Processo Administrativo Sancionador nº RJ2017/5788

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

EXTRATO DE SESSÃO DE JULGAMENTO

DO PROCESSO ADMINISTRATIVO SANCIONADOR CVM nº 19957.010584/2017-15 (RJ2017/5788)

Data do julgamento: 29/01/2019

Acusados: E. Hotelaria e Turismo Ltda.

Érica Campos Drumond

Sebastião Sussai

Trade Invest Investimento e Desenvolvimento S.A.

Ementa: Realização de oferta pública irregular de contrato de investimento coletivo hoteleiros (condo-hotéis) sem a

devida obtenção do registro previsto no art. 19 da Lei nº 6.385/76 e no art. 2º da Instrução CVM nº 400/03 e sem a

dispensa prevista no inciso I do § 5º do art. 19 da Lei nº 6.385/76 e no art. 4º da Instrução CVM nº 400/03. Absolvições.

Advertências.

Decisão: Vistos, relatados e discutidos os autos, o Colegiado da Comissão de Valores Mobiliários, com base na prova

dos autos e na legislação aplicável, por unanimidade de votos, com fundamento no art. 11 da Lei nº 6.385/76, decidiu:

1. Absolver E. Hotelaria e Turismo Ltda. e Érica Campos Drumond da acusação de realização de

oferta pública irregular de contratos de investimento coletivo hoteleiros; e

2. Aplicar aos acusados Trade Invest e Desenvolvimento S.A. e Sebastião Sussai a penalidade de

advertência pela realização de oferta púbica irregular de contratos de investimento coletivo hoteleiros sem a obtenção

do registro previsto no art. 19 da Lei nº 6.385/76 e no art. 2º da Instrução CVM nº 400/03 e sem a dispensa prevista no

inciso I do § 5º do art. 19 da Lei nº 6.385/76 e no art. 4º da Instrução CVM nº 400/03.

O Colegiado decidiu ainda comunicar a decisão do presente julgamento à Procuradoria da República no

Estado de São Paulo, em complemento ao OFÍCIO Nº 43/2018/CVM/SGE, para as providências que aquele órgão

julgar cabíveis.

O Diretor Henrique Machado acompanhou o Relator quanto às absolvições e penalidades impostas aos

acusados, não obstante, divergiu dos fundamentos utilizados na responsabilização da empresa incorporadora e do seu

administrador responsável. Na visão do Diretor Henrique Machado, a partir de abril de 2014, antes da emissão da

Deliberação CVM nº 734/15, de 17.03.15, já era de conhecimento público o entendimento da CVM de que a venda de

cotas de empreendimentos hoteleiros configurava um contrato de investimento coletivo e consistia em valor mobiliário

submetido à regulação da Autarquia.

O Diretor Gustavo Machado Gonzalez acompanhou a ressalva feita pelo Diretor Henrique Machado.

Os acusados punidos terão prazo de 30 dias, a contar do recebimento de comunicação da CVM, para

interpor recurso ao Conselho de Recursos do Sistema Financeiro Nacional, nos termos do art. 34 c/c o art. 29, ambos da

Lei nº 13.506/17, prazo esse, ao qual, de acordo com a orientação fixada pelo Conselho de Recursos do Sistema

Financeiro Nacional, poderá ser aplicado o disposto no art. 229 do Código de Processo Civil, que concede prazo em

dobro para recorrer quando os litisconsortes tiverem diferentes procuradores.

Ausentes os acusados e os representantes constituídos nos autos.

Presente a Procuradora-federal Luciana Dayer, representante da Procuradoria Federal Especializada da

CVM.

Participaram da Sessão de Julgamento os Diretores Carlos Alberto Rebello Sobrinho, Relator, Gustavo

Machado Gonzalez, Henrique Balduino Machado Moreira, e o Presidente da CVM, Marcelo Barbosa, que presidiu a

Sessão.

Documento assinado eletronicamente por Carlos Alberto Rebello Sobrinho, Diretor, em 28/02/2019, às 16:12,

com fundamento no art. 6º, § 1º, do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Henrique Balduino Machado Moreira, Diretor, em 12/03/2019, às

14:10, com fundamento no art. 6º, § 1º, do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Gustavo Machado Gonzalez, Diretor, em 14/03/2019, às 13:32, com

fundamento no art. 6º, § 1º, do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Marcelo Santos Barbosa, Presidente, em 18/03/2019, às 18:46, com

fundamento no art. 6º, § 1º, do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sei.cvm.gov.br/conferir_autenticidade, informando o

código verificador 0703917 e o código CRC 46C744BF.

This document's authenticity can be verified by accessing https://sei.cvm.gov.br/conferir_autenticidade, and typing the "Código

Verificador" 0703917 and the "Código CRC" 46C744BF.

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

PROCESSO ADMINISTRATIVO SANCIONADOR CVM

SEI Nº 19957.010584/2017-15

Reg. Col. 1165/18

Acusados: Trade Invest Investimento e Desenvolvimento S.A.

E. Hotelaria e Turismo Ltda.

Sebastião Sussai

Érica Campos Drumond

Assunto: Oferta pública irregular de contratos de investimento coletivo hoteleiros (infração ao disposto no art.

19 da Lei nº 6.385/76 e no art.2º da Instrução CVM nº 400/03, bem como ao inciso I do §5º do art. 19 da Lei nº

6.385/76 e ao art. 4º da Instrução CVM nº 400/03).

Diretor Relator: Carlos Alberto Rebello Sobrinho

RELATÓRIO

I - Objeto e Origem

1. Trata-se de Processo Administrativo Sancionador (“PAS”) instaurado pela Superintendência de Registro de

Valores Mobiliários (“SRE”) em face de Trade Invest Investimento e Desenvolvimento S.A. (“Tradeinvest” ou

“Incorporadora”) e E. Hotelaria e Turismo Ltda. (“Vert Hotéis” ou “Operadora Hoteleira”), além de seus

respectivos administradores, Sebastião Sussai e Érica Campos Drumond, para apurar suposta realização de oferta

de valores mobiliários sem a obtenção do registro previsto no art. 19 da Lei nº 6.385/76[1] e no art. 2º da

Instrução CVM nº 400/03[2], e sem a dispensa prevista no inciso I, do § 5º do art. 19 da Lei nº 6.385/76[3] e no

art. 4º da Instrução CVM nº 400/03[4].

2. O presente PAS originou-se do Processo Administrativo (“PA”) CVM nº RJ2015/1951, que tratou da

investigação sobre oferta de contratos de investimento coletivo (CICs) relacionados ao empreendimento hoteleiro

Trade Plaza Limeira (“Empreendimento”), a qual teria sido realizada sem a dispensa do registro previsto no art.

19 da Lei nº 6.385/76.

3. Vale ressaltar que, no âmbito do presente PAS, o Empreendimento tem como incorporadora a Tradeinvest e como

operadora hoteleira a Vert Hotéis.

II - Fatos

4. Após tomar conhecimento do conteúdo do website www.tradeinvestsa.com.br (fls. 1-8 – todas as folhas referemse ao PA CVM nº RJ2015/1951), a SRE instaurou o PA CVM nº RJ2015/1951, em 6.3.2015, que versou sobre a

divulgação de ofertas de investimentos relacionados a diversos empreendimentos hoteleiros[5], dentre os quais

figurava o Trade Plaza Limeira.

5. Em 9.3.2015, por meio do Ofício nº 124/15[6], a SRE intimou a Incorporadora e seu administrador, Sebastião

Sussai, requisitando que se manifestassem e encaminhassem as informações e documentos que julgassem

pertinentes, além dos modelos dos contratos utilizados para negociar o Empreendimento, os quais foram enviados

somente em resposta de 7.4.2015[7], após segunda intimação pelo Ofício nº 205/15[8], feita sob cominação de

multa.

6. Em 10.4.2015, pelo Ofício nº 236/15[9], a SRE enviou Alerta de Desvio de Conduta à Tradeinvest, por entender

que ela estaria realizando oferta pública irregular de CICs e, em 16.4.2015, encaminhou o processo à PFE,

consultando-a[10] sobre a caracterização ou não dos fatos analisados como oferta pública de valores mobiliários,

além de questionar se seria oportuna a edição de stop order pela CVM. A PFE encaminhou o Parecer nº

46/15[11] à SRE em 18.5.2015, concluindo: (i) que restaria caracterizada oferta pública irregular por parte da

Incorporadora; (ii) que não teria sido identificado registro ou pedido de dispensa dos requisitos de oferta pública;

e (iii) que, frente ao exposto, seria necessária a edição de stop order.

7. Cabe mencionar que, entre 10.6.2015 e 15.6.2015, a área técnica verificou estarem disponíveis o website da

Incorporadora e seu perfil social[12], divulgando ofertas de investimento relativas ao Empreendimento (fls. 160175)[13].

8. Em 25.6.2015, a SRE propôs ao Colegiado a edição de stop order relacionada à referida oferta de CICs, o qual

deliberou pela suspensão da oferta em reunião de 30.6.2015 (fls. 193-194), por meio do envio do Ofício nº

443/15[14], sob cominação de multa diária no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), e pela comunicação do

ocorrido ao Ministério Público Federal.

9. Não obstante, em 22.7.2015, a SRE verificou ainda estar disponível o website

www.tradeplazalimeira.com.br/trade_hotel.html[15], contendo oferta pública do Empreendimento, motivo pelo

qual foi aplicada multa de R$ 70.000,00 (setenta mil reais) à Incorporadora, por meio do Ofício nº 489/15[16].

10. A Tradeinvest apresentou recurso da referida decisão em 21.8.2015 (fls. 251-287), alegando: (i) que tanto a

comercialização quanto a divulgação do Empreendimento estariam suspensas, em cumprimento às solicitações da

CVM; (ii) que, oportunamente, teria a intenção de solicitar registro de oferta pública para o Empreendimento;

(iii) que já teria solicitado a suspensão da veiculação do Empreendimento no website supracitado antes mesmo de

enviado o ofício pela CVM, haja vista a rescisão de seu contrato com a BA Publicidade, responsável pelo

domínio virtual; e (iv) que, ausente a demonstração de culpa ou responsabilidade pelo ocorrido, não caberia a

penalidade de multa aplicada à Incorporadora.

11. Em 24.11.2015, o Colegiado indeferiu o recurso apresentado e manteve a multa aplicada, tendo notificado a

Incorporadora por meio do Ofício nº 14/16[17]. A Tradeinvest apresentou Pedido de Reconsideração à CVM

acerca do indeferimento do recurso em 26.2.2016, arguindo que o Memorando nº 56/15[18], adotado pela decisão

colegiada, pressupõe que a Incorporadora seria proprietária do referido website, sendo responsável por seu

conteúdo, o que já teria sido demonstrado falacioso, haja vista que ela jamais teria sido detentora da titularidade

do domínio mencionado, não possuindo qualquer ingerência ou controle sobre ele[19]. Deste modo, alegou que

não teria legitimidade para pedir diretamente aos provedores que retirassem o website do ar, tendo até mesmo

notificado extrajudicialmente a agência responsável para que o fizesse.

12. O Colegiado não acatou o Pedido de Reconsideração da Incorporadora, em reunião de 22.3.2016 (fl. 314),

notificando-a em 26.4.2016, pelo Ofício nº 65/16[20] (fl. 316).

13. Em 22.3.2016, foi feita nova solicitação de informações (fls. 318-319) à Tradeinvest acerca: (i) da quantidade de

unidades imobiliárias do Empreendimento, assim como o número de unidades ofertadas; (ii) das datas de início e

de encerramento das ofertas; (iii) do número de CICs vendidos antes da solicitação de dispensa do registro de

oferta pública ou sem que tal dispensa tivesse sido solicitada; e (iv) das informações dos investidores que

adquiriram unidades do Empreendimento antes de tal solicitação de dispensa. A Incorporadora manifestou-se em

1.8.2016, apresentando as informações solicitadas quanto ao Empreendimento[21].

14. Da análise das informações enviadas, a SRE constatou que teriam sido comercializados 39 (trinta e nove) CICs

relacionados ao Empreendimento, dos quais 9 (nove) teriam sido vendidos após o Alerta ao Mercado de

12.12.2013.

15. Em 3.10.2017 foi enviado Ofício nº 149/17 requerendo a manifestação da Vert Hotéis e de sua administradora,

Érica Drumond, acerca da infração ocorrida, as quais apresentaram resposta afirmando: (i) que não teriam

ofertado qualquer valor mobiliário vinculado ao Empreendimento, como reconhecido pela própria Tradeinvest;

(ii) que não houve qualquer omissão de sua parte quanto ao pedido de dispensa de registro da oferta de CICs; e

(iii) que só caberia à Operadora Hoteleira a administração condominial do futuro hotel a ser implantado no

Empreendimento.

III - Termo de Acusação (Doc. SEI 0386876)

16. Inicialmente, teriam sido analisados pela área técnica diversos empreendimentos condohoteleiros sob operação

da Tradeinvest. Com relação a estes, a SRE concluiu que:

a) os empreendimentos Hotel Encore Tatuí, Trade Plaza Hortolândia e Trade Plaza Ribeirão Preto

tiveram como conclusão o envio dos Ofícios de Alerta 38, 39 e 40, respectivamente, pois as ofertas a

eles referentes foram realizadas antes da divulgação do Alerta ao Mercado pela CVM, em 12.12.2013;

b) o empreendimento Hotel Comfort Americana estaria em análise no Processo CVM nº

RJ2015/1869, tendo inclusive sido concedida a dispensa de registro da oferta a ele associada em

outubro de 2017;

c) quanto ao empreendimento Hotel Holiday Inn Jundiaí, não teria sido possível caracterizar a

presença de uma oferta pública de valor mobiliário; e

d) assim, o termo de acusação iria se limitar à demonstração de existência de justa causa,

materialidade e autoria pela realização de oferta pública de CICs sem registro prévio ou sua dispensa

apenas em relação ao Empreendimento.

17. Quanto à materialidade da infração, após exame da proposta de investimento ofertada pela Incorporadora e pela

Operadora Hoteleira, a SRE entendeu ter restado demonstrada a presença de todas as características de oferta de

CICs, nos termos do inciso IX do art. 2º da Lei nº 6.385/76,[22] haja vista que o investimento é coletivo e está

formalizado por meio de conjunto de contratos, prevendo a remuneração dos investidores, que teria origem nos

esforços de terceiros (operadora hoteleira).

18. Além disso, afirmou que os CICs relativos ao Empreendimento teriam sido ofertados indistintamente ao público

em geral, inclusive por meio de websites e folder publicitário (entre fls. 86-87), de modo que as unidades

autônomas do Empreendimento foram adquiridas por diversos investidores, a partir dos quais a SRE pôde

comprovar a prática de atos caracterizados como distribuição pública.

19. Vale mencionar que a divulgação da oferta por meio do website www.tradeplazalimeira.com.br/trade_hotel.html

verificou-se disponível até 22.7.2015 (fls. 236-249), data posterior à edição da Deliberação CVM nº 734/15, que

delegou competência à SRE para concessão de dispensa de registro de oferta de CICs condohoteleiros e

estabeleceu requisitos para tal.

20. Por conseguinte, a área técnica apontou ter ocorrido, no caso em análise, oferta pública irregular de valores

mobiliários, mesmo após a divulgação do Alerta ao Mercado no site da CVM, em 12.12.2013, e a edição de stop

order pela CVM, em 30.6.2015.

21. Quanto à autoria da infração, a SRE afirmou que a responsabilidade pela ocorrência do ilícito apontado, qual

seja, a realização de oferta pública de valores mobiliários sem o registro ou sua dispensa, deveria recair sobre a

Incorporadora e a Operadora Hoteleira, além de seus respectivos administradores.

22. Da análise dos principais contratos[23] que compõe os CICs relacionados ao Empreendimento, a área técnica

aferiu que a aquisição da unidade autônoma hoteleira implicaria na adesão automática e obrigatória ao pool

hoteleiro, de modo que não seria possível adquirir unidade autônoma da Incorporadora sem aderir ao sistema de

condohotel firmado com a Operadora Hoteleira.

23. Portanto, a SRE concluiu que tanto a Tradeinvest quanto a Vert Hotéis seriam partes integrantes dos contratos que

compõem os CICs ofertados, de modo que se qualificam como ofertantes dos CICs relacionados ao

Empreendimento, sendo responsáveis por sua emissão.

24. Da mesma forma, na visão da área técnica, Sebastião Sussai[24] e Érica Drumond, administradores da

Incorporadora e da Operadora Hoteleira, respectivamente, também deveriam ser responsabilizados, uma vez que

o art. 56-B da Instrução CVM nº 400/03[25] considera que os administradores dos ofertantes, dentro de suas

competências legais e contratuais, são responsáveis pelo cumprimento das obrigações impostas ao ofertante pela

referida instrução, quais sejam a obtenção de registro previsto ou de sua dispensa antes de iniciar a oferta de

CICs.

IV - Responsabilidades

25. Diante de todo o exposto, propôs-se a responsabilização de Trade Invest Investimento e Desenvolvimento

S.A., na qualidade de incorporadora, e de E. Hotelaria e Turismo Ltda., na qualidade de operadora hoteleira,

bem como de seus respectivos administradores, Sebastião Sussai e Érica Campos Drumond, por força do art.

56-B da Instrução CVM nº 400/03, pela realização de oferta de valores mobiliários sem a obtenção do registro

previsto no art. 19 da Lei nº 6.385/76 e no art. 2º da Instrução CVM nº 400/03, e sem a dispensa prevista no

inciso I, do § 5º do art. 19 da Lei nº 6.385/76 e no art. 4º da Instrução CVM nº 400/03, o que é considerado

infração grave nos termos do inciso II do art. 59 da mesma instrução.

V - Manifestação da PFE (Doc. SEI 0407034)

26. Examinada a peça acusatória, a Procuradoria Federal Especializada – PFE entendeu restarem atendidos os

requisitos previstos nos incisos do art. 6º e o disposto no caput do art. 11, ambos da Deliberação CVM nº 538/08.

VI - Razões de Defesa Conjunta de Tradeinvest e Sebastião Sussai (Doc. SEI 0467205)

27. Em suas razões de defesa, os Defendentes afirmaram inexistir qualquer conduta típica passível de punibilidade no

presente caso, alegando que, à época da comercialização das unidades hoteleiras do Empreendimento, os

contratos utilizados não eram regulamentados pela CVM como CICs, de modo que não seria possível aferir a

obrigatoriedade de solicitação do registro ou de sua dispensa.

28. A Defesa arguiu que o Alerta ao Mercado de 12.12.2013 não configuraria como uma regulamentação do assunto,

consistindo apenas em parecer sobre caso específico, haja vista que, nele, a CVM não generaliza todos os

contratos de condohotel como sendo de investimento, mas sim faz referência a caso específico.

29. Nessa linha, os Defendentes alegaram que tal regulamentação teria sido criada somente em 2015, com a edição

da Deliberação CVM nº 734/15, de modo que, quando da primeira comunicação da CVM à Incorporadora e

também da edição do stop order, os contratos que figuravam na oferta do Empreendimento referentes à compra e

venda de unidades hoteleiras sequer eram regulamentados pela autarquia como sendo CICs.

30. Desta forma, a Defesa apresentou entendimento de que não seria possível a punição dos réus por conduta que, à

época, não era regulamentada pela CVM como proibida, o que na realidade indicaria, com base no inciso II do

art. 5º da CF88, sua permissão. Ademais, enfatizou que todos os fatos jurídicos deveriam ser regidos pela lei da

época em que sucederam, de modo que a norma não poderia retroagir para prejudicar os acusados, concepção

emprestada do direito penal.

31. Por fim, os Defendentes pediram pela declaração de improcedência do termo de acusação. Entretanto, também

requisitaram que, na eventualidade de sua condenação, fosse aplicada a penalidade mínima, haja vista serem réus

primários e considerando a falta de regulamentação que pairava sobre a modalidade de contrato de investimento

condohoteleiro, além da primariedade da prática.

VII - Razões de Defesa Conjunta de Vert Hotéis e Érica Drumond (Doc. SEI 0599966)

32. Em suas razões de defesa, as Defendentes afirmaram que o objetivo da Vert Hotéis seria a administração

condominial no segmento de hotelaria, o que poderia ser aferido a partir do Contrato de Administração firmado

entre ela e a Incorporadora, o qual teria início somente após a implantação do futuro hotel no Empreendimento,

fato que supostamente figurava como condição do contrato referido e que, por não ter se concretizado, fez com

que jamais tivessem sido produzidos seus efeitos.

33. Deste modo, sustentou a Defesa que as rés não teriam praticado atos que configurariam oferta pública irregular

de CICs vinculados ao Empreendimento, como reconhecido pela própria Tradeinvest, haja vista que a elas não

caberia participação na captação de recursos junto a potenciais investidores.

34. As Defendentes também alegaram que não seriam partes integrantes dos CICs, apenas do Contratado de

Administração referido, do qual não constaria nenhuma menção sobre a adesão de terceiros investidores na

formação de condomínio futuro, de modo que julgavam ser o imóvel onde seria desenvolvida a atividade

hoteleira de inteira propriedade da Incorporadora.

35. Ademais, a Defesa elucidou que, à época da edição do Alerta ao Mercado de 12.12.2013, o negócio jurídico

celebrado entre a Tradeinvest e a Vert Hotéis não estava mais em vigência, de modo que a Operadora Hoteleira

não deteria mais legitimidade para solicitar a dispensa do registro de oferta pública perante a CVM,

demonstrando não ter ocorrido qualquer omissão de sua parte.

36. Por fim, arguiram que deveria ser levada em consideração a incerteza quanto à caracterização dos investimentos

em empreendimentos condohoteleiros como valores mobiliários à época dos fatos, e defenderam que a inclusão

da marca ostentada pela Vert Hotéis no material publicitário da oferta em pauta não faz com que reste

configurada atuação da Operadora Hoteleira e de sua administradora na distribuição pública irregular de CICs,

conduta que não teria sido passível de constatação pela área técnica ao longo do trâmite processual.

VIII - Distribuição do Processo (Doc. SEI 0605214)

37. Em reunião do Colegiado, ocorrida no dia 25 de setembro de 2018, o presente processo foi redistribuído para

minha relatoria, nos termos do art. 10 da Deliberação CVM nº 558/08[26].

É o relatório.

Rio de Janeiro, 29 de janeiro de 2019.

Carlos Alberto Rebello Sobrinho

Diretor Relator

[1] Art. 19. Nenhuma emissão pública de valores mobiliários será distribuída no mercado sem prévio registro na

Comissão.

[2] Art. 2º Toda oferta pública de distribuição de valores mobiliários nos mercados primário e secundário, no território

brasileiro, dirigida a pessoas naturais, jurídicas, fundo ou universalidade de direitos, residentes, domiciliados ou

constituídos no Brasil, deverá ser submetida previamente a registro na Comissão de Valores Mobiliários – CVM, nos

termos desta Instrução.

[3] Art. 19. (...) § 5º - Compete à Comissão expedir normas para a execução do disposto neste artigo, podendo: I definir outras situações que configurem emissão pública, para fins de registro, assim como os casos em que este poderá

ser dispensado, tendo em vista o interesse do público investidor; (...).

[4] Art. 4º Considerando as características da oferta pública de distribuição de valores mobiliários, a CVM poderá, a

seu critério e sempre observados o interesse público, a adequada informação e a proteção ao investidor, dispensar o

registro ou alguns dos requisitos, inclusive publicações, prazos e procedimentos previstos nesta Instrução.

[5] Inicialmente, a área técnica também analisou as ofertas relacionadas aos empreendimentos hoteleiros Trade Plaza

Hortolândia, Trade Plaza Ribeirão Preto, Hotel Encore Tatuí, Hotel Comfort Americana e Hotel Holiday Inn Jundiaí,

acerca dos quais não formulou acusação, face às evidências verificadas.

[6] OFÍCIO/CVM/SRE/Nº 124/2015 (fls. 13-15).

[7] Na resposta protocolada, foram enviados os seguintes documentos referentes ao Empreendimento: Certidão do

Registro Geral de Imóveis; Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda do Imóvel e Outras Avenças;

Instrumento Particular de Contrato de Serviços de Administração Condominial, Hoteleiro e de Assessoria Técnica; e

materiais publicitários (fls. 25-130).

[8] OFÍCIO/CVM/SRE/Nº 205/2015 (fls. 17-19).

[9] OFÍCIO/CVM/SRE/Nº 236/2015 (fls. 21-24).

[10] Memorando nº 25/2015/CVM/SRE (fls. 131-133).

[11] Parecer nº 00046/2015/GJU-2/PFE-CVM/PGF/AGU (fls. 134-143).

[12] https://www.facebook.com/tradeinvest.com/tradeinvestbrasil?ref=br_rs

[13] Também foram encontradas ofertas relacionadas aos empreendimentos hoteleiros Trade Plaza Hortolândia, Trade

Plaza Ribeirão Preto, Hotel Encore Tatuí, Hotel Comfort Americana e Hotel Holiday Inn Jundiaí.

[14] OFÍCIO/CVM/SRE/Nº 443/2015 (fl. 185).

[15] Encontravam-se também disponíveis, nesta data, os websites www.tradeplazahortolandia.com.br/comforthortolandia, www.tradeplazaribeirão.com.br, www.encoretatui.com.br e hoteisjundiai.blogspot.com.br/2012/08/hotelholiday-inn-em-jundiaisp.html, relacionados a demais empreendimentos hoteleiros.

[16] OFÍCIO/CVM/SRE/Nº 489/2015.

[17] OFÍCIO/CVM/SRE/GER-3/Nº 014/2016 (fl. 303).

[18] Memorando nº 56/2015-CVM/SRE.

[19] A Incorporadora alega que a titular do domínio seria a BA Publicidade, agência com a qual a Tradeinvest teria

firmado contratado, mas o rescindido antes mesmo da edição do stop order pela CVM.

[20] OFÍCIO/CVM/SRE/GER-3/Nº 065/2016 (fl. 316).

[21] Em sua resposta, a Incorporadora também apresentou as razões pelas quais não teria como fornecer as informações

solicitadas referentes aos demais empreendimentos hoteleiros, somente do Hotel Encore Tatuí e do Hotel Holiday Inn

Jundiaí, além do Empreendimento.

[22] Art. 2º. São valores mobiliários sujeitos ao regime desta Lei:

(...) IX – quando ofertados publicamente, quaisquer outros títulos ou contratos de investimento coletivo, que gerem

direito de participação, de parceria ou de remuneração, inclusive resultante de prestação de serviços, cujos rendimentos

advêm do esforço do empreendedor ou de terceiros.

[23] Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda (fls. 50-66) e Instrumento Particular de Contrato de

Serviços de Administração Condominial (fls. 67-86).

[24] Cabe mencionar que, em relação a B.G., mencionado na Deliberação encaminhada ao Colegiado pela SRE acerca

do stop order e figurante como diretor administrativo no estatuto social da Tradeinvest, não existiam indícios

suficientes para concluir por sua participação na oferta de CICs relacionados ao Empreendimento, motivo pelo qual não

figura como acusado.

[25] Art. 56-B. Os administradores do ofertante, dentro de suas competências legais e estatutárias, são responsáveis

pelo cumprimento das obrigações impostas ao ofertante por esta Instrução.

[26] Art. 10. Ao membro do Colegiado que assumir o cargo vago caberá, em caráter definitivo, ressalvada a hipótese de

impedimento ou suspeição, a condição de relator dos processos atribuídos ao seu antecessor.

Documento assinado eletronicamente por Carlos Alberto Rebello Sobrinho, Diretor, em 29/01/2019, às 18:29,

com fundamento no art. 6º, § 1º, do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sei.cvm.gov.br/conferir_autenticidade, informando o

código verificador 0676608 e o código CRC B8079B34.

This document's authenticity can be verified by accessing https://sei.cvm.gov.br/conferir_autenticidade, and typing the "Código

Verificador" 0676608 and the "Código CRC" B8079B34.

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

VOTO

PROCESSO ADMINISTRATIVO SANCIONADOR CVM

SEI Nº 19957.010584/2017-15

Reg. Col. 1165/18

Acusados: Trade Invest Investimento e Desenvolvimento S.A.

E. Hotelaria e Turismo Ltda.

Sebastião Sussai

Érica Campos Drumond

Assunto: Oferta pública irregular de contratos de investimento coletivo hoteleiros (infração ao disposto no

art. 19 da Lei nº 6.385/76 e no art. 2º da Instrução CVM nº 400/03, bem como ao inciso I do §5º do art. 19 da Lei nº

6.385/76 e ao art. 4º da Instrução CVM nº 400/03).

Diretor Relator: Carlos Alberto Rebello Sobrinho

I - Objeto e Origem

1. Trata-se de Processo Administrativo Sancionador (“PAS”) instaurado pela Superintendência de Registro de

Valores Mobiliários (“SRE” ou “Acusação”) em face de Trade Invest Investimento e Desenvolvimento S.A.

(“Tradeinvest” ou “Incorporadora”) e E. Hotelaria e Turismo Ltda. (“Vert Hotéis” ou “Operadora Hoteleira”),

além de seus respectivos administradores, Sebastião Sussai e Érica Campos Drumond, para apurar suposta

realização de oferta pública de valores mobiliários sem a obtenção do registro previsto no art. 19 da Lei nº

6.385/76[1] e no art. 2º da Instrução CVM nº 400/03[2], e sem a dispensa prevista no inciso I, do § 5º do art. 19

da Lei nº 6.385/76[3] e no art. 4º da Instrução CVM nº 400/03[4].

II - Mérito

2. Em primeiro lugar, ressalto ter restado comprovada a materialidade do ilícito objeto deste PAS, considerando que

a proposta de investimento ofertada, inclusive por meio de folder publicitário e website[5], reúne todas as

características de oferta pública de distribuição de valores mobiliários[6], conforme analisado detidamente pela

SRE nos itens 38 a 47 do termo de acusação, a qual exigiria, por sua vez, registro ou dispensa de registro prévio

ao lançamento da oferta junto à CVM.

3. Demonstrada sua materialidade, passo para o exame da autoria do ilícito, motivo pelo qual analisarei inicialmente

a responsabilidade da Operadora Hoteleira e de sua administradora, Érica Drumond, notadamente quanto ao

papel dos operadores hoteleiros na oferta pública de distribuição de CICs referentes a empreendimentos

condohoteleiros.

4. Neste âmbito, destaca-se a recém-editada Instrução CVM nº 602/18, que dispõe sobre a oferta pública de

distribuição de contratos de investimento coletivo hoteleiro, segundo a qual é considerada ofertante “a sociedade

incorporadora ou qualquer outra pessoa que realize atos de distribuição pública de CIC hoteleiro” (art. 2º, II).

Depreende-se, portanto, que o operador hoteleiro não é, a princípio, qualificado como ofertante, a menos que

venha a praticar ato de distribuição.

5. No presente caso, tendo em vista o papel desempenhado pela Vert Hotéis, não há indícios de que ela tenha

tomado parte nos esforços de distribuição dos CICs hoteleiros, em especial da divulgação realizada a partir do

folder publicitário e dos websites analisados, os quais se encontram relacionados à Incorporadora.

6. Cabe aqui ressaltar que a associação da marca da Operadora Hoteleira ao Empreendimento, divulgada no

material publicitário da oferta, não configura, por si só, um esforço de venda de sua parte, consistindo, com

efeito, em elemento integrante do marketing do Empreendimento.

7. A partir da análise do conjunto de contratos existentes no caso, verifica-se não haver qualquer previsão de

atuação da Operadora Hoteleira na fase anterior à conclusão das obras do Empreendimento quanto à sua

construção ou aos esforços de venda a ele referentes.

8. Pelo contrário, os contratos indicam que sua atuação dar-se-á somente depois de concluído o Empreendimento,

como se depreende do Contrato de Administração, no qual a Vert Hotéis vigora como “Administradora”, nos

seguintes termos:

“1. OBJETO. O presente Contrato tem por objeto: a) Administração condominial e hoteleira que a VERT

HOTÉIS obriga-se a prestar ao CONDOTEL, de acordo com o que estabelece este Contrato, firmado com a

INCORPORADORA e, no que couber, a respectiva Convenção de Condomínio.”.

9. Deste modo, ausente qualquer indício que demonstre a prática de ato de distribuição por parte da Operadora

Hoteleira, entendo não haver fundamento para a responsabilização da Vert Hotéis pela oferta pública irregular

dos CICs relativos ao Empreendimento.

10. Convém, no entanto, esclarecer que a inclusão da Operadora Hoteleira como acusada no presente PAS decorre do

posicionamento adotado anteriormente por esta autarquia quanto à temática, prevista inclusive na Deliberação

CVM nº 734/15 (“Deliberação”), que delegava competência à SRE para a concessão de dispensa de registro em

ofertas públicas de condohotel.

11. Esta opção regulatória adotada pela CVM em manifestações anteriores, no sentido de atribuir ao operador

hoteleiro o status de coofertante[7], refletia, em certo ponto, demanda dos próprios operadores hoteleiros, que

pretendiam ter reconhecido um papel que lhes conferisse legitimidade para interferir no processo de elaboração

dos documentos da oferta, como se afere do voto do Diretor Gustavo Gonzalez no PAS CVM SEI nº

19957.009719/2017-91, j. em 30.10.2018.

12. Entretanto, é possível aferir que a experiência acumulada ao longo dos últimos anos evidenciou não ter sido esta

a melhor opção, motivo pelo qual, no âmbito da Instrução CVM nº 602/18, passou-se a adotar regime menos

intervencionista, segundo o qual responderão pela oferta irregular de valores mobiliários somente aqueles que

efetivamente praticarem atos de distribuição pública. Não obstante o novo entendimento, manteve-se a obrigação

dos operadores hoteleiros de participarem da elaboração dos documentos da oferta pública dos CICs hoteleiros.

13. Feitos estes esclarecimentos, creio que não seria conveniente revisitar todo o histórico de evolução de

posicionamento desta autarquia, tendo em vista que tal questão já fora muito bem apreciada em processos

anteriores pelos Diretores Gustavo Gonzalez, no voto supracitado, e Pablo Rentería, em seu voto no PAS CVM nº

RJ2017/2225, j. em 28.8.2018, motivo pelo qual não me prolongarei neste tópico.

14. Ainda quanto à autoria do ilícito, é necessário examinar a responsabilidade da Incorporadora e de seu

administrador, Sebastião Sussai, pela infração imputada.

15. Da análise do conjunto de contratos existentes no caso, verifica-se que a Tradeinvest figura como

“Incorporadora” no Registro de Imóveis (fl. 29) e como “Vendedora” no Contrato de Compra e Venda[8] (fl. 50).

Nessa linha, também deve ser considerado que a Tradeinvest se identificou como responsável pela oferta de

venda do Empreendimento em uma série de manifestações realizadas perante a CVM, dentre as quais afirmou ter

dado seguimento às providências para o cumprimento do stop order, nos termos exigidos pela SRE.

16. Por conseguinte, não restam dúvidas acerca da caracterização da Incorporadora como ofertante, o que implica em

sua responsabilização pela oferta pública irregular de CICs sem a obtenção do registro ou de sua dispensa, a qual

também recai sobre Sebastião Sussai, uma vez que, nos termos do art. 56-B da Instrução CVM nº 400/03, cabe

também ao administrador do ofertante a responsabilidade pelo cumprimento das obrigações impostas ao referido

ofertante.

17. Entretanto, uma vez verificado o papel de ofertante desempenhado pela Tradeinvest, é necessário apreciar o

argumento da defesa de que não existiria qualquer conduta típica passível de condenação no presente caso, haja

vista que, à época do início da comercialização do Empreendimento, em julho de 2013, os contratos de compra e

venda de unidades hoteleiras não eram regulamentados pela CVM, muito menos previstos como sendo CICs.

18. Recentemente, em seu Voto no PAS CVM nº RJ2017/5471, o Presidente Relator Marcelo Barbosa, ao averiguar a

responsabilidade de incorporadora frente à oferta pública irregular de CICs, expôs os marcos temporais segundo

os quais é possível aferir o grau de assimilação do mercado condohoteleiro quanto ao entendimento da CVM

acerca de qual tratamento seria concedido aos atos de distribuição de CICs condohoteleiros, de modo a

determinar a sujeição dos ofertantes às normas e às penalidades relativas ao registro e à dispensa do registro de

ofertas públicas.

19. Tais marcos temporais definidos pelo Colegiado[9] consistem: (i) no Alerta ao Mercado de 12.12.2013

(“Alerta”), ocasião em que a CVM apresentou entendimento no sentido de que os empreendimentos

condohoteleiros restariam caracterizados como CICs; e (ii) na edição da Deliberação CVM nº 734/15,

responsável por definir o procedimento e os requisitos para obtenção da dispensa do registro de oferta de CICs

condohoteleiros.

20. Como analisado pelo Presidente Relator em seu Voto no referido PAS, uma vez definidos tais eventos,

“(...) o Colegiado consolidou o entendimento de que: (i) não há como se cogitar da responsabilização dos agentes

por atos de distribuição pública de CICs de condo-hotéis sem a obtenção de registro prévio ou de dispensa de

registro praticados até a publicação do Alerta ao Mercado; (ii) é incontroversa a responsabilização dos

ofertantes se tal conduta for praticada após a edição da Deliberação CVM nº 734; e (iii) entre esses dois marcos

temporais, há um período de incerteza, em que a conduta dos agentes deverá ser analisada à luz das

circunstâncias específicas do caso concreto”.

21. Logo, à luz do entendimento definido por esta autarquia, pode-se aferir que a conduta desenvolvida pela

Tradeinvest quanto à oferta pública irregular de CICs relativos ao Empreendimento, sem que tenha sido realizado

registro junto à CVM ou concedida sua dispensa, perdurou mesmo após o Alerta e a edição da Deliberação, haja

vista que o material publicitário da referida oferta se verificou disponível até 22.7.2015, por meio de website (fls.

236-249).

22. É importante frisar que, diferentemente do que foi alegado pela Incorporadora e por seu administrador, a SRE foi

capaz de comprovar que a Tradeinvest detinha o domínio do referido website (fl. 290), de modo que caberia a ela

retirá-lo do ar e, desse modo, dar cumprimento ao stop order determinado pela CVM, tendo sido este fator

fundamental para que o Colegiado não desse provimento ao recurso interposto pela Incorporadora quanto à multa

cominatória aplicada pela não suspensão da oferta. Assim, reafirmo ter restado comprovada a autoria do ilícito

em pauta.

23. Todavia, com relação aos atos de distribuição irregular de CICs anteriores ao Alerta, durante o qual foram

comercializados 30 CICs relacionados ao Empreendimento, julgo não ser o ofertante passível de condenação, em

conformidade com o posicionamento do Colegiado.

24. No que diz respeito aos atos de distribuição irregular de CICs ocorridos entre o Alerta e o recebimento do Ofício

nº 124/15, por meio do qual a CVM realizou sua primeira comunicação à Incorporadora, notificando-a sobre a

possibilidade de enquadramento dos investimentos por ela ofertados como valores mobiliários, não pude

identificar nos autos quaisquer indícios de que a Tradeinvest detinha ciência de que suas atividades poderiam

estar sujeitas à regulação do mercado de valores mobiliários e à atuação fiscalizadora e sancionadora da CVM, de

modo que também entendo ser inadequado imputar responsabilidade à ofertante por tais atos, em linha com o

entendimento supracitado.

25. Dessa forma, concluo que a atuação irregular passível de responsabilização da Tradeinvest resulta somente dos

atos de distribuição por ela realizados a partir da data de recebimento do referido Ofício até o momento em que

restou verificado o cumprimento do stop order.

26. Observo que, para fins de dosimetria da pena, há de se considerar o fato de que, no caso concreto, os ofertantes

não obtiveram a concessão da dispensa do registro referente à oferta irregular realizada e nem mesmo realizaram

pedido para obtê-la. Em decorrência, não há elementos suficientes nos autos para aferir se foi assegurado o

direito de retratação aos adquirentes de CICs alienados irregularmente.

27. Por outro lado, mesmo tendo sido demonstrada a continuidade da oferta pública irregular também no período de

9.3.15 até 22.7.2015, após o recebimento do Ofício nº 124/15 e a edição da Deliberação, no qual há imputação de

responsabilidade aos ofertantes, depreende-se da análise dos autos que nenhum CIC teria sido celebrado neste

intervalo, o que também influi na dosimetria da pena.

III - Conclusão

28. Frente a todo o exposto, voto:

a) pela absolvição dos acusados E. Hotelaria e Turismo Ltda. e Érica Campos Drumond, quanto à

acusação de realização de oferta pública irregular de contratos de investimento coletivo ("CICs")

hoteleiros sem a obtenção do registro previsto no art. 19 da Lei nº 6.385/76 e no art. 2º da Instrução

CVM nº 400/03, e sem a dispensa prevista no inciso I do §5º do artigo 19 da Lei nº 6.385/76 e no

artigo 4º da Instrução CVM nº 400/03.

b) pela condenação dos acusados Trade Invest Investimento e Desenvolvimento S.A. e Sebastião

Sussai à penalidade de advertência, pela realização de oferta pública irregular de contratos de

investimento coletivo ("CICs") hoteleiros sem a obtenção do registro previsto no art. 19 da Lei nº

6.385/76 e no art. 2º da Instrução CVM nº 400/03, e sem a dispensa prevista no inciso I do §5º do

artigo 19 da Lei nº 6.385/76 e no artigo 4º da Instrução CVM nº 400/03.

29. Finalmente, proponho que o resultado deste julgamento seja comunicado à Procuradoria da República no Estado

de São Paulo, em complemento ao Ofício nº 43/2018/CVM/SGE (doc. SEI nº 0449520), para as providências que

julgar cabíveis no âmbito de sua competência.

É

É como voto.

Rio de Janeiro, 29 de janeiro de 2019.

Carlos Alberto Rebello Sobrinho

Diretor Relator

[1] Art. 19. Nenhuma emissão pública de valores mobiliários será distribuída no mercado sem prévio registro na

Comissão.

[2] Art. 2º Toda oferta pública de distribuição de valores mobiliários nos mercados primário e secundário, no território

brasileiro, dirigida a pessoas naturais, jurídicas, fundo ou universalidade de direitos, residentes, domiciliados ou

constituídos no Brasil, deverá ser submetida previamente a registro na Comissão de Valores Mobiliários – CVM, nos

termos desta Instrução.

[3] Art. 19. (...) § 5º - Compete à Comissão expedir normas para a execução do disposto neste artigo, podendo: I definir outras situações que configurem emissão pública, para fins de registro, assim como os casos em que este poderá

ser dispensado, tendo em vista o interesse do público investidor; (...).

[4] Art. 4º Considerando as características da oferta pública de distribuição de valores mobiliários, a CVM poderá, a

seu critério e sempre observados o interesse público, a adequada informação e a proteção ao investidor, dispensar o

registro ou alguns dos requisitos, inclusive publicações, prazos e procedimentos previstos nesta Instrução.

[5] Conforme apurado, o website www.tradeplazalimeira.com.br/trade_hotel.html utilizado na oferta pública irregular

em pauta contava com o seguinte apelo: “O Ramada Encore Limeira é classificado como condo-hotel. Essa

denominação é feita quando cada quarto desse hotel é vendido para um investidor imobiliário diferente. (...) O

comprador entra automaticamente no pool de locação, que fica sob a responsabilidade da Vert, que faz a

administração hoteleira. Isto significa tranquilidade e retorno ao investidor.”.

[6] Trata-se de investimento coletivo ofertado indistintamente ao público em geral e formalizado por meio de conjunto

de contratos interligados, quais sejam o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda do Imóvel e Outras

Avenças e o Instrumento Particular de Contrato de Serviços de Administração Condominial, Hoteleiro e de Assessoria

Técnica.

[7] V. item I, “a” da Deliberação CVM nº 734/2015, que regulava as ofertas de condohotel até a edição da Instrução

CVM nº 602/2018: “Para fins desta Deliberação, consideram-se: a) ofertantes: a sociedade administradora do

empreendimento hoteleiro em conjunto com a sociedade incorporadora ou, na falta desta, a sociedade responsável pela

oferta das partes ideais do condomínio geral; (...)”.

[8] Cabe mencionar que consta do Contrato de Compra e Venda a vinculação do adquirente de unidade hoteleira ao

sistema de pool, como pode-se aferir do seguinte excerto: “(m.1) Fica ciente o “COMPRADOR” que a(s) unidade(s)

autônoma(s) objeto do presente compromisso de compra e venda que esteja(m) localizada(s) no empreendimento do

“CONDO-HOTEL”, com destinação exclusivamente hoteleira, não receberá a posse direta de sua(s) unidade(s)

autônoma(s), na medida em que deverá participar de um sistema associativo de locação em grupo (pool), dedicando,

obrigatoriamente, a(s) sua(s) unidade(s) para a finalidade da exploração hoteleira (...).”.

[9] Conforme o Processo Administrativo SEI nº 19957.004122/2015-99, j. em 12.4.2016 e o PAS CVM SEI nº

19957.008081/2016-91, j. em 10.4.2018 e 7.8.2018.

Documento assinado eletronicamente por Carlos Alberto Rebello Sobrinho, Diretor, em 29/01/2019, às 18:29,

com fundamento no art. 6º, § 1º, do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sei.cvm.gov.br/conferir_autenticidade, informando o

código verificador 0676616 e o código CRC 696318F2.

This document's authenticity can be verified by accessing https://sei.cvm.gov.br/conferir_autenticidade, and typing the "Código

Verificador" 0676616 and the "Código CRC" 696318F2.