Processo Administrativo Sancionador nº RJ2018/157

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

EXTRATO DE SESSÃO DE JULGAMENTO

DO PROCESSO ADMINISTRATIVO SANCIONADOR CVM nº 19957.011559/2017-41 (RJ2018/157)

Data do julgamento: 08/01/2019

Acusados: Alexandre Costa Lassance Soares

Eduardo Costa Lassance Soares

Érica Campos Drumond

E. Hoteleira e Turismo Ltda.

SPE Hotel Cidade Nova Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Trivia Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Ementa: Realização de oferta de valores mobiliários sem a obtenção do registro previsto no art. 19 da Lei nº 6.385/76 e no art. 2º da Instrução CVM nº 400/03 e sem a

dispensa prevista no inciso I do § 5º do art. 19 da Lei nº 6.385/76 e no art. 4º da Instrução CVM nº 400/03. Absolvições. Multas.

Decisão: Vistos, relatados e discutidos os autos, o Colegiado da Comissão de Valores Mobiliários, com base na prova dos autos e na legislação aplicável, por

unanimidade de votos, com fundamento no art. 11 da Lei nº 6.385/76, decidiu:

1. Aplicar à Trivia Empreendimentos Imobiliários Ltda. a penalidade de multa pecuniária de R$ 240.000,00, pela realização de oferta de valores

mobiliários sem a obtenção do registro previsto no art. 19 da Lei nº 6.385/76 e no art. 2º da Instrução CVM nº 400/03 e sem a dispensa prevista no inciso I do § 5º do art.

19 da Lei nº 6.385/76 e no art. 4º da Instrução CVM nº 400/03;

2. Aplicar à SPE Hotel Cidade Nova Empreendimentos Imobiliários Ltda. a penalidade de multa pecuniária de R$ 240.000,00, pela realização de

oferta de valores mobiliários sem a obtenção do registro previsto no art. 19 da Lei nº 6.385/76 e no art. 2º da Instrução CVM nº 400/03 e sem a dispensa prevista no inciso I

do § 5º do art. 19 da Lei nº 6.385/76 e no art. 4º da Instrução CVM nº 400/03;

3. Aplicar ao acusado Eduardo Costa Lassance Soares, na qualidade de administrador da Trivia Empreendimentos Imobiliários Ltda. e da SPE Hotel

Cidade Nova Empreendimentos Imobiliários Ltda. a penalidade de multa pecuniária de R$ 120.000,00, pela realização de oferta de valores mobiliários sem a obtenção do

registro previsto no art. 19 da Lei nº 6.385/76 e no art. 2º da Instrução CVM nº 400/03 e sem a dispensa prevista no inciso I do § 5º do art. 19 da Lei nº 6.385/76 e no art. 4º

da Instrução CVM nº 400/03;

4. Aplicar ao acusado Alexandre Costa Lassance Soares, na qualidade de administrador da Trivia Empreendimentos Imobiliários Ltda., a penalidade de

multa pecuniária de R$ 120.000,00, pela realização de oferta de valores mobiliários sem a obtenção do registro previsto no art. 19 da Lei nº 6.385/76 e no art. 2º da

Instrução CVM nº 400/03 e sem a dispensa prevista no inciso I do § 5º do art. 19 da Lei nº 6.385/76 e no art. 4º da Instrução CVM nº 400/03;

5. Absolver a E. Hotelaria e Turismo Ltda. e sua administradora Érica Campos Drumond da acusação de realização de oferta de valores mobiliários sem

a obtenção do registro previsto no art. 19 da Lei nº 6.385/76 e no art. 2º da Instrução CVM nº 400/03 e sem a dispensa prevista no inciso I do § 5º do art. 19 da Lei nº

6.385/76 e no art. 4º da Instrução CVM nº 400/03.

Os acusados punidos terão um prazo de 30 dias, a contar do recebimento de comunicação da CVM, para interpor recurso ao Conselho de Recursos do

Sistema Financeiro Nacional, nos termos do art. 34 c/c o art. 29, ambos da Lei nº 13.506/17, prazo esse, ao qual, de acordo com a orientação fixada pelo Conselho de

Recursos do Sistema Financeiro Nacional, poderá ser aplicado o disposto no art. 229 do Código de Processo Civil, que concede prazo em dobro para recorrer quando os

litisconsortes tiverem diferentes procuradores.

Presente Procurador-federal Leonardo Montanholi, representante da Procuradoria Federal Especializada da CVM.

Participaram da Sessão de Julgamento os Diretores Gustavo Machado Gonzalez, Relator, Henrique Balduino Machado Moreira e Carlos Alberto Rebello

Sobrinho, que presidiu a Sessão.

Ausente o Presidente da CVM, Marcelo Barbosa

Documento assinado eletronicamente por Henrique Balduino Machado Moreira, Diretor, em 18/02/2019, às 15:11, com fundamento no art. 6º, § 1º, do Decreto nº 8.539,

de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Carlos Alberto Rebello Sobrinho, Diretor, em 18/02/2019, às 17:12, com fundamento no art. 6º, § 1º, do Decreto nº 8.539, de 8

de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Gustavo Machado Gonzalez, Diretor, em 18/02/2019, às 18:57, com fundamento no art. 6º, § 1º, do Decreto nº 8.539, de 8 de

outubro de 2015.

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COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

PROCESSO ADMINISTRATIVO SANCIONADOR CVM Nº RJ2018/157

(Processo Eletrônico nº 19957.011559/2017-41)

Reg. Col. nº 1171/18

Acusados: E. Hotelaria e Turismo Ltda.

SPE Hotel Cidade Nova Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Alexandre Costa Lassance Soares

Eduardo Costa Lassance Soares

Érica Campos Drumond

Trivia Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Assunto: Apurar eventual responsabilidade de incorporadoras e de operador hoteleiro por oferta irregular de CIC hoteleiro.

Diretor Relator: Gustavo Machado Gonzalez

RELATÓRIO

I. Introdução

1. Este Processo Administrativo Sancionador foi instaurado pela Superintendência de Registros de Valores Mobiliários (“SRE” ou “Acusação”) para apurar eventuais

irregularidades na realização de oferta pública de contratos de investimento coletivo (“CIC”) relacionados ao empreendimento Hotel Ramada Encore Cidade Nova

(“Empreendimento”).

2. Foram acusados tanto as incorporadoras do Empreendimento, Trivia Empreendimentos Imobiliários Ltda. (“Trivia”) e SPE Hotel Cidade Nova Empreendimentos

Imobiliários Ltda. (“SPE” e, em conjunto com Trivia, “Incorporadoras”) e seus administradores, Alexandre Costa Lassance Soares (“Alexandre Lassance”) e

Eduardo Costa Lassance Soares (“Eduardo Lassance”), como também a operadora hoteleira, E. Hotelaria e Turismo Ltda., cujo nome fantasia é Vert Hoteis (“Vert”

ou “Operadora Hoteleira”), e sua administradora, Érica Campos Drumond (“Érica Drumond”).

3. Em todos os casos imputa-se responsabilidade pela violação ao disposto no artigo 19 da Lei n° 6.385/1976 e no artigo 2° da Instrução CVM n° 400/2003, e ao

disposto no inciso I do §5° do artigo 19 da Lei n° 6.385/1976 e no artigo 4° da Instrução CVM n° 400/2003. Especificamente no tocante aos administradores das

sociedades acusadas, a Acusação faz também referência ao artigo 56-B da Instrução CVM nº 400/2003, que dispõe que os administradores dos ofertantes, dentro de

suas competências legais e estatutárias, são responsáveis pelo cumprimento das obrigações impostas pela referida instrução.

4. Em resumo, a SRE alega que os Acusados realizaram oferta de valores mobiliários sem a prévia obtenção de registro ou de dispensa de registro para a referida oferta.

II. Origem e fatos

5. Este processo teve origem no Processo CVM nº RJ2014/1439, que investigou indícios de oferta pública irregular de CIC relacionados ao Empreendimento através de

materiais de divulgação, em inobservância ao disposto no artigo 19 da Lei nº 6.385/1976.

6. De acordo com a Acusação, os CIC foram ofertados publicamente, inclusive por meio de site na internet, sem a prévia obtenção de registro ou de dispensa de registro

para a referida oferta.

7. Segundo a SRE, a incorporadora Trivia recebeu ofício em 13.02.2014[1] relacionado à possibilidade do investimento se enquadrar no conceito de valor mobiliário e,

consequentemente, que a oferta poderia ser considerada irregular. Em resposta a esse ofício, em 17.02.2014, Trivia explicou como funcionava o investimento,

afirmando que não se encaixaria no conceito de valor mobiliário.

8. Além disso, informou que ela própria teve acesso ao Alerta ao Mercado de 12.12.2013[2] (“Alerta ao Mercado”) por meio de seu e-mail. Ainda, em resposta ao

referido ofício, encaminhou, entre outros documentos, a Escritura Particular de Promessa de Cessão de Direitos Aquisitivos e de Promessa de Compra e Venda e

Outros Pactos (“Promessa de Compra e Venda”) e o Contrato Social da SPE.

9. O Sr. M.J.S., em seu requerimento de vista e cópia do Processo CVM nº RJ2014/1439, informou que havia celebrado, em 24.01.2014, um contrato de Promessa de

Compra e Venda com a Trivia e a SPE. Ademais, alega que a Trivia informou que o Empreendimento foi interrompido, pois a CVM havia proibido a

comercialização de cotas de tal Empreendimento.

10. Informou, ainda, que a Trivia estaria respondendo a sete processos judiciais pelo não cumprimento das obrigações assumidas em relação aos investidores do

Empreendimento. Em conjunto com o requerimento, M.J.S. enviou cópia do contrato de Promessa de Compra e Venda e do Termo de Quitação do investimento,

realizado com a SPE, em papeis com logotipo da Trivia.

11. Em 21.08.2015, a SRE enviou memorando à Procuradoria Federal Especializada junto à CVM (“PFE”) manifestando o entendimento de que os investimentos

ofertados pela Trivia são valores mobiliários, tendo a PFE concluído no mesmo sentido. Assim, segundo a Acusação, as ofertas públicas efetuadas pela Trivia teriam

sido irregulares.[3]

12. A SRE enviou ofício à Trivia, em 01.10.2015, determinando a suspensão de material publicitário encontrado em site da internet. Em resposta, Trivia afirmou que não

teria permitido a veiculação de tal material publicitário e que havia abandonado o Empreendimento logo após tomar conhecimento do Alerta ao Mercado.[4]

13. Em 09.08.2017, a Acusação enviou ofício[5] à SPE, Alexandre Lassance e Eduardo Lassance, solicitando informações sobre as datas e quantidade ofertadas e

vendidas, bem como cópia do contrato de administração do Empreendimento assinado com a Vert, informações pessoais de todos os adquirentes das CIC em questão

e esclarecimento sobre a atual situação desses investidores.

14. Em resposta, a SPE afirmou que foram negociadas 46 unidades das quais 17 já haviam sido distratadas, 19 estariam em negociação para rescisão e outras 10 seriam

objeto de rescisão por intermédio de ações judiciais.

15. A Vert, no dia 23.11.2017, em resposta a ofício enviado pela SRE, afirmou que firmou dois contratos com a SPE, o contrato de administração hoteleira e o de

assessoria técnica. Ainda, afirmou que não seria responsável pela captação de recursos com potenciais investidores, que a responsabilidade da operadora hoteleira

nesse tipo de empreendimento seria pelos processos relacionados ao imóvel, adequando-o à operação futura.

III. Acusação

16. A partir do exame dos documentos da oferta, a SRE analisou a proposta de investimento a fim de observar a existência das características de valores mobiliários,

conforme previsão do artigo 2º, IX, da Lei nº 6.385/1976, que dispõe:

Art. 2º São valores mobiliários sujeitos ao regime desta Lei:

(...)

IX - quando ofertados publicamente, quaisquer outros títulos ou contratos de investimento coletivo, que gerem direito de participação, de parceria ou de remuneração,

inclusive resultante de prestação de serviços, cujos rendimentos advêm do esforço do empreendedor ou de terceiros.

17. Nesse sentido, a área técnica entendeu que “como existe investimento, como o investimento está formalizado em contrato, como o investimento é coletivo, como foi

oferecida remuneração aos investidores, como a remuneração tem origem no esforço do empreendedor ou de terceiros e como o contrato foi oferecido publicamente,

o investimento no Empreendimento constitui contrato de investimento coletivo previsto no inciso IX, do art. 2º da Lei nº 6.385/76, sendo, portanto, valor

mobiliário”.

18. Não obstante, a área técnica da CVM assinala que dos 46 CIC comercializados, 44 foram vendidos após o Alerta ao Mercado de 12.12.2013, sem que a oferta

houvesse sido registrada na CVM ou obtido a dispensa de registro.

19. A Acusação concluiu que a responsabilidade pela realização de oferta pública de valores mobiliários sem o registro previsto no artigo 19 da Lei nº 6.385/1976 e no

artigo 2º da Instrução CVM nº 400/2003 deveria recair sobre Trivia, SPE, Vert e seus respectivos administradores.

20. A autoria da Vert teria decorrido de sua função como operadora hoteleira do Empreendimento, que aparece como parte nos contratos de administração hoteleira e de

assessoria técnica, que obrigatoriamente deveriam ser aderidos pelos adquirentes dos CIC em questão.

21. Já a autoria da SPE, decorreria de sua posição como incorporadora hoteleira, que aparece como parte no contrato de administração hoteleira e no de assessoria

técnica firmados com a Vert, bem como no contrato de Reserva de Aquisição e no de Promessa de Compra e Venda firmados com os investidores.

22. Por sua vez, a autoria da Trivia decorreria de sua função como construtora e incorporadora do Empreendimento, que aparece como representante da SPE nos

contratos de administração e assessoria técnica. Além disso, na reclamação de M.J.S., aparece como ofertante e seu nome e logotipo aparecem nos recibos e termos

de quitação apresentados por ele.

23. Ainda, o artigo 56-B da Instrução CVM nº 400/2003 dispõe que os administradores dos ofertantes, dentro de suas competências legais e estatutárias, são

responsáveis pelo cumprimento das obrigações impostas pela referida instrução. Dessa forma, Eduardo Costa Lassance Soares, sócio-administrador da SPE e da

Trivia, Alexandre Costa Lassance Soares, sócio-administrador da Trivia, e Érica Drumond, sócia-administradora da Vert devem ser responsabilizados pela mesma

imputação atribuída às sociedades que administram.

24. Por todo o exposto a SRE propôs responsabilizar os Acusados pela realização de oferta de valores mobiliários sem a obtenção do registro previsto no artigo 19 da Lei

nº 6.385/1976 e no artigo 2º da Instrução CVM nº 400/2003 e sem a dispensa prevista no inciso I do § 5º do artigo 19 da Lei nº 6.385/1976 e no artigo 4º da Instrução

CVM nº 400/2003, o que é considerado infração grave nos termos do inciso II do artigo 59 da mesma instrução.

25. Por fim, tendo em vista os indícios de crime de ação penal pública, a Acusação sugeriu o envio de comunicação ao Ministério Público Federal.

IV. Manifestação da PFE

26. Em 27.12.2017 a Procuradoria Federal Especializada junto à CVM (“PFE”) entendeu que a peça acusatória preenchia os requisitos constantes dos artigos 6º e 11 da

Deliberação CVM nº 538/2008.

V. Defesas

V.1 Trivia Empreendimentos Imobiliários Ltda., SPE Hotel Cidade Nova Empreendimentos Imobiliários Ltda., Eduardo Lassance e Alexandre Lassance

27. Os acusados Trivia, SPE, Eduardo Lassance e Alexandre Lassance apresentaram a defesa conjunta.

28. A defesa afirma que o objeto do negócio proposto pelas Incorporadoras seria tão somente a entrega de imóvel com benfeitorias, em conformidade com incorporações

tradicionais, e não a participação nos resultados de um empreendimento hoteleiro. Consequentemente, o negócio não poderia ser caracterizado como valor

mobiliário.

29. Prossegue a defesa afirmando que o fato de que a adesão aos contratos de operação e gestão hoteleira ser obrigatória não torna o produto um valor mobiliário, visto

que essa adesão teria a finalidade de garantir aos adquirentes que o Empreendimento não seria desvirtuado de seu objetivo e conferiria segurança jurídica ao negócio.

30. Ressaltam que, mesmo que o investimento em questão fosse de fato valor mobiliário, as Incorporadoras não teriam realizado a oferta pública de tal investimento,

uma vez que não autorizaram nenhum dos sites apresentados pela Acusação a fazer esse tipo de divulgação. Segundo a defesa, os anúncios na internet teriam sido

feitos por corretores que tinham interesse em intermediar vendas de imóveis sem a autorização das Incorporadoras.

31. Além disso, a defesa alega não ter sido necessário qualquer apelo ao público para que os primeiros CIC fossem negociados.

32. Além disso, alegam que não tiveram nenhuma intenção de prejudicar os investidores e que a paralisação da obra se deu por conta do Alerta ao Mercado de

12.12.2013.

33. A defesa alega que houve a comercialização entre a data do Alerta ao Mercado e o completo abandono da obra, pois estavam tentando adequar-se às exigências da

CVM. Como a paralisação da obra resultou também na paralisação das vendas, o Empreendimento se tornou insustentável e as Incorporadoras tiveram que cancelálo.

34. Afirmam que cerca de 70% dos investidores já tiveram seus problemas resolvidos por meio da substituição do produto por outro ou pela devolução dos valores

pagos.

35. A defesa alega também que os Acusados têm mais de 20 anos de experiência na área e que nunca descumpriram deliberadamente qualquer exigência legal, todavia,

não sabiam que tais investimentos seriam caracterizados como valores mobiliários.

36. Por fim, afirmam que não houve dolo na comercialização dos CIC em questão, que não tentaram furtar-se da realização dos distratos e que apenas 15% do

Empreendimento foi de fato comercializado. Nesse sentido, solicitam que, caso a CVM entenda que devam ser condenados, que a pena a eles aplicada seja a de

advertência.

V.2 Vert e Turismo Ltda. e Érica Campos Drumond

37. Vert e Érica Drumond apresentaram defesa conjunta.

38. Em primeiro lugar, a defesa afirma que o contrato de administração hoteleira e o de assessoria técnica nunca produziram efeitos em razão da falta de pagamento pela

SPE. Ressalta que cabia apenas à Trivia a obrigação contratual de ofertar propostas a possíveis investidores.

39. Além disso, ao tempo da celebração dos contratos e antes da Deliberação CVM nº 734/2015, ainda não estava claramente fixada a responsabilidade da operadora

hoteleira em relação ao pedido de dispensa de registro de oferta pública.

40. Afirmam que o modelo de negócios proposto pela Trivia não estaria nos moldes tradicionais de condo-hotel, mas seria o de um empreendimento imobiliário cujo

investidor seria coproprietário do empreendimento juntamente com a SPE. A Vert não seria sócia ostensiva do Empreendimento, mas tão somente responsável pela

sua posterior operação.

41. Ainda, afirma que, ao analisar os termos dos contratos firmados, constata-se que a intenção da SPE seria a de filiar o Empreendimento à rede Ramada. Além disso, o

objeto e o prazo de vigência dos contratos demonstram que a Operadora Hoteleira participaria do Empreendimento apenas a partir do início da fase operacional.

42. Ademais, a Operadora Hoteleira não teria realizado nenhum ato no sentido de ofertar condo-hotéis, não sendo parte em nenhum dos contratos de aquisição de CIC

celebrados com os investidores.

43. Por fim, a defesa alega que Vert e Érica Drumond não devem ser responsabilizadas pelas acusações do presente processo, pois não participaram da oferta em questão

e desconheciam a forma de captação de investimentos relativos ao Empreendimento.

VI. Distribuição do processo

44. Em reunião do Colegiado ocorrida no dia 25.09.2018, fui designado relator deste processo.

É o relatório.

Rio de Janeiro, 08 de janeiro de 2019

Gustavo Machado Gonzalez

Diretor Relator

[1] Ofício/CVM/SRE/nº 57/2014 (folhas 25 e 26 do Doc. SEI nº 0409070).

[2] Referido Alerta ao Mercado participava ao mercado da interpretação da CVM de que as ofertas públicas de investimentos em empreendimentos imobiliários que

garantissem direito de participação nos resultados e, que não fossem previamente registradas na CVM eram irregulares.

[3] Memorando n° 39/2015-CVM/SRE (fls. 109 a 112 do Doc. SEI nº 0409070) e Parecer nº 00103/2015/GJU-2/PFE-CVM/AGU e seus despachos (fls. 113 a 125 do Doc.

SEI nº 0409070).

[4] Ofício/CVM/SRE/nº 662/2015 (folhas 131 e 132 do Doc. SEI nº 0409070) e folhas 134 e 135 do Doc. SEI nº 0409070.

[5] Ofício/CVM/SRE/GER-3/nº 118/2017 (folhas 147 e 148 do Doc. SEI nº 0409070).

Documento assinado eletronicamente por Gustavo Machado Gonzalez, Diretor, em 09/01/2019, às 18:43, com fundamento no art. 6º, § 1º, do Decreto nº 8.539, de 8 de

outubro de 2015.

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COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

VOTO

PROCESSO ADMINISTRATIVO SANCIONADOR CVM Nº RJ2018/157

(Processo Eletrônico nº 19957.011559/2017-41)

Reg. Col. nº 1171/18

Acusados: E. Hotelaria e Turismo Ltda.

SPE Hotel Cidade Nova Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Alexandre Costa Lassance Soares

Eduardo Costa Lassance Soares

Érica Campos Drumond

Trivia Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Assunto: Apurar eventual responsabilidade de incorporadoras e de operador hoteleiro por oferta irregular de CIC hoteleiro.

Diretor Relator: Gustavo Machado Gonzalez

VOTO

I. Introdução

1. Neste processo julgamos a responsabilidade de duas incorporadoras e de uma operadora hoteleira, bem como de seus respectivos administradores, por uma oferta

pública irregular de CIC[1] hoteleiros referentes ao Empreendimento.

2. Em benefício da síntese, não irei aqui me estender na discussão acerca da caracterização do condo-hotel como um contrato de investimento coletivo e da consequente

necessidade de que as ofertas públicas de distribuição de tais contratos sejam feitas de acordo com as disposições da Lei nº 6.385/1976 e dos normativos e

pronunciamentos editados pela CVM. Ressalto somente que os defendentes não trouxeram qualquer argumento que indique que os contratos referentes ao

Empreendimento se distinguem daqueles utilizados em outros empreendimentos hoteleiros, não havendo, portanto, razão para revisitarmos a discussão há muito

superada.

3. No caso em tela, a Acusação logrou reunir um conjunto robusto de provas demonstrando que os CIC hoteleiros referentes ao Empreendimento foram ofertados

publicamente, especialmente os anúncios divulgados na internet[2]. Também restou comprovado que a oferta pública em tela foi realizada durante período que

sucedeu não só o Alerta ao Mercado de 12.12.2013, como também o ofício específico enviado a uma das incorporadoras em 13.02.2014.

4. Por fim, não há dúvidas que a oferta foi realizada sem a prévia obtenção de registro ou de dispensa de registro. Diante desses fatos, parece-me inquestionável que os

CIC hoteleiros relacionados ao Empreendimento foram ofertados de forma irregular.

5. Demonstrada a materialidade das infrações apontadas, cumpre examinar as responsabilidades de cada um dos acusados. Como expus em outra oportunidade[3], os

papéis desempenhados pelas incorporadoras e pelos operadores hoteleiros em um condo-hotel são substancialmente distintos e tais diferenças precisam ser

consideradas quando se apura responsabilidade desses agentes por oferta irregular de CIC hoteleiro. Assim, analisarei primeiramente a atuação da Operadora

Hoteleira e de sua administradora, para depois examinar a conduta das Incorporadoras e de seus administradores.

II. Análise da responsabilidade da Operadora Hoteleira

6. Os operadores hoteleiros desempenham um papel-chave para o sucesso dos empreendimentos hoteleiros, pois são responsáveis pela administração do negócio

quando em funcionamento. Por tal motivo, cumprem uma função importante nas ofertas de contrato de investimento coletivo relacionados a esses empreendimentos,

uma vez que o público investidor necessita de informações que lhe permitam, por exemplo, analisar a experiência daquele que irá administrar o hotel e as condições

pelas quais a operadora irá prestar o serviço de administração do condomínio e exploração hoteleira.

7. Não obstante, as atividades ordinariamente desempenhadas pelos operadores hoteleiros no contexto de uma oferta de condo-hotel não correspondem a verdadeiros

atos de distribuição[4]. Ciente desse fato, a CVM, que em suas primeiras manifestações sobre ofertas de CIC hoteleiro atribuiu à operadora hoteleira o status de coofertante, reviu sua posição e hoje reconhece que essa não deve ser considerada ofertante, a menos que venha a praticar ato de distribuição[5].

8. No caso em tela, não há indicação de que a Operadora Hoteleira tenha praticado qualquer ato de distribuição na oferta pública irregular de CIC hoteleiros

relacionados ao Empreendimento. Por essa razão, voto pela absolvição da Vert e de sua administradora Érica Campos Drumond.

III. Análise da responsabilidade das Incorporadoras Hoteleiras

9. Passo à análise das imputações atribuídas às Incorporadoras e seus administradores.

10. Como expus acima, parece-me inquestionável que os CIC foram ofertados publicamente, inclusive depois de uma das Incorporadoras ter sido notificada acerca da

possibilidade de que os contratos ofertados estivessem enquadrados no conceito de valor mobiliário (fls. 25 e 26 do Doc. SEI nº 0409070).

11. As incorporadoras usualmente praticam atos de distribuição no contexto de uma oferta pública de CIC hoteleiros. Não obstante, podem haver casos em que os

esforços de distribuição são realizados por (ou também por) outros agentes[6].

12. No caso em tela, o principal elemento trazido pela Acusação para comprovar a oferta irregular foram os anúncios publicados na internet. Esses documentos indicam

a Trivia como realizadora do Empreendimento (fl. 04 do Doc. SEI nº 0409070).

13. A Trivia alega não ter autorizado a publicação de anúncios em nenhum dos websites citados pela Acusação. O argumento é, contudo, contraditório, pois em resposta

a ofício desta autarquia (fl. 138 do Doc. SEI nº 0409070), a mesma Incorporadora esclareceu que uma das páginas mencionadas no ofício havia sido retirada do ar

desde a data de desistência do Empreendimento, o que indica que a Incorporadora, se não formalmente responsável, tinha ciência das páginas da internet e ingerência

sobre a sua manutenção.

14. Fortalece essa conclusão o fato da Trivia ter informado a CVM que o Empreendimento se tornou inviável em decorrência da notificação da CVM de 13.02.2014, “já

que sem a publicidade e sem a oferta, não houve mais interessados no produto (...)” (fls. 152 a 154 do Doc. SEI nº 0409070). Nesse sentido, resta claro que as vendas

realizadas até então decorreriam da publicidade da oferta, reforçando o entendimento da SRE de que houve oferta irregular de CIC.

15. Ademais, a Trivia figurou como construtora responsável pelo Empreendimento no contrato de promessa de compra e venda (cláusula 5). Apesar de os contratos

terem sido firmados pela SPE, a Trivia consta como representante da SPE nos contratos de administração e assessoria técnica firmados com a Operadora Hoteleira.

Além disso, a Trivia foi a responsável por assinar o termo de quitação apresentado por M.J.S. (fls. 183 a 193; 222 a 249; 95 a 98).

16. Por sua vez, a SPE atuou como incorporadora do Empreendimento, sendo parte dos contratos de promessa de compra e venda dos CIC celebrados no período coberto

por este Processo, o que comprova sua participação nas vendas irregulares de valores mobiliários.

17. Além disso, a SPE aparece como parte nos contratos de administração e de assessoria técnica firmados com a Vert (fls. 53 a 70; 183 a 193 e 222 a 249 do Doc. SEI nº

0409070). Ressalte-se, por fim, que a Trivia é sócia majoritária da SPE, o que demonstra atuação conjunta das Incorporadoras e seus administradores na realização

das ofertas públicas irregulares.

18. Já Eduardo Lassance é sócio-administrador da Trivia e da SPE e, na qualidade de administrador da SPE, assinou diversos contratos e documentos relacionados ao

Empreendimento (fls. 160, 164, 285, 287, 94 e 98 do Doc. SEI nº 0409070). Alexandre Lassance é sócio-administrador da Trivia, tendo representado a Trivia ao

assinar os contratos firmados com a Vert e documento de recibo apresentado por M.J.S. (fls. 164, 287, 95, 191, 192 e 276 do Doc. SEI nº 0409070).

19. Por essas razões, os administradores da Trivia e da SPE devem ser responsabilizados pelas mesmas infrações praticadas pelas sociedades que administram, conforme

o disposto no artigo 56-B da Instrução CVM n° 400/2003.

IV. Dosimetria

20. Passo enfim à dosimetria da pena. No julgamento dos já mencionados Processos CVM SEI nº 19957.0003266/2017-90 e nº 19957.008081/2016-91, o Diretor

Henrique Machado propôs que as penalidades a serem cominadas aos envolvidos em ofertas irregulares de CIC hoteleiros fossem aplicadas por oferta, mas

moduladas em razão de alguns elementos, nomeadamente o período em que a irregularidade foi praticada e o número de unidades vendidas.

21. Destaco que a própria Trivia informou que teve conhecimento do Alerta ao Mercado pelo website da CVM à época do ofício, enviado pela SRE em 13.02.2014[7].

As Incorporadoras nunca apresentaram formalmente o pedido de dispensa de registro da oferta em questão e continuaram ofertando e vendendo os CIC mesmo

depois de receberem o ofício específico[8]. Parece-me claro, portanto, que a oferta prosseguiu durante um período em que deve ser aplicada sanção.

22. Em linha com o precedente, voto pela utilização de pena-base de R$240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais) pela realização de oferta pública irregular de CIC

hoteleiro referente ao Empreendimento após o recebimento do Ofício/CVM/SRE/nº 57/2014. Nas decisões anteriores prevaleceu o entendimento de que a pena-base

pode ser atenuada ou agravada em função do número de unidades imobiliárias vendidas. No caso em tela, contudo, foram comercializados 26 contratos depois do

envio do ofício, razão pela qual voto pela manutenção da pena-base sem atenuantes ou agravantes adicionais.

23. Ressalto que houve tentativa de sanar a irregularidade por meio de distrato, não obstante, conforme informações do acusado Eduardo Lassance (em 27.11.2017),

apenas 18 dos 46 CIC comercializados haviam sido distratados, sendo que dez desses investidores estão em processo judicial para discutir o distrato.

V. Conclusão

24. Por todo o exposto, voto:

(a) pela condenação de Trivia Empreendimentos Imobiliários Ltda. à penalidade de multa pecuniária, no valor de R$240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais),

pela realização de oferta de valores mobiliários sem a obtenção do registro previsto no artigo 19 da Lei nº 6.385/1976 e no artigo 2º da Instrução CVM nº

400/2003 e sem a dispensa prevista no inciso I do §5º do artigo 19 da Lei nº 6.385/1976 e no artigo 4º da Instrução CVM nº 400/2003;

(b) pela condenação de SPE Hotel Cidade Nova Empreendimentos Imobiliários Ltda. à penalidade de multa pecuniária, no valor de R$240.000,00 (duzentos e

quarenta mil reais), pela realização de oferta de valores mobiliários sem a obtenção do registro previsto no artigo 19 da Lei nº 6.385/1976 e no artigo 2º da

Instrução CVM nº 400/2003 e sem a dispensa prevista no inciso I do §5º do artigo 19 da Lei nº 6.385/1976 e no artigo 4º da Instrução CVM nº 400/2003;

(c) pela condenação de Eduardo Costa Lassance Soares, na qualidade de administrador, nos termos do artigo 56-B, da Instrução CVM nº 400/2003, da Trivia

Empreendimentos Imobiliários Ltda. e da SPE Hotel Cidade Nova Empreendimentos Imobiliários Ltda., à penalidade de multa pecuniária, no valor de

R$120.000,00 (cento e vinte mil reais), pela realização de oferta de valores mobiliários sem a obtenção do registro previsto no artigo 19 da Lei nº 6.385/1976 e

no artigo 2º da Instrução CVM nº 400/2003 e sem a dispensa prevista no inciso I do §5º do artigo 19 da Lei nº 6.385/1976 e no artigo 4º da Instrução CVM nº

400/2003;

(d) pela condenação de Alexandre Costa Lassance Soares, na qualidade de administrador, nos termos do artigo 56-B, da Instrução CVM nº 400/2003, da Trivia

Empreendimentos Imobiliários Ltda., à penalidade de multa pecuniária, no valor de R$120.000,00 (cento e vinte mil reais), pela realização de oferta de valores

mobiliários sem a obtenção do registro previsto no artigo 19 da Lei nº 6.385/1976 e no artigo 2º da Instrução CVM nº 400/2003 e sem a dispensa prevista no

inciso I do §5º do artigo 19 da Lei nº 6.385/1976 e no artigo 4º da Instrução CVM nº 400/2003;

(e) pela absolvição de E. Hotelaria e Turismo Ltda. da acusação de realização de oferta de valores mobiliários sem a obtenção do registro previsto no artigo 19

da Lei nº 6.385/1976 e no artigo 2º da Instrução CVM nº 400/2003 e sem a dispensa prevista no inciso I do §5º do artigo 19 da Lei nº 6.385/1976 e no artigo 4º

da Instrução CVM nº 400/2003; e

(f) pela absolvição de Érica Campos Drumond, na qualidade de administradora da E. Hotelaria e Turismo Ltda., da acusação de realização de oferta de valores

mobiliários sem a obtenção do registro previsto no artigo 19 da Lei nº 6.385/1976 e no artigo 2º da Instrução CVM nº 400/2003 e sem a dispensa prevista no

inciso I do §5º do artigo 19 da Lei nº 6.385/1976 e no artigo 4º da Instrução CVM nº 400/2003.

É como voto.

Rio de Janeiro, 08 de janeiro de 2019

Gustavo Machado Gonzalez

Diretor Relator

[1] Os termos iniciados em letra maiúscula utilizados neste voto e que não estiverem aqui definidos têm o significado que lhes foi atribuído no relatório.

[2] Fls. 1 a 6 e 127 a 129 do Doc. SEI nº 0409070.

[3] Cf. voto que proferi no Processo CVM nº RJ2017/2225, j. em 28.08.2018 e do qual fui relator.

[4] Sobre o conceito de ato de distribuição, cf. artigo 19, §1º, da Lei nº 6.385/1976, e o artigo 3º da Instrução CVM nº 400/2003.

[5] De acordo com o Relatório da Audiência Pública divulgado por ocasião da edição da Instrução CVM nº 602/2018: “Com relação especificamente à operadora hoteleira,

a CVM reconhece, inclusive em virtude da experiência acumulada nas suas rotinas de supervisão, que ela, usualmente, não é a responsável pelos esforços de venda dos

CIC hoteleiros e, por consequência, não se enquadra no conceito de ofertante. Nada obstante, dada a sua importância para o empreendimento hoteleiro, a operadora deverá,

nos termos da Minuta, atestar que considera corretas as informações que serão prestadas ao público durante a oferta.”

[6] De acordo com o Relatório da Audiência Pública divulgado por ocasião da edição da Instrução CVM nº 602/2018: “[O]fertante é aquele que, de fato, realiza esforços de

distribuição do CIC hoteleiro. De ordinário, é a sociedade incorporadora que desempenha esse papel, embora seja possível, a depender das circunstâncias do caso, que

outra pessoa venha a ser ofertante (e.g., aquele que permuta o terreno por CIC hoteleiros que são, em seguida, distribuídos publicamente).”

[7] Fls. 25, 26, 31 e 32 do Doc. SEI nº 0409070.

[8] Ofício/CVM/SRE/nº 57/2014 (folhas 25 e 26 do Doc. SEI nº 0409070).

Documento assinado eletronicamente por Gustavo Machado Gonzalez, Diretor, em 09/01/2019, às 18:43, com fundamento no art. 6º, § 1º, do Decreto nº 8.539, de 8 de

outubro de 2015.

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