Fundo de investimento

PEDIDO DE DISPENSA DE REQUISITO NORMATIVO – JFL GP GESTÃO IMOBILIÁRIA LTDA. – PROC. SEI 19957.002358/2021-39

Trata-se de pedido de dispensa formulado por Banco Genial S.A. ("Administrador"), na qualidade de administrador do JFL Living Fundo de Investimento Imobiliário ("Fundo"), BRPP Gestão de Produtos Estruturados Ltda. ("Gestora"), gestora do Fundo, e JFL GP Gestão Imobiliária Ltda. ("Consultora" e, em conjunto com os demais, "Requerentes"), consultora do Fundo, por meio do qual pleiteou-se, em suma: (i) dispensa da obrigatoriedade de aprovar, em assembleia geral de cotistas do Fundo, a aquisição de ativos que configurem potencial conflito de interesses, nos termos da Instrução CVM nº 472/2008; (ii) autorização para que o Fundo, em assembleia geral, delibere acerca da criação de um Comitê Consultivo, de forma que o Fundo, no futuro, seja autorizado a proceder com a aquisição de ativos imobiliários detidos pelas partes relacionadas à Consultora sem que seja necessária realizar nova assembleia geral de cotistas; e (iii) permissão de que os membros do Comitê Consultivo sejam remunerados diretamente pelo Fundo. Em seu pedido, os Requerentes informaram que o Comitê Consultivo se valeria de critérios objetivos para analisar e aprovar a aquisição de ativos imobiliários detidos pela Consultora ou partes a ela relacionadas, nos termos do Regulamento do Fundo, tendo, ainda, encaminhado minuta de Regulamento que disciplinaria o Comitê Consultivo, com o objetivo de esclarecer melhor sua atuação.

Os Requerentes apresentaram como fundamento para a dispensa de realização da assembleia para aquisição de ativos que apresentem potencial conflito de interesses o fato de os Fundos de Investimento Imobiliário ("FII") listados em bolsa serem altamente pulverizados, e de, atualmente, o número de pessoas físicas que investem em FII já ter ultrapassado a marca de um milhão. Especificamente em relação ao Fundo, ressaltaram que suas cotas foram registradas para negociação no mercado secundário, exclusivamente no mercado de bolsa da B3, conferindo ao Fundo uma base de cotistas pulverizada, o que dificultaria a obtenção do quórum necessário para aprovação de ativos com potencial conflito de interesse em sede de assembleia geral de cotistas.

Ademais, afirmaram que o pedido tem como base a decisão proferida pelo Colegiado no âmbito do Processo nº 19957.005558/2020-62 (Reunião de 29.09.2020 ) e apresentaram o entendimento no sentido de que "(...) o Comitê Consultivo resguarda de maneira mais precisa e segura os interesses dos cotistas, ao passo que tais transações deverão atender a critérios pré-estabelecidos, aprovados pelos cotistas na Assembleia Geral Originária " e, ainda, que "[s] ob esse aspecto, o Comitê Consultivo possui uma governança mais eficaz aos cotistas do que os mecanismos estabelecidos na Instrução CVM 472, dado que tais membros avaliarão, de maneira objetiva, questões técnicas, econômicas e financeiras necessárias para uma efetiva avaliação da qualidade da transação proposta .". Em manifestação constante do Ofício Interno nº 8/2021/CVM/SSE/GSEC-1, a Superintendência de Supervisão de Securitização – SSE concluiu pelo indeferimento do pedido dos Requerentes de que as decisões do Comitê Consultivo pudessem substituir as deliberações dos cotistas, exigidas nos termos do art. 34 da Instrução CVM nº 472/2008, entendendo que: (i) uma única assembleia poderia ser convocada para deliberar sobre o afastamento do conflito na aquisição dos sete imóveis relacionados, considerando as especificações sugeridas no parágrafo 49 do Ofício Interno nº 8/2021/CVM/SSE/GSEC-1;

(ii) o próprio Administrador reconheceu que " tais transações dever[iam] atender a critérios pré estabelecidos, aprovados pelos cotistas na Assembleia ", reforçando a possibilidade de que a realização de uma única assembleia seria suficiente para afastar o conflito; e (iii) o esforço a ser empreendido pelo Administrador para a aprovação da criação de um Comitê Consultivo seria equivalente ao de aprovar o afastamento do potencial conflito em assembleia única, uma vez que deveria ser respeitado o mesmo quórum previsto no art. 20 da Instrução CVM nº 472/2008. E, tendo em vista o entendimento da área técnica de que não há amparo na norma vigente para o estabelecimento de Comitê Consultivo com as atribuições pretendidas no caso concreto, restou prejudicada a análise acerca da caracterização da remuneração para os membros do Comitê Consultivo como encargo do Fundo. Por fim, a SSE ponderou que o pleito dos Requerentes poderia ser melhor aproveitado e debatido no âmbito de uma audiência pública para alteração normativa, inclusive com a adequada avaliação sobre os deveres e responsabilidades desse Comitê, além da pertinência de se considerar como encargo do FII. Ademais, a SSE, por entender que o caso requer esclarecimentos adicionais acerca da interpretação do disposto no art. 34 da Instrução CVM nº 472/2008, manifestou-se da seguinte forma: (i) a exigência do art.

34 da Instrução CVM nº 472/2008, de que haja " aprovação prévia, específica e informada " para os atos que caracterizem conflitos, permite que se delibere, em assembleia única, a aquisição de ativos potencialmente conflitados, desde que sejam definidos e aprovados os critérios de elegibilidade objetivos para a aquisição de tais ativos e que tais critérios passem a constar do Regulamento; e (ii) no caso específico de ativos imobiliários, os critérios de elegibilidade que permitem a aprovação em assembleia única, devem incluir (a) listagem de todos os imóveis que se pretende adquirir, os quais, presumidamente já seriam de titularidade das partes relacionadas, com as respectivas localizações geográficas, e demais dados relevantes, dentro dos parâmetros estabelecidos pela política de investimentos do fundo; (b) quais as partes relacionadas envolvidas na operação; (c) os motivos pelos quais seria vantajoso para o fundo a aquisição dos ativos listados; (d) os parâmetros de preço que serão utilizados pelo administrador nas aquisições, bem como, por exemplo, a possibilidade de contratação de laudos de terceiros independentes, incluindo a lista de empresas avaliadoras aptas a serem contratadas e as faixas de preços aceitáveis, dentre outros. O Presidente Marcelo Barbosa e o Diretor Fernando Galdi, acompanhando a manifestação da área técnica, votaram por não conceder a dispensa pleiteada.

O Diretor Alexandre Rangel, por outro lado, votou pelo deferimento integral do pedido de dispensa apresentado pelos Requerentes. Em sua manifestação de voto, o Diretor Alexandre Rangel fundamentou sua decisão, em síntese, nos seguintes pontos: (i) a estrutura de governança a ser implementada por meio do Comitê Consultivo atende aos objetivos do art. 34 da Instrução CVM n° 472/2008, pois protege os investidores de abusos e, simultaneamente, permite ao Fundo deliberar sobre a celebração, ou não, de um negócio que pode ser do seu interesse; (ii) os comitês independentes são arranjos organizacionais regulares, eficientes e legítimos, capazes de lidar com situações de potenciais conflitos de interesses de forma adequada, coibindo situações irregulares ao mesmo tempo em que preservam a possibilidade de que negócios que venham a ser considerados benéficos ao Fundo sejam deliberados; (iii) a completude e transparência do regime informacional no âmbito do Fundo, no caso concreto, parecem assegurados;

e (iv) os ativos imobiliários objeto do pedido de dispensa, que poderão vir a ser adquiridos pelo Fundo em situação de potencial conflito de interesse por meio de deliberação do Comitê Consultivo, não são de propriedade de qualquer cotista com direito de voto, nem de prestador de serviço essencial com efetivo poder de decisão em nome do Fundo, sendo de propriedade de partes relacionadas à consultora – participante que, nos termos do regulamento, possui competências restritas à gestão, ao controle e ao acompanhamento dos ativos e empreendimentos imobiliários que compõem a carteira do Fundo, uma rotina bem específica, operacional e técnica, relativa ao dia-a-dia dos investimentos que integram o patrimônio do Fundo. Por maioria, vencido o Diretor Alexandre Rangel, o Colegiado deliberou não conceder a dispensa pleiteada. Anexos VOTO DO DIRETOR ALEXANDRE RANGEL MANIFESTAÇÃO DA ÁREA TECNICA

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PROCESSO ADMINISTRATIVO CVM Nº 19957.002358/2021-39

Reg. Col. nº 2358/2021

Interessados: JFL GP Gestão Imobiliária Ltda.

Banco Genial S.A.

BRPP Gestão de Produtos Estruturados Ltda.

Assunto: Pedido de dispensa da obrigatoriedade de aprovação, em assembleia geral de

cotistas, de futuras aquisições de ativos, nos termos do art. 34 da Instrução

CVM n° 472/2008

Relatoria: Superintendência de Supervisão de Securitização – SSE

Voto: Diretor Alexandre Costa Rangel

Manifestação de Voto

I. Introdução

1. Apresento esta manifestação de voto para divergir da opinião da Superintendência de

Supervisão de Securitização (“SSE” ou “Área Técnica”), manifestada por meio do Ofício Interno

n° 8/2021/CVM/SSE/GSEC-1 (“Ofício Interno”)1, no âmbito deste Processo Administrativo CVM

nº 19957.002358/2021-39 (“Processo”), sobre questões relacionadas ao JFL Living Fundo de

Investimento Imobiliário (“Fundo” ou “FII”).

2. O Ofício Interno indeferiu pedido de dispensa formulado por Banco Genial S.A., na

qualidade de administrador fiduciário do Fundo (“Administrador”), BRPP Gestão de Produtos

Estruturados Ltda., como gestor do FII (“Gestor”) e JFL GP Gestão Imobiliária Ltda., enquanto

1 Doc. SEI 1269070.

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consultoria especializada contratada pelo FII (“Consultora Especializada” e, quando em conjunto

com o Administrador e Gestor, “Requerentes”).

3. O pedido de dispensa em questão, em suma, formalizou requerimento à CVM pleiteando

“(i) a dispensa da obrigatoriedade de aprovar, em assembleia geral de cotistas do Fundo, a

aquisição de ativos que configurem potencial conflito de interesses, nos termos da Instrução CVM

472, (ii) a autorização para que o Fundo, em Assembleia Geral Originária, delibere acerca da

criação do Comitê Consultivo, de forma que o Fundo, no futuro, seja autorizado a proceder com

a aquisição de ativos imobiliários detidos pelas partes relacionadas à Consultora sem que seja

necessária realizar nova assembleia geral de cotistas, bem como (iii) a permissão de que os

membros do Comitê Consultivo sejam remunerados diretamente pelo Fundo” (“Pedido de

Dispensa”)2.

4. A SSE manifestou-se contrariamente ao Pedido de Dispensa, nos termos do Ofício Interno,

propondo “ao Colegiado não acatar o pedido de dispensa para que o Comitê Consultivo possa

substituir a Assembleia Geral de cotistas de um fundo de investimento imobiliário na aprovação

de transações que envolvam potencial conflito de interesses, nos termos do disposto no art. 34 da

ICVM 472” 3-4.

5. Discordo da Área Técnica e entendo que o Pedido de Dispensa merece provimento integral.

6. Passo a expor os fundamentos da minha posição.

2 Doc. SEI 1219050.

3 “Art. 34. Os atos que caracterizem conflito de interesses entre o fundo e o administrador, gestor ou consultor

especializado dependem de aprovação prévia, específica e informada da assembleia geral de cotistas.”

4 Em complemento, ainda na parte referente à conclusão, apesar da negativa quanto ao Pedido de Dispensa, a Área

Técnica registrou o seguinte entendimento: “a) A exigência do art. 34 da ICVM 472, de que haja "aprovação prévia,

específica e informada" para os atos que caracterizem conflitos, permite que se delibere, em assembleia única, a

aquisição de ativos potencialmente conflitados, desde que sejam definidos e aprovados os critérios de elegibilidade

objetivos para a aquisição de tais ativos e que tais critérios passem a constar do Regulamento; b) No caso específico

de ativos imobiliários, os critérios de elegibilidade que permitem a aprovação em assembleia única, devem incluir (i)

listagem de todos os imóveis que se pretende adquirir, os quais, presumidamente já seriam de titularidade das partes

relacionadas, com as respectivas localizações geográficas, e demais dados relevantes, dentro dos parâmetros

estabelecidos pela política de investimentos do fundo; (ii) qual(is) a(s) parte relacionada(s) envolvida(s) na operação;

(iii) os motivos pelos quais seria vantajoso para o fundo a aquisição dos ativos listados; (iv) os parâmetros de preço

que serão utilizados pelo administrador nas aquisições, bem como, por exemplo, a possibilidade de contratação de

laudos de terceiros independentes, incluindo a lista de empresas avaliadoras aptas a serem contratadas e as faixas

de preços aceitáveis, dentre outros.”

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II. Mérito

7. Voto pelo deferimento do Pedido de Dispensa pelos seguintes motivos:

(i) Premissas e finalidades do requisito de deliberação assemblear. A exigência inscrita no art.

34 da Instrução CVM n° 472/2008 não se confunde com um requisito de caráter absoluto

ou intransponível. Neste caso concreto, a estrutura de governança sugerida pelos

Requerentes atende à finalidade do dispositivo, uma vez que protege os investidores de

abusos e, simultaneamente, permite ao Fundo deliberar sobre a celebração, ou não, de um

negócio que pode ser do seu interesse;

(ii) Comitês independentes como arranjos organizacionais regulares, eficientes e legítimos. Os

comitês independentes constituem mecanismos com larga utilização no mercado de valores

mobiliários, capazes de lidar com situações de potenciais conflitos de interesses de forma

regular, eficiente e legítima. Ficam coibidas situações irregulares, com o afastamento das

partes conflitadas do processo decisório em questão; ao mesmo tempo em que se preserva

a possibilidade de que oportunidades porventura benéficas ao Fundo sejam deliberadas,

sem colocar em risco o melhor interesse do Fundo em negociações com partes

relacionadas;

(iii) Regime informacional adequado. A completude e transparência do regime informacional

assegurado no âmbito do Fundo, com relação aos potenciais negócios que poderão ser

realizados com partes relacionadas, parecem asseguradas neste caso; e

(iv) Propriedade dos ativos imobiliários. Os ativos imobiliários objeto do Pedido de Dispensa,

que poderão vir a ser adquiridos pelo Fundo em situação de potencial conflito de interesse

por meio de deliberação do Comitê Consultivo, não são de propriedade de qualquer cotista

com direito de voto, nem de prestador de serviço essencial com efetivo poder de decisão

em nome do Fundo. Os ativos são de propriedade de partes relacionadas à Consultora

Especializada, que, nos termos do regulamento, a princípio, não possui competência para

fazer nada muito além de simplesmente recomendar ou sugerir investimentos ao Gestor e

ao Administrador, os quais, estes sim, possuem todos os direitos e deveres relativos à

tomada de decisão. Ainda, preservando a higidez do processo de formação de vontade do

Fundo sobre a aquisição dos ativos imobiliários conflitados, objeto do Pedido de Dispensa,

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de forma ainda mais conservadora, nem mesmo o Gestor e o Administrador manteriam as

prerrogativas relacionadas à decisão sobre o negócio, o que ficaria a cargo exclusivo do

Comitê Consultivo.

8. É o que explicarei com maior profundidade nesta seção.

Premissas e finalidades do requisito de deliberação assemblear inscrito no art. 34 da Instrução

CVM n° 472/2008

9. O art. 34 da Instrução CVM n° 472/2008 dispõe, em sua literalidade, que os “atos que

caracterizem conflito de interesses entre o fundo e o administrador, gestor ou consultor

especializado dependem de aprovação prévia, específica e informada da assembleia geral de

cotistas”5. Dessa redação, algumas questões úteis ao deslinde deste caso devem ser destacadas.

10. A primeira delas diz respeito à premissa central que permeia o comando regulamentar em

discussão, a saber: não há, em absoluto, qualquer vedação para que seja celebrado um negócio no

qual, eventualmente, o administrador, o gestor ou o consultor especializado tenha algum tipo de

interesse conflitante com o do fundo de investimento imobiliário. Em sentido contrário, a norma

define que atos que caracterizem conflito de interesses podem celebrados, acrescentando apenas

as condições e os parâmetros que devem ser observados para tanto (aprovação assemblear). A

abordagem regulatória aplicável aos fundos de investimento em participações segue caminho

similar6.

5 Considerando que a Lei n° 8.668/1993 referiu-se, apenas, ao administrador fiduciário e ao empreendedor como

agentes destinatários do comando legal relativo a conflito de interesses, nota-se que a regulamentação optou por

estender o rol de participantes previstos na legislação aplicável objeto de conflito. Confira-se a redação da lei: “Art.

12. É vedado à instituição administradora, no exercício específico de suas funções e utilizando-se dos recursos do

Fundo de Investimento Imobiliário: (...) VII - realizar operações do fundo quando caracterizada situação de conflito

de interesse entre o fundo e a instituição administradora, ou entre o fundo e o empreendedor.” (grifos meus). Ainda

sobre o tratamento legal conferido à matéria, cabe ressaltar o teor do art. 8° da Lei n° 8.668/1993, que enuncia que “O

[administrador] fiduciário administrará os bens adquiridos em fidúcia e deles disporá na forma e para os fins

estabelecidos no regulamento do fundo ou em assembleia de quotistas, respondendo em caso de má gestão, gestão

temerária, conflito de interesses, descumprimento do regulamento do fundo ou de determinação da assembleia de

quotistas”.

6 Nos termos do inciso XII do art. 24 da Instrução CVM n° 578/2016, compete privativamente à assembleia geral de

cotistas deliberar sobre “a aprovação dos atos que configurem potencial conflito de interesses entre o fundo e seu

administrador ou gestor e entre o fundo e qualquer cotista, ou grupo de cotistas, que detenham mais de 10% das cotas

subscritas”.

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11. Trata-se, a meu ver, de posição inspirada de algum modo na Lei n° 6.404/1976, cujo (i) art.

117, §1°, alínea “f”, autoriza o acionista controlador a contratar com a companhia controlada,

desde que o faça em condições equitativas e sem favorecimento7; e (ii) art. 156, §1°, igualmente

autoriza o administrador a celebrar negócios com a companhia, contanto que o faça em condições

razoáveis ou equivalentes àquelas que seriam praticadas com terceiros8. A busca por inspiração no

arcabouço da lei do anonimato é natural, considerando que os fundos imobiliários e os de

participações, apesar da natureza jurídica de condomínios especiais9, ostentam características, em

diversos aspectos, de extrema semelhança com as sociedades anônimas. Por esse motivo, alguns

institutos, soluções e instrumentos extraídos da Lei n° 6.404/1976 podem ajudar a resolver desafios

que se apresentam aos fundos imobiliários e aos de participações – respeitadas, naturalmente, as

peculiaridades e diferenças que se impõem entre os referidos veículos e as sociedades anônimas,

quando for o caso.

12. Importante assentar, assim, uma primeira observação: como os atos em conflito de

interesses foram permitidos pela norma, temos que os parâmetros exigidos para que tais negócios

sejam celebrados (aprovação assemblear) não constituem uma finalidade de per si. São prérequisitos que devem ser cumpridos para que tais oportunidades possam ser avaliadas pelo Fundo.

São filtros que agregam segurança jurídica e proteção aos interesses do Fundo no contexto de

negócios autorizados, mas que em algumas situações, eventualmente, podem dar margem a abusos

ou expor os investidores a situações indesejáveis.

13. O objetivo precípuo da regulação ao lançar mão da aprovação assemblear, de forma

cautelosa e compreensível, consiste em evitar que uma parte diretamente interessada no negócio

(no caso concreto, a Consultora Especializada) participe ou interfira no processo de formação da

vontade do Fundo. O requisito de aprovação em assembleia apresenta-se como um mecanismo que

busca proteger, previamente, os interesses do Fundo de potenciais interferências indevidas que

7 “Art. 117. O acionista controlador responde pelos danos causados por atos praticados com abuso de poder. §1° São

modalidades de exercício abusivo de poder: (...) f) contratar com a companhia, diretamente ou através de outrem, ou

de sociedade na qual tenha interesse, em condições de favorecimento ou não equitativas;”

8 “Art. 156. (...) § 1º Ainda que observado o disposto neste artigo, o administrador somente pode contratar com a

companhia em condições razoáveis ou equitativas, idênticas às que prevalecem no mercado ou em que a companhia

contrataria com terceiros.”

9 Conforme inserido pela Lei n° 13.874/2019 (“Lei de Liberdade Econômica”), o art. 1.368-C do Código Civil dispõe

que o “fundo de investimento é uma comunhão de recursos, constituído sob a forma de condomínio de natureza

especial, destinado à aplicação em ativos financeiros, bens e direitos de qualquer natureza”.

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poderiam ser tentadas pela Consultora Especializada, em caso de descumprimento de suas

obrigações de atuar visando ao melhor interesse do Fundo, assegurando aos titulares das cotas o

poder de decisão.

14. Trata-se de dilema típico que pode surgir entre os centros de propriedade do capital

(cotistas) e a administração de qualquer veículo de investimento (prestadores de serviços em

geral), como os chamados conflitos de agência10 ou o moral hazard. São hipóteses em que os

administradores ou prestadores de serviços de uma determinada entidade enxergam-se diante de

uma situação em que possuem incentivos desalinhados aos dos titulares do capital do veículo que

os contratou.

15. A regulação do mercado de valores mobiliários, nesse ponto, acertadamente, optou por um

procedimento que, ao mesmo tempo em que busca coibir abusos, não veda aprioristicamente a

realização de negócios que podem, em diversas circunstâncias, apesar do conflito, ser inteiramente

aderentes aos melhores interesses do fundo de investimento. Justamente para evitar a

materialização das externalidades negativas em negócios com partes relacionadas é que a

regulamentação, ao autorizar tais atos, estabeleceu a necessidade de deliberação assemblear prévia,

específica e informada, por quórum qualificado de, no mínimo, 25% das cotas emitidas11.

10 “Many problems associated with the inadequacy of the current theory of the firm can also be viewed as special

cases of the theory of agency relationships in which there is a growing literature. This literature has developed

independently of the property rights literature even though the problems with which it is concerned are similar; the

approaches are in fact highly complementary to each other. We define an agency relationship as a contract under

which one or more persons (the principal(s)) engage another person (the agent) to perform some service on their

behalf which involves delegating some decision making authority to the agent. If both parties to the relationship are

utility maximizers, there is good reason to believe that the agent will not always act in the best interests of the

principal. The principal can limit divergences from his interest by establishing appropriate incentives for the agent

and by incurring monitoring costs designed to limit the aberrant activities of the agent. In addition in some situations

it will pay the agent to expend resources (bonding costs) to guarantee that he will not take certain actions which

would harm the principal or to ensure that the principal will be compensated if he does take such actions. However,

it is generally impossible for the principal or the agent at zero cost to ensure that the agent will make optimal decisions

from the principal’s viewpoint. In most agency relationships the principal and the agent will incur positive monitoring

and bonding costs (non-pecuniary as well as pecuniary), and in addition there will be some divergence between the

agent’s decisions and those decisions which would maximize the welfare of the principal.” (JENSEN, Michael C.;

MECKLING, William H., Harvard Business School; National Bureau of Economic Research (NBER); European

Corporate Governance Institute (ECGI); Harvard University - Accounting & Control Unit (July 1, 1976). Michael C.

Jensen, A Theory Of The Firm: Governance, Residual Claims And Organizational Forms, Harvard University Press,

December 2000, Journal of Financial Economics (JFE), Vol. 3, n° 4, 1976, Disponível em SSRN:

https://ssrn.com/abstract=94043) (grifos meus).

11 Considerando que o Fundo será listado em bolsa e, ao que tudo indica, terá uma base bastante pulverizada, em

número superior a 100 cotistas, valerá o quórum de 25% das cotas emitidas. Nos termos da Instrução CVM n°

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16. A solução procedimental definida pela Instrução CVM n° 472/2008, para atos em conflito

de interesse, pode ser resumida da seguinte forma: (i) nesses casos específicos, fica bloqueado o

rito ordinário e tradicional de aprovação e celebração de negócios – procedimento aplicável em

situações que não envolvam partes relacionadas, nas quais prevalecem as atribuições

convencionais do administrador fiduciário e gestor para, no exercício regular dos respectivos

mandatos de administradores de recursos de terceiros, em linha com os critérios de elegibilidade

e política de investimento previstos em regulamento, celebrar negócios em nome do Fundo; e (ii)

em substituição ao trâmite ordinário, eleva-se a régua de instância de deliberação dentro do Fundo

e exige-se que os próprios cotistas aprovem o ato em questão, por um quórum qualificado,

equivalente, no mínimo, a 25% do total das cotas emitidas pelo Fundo12. É o que diz a literalidade

472/2008: “Art. 18. Compete privativamente à assembleia geral deliberar sobre: (...) XII – aprovação dos atos que

configurem potencial conflito de interesses nos termos dos arts. 31-A, § 2º, 34 e 35, IX, desta Instrução;” (...) “Art.

20. (...) § 1º As deliberações relativas exclusivamente às matérias previstas nos incisos II, III, V, VI, VIII, XII e XIII

do art. 18 dependem da aprovação por maioria de votos dos cotistas presentes e que representem: I – 25% (vinte e

cinco por cento), no mínimo, das cotas emitidas, quando o fundo tiver mais de 100 (cem) cotistas; ou II – metade, no

mínimo, das cotas emitidas, quando o fundo tiver até 100 (cem) cotistas.” (grifos meus).

12 Esse quórum, originariamente, era ainda maior, de 50%. No entanto, sensível à constatação pragmática de que um

percentual tão elevado assim, principalmente em fundos imobiliários pulverizados, representava um quórum

inatingível, a CVM reduziu esse percentual para 25% em fundos que tenham mais de 100 cotistas. Confira-se o teor

do relatório da Audiência Pública n° SDM 07/2014, que deu origem à edição da Instrução CVM n° 571/2015,

normativo que incorporou diversas alterações à Instrução CVM n° 472/2008: “Além de abordar as matérias sujeitas

a quorum qualificado, a Minuta propõe uma revisão de qual seja esse quorum. Essa segunda reflexão é motivada

pelo fato de que, ao mesmo tempo em que inibe a banalização de deliberações sobre matérias de acentuada relevância

para os fundos, a fixação de quoruns qualificados pode impedir a tomada de decisões sobre essas mesmas matérias

em razão da dispersão da titularidade das cotas e do absenteísmo dos cotistas. Com base na identificação de

dificuldades para a reunião de cotistas em assembleias e alcance do quorum qualificado atualmente previsto e na

consequente identificação de potenciais prejuízos ao regular funcionamento dos fundos, a Minuta ao mesmo tempo

busca permitir uma organização mais eficiente de cotistas (como mencionado no item 3.2.2 acima) e mecanismos

para a adequação dos quoruns à realidade da indústria brasileira de FII. No entanto, é em relação ao grupo dos

fundos pulverizados que foram identificados os principais problemas para o alcance do quorum qualificado em

assembleias. Para avaliar esses problemas e a adequação do quorum previsto na Instrução CVM nº 472, de 2008, a

SIN coletou dados sobre a efetiva presença de cotistas em assembleias gerais e realizou estudo acerca da

representatividade, em número de cotistas, dos titulares de 50% das cotas de emissão de FII pulverizados,

dimensionando o esforço dos administradores para a mobilização de tais cotistas. (...) Com base nesse estudo e

ressaltando tanto a utilidade quanto o ônus da imposição de quoruns qualificados, a Minuta propõe que, para os

fundos que apresentem mais de 100 cotistas, seja considerado o quorum de 25% do total de cotas emitidas para a

deliberação sobre as matérias listadas no parágrafo único do art. 20 da Instrução CVM nº 472, de 2008. Assim, ao

mesmo tempo em que serão resguardadas as matérias que, por sua natureza, devem estar sujeitas a um regime mais

rígido de deliberação, é proposto um parâmetro factível para a adoção desse regime na prática.”

A flexibilização do quorum qualificado aplicável à tomada de decisões em assembleias gerais de FII corresponde a

uma iniciativa da CVM para adequar o referido quorum à realidade da indústria e, assim, não impor um ônus e

esforço excessivos aos administradores de fundos pulverizados.” (grifos meus)

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do art. 34 da Instrução CVM n° 472/2008, combinado com o art. 18, inciso XII, do mesmo

diploma.

17. Ocorre que, especificamente em fundos de investimento imobiliários com base pulverizada

de cotistas (caso do Fundo13), o atingimento desse quórum qualificado (25%) tende a ser de

dificílima consecução, quiçá impossível. Na prática, essa circunstância de ordem fática acaba por

inviabilizar a análise e deliberação em assembleia geral de uma matéria que, em muitas

oportunidades, pode ser do interesse do Fundo. Essa impossibilidade não decorre, por óbvio, de

uma avaliação de mérito ou juízo de valor acerca do negócio em si a ser posto em deliberação, o

que sempre fica a cargo dos cotistas, pois integra a esfera regular dos direitos políticos dos

investidores. O desafio central aqui, em sentido diverso, deriva do elevado nível de absenteísmo

ainda constatado nos conclaves da indústria de fundos em geral, constatação que coloca em xeque

a própria efetividade, alcance e utilidade da deliberação.

18. Por tais motivos – sem entrar na questão problemática dos custos e ineficiências

operacionais, em fundos com passivo disperso, da realização de assembleias gerais para

deliberação sobre investimentos –, fato é que a manutenção da exigência de aprovação em

assembleia geral de cotistas com quórum de 25% de aprovação tenderá a ser equivalente, na

verdade, à proibição da realização de tais negócios. Proibição de negócios que são, lembre-se,

autorizados como premissa estrutural da própria redação do art. 34 da Instrução CVM n° 472/2008.

19. Especificamente sobre o caso concreto trazido neste Processo, é relevante lembrar que os

objetivos vislumbrados pelo dispositivo em questão são essencialmente dois: (i) a preservação dos

interesses do Fundo de uma indevida influência por parte dos prestadores de serviço nominalmente

citados no artigo (administrador fiduciário, gestor e consultoria especializada), em defesa

preventiva da higidez do processo de formação da vontade do Fundo; e (ii) a possibilidade de que

os negócios e oportunidades de investimento, mesmo aqueles nos quais os referidos prestadores

de serviço possam vir a ter alguma espécie de interesse conflitante, sejam efetivamente apreciados

e deliberados pelo Fundo, podendo ser aprovados ou rejeitados, naturalmente.

13 Hoje em dia, a indústria de fundos de investimento imobiliários, em termos de pulverização de cotistas, apresenta

uma realidade bem distinta da época de edição da Instrução CVM n° 472/2008 e, inclusive, das reformas promovidas

pela Instrução CVM n° 571/2015.

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20. Ora, a meu ver, todas essas finalidades encontram-se confortavelmente asseguradas com a

estrutura de governança proposta pelos Requerentes no Pedido de Dispensa. Os arranjos

organizacionais que precisarão ser cumpridos para que o Fundo possa tomar uma decisão acerca

de eventual investimento em ativos imobiliários de propriedade de partes relacionadas à

Consultora Especializada apoiam-se, em essência, na criação de um Comitê Consultivo, tópico

que será aprofundado em maiores detalhes no argumento a seguir.

21. Por enquanto, basta o registro de que as regras relativas ao Comitê Consultivo (i) ao

impedirem a participação do Administrador, Gestor e Consultora Especializada na tomada de

decisão sobre os atos objeto de eventual conflito de interesses, blindam de forma conservadora e

eficiente a possibilidade de interferências indevidas, protegendo o Fundo de eventuais abusos e

comportamentos irregulares por parte de tais participantes; e concomitantemente (ii) fazem com

que uma outra instância do Fundo – o próprio Comitê Consultivo, de caráter técnico, independente,

cujos membros são eleitos diretamente pelos cotistas, sendo vedado qualquer vínculo com os

Requerentes – tome uma decisão desinteressada, refletida e informada sobre a matéria, permitindo

que um negócio objeto de conflito, que eventualmente seja do interesse do Fundo, possa vir a ser

avaliado e deliberado de forma hígida e legítima (seja por sua aprovação, seja por sua rejeição).

Comitê Consultivo como arranjo organizacional eficiente de proteção dos interesses do Fundo

22. Começo este segundo argumento com uma breve descrição de algumas regras que regerão

o Comitê Consultivo14.

23. O órgão será formado por três membros, todos independentes, os quais não podem possuir

qualquer relação com os Requerentes15. Os membros do comitê precisam atender a requisitos

14 Conforme regulamento do Fundo (Doc. SEI 1219050): “Artigo 10.11. O Comitê Consultivo terá competência para

deliberar sobre potenciais transações do Fundo com partes relacionadas e/ou que impliquem em potencial situação de

conflito de interesses, nos termos da Instrução CVM 472 e demais regulamentações aplicáveis.”

15 Regulamento do Fundo: “10.8.2. Ao tomar posse como membro do Comitê Consultivo, cada indicado aprovado

pela Assembleia Geral declarará, mediante a assinatura de termo específico e nos termos da Instrução CVM 472 e

demais regulamentações aplicáveis, que (i) é um membro independente de quaisquer prestadores de serviços do

Fundo, (ii) informará e abster-se-á de votar em reuniões que tenham por ordem do dia a análise de imóveis que os

coloque em potencial ou efetiva situação de conflito de interesses, e (iii) observará os deveres e vedações previstas na

regulamentação sobre o exercício profissional de administrador de carteiras, sobretudo seu dever de diligência.”

(grifos meus).

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técnicos específicos16, serão eleitos pelos cotistas do Fundo reunidos em assembleia geral, por

maioria simples dos presentes17, e remunerados diretamente pelo Fundo18, reforçando a

independência da atuação de tais membros.

24. Além disso, como dito acima, o Administrador, o Gestor e (mais importante) a Consultora

Especializada não votam na eleição dos membros do Comitê Consultivo. Por disposição expressa

da Instrução CVM n° 472/2008, o administrador, gestor e prestadores de serviços dos fundos de

investimento imobiliários, incluindo respectivos sócios e funcionários, caso sejam cotistas, não

podem votar em assembleias gerais, independentemente da matéria objeto de apreciação19. Ou

seja, a decisão acerca dos membros do Comitê Consultivo caberá, única e exclusivamente, aos

cotistas do Fundo.

25. Ainda sobre a legitimidade do órgão em discussão, cabe destaque para o fato de que o

Comitê Consultivo será incorporado ao regulamento apenas mediante deliberação favorável de

cotistas que representem, ao menos, 25% do total das cotas de emissão do Fundo, reunidos

soberanamente em assembleia geral20. Trata-se do mesmo quórum qualificado para o qual se pede

a dispensa neste Processo (previsto no art. 34 da Instrução CVM n° 472/2008, combinado com

outros dispositivos do normativo). Cuida-se do quórum mais elevado previsto na regulamentação

da CVM para fundos imobiliários pulverizados, com passivo superior a 100 cotistas. Não se está

16 “Artigo 10.4. Somente poderá ser eleito para o Comitê Consultivo o profissional que preencher os seguintes

requisitos: (i) possuir experiência profissional em atividade diretamente relacionada à análise ou à estruturação de

investimentos imobiliários, ou ser especialista com notório saber no ramo imobiliário; (ii) ser aprovado pelos

procedimentos de compliance conduzidos pelo Administrador, nos termos de seus manuais e políticas aplicáveis; e

(iii) possuir disponibilidade e compatibilidade para participação das reuniões do Comitê Consultivo.”

17 “Artigo 10.8. A eleição dos membros do Comitê Consultivo dependerá da aprovação da maioria dos Cotistas

presentes na Assembleia Geral. Os membros indicados para compor o Comitê Consultivo, incluindo aqueles

eventualmente indicados pelos Cotistas, serão devidamente informados aos Cotistas no ato da convocação da

Assembleia Geral.”

18 “Artigo 10.2.1. Os membros serão eleitos pelos Cotistas reunidos em Assembleia Geral, nos termos deste

Regulamento, a qual fixará também a forma de remuneração, que deverá ser realizada de maneira igualitária entre os

membros.”

19 “Art. 24. O cotista deve exercer o direito a voto no interesse do fundo. § 1º Não podem votar nas assembleias gerais

do fundo: I – seu administrador ou seu gestor; II – os sócios, diretores e funcionários do administrador ou do gestor;

III – empresas ligadas ao administrador ou ao gestor, seus sócios, diretores e funcionários; IV – os prestadores de

serviços do fundo, seus sócios, diretores e funcionários; V – o cotista, na hipótese de deliberação relativa a laudos de

avaliação de bens de sua propriedade que concorram para a formação do patrimônio do fundo; e VI – o cotista cujo

interesse seja conflitante com o do fundo.” (grifos meus)

20 Segundo o Pedido de Dispensa: “Tendo em vista que a constituição do Comitê Consultivo acarretará alteração do

Regulamento do Fundo, o quórum para aprovação da constituição do Comitê Consultivo será aquele indicado no

parágrafo 1º do artigo 20 da Instrução CVM 472”.

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diante, portanto, de uma nova regra que passaria a ser aplicável por meio de uma aprovação menos

rígida, menos legítima ou menos representativa dos titulares das cotas do Fundo. A nova regra

somente será aprovada caso, pelo menos, o maior percentual originalmente exigido pela norma

(25%) esteja de acordo com o novo arranjo, de forma legítima e soberana.

26. Conforme proposto pelos Requerentes, o Comitê Consultivo terá competência para

deliberar sobre negócios com partes relacionadas do Fundo “e/ou que impliquem em potencial

situação de conflito de interesses”21. A deliberação do comitê ocorrerá por maioria, de modo que

dois dos três membros precisam se manifestar favoravelmente para que a matéria seja aprovada22.

Apenas poderão ser submetidas ao Comitê Consultivo oportunidades de negócios imobiliários que

estejam aderentes ao regulamento do Fundo, à política de investimento23 e que venham

acompanhadas de um laudo de avaliação independente, elaborado por firma especializada indicada

pelo próprio Comitê Consultivo24.

27. Ainda, consta do regulamento disposição expressa no sentido de que as “decisões do

Comitê Consultivo não eximirão o Administrador, a Gestora ou o Consultor, conforme o caso,

tampouco as pessoas por elas contratadas, de suas responsabilidades perante a CVM, os Cotistas

ou terceiros, conforme disposto na Instrução CVM 472 e na regulamentação em vigor, observada

a extensão dos seus respectivos deveres, inclusive fiduciários, perante o Fundo, os Cotistas e

terceiros”25.

28. Nesse sentido, de acordo com as regras descritas acima, parece-me claro que o Comitê

Consultivo consubstancia um arranjo organizacional legítimo, eficiente, regular e que equaciona

adequadamente as preocupações que justificaram o requisito de aprovação assemblear inscrito no

art. 34 da Instrução CVM n° 472/2008. O Comitê Consultivo consiste em mecanismo de

21 Vide NR 12, acima.

22 “Artigo 10.13.3. Na hipótese de aprovação da transação, que se dará pelo voto da maioria dos membros do Comitê

Consultivo (ou seja, pelo menos 2 de 3 membros), o Fundo, o Administrador e a Gestora poderão tomar todas as

medidas necessárias para efetuar a transação em questão, sem que seja necessário submetê-la à Assembleia Geral.”

23 “Artigo 10.13. Somente serão considerados para a análise do Comitê Consultivo imóveis caracterizados como

Ativos Imobiliários e que estejam de acordo com a Política de Investimento, nos termos deste Regulamento.”

24 “Artigo 10.12. A Gestora, ao submeter uma transação conflitada à análise do Comitê Consultivo, deverá apresentar,

em complemento aos detalhes da transação, um laudo de avaliação do ativo imobiliário que pretendem que seja

adquirido pelo Fundo produzido por uma empresa de avaliação independente indicada pelo Comitê Consultivo. O

valor do imóvel objeto de uma transação que seja submetida ao Comitê Consultivo deverá ser sempre igual ou inferior

ao valor indicado no laudo de avaliação.”

25 Artigo 10.13.4 do regulamento do Fundo.

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governança do Fundo apto a coibir abusos e desvios de comportamento por parte dos prestadores

de serviço que tenham interesses conflitantes com os do Fundo na matéria, garantindo que tais

participantes ficarão alijados do processo de tomada de decisão do Fundo no que diz respeito à

apreciação do negócio. Mas não apenas isso. O Comitê Consultivo, ademais, possibilita que um

ato jurídico, apesar do conflito, possa ser objeto de uma efetiva deliberação por parte de um órgão

eleito – exclusiva, direta e legitimamente – pelos cotistas do Fundo.

29. A prevalecer a regra originalmente prevista no art. 34 da Instrução CVM n° 472/2008 de

aprovação assemblear, a possibilidade de que um ato em conflito seja verdadeiramente avaliado

em sede de assembleia geral simplesmente não existiria, tendo em vista a infeliz combinação

descrita anteriormente, sui generis, entre o atual quórum de aprovação previsto em norma, a

elevada pulverização de cotistas em fundos imobiliários listados em bolsa e o ainda alto

absenteísmo de investidores em assembleias no mercado de valores mobiliários brasileiro.

30. Recorrendo aos ensinamentos construídos no contexto do direito societário – como dito

acima, fonte de inspiração do próprio comando do art. 34 da Instrução CVM n° 472/2008 –, as

soluções organizacionais de governança, como os comitês independentes, desempenham papel de

extrema relevância no enfrentamento dos conflitos de agência, apresentando-se como um arranjo

eficiente e seguro para os investidores. Os comitês especializados, nesse sentido, destacam-se

como um dos instrumentos mais utilizados para superar os obstáculos advindos de questões de

conflito, viabilizando uma avaliação independente com relação a matérias sobre as quais um

participante relevante na estrutura do veículo de investimento tenha algum outro interesse

específico, porventura conflituoso com aqueles da entidade em questão26.

26 Mais recentemente, o Diretor Gustavo Gonzalez assim se posicionou, com propriedade, no PAS CVM

19957.003190/2019-64, julgado em 26.05.2020: “O exercício de interpretação da lei societária precisa considerar a

intenção do legislador de estabelecer um regime equilibrado, que ao mesmo tempo coíbe o abuso e protege negócios

eficientes. Exige-se, com razão, que os negócios sejam úteis à sociedade e equitativos, sem ignorar que partes

independentes estão a todo tempo a contratar, o que evidencia que negócios bilaterais podem ser – e usualmente são

– celebrados em condições favoráveis para as duas partes do negócio. (...) O direito societário reconhece a

importância das soluções organizacionais para lidar com os chamados conflitos de agência. Com efeito, as mesmas

razões que justificam um regime mais intrusivo nas operações envolvendo os interesses próprios do acionista

controlador (e, de um modo geral, em outras situações de potencial conflito de interesses) também autorizam a

atribuir consequências jurídicas a medidas aptas a blindar a companhia da interferência desses sujeitos interessados.

Não se trata, exclusivamente, de prestigiar uma solução razoável ou desejável; antes de tudo, é lógico e coerente com

o sistema assumir que processos conduzidos com verdadeira independência resultarão em operações equitativas.

Afinal, se a lógica para a instituição de regimes mais intrusivos é a de que a existência de interesses extrassociais

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31. É preciso reafirmar a pertinência dos arranjos especiais de governança que se fundamentem

na existência e no correto funcionamento dos comitês independentes para equacionar problemas

oriundos de conflito de interesses e tantos outros temas que guardam alguma relação com conflitos

de agência e que busquem a neutralização de externalidades negativas verificadas no mercado de

valores mobiliários27.

impõe um risco maior de abuso, a exclusão daquele elemento que ameaçava a consecução do interesse social parece

restabelecer a normalidade. É o que ocorre naqueles casos em que soluções organizacionais afastam ou reduzem

aqueles elementos que colocavam em risco a adequação da decisão. Afinal, mesmo que para os casos de operações

envolvendo controladores a lei acionária imponha uma verdadeira obrigação de resultado (ao exigir que elas sejam

equitativas), ao se afastar esse risco adicional, a equitatividade pode, a princípio, ser provada a partir do que tende

a ocorrer na generalidade dos casos. Justifica-se, portanto, prestigiar os meios adotados para alcançar o resultado,

reconhecendo que, salvo em condições bastante específicas, procedimentos hígidos geram a presunção de que a

operação foi celebrada em condições equitativas.” (grifos meus)

27 “Armen Alchian offered path breaking insights on the structure of the modern day corporation. Writing in the 1960s,

Alchian turned on its head the literature in the Berle-Means tradition that lamented the presence of separation of

ownership and control. In his flowing rhetorical style, Alchian (1969, p.229) queried, “Surely the music about

separation of ownership and control requires more lyrics than that stockholding is dispersed among many

stockholders.” He further asked (1969, p,223), “We should wonder why stockholders whose interests are less heeded

by the top management would purchase stock in such corporations.” In other words, the fundamental question is:

How has the modern corporate form managed to survive? (…) Alchian (1961) generally notes that a world with more

than one person, conflicts of interest about the use of scarce resources are inevitable. More specifically, Stigler (1967)

points out that conflicts of interest arise in any situation where one person acts as an agent for another. Hence, in

complex organizations such as the modern corporation, conflicts of interest are inherent. A central question is whether

incentive and monitoring devices arise to mitigate the negative effects of such potential conflicts or whether

entrenched management can extract private benefits at the expense of shareholders. We address this question by

studying the use of special committees of independent, disinterested directors in a sample of 845 completed takeovers

from the 2003 to 2007 time period. Our analysis entails a setting where conflicts of interest are especially amplified

and identifiable. To proxy for the severity of incentive conflicts, we use block ownership characteristics of the target

firms and the potential self-dealing outcomes that the takeovers have for the management and board of the target

firms. We estimate whether the use of special committees is a positive or negative function of conflicts of interest: are

special committees used when potential conflicts are high, or is the monitoring of special committees avoided when

agency costs are high? We find that the use of a special committee is positively related to the severity of conflicts of

interest in corporate takeovers, such as officer and director ownership, large affiliated block ownership in the target,

and when target management gets rollover equity participation in the continuing firm. In sum, target firms use special

committees as monitoring devices to mitigate the potential negative effect of conflicts of interest. (…) As a whole, our

results are consistent with Fama and Jensen’s (1983) prediction that outside directors will perform tasks with the

most serious agency costs. Our findings are also consistent with the prediction in 1980 by SEC Chairman Harold

Williams that special committees of independent directors would respond to the potential conflicts of interest inherent

in corporate takeovers. Indeed, our results add to the insights of Alchian and Demsetz (1972) by showing that in many

takeover deals, it is important to monitor the target firm’s monitors with the unique contractual device of the special

committee. Importantly, our evidence indicates that corporate boards voluntarily adapt to conflicts of interest without

the prodding of legislative mandates.” (BOONE, Audra; and Mulherin, J. Harold,. Who Monitors the Monitor? The

Use of Special Committees by Target Firms in Corporate Takeovers (January 1, 2014). Journal of Corporate Finance,

Vol. 44, 2017, AFA 2009 San Francisco Meetings Paper. Disponível em SSRN: https://ssrn.com/abstract=1104224)

(grifos meus)

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32. A doutrina estrangeira possui vasta produção a esse respeito28.

33. O Parecer de Orientação CVM n° 35/2008 apresenta-se como um exemplo nesse sentido29.

34. Em termos de precedentes, o reconhecimento de soluções organizacionais, estruturais e de

governança como instrumentos eficientes para resolver conflitos (inclusive para avaliar se

determinado acionista pode ou não votar em matéria do interesse de partes relacionadas à

companhia) também se faz presente, com consistência, em diversos processos administrativos

sancionadores julgados pelo Colegiado da CVM30.

35. No PAS CVM 07/05, julgado em 24.04.2007 (Caso Mendesprev), por exemplo, o relator

do caso, Presidente Marcelo Trindade, acompanhado por unanimidade do Colegiado, manifestouse no sentido de que (i) “seria perfeitamente razoável admitir, mesmo nos casos em que o comando

político da entidade de previdência cabe a agentes nomeados pela patrocinadora, a inexistência

28 “Procedural regulation of related party transactions. Disclosure helps against related party transactions, but it is

not sufficient. In most jurisdictions it is supplemented by mandatory rules. While these rules originally were

substantive, it became clear that fixing ceilings or the outright prohibition of certain related party transactions is too

inflexible an approach and may sometimes run against the interest of the shareholders. This is also true in groups of

companies where transactions between the members of the group may be economically beneficial. While a number of

substantive rules are kept – for example, in tax law under the arm’s length standard – more modern regulation is

procedural. Usually there are consent requirements: either ex ante or sometimes ex post; by the whole board or by

independent directors; in important cases by the shareholders; and sometimes by the supervisory agency. An example

of a conflict of interest procedure occurs under Belgian law where a board committee of three independent directors

is in charge of carrying out an assessment of the decision or transaction. In groups of companies, these consent

requirements may not fully work because the board of the subsidiary is most often dependent on the parent, and

consent resolutions by the general assembly are of little use if the parent is in control. Then the consent of independent

directors or a decision of only the minority shareholders, as in Australia, may help. An interesting experiment is found

in Italy where the minority needs to be represented on the board by a minority representative. This seems to be more

effective than independent directors.” (HOPT, Klaus J. Groups of Companies - A Comparative Study on the

Economics, Law and Regulation of Corporate Groups (January 21, 2015). Ch. II 26 Groups of Companies in Jeffrey

Gordon/Georg Ringe, eds., Oxford Handbook of Corporate Law and Governance, Oxford University Press 2015,

European Corporate Governance Institute (ECGI) - Law Working Paper n° 286/2015, Disponível em SSRN:

https://ssrn.com/abstract=2560935) (grifos meus).

29 O Parecer de Orientação CVM n° 35/2008, por exemplo, que trata dos deveres fiduciários dos administradores em

operações de fusão, incorporação e incorporação de ações envolvendo controladora, controlada ou sociedades sob

controle comum, dispõe que “para cumprir com seus deveres e alcançar os resultados esperados pela Lei nº 6.404,

de 1976, os administradores de companhias abertas devem instituir procedimentos e tomar todas as medidas

necessárias para que a relação de troca e demais condições da operação sejam negociados de maneira independente.

Um processo de negociação independente tende a propiciar a comutatividade da operação e a demonstrar o

cumprimento dos deveres fiduciários previstos em lei”. Continua asseverando que “seguindo a experiência

internacional acerca da interpretação dos deveres fiduciários dos administradores, a CVM recomenda que i) um

comitê especial independente seja constituído para negociar a operação e submeter suas recomendações ao conselho

de administração, observando as orientações contidas no parágrafo anterior.” (grifos meus).

30 Os dois primeiros exemplos são o (i) PAS CVM RJ2001/9686, julgado em 12.08.2004 (Caso Sudameris), Diretor

Relator Luiz Antonio de Sampaio Campos; e (ii) PAS CVM RJ2002/4985, julgado em 08.11.2005 (Caso BEG),

Diretor Relator Pedro Marcílio.

Processo Administrativo CVM nº 19957.002358/2021-39 – Manifestação de Voto – Página 14 de 19

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de impedimento de voto se for adotado algum mecanismo que assegure que a indicação do

conselheiro fiscal (ou de administração) não se dará por deliberação de tais agentes. Esse seria

o caso, por exemplo, de uma fundação que incluísse em seus estatutos disposição no sentido de

que, nas deliberações finais de indicação de pessoas a serem indicadas como conselheiros fiscais

ou de administração de sociedade patrocinadora, ou controlada por patrocinadora, em vagas

destinadas aos acionistas minoritários da sociedade, somente votarão os administradores da

entidade que tenham sido eleitos ou indicados pelos participantes. Essa, ou qualquer outra

solução desse gênero, afastaria, a meu ver, o impedimento de voto decorrente da ligação ou

atuação no interesse do controlador”.

36. Outros exemplos, no âmbito de processos administrativos sancionadores, seguem descritos

nas notas de rodapé abaixo31-32.

37. A doutrina nacional também traz importantes considerações a respeito dos comitês

independentes como eficiente mecanismo de controle de questões de conflito. Confira-se o

enunciado abaixo33:

“O exemplo que, de um modo geral, tem servido de inspiração para uma boa parte da criatividade

31 No PAS CVM 11/12, julgado em 02.12.2014 (Caso Previ, Petros, Funcef), a Diretor Luciana Dias assim se

posicionou: “O voto proferido por Marcelo Trindade no julgamento do Caso Mendesprev I não antecipou todas as

situações possíveis envolvendo a eleição de membros do conselho de administração e do conselho fiscal de sociedades

investidas por entidades fechadas de previdência complementar. Apesar das sugestões mais específicas, o voto admite

outras sugestões de como endereçar, por meio de estruturas de governança, a questão da blindagem das decisões da

entidade sobre o voto a ser proferido nas assembleias da patrocinadora. A orientação dada por Marcelo Trindade

ao final do seu voto me parece, antes de tudo, uma das várias soluções possíveis (e não necessariamente a melhor)

para dar efetividade aos comandos genéricos previstos nos artigos 141, §§4º e 5º, 161, §4º, 239 e 240 da Lei nº 6.404,

de 1976, os quais, no entendimento consolidado pela CVM, pressupõem a vedação à participação do acionista

controlador, direto ou indireto, e de todos os demais acionistas que, direta ou indiretamente, sejam por ele

influenciados em votações em que somente se legitimam a participar acionistas minoritários. Assim, ausentes ou

inefetivos esses mecanismos de blindagem, parece-me possível assumir a influência de uma patrocinadora sobre a

entidade patrocinada e inferir também a influência exercida indiretamente pelo acionista controlador da primeira

sobre a segunda” (grifos meus).

32 No PAS CVM RJ2013/2759, julgado em 20.02.2018 (Caso Aliança da Bahia), o Diretor Relator Henrique Machado

consignou que “em que pese o legítimo interesse dessas entidades na fiscalização de seus investimentos, o mencionado

precedente e outros que o seguiram decidiram que a habilitação das entidades de previdência para participar de

eleições para conselhos fiscais de companhias abertas patrocinadoras, nas vagas destinadas a minoritários, deve ser

avaliada à luz de sua estrutura administrativa. Nesse sentido, a sua participação nas votações somente seria

permitida quando a entidade possuir mecanismos de governança que impeçam a influência do acionista” (grifos

meus).

33 YAZBEK, Otavio. “Comitês Independentes e Tomada de Decisão em Caso de Impedimento de Voto – Uma

Proposta, Limites e Possibilidades”. In: CASTRO, Rodrigo R. Monteiro de; AZEVEDO, Luis Andrade;

HENRIQUES, Marcus de Freitas (Coords.). Direito Societário, Mercado de Capitais, Arbitragem e Outros Temas:

Homenagem a Nelson Eizirik. Volume II, São Paulo: Quartier Latin, 2021, p. 134-137).

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institucional mais recente em matéria de comitês é o dos comitês especiais independentes na

prática norte americana. E aqui vale a mesma lógica acima descrita: embora a orientação dos

negócios deva ser dada, como regra geral, pelos administradores, podem existir casos em que é

conveniente que um comitê decida a respeito de uma determinada matéria não só para se obter

uma maior especialização ou uma maior dedicação ao tema, mas, principalmente, para que se

possa enfrentar situações em que, por qualquer motivo, os tomadores de decisão ordinários talvez

não sejam as pessoas mais adequadas para decidir.

(...)

Como se pode ver, boa parte da legitimidade de um comitê especial decorre de seu desenho

institucional, assim como dos procedimentos que para ele foram definidos. E, como não poderia

deixar de ser, a literatura que trata da matéria procurou identificar alguns traços considerados

imprescindíveis ou, no mínimo, muito importantes em tais órgãos. Vale apontar para alguns deles:

(a) a independência daqueles que sejam indicados como membros do comitê, que é usualmente

aferida com base nos padrões de governança adotados em cada local; (b) a qualificação técnica e

a disponibilidade desses membros para o desempenho de suas funções; (c) a existência de um

mandato não só claro, mas também amplo o suficiente para permitir uma decisão adequada e

independente (...); e (d) o fato de a decisão do comitê ser vinculante para a administração ou para

os controladores da companhia.

(...)

De qualquer maneira, o que vale destacar aqui é que, contando com essas características ou, ao

menos, com a maior parte delas, o comitê tende a ser um mecanismo apto a, pelo menos no que se

refere a certos conflitos, permitir que se afaste a influência dos interesses de determinados sujeitos

sobre o processo decisório. E, com isso, ele pode permitir que uma decisão adequada –

correspondente ao real interesse da entidade, se existente – seja tomada.” (grifos meus).

38. Encerrando este segundo argumento, e de volta às especificidades do Processo, entendo

que o Comitê Consultivo, tal como proposto pelos Requerentes, constitui um arranjo

organizacional legítimo, eficiente e regular, plenamente capaz de atingir as finalidades perseguidas

pelo art. 34 da Instrução CVM n° 472/2008. Isso porque o referido órgão (i) protege os cotistas de

potenciais abusos, irregularidades ou interferências indevidas no processo de formação de vontade

do Fundo com relação aos negócios objeto de conflito, uma vez que a Consultora Especializada,

assim como o Administrador e o Gestor, estariam afastados da instância responsável pela

deliberação do tema; e (ii) sincronamente, viabiliza em termos pragmáticos a possibilidade de que

uma matéria que pode ser do interesse do Fundo, apesar do conflito, seja, efetivamente, deliberada

por um órgão não apenas técnico, mas independente. Trata-se de remédio proporcional, razoável

e compatível com as características do Fundo e com a sistemática da Instrução CVM n° 472/2008.

39. Avanço para o terceiro fundamento deste voto.

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A completude do regime informacional parece assegurada no âmbito do regulamento do Fundo

proposto pelos Requerentes

40. De acordo com os elementos trazidos aos autos pelos Requerentes, o funcionamento e as

regras aplicáveis ao Comitê Consultivo estarão previstos de forma transparente no regulamento do

Fundo.

41. Faço aqui referência a todas características descritas acima, nos itens 22 a 26 deste voto,

as quais foram extraídas da minuta de regulamento apresentada no Pedido de Dispensa e permitem

uma adequada e completa compreensão do Comitê Consultivo.

Os ativos imobiliários são de propriedade de partes relacionadas à Consultora Especializada,

que não possui competência ou autonomia para participar decisivamente do processo de tomada

de decisão em nome do Fundo

42. Meu quarto e último ponto, também relevante para o deslinde do caso, surge a partir da

constatação de que os ativos imobiliários que poderão vir a ser objeto de investimento pelo Fundo,

em caso de aprovação do Pedido de Dispensa, são detidos por partes relacionadas à Consultora

Especializada.

43. A Consultora Especializada é um prestador de serviços que não ocupa uma posição de

autonomia ou independência na estrutura de governança do Fundo para fins da tomada de decisão.

Não possui habilitação como administrador fiduciário, nem como gestor – posições, estas sim, que

ocupam assento diferenciado, mais essencial e próximo do núcleo verdadeiramente decisório na

estrutura dos fundos de investimento.

44. As atribuições da Consultora Especializada, conforme descritas nos autos, situam-se dentro

de um contorno mais restrito e limitado de uma consultoria propriamente dita, como a terminologia

já sinaliza. As atividades realizadas por esse participante, a rigor, consistem em meras orientações,

sugestões, opiniões, entendimentos, recomendações, sem qualquer caráter vinculante ou

obrigatório. Não verifico, no trabalho da Consultora Especializada, o condão de determinar o

sentido da decisão do Fundo. Mais do que isso, compulsando o Processo, fica claro que uma

parcela preponderante do que se descreveu como atividade da Consultora Especializada no

regulamento refere-se à gestão, controle e acompanhamento dos ativos e empreendimentos

imobiliários que compõem a carteira do Fundo. Uma rotina bem específica, operacional e técnica,

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relativa ao dia-a-dia dos investimentos que integram o patrimônio do Fundo. Nesses termos, o

regulamento dispõe que a Consultora Especializada foi contratada para “prestar os serviços de

consultoria imobiliária em relação à administração e gestão imobiliária e operacional dos

Imóveis e SPE que compõe a Carteira do Fundo” (art. 6.14). Prossegue afirmando que a

Consultora Especializada deve, sempre, observar a competência do Administrador e Gestor (art.

6.15), cabendo a ela, dentre outras tarefas, “fiscalizar a atuação de empresas de administração

imobiliária, caso contratada pelo Administrador, no âmbito dos Ativos Imobiliários” [art.

6.15.(i)].

45. Portanto, fazendo um apanhado mais direto sobre o que abordei até agora especificamente

sobre esse participante, temos que a Consultora Especializada (i) não vota nas assembleias gerais

de cotistas, por vedação expressa da Instrução CVM n° 472/2008; (ii) por esse motivo, não votará

na eleição do Comitê Consultivo, cujos membros serão eleitos em assembleia geral pelo maior

quórum existente na regulação aplicável aos fundos imobiliários pulverizados, de forma legítima;

(iii) conforme Pedido de Dispensa, estará inteiramente afastada do processo de decisão que será

conduzido pelo Comitê Consultivo; (iv) não terá mecanismos ou caminhos possíveis para interferir

na deliberação do tema pelo Comitê Consultivo, considerando que pessoas relacionadas a qualquer

dos Requerentes não poderão ser eleitas para o órgão.

46. Nesses termos, seja em função de suas próprias competências legais e regulamentares, seja

em decorrência especificamente da estrutura de governança idealizada no âmbito do Pedido de

Dispensa, fato é que não restaria à Consultora Especializada qualquer participação minimamente

relevante ou vinculante no processo de deliberação do Fundo com relação aos negócios

conflitados.

47. Assim, também por considerar o papel mais circunscrito desempenhado no âmbito do

Fundo pela Consultora Especializada – justamente o participante que dá origem ao conflito tratado

neste Processo –, entendo que a estrutura de governança materializada pelo Comitê Consultivo,

observados os contornos apresentados no Pedido de Dispensa, encontra-se alinhada às finalidades

do art. 34 da Instrução CVM n° 472/2008 e de toda sistemática regulatória de proteção dos

investidores e desenvolvimento do mercado de valores mobiliários, em benefício da indústria de

fundos de investimento.

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III. Conclusões

48. Ante o exposto, voto pelo deferimento integral do Pedido de Dispensa, tal como

apresentado pelos Requerentes.

49. Adoto como fundamento, como explicado em maiores detalhes acima, os seguintes pontos:

(i) a estrutura de governança a ser implementada por meio do Comitê Consultivo atende aos

objetivos do art. 34 da Instrução CVM n° 472/2008, pois protege os investidores de abusos e,

simultaneamente, permite ao Fundo deliberar sobre a celebração, ou não, de um negócio que pode

ser do seu interesse; (ii) os comitês independentes são arranjos organizacionais regulares,

eficientes e legítimos, capazes de lidar com situações de potenciais conflitos de interesses de forma

adequada, coibindo situações irregulares ao mesmo tempo em que preservam a possibilidade de

que negócios que venham a ser considerados benéficos ao Fundo sejam deliberados; (iii) a

completude e transparência do regime informacional no âmbito do Fundo, no caso concreto,

parecem assegurados; e (iv) os ativos imobiliários objeto do Pedido de Dispensa, que poderão vir

a ser adquiridos pelo Fundo em situação de potencial conflito de interesse por meio de deliberação

do Comitê Consultivo, não são de propriedade de qualquer cotista com direito de voto, nem de

prestador de serviço essencial com efetivo poder de decisão em nome do Fundo, sendo de

propriedade de partes relacionadas à Consultora Especializada – participante que, nos termos do

regulamento, não possui competência para fazer nada muito além da gestão, controle e

acompanhamento dos ativos e empreendimentos imobiliários que compõem a carteira do Fundo,

uma rotina bem específica, operacional e técnica, relativa ao dia-a-dia dos investimentos que

integram o patrimônio do Fundo.

É como voto.

Rio de Janeiro, 26 de outubro de 2021.

Alexandre Costa Rangel

Diretor

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Ofício Interno nº 8/2021/CVM/SSE/GSEC-1

Rio de Janeiro, 18 de outubro de 2021.

De: SSE/GSEC-1

Para: SGE

Assunto: Pedido de dispensa do cumprimento do art. 34 da ICVM 472 aquisições de ativos em conflito de interesses.

JFL Living Fundo de Investimento Imobiliário.

Processo CVM nº 19957.002358/2021-39.

Senhor Superintendente Geral,

1. Trata-se de pedido de dispensa da obrigatoriedade de aprovação, em

assembleia geral de cotistas, de futuras aquisições de ativos da JFL GP GESTÃO

IMOBILIÁRIA LTDA que configurem potencial conflito de interesses, mediante a

criação de um comitê consultivo para realizar referidas aprovações para o JFL

Living Fundo de Investimento Imobiliário ("JFL Living" ou "Fundo").

2. Tal pedido foi formulado pelo (i) BANCO GENIAL S.A., ("Administrador"

ou "Banco Genial"), na qualidade de administrador do Fundo, pela (ii) BRPP

GESTÃO DE PRODUTOS ESTRUTURADOS LTDA ("Gestora" ou "BRPP"), gestora do

Fundo, e pela (iii) JFL GP GESTÃO IMOBILIÁRIA LTDA ("Consultora" ou "JFL GP"),

consultora do Fundo, em conjunto tratados como Requerentes.

3. Destaca-se que, de acordo com o Regulamento, o Fundo tem como

objetivo "a obtenção de renda por meio da aquisição de Ativos Imobiliários e a

exploração comercial, mediante locação, sublocação ou arrendamento, de

Imóveis no segmento residencial localizados em todo o território nacional."

4. O presente Ofício-Interno tem a pretensão de apresentar ao Colegiado

da Comissão de Valores Mobiliários o pedido de dispensa em epígrafe,

acompanhado da opinião desta área técnica a respeito do assunto.

I) DECISÕES RECENTES ACERCA DE DELIBERAÇÃO SOBRE CONFLITO DE

INTERESSES EM FUNDOS DE INVESTIMENTO

Ofício Interno 8 (1269070) SEI 19957.002358/2021-39 / pg. 1

5. Entende-se imprescindível que, antes de apresentados os fundamentos

das Requerentes para o presente pedido de dispensa, sejam revisitadas as

decisões desta Autarquia que trataram do tema 'aquisição de ativos em potencial

conflito de interesses' na indústria de fundos de investimento, bem como os

normativos que regem o assunto.

6. Inicialmente, ressalta-se o disposto na Lei nº 8.668/93 e no art. 34 da

Instrução CVM nº 472/08, segundo os quais:

Lei 8.668:

"Art. 12. É vedado à instituição administradora, no exercício específico de

suas funções e utilizando-se dos recursos do Fundo de Investimento

Imobiliário:

VII - realizar operações do fundo quando caracterizada situação de conflito

de interesse entre o fundo e a instituição administradora, ou entre o fundo

e o empreendedor."

ICVM 472:

"Art. 34. Os atos que caracterizem conflito de interesses entre o fundo e o

administrador, gestor ou consultor especializado dependem de aprovação

prévia, específica e informada da assembleia geral de cotistas."

7. A esse respeito, em consultas de regulados a esta área técnica,

geralmente manifestamos o entendimento pela possibilidade de se aprovar, no

âmbito de um fundo de investimento imobiliário, operações envolvendo aquisições

de CRI que representem potencial conflito de interesses, previamente

circunstanciadas e delimitadas em assembleia única. Nesse sentido, entendemos

que a terminologia "específica e informada" constante do citado art. 34 não

significa, necessariamente, que uma assembleia deve ser realizada para cada

aquisição individualizada de determinado ativo financeiro que o administrador ou

gestor pretendam adquirir.

8. As nossas manifestações vão na direção de orientar que o objetivo

desse dispositivo é o de que os cotistas sejam informados com a maior

especificidade possível sobre os riscos envolvidos, de forma a que a sua

deliberação possa ser tomada sobre o afastamento ou não de potencial conflito.

Assim, costumamos alertar que os administradores e gestores devem ter o

conforto necessário se apenas uma assembleia é suficiente ou não para que os

cotistas deliberem, de maneira específica e informada, sobre o eventual

afastamento de situação envolvendo conflito de interesses.

9. Nessa linha, geralmente entendemos pela possibilidade de realização

de assembleia única para aquisição de ativos financeiros conflitados, desde que

obedecidos padrões previamente autorizados em assembleia (delimitação objetiva

de critérios de elegibilidade para aquisições de CRI conflitados).

10. Como um primeiro precedente do Colegiado sobre o tema, é possível

citar a decisão de 6/8/2013 (Reg. nº 8692/13 - doc. SEI 1361052). Naquela ocasião

o requerente pleiteou a dispensa da realização da assembleia do art. 34 da ICVM

472, de modo a permitir que o gestor figurasse como contraparte do fundo apenas

mediante a inclusão dessa hipótese no regulamento do fundo. O requerente se

baseou na então ICVM 306 que admitia a possibilidade de que os regulamentos

dos fundos pudessem prever as situações em que seria admitido ao administrador

ou ao gestor atuar como contraparte dos fundos. Atualmente, o mesmo dispositivo

consta da Resolução CVM nº 21/2021 (art. 20, § 1º).

11. Em deliberação, o Colegiado da CVM, na época, acompanhando o voto

do ex-Diretor Otavio Yazbek, entendeu que "que a realização de operações entre

Ofício Interno 8 (1269070) SEI 19957.002358/2021-39 / pg. 2

fundos imobiliários e seus administradores ou gestores e a aquisição de ativos de

emissão destes ou de partes a eles relacionadas está abrangido pelo disposto no

art. 34 da Instrução CVM 472/08, impondo-se, desta maneira, a sua submissão à

assembleia de cotistas".

12. Em seu voto, o ex-Diretor pontuou que: "no caso de fundos

imobiliários, não há outra solução senão a de sua submissão à assembleia de

cotistas". Pontou, ainda, que as "operações realizadas entre administrador ou

gestor e fundo são os mais clássicos exemplos de conflito de interesses em

matéria de fundos de investimento" e que "que não há como cogitar, aqui, da

previsão em regulamento como instrumento suficiente para lidar com os conflitos

ora analisados".

13. Em outro precedente, podemos destacar o

processo 19957.003280/2019-55, referente à análise do pleito de dispensa

formulado pelo HSI MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, estrutura que

previu, no momento da subscrição da Oferta, a assinatura facultativa de

procuração ao Gestor pelos investidores autorizando que este adquira ativos que

estejam em situação de potencial conflito de interesses. Na reunião do Colegiado

de 28 de maio de 2019 foi decidido que:

"No caso concreto, o Colegiado não vislumbrou artificialidade

com relação à outorga de procuração no momento da

subscrição das cotas, à luz das peculiaridades e cautelas

propostas pelos Recorrentes, no sentido de que a procuração:

(i) não será obrigatória (e sim facultativa); (ii) será dada sob

condição suspensiva (i.e. que os outorgantes se tornem

cotistas); (iii) não será irrevogável e irretratável; (iv) assegurará

a possibilidade de orientação de voto contrário à proposta de

aquisição dos Ativos Alvo (inclusive com orientação de voto

segregada por ativo); e (v) será dada por investidor que teve

acesso, antes de outorgar a procuração, a todos os elementos

informativos necessários ao exercício do voto, conforme

dispostos no prospecto, no(s) laudo(s) de avaliação emitidos por

terceiros independentes, no “Manual de Exercício de Voto” e

nos demais documentos da Oferta.(...)

Ademais, em aprimoramento das referidas cautelas, o

Colegiado considerou pertinente que seja assegurado (i) que

haja referência expressa, na procuração, ao conflito de

interesses a ser descaracterizado com a aprovação pela

assembleia geral de cotistas a ser convocada e ao respectivo

conteúdo informacional que o descreva no prospecto; (ii) que

seja explicitado que a procuração poderá ser revogada a

qualquer tempo até a realização da assembleia; e (iii) que o

outorgado não possa ser o próprio gestor ou parte relacionada,

recomendando-se, ainda, que os documentos da oferta

procurem incentivar, o tanto quanto possível, a participação dos

cotistas na assembleia."

14. Um terceiro precedente que pode ser considerado no presente caso,

apesar de não se referir a FII, conforme deliberado na reunião do Colegiado de 29

de setembro de 2020 (Processo SEI 19957.005558/2020-62 - doc. SEI 1269395),

analisou consulta formulada pela BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM S.A., na

condição de administradora do Prisma Proton Energia Fundo de Investimento em

Participações em Infraestrutura.

Ofício Interno 8 (1269070) SEI 19957.002358/2021-39 / pg. 3

15. Nesse precedente houve o pleito de autorização para que os cotistas

do Prisma Proton deliberassem, em assembleia única, sobre a criação de um

comitê consultivo, formado por pessoas de reconhecida experiência e capacidade

técnica, independentes em relação ao Gestor e ao Administrador, e remuneradas

pelo Fundo, que seria responsável por analisar, à luz de determinados critérios de

elegibilidade, operações de aquisição de ativos em situação de conflito de

interesse, de forma a que o Fundo estivesse dispensado de realizar assembleias

gerais de cotistas para aquisição de tais ativos, nos termos do art. 29, §2º, da

Instrução CVM nº 578/16.

16. Como condição para a existência do comitê consultivo, os consulentes

propuseram que apenas o Gestor seria responsável por submeter as transações

conflitadas à análise do comitê e que tais transações deveriam ser apresentadas

de forma detalhada, acompanhadas de laudo de avaliação do ativo alvo,

elaborado por uma empresa de avaliação independente indicada pelo comitê.

17. Na ocasião, o Colegiado decidiu conceder a dispensa pleiteada, tendo,

por maioria, deliberado por condicionar a dispensa à realização de determinados

aprimoramentos na estrutura proposta pelos consulentes:

(i) os documentos da oferta e o Regulamento do Fundo devem

prever que o Comitê está sujeito a todas as regras previstas no

art. 38 da ICVM 578/16, exceto pelo pagamento de

remuneração de seus membros às expensas do Fundo;

(ii) os documentos da oferta e o Regulamento do Fundo devem

descrever, de forma clara, a composição e eleição do Comitê,

inclusive o mecanismo por meio do qual se dará a oportunidade

aos cotistas de indicar seus representantes e eventuais

destituições ao longo do tempo e as medidas a serem adotadas

com vistas a incentivar ou facilitar a participação dos cotistas

na deliberação;

(iii) os documentos da oferta e o Regulamento do Fundo devem

prever, de forma clara, que a destituição dos membros do

Comitê ocorrerá mediante a aprovação de cotistas que

representem o mesmo quórum previsto para a sua eleição;

(iv) o Regulamento do Fundo deve ser alterado para excluir a

previsão de que outras entidades, que não sejam o Gestor,

estejam autorizadas a realizar a gestão de carteira do Fundo

sem amparo em decisão da assembleia de cotistas; e

(v) se mantida a previsão de membros do Comitê que sejam

pessoas jurídicas, essas devem criar centros de imputação de

responsabilidade aos seus administradores, indicando pessoa

natural responsável, observado o disposto na ICVM n° 558/15.

18. Conforme será visto, tais precedentes formaram os pilares que

fundamentaram o presente pleito de dispensa ou as considerações desta área

técnica.

II) PRINCIPAIS ASPECTOS APRESENTADOS PELOS REQUERENTES

19. O pedido formulado consiste na dispensa da obrigatoriedade de

aprovar, em assembleia geral de cotistas do Fundo, a aquisição de ativos

da Consultora que configurem situação de potencial conflito de interesses e,

consequentemente, a aprovação para constituir um Comitê Consultivo, o qual se

valerá de critérios objetivos para analisar e aprovar a aquisição de ativos

Ofício Interno 8 (1269070) SEI 19957.002358/2021-39 / pg. 4

imobiliários detidos pela Consultora e/ou partes a ela relacionadas, nos termos do

Regulamento do Fundo.

20. Os Requerentes encaminharam minuta de Regulamento que disciplina

o Comitê Consultivo, no intuito de esclarecer melhor a atuação desse órgão. Vale

ressaltar alguns trechos do Regulamento:

a. De acordo com o artigo 10.1: "O Fundo terá um Comitê

Consultivo, instalado previamente à realização de uma

transação com partes relacionadas ou com potencial conflito

de interesses, nos termos da Instrução CVM 472, cuja

atribuição é avaliar e determinar a realização de referidas

transações com partes relacionadas ou com potencial conflito

de interesses sem necessidade de aprovação em Assembleia

Geral."

b. O artigo 10.2 estabelece que o Comitê terá 3 (três) membros

eleitos pela assembleia geral de cotistas, podendo, inclusive,

ser indicado como membro pessoa jurídica.

c. Os membros do Comitê serão indicados por cotistas que,

individualmente ou em conjunto, possuam 10% das cotas em

circulação.

d. O Comitê Consultivo terá competência para deliberar sobre

potenciais transações do Fundo com partes relacionadas e/ou

que impliquem potencial situação de conflito de interesses, nos

termos da Instrução CVM 472 e demais regulamentações

aplicáveis.

e. Somente serão considerados para a análise do Comitê

Consultivo imóveis caracterizados como Ativos Imobiliários e

que estejam de acordo com a Política de Investimento do

Regulamento do Fundo.

f. As decisões do Comitê Consultivo serão tomadas por maioria

dos votos, ou seja, dois membros são suficientes para aprovar.

21. Os Requerentes informam que os membros iniciais do Comitê

Consultivo, em caso de aprovação por esta D. CVM, serão sugeridos pela JFL GP,

BRPP e Genial, de comum acordo, para análise e eleição em sede de assembleia

geral de Cotistas, nos termos do Regulamento do Fundo e já indicaram o nome

desses membros na petição do pleito de dispensa, conforme se verifica abaixo:

"O Comitê Consultivo inicial será composto pelos membros indicados nos

subitens abaixo, os quais são independentes e não vinculados ao Fundo, à

JFL GP, à BRPP ou à Genial, sendo que, na hipótese de os membros serem

aprovados na Assembleia Geral Originária, exercerão um mandato

unificado de três anos.

A . Luiz Roberto Horst Silveira Pinto. Formado em Administração de

Empresas pela Fundação Getúlio Vargas em 1986 e com pós graduação

em Business pela Universidade de Boston em 1987, Luiz Roberto iniciou

sua vida profissional no Serviço de Assistência Médica ao Comércio e

Indústria (Samcil), onde trabalhou como executivo até 1996, até fundar a

Agra Incorporadora, a qual abriu capital em 2007 e realizou uma fusão

com a PDG Incorporadora em 2010. Após sua saída da Agra Incorporadora,

Luiz Roberto (i) fundou, em 2013, a Loteadora denominada “Lote 5”, onde

atua como membro do conselho; (ii) também em 2013, se tornou

acionista da Remax, empresa do ramo imobiliário, na qual integra o

Ofício Interno 8 (1269070) SEI 19957.002358/2021-39 / pg. 5

conselho estratégico da Master Franqueadora; (iii) em 2017, assumiu o

cargo de conselheiro independente do Grupo Cornélio Brennand; e (iv) em

2018, foi convidado para assumir o cargo de CEO da Iron House, onde

atuou até o início de 2020.

B. Carlos Pacheco. Formado em Economia pela Faculdade de Economia e

Administração da Universidade de São Paulo (USP), com especialização em

Finanças pela mesma escola, Carlos é diretor comercial da Binswanger

Brazil, responsável pela área de estruturação e investimentos. Atuou por

11 anos na Dworking Consultoria Imobiliária, da qual foi CEO desde 2010.

Carlos liderou relevantes transações imobiliárias em sua trajetória, tendo

assessorado destacados clientes em transações imobiliárias em aquisições

e vendas que somam quase R$ 2,0 bilhões. A experiência no mercado

imobiliário compreende também passagens por Jones Lang La Sallee

Manserv. Antes de ingressar no mercado imobiliário, desenvolveu sólida

carreira por mais de 15 anos em bancos de investimento na área de

Finanças Corporativas, estruturando operações de Fusões e Aquisições,

Privatizações, Financiamento de Projetos e Underwriting.

C . Marcelo Rezende Rainho Teixeira. Possui expertise na área de real

estate, private equity, consultoria de gestão e fusões e aquisições.

Participou, ao longo dos anos, de diversos projetos operacionais e

estratégicos, principalmente relacionados ao setor imobiliário. Além disso,

Marcelo Rezende possui experiência em conduzir projetos nos mercados

de finanças, bens de consumo, telecomunicações e commodities. Foi o

fundador e diretor executivo da Vista Real Estate, empresa de

investimentos imobiliários de private equity, com sede em São Paulo,

onde foi responsável pela gestão de toda a organização. Após a aquisição

da Vista Real Estate pela XP Investimentos em 2018, e até março de 2019,

Marcelo atuou como gestor da área de real estate da XP Vista. Após,

passou a exercer suas funções na GPS Investimentos - atual Julius Baer

Family Offices -, onde hoje atua como portfolio manager."

22. Para as próximas nomeações, os membros do Comitê Consultivo

deverão enviar à Genial, à BRPP e à JFL GP, previamente à ocorrência da

Assembleia Geral, suas respectivas qualificações técnicas, com documentos aptos

a comprová-las. Estas informações e documentos serão encaminhados aos

Cotistas, nos termos da Instrução CVM 472, previamente à Assembleia Geral de

modo que os cotistas do Fundo tenham plena capacidade de analisar a

elegibilidade dos membros ao Comitê Consultivo. Dentre as qualificações técnicas,

os membros deverão comprovar suas respectivas experiências no mercado

imobiliário e financeiro, com evidente expertise no mercado dos imóveis incluídos

no objetivo do Fundo, e deverão também ser aprovados pelos procedimentos de

compliance conduzidos pela Genial, nos termos de seus manuais e políticas

aplicáveis.

23. As Consulentes apresentam como fundamento para a dispensa de

realização da assembleia para aquisição de ativos conflitados, o fato de os

FIIs listados em bolsa serem altamente pulverizados, e que, atualmente, o número

pessoas físicas que investem em fundo imobiliário já passou a marca de um

milhão.

24. Informam que tal dinâmica marcou, também, a expansão dos

participantes de mercado que passaram a estruturar essa espécie de fundo. Nesse

sentido, vários operadores de empreendimentos imobiliários buscaram o

credenciamento como gestor de recursos ou a atuação como consultor

especializado de FIIs, a fim de que pudessem continuar gerindo os

empreendimentos imobiliários por eles desenvolvidos mesmo após a transferência

dos respectivos empreendimentos a um FII.

Ofício Interno 8 (1269070) SEI 19957.002358/2021-39 / pg. 6

25. Os Requerentes entendem que o precedente da procuração para

assembleia única, manifestado no processo 19957.003280/2019-55, têm

enfrentado, na prática, diversas dificuldades, pois:

"Além dos entraves comerciais naturalmente associados a esse

procedimento, em vista da dificuldade de explicar ao investidor a

necessidade de assinatura de mais um documento no âmbito da oferta,

há diversas outras discussões relacionadas a esse procedimento, como a

data de convocação, devido aos prazos estipulados na Instrução CVM 472,

e o atraso para liquidar a operação, a necessidade de bloqueio para

negociação de cotas até que seja obtida a aprovação da aquisição dos

ativos conflitados, e contradições que ocorrem quando investidores

subscrevem cotas e ainda assim decidem votar contrariamente à matéria".

26. Destacam, também, que:

"Há, ainda, discussões sobre a eficácia da aprovação em assembleia geral

de cotistas quando há uma alteração relevante da base de cotistas.

Naturalmente, em um FII listado, a base de cotistas se renova a todo

momento, fazendo surgir dúvidas sobre a eficácia de uma aprovação

prévia".

27. Especificamente em relação ao JFL Living Fundo de Investimento

Imobiliário, ressaltam que as cotas do Fundo foram registradas para negociação

no mercado secundário, exclusivamente no mercado de bolsa da B3, trazendo ao

Fundo uma base pulverizada, o que dificulta a obtenção do quórum necessário

para aprovação de ativos conflitados em sede de assembleia geral de cotistas.

28. Em seguida os Requerentes revelam que o pedido tem como base a

decisão proferida no Processo 19957.005558/2020-62, já mencionado no capítulo

anterior. No referido processo foram definidas as características de um Comitê

Consultivo, sobre as quais manifestaram que:

"Sem prejuízo do disposto no Capítulo 6 [1] abaixo, ressaltamos que serão

adotados, além dos pontos citados no item 5.5 acima, todas as questões

relativas a melhorias mencionadas por esta D. CVM no âmbito do

Processo, conforme aplicável, com especial atenção a necessidade de

“haver uma imputação mais clara das responsabilidades do referido

Comitê Consultivo, bem como a definição de mecanismos de incentivo a

sua atuação enquanto representante fiduciários dos cotistas, para que os

representantes do Comitê tenham o conforto necessário para não aprovar

uma aquisição conflitada, se entender que há razões para isso."

29. Em conclusão, apresentam o seguinte entendimento:

"Entendemos que o Comitê Consultivo resguarda de maneira mais precisa

e segura os interesses dos cotistas, ao passo que tais transações deverão

atender a critérios pré-estabelecidos, aprovados pelos cotistas na

Assembleia Geral Originária. Sob esse aspecto, entendemos que o Comitê

Consultivo possui uma governança mais eficaz aos cotistas do que os

mecanismos estabelecidos na Instrução CVM 472, dado que tais membros

avaliarão, de maneira objetiva, questões técnicas, econômicas e

financeiras necessárias para uma efetiva avaliação da qualidade da

transação proposta."

30. Por fim, solicitam à CVM:

i. a dispensa da obrigatoriedade de aprovar, em assembleia

geral de cotistas do Fundo, a aquisição de ativos que

configurem potencial conflito de interesses, nos termos da

Instrução CVM 472;

ii. a autorização para que o Fundo, em Assembleia Geral,

Ofício Interno 8 (1269070) SEI 19957.002358/2021-39 / pg. 7

delibere acerca da criação do Comitê Consultivo, de forma que

o Fundo, no futuro, seja autorizado a proceder com a aquisição

de ativos imobiliários detidos pelas partes relacionadas à

Consultora sem que seja necessária realizar nova assembleia

geral de cotistas, bem como;

iii. a permissão de que os membros do Comitê Consultivo sejam

remunerados diretamente pelo Fundo.

31. Ressalta-se que, apesar do amplo pleito para que o Comitê possa

deliberar sobre qualquer ativo imobiliário potencialmente conflitado, em sua

petição, o administrador lista os possíveis 7 ativos que seriam objeto dessa

aquisição, os quais devem ter as suas obras concluídas até 2023:

"2.3.1. Portfólio. Com 02 ativos residenciais prontos em funcionamento, o

VHouse Faria Lima e o VO699, a JFL GP também pretende finalizar a

construção, até 2023, de outros 05 empreendimentos, quais sejam, o (a)

Luminus Jardins, (b) Faria Lima, (c) Casa dos Ipês, (d) Nações Unidas, e (e)

JK. A intenção da JFL Realty é oferecer todos os ativos acima, quando

prontos, à aquisição pelo Fundo, tudo conforme a regulamentação

aplicável, incluindo, mas não se limitando, a elaboração de laudo de

avaliação prévio à aquisição, nos termos da Instrução CVM 472, a ser

realizado por empresa de avaliação de renome internacional."

32. Diante dos argumentos acima destacados, passa-se à análise da

SSE/GSEC-1 sobre o tema.

III) CONSIDERAÇÕES DA SSE/GSEC-1

33. De início, cabe esclarecer que nenhum dos precedentes relacionados

ao tema do conflito de interesses dispensa completamente a necessidade da

assembleia para deliberar acerca das operações potencialmente conflitadas entre

o fundo e seus prestadores de serviço.

34. As nossas manifestações, em consultas de regulados, permite uma

interpretação mais flexível do disposto no artigo 34, da Instrução CVM 472, ao

entender que a terminologia "específica e informada" não significa,

necessariamente, que uma assembleia deve ser realizada para cada aquisição

individualizada de determinado ativo financeiro que a gestora pretenda adquirir.

35. Em nenhum momento, entretanto, houve o entendimento da área

técnica ou do Colegiado, no sentido de dispensar a realização de assembleia,

sendo, inclusive, destacado que cotistas devem ser informados com a maior

especificidade possível sobre todos os riscos envolvidos, de forma a que a sua

deliberação possa ser tomada sobre o afastamento ou não de potencial conflito.

36. Na mesma esteira, caminhou a decisão do Colegiado para o pedido de

dispensa formulado pelo HSI MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, ao

reconhecer a possibilidade de que fosse outorgado poderes, no momento da

subscrição das cotas ofertadas de um fundo imobiliário, para que um procurador

indicado pelos cotistas votasse a favor da realização de determinado investimento

em situação de conflito de interesses.

37. O argumento dos Requerentes para não utilizar o instrumento de

procuração guarda relação com possíveis dificuldades operacionais, inclusive para

explicar tal instrumento ao investidor, o que, em nossa visão, não se coaduna com

os deveres fiduciários de um administrador e não são suficientes para justificar a

dispensa pleiteada.

38. Entendemos que o propósito da procuração foi o de facilitar o processo

Ofício Interno 8 (1269070) SEI 19957.002358/2021-39 / pg. 8

de aprovação da matéria em assembleia e não o de eliminar por completo as

dificuldades operacionais inerentes ao processo de convocação e realização de

uma assembleia e explicação, ao cotistas, dos riscos e benefícios, para os seus

investimentos da possível aprovação para aquisição de ativos conflitados.

39. Assim, não vislumbramos espaço para ampliar as dispensas sobre o

tema, além daquelas já trazidas na decisão do Colegiado que permitiu a utilização

do instrumento de procuração.

40. Reiteramos que em nenhum momento foi dispensada a instalação de

assembleia para deliberar a respeito de critérios de elegibilidade que permitam

aos cotistas uma decisão específica e informada a respeito de aquisições futuras

de ativos potencialmente conflitados. Mesmo porque, tal entendimento iria de

encontro ao disposto no artigo 34 da Instrução CVM 472, que, em nossa visão,

disciplinou e legitimou a assembleia de quotistas como o fórum adequado para

deliberar pelo afastamento das situações de conflito de interesses, vedadas pela

Lei nº 8.668/93.

41. Podemos observar que este ponto não passou despercebido no

momento da elaboração da Instrução CVM 472. Nesse sentido, destaca-se a

manifestação da SDM no âmbito da Audiência Pública SDM 01/08:

"A CVM entende que a Lei nº 8.668, de 19931, veda ao

administrador do fundo realizar negócios em situação de conflito de

interesses, mas não veda à assembleia de cotistas a análise e a

aprovação de tais negócios. Desta forma, entende que o proposto

pela Minuta é juridicamente compatível com o disposto na Lei nº

8.668, de 1993".

42. Nem mesmo o precedente referente à consulta formulada pelo BTG

Pactual Serviços Financeiros S.A., na condição de administrador do Prisma Proton

Energia Fundo de Investimento em Participações em Infraestrutura, menciona que

a realização de assembleia é prescindível, pois, conforme observa-se da própria

consulta, o objetivo era a autorização para a aprovação de mecanismos de análise

prévia de potencial conflito de interesses, mediante a adoção de critérios definidos

em assembleia geral de cotistas, nos termos da Instrução nº 578/16. Vale

transcrever trecho da própria consulta em relação a seu objetivo (doc. SEI

1303099, parágrafo 4):

"Obter aprovação pelo Colegiado da CVM, de mecanismo que

consistirá em adoção, por meio de assembleia geral de cotistas do

Fundo, de critérios objetivos de elegibilidade para o investimento

futuro, pelo Fundo, em ativos de infraestrutura detidos por fundos,

veículos de investimento ou carteiras de valores mobiliários

administrados pelo administrador ou pelo gestor".

43. Portanto, entendemos que não há que se falar em dispensa à

realização da assembleia que irá deliberar sobre aquisições de ativos

potencialmente conflitados. O que se permite, por sua vez, é a realização de

assembleia única para definir os parâmetros, ou critérios de elegibilidade,

necessários à aquisição futura desses ativos.

44. Ao que parece, as Requerentes não discordam desse entendimento,

pois informam em sua petição que "tais transações deverão atender a critérios

pré-estabelecidos, aprovados pelos cotistas na Assembleia Geral Originária" (doc

SEI 1219050, fls 12). Além disso, reitera-se que os requerentes já relacionam os 7

imóveis alvo, potencialmente conflitados, que poderão ser adquiridos.

45. Ainda sobre o tema, destacamos o voto do Diretor Gustavo Gonzalez,

Ofício Interno 8 (1269070) SEI 19957.002358/2021-39 / pg. 9

na reunião do Colegiado de 29 de setembro de 2020, sobre o precedente do

Prisma Proton, orientando que no caso dos fundos de investimentos em

participações: "por se tratar de um veículo destinado a investidores qualificados, a

norma deveria ter prestigiado uma abordagem mais flexível, que permitisse aos

estruturadores do fundo e aos potenciais investidores acordarem negocialmente a

solução que julgassem mais adequada à luz das especificidades de cada operação"

e ainda a orientação do Diretor Henrique Machado que acompanhou "as

pertinentes reflexões do Diretor Gustavo Gonzalez quanto à necessidade de que os

mecanismos para evitar os riscos decorrentes das situações de conflito de

interesse sejam proporcionais às características dos fundos, em especial a

sofisticação e o nível de participação ativa dos investidores".

46. Ou seja, os FIP possuem, em geral, público alvo distintos dos fundos de

investimento imobiliários, além de não contarem com uma vedação instituída por

Lei, como no caso da Lei 8.668 para os FII.

47. Esclarecidos esses pontos, considerando que à luz da regulamentação

aplicável a situação de conflito de interesses apenas poderia ser descaracterizada

mediante sua aprovação pelos cotistas em assembleia, resta identificar quais

critérios de elegibilidade poderiam ser utilizados para que, em uma assembleia

única, os cotistas tenham o conforto necessário para deliberar previamente a

respeito da aquisição futura de ativos imobiliários, não financeiros.

48. Sobre este aspecto, tendo em vista as diferenças entre um fundo

imobiliário que investe predominantemente em títulos e valores mobiliários - "FIIs

de papel" (ativos fungíveis) e um fundo imobiliário que investe em imóveis - "FIIs

de tijolo" (não-fungíveis), entendemos que não haveria como se aplicar os mesmos

critérios de elegibilidade.

49. Nesse sentido, ressaltamos que a aquisição de imóveis em situação de

conflito de interesses - tendo em vista suas características únicas e

heterogeneidade - requer, no mínimo, as seguintes especificações objetivas: (i)

listagem de todos os imóveis que se pretende adquirir, os quais, presumidamente

já seriam de titularidade das partes relacionadas, com as respectivas localizações

geográficas, e demais dados relevantes, dentro dos parâmetros estabelecidos pela

política de investimentos do fundo; (ii) qual(is) a(s) parte relacionada(s)

envolvida(s) na operação; (iii) os motivos pelos quais seria vantajoso para o fundo

a aquisição dos ativos listados; (iv) os parâmetros de preço que serão utilizados

pelo administrador nas aquisições, bem como, por exemplo, a possibilidade de

contratação de laudos de terceiros independentes, incluindo a lista de empresas

avaliadoras aptas a serem contratadas e as faixas de preços aceitáveis, dentre

outros.

50. Ao contrário do que ocorre na dinâmica dos ativos financeiros (CRIs,

por exemplo), a aquisição de um imóvel é decisão que envolve carga subjetiva

relevante, dado que os modelos de valoração empregados podem utilizar dados

não observáveis em um mercado ativo. Assim, em nossa opinião, a aprovação de

aquisição de imóveis potencialmente conflitados em assembleia única requer que

sejam especificados os imóveis que são passíveis de aquisição pelo fundo, bem

como as partes relacionadas envolvidas, além das demais informações sugeridas

acima.

51. Desta forma, entendemos como possível a realização de uma

assembleia única para a aquisição de imóveis potencialmente conflitados,

considerando que tal assembleia seja "específica e informada", nos termos do

disposto no art. 34 da ICVM 472, ou seja, relacione os imóveis alvo que

potencialmente seriam adquiridos.

Ofício Interno 8 (1269070) SEI 19957.002358/2021-39 / pg. 10

52. Entendemos que o valor das transações não necessita ser objeto de

deliberação pelos cotistas, uma vez que já faz parte do dever de diligência do

administrador a busca do melhor interesse para os cotistas. Assim, conforme

detalhado anteriormente, os parâmetros a serem utilizados para o cálculo do valor

justo das aquisições seriam suficientes, em nossa visão.

53. Em relação à existência de Comitê Consultivo, é importante destacar

que este órgão colegiado não está disciplinado na norma. Além disso, à luz da

legislação e regulação aplicáveis, a assembleia de cotistas é o fórum adequado

para deliberar operações em conflito de interesses. Entendemos que, não há,

portanto, qualquer base normativa para fundos de investimento imobiliário para

transferir tal competência a um Comitê Consultivo, ainda que este seja formado

por membros profissionais e independentes.

54. Tendo em vista o entendimento desta área técnica de que não há

amparo na norma vigente para o estabelecimento de Comitê Consultivo com as

atribuições pretendidas no caso concreto, entendemos que fica prejudicada a

análise acerca da caracterização da remuneração para os membros do Comitê

Consultivo como encargo do Fundo.

55. Por fim, importante destacar a dúvida levantada pelos Requerentes

acerca da eficácia de uma aprovação prévia, de onde infere-se eventual

necessidade de ratificação da assembleia única:

"Especialmente em casos de ofertas subsequentes, há, ainda, discussões

sobre a eficácia da aprovação em assembleia geral de cotistas quando há

uma alteração relevante da base de cotistas. Naturalmente, em um FII

listado, a base de cotistas se renova a todo momento, fazendo surgir

dúvidas sobre a eficácia de uma aprovação prévia".

56. A esse respeito, destacamos o seguinte trecho do Ofício nº

9/2018/CVM/SIN/GIES (doc. SEI 0534373), emitido no âmbito de uma consulta:

"Por fim, entendemos, ainda, que tal assembleia seja convocada após o

ingresso no Fundo do capital social pretendido pela Gestora para o seu

pleno funcionamento. Dito de outra forma, seria irregular a realização de

uma oferta restrita, com o ingresso de poucos cotistas para deliberar sobre

a proposta de conflito para, na sequencia, se realizar uma oferta nos

termos da Instrução CVM nº 400, por exemplo."

57. Como se verifica, o nosso objetivo é o de evitar que poucos cotistas

profissionais deliberem sobre a aquisição de ativos conflitados e, depois, seja

realizada Oferta 400, com esforços amplos, em que o fundo receba recursos de

vultoso número de investidores (público em geral).

58. Consideramos importante esclarecer essa questão, dado o significativo

crescimento da indústria de fundos imobiliários no período recente. Assim, em

nossa opinião, caso determinado fundo, no momento da realização da assembleia

única que autorizou a aquisição de ativos conflitados com definição de critérios de

elegibilidade, já tenha realizado uma oferta nos termos da ICVM 400, não há

necessidade de se ratificar a assembleia em ofertas 400 subsequentes, exceto em

caso de proposta de alteração nos critérios de elegibilidade previamente

aprovados.

59. Não obstante, entendemos que o Regulamento deve trazer, dentre os

objetivos de investimento, os critérios de elegibilidade de aquisição dos ativos

potencialmente conflitados, aprovados na assembleia única.

60. Por fim, em resumo, concluímos pelo indeferimento do pedido dos

Recorrentes para que as decisões do Comitê Consultivo possam substituir as

Ofício Interno 8 (1269070) SEI 19957.002358/2021-39 / pg. 11

deliberações dos cotistas, exigidas nos termos do art. 34 da ICVM 472. Nesses

termos, entendemos que a ausência do Comitê Consultivo não prejudica ou

dificulta a intenção dos Requerentes, pois:

a)uma única assembleia pode ser convocada para deliberar sobre o

afastamento do conflito na aquisição dos sete imóveis relacionados,

considerando as especificações sugeridas no parágrafo 49 acima;

b)o próprio administrador reconhece que "tais transações deverão

atender a critérios pré-estabelecidos, aprovados pelos cotistas na

Assembleia", ou seja, reforçando a possibilidade de que a realização

de uma única assembleia seja suficiente para afastar o conflito; e

c)o esforço a ser empreendido pelo administrador para a aprovação

da criação de um Comitê Consultivo é equivalente ao de aprovar o

afastamento do potencial conflito em assembleia única, uma vez que

deve ser respeitado o mesmo quórum previsto no art. 20 da ICVM

472.

61. Assim, entendemos que o custo para o FII com a implementação do

Comitê Consultivo não se justifica, principalmente considerando o caso

concreto. Ainda, o pleito não nos parece estar revestido da particularidade

necessária para uma dispensa de um requisito normativo, pois, uma vez aprovado,

possivelmente muitos outros pedidos seriam formulados para a área técnica, na

sequencia, pelos participantes dessa indústria.

62. Entendemos que o pleito dos Requerentes pode ser melhor

aproveitado e debatido no âmbito de uma audiência pública

para alteração normativa, inclusive com a adequada avaliação sobre os deveres e

responsabilidades desse comitê, além da pertinência de se considerar como

encargo do FII.

IV) CONCLUSÃO

63. Com base em todo o exposto, e à luz do caso concreto, propõe-se ao

Colegiado não acatar o pedido de dispensa para que o Comitê Consultivo possa

substituir a Assembleia Geral de cotistas de um fundo de investimento imobiliário

na aprovação de transações que envolvam potencial conflito de interesses, nos

termos do disposto no art. 34 da ICVM 472.

64. Por outro lado, entendemos que o presente caso

requer esclarecimentos adicionais acerca da interpretação do disposto no art. 34

da ICVM 472, sendo que propomos a seguinte manifestação:

a)A exigência do art. 34 da ICVM 472, de que haja "aprovação

prévia, específica e informada" para os atos que caracterizem

conflitos, permite que se delibere, em assembleia única, a aquisição

de ativos potencialmente conflitados, desde que sejam definidos e

aprovados os critérios de elegibilidade objetivos para a aquisição de

tais ativos e que tais critérios passem a constar do Regulamento;

b)No caso específico de ativos imobiliários, os critérios de

elegibilidade que permitem a aprovação em assembleia única,

devem incluir (i) listagem de todos os imóveis que se pretende

adquirir, os quais, presumidamente já seriam de titularidade das

partes relacionadas, com as respectivas localizações geográficas, e

demais dados relevantes, dentro dos parâmetros estabelecidos pela

política de investimentos do fundo; (ii) qual(is) a(s) parte

relacionada(s) envolvida(s) na operação; (iii) os motivos pelos

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quais seria vantajoso para o fundo a aquisição dos ativos listados; (iv)

os parâmetros de preço que serão utilizados pelo administrador nas

aquisições, bem como, por exemplo, a possibilidade de contratação

de laudos de terceiros independentes, incluindo a lista de empresas

avaliadoras aptas a serem contratadas e as faixas de preços

aceitáveis, dentre outros.

65. Por fim, propomos que a relatoria do caso seja conduzida pela GSEC1/SSE.

Atenciosamente,

André Aguiar Estellita

Analista Gerência de Supervisão de Securitização 1 (GSEC-1)

Nathalie de Andrade Araújo Matoso Vidual

Gerente da Gerência de Supervisão de Securitização 1 (GSEC-1).

Bruno de Freitas Gomes

Superintendente de Supervisão de Securitização - SSE.

Documento assinado eletronicamente por Bruno de Freitas Gomes

Condeixa Rodrigues, Superintendente, em 18/10/2021, às 16:09, com

fundamento no art. 6º do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Andre Aguiar Estellita,

Analista, em 18/10/2021, às 16:23, com fundamento no art. 6º do Decreto

nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Nathalie de Andrade Araujo

Matoso Vidual, Gerente, em 18/10/2021, às 16:25, com fundamento no

art. 6º do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

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Referência: Processo nº 19957.002358/2021-39 Documento SEI nº 1269070

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