empreendimentos estruturados em frações e os

estruturados em unidades imobiliárias hoteleiras.

Segundo as Embargantes, “em ambos os casos estão garantidas ao investidor as características intrínsecas ao

investimento imobiliário realizado, tais como (i) possibilidade de oferecer o imóvel adquirido em hipoteca/garantia

para a obtenção de empréstimos, inclusive bancários; (ii) possibilidade de prestar garantia pessoal fidejussória,

como na fiança locatícia, por exemplo; (iii) liberdade de alienar tanto a fração quanto a unidade imobiliária a

qualquer tempo e sempre mediante a lavratura de escritura pública de venda e compra com o pagamento de

ITBI, entre outras”.

Concluem que, “desse modo, não há de se falar em diferença entre a aquisição de fração ideal e a de unidade

imobiliária visto que, além de ambos possuírem as mesmas prerrogativas, conforme demonstrado acima, nos

dois modelos o adquirente não poderá fazer uso próprio de seu imóvel, mas apenas, usufruir dos frutos oriundos

do contrato firmado com a operadora hoteleira”.

3. Do Pedido

O Pedido é apresentado pelas Embargantes da seguinte forma:

“Diante de todo o exposto, as Embargantes, respeitosamente, opõem os presentes embargos em

seus efeitos infringentes, sendo deferido o perfil de investidor formulado no Pedido, para que passe

a ser adotado o conceito de investidor Credenciado, o qual deverá declarar possuir ao menos R$

300.000,00 mil em investimentos financeiros, indicando ao menos 2 (duas) referências bancárias,

por meio de declaração específica. A declaração conterá, como anexo, os Fatores de Risco da

Oferta, que serão rubricados pelos investidores.”

4. Análise da área técnica

Preliminarmente, embora não nominados expressamente como Embargos de Declaração, notamos haver

previsão legal para que o recorrente alegue erro, omissão, obscuridade ou inexatidões materiais em Decisões do

Colegiado, nos termos do item IX da Deliberação CVM nº 463/03.

Analisando o caso concreto, entendemos que o Colegiado, ao “manter sua decisão e seus fundamentos”, não se

furtou de sua obrigação de motivar seu ato, mas apenas ratificou seus motivos já expostos na Decisão de

30.04.2014.

No que tange aos efeitos modificativos requeridos, parece-nos que a limitação do público destinatário da Oferta,

conforme definido e reafirmado pelo Colegiado desta CVM, figura como uma condição mínima, de caráter

discricionário, para a concessão da ampla dispensa requerida.

Vale aqui destacar que, caso haja o intuito de abordagem a um público menos restrito, há a possibilidade de

utilização de um veículo amplamente regulado por esta CVM: o registro de oferta pública de distribuição de cotas

de fundo de investimento imobiliário.

Ademais, entendemos não ser cabível, nesse momento, a exposição de novos argumentos visando à alteração da

Decisão, a qual, inclusive, já foi objeto de Pedido de Reconsideração.

Deste modo, enviamos os presentes Embargos de Declaração ao Superintendente Geral, para que sejam

submetidos ao Colegiado desta CVM, estando apta a SRE a relatar a matéria.

Atenciosamente

(original assinado por)

REGINALDO PEREIRA DE OLIVEIRA

Superintendente de Registro de Valores Mobiliários

[1] IX - A requerimento de membro do Colegiado, do Superintendente que houver proferido a decisão recorrida,

ou do próprio recorrente, o Colegiado apreciará a alegação de existência de erro, omissão, obscuridade ou

inexatidões materiais na decisão, contradição entre a decisão e os seus fundamentos, ou dúvida na sua

conclusão, corrigindo-os se for o caso, sendo o requerimento encaminhado ao Diretor que tiver redigido o voto

vencedor no exame do recurso, no mesmo prazo previsto no item I, e por ele submetido ao Colegiado para

deliberação.

[2]Art. 50. Os atos administrativos deverão ser motivados, com indicação dos fatos e dos fundamentos jurídicos,

quando: I - neguem, limitem ou afetem direitos ou interesses; II - imponham ou agravem deveres, encargos ou

sanções; III - decidam processos administrativos de concurso ou seleção pública; IV - dispensem ou declarem a

inexigibilidade de processo licitatório; V - decidam recursos administrativos; VI - decorram de reexame de ofício;

VII - deixem de aplicar jurisprudência firmada sobre a questão ou discrepem de pareceres, laudos, propostas e

relatórios oficiais; VIII - importem anulação, revogação, suspensão ou convalidação de ato administrativo.

§ 1o A motivação deve ser explícita, clara e congruente, podendo consistir em declaração de concordância com

fundamentos de anteriores pareceres, informações, decisões ou propostas, que, neste caso, serão parte

integrante do ato.

§ 2o Na solução de vários assuntos da mesma natureza, pode ser utilizado meio mecânico que reproduza os

fundamentos das decisões, desde que não prejudique direito ou garantia dos interessados.

§ 3o A motivação das decisões de órgãos colegiados e comissões ou de decisões orais constará da respectiva ata

ou de termo escrito.