Oferta pública

CONSULTA DA SRE SOBRE A APLICABILIDADE DA INSTRUÇÃO CVM 602/2018 ÀS OFERTAS PÚBLICAS DE DISTRIBUIÇÃO DE CIC COM ESFORÇOS DE VENDA DE PARTES IDEAIS DE UNIDADES AUTÔNOMAS DE CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS – PROC. SEI 19957.009425/2018-41

Trata-se de consulta encaminhada pela Superintendência de Registro de Valores Mobiliários – SRE, que teve origem na análise de pedido de registro de oferta pública de distribuição de contratos de investimento coletivo referentes ao empreendimento imobiliário de natureza hoteleira denominado "Double Tree by Hilton Porto Alegre" (“Pedido”), constituído de 141 (cento e quarenta e uma) unidades autônomas a serem alienadas de forma inteira, ou em partes ideais, admitindo-se o parcelamento em até 4 (quatro) partes ideais, podendo atingir, portanto, até 564 (quinhentos e sessenta e quatro) contratos de investimento coletivo ("CIC"). O Pedido foi realizado já sob a vigência da Instrução CVM n.º 602/2018 (“Instrução CVM 602”), e a SRE, à luz do disposto no artigo 3º do mesmo diploma legal, decidiu consultar o Colegiado da CVM, nos termos do Memorando nº 35/2018-CVM/SRE/GER-2, em que expôs seu entendimento segundo o qual a oferta pública de distribuição de contratos de investimento coletivo envolvendo esforços de venda de partes ideais de unidades autônomas de condomínios edilícios não estaria explicitamente contemplada pela Instrução CVM 602.

Tais ofertas não estariam impedidas, mas permaneceriam sujeitas ao regime da Instrução CVM nº 400/2003 (“Instrução CVM 400”), uma vez que, para a SRE, “a venda de partes ideais de unidades autônomas equivale à constituição de diversos condomínios voluntários formados pelos futuros investidores (co-proprietários das unidades autônomas) de cada unidade autônoma, e, tendo em vista que a oferta pública de distribuição de CIC hoteleiro de partes ideais de condomínios voluntários afasta a aplicação da Instrução CVM 602, conforme seu art. 3º, entendemos que a citada instrução não se aplicaria à oferta em tela” . A área técnica também ressaltou que o fracionamento de uma unidade autônoma de um condomínio edilício apresenta riscos potenciais ao investidor adquirente, tais como a ausência de matrículas individualizadas correspondentes às partes ideais, a facilidade de aquisição por investidores que não saibam avaliar corretamente os riscos associados à oferta em vista do menor valor que será atribuído a cada parte ideal e dificuldades relacionadas ao registro das partes ideais no RGI, bem como à sua transferência, caso necessário. Dessa forma, a SRE submeteu ao Colegiado duas alternativas para a análise de pedidos de oferta de CICs associados a partes ideais de unidades autônomas de CIC hoteleiro: (i) a aplicação do art.

4º da Instrução CVM 400 para dispensa de requisitos de registro, condicionado, ainda, no que couber, ao cumprimento dos parâmetros estabelecidos pela Instrução CVM 602; ou (ii) a aplicação da Instrução CVM 602, com a dispensa de observação do requisito previsto no seu art. 3º pelo Colegiado. Além disso, a área técnica indicou que, em ambas as alternativas, determinadas condições deveriam ser observadas como forma de garantir aos investidores proteção adicional aos riscos que ofertas com essas características podem apresentar. Ao analisar o caso, o Diretor Pablo Renteria manifestou o entendimento de que as disposições da Instrução CVM 602 são aplicáveis à oferta pública de CIC em apreço, uma vez que o empreendimento hoteleiro será estruturado na forma de condomínio edilício, segundo os termos previstos nos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil, e observará as regras estabelecidas na Lei de Incorporação (Lei nº 4.591, de 1964). Nesse tocante, o Diretor ressaltou que o art. 3º da referida Instrução deve ser interpretado no sentido de excluir do regime jurídico ali delineado apenas as ofertas públicas de CIC de empreendimento hoteleiro que, por ser organizado na forma de condomínio voluntário sobre o terreno e suas acessões, não se submete à Lei de Incorporação nem à disciplina dos condomínios edilícios. Tais ofertas não estão proibidas, mas permanecem sujeitas às disposições da Instrução CVM 400.

Conforme esclarecido no Edital de Audiência Pública nº 08/2016, a decisão de afastar essas ofertas do regime da Instrução 602 se justifica na medida em que as regras dessa Instrução estabelecem “disciplina específica que leva em consideração peculiaridades do regime jurídico da incorporação imobiliária e do condomínio edilício, notadamente a proteção de que goza o adquirente da unidade autônoma, nos termos da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964”. Nada obstante, em linha com a manifestação da SRE, o Diretor Pablo Renteria ressaltou que a distribuição pública de frações ideais de futuras unidades autônomas apresenta riscos específicos bem como exige o conhecimento do regime jurídico dos condomínios voluntários, sendo que todas essas informações deverão ser devidamente prestadas ao público investidor no prospecto. Por unanimidade, acompanhando as razões expostas pelo Diretor Pablo Renteria, o Colegiado deliberou pela aplicabilidade da Instrução CVM 602 às ofertas públicas de distribuição de CICs envolvendo esforços de venda de partes ideais de futuras unidades autônomas de condomínios edilícios, bem como pela divulgação, nesses casos, das informações pertinentes sobre o funcionamento dos condomínios voluntários e os riscos específicos incorridos nesse tipo de investimento. Anexos MANIFESTAÇÃO DA ÁREA TÉCNICA

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

Memorando nº 35/2018-CVM/SRE/GER-2

Rio de Janeiro, 25 de outubro de 2018.

PARA: SGE

DE: SRE

Assunto: Consulta sobre a aplicabilidade da Instrução CVM nº 602/2018 de 20/8/2018

("ICVM 602") às ofertas públicas de distribuição de contratos de investimento coletivo

envolvendo esforços de venda de partes ideais de unidades autônomas de condomínios

edilícios - Processo SEI nº 19957.009425/2018-41.

Senhor Superintendente Geral,

1. Trata-se de um pedido, realizado já sob a vigência da ICVM 602, de registro de

oferta pública de distribuição de contratos de investimento coletivo referentes ao

empreendimento imobiliário de natureza hoteleira denominado "Double Tree by Hilton

Porto Alegre", Processo SEI nº 19957.009425/2018-41, constituído de 141 (cento e quarenta e

uma) unidades autônomas a serem alienadas de forma inteira, ou em partes ideais,

admitindo-se o parcelamento em até 4 (quatro) partes ideais, podendo atingir, portanto,

até 564 (quinhentos e sessenta e quatro) contratos de investimento coletivo ("CIC").

2. Devido a esse caso concreto, e tendo em vista que a ICVM 602:

a. dispõe sobre a oferta pública de distribuição de contratos de investimento

coletivo - CIC hoteleiro (art. 1º);

b. define, para fins da Instrução, CIC hoteleiro como o conjunto de

instrumentos contratuais ofertados publicamente, que contenha promessa

de remuneração vinculada à participação em resultado de

empreendimento hoteleiro organizado por meio de condomínio edilício

(art. 2º, inciso I); e

c. veda a sua aplicação às ofertas públicas de distribuição de contratos de

investimento coletivo envolvendo esforços de venda de partes ideais de

condomínios voluntários, as quais continuam sujeitas à regulamentação

específica da CVM sobre ofertas públicas de distribuição de valores

mobiliários (art. 3º);

Memorando 35 (0622426) SEI 19957.009425/2018-41 / pg. 1

concluímos que a oferta pública de distribuição de contratos de investimento coletivo

envolvendo esforços de venda de partes ideais de unidades autônomas de condomínios

edilícios não está explicitamente contemplada na norma em comento.

3. Faz-se mister esclarecer a diferença conceitual dos dois tipos de condomínios

mencionados, o edilício e o voluntário, ambos tratados na Lei 10.406 de 10/01/2002

("Código Civil"): (i) no condomínio voluntário os poderes inerentes ao domínio são

titulados por duas ou mais pessoas, ou seja, a propriedade é dividida entre dois ou mais

condôminos, que se tornam proprietários de uma fração ideal de um todo materialmente

indivisível; e (ii) o condomínio edilício, por outro lado, é aquele composto por unidades

autônomas que, juntas, formam uma edificação maior e, nessa medida, cada condômino é

titular de uma fração real, que é de uso exclusivo, partilhada com uma fração ideal da

propriedade coletiva.

4. Ademais, o Código Civil em seu art. 1332, inciso I dispõe que a instituição do

condomínio edilício deve ser formalizada através de registro no Cartório de Registro de

Imóveis, onde deve constar, além do disposto em lei especial, a discriminação e

individualização das unidades de propriedade exclusiva, com a consequente abertura da

matrícula de cada unidade, o que evidencia a maior proteção que o adquirente de uma

unidade autônoma de um condomínio edilício tem em relação a um adquirente de uma

parte ideal de um condomínio voluntário.

5. Fica evidenciada, ainda, na Introdução do Edital de Audiência Pública SDM Nº

08/2016, origem da ICVM 602, que a escolha por disciplinar apenas as ofertas públicas de

CIC hoteleiro que compreende a incorporação de edificação composta de unidades

autônomas (condomínio edilício), se justificou pela proteção de que goza o adquirente da

unidade autônoma de um condomínio edilício, nos termos da Lei nº 4.591, de 16/12/1964.

6. Entendemos que o fracionamento de uma unidade autônoma de um

condomínio edilício apresenta alguns riscos potenciais ao Investidor Adquirente, quais

sejam: (i) as partes ideais não têm matrículas individualizadas, em que pese estarem

vinculadas à matrícula da unidade autônoma da qual se originam, estando, portanto, seus

adquirentes em condomínio pro indiviso (voluntário); (ii) a possibilidade de uma unidade

autônoma ser dividida em uma quantidade tal de frações que propicie, por ter um valor

baixo, sua aquisição por parte de um investidor que não tenha o conhecimento suficiente

desse tipo de investimento e não saiba avaliar corretamente seus riscos; e (iii) pode haver

dificuldades para o registro de partes ideais de unidades autônomas no RGI e para a

transferência dessas partes ideais no caso de revenda posterior à oferta.

7. No caso concreto em apreciação há uma tentativa de equiparar os direitos dos

adquirentes das partes ideais aos dos adquirentes das unidades autônomas, através de uma

cláusula do Compromisso de Venda e Compra: "O Investidor Adquirente da Parte Ideal de

unidade autônoma imobiliária hoteleira, ao firmar o Compromisso de Venda e Compra,

conforme previsto na alínea “i” do Campo 3.3 dos Quadros Introdutórios do mesmo, ... (i.)

renunciará à faculdade estabelecida no Art. 1.320 do Código Civil Brasileiro, de modo que,

extinguindo-se a indivisibilidade, proceder-se-á como disposto no Art. 1.322 e parágrafo

único, do mesmo diploma legal; e (ii.) renunciará ao direito de preferência, de que trata o

Artigo 504 do Código Civil Brasileiro, em caso de venda ou revenda da parte ideal da

unidade autônoma em que detenha parte ideal, considerando que a aquisição da unidade

hoteleira, ou de parte da mesma destina-se tão apenas à exploração das mesmas via

operadora hoteleira, não podendo o adquirente fazer uso direto da mesma, ou seja, não

havendo prejuízo no caso de ingresso de terceiro alheio ao condomínio civil já existente".

8. A possibilidade jurídica da citada cláusula contratual ainda está em análise por

parte desta área técnica.

9. Isto posto, tendo em vista que a venda de partes ideais de unidades

Memorando 35 (0622426) SEI 19957.009425/2018-41 / pg. 2

autônomas equivale à constituição de diversos condomínios voluntários formados pelos

futuros investidores (co-proprietários das unidades autônomas) de cada unidade

autônoma, e que a oferta pública de distribuição de CIC hoteleiro de partes ideais de

condomínios voluntários afasta a aplicação da ICVM 602, conforme seu art. 3º, entendemos

que a citada instrução não se aplicaria à oferta em tela.

10. Sendo assim, vislumbramos duas alternativas possíveis para a análise de

pedidos de Oferta desse tipo de Valor Mobiliário (CICs associados a partes ideais de

unidades autônomas de CIC hoteleiro), as quais submetemos à consideração desse

Colegiado:

A1) A aplicação do art. 4º da Instrução CVM 400/03 para dispensa de

requisitos de registro (registro de emissor, participação de instituição

intermediária e prazos regulamentares), sendo a concessão do registro

condicionada, no que couber, ao cumprimentos dos parâmetros

estabelecidos pela ICVM 602; ou

A2) Aplicação da ICVM 602, com a dispensa de observação do requisito

previsto no seu art. 3º pelo Colegiado.

11. Em ambos os casos elencados no parágrafo anterior, e tendo em vista os riscos

adicionais desse tipo de estrutura contratual (ver parágrafo 6º), sugerimos as seguintes

condições para que o Investidor tenha uma proteção adicional:

a. Qualificação do Investidor conforme a alínea b do inciso III da extinta

Deliberação 734/15(1);

b. O Prospecto da Oferta deve ter uma seção específica que explicite as

diferenças dos direitos e deveres entre os adquirentes das partes ideais de

unidades autônomas e os adquirentes das unidades autônomas;

c. Inclusão de um Fator de Risco sobre os riscos adicionais decorrentes das

diferenças apontadas no item 'b.' acima;

d. O Modelo de Declaração do Investidor (Anexo 6-III da ICVM 602) deve

conter um alerta, em destaque, sobre as diferenças apontadas no item 'b.'

acima.

12. Desse modo, enviamos a presente Consulta ao Superintendente Geral para que

a manifestação desta área técnica seja submetida à superior consideração do Colegiado da

CVM com relato da SRE.

(1) Essa exigência foi utilizada na análise do Pedido de Dispensa de Registro de Oferta

Pública de Distribuição de CIC relativo ao Empreendimento denominado “Condomínio VN

Casa Faria Lima” (Processo SEI nº 19957.007663/2018-11), com características idênticas às

do Processo em questão. Os Ofertantes optaram seguir com as disposições da Deliberação

734/15 por se enquadrarem no art. 42 da ICVM 602.

Atenciosamente,

ANDERSON I. CORDEIRO

Analista GER-2

De acordo. Ao SRE,

LUIS MIGUEL R. SONO

Memorando 35 (0622426) SEI 19957.009425/2018-41 / pg. 3

Gerente de Registros 2

De acordo. Ao SGE,

DOV RAWET

Superintendente de Registro de Valores Mobiliários

Ciente.

À EXE, para as providências exigíveis.

ALEXANDRE PINHEIRO DOS SANTOS

Superintendente Geral

Documento assinado eletronicamente por Anderson Imperial Cordeiro, Analista,

em 25/10/2018, às 12:32, com fundamento no art. 6º, § 1º, do Decreto nº 8.539, de 8 de

outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Luis Miguel Jacinto Mateus Rodrigues

Sono, Gerente, em 25/10/2018, às 12:33, com fundamento no art. 6º, § 1º, do Decreto

nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Dov Rawet, Superintendente de Registro,

em 25/10/2018, às 12:37, com fundamento no art. 6º, § 1º, do Decreto nº 8.539, de 8 de

outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Andrea Araujo Alves de Souza,

Superintendente Geral Substituto, em 25/10/2018, às 12:39, com fundamento no art.

6º, § 1º, do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

A autenticidade do documento pode ser conferida no site

https://sei.cvm.gov.br/conferir_autenticidade, informando o código verificador

0622426 e o código CRC A6239F54.

This document's authenticity can be verified by accessing

https://sei.cvm.gov.br/conferir_autenticidade, and typing the "Código Verificador" 0622426 and the

"Código CRC" A6239F54.

Referência: Processo nº 19957.009425/2018-41 Documento SEI nº 0622426

Memorando 35 (0622426) SEI 19957.009425/2018-41 / pg. 4