Ato de Concentração Sumário nº 08700.000156/2020-67

SEI/CADE - 0717485 - Parecer PARECER Nº 46/2020/CGAA5/SGA1/SG PROCESSO Nº 08700.000156/2020-67 Requerentes: gafisa s.a. e upcon incorporadora s.a. Ementa: Ato de Concentração. Lei nº 12.529/2011. Procedimento Sumário. Requerentes: Gafisa S.A. e Upcon Incorporadora S.A. Natureza da Operação: aquisição de controle. Setor econômico envolvido: incorporação de empreendimentos imobiliários. Art. 8º, inciso III, Resolução CADE nº 02/12. Aprovação sem restrições. VERSÃO pública I. REQUERENTES I.1. Gafisa S.A. ("Gafisa") A Gafisa é uma incorporadora que atua no desenvolvimento, construção civil e comercialização de empreendimentos residenciais e comerciais, especialmente voltados para o segmento de média-alta e alta classe no Brasil, segundo as Requerentes. Suas atividades se concentram nas regiões metropolitanas dos estados de São Paulo e do Rio de Janeiro. A Gafisa compreende o seu próprio grupo econômico, o Grupo Gafisa. A Gafisa é uma sociedade anônima de capital aberto, cuja participação societária encontra-se estruturada da seguinte forma: (Acesso Restrito), 2,48% da Tesouraria e 71,25% de outros. No ano fiscal de 2018, o Grupo Gafisa registrou, no Brasil, faturamento acima de R$ 750 milhões (limite legalmente estabelecido e alterado pela Portaria Interministerial nº 994, de 30 de maio de 2012). I.2. Upcon Incorporadpra S.A.

("Upcom") A Upcon é uma incorporadora que atua no desenvolvimento, construção civil e comercialização de empreendimentos residenciais e comerciais no estado de São Paulo, especificamente nos municípios de São Paulo e Guarulhos. A Upcon compreende o seu próprio grupo econômico, o Grupo Upcon. A Upcon é uma sociedade anônima de capital fechado, cuja participação acionária encontra-se estruturada da seguinte maneira: (Acesso Restrito) pertence a Gilberto Bernardo Benevides, (Acesso Restrito) pertence a Guilherme Augusto Soares Benevides e (Acesso Restrito) pertence a Fabio Freitas Romano. No ano fiscal de 2019, o Grupo Upcon registrou faturamento superior a R$ 75 milhões (limite legalmente estabelecido e alterado pela Portaria Interministerial nº 994, de 30 de maio de 2012). II. ASPECTOS FORMAIS DA OPERAÇÃO Quadro 1 - Aspectos formais da operação Ato de Concentração de notificação obrigatória? Sim Taxa processual foi recolhida? Sim, conforme Despacho Ordinatório SECONT (0707043) Data da notificação ou emenda 10/01/2020 Data da publicação do edital O Edital nº 24, que deu publicidade à operação em análise, foi publicado no dia 20/01/2020 (0709156) III. DESCRIÇÃO DA OPERAÇÃO A presente Operação se refere à aquisição, pela Gafisa, da totalidade das ações de emissão da Upcon, atualmente detidas por Gilberto Bernardo Benevides, Guilherme Augusto Soares Benevides e Fabio Freitas Romano. Dessa forma, trata-se de uma aquisição de controle.

As Requerentes apresentaram a seguinte estrutura societária antes e após a Operação: Figura 1 - Estrutura societária antes da Operação (Acesso Restrito) Fonte: Requerentes. Figura 2 - Estrutura societária após a Operação (Acesso Restrito) Fonte: Requerentes. Segundo as Requerentes, a Operação representa uma oportunidade positiva de negócios, estando alinhada ao plano de negócios e ao processo de viabilização e retomada de crescimento da Gafisa e à capitalização da Upcon. IV. ENQUADRAMENTO LEGAL (ART. 8º, RES. CADE Nº 2/2012) III – Baixa participação de mercado com sobreposição horizontal. V. PRINCIPAIS INFORMAÇÕES SOBRE A OPERAÇÃO Quadro 2 - Efeitos da operação Sobreposição horizontal Sim Integração vertical Não Setor em que há sobreposição horizontal ou integração vertical Sobreposição horizontal no mercado de incorporação imobiliária residencial Participações de mercado Reduzidas VI. Considerações sobre a Operação Considerando a atuação das Requerentes, a Operação acarreta sobreposição horizontal entre as atividades de incorporação imobiliária no município de São Paulo, já que a Gafisa concentra suas atividades nas regiões metropolitanas dos estados de São Paulo e do Rio de Janeiro e a Upcon atua especificamente nos municípios de São Paulo e Guarulhos. O mercado de incorporação de empreendimentos imobiliários, conforme precedentes do CADE[1], foi considerado segmentado nos seguintes mercados de produto:

(i) mercado de incorporação imobiliária residencial e (ii) mercado de incorporação imobiliária comercial, para ambos os mercados seria possível uma segmentação entre aluguel e venda. Na dimensão geográfica, também em linha com precedentes do CADE, considera-se o mercado de incorporação de empreendimentos imobiliários como dotado de dimensão municipal ou, a depender do tamanho do município em questão, como correspondente à região ou bairro de localização do empreendimento envolvido. De acordo com precedentes deste CADE, uma forma confiável de estimar o mercado imobiliário residencial é a utilização como parâmetro do conceito de Valor Geral de Vendas (VGV), já que imóveis residenciais, uma vez construídos, servem principalmente para venda. No entanto, outros precedentes desta autarquia[2] utilizaram como parâmetro o número de unidades lançadas. A análise da Operação em tela considerará como parâmetro unidades lançadas em razão da ausência de fontes públicas que consolidem o VGV de empreendimentos imobiliários residenciais especificamente por zonas do município de São Paulo, conforme colocado pelas Requerentes. As Requerentes entendem que não há sobreposição horizontal, tendo em vista que (i) em 2019, somente a Upcon realizou lançamento de empreendimentos para uso residencial no município de São Paulo e que a Gafisa não lançou empreendimento dessa natureza no referido município em 2019;

(ii) mesmo sob uma abordagem bastante conservadora que considere o ano de 2018, ano em que ambas as Requerentes tiveram lançamento de imóveis para uso residencial no município de São Paulo, verifica-se que a localização de tais imóveis se deu em bairros distintos; e (iii) ainda que se adote como proxy de análise para o ano de 2018 o município de São Paulo, bem como as respectivas zonas desse município, infere-se que o market share combinado das Requerentes é ínfimo, incapaz de suscitar qualquer risco ao ambiente concorrencial brasileiro. Considerando a disponibilidade de informações ligadas ao lançamento de unidades residenciais em 2018 pela Secovi-SP[3], as Requerentes forneceram dados acerca dos empreendimentos nos quais ambas detém participação, considerando três cenários de mercado relevante geográfico: no município de São Paulo (cenário mais abrangente), nas regiões Zona Sul e Zona Oeste, e nos bairros Jardim Paulista e Moema (cenário mais restritivo), em linha com a jurisprudência acerca da dimensão geográfica deste mercado. Ressalta-se que a estimativa feita por esta Superintendência-Geral somou os dados referentes aos anos de 2018, 2019 e 2020, como se todas as unidades fossem vendidas em um único ano.

Por isso, essa metodologia é bastante conservadora, além de não considerar o estoque (unidades residenciais prontas não vendidas), de forma que as dimensões totais dos três cenários (municipal, por região e por bairro) estão subdimensionadas, o que significa que a participação de mercado das Requerentes seria ainda menor. Assim, a análise deste Conselho irá considerar o cálculo conjunto do market share das Requerentes em função de um possível impacto no mercado em um futuro próximo no cenário de sobreposição horizontal potencial. As tabelas que apresentam os três cenários podem ser visualizadas a seguir. Tabela 1 - Participação no mercado de incorporações imobiliárias residenciais no município de São Paulo/SP (Acesso Restrito) Fonte: Requerentes, com base em dados da Secovi-SP . Elaboração: SG/Cade. Tabela 2 - Participação no mercado de incorporações imobiliárias residenciais na região da Zona Sul de São Paulo/SP (Acesso Restrito) Fonte: Requerentes, com base em dados da da Secovi-SP. Elaboração: SG/Cade. Tabela 3 - Participação no mercado de incorporações imobiliárias residenciais na região da Zona Oeste de São Paulo/SP (Acesso Restrito) Fonte: Requerentes, com base em dados da da Secovi-SP. Elaboração: SG/Cade. Tabela 4 - Participação no mercado de incorporações imobiliárias residenciais na região do Centro de São Paulo/SP (Acesso Restrito) Fonte: Requerentes, com base em dados da da Secovi-SP. Elaboração: SG/Cade.

Tabela 5 - Participação no mercado de incorporações imobiliárias residenciais no bairro Jardim Paulista (Acesso Restrito) Fonte: Requerentes, com base em dados da da Secovi-SP. Elaboração: SG/Cade. Tabela 5 - Participação no mercado de incorporações imobiliárias residenciais no bairro Moema (Acesso Restrito) Fonte: Requerentes, com base em dados da da Secovi-SP. Elaboração: SG/Cade. Com base nas tabelas acima, as participações de mercado das Requerentes após a Operação não serão superiores ao patamar legal de presunção de posição dominante de 20%, com exceção do cenário Centro de São Paulo/SP, em que a participação conjunta das Requerentes será de (Acesso Restrito). Vale ressaltar que no ano de 2018 houve uma retração considerável na quantidade de unidades lançadas naquela região. Caso se considere os três últimos anos em que há dados disponíveis, quais sejam 2016, 2017 e 2018, o número de lançamentos de imóveis residenciais no Centro de São Paulo foi de 3.088, 5.544 e 2.081, respectivamente, o que resultaria em uma média de 3.571 imóveis residenciais lançados. Utilizando-se esse número, a participação de mercado conjunta das requerentes após a Operação seria de (Acesso Restrito), menos de 1% acima do patamar legal de presunção dominante de 20%. Conforme exposto anteriormente, a estimativa do tamanho desse mercado estaria subdimensionada, já que o cálculo não leva em conta fatores como, por exemplo, a existência de estoque de imóveis.

Ademais, destaca-se que há expectativa de crescimento do mercado imobiliário dos anos 2019 (2%) e 2020 (3%)[4], o que diluiria ainda mais a participação das Requerentes e mitigaria futuros riscos concorrenciais. Além disso, tal estimativa considera que o lançamento dos imóveis residenciais no ano indicado ocorreria em apenas um ano, não sendo uma prática comum nesse mercado a venda imediata de todos os lançamentos, conforme reconhecido em precedentes deste Conselho. Dessa forma, com base nessas considerações (bastante conservadoras), considera-se que o percentual de participação das Requerentes após a Operação certamente será inferior ao patamar legal de presunção dominante de 20%, inclusive para o cenário de incorporação imobiliária residencial no Centro de São Paulo/SP, não trazendo, assim, preocupações concorrenciais. Diante do exposto, conclui-se que a presente operação não acarreta prejuízos ao ambiente concorrencial, razão pela qual o ato de concentração pode ser aprovado sob o rito sumário. VII. Cláusulas restritivas à Concorrência O Protocolo de Intenções possui a cláusula de não concorrência. As Requerentes destacam que (Acesso Restrito). Os dispositivos da referida cláusula são reproduzidos a seguir: (Acesso Restrito) Tais termos estão em consonância com a jurisprudência do Cade. VIIi. Recomendação Aprovação sem restrições. [1] Citam-se, por exemplo: Ato de Concentração nº 08700.002854/2019-63 (Cyrela Brazil Realty S.A.

Empreendimentos e Participações e Precon Engenharia S.A.); Ato de Concentração nº 08700.002966/2019-14 (TKVG Investimentos Ltda. e I9 Participações Societárias Ltda.) e Ato de Concentração nº 08700.003439/2019-27 (Iron House Desenvolvimento Imobiliário S/A e Reserva do Paiva PE 11 - Empreendimento Imobiliário Ltda.). [2] Vide Ato de Concentração nº 08700.002611/2019-25 e Ato de Concentração nº 08700.001075/2019-41. [3] Pesquisa do Mercado Imobiliário - Balanço do Mercado Imobiliário de São Paulo 2018 da Secovi-SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo), disponível em https://www.secovi.com.br/downloads/pesquisas-e-indices/balancos-do-mercado/2018/arquivos/balanco-do-mercado-imobiliario-2018.pdf, e Anuário do Mercado Imobiliário 2018 da Secovi-SP, disponível em http://www.secovi.com.br/downloads/url/2394. [4] Disponível em https://www1.folha.uol.com.br/mercado/2019/12/setor-imobiliario-sai-do-fundo-do-poco-e-deve-impulsionar-economia-em-2020.shtml.