Termo de compromisso

Reg. nº 1377/19

Relator: SGE

Trata-se de proposta de Termo de Compromisso apresentada por Luiz Eduardo de Oliveira Rennó (“Proponente”), na qualidade de diretor de relações com investidores da ZH Operações S.A. (“Companhia”), no âmbito do Processo Administrativo Sancionador instaurado pela Superintendência de Relações com Empresas - SEP.

A SEP propôs a responsabilização do Proponente por infração ao art. 13 c/c art. 45 e art. 21, III, IV e X da Instrução CVM nº 480/09, em razão da não entrega das seguintes informações periódicas da Companhia: (i) demonstrações financeiras referentes ao exercício social findo em 31.12.16; (ii) formulário das demonstrações financeiras padronizadas referente ao exercício social findo em 31.12.16; e (iii) ata da assembleia geral ordinária realizada em 30.04.17.

Devidamente intimado, o Proponente apresentou defesa e proposta de celebração de Termo de Compromisso comprometendo-se a: (i) não mais praticar os atos considerados irregulares, inclusive procedendo à baixa da inscrição da Companhia perante a CVM; (ii) sanar todas as irregularidades apontadas no processo no prazo máximo de 30 dias contados da assinatura do termo de compromisso; e (iii) pagar à CVM o montante de R$954,00 (novecentos e cinquenta e quatro reais) para cobrir os custos com as providências administrativas tomadas pela Autarquia para a apuração das infrações.

Em razão do disposto no art. 7º, § 5º da Deliberação CVM nº 390/01, a Procuradoria Federal Especializada junto à CVM - PFE/CVM apreciou os aspectos legais da proposta apresentada, tendo concluído essencialmente que

“não havendo o oferecimento de valor a título de indenização dos prejuízos causados ao mercado, vislumbra-se óbice jurídico à celebração de termo de compromisso, tendo em vista o não cumprimento do requisito previsto no art. 11, § 5°, inciso II, da Lei n° 6.385/76.”

. Quanto ao juízo de adequação da proposta ao requisito consistente na cessação da irregularidade (art. 11, §5º, inciso I, da Lei nº 6.385/76), entendeu que este critério não restaria atendido pelo compromisso oferecido pelo Proponente de não mais praticar atos considerados irregulares - ato que se traduziria em dever primário e sequer seria passível de negociação -, mas sim pelo fato de que as infrações que ensejaram a abertura do presente processo se deram em período de tempo pretérito e específico, conforme explicitado na peça acusatória.

O Comitê de Termo de Compromisso (“Comitê”), consoante faculta o §4º do art. 8º da Deliberação CVM nº 390/01, decidiu negociar as condições da proposta de Termo de Compromisso apresentada. Inicialmente, destacou que os termos propostos conforme itens (i) e (ii) acima deveriam ser desconsiderados, pois, em linha com o Parecer da PFE/CVM, o comprometimento de não mais praticar atitudes irregulares seria um dever primário e não passível de negociação e, além disso, de acordo com o entendimento da SEP, não seria exigível, no caso em tela, a determinação de correção das irregularidades.

Superadas essas questões, o Comitê, considerando as características do caso concreto e precedente com características similares, sugeriu o aprimoramento da proposta a partir dos seguintes termos: (i) assunção de obrigação pecuniária no montante de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), em parcela única, em benefício do mercado de valores mobiliários, por intermédio da CVM; e (ii) deixar de exercer, pelo período de 2 (dois) anos, a função de Administrador (Diretor e Conselheiro de Administração) e de Conselheiro Fiscal de companhias abertas.

Em 08.01.19, o Proponente enviou manifestação reiterando a sua proposta inicial, tendo alegado que não reunia condições para firmar termo de compromisso no montante contraproposto pelo Comitê.

Ante o exposto, o Comitê decidiu retificar os termos de sua contraproposta, convolando a obrigação pecuniária em obrigação de não fazer, de modo que o Proponente assumisse o compromisso de não exercer, pelo período de 4 (quatro) anos, a função de Administrador (Diretor e Conselheiro de Administração) e de Conselheiro Fiscal de companhias abertas. Não obstante, o Proponente ratificou a proposta inicialmente apresentada.

O Comitê, tendo em vista os critérios previstos no art. 9º da Deliberação CVM n° 390/01, considerou inconveniente e inoportuna a celebração do Termo de Compromisso, uma vez que, apesar dos esforços despendidos com a abertura de negociação, o Proponente não aderiu à contraproposta aventada. Nesse sentido, o Comitê recomendou ao Colegiado a rejeição da proposta apresentada pelo Proponente.

O Colegiado, por unanimidade, acompanhando o parecer do Comitê, deliberou pela rejeição da proposta de termo de compromisso apresentada.

Na sequência, o Diretor Henrique Machado foi sorteado relator do PAS 19957.005100/2018-99.

Anexos

PARECER DO COMITÊ

APRESENTAÇÃO SOBRE AS OFERTAS DE CROWDFUNDING (2016-2018)

Reg. nº 1381/19

Relator: SDM

O Superintendente de Desenvolvimento de Normas - SDM apresentou ao Colegiado análise sobre a evolução das ofertas de crowdfunding no período de 2016 a 2018, conforme divulgada ao mercado em

29.04.2019

.

CONSULTA AO COLEGIADO SOBRE A CARACTERIZAÇÃO DE CONTRATOS DE VENDA DE FRAÇÕES DE TEMPO EM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO ESTRUTURADO SOB O MODELO DE MULTIPROPRIEDADE (TIME SHARING) COMO CONTRATOS DE INVESTIMENTO COLETIVO, SE ALIADOS A POOL DE LOCAÇÃO VOLUNTÁRIO E OFERTADOS PUBLICAMENTE - PROC. SEI 19957.009524/2017-41

Reg. nº 0832/17

Relator: DGG

Trata-se de consulta formulada pela SRE acerca da caracterização de contratos de venda de frações de tempo em empreendimento imobiliário estruturado sob o modelo de multipropriedade (ou

time sharing

) como contratos de investimento coletivo, nos termos do inciso IX do artigo 2° da Lei n° 6.385/1976, quando aliados a pool de locação voluntário e ofertados publicamente.

A questão foi originalmente suscitada em reclamação apresentada à CVM acerca da possível subsunção dos arranjos contratuais objeto da oferta de cotas do empreendimento Olímpia Park Resort, realizada pela SPE Olimpia Q27 Empreendimentos Imobiliários S.A., ao conceito de contrato de investimento coletivo - o que deu origem ao Processo CVM nº SP2014/291 (“Processo”).

Em sua análise no âmbito do Processo, a Gerência de Registros - GER-3 sustentou, em resumo, que, no sistema de “

Time Sharing

", não existe um “

Pool hoteleiro

” obrigatório e não há investimento com o objetivo de se obter rendimento financeiro e, portanto, não se trataria de um contrato de investimento coletivo ou de qualquer outro valor mobiliário previsto no art. 2° da Lei n° 6.385/76.

Consultada através do Memorando nº 5/2017-CVM/SRE, a Procuradoria Federal Especializada junto à CVM - PFE/CVM, nos termos do Parecer n. 00053/2017/GJU-2/PFE¬CVM/PGF/AGU, afirmou ser

“inafastável a caracterização como valor mobiliário do modelo de venda de participação no Olímpia Park Resort, já que puderam ver verificados, naquele caso concreto, os elementos que consubstanciam a identificação de valor mobiliário nos termos do inciso IX do art. 2º da Lei nº 6.385/76.”

.

Sobre a opcionalidade de adesão ao pool hoteleiro, prevista nos documentos da Oferta, afirmou-se que

"a natureza jurídica do instituto não pode ser atrelada a fatores extrínsecos (adesão ou não ao “pool”), mas às suas características intrinsecamente consideradas que, como visto, apontam para existência de contrato de investimento coletivo."

.

Nesse contexto, a SRE formulou, através do Memorando nº 12/2017-CVM/SRE, a presente consulta, indagando a interpretação do Colegiado da CVM a respeito da eventual caracterização de contratos de multipropriedade imobiliária ou

Time Sharing

enquanto valores mobiliários.

Em seu voto, o Diretor Relator Gustavo Gonzalez inicialmente apresentou algumas considerações sobre o conceito de multipropriedade imobiliária, que consiste em espécie condominial resultante do fracionamento de imóvel no aspecto temporal. Em seguida, analisou as circunstâncias em que a combinação de investimentos imobiliários com certos tipos de arranjos faz surgir um contrato de investimento coletivo, atraindo a jurisdição da CVM. Em sua análise, o Diretor Relator destacou a necessidade de se examinar a substância econômica da transação e concluiu que

“(...) a simples aquisição de um imóvel para investimento - ou seja, com a expectativa de obtenção de renda ou lucro, e não para o uso pelo proprietário - não cria um contrato de investimento coletivo. Esse surge quando investidores aportam recursos (aqui entendido em sentido amplo) em um empreendimento coletivo, na expectativa de que esse gere lucros decorrentes, sobretudo, dos esforços de terceiros.”

.

Para o Diretor Gustavo Gonzalez,

“o ponto-chave para avaliar se as ofertas de unidades imobiliárias são ofertas de contratos de investimento coletivo não é a forma como a propriedade se estrutura, mas os arranjos contratuais que a cercam, bem como a forma como o produto, visto de forma integrada, é ofertado. Imprescindível, portanto, ir além das formas jurídicas e verificar se o que se oferece aos investidores é, de fato, um investimento em um empreendimento comum na expectativa de rentabilidade advinda preponderantemente do esforço de terceiros.”

.

Nessa perspectiva, o Diretor Relator registrou ser o

pool

de locação um dos típicos arranjos que atrai o regime dos valores mobiliários para negócios envolvendo investimentos em imóveis, visto que criam direito de remuneração e estabelecem uma comunhão horizontal de interesses de investidores, cujo sucesso depende, sobretudo, do administrador do

pool

.

Por outro lado, segundo o Relator,

“não se pode genericamente concluir que qualquer combinação da venda de unidade imobiliária com a criação de um pool de locação caracteriza um contrato de investimento coletivo.”

A seu ver, quando a aquisição do imóvel ou da fração temporal é colocada em

pool

obrigatório de locação, então resta caracterizada a oferta de contrato de investimento coletivo. Reconheceu, contudo, que há situações em que tal correlação entre os contratos é mitigada, de modo que uma solução rígida impediria a análise da realidade econômica da transação. Para o Relator, o presente caso se trataria justamente de uma dessas situações, visto que não haveria um

pool

de locação obrigatório, mas a possibilidade de instituição, no futuro, de um

pool

de locação voluntário.

Na sequência, o Diretor Relator registrou sua divergência com o entendimento defendido pela SRE no sentido de que restaria descaracterizado, no caso concreto, o contrato de investimento coletivo em razão unicamente do fato de que os lucros esperados não adviriam exclusivamente do esforço de terceiros, mas dependeriam também da colocação, pelo multiproprietário, de sua fração no pool. Para Gonzalez, desde que os esforços de terceiros fossem predominantes, a participação pouco expressiva do investidor não teria o condão de descaracterizar o contrato de investimento coletivo. No caso concreto, o Diretor Relator considerou que

“os esforços dos multiproprietários parecem marginais quando comparados aos dos terceiros que administram o pool de locação”

.

De outra parte, o Relator destacou sua divergência com o entendimento da PFE-CVM, que defendia que o simples fato de o incorporador divulgar a instituição de um

pool

de locação voluntário aos potenciais investidores resultaria na caracterização da oferta de unidades imobiliárias como uma oferta de contratos de investimento coletivo. Para o Relator, seria necessário analisar a essência econômica da transação para se chegar à conclusão definitiva.

Configurada, na visão do Relator, a existência de um investimento no arranjo contratual em exame no caso concreto, Gonzalez passou a analisar se o referido investimento geraria alguma forma de direito de participação, parceria ou remuneração para que restasse caracterizado o contrato de investimento coletivo. Nesse contexto, e tendo em vista que a venda das frações não era indissociável da adesão ao

pool

de locação, o Relator considerou ser relevante o exame de outros elementos, notadamente a motivação dos investidores em adquirir os imóveis e a ênfase dada pelo vendedor na promoção do investimento.

Assim, haja vista que (i) à luz da documentação constante dos autos do Processo, não seria possível concluir que os investidores, ao adquirir as frações temporais, estavam em realidade buscando adquirir direitos de participação, de parceria ou de remuneração; (ii) do mesmo modo, o material publicitário constante dos autos parecia promover, sobretudo, a aquisição das cotas dos empreendimentos como uma forma mais acessível de adquirir um imóvel de lazer; e (iii) o empreendedor buscou adequar o material publicitário às orientações recebidas da área técnica, o que a princípio parecia indicar que sua pretensão, de fato, era a venda de imóveis de lazer em um empreendimento de natureza verdadeiramente imobiliária, o Diretor Gustavo Gonzalez concordou com a análise da SRE de que a venda das frações de tempo, no caso do Processo, não deveria estar sujeita ao regime da Lei nº 6.385/1976.

Por unanimidade, o Colegiado acompanhou as conclusões do Relator sobre as situações em que contratos de venda de frações de tempo em empreendimento imobiliário estruturado sob o modelo de multipropriedade, quando aliados a pool de locação voluntário e ofertados publicamente, podem caracterizar contratos de investimento coletivo, e entendeu que, diante das circunstâncias do caso concreto, a venda de frações de tempo objeto do Processo não poderia ser caracterizada como oferta de valor mobiliário, nos termos da Lei nº 6.385/1976.

Anexos

MANIFESTAÇÃO DA ÁREA TÉCNICA

VOTO DO RELATOR

PARA AUDIÊNCIA PÚBLICA - ALTERAÇÃO DA INSTRUÇÃO CVM 592/2017 - HIPÓTESE DE RECONHECIMENTO DE CONSULTORES NÃO DOMICILIADOS NO BRASIL - PROC. SEI 19957.002812/2019-37

Reg. nº 1382/19

Relator: SDM

Com base no relato da área técnica, por unanimidade, o Colegiado decidiu pela colocação em Audiência Pública da proposta de alteração pontual da Instrução CVM nº 592/17, que dispõe sobre a atividade de consultoria de valores mobiliários, prevendo o reconhecimento, pela CVM, de consultores de valores mobiliários, pessoas naturais ou jurídicas, não domiciliados no Brasil. De acordo com a área técnica, a proposta tem origem nos entendimentos ora em curso mantidos pela Autarquia junto à Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Econômico (OCDE) no âmbito do processo de adesão do Brasil aos Códigos de Liberalização emitidos por aquela entidade.

Anexos

EDITAL DE AUDIÊNCIA PÚBLICA SDM 01/2019