Oferta pública

PEDIDO DE DISPENSA DE REGISTRO DE OFERTA PÚBLICA DE DISTRIBUIÇÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS – ART. 4º DA INSTRUÇÃO 400/03. – SPE STX 25 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO S.A. – PROC. RJ2014/6342

Trata-se de pedido de dispensa de registro e de requisitos de registro de oferta pública de distribuição de contratos de investimento coletivo (“Oferta” e “CICs”, respectivamente), nos termos da Instrução CVM 400/2003, formulado por SPE STX 25 Desenvolvimento Imobiliário S.A. (“Requerente”), no âmbito do empreendimento imobiliário denominado “Rio Business Soft Inn”, envolvendo os esforços de venda de 151 unidades imobiliárias hoteleiras, pelo valor médio unitário de R$ 400.000,00. Conforme informado pela Requerente, os CICs são compostos por quatro contratos a serem ofertados publicamente e em conjunto, quais sejam: (i) “Contrato Particular de Cessão de Promessa de Compra e Venda de Unidade Autônoma Condominial com Cláusula Suspensiva e Outras Avenças”; (ii) “Termo de Adesão à Sociedade em Conta de Participação La Hotels Empreendimentos 1 Ltda”; (iii) “Instrumento de Locação”; e (iv) “Instrumento de Constituição de Sociedade em Conta de Participação”. Nesse contexto, a Requerente solicita dispensa de: a. Registro de oferta pública de distribuição de CICs para a comercialização das unidades imobiliárias hoteleiras; b. Contratação de intermediação por instituição integrante do sistema de distribuição de valores mobiliários, tendo em vista que a venda das unidades será intermediada por corretores de imóveis habilitados junto ao respectivo Conselho Regional de Corretores de Imóveis; c. Observância dos prazos de duração da oferta contidos nos arts. 17 e 18, da Instrução CVM 400/03, uma vez que aplicáveis apenas a ofertas registradas na CVM; e d. Registro de emissor de valores mobiliários, mediante aplicação extensiva da dispensa prevista no art. 14 da Instrução CVM 476/2009, tendo em vista que a Requerente prestará em sua página na Internet as informações requeridas pelo art. 17 da mesma Instrução. A Superintendência de Registro de Valores Mobiliários – SRE manifestou-se favoravelmente às dispensas solicitadas pela Requerente, com fundamento no MEMO/CVM/SRE/Nº 49/2014, de 06.08.2014, sob a condição de que os materiais de divulgação da Oferta (i) sejam elaborados nos termos do art. 50 da Instrução CVM 400/2003; (ii) contenham, em todas as páginas, o disclaimer previsto no art. 5º, § 8º, II, da Instrução CVM 400/2003; e (iii) sejam previamente aprovados pela área técnica. Na reunião, o Colegiado destacou a importância de que as informações divulgadas pela Requerente no âmbito do empreendimento reflitam de maneira clara e fidedigna as características do negócio, com linguagem serena e moderada, inclusive alertando o investidor para os principais riscos associados, como por exemplo, a necessidade de aporte de capital adicional por parte dos investidores no caso de resultado negativo do empreendimento. O Colegiado da CVM, por unanimidade, decidiu deferir os pedidos de dispensa formulados, nos termos do Memorando da SRE. Anexos MANIFESTAÇÃO DA ÁREA TÉCNICA

RECURSO CONTRA DECISÃO DA SRE – SUSPENSÃO DE OFERTAS PÚBLICAS DE CONTRATOS DE INVESTIMENTO COLETIVO – STX DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO S.A. E OUTROS – PROC. SP2016/0134

Trata-se de recurso formulado por STX Desenvolvimento Imobiliário S.A. (“STX”), SPE STX 21 Desenvolvimento Imobiliário S.A., SPE STX 25 Desenvolvimento Imobiliário S.A. e SPE STX 16 Desenvolvimento Imobiliário S.A. (“Recorrentes”) contra decisão da Superintendência de Registro de Valores Mobiliários – SRE que determinou a suspensão das ofertas públicas de distribuição de contratos de investimento coletivo (“Ofertas”) relacionadas aos empreendimentos Rio Business Soft Inn, Soft Inn Niterói Hotel e Soft Inn São Paulo Business Hotel, com fundamento no artigo 19 da Instrução CVM 400/2003 (“Instrução 400”). A suspensão, determinada em 14.04.2016, decorreu da veiculação de material publicitário das Ofertas no jornal Valor Econômico, em 28.03.2016 e 04.04.2016, bem como no endereço eletrônico www.investimentosinteligentes.com.br, sem aprovação da CVM. No entendimento da SRE, os anúncios faziam referência ao produto desenvolvido pela STX (investimento em condo-hotel), e não à própria ofertante, de modo que não poderiam ser considerados como publicidade institucional, conforme estabelecido no Ofício-Circular/CVM/SRE/Nº 01/2013. As Recorrentes interpuseram recurso, informando a desativação do referido website, bem como solicitando a concessão de efeito suspensivo com base no inciso V da Deliberação CVM 463/2003.

A SRE deferiu o efeito suspensivo em 18.04.2016, sustando os efeitos da suspensão, por entender que, no caso concreto, (i) o exercício do direito de revogação da aceitação das Ofertas, previsto pelo parágrafo único do artigo 20 da Instrução 400, poderia resultar em retratação de unidades comercializadas há vários meses, gerando um prejuízo de difícil ou incerta reparação para as Recorrentes; e (ii) não houve modificação das condições das Ofertas. Após análise do recurso, a SRE ratificou o seu entendimento, pelas seguintes principais razões: (i) Para que o material publicitário seja considerado como institucional, seu objeto primordial deve ser a marca da emissora e não seus produtos; (ii) No caso concreto, os anúncios faziam referência ao investimento em condo-hotel, que é objeto de ofertas públicas em andamento realizadas pela STX, bem como a formas de se obter maiores informações sobre o investimento, de modo que deveriam ser considerados como material publicitário; e (iii) Tendo em vista que os referidos anúncios foram veiculados sem a prévia autorização da CVM, restaria caracterizada a infração ao artigo 50 da Instrução 400. O Colegiado, acompanhando o entendimento da área técnica consubstanciado no Memorando nº 25/2016-CVM/SRE/GER-3, deliberou, por unanimidade, pelo indeferimento do recurso.

O Colegiado ressaltou que, no caso concreto, a possibilidade de revogação da oferta referida no parágrafo único do artigo 20 da Instrução 400 (direito de retratação) apenas alcança aqueles contratos de investimento coletivo ofertados, no âmbito das Ofertas, entre a veiculação dos anúncios e a devida retificação do material publicitário. Ademais, o Colegiado lembrou que o prazo de que trata o § 2º do artigo 19 da Instrução 400, cuja contagem havia se iniciado em 14.04.2016, tendo sido suspensa em 18.04.2016, voltará a fluir a partir da publicação da presente decisão. Desse modo, os Recorrentes terão 26 dias para correção das irregularidades apontadas pela SRE, sob pena de cancelamento das Ofertas, nos termos do § 3º, do art. 19, da referida Instrução 400. Anexos MANIFESTAÇÃO DA ÁREA TÉCNICA

Para: SGE MEMO/CVM/SRE/Nº 49/2014

De: SRE Data: 06.08.2014

Assunto: Processo CVM RJ2014/6342. Pedido de Dispensa de Registro de Oferta Pública de Distribuição de Valores

Mobiliários. Artigo 4º da Instrução CVM nº 400/03

Senhor Superintendente-Geral,

1. Apresentação

A SPE STX 25 Desenvolvimento Imobiliário S.A. (“Requerente”), conforme expediente protocolado junto à CVM em

10.06.2014, requer, nos termos artigo 4º da Instrução CVM nº 400/03 (“Instrução CVM 400”), dispensa de registro

de oferta pública de distribuição de contratos de investimento coletivo (“Oferta” e “CIC”, respectivamente).

Os referidos CIC são compostos por 4 contratos a serem ofertados publicamente e em conjunto, enquadrando-se,

assim, no conceito de valor mobiliário previsto no inciso IX do art. 2º da Lei nº 6.385/76.

(i) São eles: (i) “Contrato Particular de Cessão de Promessa de Compra e Venda de Unidade Autônoma

Condominial com Cláusula Suspensiva e Outras Avenças”, (ii) “Termo de Adesão à Sociedade em Conta de

Participação LA HOTELS EMPREENDIMENTOS 1 LTDA”, (iii) “Instrumento de Locação” e (iv) “Instrumento de

Constituição de Sociedade em Conta de Participação”.

A Requerente ainda informa que planeja lançar novos empreendimentos, a serem desenvolvidos para atender

inclusive às demandas dos Jogos Olímpicos de 2016. Informa, nesse sentido, ter firmado um Termo de Obrigação

com a Prefeitura Municipal do Rio de Janeiro, comprometendo-se a construir e entregar, até 31 de dezembro de

2015, o empreendimento objeto do presente pedido de dispensa, colaborando, assim, com o suprimento da

necessidade de unidades hoteleiras para as Olimpíadas de 2016 e demandas posteriores.

Os documentos que instruem o pedido são os seguintes:

(i) Contrato Particular de Cessão de Promessa de Compra e Venda de Unidade Autônoma Condominial com

Cláusula Suspensiva e Outras Avenças;

(ii) Regimento Interno do Condomínio Rio Business Hotel;

(iii) Convenção de Condomínio;

(iv) Termo de Adesão à Sociedade em Conta de Participação LA HOTELS EMPREENDIMENTOS 1 LTDA.;

(v) Instrumento de Locação;

(vi) Instrumento de Constituição de Sociedade em Conta de Participação;

(vii) Instrumento Particular de Contrato de Prestação de Serviços de Administração de Condomínio;

(viii) Contrato Particular de Prestação de Serviços Técnicos de Natureza Hoteleira;

(ix) Memorial de Incorporação “Rio Bussiness Hotel”;

(x) Estudo de Viabilidade Econômica do Empreendimento Hoteleiro;

(xi) Material publicitário;

(xii) Declaração do Investidor;

(xiii) Prospecto Resumido; e

(xiv) Declaração assinada pelo Ofertante, nos termos do art. 56 da Instrução CVM nº 400/03.

A Requerente baseia seu pedido de dispensa principalmente nos três pontos a seguir:

· Diferenças entre os “condo-hotéis” estruturados em frações ideais e os estruturados em unidades

autônomas individualizadas, sob o aspecto das normas de incorporação imobiliárias;

· Adequada informação e proteção ao investidor não apenas durante a comercialização do empreendimento

imobiliário denominado “Rio Business Soft Inn” (“Empreendimento”), como durante sua exploração

comercial; e

· Interesse público associado ao Empreendimento, para dotar a cidade do Rio de Janeiro de capacidade

hoteleira adequada para a recepção dos Jogos Olímpicos e Paraolímpicos de 2016, tendo inclusive sido

assinado termo de compromisso com o Poder Público para este fim.

2. Unidades Autônomas x Frações Ideais:

Em relação a este tópico, a Requerente afirma, em resumo, o seguinte:

A estruturação do Empreendimento na forma de uma incorporação imobiliária, sujeita aos ditames da Lei nº

4.591/64, da Lei nº 8.078/90 e da Lei nº 6.015/73 (em conjunto “Normas de Incorporação”), confere isenção e

segurança aos compromissados compradores das unidades autônomas quanto à (i) higidez econômico-financeira do

Empreendimento, (ii) viabilidade técnica e jurídica da consecução das obras, transferência, fruição da propriedade

das unidades autônomas, da destinação dos imóveis e (iii) readequação da sua utilização ao longo do tempo.

Com efeito, a sujeição do Empreendimento às Normas de Incorporação o diferencia substancialmente de outros

empreendimentos hoteleiros estruturados com base na transferência de fração ideal de imóvel ou apenas quotas de

sociedade em conta de participação, haja vista que (i) a limitação legal dos entes legitimados a incorporar restringe

a ação de especuladores, (ii) a realização de projetos por meio de sociedades de propósito específico segrega o

risco entre os diferentes projetos do mesmo incorporador, (iii) a existência de registros imobiliários autônomos

garante aos compradores a individualização do seu patrimônio e (iv) o poder soberano atribuído à assembleia de

condôminos edilícios sobre a universalidade de unidades autônomas permite a fiscalização efetiva da utilização do

imóvel pelo operador hoteleiro ou até a sua eventual destituição da posse e administração ou mesmo mudança da

destinação dado ao ativo imobiliário.

Em empreendimentos estruturados com base na transferência de fração ideal de imóvel, ou apenas de quotas de

sociedade em conta de participação, não está presente parte substancial das proteções sintetizadas acima, o que

pode resultar (i) no desenvolvimento de projetos por empresas sem capacitação técnica, (ii) na contaminação de

riscos entre os diferentes projetos do empreendedor, (iii) na indeterminação material do bem objeto da aquisição

pelo comprador e (iv) em mecanismos menos eficazes de fiscalização ou destituição do operador hoteleiro ou de

mudança da destinação dado ao ativo imobiliário.

O sistema de registro de imóveis também, per se, é dotado de mecanismos que visam a segurança jurídica dos atos

relativos à constituição ou transmissão de direitos reais sobre imóveis, constituindo, por isso, um importante fator

de proteção dos direitos dos adquirentes.

Dado que a incorporação resultará na criação de unidades autônomas completamente individualizadas e sujeitas ao

domínio exclusivo dos clientes, os seus proprietários poderão alienar, transferir, onerar, dar em garantia, hipotecar

sem observar qualquer condição ou prazo de carência, possuindo “pleno” direito de propriedade sobre o imóvel que

adquirirem (vale ressaltar que os investidores, apesar de possuírem direitos de propriedade sobre o imóvel, cederão

os direitos de uso e gozo de suas unidades autônomas à Sociedade em Conta de Participação, ficando vedada a

utilização dos apartamentos para outros fins que não a exploração hoteleira).

Ao revés, no modelo de fração (condomínio voluntário em que, em razão do estado de indivisão da coisa, impõe a

cada proprietário a coexistência da titularidade de uma parte-ideal ou de um direito) ou cota todos os proprietários

constam da mesma matrícula, o que pode acarretar em grande tumulto ou até inalienabilidade caso ocorram

penhoras de fração ideal de algum dos adquirentes ou até a necessidade de inventário e partilha. Este modelo, em

razão do baixo valor da cota e do elevado valor do m², é capaz de causar a ilusão de que se está adquirindo um

quarto de hotel, quando na realidade se está adquirindo um terço ou um quarto de uma unidade.

Ressalte-se que o desenvolvimento de projeto hoteleiro através de uma estruturação de fração ideal não permite a

constituição de um condomínio edilício e de unidades autônomas, o que confere uma dificuldade acrescida com

relação à regulação e fiscalização da utilização do empreendimento e gestão do empreendimento pelo operador

hoteleiro. No extremo, seria inviável que o empreendimento fosse readequado com exclusão de quartos do pool ou

que o imóvel passasse a ser utilizado para fins residenciais pelo fato de não haver unidades autônomas.

Portanto, o Empreendimento deve ser diferenciado em sua essência dos projetos de condo-hotel que constituem os

precedentes já examinados por esta D. CVM e que, dada a sujeição do Empreendimento às Normas de Incorporação

que estabelecem proteções amplas e exaustivas aos investidores, a necessidade do exercício da atividade

fiscalizadora por esta D. CVM deverá ficar restrita a aspectos adicionais do Empreendimento não alcançados pelas

referidas Normas de Incorporação.

3. Adequada Informação e Proteção ao Investidor:

Em relação a este tópico, a Requerente afirma, em resumo, o seguinte:

Serão comercializadas apenas 151 unidades imobiliárias a potenciais clientes, aos quais será entregue material

impresso com clara descrição da oportunidade de investimento, com as premissas do negócio e fatores de risco

associados, bem como estudo de viabilidade contratado pela Requerente junto à consultoria especializada e de

renome no mercado imobiliário. Além disso, a página da Requerente na internet conterá também todas as

informações relativas ao empreendimento que forem distribuídas aos potenciais clientes.

No caso do Empreendimento em apreço, e para que o potencial cliente esteja munido de todas as informações

relevantes do negócio, o Contrato Particular de Cessão de Promessa de Compra e Venda de Unidade Autônoma

Condominial com Cláusula Suspensiva e Outras Avenças contém todas as informações necessárias, tanto das

unidades autônomas, da fração ideal das áreas comuns do imóvel, benfeitorias a serem realizadas, preço acordado

pelas partes, que por si só, fixa os termos gerais e especiais do negócio, não havendo espaço de alteração das

condições do negócio sem o consentimento do potencial investidor.

Ainda, caso o pedido de dispensa de registro de oferta pública de distribuição venha a ser deferido por esta D.

Comissão, os materiais de divulgação, da mesma forma, conterão a linguagem padrão contida no artigo 5º,

parágrafo 8º, inciso II, da Instrução CVM 400.

Considerando que o preço médio de cada unidade condominial será de aproximadamente R$ 400.000,00

(quatrocentos mil reais), e de que não se trata de unidade destinada à moradia, estima-se que os clientes, que já

estarão protegidos pelas Normas de Incorporação, serão aptos a entender de forma adequada as possibilidades e

riscos associados aos “condo-hoteis”.

No que diz respeito a operações de compra de imóvel, o valor mínimo deve ser o valor da unidade individual

comercializada. É verdade que o racional por trás da criação de um portfólio de imóveis por um investidor pressupõe

a diversificação entre os empreendimentos de maior e menor valor e com

Assim, no que diz respeito a investimento imobiliário, o estabelecimento de um valor de investimento mínimo

superior ao valor da unidade imobiliária padrão representa a criação de um obstáculo muito significativo à

comercialização do empreendimento, pois obrigaria o empreendedor imobiliário a comercializar as unidades de

forma oposta à prática de mercado e visão do investidor.

Será feita análise de crédito de cada cliente, sendo-lhe solicitadas referências bancárias, bem como assinatura de

declaração onde atestam o recebimento dos materiais de promoção do Empreendimento e declaram ter lido,

analisado e entendido os fatores de risco.

Após o início das atividades do Empreendimento, nos termos da cláusula 8ª do Instrumento Particular de

Constituição de Sociedade em Conta de Participação, a Operadora Hoteleira, na qualidade de sócia ostensiva,

deverá fornecer ao conselho de representantes dos clientes, na qualidade de sócios participantes, balancetes e

demonstrativos de resultados mensais, além de demonstrações contábeis anuais auditadas por auditor

independente. Da mesma forma, o estudo de viabilidade do Empreendimento será disponibilizado em sua forma

mais atualizada na página na internet da Requerente.

Em relação ao conselho de representantes, cabe ainda ressaltar que cada cliente, ao adquirir uma unidade

imobiliária do Empreendimento e aderir à SCP, terá o direito de se candidatar e/ou eleger membros para o conselho

de representantes, órgão a ser composto por três membros e que será responsável pelo relacionamento direto com

o sócio ostensivo, ou seja, a Operadora Hoteleira, com poderes para supervisionar sua gestão com relação às

contas prestadas e cumprimento do plano anual de negócios, inclusive para tomar todas as medidas cabíveis,

judiciais ou não, contra a Sócia Ostensiva, se esse for o caso. A extinção da SCP por iniciativa dos clientes/sócios

participantes também pode ser deliberada em Assembleia Geral da SCP.

Finalmente, cabe ressaltar que o objeto do investimento, conforme se disse anteriormente, é uma unidade

imobiliária, registrada em Cartório de Registro de Imóveis no nome do cliente, que poderá alienar, onerar, dar em

garantia, hipotecar sem observar qualquer condição ou prazo de carência, possuindo “pleno” direito de propriedade

sobre o imóvel que adquirir (mais uma vez, vale ressaltar que os investidores, apesar de possuírem direitos de

propriedade sobre o imóvel, cederão os direitos de uso e gozo de suas unidades autônomas à Sociedade em Conta

de Participação, ficando vedada a utilização dos apartamentos para outros fins que não a exploração hoteleira).

Daí também decorre que qualquer negociação, pelo cliente, de sua unidade, será uma negociação imobiliária nos

moldes e sujeita a registro e pagamento de impostos, apresentação de certidões, tudo na forma da lei, de modo a

não ser necessária qualquer governança especial em relação a eventual mercado secundário.

O quadro-resumo abaixo apresenta as principais características da operação:

Bandeira Hoteleira Soft Inn Rio Business

Incorporadora Imobiliária STX Desenvolvimento Imobiliário

Operadora Hoteleira LA HOTELS EMPREENDIMENTOS 1 LTDA., subsidiária da

BHG (Brazil Hospitality Group)

Prazo do Contrato de administração hoteleira 8 (oito) anos

Prazo da SCP Indeterminado

Aluguel – Valor Fixo (Unidade) R$ 200,00 (duzentos reais)

Aluguel – Valor Variável 90% (noventa por cento) do Resultado Líquido da

operação hoteleira

Composição da Remuneração da Operadora Hoteleira 3% (três por cento) da Receita Bruta + 12% (doze por

cento) do Resultado Operacional Bruto

Preço médio das Unidades Condominiais R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais)

4. Interesse Público Associado ao Empreendimento:

Em relação a este tópico, a Requerente afirma, em resumo, o seguinte:

Considerando ser imprescindível para a realização dos Jogos Olímpicos a existência e reserva de acomodações

adequadas para os membros do Comitê Olímpico Internacional, Federações Internacionais e Comitê Olímpico de

outras nacionalidades, o Município do Rio de Janeiro e a Requerente celebraram Termo de Obrigação que prevê a

concessão de uma série de benefícios fiscais, tributários e edilícios, condicionada à entrega do Empreendimento até

31 de dezembro de 2015 e à assinatura de contrato para a garantia de hospedagem com o Comitê Organizador dos

Jogos Olímpicos Rio 2016. Além do Empreendimento, as empresas do grupo da Requerente têm diversos outros

projetos semelhantes, a serem futuramente lançados na cidade do Rio de Janeiro.

Cumpre ressaltar ainda que, atualmente, o Brasil possui apenas 2,5 quartos disponíveis para cada 1.000 habitantes

enquanto que países como China tem 4, Alemanha e França, aproximadamente 12, e Estados Unidos e Itália, mais

de 20 quartos por 1.000 habitantes. Dessa forma, além do contexto dos esforços para aumento da capacidade

hoteleira da cidade do Rio de Janeiro em preparação para os Jogos Olímpicos de 2016, a construção do

Empreendimento pela Requerente também irá contribuir para o desenvolvimento da infraestrutura da cidade do Rio

de Janeiro em geral, gerando assim novos empregos, negócios, recolhimento de tributos, além de atrair mais

turistas e, consequentemente, um volume maior de recursos para a cidade.

5. Pedidos

Com base no exposto, a Requerente conclui o pleito em exame com os seguintes pedidos:

1) Dispensa de registro de oferta pública de distribuição de CICs para a comercialização das unidades

condominiais autônomas do Empreendimento;

2) Dispensa da contratação de intermediação por instituição integrante do sistema de distribuição de valores

mobiliários, tendo em vista a natureza da operação, o fato de que a venda das unidades imobiliárias será feita por

corretores de imóveis devidamente habilitados ao exercício da profissão junto aos respectivos Conselhos Regionais

de Corretores de Imóveis e o fornecimento da declaração assinada pelos representantes legais da Requerente, nos

termos do artigo 56 da Instrução CVM 400, sobre a veracidade, consistência, qualidade e suficiência das

informações prestadas aos clientes no material de divulgação, nos contratos da Operação e na página da

Requerente na internet;

3) Dispensa da observância dos prazos contidos nos artigos 17 e 18 da Instrução CVM 400, uma vez que

aplicáveis apenas a ofertas registradas junta a essa D. Comissão; e

4) Dispensa do registro de emissor de valores mobiliários para a Requerente, mediante aplicação extensiva

da dispensa prevista no artigo 14 da Instrução CVM nº 476/09, considerando que a Requerente, de forma

voluntária, conforme previsto na cláusula 8ª do Instrumento Particular de Constituição de Sociedade em Conta de

Participação, prestará em sua página na internet as informações requeridas pelo artigo 17, também da Instrução

CVM nº 476/09.

6. Análise da área técnica

6.1. Dispensa de Registro de Oferta

A Instrução CVM nº 400/03, no seu art. 4º, prevê a possibilidade de dispensa de registro de oferta pública de

distribuição de valores mobiliários, conforme segue:

DISPENSA DE REGISTRO OU DE REQUISITOS

Art. 4º Considerando as características da oferta pública de distribuição de valores mobiliários, a CVM

poderá, a seu critério e sempre observados o interesse público, a adequada informação e a proteção

ao investidor, dispensar o registro ou alguns dos requisitos, inclusive publicações, prazos e

procedimentos previstos nesta Instrução.

§ 1º Na dispensa mencionada no caput, a CVM considerará, cumulativa ou isoladamente, as seguintes

condições especiais da operação pretendida:

I - REVOGADO

II - o valor unitário dos valores mobiliários ofertados ou o valor total da oferta;

III - o plano de distribuição dos valores mobiliários (art. 33, § 3º);

IV - a distribuição se realizar em mais de uma jurisdição, de forma a compatibilizar os diferentes

procedimentos envolvidos, desde que assegurada, no mínimo, a igualdade de condições com os

investidores locais;

V - características da oferta de permuta;

VI - o público destinatário da oferta, inclusive quanto à sua localidade geográfica ou quantidade; ou

VII - ser dirigida exclusivamente a investidores qualificados.

§2º O pedido de dispensa de registro ou de requisitos do registro será formulado pelo ofertante, e

pela instituição intermediária, se for o caso, em documento fundamentado, nos termos do Anexo I,

que conterá as justificativas identificadas pelos requerentes para a concessão da dispensa, aplicandose na análise os prazos previstos nos arts. 8º e 9º.

§3º Fica facultada a apresentação do pedido de registro de distribuição conjunta e simultaneamente

ao pedido de dispensa de requisitos de registro.

§4º Na hipótese de dispensa de requisitos de registro com base no inciso VII do § 1º, deverá ser,

adicionalmente, observado o seguinte:

I - o ofertante apresentará à CVM, juntamente com o pedido fundamentado mencionado no § 2º deste

artigo, modelo de declaração a ser firmado pelos subscritores ou adquirentes, conforme o caso, da

qual deverá constar, obrigatoriamente, que:

a) têm conhecimento e experiência em finanças e negócios suficientes para avaliar os riscos e o

conteúdo da oferta e que são capazes de assumir tais riscos;

b) tiveram amplo acesso às informações que julgaram necessárias e suficientes para a decisão de

investimento, notadamente aquelas normalmente fornecidas no Prospecto; e

c) têm conhecimento de que se trata de hipótese de dispensa de registro ou de requisitos, conforme o

caso;

II - todos os subscritores ou adquirentes dos valores mobiliários ofertados firmarão as declarações

indicadas no inciso I deste parágrafo, as quais deverão ser inseridas nos boletins de subscrição ou

recibos de aquisição, ou no termo de adesão e ciência de risco, no caso de oferta de cotas de emissão

de fundos de investimento; e

III - REVOGADO

IV - os prazos de análise previstos no § 3º do art. 13.

§ 5º Nas hipóteses de dispensa de registro ou de requisitos previstas neste artigo, a CVM pode impor

restrições à negociação dos valores mobiliários em mercados regulamentados.

Tal dispositivo aponta expressamente as premissas a serem observadas na consecução da referida dispensa, a

saber: o interesse público, a adequada informação e a proteção ao investidor.

No caso em exame, parece-nos que tais premissas são observadas: (i) o interesse público, na medida em que há

vontade manifesta do poder público municipal na consecução do Empreendimento, tendo em vista o citado Termo

de Obrigação firmado entre a Requerente e a Prefeitura do Rio de Janeiro; (ii) a adequada informação e proteção

ao investidor, na medida em que a estruturação da Oferta prevê providências como a entrega de prospecto

resumido com a descrição da oportunidade de investimento, com as premissas do negócio e com fatores de risco

associados, bem como estudo de viabilidade do Empreendimento, contratado pela Requerente junto a consultoria

especializada, além da assinatura de uma declaração nos moldes do Inciso I do §4ºacima.

Indo além na análise do pedido à luz do preceito regulamentar, observa-se que o § 1º do art. 4º da Instrução CVM

nº 400/03 impõe que a Autarquia deverá considerar, na análise do pedido, cumulativa ou isoladamente, algumas

condições especiais da operação pretendida, entre as quais o valor unitário dos valores mobiliários ofertados (inciso

II), o público destinatário da oferta (inciso VI), e a circunstância de ser dirigida exclusivamente a investidores

qualificados (inciso VII).

Nesse sentido, a SRE entende que a estrutura da Oferta em exame, ao ter como investimento o valor de R$

400.000,00 (quatrocentos mil reais), atende razoavelmente aos requisitos dos incisos II, VI e VII, ainda que haja a

possibilidade desse pagamento ser parcelado.

Parece-nos também estarem atendidos satisfatoriamente tais requisitos, tendo em vista a obrigatoriedade dos

investidores, ao aceitarem a Oferta, de (i) apresentar referências bancárias, (ii) assinar declaração atestando que

têm conhecimento e experiência em finanças e negócios suficientes para avaliar os riscos e o conteúdo da oferta,

que são capazes de assumir tais riscos, tiveram amplo acesso às informações que julgaram necessárias e

suficientes para a decisão de investimento, notadamente aquelas normalmente fornecidas no Prospecto, e têm

conhecimento de que se trata de hipótese de dispensa de registro ou de requisitos, além de (iii) rubricar um

documento descrevendo os principais fatores de risco que envolvem o investimento.

Por oportuno, a SRE informa ao Colegiado a aprovação, por esta área técnica, do conteúdo dos documentos que

suportam o pedido, relacionados no item 1 acima, aprovação esta fundada nos princípios consagrados pela

Instrução CVM nº 400/03 que norteiam o exame de documentos de ofertas públicas de distribuição de valores

mobiliários submetidas a registro.

Ao fim, para garantir a adequada prestação de informações aos investidores, a SRE propõe ao Colegiado que o

deferimento do pleito da Requerente também seja condicionado à prévia aprovação, por esta área técnica, dos

materiais de divulgação da Oferta ainda não submetidos à SRE, que deverão ser elaborados nos termos do art. 50

da Instrução CVM 400[1], e conter, em todas as páginas, o disclaimer previsto no art. 5º, § 8º, II, da Instrução CVM

400[2].

6.2. Dispensa de Contratação de Intermediário

Quanto ao pedido de dispensa de contratação de intermediação por instituição integrante do sistema de distribuição

de valores mobiliários, verificamos preliminarmente que tal pedido é admitido pelo art. 3º, § 2º, da Instrução CVM

nº 400/03, que estabelece:

Art. 3º (...) § 2º A distribuição pública de valores mobiliários somente pode ser efetuada com

intermediação das instituições integrantes do sistema de distribuição de valores mobiliários

(“Instituições Intermediárias”), ressalvadas as hipóteses de dispensa específica deste requisito,

concedidas nos termos do art. 4º. (grifamos)

No mérito, entendemos que as particularidades do público alvo da Oferta devem pautar o exame desse pleito.

Nesse sentido, alegam as Requerentes que a presença de instituição intermediária financeira seria dispensável,

dado que a venda das unidades imobiliárias será feita por corretores de imóveis devidamente habilitados ao

exercício da profissão junto aos respectivos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis capazes de suprir a

atuação daquela.

Ademais, as Requerentes continuariam responsáveis, nos termos do art. 56 da Instrução CVM nº 400/03, pela

veracidade, consistência, qualidade e suficiência das informações prestadas por ocasião da Oferta, conforme

declaração assinada.

Esta área técnica ratifica os argumentos da Requerente, concordando com a dispensa pleiteada, conforme já

ocorrido no julgamento do pedido de dispensa requerido pela Arpoador Fashion Hotel Empreendimento SPE Ltda. e

Incortel Vitória Consultoria e Hotelaria Ltda., deferido na Reunião Extraordinária do Colegiado da CVM de

30.04.2014.

6.3. Dispensa de observância aos prazos estabelecidos nos art. 17 e 18 da Instrução CVM nº 400/03

Quanto ao pedido de dispensa de observância aos prazos estabelecidos nos art. 17 e 18 da Instrução CVM nº

400/03[3], entendemos que tal prazo é aplicável a ofertas registradas, visando à preservação da atualização das

informações apresentadas por ocasião da análise do pedido de registro da oferta.

Entendemos prudente que os informativos relacionados ao Empreendimento sejam revisados durante todo o período

em que a Oferta estiver se realizando, de modo a manter a atualidade das informações fornecidas aos investidores.

Por oportuno, o compromisso de retificação de informações referentes ao Empreendimento por nós recomendado

está previsto na Cláusula (vi) da Declaração assinada pelo Ofertante, nos termos do art. 56 da Instrução CVM nº

400/03.

Esta área técnica ratifica os argumentos da Requerente, concordando com a dispensa pleiteada, conforme já

ocorrido no julgamento do pedido de dispensa requerido pela Arpoador Fashion Hotel Empreendimento SPE Ltda. e

Incortel Vitória Consultoria e Hotelaria Ltda., deferido na Reunião Extraordinária do Colegiado da CVM de

30.04.2014.

6.4. Dispensa de Registro de Emissor de Valores Mobiliários

O registro de emissor de valores mobiliários é um requisito do registro da oferta, em conformidade com o item 11

do Anexo 2 da Instrução CVM nº 400/03[4]. Analogamente, para uma oferta dispensada de registro, entendemos

que o registro de emissor também pode ser dispensado.

Fenômeno semelhante é verificado na Instrução CVM nº 476/09, que dispensa de registro as ofertas públicas de

valores mobiliários distribuídas com esforços restritos. Lá, a dispensa do registro da oferta de valores mobiliários

implica a dispensa do registro de emissor, nos termos de seu art. 14, segundo o qual “os valores mobiliários

ofertados de acordo com esta Instrução poderão ser negociados nos mercados de balcão organizado e nãoorganizado, mas não em bolsa, sem que o emissor possua o registro de que trata o art. 21 da Lei nº 6.385, de

1976”, isto é, o registro de emissor.

Por outro lado, o art. 17 da Instrução CVM nº 476/09 impõe, ao emissor de valores mobiliários ofertados na forma

dessa Instrução, as obrigações de “submeter suas demonstrações financeiras a auditoria, por auditor registrado na

CVM” (inciso II) e “divulgar suas demonstrações financeiras... em sua página na rede mundial de computadores”

(inciso III).

Tratamento semelhante é dado, no presente caso, às informações financeiras do empreendimento investido, na

forma da letra k-) da cláusula 2.1.1. do Instrumento Particular de Contratação de Prestação de Serviços de

Administração de Condomínio, no qual a contratada obriga-se a:

k-) Elaboração e divulgação das informações financeiras periódicas, trimestrais e anuais, nos termos

da Lei nº 6.404/76, as trimestrais revisadas, e as anuais auditadas, sempre por auditor independente

registrado na CVM, observando que: (i) as demonstrações financeiras anuais deverão ser divulgadas

no mínimo 60 (sessenta) dias contados do encerramento do exercício a que se referem e por um prazo

de 3 (três) anos; e (ii) as demonstrações financeiras trimestrais deverão ser divulgadas no mínimo 45

(quarenta e cinco) dias contados do encerramento do exercício a que se referem e por um prazo de 3

(três) anos. As divulagações a que se refere esse artigo serão feitas em sítio mantido na internet pela

CONTRATADA.

Esta área técnica ratifica os argumentos da Requerente, concordando com a dispensa pleiteada, conforme já

ocorrido no julgamento do pedido de dispensa requerido pela Arpoador Fashion Hotel Empreendimento SPE Ltda. e

Incortel Vitória Consultoria e Hotelaria Ltda., deferido na Reunião Extraordinária do Colegiado da CVM de

30.04.2014.

7. Conclusão

Entendemos que o presente caso não demanda a adoção dos condicionantes aplicados à dispensa deferida na

Reunião Extraordinária do Colegiado da CVM de 30.04.2014, quais sejam, destinação exclusiva a investidores que

se enquadrem no conceito de investidor qualificado previsto no art. 109 da Instrução CVM nº 409/04, e ainda

possuam ao menos R$ 1,5 milhão de patrimônio; ou, alternativamente, invistam ao menos R$ 1 milhão na Oferta

em questão.

Isto porque estão sendo ofertadas unidades autônomas individualizadas, cujo preço – R$ 400.000,00 - já

estabelece previamente uma seleção de investidores. Além disso, o condomínio de unidades autônomas goza da

proteção da Lei de Incorporações[5], o que não ocorre no modelo de frações, embora ambos necessitem seguir os

ditames da Lei nº 6.385/76 para suprir os investidores das informações relativas ao empreendimento hoteleiro, que

não são contempladas pela Lei de Incorporações[6].

Por todo o exposto, esta SRE propõe ao Colegiado o deferimento do pleito em exame, condicionado à prévia

aprovação, pela área técnica, dos materiais de divulgação a serem utilizados na Oferta.

Deste modo, enviamos a presente solicitação ao Superintendente Geral, para que seja submetida ao Colegiado

desta CVM, atuando a SRE como relatora.

Atenciosamente

(Original assinado por)

Reginaldo Pereira de Oliveira

Superintendente de Registro de Valores Mobiliários

[1] Art. 50. A utilização de qualquer texto publicitário para oferta, anúncio ou promoção da distribuição, por

qualquer forma ou meio veiculados, inclusive audiovisual, dependerá de prévia aprovação da CVM e somente

poderá ser feita após a apresentação do Prospecto Preliminar à CVM.

[2] “A PRESENTE OFERTA FOI DISPENSADA DE REGISTRO PELA CVM. A CVM NÃO GARANTE A VERACIDADE DAS

INFORMAÇÕES PRESTADAS PELO OFERTANTE NEM JULGA A SUA QUALIDADE OU A DOS VALORES MOBILIÁRIOS

OFERTADOS”.

[3] “Art. 17. O registro de distribuição de valores mobiliários caducará se o Anúncio de Início de Distribuição e o

Prospecto ou o Suplemento de que trata o art. 13 não forem divulgados até 90 (noventa) dias após a sua obtenção.

Art. 18. A subscrição ou aquisição dos valores mobiliários objeto da oferta de distribuição deverá ser realizada no

prazo máximo de 6 (seis) meses, contado da data de publicação do Anúncio de Início de Distribuição.”

[4]“(...) 11. declaração de que o registro de companhia aberta está atualizado perante a CVM, se for o caso;”

[5] Conforme artigo 1º da Lei nº 4.591/64: “Art. 1º As edificações ou conjunto de edificações, de um ou mais

pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou nãoresidenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade,

propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.”

[6] O artigo 32 da Lei nº 4.591/64 traz a relação de documentos a serem arquivados no Registro de Imóveis,

nenhum deles relacionado à atividade econômica a ser desenvolvida no imóvel.

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COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

Memorando nº 25/2016-CVM/SRE/GER-3

Rio de Janeiro, 25 de abril de 2016.

Ao Senhor Superintendente-Geral

Assunto: Recurso contra suspensão de ofertas públicas de CIC – STX Desenvolvimento Imobiliário

S.A., SPE STX 21 Desenvolvimento Imobiliário S.A., SPE STX 25 Desenvolvimento Imobiliário

S.A. e SPE STX 16 Desenvolvimento Imobiliário S.A.

1. Trata-se de recurso protocolado pela STX Desenvolvimento Imobiliário S.A. (“STX”), SPE STX

21 Desenvolvimento Imobiliário S.A., SPE STX 25 Desenvolvimento Imobiliário S.A. e SPE

STX 16 Desenvolvimento Imobiliário S.A. (“Recorrentes”) contra suspensão de ofertas

comunicadas por meio do Ofício nº 55/2016-CVM/SRE/GER-3, de 14.04.2016, motivadas pela

utilização de materiais publicitários irregulares veiculados através de jornal e de website.

I - Histórico

2. Em 04.04.2016, a SRE recebeu uma consulta por e-mail a respeito da regularidade de um

anúncio publicado pela STX no jornal Valor Econômico nas edições de 28.03.2016 (pg. C1) e de

04.04.2016 (pg. C1), com o seguinte texto:

“Fuja da bolha, e diversifique os seus investimentos.

Conheça uma nova forma de investir no mercado imobiliário.

A STX desenvolveu um produto que reúne a solidez do imóvel com o potencial do mercado de

hospitalidade e turismo.

Criado com foco na eficiência e no baixo custo operacional.

O Investimento não deixa você exposto à volatilidade do mercado financeiro, nem ao excesso de

oferta dos imóveis tradicionais, residenciais e comerciais.

Saiba mais em 0800-878-3237

Ou acesse www.investimentosinteligentes.com.br

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A STXDI S.A. e suas coligadas estão realizando ofertas públicas de unidades hoteleiras

autônomas, com dispensa de registro e outros requisitos junto à CVM nos termos da instrução

normativa 400/2003 e deliberação 734/2015. Antes de aceitar uma de nossas ofertas, leia com

atenção o prospecto resumido, em especial os fatores de risco disponíveis nos respectivos sites

das ofertas.”

3. Por meio do Ofício nº 54/2016-CVM/SRE/GER-3, de 11.04.2016, a SRE intimou a STX, nos

termos do inciso II do artigo 9º da Lei nº 6.385/76 e do inciso II do artigo 11 da Deliberação

CVM nº 538/08, a atenderem as seguintes solicitações:

a) Informar quais são as ofertas que estão sendo realizadas atualmente pela STX

Desenvolvimento Imobiliário S.A.;

b) Justificar por que o referido material e o conteúdo do referido site não foram considerados e

tratados pela STX Desenvolvimento Imobiliário S.A. como Materiais Publicitários.

4. Em 12.04.2016, as Requerentes responderam ao Ofício nº 54/2016-CVM/SRE/GER-3 afirmando

que:

a)“(...)o material objeto do presente ofício se trata de publicidade institucional da empresa,

tendo como finalidade a apresentação elucidativa, educativa e institucional, sem qualquer foco

de oferta específica.

b) Esclarece ainda que a publicidade institucional em questão se embasou no ofício-circular nº

01/2013 de 22 de julho de 2013 desta D. Comissão, que traz em seu item 2 acerca da

Publicidade Institucional.

c) Sendo certo que, como base do item 2.1 do ofício-circular supracitado, a STX, julgou

prudente e respeitoso incluir advertência, em razão da existência de ofertas em andamento de

suas coligadas, com a redação que passa a transcrever: “A STXDI S.A. e suas coligadas estão

realizando ofertas públicas de unidades hoteleiras autônomas, com dispensa de registro e

outros requisitos junto à CVM nos termos da instrução normativa 400/2003 e deliberação

734/2015. Antes de aceitar uma de nossas ofertas, leia com atenção o prospecto resumido, em

especial os fatores de risco disponíveis nos respectivos sites das ofertas.”

d) Razões pelas quais, salvo melhor juízo, entende que a presente publicidade institucional da

empresa controladora STX não se trata de oferta pública de produto específico e sim refere-se a

uma publicidade institucional da empresa, tendo como finalidade a apresentação elucidativa e

institucional.(...)”

5. Em 14.04.2016, após a resposta protocolada pelos Requerentes, a SRE manteve o entendimento

de que, no caso em análise, houve a veiculação de materiais publicitários irregulares, razão pela

qual, através do Ofício nº55/2016-CVM/SRE/GER-3, esta Superintendência suspendeu as ofertas

em andamento que possuíam a STX ou suas coligadas como ofertante, quais sejam: (i) Rio

Business Soft Inn, dispensado de registro em 12/08/2014, no âmbito do processo RJ-2014-6342;

(ii) Soft Inn Niterói Hotel, dispensado de registro em 28/04/2015, no âmbito do processo

RJ-2014-15029; e (iii) Soft Inn São Paulo Business Hotel, dispensado de registro em 14/05/2015,

no âmbito do processo RJ-2015-1576.

6. Finalmente, em 15.04.2016, as Requerentes informaram a respeito da desativação do website

www.investimentosinteligentes.com.br e apresentaram recurso da decisão da SRE, com os

fundamentos que destacamos a seguir.

II - Fundamentos do Recurso e Solicitação de Efeito Suspensivo

7. As Recorrentes apresentam, em resumo, as seguintes alegações:

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a) “(...) verifica-se claramente da leitura do anúncio que não há a menção a algum dos

empreendimentos das Recorrentes, mas apenas a divulgação do segmento de atuação da STX:

os condo-hotéis.

b) Não há dúvida de que se trata de publicidade institucional a qual não está submetida às

exigências do item 1 do Ofício-Circular/CVM/SRE/Nº 1/2013, mas sim ao item II deste Ofício

(...).

c) (...) em março de 2015, por meio da Deliberação n. 734, estabeleceu-se um regramento

inicial para a regulação do produto. Porém, como reconhecido pela própria instituição, a

atividade ainda depende da criação de uma norma mais completa, em virtude das lacunas

existentes na Deliberação 734.

d) A decisão ora recorrida demonstra uma insensibilidade da Superintendência de Registro em

relação a esse fato e, por vezes, a sensação de discriminação em relação ao produto

condo-hotel (...).

e) (...) A regulação, como já foi dito, é importante. Porém, a regulação excessiva, configurada

pela decisão da SRE, cria um obstáculo à iniciativa privada, em momento de grave crise

econômica. As recorrentes agiram em estrita observância da legislação aplicável, em especial

do Ofício-Circular/CVM/SRE/Nº 1/2013, e não podem ser penalizados por isso.(...)

f) (...) Cada dia de suspensão irregular é capaz de evitar uma série de propostas para a compra

dos produtos, causando verdadeira asfixia empresarial e uma série de transtornos operacionais,

especialmente em um momento de crise econômica como a que assola o país, em que cada

oportunidade de negócio é tida como valiosa.

g) Ademais, a ausência de regulamentação completa para o segmento Condo-Hotel já vem

prejudicando sobremaneira os Recorrentes uma vez que toda e qualquer medida no setor é

submetida ao poder discricionário desta administração, causando insegurança jurídica às

empresas do setor que acabam não sabendo como devem atuar (...).”

8. No mesmo protocolo, as Recorrentes solicitaram a concessão de efeito suspensivo ao recurso,

justificando o pleito nos trechos destacados a seguir:

a) “(...) A Deliberação CVM n. 463/2003 prevê no inciso V que “o recurso será recebido no

efeito devolutivo. Havendo justo receio de prejuízo de difícil ou incerta reparação decorrente da

execução da decisão, o Superintendente poderá, de ofício ou a pedido, dar efeito suspensivo ao

recurso”.

b) No caso em tela é evidente o receio de prejuízo de difícil ou incerta reparação decorrente da

suspensão das ofertas de três empreendimentos, uma vez que capazes de causar inestimável

prejuízo às Recorrentes. Também é capaz de causar inestimável prejuízo a parte da decisão que

determinam a publicação imediata ao mercado de que a oferta foi suspensa pela CVM, já que

decorre da determinação principal e também inviabiliza as vendas (...)”

9. Ao deferir o pedido de recebimento de recurso com efeito suspensivo, a SRE levou em conta os

seguintes aspectos:

a) O prazo ilimitado de distribuição de uma oferta de condo-hotel, diferente das ofertas dos

demais valores mobiliários regidos pela Instrução nº 400/03. Desta forma, o exercício do direito

de revogação da aceitação da oferta, previsto pelo parágrafo único do artigo 20 da Instrução

CVM nº 400/13, no presente caso, poderia resultar em retratação de unidades comercializadas

há vários meses, ou seja, um prejuízo de difícil ou incerta reparação; e

b) Não ter havido modificação de oferta. O motivo que causou a suspensão da oferta, ou as

providências para sua correção não acarretam mudanças nas condições da oferta.

10. O pedido de efeito suspensivo foi deferido pela SRE e comunicado através do Ofício nº 57/2016CVM/SRE/GER-3, de 18.04.2016.

III - Nossas Considerações

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11. O Ofício-Circular CVM/SRE nº 01/2013 define material publicitário institucional da seguinte

forma:

“(...) Para fins deste Ofício-Circular, entende-se por “material publicitário institucional” todos

e quaisquer anúncios, propagandas, campanhas publicitárias e outros materiais de divulgação

da marca da emissora e não de seus produtos, veiculados durante a oferta, na mídia impressa,

eletrônica, digital e/ou funcional, tanto para divulgação externa quanto para divulgação

interna na emissora, por quaisquer meios, tais como jornais, revistas, internet, TV aberta e/ou

por assinatura, rádio, banners e outdoors. (...)”.(grifo nosso)

12. A STX, como informa o seu próprio website, é uma empresa de desenvolvimento imobiliário e

tem como principal foco a incorporação de projetos nas áreas de Condo-hotéis, Hotéis e Hotéisresidência. Ou seja, o condo-hotel é um dos produtos a que se destina a STX;

13. Para que o material, de acordo com a norma destacada acima, seja considerado como

institucional, seu objeto primordial deve ser a marca da emissora e não seus produtos.

14. Ao analisarmos o texto em questão, identificamos que:

a)“Conheça uma nova forma de investir no mercado imobiliário.” – A nova forma de investir se

refere a STX ou aos condo-hotéis? Aos condo-hotéis.

b) “A STX desenvolveu um produto que reúne a solidez do imóvel com o potencial do mercado

de hospitalidade e turismo. Criado com foco na eficiência e no baixo custo operacional.” – O

produto com tais caracterísitcas é a STX ou são os condo-hotéis? Os condo-hotéis.(grifo nosso)

c) “O Investimento não deixa você exposto à volatilidade do mercado financeiro, nem ao

excesso de oferta dos imóveis tradicionais, residenciais e comerciais.”- O investimento é na

STX ou em condo-hotéis? Em condo-hotéis.

15. Já no website www.investimentosinteligentes.com.br (anexo), é o investimento em condo-hotel

que é comparado ao investimento em ações, bancos e locações de imóveis, como sendo uma

modalidade aparentemente “mais inteligente” que as demais.

16. Portanto, não se trata de divulgação da marca da emissora, mas sim de divulgação de um de seus

produtos (os condo-hotéis), o que nos permite concluir que não estamos tratando de materiais de

divulgação institucional, mas de materiais publicitários.

17. O fato de não fazer menção expressa aos empreendimentos da STX objeto de ofertas públicas

não descaracteriza a natureza de material publicitário dos citados anúncio e website. É evidente a

intenção de dar publicidade ao "produto" condo-hotel, mencionando os meios de obter maiores

informações, para poder direcionar os interessados às ofertas públicas em curso.

18. Isto posto, tendo em vista que os referidos materiais foram veiculados sem a prévia autorização

da CVM, já resta caracterizada a infração ao artigo 50 da Instrução CVM nº 400/03.

19. Ademais, vale destacar que o texto das peças publicitárias não foram elaborados em linguagem

serena e moderada, como ordena o parágrafo 2º do artigo 50 da Instrução CVM nº 400/03.

20. Por fim, lembramos que em 31.10.2014, a SRE já havia suspendido a oferta pública de contratos

de investimento coletivo do empreendimento Soft Inn Rio Business Hotel, também por utilização

de material publicitário irregular. A citada suspensão foi revogada em 06.11.2014.

IV- Conclusão

21. Por todo o exposto, propomos a manutenção da decisão desta SRE de suspender as ofertas

relacionadas aos empreendimentos Rio Business Soft Inn, Soft Inn Niterói Hotel e Soft Inn São

Paulo Business Hotel, com fundamento no art. 19, inciso II, da Instrução CVM nº 400/03, nos

termos do Ofício nº55/2016-CVM/SRE/GER-3, solicitando, ainda, autorização para relatar a

matéria ao Colegiado, na oportunidade de sua apreciação.

4 de 5 4/5/2016 10:30

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Atenciosamente,

Documento assinado eletronicamente por Rodrigo de Santana Villalba Camargo, Analista, em

26/04/2016, às 10:56, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006.

Documento assinado eletronicamente por Geraldo Pinto de Godoy Junior, Gerente, em

26/04/2016, às 11:03, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006.

Documento assinado eletronicamente por Dov Rawet, Superintendente de Registro, em

26/04/2016, às 14:51, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006.

A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sei.cvm.gov.br

/conferir_autenticidade, informando o código verificador 0100160 e o código CRC 5E447E1D.

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typing the "Código Verificador" 0100160 and the "Código CRC" 5E447E1D.

Referência: Processo nº 19957.002646/2016‐26 Documento SEI nº 0100160

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