Oferta pública

RECURSO CONTRA ENTENDIMENTO DA SSE NO ÂMBITO DE CONSULTA SOBRE A POSSIBILIDADE DE AQUISIÇÃO DE CÉDULAS IMOBILIÁRIAS RURAIS POR FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – RIZA GESTORA DE RECURSOS LTDA. – PROC. SEI 19957.008472/2020-91

Trata-se de recurso interposto por Riza Gestora de Recursos Ltda. ("Recorrente" ou "Riza") contra a manifestação da Superintendência de Supervisão de Securitização – SSE no âmbito de consulta formulada pela Recorrente sobre a possibilidade de aquisição, por Fundos de Investimento Imobiliário ("FII"), de Cédulas Imobiliárias Rurais (“CIR”), títulos de crédito instituídos e criados pela Lei nº 13.986/2020. Em sua consulta à SSE, a Riza defendeu, em síntese, que (i) considerando que para a emissão da CIR é necessária a constituição de patrimônio em afetação constituído por um bem imóvel rural, tal título deveria ser considerado um direito real, nos termos do art. 45, I, da Instrução CVM nº 472/2008 ("Instrução CVM nº 472"); e (ii) o investimento em CIR constitui uma aplicação em empreendimento imobiliário, para as finalidades da Lei nº 8.668/1993, tendo destacado como precedente decisão do Colegiado no âmbito do Processo nº 19957.008927/2017-73 (Reunião de 16.01.2018 ). Diante da consulta, foi encaminhado o Ofício Interno nº 2/2021/CVM/SIN/DLIP à Procuradoria Federal Especializada junto à CVM – PFE/CVM, para que esta emitisse opinião jurídica sobre o tema, que concluiu, no PARECER n. 00015/2021/GJU-2/PFE-CVM/PGF/AGU, que “ (i) a CIR possui a natureza jurídica de título de crédito, conforme dicção expressa do art. 17 Lei 13.986/2020, não se confundindo com o patrimônio de afetação que poderá ser constituído pelo proprietário rural em garantia da operação de crédito contratada;

assim é que a CIR, em si mesma considerada, não constitui direito real e, portanto, não se encontra abrangida pelo rol previsto na Instrução CVM 472/2008; e (ii) a operação de crédito que servirá de lastro à emissão da CIR poderá ser de qualquer natureza e, como tal, não parece assumir as feições de 'ativo caracterizado como empreendimento imobiliário ou [que] tenha ativo subjacente lastreado em empreendimento imobiliário', de sorte a caracterizar o efetivo direcionamento dos recursos a imóveis, de modo a configurar o vínculo previsto pelo art. 1º da Lei nº 8.668/1993 e pela própria Instrução CVM 472/2008 ". Em recurso ao Colegiado, a Riza reiterou os argumentos anteriormente apresentados, entre os quais o de que não se vislumbraria justificativa para tratar a CIR de modo diferente de títulos como as letras hipotecárias ("LH"), as letras de crédito imobiliário ("LCI") e letras imobiliárias garantidas (“LIG”), e defendeu que a aquisição da CIR por um FII caracterizaria uma aplicação em empreendimento imobiliário, para as finalidades da Lei nº 8.668/1993 e em plena aderência ao que dispõe a Instrução CVM nº 472 para outros investimentos em títulos de natureza imobiliária.

Posteriormente, a Recorrente apresentou complemento ao seu pedido de recurso original, e, tendo em vista a edição da Resolução CVM nº 39/2021 que regula de forma transitória e em caráter experimental o registro do Fundo de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais ("FIAGRO"), acrescentou os seguintes pontos: (i) a CVM teria reconhecido, ao editar a Resolução CVM nº 39/2021, que os FIAGRO em sua categoria imobiliário (“FIAGRO – Imobiliário”) são espécie de fundo inspirados nos FII, já que seriam a eles aplicadas as disposições insculpidas na Instrução CVM nº 472, que têm por ativos alvo aqueles elegíveis às carteiras dos FII, somados aos Certificados de Recebíveis do Agronegócio ("CRA") e às Letras de Crédito do Agronegócio ("LCA"); (ii) a Lei nº 8.668/1993 expressamente preveria a possibilidade de aquisição das CIR pelos FIAGRO, o que corroboraria o fato de as CIR serem passíveis de aquisição especificamente pelos FIAGRO – Imobiliário, tendo em vista seu enquadramento como direito real sobre imóvel e a sua relação com os imóveis rurais; e (iii) os FII seriam, e os FIAGRO tenderiam a ser, importantes veículos de estímulo a dois dos setores mais importantes da economia brasileira: construção civil e o agronegócio. O FII já teria se provado importante veículo para a alocação da poupança popular, sobretudo com o recente despertar da população brasileira para a negociação de ativos em bolsa de valores, situação que deveria se refletir também nos FIAGRO.

Em análise consubstanciada no Ofício Interno nº 9/2021/CVM/SSE/GSEC-1, a SSE destacou que o precedente mencionado pela Recorrente é relativo a pedido de recurso contra decisão da Superintendente de Registro de Valores Mobiliários – SRE no sentido de excluir “Instrumentos Particulares de Empréstimo com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária de Imóvel Em Garantia” dos créditos que serviriam de lastro para a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários ("CRI"). E que na ocasião prevaleceu, por maioria do Colegiado, o entendimento de que o empréstimo a pessoa natural com pacto adjeto de alienação fiduciária de imóvel em garantia constitui crédito imobiliário na sua origem, uma vez que o proprietário tira proveito econômico do seu imóvel, mediante a outorga da garantia real para obter recursos a custos reduzidos. No entendimento da SSE, entretanto, ainda que esse raciocínio seja válido para os CRI (devendo ser considerado que a legislação aplicável - Lei nº 9514/1997 - não definiu o que vem a ser crédito imobiliário), no caso de FII, a aquisição de ativos-alvo está necessariamente vinculada à destinação dos recursos dados em crédito, uma vez que a Lei nº 8.668/1993 objetivamente especifica em seu artigo 1º que os FII devem ser destinados a aplicação em empreendimentos imobiliários.

A SSE complementou, ainda, que, nos termos da Lei nº 13.986/2020, a CIR representa promessa de pagamento em dinheiro decorrente de operação de crédito de qualquer modalidade sendo, portanto, obtida sem qualquer exigência de fomento ao mercado imobiliário. A área técnica refutou a relação que a Recorrente buscou estabelecer entre a CIR e as letras hipotecárias ("LH"), letras de crédito imobiliário ("LCI") e letras imobiliárias garantidas ("LIG"), ativos estes expressamente elegíveis aos FII conforme disposto no art. 45 da Instrução CVM nº 472, tendo em vista que: (i) LH, LCI e LIG são ativos de emissão restrita a agentes que possuem papel no financiamento de empreendimentos imobiliários; (ii) LCI são títulos de renda fixa lastreados em créditos imobiliários garantidos por hipotecas ou alienação fiduciária, sendo que os recursos captados pelos emissores são destinados para o financiamento de imóveis; (iii) LIG é um título lastreado por créditos imobiliários, tendo sido criada com o objetivo de fomentar o mercado imobiliário no país, adicionalmente, deve ser considerado que os créditos imobiliários que lastreiam a LIG estão objetivamente definidos no art. 20 da Resolução BACEN nº 4.598/2017; (iv) LH, por sua vez, serve para financiar o setor de hipotecas e, atualmente, perdeu relevância, não sendo um título amplamente utilizado; e (v) por outro lado, nos termos do art.

18 da Lei nº 13.986/2020, a emissão da CIR é restrita a proprietários de imóvel rural, podendo servir como promessa de pagamento em dinheiro relativo a qualquer operação de crédito contratada pelo proprietário de imóvel rural, não havendo a necessidade de qualquer vínculo com o desenvolvimento do mercado imobiliário. A área técnica destacou, ainda, que a Instrução CVM nº 472 autorizou expressamente o investimento de FII em ativos de responsabilidade de instituições financeiras, as quais são autorizadas e reguladas pelo Banco Central do Brasil - BACEN. Na mesma lógica, a Instrução CVM nº 472 também autorizou o investimento do FII em CRI, considerando que se trata de um valor mobiliário emitido por companhia aberta, o qual possui norma específica para a sua emissão e conta com a atuação de agente fiduciário e auditor independente para as demonstrações contábeis do patrimônio separado. E, nesses termos, para além do debate acerca do fomento ou não ao mercado imobiliário, observou que os FII somente podem investir em créditos imobiliários por meio desses instrumentos expressamente autorizados, os quais são emitidos por regulados da CVM ou do BACEN, que contam com agente fiduciário, auditores independentes, além da fiscalização de ambos os reguladores.

Com relação ao constante do complemento ao recurso, a SSE afirmou que a Resolução CVM nº 39/2021 é objetiva em especificar que os Certificados de Recebíveis do Agronegócio - CRA e as Letras de Crédito do Agronegócio - LCA são elegíveis às carteiras dos FIAGRO-Imobiliário, não fazendo qualquer menção à CIR e, portanto, entende-se que a CIR não se enquadra no rol de ativos elegíveis aos FII, tampouco é passível de investimento por um FIAGRO-Imobiliário, mas apenas por um FIAGRO-Direitos Creditórios. Por todo o exposto, à luz da Instrução CVM nº 472, da Resolução CVM nº 39/2021 e do PARECER n. 00015/2021/GJU-2/PFE-CVM/PGF/AGU, a SSE manifestou-se no sentido da manutenção do entendimento de que não seria possível a aquisição, por FII e tampouco por FIAGRO-Imobiliário, de CIR, título de crédito instituído e criado pela Lei nº 13.986/20, sendo possível a sua aquisição apenas pelos FIAGRO-Direitos Creditórios, conforme definidos na mesma Resolução nº 39/2021. Por unanimidade, acompanhando a manifestação da área técnica, o Colegiado deliberou pelo não provimento do recurso. Anexos MANIFESTAÇÃO DA ÁREA TÉCNICA

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

Rua Sete de Setembro, 111/2-5º e 23-34º Andares, Centro, Rio de Janeiro/RJ – CEP: 20050-901 – Brasil - Tel.: (21) 35548686

Rua Cincinato Braga, 340/2º, 3º e 4º Andares, Bela Vista, São Paulo/ SP – CEP: 01333-010 – Brasil - Tel.: (11) 21462000

SCN Q.02 – Bl. A – Ed. Corporate Financial Center, S.404/4º Andar, Brasília/DF – CEP: 70712-900 – Brasil -Tel.: (61)

3327-2030/2031

www.cvm.gov.br

Ofício Interno nº 9/2021/CVM/SSE/GSEC-1

Rio de Janeiro, 18 de outubro de 2021.

De: SSE

Para: SGE

Assunto: Recurso contra entendimento da SSE/GSEC-1 - enquadramento

da Cédula Imobiliária Rural na ICVM 472.

Processo CVM nº 19957.008472/2020-91.

Senhor Superintendente Geral,

1. Trata-se de Recurso contra a manifestação da SSE, em análise de

consulta formulada pela RIZA GESTORA DE RECURSOS LTDA. ("Recorrente" ou

"Riza") sobre a possibilidade de aquisição, por Fundos de Investimento Imobiliário,

de Cédulas Imobiliárias Rurais (“CIR”).

2. Na ocasião da consulta, a SSE manifestou concordância com o

entendimento proferido pela PFE-CVM, materializado no Parecer n.

00015/2021/GJU-2/PFE-CVM/PGF/AGU (doc. SEI 1228274).

3. O presente Ofício-Interno tem a pretensão de apresentar o Recurso

interposto pela Riza (posteriormente complementado tendo em vista a edição da

norma transitória dos FIAGRO - Res. CVM nº 39/2021), contra o posicionamento

desta SSE, bem como expor a opinião final da área técnica sobre o tema, a fim de

subsidiar a análise pelo Colegiado da CVM.

I- DA CONSULTA INICIAL

4. Em 3 de dezembro de 2020, a Riza protocolou consulta (doc. SEI

1152546), acerca da possibilidade de aquisição, por Fundos de Investimento

Imobiliário, de Cédulas Imobiliárias Rurais, que são títulos de crédito instituídos e

criados pela Lei nº 13.986/20 (“Lei do Agro”).

5. A Recorrente esclareceu em sua consulta que a Lei do Agro, oriunda

da Medida Provisória nº 897, de 1º de outubro de 2019 (“MP do Agro”), foi editada

com o objetivo de incentivar a atividade agroindustrial e ampliar a oferta de

Ofício Interno 9 (1271841) SEI 19957.008472/2020-91 / pg. 1

crédito e financiamento ao setor, modernizando institutos existentes e criando

novas figuras voltadas a essa finalidade.

6. Assim, como instrumento de facilitação do acesso aos recursos pelas

pessoas físicas ou jurídicas que sejam proprietárias de imóveis rurais, foi criada a

CIR.

7. Nos termos do artigo 17 da Lei do Agro, a CIR é um título de crédito

nominativo, transferível e de livre negociação, representativa de: "I - promessa de

pagamento em dinheiro, decorrente de operação de crédito de qualquer

modalidade; e II - obrigação de entregar, em favor do credor, bem imóvel rural, ou

fração deste, vinculado ao patrimônio rural em afetação, e que seja garantia da

operação de que trata o inciso I do caput deste artigo, nas hipóteses em que não

houver o pagamento da operação até a data do vencimento".

8. Pode emitir a CIR o proprietário de imóvel rural, pessoa natural ou

jurídica, que houver constituído patrimônio rural em afetação, nos termos da Lei

do Agro.

9. O Consulente defendeu que, considerando que para a emissão da CIR

é necessária a constituição de patrimônio em afetação constituído por um bem

imóvel rural, tal título deveria ser considerado um direito real, nos termos do art.

45, I, da ICVM 472/08.

10. Tal conclusão se deve, basicamente, aos seguintes fatos:

a. É um direito previsto e criado em disposição legal expressa;

b. É constituído mediante registro em cartório de registro de imóveis e

adquire plena eficácia mediante depósito ou registro da CIR em

entidade de registro ou depósito centralizado;

c. É oponível contra terceiros (erga omnes);

d. Seu objeto é absolutamente determinado e delimitado no título que

o corporifica;

e. Se reflete em limitações relevantes à disponibilidade e fruição do

bem imóvel pelo respectivo proprietário;

f. Seu procedimento de exercício é idêntico àquele de execução da

alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, consagrado direito

real de garantia de nosso ordenamento jurídico;

g. Confere ao seu titular direito de sequela em relação ao imóvel que

é objeto do direito; e

h. Não se sujeita à falência, recuperação judicial ou concurso de

credores.

11. Assim, considerando o disposto no inciso I, do artigo 45 da Instrução

CVM 472, que estabelece que "a participação do fundo em empreendimentos

imobiliários poderá se dar por meio da aquisição dos seguintes ativos: I – quaisquer

direitos reais sobre bens imóveis”, o Consulente concluiu pela possibilidade de

aquisição de CIR pelos fundos de investimento imobiliário.

12. Outrossim, manifestou o entendimento de que o investimento em CIR

constitui uma aplicação em empreendimento imobiliário, para as finalidades da Lei

nº 8.668/93. Nessa linha, destacou o precedente abaixo do Colegiado da CVM:

"De acordo com os Diretores, o empréstimo a pessoal natural com

pacto adjeto de alienação fiduciária de imóvel em garantia constitui

Ofício Interno 9 (1271841) SEI 19957.008472/2020-91 / pg. 2

crédito imobiliário na sua origem, uma vez que o proprietário tira

proveito econômico do seu imóvel, mediante a outorga da garantia

real, para obter recursos a custos reduzidos. Ademais, nessa

modalidade de mútuo, verifica-se a vinculação do valor de alienação

do imóvel à satisfação do crédito, visto que o credor tem a

segurança de receber a prestação devida a partir do produto obtido

com a execução da garantia, em caso de inadimplemento.” (CVM.

Processo CVM RJ nº 2004/6913. Decisão do Colegiado de 16/01/2018.

Recurso Contra Decisão da SRE - Registro de Oferta Pública de

Distribuição de Certificados de Recebíveis Imobiliários – CM Capital

Markets DTVM Ltda. e Outro – Proc. SEI 19957.008927/2017-73.

16/01/2018).

13. Diante da consulta apresentada e dos argumentos nela narrados, foi

encaminhado o Ofício Interno nº 2/2021/CVM/SIN/DLIP (doc. SEI 1184934) à PFECVM, para que esta emitisse opinião jurídica sobre o tema, tendo em vista que a

caracterização de um título como direito real é matéria restrita à lei.

II- PRINCIPAIS ASPECTOS DO PARECER DA PFE-CVM

14. Em 29/03/2021, a PFE-CVM encaminhou o PARECER n. 00015/2021/GJU

- 2/PFE-CVM/PGF/AGU (doc. SEI 1228274) com suas conclusões sobre o tema.

15. A esse respeito, vale consignar os seguintes trechos do Parecer:

a. "No caso, os créditos que lastreiam a emissão de CIR poderiam

ser considerados imobiliários quanto à origem, visto que

relacionados à propriedade imobiliária detida pelo respectivo

devedor. Decorreriam, portanto, da titularidade do imóvel.

Além disso, conforme se verá a seguir, vinculam-se a um

direito real imobiliário, decorrente da constituição de

patrimônio de afetação para garantia de pagamento da dívida,

a teor do disposto no art. 7º c.c. art. 18, §1º da Lei nº

13.986/2020, segundo o qual 'a CIR será garantida por parte

ou por todo o patrimônio rural em afetação'".

b. "Nada obstante, no que toca à destinação, para fins de

constituição de um FII, parece inafastável a exigência, porque

decorrente da própria mens legis, de que a dívida que serviu

de lastro à emissão da CIR tenha sido assumida com o objetivo

de promover o desenvolvimento do mercado imobiliário

brasileiro".

c. "Fixadas tais premissas, ainda que adotada a acepção mais

ampla de crédito imobiliário, a compreender “todo e qualquer

crédito vinculado a um direito real imobiliário, sobretudo

direito real de garantia, de modo que poderia ser considerado

crédito imobiliário um empréstimo não destinado à produção

ou comercialização de imóveis, mas desde que fosse garantido

por direito real imobiliário", não se considera a CIR ativo apto a

integrar a carteira de determinado FII.

d. "A uma porque, embora, em tese, possa caracterizar-se como

crédito imobiliário, visto que vinculada a um direito real

imobiliário que garante a operação, através da constituição de

um patrimônio de afetação, a CIR não tem natureza de direito

real, mas de título de crédito e, como tal, não se subsume ao

rol previsto no art. 45 da Instrução CVM 472/2008".

Ofício Interno 9 (1271841) SEI 19957.008472/2020-91 / pg. 3

e. "A duas porque se trata de simples operação de empréstimo

obtida junto a instituição financeira – em essência, promessa

de pagamento em dinheiro, decorrente de operação de

crédito de qualquer modalidade, como, de resto, prevê a

própria lei, obtida sem qualquer exigência de fomento ao

mercado imobiliário."

f. "Pode-se concluir que: (i) a CIR possui a natureza jurídica de

título de crédito, conforme dicção expressa do art. 17 Lei

13.986/2020, não se confundindo com o patrimônio de

afetação que poderá ser constituído pelo proprietário rural em

garantia da operação de crédito contratada; assim é que a

CIR, em si mesma considerada, não constitui direito real e,

portanto, não se encontra abrangida pelo rol previsto na

Instrução CVM 472/2008[3]; e (ii) a operação de crédito que

servirá de lastro à emissão da CIR poderá ser de qualquer

natureza e, como tal, não parece assumir as feições de “ativo

caracterizado como empreendimento imobiliário ou tenha

ativo subjacente lastreado em empreendimento imobiliário”,

de sorte a caracterizar o efetivo direcionamento dos recursos

a imóveis, de modo a configurar o vínculo previsto pelo art. 1º

da Lei nº 8.668/1993 e pela própria Instrução CVM 472/2008".

III - DO RECURSO AO COLEGIADO

16. Em 20 de abril de 2021, a Riza apresentou Pedido de Recurso ao

Colegiado da CVM (doc. SEI 1245824), visando a revisão do entendimento da SSE,

que corroborou opinião emitida pela PFE-CVM.

17. A Recorrente alegou que a evolução regulatória acabou por ampliar

significativamente o conceito da expressão “empreendimento imobiliário” trazida

pela Lei nº 8.668/93, deixando de lado entendimento voltado apenas aos ativos

reais, para permitir a aplicação dos recursos dos Fundos de Investimento

Imobiliário em uma gama maior de ativos.

18. Em relação à caracterização como título de crédito, reiterou que não

se vislumbra justificativa que fundamente tratar a CIR de modo diferente de títulos

como as letras hipotecárias, as letras de crédito imobiliário e letras imobiliárias

garantidas, todos eles títulos representativos de dívidas de instituições financeiras

e apenas indiretamente relacionados a imóveis, que são garantias dos recebíveis

que os lastreiam.

19. Adicionalmente, manifestou entendimento na linha de que a CIR

corporifica um direito real sobre bem imóvel, que é exercível pelo respectivo

titular, oponível erga omnes, portanto, "forçosa a conclusão de que a CIR, além de

um título que corporifica investimento correspondente à aplicação em

empreendimento imobiliário, também corresponde à aquisição, por seu titular, de

um direito real sobre bem imóvel, correspondente ao direito do titular da CIR

sobre o correspondente patrimônio rural de afetação".

20. Defendeu que a Instrução CVM 472, ao estatuir o rol taxativo e incluir

entre eles os direitos reais sobre bens imóveis, deixa claro que estes possuem

intrínseca e indissociável relação com empreendimentos imobiliários e, portanto,

são passíveis de aquisição pelos FII.

21. Destacou que a CIR possui íntima e indissociável relação com o

patrimônio afetado em garantia. Assim, vale dizer que não há CIR sem que haja

Ofício Interno 9 (1271841) SEI 19957.008472/2020-91 / pg. 4

patrimônio rural em afetação, sendo este último pressuposto da Cédula. Na

percepção da Riza, com base na exposição de motivos da MP do Agro, a CIR foi

projetada como veículo para se instrumentalizar a operacionalização do

patrimônio de afetação rural.

22. Reiterou o paralelo com a decisão exarada pelo Colegiado da CVM, no

âmbito do Recurso Contra Decisão da SRE a respeito da possibilidade de utilização

de empréstimos pessoais garantidos por hipoteca ou alienação fiduciária de bem

imóvel, independentemente da destinação dos recursos obtidos, como créditos de

natureza imobiliária.

23. Por fim, defendeu que a aquisição da CIR por um FII caracterizaria

uma aplicação em empreendimento imobiliário, para as finalidades da Lei nº

8.668/93 e em plena aderência ao que tange à ICVM 472/08 para outros

investimentos em títulos de natureza imobiliária.

IV - DO COMPLEMENTO AO RECURSO PARA O COLEGIADO

24. Em 26 de agosto de 2021, a Recorrente apresentou complemento ao

seu Pedido de Recurso original, tendo em vista a edição da Resolução CVM

39/2021 que regula, de forma transitória e em caráter experimental, o registro do

Fundo de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais - FIAGRO.

25. Tal Resolução estabelece que:

"Art. 2º O funcionamento do FIAGRO depende de prévio registro na CVM,

cujo pedido deve ser efetuado pelo seu administrador em somente uma

dentre as seguintes categorias de fundos:

I – fundo de investimento em direitos creditórios, devendo constar de sua

denominação a expressão “FIAGRO-Direitos Creditórios”;

II – fundo de investimento imobiliário, devendo constar de sua

denominação a expressão “FIAGRO-Imobiliário”; ou

III – fundo de investimento em participações, devendo constar de sua

denominação a expressão “FIAGRO-Participações”. (grifamos)

26. Em virtude disso, o investimento em CIR por um FIAGRO tornou-se

possível, desde que seja adotada a modalidade "FIAGRO-Direitos Creditórios".

27. Nesse sentido, considerando o entendimento acerca da natureza do

FIAGRO, continua impossibilitado o investimento em CIR na modalidade "FIAGROImobiliário".

28. Diante disso, foi apresentado o complemento ao Recurso que reiterou

os argumentos apresentados no Recurso original e acrescentou os seguintes

pontos:

a. A CVM reconheceu, ao editar a Resolução CVM 39, que os

FIAGRO, em sua categoria imobiliário (“FIAGRO – Imobiliário”)

são espécie de fundo inspirados nos FII. Isso porque, aplicarse-ão a eles as disposições insculpidas na Instrução CVM 472,

que têm por ativos alvo aqueles elegíveis às carteiras dos FII,

somados aos CRA e à LCA;

b. A própria Lei nº 8.668/93, expressamente, prevê a

possibilidade de aquisição das CIR pelos FIAGRO, o que

corrobora o fato de as CIR serem passíveis de aquisição

especificamente pelos FIAGRO – Imobiliário, tendo em vista

seu enquadramento como direito real sobre imóvel e a sua

íntima e já extensamente referida relação com os imóveis

rurais; e

Ofício Interno 9 (1271841) SEI 19957.008472/2020-91 / pg. 5

rurais; e

c. Os FII são, e os FIAGRO tendem a ser, importantes veículos de

estímulo a dois dos setores mais importantes de nossa

economia: construção civil e o agronegócio. O FII já se provou

importante veículo para a alocação da poupança popular,

sobretudo com o recente despertar da população brasileira

para a negociação de ativos em bolsa de valores, situação que

deve se refletir também nos FIAGRO.

29. A Recorrente encerrou com o seguinte pedido:

"a Riza reitera seu entendimento pela possibilidade de aquisição das

Cédulas Imobiliárias Rurais pelos Fundos de Investimento nas Cadeias

Produtivas Agroindustriais, tendo em vista o atendimento às exigências

legais e regulatórias e, respeitosamente, requer seja o presente

Complemento encaminhado ao r. Colegiado desta D. Autarquia para

julgamento acerca da possibilidade de aquisição de Cédula Imobiliária

Rural pelos FIAgro – Imobiliário."

V - DA ANÁLISE SSE/GSEC-1

30. Primeiramente, destaca-se que o precedente mencionado pela

Recorrente é relativo a pedido de recurso, contra a decisão da SRE, no sentido de

excluir “Instrumentos Particulares de Empréstimo com Pacto Adjeto de Alienação

Fiduciária de Imóvel Em Garantia” dos créditos que serviriam de lastro para a

emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários ("CRIs").

31. Na ocasião, prevaleceu, por maioria do Colegiado, o entendimento de

que o empréstimo a pessoa natural com pacto adjeto de alienação fiduciária de

imóvel em garantia constitui crédito imobiliário na sua origem, uma vez que o

proprietário tira proveito econômico do seu imóvel, mediante a outorga da

garantia real, para obter recursos a custos reduzidos.

32. Com base no referido precedente, a Recorrente argumenta que a

caracterização como crédito imobiliário independe da destinação dos recursos

obtidos.

33. No entendimento desta área técnica, entretanto, ainda que isso seja

válido para os CRIs (deve-se considerar que a legislação aplicável - Lei 9514/97 não definiu o que vem a ser crédito imobiliário), quando se tratam de fundos de

investimento imobiliário, a aquisição de ativos-alvo está necessariamente

vinculada à destinação dos recursos dados em crédito, uma vez que a Lei 8.668/93

objetivamente especifica em seu artigo 1º que os fundos de investimento

imobiliário devem ser destinados a aplicação em empreendimentos imobiliários:

"Art. 1º Ficam instituídos Fundos de Investimento Imobiliário, sem

personalidade jurídica, caracterizados pela comunhão de recursos

captados por meio do Sistema de Distribuição de Valores Mobiliários, na

forma da Lei nº 6.385, de 7 de dezembro de 1976, destinados a aplicação

em empreendimentos imobiliários".

34. A propósito, conforme a Lei 13.986/20, a CIR representa promessa de

pagamento em dinheiro, decorrente de operação de crédito de qualquer

modalidade sendo, portanto, obtida sem qualquer exigência de fomento ao

mercado imobiliário.

35. Neste ponto da análise, é interessante trazer à discussão a relação que

a Recorrente intenta estabelecer entre a CIR e as letras hipotecárias (LH), letras

de crédito imobiliário (LCI) e letras imobiliárias garantidas (LIG), ativos estes

expressamente elegíveis aos FIIs conforme disposto no artigo 45 da ICVM 472.

Ofício Interno 9 (1271841) SEI 19957.008472/2020-91 / pg. 6

36. A esse respeito, é fundamental considerar que a LH, LCI e LIG são

ativos de emissão restrita a agentes que possuem papel no financiamento de

empreendimentos imobiliários, conforme transcrito abaixo:

Lei 10.931: art. 12. "Os bancos comerciais, os bancos múltiplos com

carteira de crédito imobiliário, a Caixa Econômica Federal, as sociedades

de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as

companhias hipotecárias e demais espécies de instituições que, para as

operações a que se refere este artigo, venham a ser expressamente

autorizadas pelo Banco Central do Brasil, poderão emitir,

independentemente de tradição efetiva, Letra de Crédito Imobiliário - LCI,

lastreada por créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou por

alienação fiduciária de coisa imóvel, conferindo aos seus tomadores direito

de crédito pelo valor nominal, juros e, se for o caso, atualização monetária

nelas estipulados";

Lei 7.684: art. 1°. Art. 1º "As Instituições Financeiras, autorizadas a

conceder créditos hipotecários, poderão sacar, independentemente de

tradição efetiva, letras da mesma espécie, garantidas por créditos

hipotecários, conferindo aos seus tomadores direito de crédito pelo valor

nominal, atualização monetária e juros nelas estipulados";

Lei 13.097: Art. 64. "A LIG consiste em promessa de pagamento em

dinheiro e será emitida por instituições financeiras, exclusivamente sob a

forma escritural, mediante registro em depositário central autorizado pelo

Banco Central do Brasil, com as seguintes características(...)".

37. Ademais, deve-se considerar que as LCI são títulos de renda fixa

lastreados em créditos imobiliários garantidos por hipotecas

ou alienação fiduciária, sendo que os recursos captados pelos emissores são

destinados para o financiamento de imóveis. Já a LIG é um título lastreado por

créditos imobiliários, tendo sido criada com o objetivo de fomentar o mercado

imobiliário no país. Adicionalmente, importa considerar que os créditos imobiliários

que lastreiam a LIG estão objetivamente definidos no art. 20 da Resolução BACEN

nº 4.598/17:

"Art. 20. Para fins desta Resolução, consideram-se créditos imobiliários os

créditos constituídos por meio das seguintes operações: I - financiamento

para a aquisição de imóvel residencial ou não residencial; II financiamento para a construção de imóvel residencial ou não residencial;

III - financiamento a pessoa jurídica para a produção de imóveis

residenciais ou não residenciais".

38. A LH, por sua vez, serve para financiar o setor de hipotecas e,

atualmente, perdeu relevância, não sendo um título amplamente utilizado.

39. Por outro lado, nos termos do artigo 18 da Lei 13.986/20, a emissão da

CIR é restrita a proprietários de imóvel rural, podendo servir como promessa de

pagamento em dinheiro relativo a qualquer operação de crédito contratada pelo

proprietário de imóvel rural, não havendo a necessidade de qualquer vínculo com

o desenvolvimento do mercado imobiliário:

Art. 18 Lei 13.986

"Fica legitimado para emitir a CIR o proprietário de imóvel rural, pessoa

natural ou jurídica, que houver constituído patrimônio rural em afetação

na forma prevista no Capítulo II desta Lei".

40. Destaca-se que a ICVM 472 autorizou expressamente o investimento

de FII em ativos de responsabilidade de instituições financeiras, as quais são

autorizadas e reguladas pelo Banco Central do Brasil - BACEN. Na mesma lógica, a

ICVM 472 também autorizou o investimento do FII em CRI, considerando que se

trata de um valor mobiliário emitido por companhia aberta, o qual possui norma

Ofício Interno 9 (1271841) SEI 19957.008472/2020-91 / pg. 7

específica para a sua emissão e conta com a atuação de agente fiduciário e

auditor independente para as demonstrações contábeis do patrimônio separado.

41. Nesses termos, para além do debate acerca do fomento ou não ao

mercado imobiliário, observa-se que os FII somente podem investir em créditos

imobiliários por meio desses instrumentos expressamente autorizados, os quais

são emitidos por regulados da CVM ou do BACEN, que contam com agente

fiduciário, auditores independentes, além da fiscalização de ambos os reguladores.

42. No que se refere à caracterização da CIR como direito real (artigo 45

da ICVM 472/08), a Recorrente ressalta que: "a simples ausência da listagem do

direito no artigo 1.225 do Código Civil não é suficiente para descaracterizar um

direito como sendo real, pois possível sua previsão em legislação esparsa".

43. De fato, há de se concordar que os direitos reais não são aqueles

exclusivamente previstos no artigo 1.225 do Código Civil, entretanto, devem estar

previstos em lei expressamente dessa forma. Nesse sentido, replicando-se o

dispositivo já mencionado acima, o art. 17 da Lei do Agro dispõe que:

"Art. 17. Fica instituída a CIR, título de crédito nominativo,

transferível e de livre negociação, representativa de:

I - promessa de pagamento em dinheiro, decorrente de operação de

crédito de qualquer modalidade; e

II - obrigação de entregar, em favor do credor, bem imóvel rural, ou

fração deste, vinculado ao patrimônio rural em afetação, e que seja

garantia da operação de que trata o inciso I do caput deste artigo,

nas hipóteses em que não houver o pagamento da operação até a

data do vencimento."

44. Como se pode observar, a Lei do Agro definiu a CIR como um "título de

crédito" que, por sua vez, possui como garantia um imóvel rural em afetação.

Nesse sentido, como bem concluído no PARECER n. 00015/2021/GJU-2/PFECVM/PGF/AGU:"a CIR não tem natureza de direito real, mas de título de crédito e,

como tal, não se subsume ao rol previsto no art. 45 da Instrução CVM 472/2008".

45. Ao caracterizar a CIR como um "direito real", estaríamos diante da

possibilidade de investimento, pelo FII, em qualquer modalidade de crédito que

conte com garantia imobiliária, seja hipoteca ou alienação fiduciária. A hipoteca é

considerada um direito real, contudo, entende-se que um crédito com garantia

hipotecária, ou seja, garantido por um direito real, não se transforma no próprio

"direito real".

46. Tendo em vista o exposto, ao contrário do que propõe a Recorrente,

na opinião desta área técnica, é justificável o tratamento diferenciado à luz da

ICVM 472, uma vez que a CIR corresponde a um direito creditório.

47. Inclusive, é preciso destacar que a Resolução CVM 39/2021 é objetiva

em especificar que os Certificados de Recebíveis do Agronegócio - CRA e as Letras

de Crédito do Agronegócio - LCA são elegíveis às carteiras dos FIAGRO-Imobiliário,

não fazendo qualquer menção à CIR:

Art. 2º, § 3º "Em acréscimo aos ativos elegíveis às carteiras dos fundos de

investimento imobiliário, conforme previstos em norma específica, o

FIAGRO-Imobiliário pode investir em Certificados de Recebíveis do

Agronegócio – CRA e Letras de Crédito do Agronegócio - LCA".

48. Assim sendo, entende-se que a CIR não se enquadra no rol de ativos

elegíveis aos FII, tampouco é passível de investimento por um FIAGRO-Imobiliário,

mas apenas por um FIAGRO-Direitos Creditórios.

Ofício Interno 9 (1271841) SEI 19957.008472/2020-91 / pg. 8

CONCLUSÃO

49. Por todo o exposto, à luz da ICVM 472, Resolução CVM 39/2021 e

do PARECER n. 00015/2021/GJU-2/PFE-CVM/PGF/AGU, propõe-se ao Colegiado a

manutenção do entendimento de que não é possível a aquisição, por Fundos de

Investimento Imobiliário e nem mesmo por FIAGRO-Imobiliário, de Cédulas

Imobiliárias Rurais (“CIR”), título de crédito instituído e criado pela Lei nº

13.986/20, sendo possível a sua aquisição apenas pelos FIAGRO-Direitos

Creditórios, conforme definidos na mesma Resolução 39/2021.

Atenciosamente,

André Aguiar Estellita

Analista da Gerência de Supervisão de Securitização 1 (GSEC-1)

Nathalie de Andrade Araújo Matoso Vidual

Gerente de Supervisão de Securitização 1 (GSEC-1).

Bruno de Freitas Gomes

Superintendente de Supervisão de Securitização - SSE.

Documento assinado eletronicamente por Andre Aguiar Estellita,

Analista, em 19/10/2021, às 10:18, com fundamento no art. 6º do Decreto

nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Nathalie de Andrade Araujo

Matoso Vidual, Gerente, em 19/10/2021, às 10:36, com fundamento no

art. 6º do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Bruno de Freitas Gomes

Condeixa Rodrigues, Superintendente, em 19/10/2021, às 10:59, com

fundamento no art. 6º do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

A autenticidade do documento pode ser conferida no site

https://sei.cvm.gov.br/conferir_autenticidade, informando o código

verificador 1271841 e o código CRC 2EE0E474.

This document's authenticity can be verified by accessing

https://sei.cvm.gov.br/conferir_autenticidade, and typing the "Código Verificador"

1271841 and the "Código CRC" 2EE0E474.

Referência: Processo nº 19957.008472/2020-91 Documento SEI nº 1271841

Ofício Interno 9 (1271841) SEI 19957.008472/2020-91 / pg. 9